6 idées pour optimiser son rendement locatif

Date : 04/05 SEPT 15
Page de l'article : p.23
Journaliste : Laurence Boccara
Pays : France
Périodicité : Quotidien
OJD : 122744
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RENTABILITÉ//La baisse des prix a un effet secondaire appréciable : une hausse du rendement.
Certaines formules permettent d'obtenir une rentabilité sensiblement plus élevée qu'en location classique.
6 idées pour optimiser
son rendement locatif
our un investisseur, un bon
r e n d e m e n t locatif est
d abord un rendement
règulier sans gros soucis a la clef
Plusieurs choix stratégiques permettent d atteindre cet èquilibre
Voici six solutions a ètudier et a
adapter en fonction des objectifs
patrimoniaux et des capacites
financières de chacun
P
I
La colocation
dans l'ancien
II y a encore quelques annees,
les proprietaires bailleurs
voyaient la colocadon d un mauvais
œil Craignant des problèmes avec
le voisinage (nuisances sonores) ou
des dégradations, ils n ètaient pas
enthousiastes a I idee de livrer leur
appartement a une bande d étudiants Maîs les mentalités ont évolue et la colocation a plutôt le vent
en poupe chez les investisseurs
Dabord parce que les colocatai
rès nom plus le même profil II y a
toujours des étudiants finances par
les parents, maîs plus seulement
Les candidats a la colocation sont
aussi des actifs plus ou moins jeunes qui ne peuvent pas se payer une
location en solo « Accepter de louer
a plusieurs occupants s avère un bon
moyen de sécuriser un rendement
locatif puisque chaque colocataire est
rèsponsable du paiement de sa quotepart du loyer », explique Nicolas
Baussant, cofondateur du site Colo
cation & Vie Pourceuxquisapprô
tent a acheter dans le but de faire de
la colocation, mieuxvaut privilégier
des moyennes ou des grandes surfaces en appartement ou en maison
avec a la clef des travaux importants « Cela permet a I investisseur
En optant pour
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la colocation,
on peut augmenter
son rendement de I %
par rapport à une
location classique.
de profiter des économies d échelle
liées aux travaux Avec un point positif pour le logement individuel sans
charges de copropriété », poursuit-il
Côte rendement, « si I on pratique
des loyers individualises comprenant
la chambre et un bout des parties
communes, le bailleur peut au total
augmenter son rendementdel %par
rapport au meme logement loue a un
seul menage », ajoute Karim Goudiaby, PDG d Appartager com
Revers de la medaille il y a parfois
plusieurs baux a gèrer, des relations
a entretenir avec le voisinage ou la
copropriété, les allées ct venues
étant plus fréquentes quavec un
seul occupant
2
Le meuble
dans l'ancien
Investir danslancienet pratiquer de la location meublée permet d afficher un loyer de 15
a 20 % superieur a celui d une
même surface nue «A Lyon, cest de
40 a 50 euros de plus par mois »,sou
tient Bertrand de Raymond, PDG
de Capeline De fait cela majore les
revenus locatifs Ce genre de loge
ments interesse une clientèle ciblée
d actifs ou d étudiants en stage ou en
periode dessai pour quelques mois
et même des locataires ètrangers
(diplomates, hommes d affaires,
ète ) Tous sont en quête d un domicile temporaire tout confort, dans
lequel on s installe immediate
ment Cette clientèle friande des
quartiers cossus est exigeante «Un
bien doit disposer d une excellente
situation geographique (prime pour
les quartiers centraux ou histonques)eten meme temps doit ètre par
/alternent èquipe », affirme Maud
Velter, directrice associée de Lodgis Atout pour le bailleur le logement est, si besoin, plus vite recupe
râble qu une location vide Le
préavis est de trois mois chaque
annee (durée du bail) Quant au
choix du règime du LMNP dans ce
genre de location, il permet de
« maximiser le rendement avec peu
ou pas de fiscalité surtout lorsque le
crèdit a eté rembourse », souligne
Eric Ninu, directeur commercial
chez I Selection
3
Le « Pinel »
dans l'ancien
C cst une solution moins
connue et plus complexe que
celle existant dans le neuf Lâchât
d un bien a rèhabiliter en Pinel offre
des avantages fiscaux équivalents a
ceux prévus dans le neuf La rèduction d impôt est calculée sur le prix
d achat majore des frais et du coût
des travaux dans la l i m i t e de
5 500 euros le mètre carre Toute
fois, ce scénario nest possible que si
le logement repond a certains critères il doit être qualifie d mhabita
ble par un professionnel et recevoir
un agrement fiscal « Cette solution
est intéressante pour des deux et trois
pieces et lorsque le prix des travaux
réalises par un professionnel, avoisine 20-25 % du prix d acquisition
Ces interventions lourdes permettront ainsi de rendre le bien a nouveau décent et dote d un bon niveau
de performance ènergetique », commente Bertrand de Raymond En
termes de délai, cette operation se
boucle plus vite que dans le neuf
« On profite d une décote par rap-
port a un logement en bon ètat, les
frais de notaire sont moins éleves et
on utilise le mécanisme du deficit
foncier qui permet de sortir un taux
de rendement interne de 7% Nous
avons obtenu ces rèsultats pour des
Tl et T2 en plein centre-ville de
Lyon », affirme Bertrand de Raymond
4
Le « Pinel »
dans le neuf
Cest la formule la plus évidente et surtout la plus simple pour I épargnant qui souhaite
réaliser un premier investissement
locatif Les rendements (bruts de fiscalité) pour ces programmes neufs,
en règion, évoluent entre 3,5 % ct
4,2 % par an Ce rapport de façade
est dope par I avantage fiscal èon
senti Pour memoire, I achat de
Pinel dans le neuf ouvre droit a une
rèduction de I impôt sur le revenu
égale a 12 % du prix du bien pour
une periode de location de 6 ans, a
18 % sur 9 ans ct a 21% sur 12 ans Le
montant d une operation cst plafonne a 300 000 euros par an avec
un prix du mètre carre limite a
5 500 euros « Sur certaines operations le taux de rendement interne
sur 12 ou 15 ans avoisme 7%paran »,
souligne Alexandre Boutin ingénieur patrimonial chez Pnmomal
Investir dans du neuf avec des plafonds dc loyer limites par I Etat permet de proposer « des prix raisonnables qui intéressent bon nombre de
locataires C est donc un bon moyen
de les fidéliser Cette moindre rotation
des occupants participe aussi aux
bons rèsultats du rendement sur la
durée », affirme Stephane Theuriau
president du directoire de Cogedim
Autre avantage de ces logements des charges locaùves faibles
car les appartements sont économes en ènergie Cest un avantage
pour louer vite et bien Enfin, en cas
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A
RETENIR
• Le règime Pinel ouvre
droit a une rèduction de
l'impôt sur le revenu égale
a 12 % du prix du bien pour
une periode de location
de 6 ans, a 18 % sur 9 ans
et a 21% sur 12 ans
• Le montant d'une operation Pinel est plafonne a
300 000 euros par an
• Le prix du mètre carre
est limite a 5 500 euros
de relocation intervenant de 4 a 6
ans apres la livraison, pas besoin de
depenser beaucoup en travaux de
remise en ètat
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La résidence services
dans le neuf
C est un investissement
« clefs en mam » plus proche du
produit financier que de I immobilier Ala foisgereetentretenu par un
exploitant ce lot ne propose au
bailleur aucun usage (sauf dans le
cas des rèsidences de tourisme)
Néanmoins, il affiche des performances parmi les plus élevées de la
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famille des placements immobiliers Les rèsidences services (étudiantes, seniors, d affaires, de tou
nsme, Ehpad) servent entre 3,5 et
4,5 % de rendement garanti net de
charges «Cet investissement est surtout utile pour ceux qui recherchent
a long terme a se constituer des revenus complémentaires en vue de
la retraite », indique Alexandre
Bouun
6
L'achat
en nue-propriété
dans le neuf
En apparence, I achat en
démembrement dc propriete ne
procure aucun rendement immédiat et sur une longue periode (de 15
a 18 ans) Pour memoire, ce mode
d investissement consiste a n acheter que la nue-propriete d un bien
locanf Quant a I usufruit du même
bien il est détenu pendant plusieurs annees par un bailleur social
Au cours de cette periode, ce der
mer gere, loue et entretient (travaux) ledit logement, de meme qu il
encaisse les loyers et paie la taxe
foncière
Bien que cette operation ne lui
rapporte rien durant cette phase
de démembrement, I investisseur
y trouve quand meme son compte
et parvient a dégager une bonne
II a dit
« La moindre
rotation des
occupants participe
aussi aux bons
résultats
du rendement
sur la durée. »
STÉPHANE THEURIAU
President du directoire
de Cogedim
Photo Cogedim
Le « Pinel » existe
aussi dans l'ancien
pour des biens
considérés comme
« inhabitables », à
réhabiliter totalement.
rentabilité La raison 7 Cest une
façon astucieuse de se constituer
un patrimoine immobilier en ache
tant un bien avec une décote de 30
a 40 % par rapport au meme bien
en pleine propriete «Du simple fait
de cette ristourne a I achat Ie taux
actuariel obtenu est de 3 47% sur
la base d un prix de sortie identique
au prix de depart », précise Eric
Ninu
Autre atout non négligeable qui
influe positivement sur I interêt
financier de cette operation « Lu
valeur d un bien détenu en nue pro
pnete sort du patrimoine taxable a
l'ISP Cette économie fiscale est a
prendre en comptedans la rentabilité
finale », affirme Gilles Hautnve,
directeur general delegue de BNP
Paribas Immobilier Rèsidentiel
Une fois achevee la durée de I usufruit du bailleur social, le nu-propnetaire redevient, plein proprietaire du bien a sa valeur vénale, sans
droits de mutation, ni friction fiscale « Cet achat relevé d une vraie
strategie d investissement patrimo
male sur la durée et s avère payant
lorsque I épargnant dispose de rève
nus fonciers » précise Christine
Chiozza-Vauterm, rèsponsable de
I offre immobilière a la Banque Privee 1818
— Laurence Boccara
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Journaliste : Laurence Boccara
Pays : France
Périodicité : Quotidien
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Vade-mecum
pour une bonne
rentabilité
Cas pratiques
Cas n° 1. Bilan d'un investissement Pinel sur 12 ans avec un prêt sur 15 ans
Hypothese un couple impose a 41 % (46736 euros annuels) Achat d'un 50 m2 de 250000 euros,
dont 10000 euros de frais dacquisition Crèdit sur 15 ans de 250000 euros sur 15 ans a 2,25 %
La mensualité est de 1690 euros + 50 euros d assurance
Recettes
Montant
1,250000 fc
Montant
Depenses
1240.000 ti
Prix du bien
Revenus
Frais d'acquisitiorj
Gains fiscau:
Charges
Echéances de prêt
1BBBI 304.163 <i
Charges fiscales supplémentaires
Total des recettes
Total des depenses
Trésorerie nette cumulée (recettes moins depenses)
Valeur du bien au terme de l'étude
Enrichissement
4,10%
Taux de rendement interne (TRI)
• LES ÉCHOS'/SOURCE PRIMONIAL
Cas n° 2. Bilan d'un achat en résidence services sur 15 ans,
location en meublé non professionnel (LMNP)
Hypothese un couple impose a 41 % (46736 euros annuels) Achat d'un bien de 240000 euros,
dont 10000 euros de mobilier Crèdit sur 15 ans de 250 000 euros a 2,25 %
La mensualité est de 1690 euros dont 52 euros d'assurance Rentabilité de 4 % hors taxe
Amortissement du bien sur 30 ans
Recettes
Revenus
Montant
Dépenses
Prix du bien
I 240.000 CI
Frais d'acquisiti
I
10.000 €
Charges
Echéances de pi
Total des recettes
Total des dépen
Trésorerie nette cumulée (recettes moins depenses)
Valeur du bien au terme de lètude
Enrichissement
Taux de rendement interne (TRI)
230.000 €
51.837 €
3,37%
• LES ÉCHOS • / SOURCE PRIMONIAL
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• L'emplacement : investir
pour le rendement n'est
réaliste que si le bien se situe
dans un secteur ou il existe
une vraie demande locative.
• Le financement a crèdit
l'investisseur a le droit de déduire de ses revenus fonciers
la totalité de ses interêts
d'emprunt Cet effet de levier
influence positivement la
performance de l'opération.
• Le montant des travaux :
la loi autorise la déduction
de ces depenses, ce qui génère une économie fiscale
appréciable. Ce scénario est
à privilégier pour les contribuables disposant de revenus fonciers fortement imposes (TMI a 41 % ou a 45 %).
Plus les travaux sont élevés,
plus ces revenus fonciers
seront « écrases » et plus
l'économie d'impôt sera
appréciable L'imputation
sur son revenu global n'est
possible que dans la limite
de 10.700 euros par an (hors
interêts d'emprunt)
• La surface. les moyennes
et les grandes surfaces
accueillent des ménages
(couples, familles) moins
mobiles que des jeunes.
Cette occupation longue
durée génère un rendement
perenne avec moins de
vacance.
• Le timing de la revente :
cèder un bien locatif le plus
tard possible permet
d'amoindrir l'impôt sur la
plus-value, vu le mécanisme
d'abattement pour durée de
detention L'exonération
intervient au terme de 22 ans
de detention. Attention,
pour les prélèvements sociaux (15,5 %), le barème des
abattements est différent
et l'exonération n'intervient
qu'après 30 ans de detention.
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