Le marché du logement d`occasion en 2013

Transcription

Le marché du logement d`occasion en 2013
Le marché de
l’occasion en 2013
En 2013, le marché de l’immobilier
d’occasion en Bretagne Romantique est à son
plus haut niveau de ces cinq dernières
années. Grâce à l’augmentation des ventes de
maisons, le territoire affiche 330 ventes cette
année soit une progression d’activité de plus
de 20 % depuis 2008. Cette bonne tenue du
marché de l’occasion, après une année 2012
morose aux faibles volumes de ventes,
s’observe également dans les couronnes de
l’aire urbaine et en périphérie rennaise. Pour
autant, les prix, en euros courants, restent
globalement stables. Avec un prix moyen de
vente en Bretagne Romantique de 133 000 €,
le territoire reste parmi les moins chers de
l’aire urbaine et le rend attractif pour de
nombreux acquéreurs notamment jeunes et
aux revenus modestes. Une attractivité aussi
liée à une plus grande diversité des biens
présents sur ce marché comparativement à
d’autres territoires.
Sommaire
 330 ventes sur le marché de l’occasion en 2013 en
Bretagne Romantique, le plus haut niveau de ces cinq
dernières années
 Une grande diversité de maisons vendues sur le
marché de l’occasion
 59 % de moins de 40 ans et 35 % d’employésouvriers parmi les acquéreurs en Bretagne
Romantique
 133 000 € une maison sur le marché de l’occasion
en Bretagne Romantique, un prix globalement stable
et attractif
Décembre 2014
330 ventes sur le marché de l’occasion en 2013 en Bretagne
Romantique, le plus haut niveau de ces cinq dernières années
Nombre de ventes en occasion sur la Bretagne Romantique
2008
Appartement
2009
2010
2011
2012
2013
16
19
30
26
41
15
Maison
254
247
293
289
262
315
Total
270
266
323
315
303
330
Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances Publiques
330 biens se sont vendus sur le marché de l’occasion en 2013 en Bretagne Romantique, 95 % sont des
maisons.
En 2013, en Bretagne Romantique, 330
logements se sont vendus sur le marché
de l’occasion. Depuis 2008, il s’agit du
meilleur volume de ventes sans pour autant
marquer une envolée du marché. Ce dernier,
hormis
l’année
2012,
se
maintient
globalement autour de 320 mutations par an
depuis 2010.
Il s’agit principalement d’un marché de
maisons individuelles. Elles constituent
plus de neuf transactions sur dix. Cette
année, avec 315 ventes, l’activité passe la
barre des 300 mutations, ce qui représente
une belle progression en cinq ans : + 24 %,
soit une soixantaine de ventes de maisons
supplémentaires depuis 2008.
La Bretagne Romantique s’inscrit dans
la tendance d’évolution observée sur les
autres territoires. L’année 2013 affiche
partout un bon niveau de ventes après une
année 2012 morose aux faibles volumes
d’activité. Les couronnes de l’aire urbaine
enregistrent 2 344 ventes de maisons sur le
marché de l’occasion en 2013, soit une
progression de 15 % en un an, et la
périphérie rennaise 1 334 transactions, soit
+ 20 %. En Bretagne Romantique, la
progression depuis 2012 est également de
20 %.
Les transactions réalisées en Bretagne
Romantique représentent, de façon très
stable et quelles que soient les évolutions du
marché, 13 % des transactions des couronnes
de l’aire urbaine. Au regard du nombre de
ventes sur les territoires du nord de l’aire
urbaine et plus globalement du nord du
département, on peut considérer que la
communauté de communes présente un
marché de l’occasion actif1. Actif
1
315 maisons vendues en 2013 en Bretagne
Romantique, 79 à Antrain Communauté, 95 dans
la communauté de Pleine Fougères/Baie du Mont
Saint Michel, 144 dans le Pays de Dol de
également si on le compare au marché
du neuf. Ce sont, en moyenne par an depuis
2010, près de 300 mutations de maisons
d’occasion en Bretagne Romantique avec
plutôt un maintien du marché sur un bon
volume d’activité, ce qui n’est pas la tendance
observée pour le neuf qui est orienté à la
baisse. Sur la même période, le territoire
enregistre moins de 150 ventes de terrains à
bâtir et à peine plus de 200 autorisations de
permis pour la construction d’une maison
neuve.
Evolution du nombre de ventes en occasion sur
la Bretagne Romantique
350
300
250
200
150
100
50
0
2008
2009
Appartement
2010
2011
Maison
2012
Total
Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances
Publiques
Globalement stable depuis 2010 sur un bon volume
d’activité, le marché de l’immobilier d’occasion en
Bretagne Romantique, en 2013, affiche son plus
haut niveau, grâce à l’augmentation des ventes de
maisons qui passent les 300 unités.
Bretagne, 164 au Val d’Ille, 116 au Pays
d’Aubigné. Saint Malo Agglomération affiche
642 ventes. Même si la taille des EPCI n’est pas
comparable, le volume de ventes en Bretagne
Romantique est assez dynamique. Le territoire
présente une certaine attractivité.
AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 / 2
2013
Au sein de la Bretagne Romantique, le
secteur mixte localise 53 % des ventes
de maisons d’occasion en 2013 (168
mutations), les secteurs ruraux 28 % (49
mutations dans le secteur rural à l’est et 40
dans le secteur rural à l’ouest) et Combourg
16 % (52 mutations). Les trois nouvelles
communes localisent 6 ventes. Le marché de
l’immobilier d’occasion apparaît mieux réparti
sur le territoire que le marché du neuf. En
effet, la construction de logements se réalise
aux trois-quarts sur le secteur mixte.
Nombre de ventes de maisons par secteur sur
la Bretagne Romantique
Une répartition qui se confirme si l’on prend
en compte les ventes de ces trois dernières
années. Près de 850 transactions ont été
réalisées en Bretagne Romantique entre 2011
et 2013, et notamment sur les communes de
Combourg (130), Saint Pierre de Plesguen
(84), Tinténiac (77), Hédé-Bazouges (60), et
une cinquantaine à Saint Domineuc, à Dingé
et à Meillac.
Le secteur mixte localise 53 % des ventes de
maisons sur le marché de l’occasion, les secteurs
ruraux 28 % et Combourg 16 %.
2013
2011-2013
Combourg
52
130
Secteur Mixte
168
455
Secteur rural Croissance modérée
49
130
Secteur rural en développement
40
128
Cardroc, Les Iffs, St Brieuc des I.
6
-
315
843
Total
Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances
Publiques
Les ventes d’appartements qui avaient
progressé ces dernières années en
Bretagne Romantique pour atteindre une
petite quarantaine en 2012, retombent
cette année, où l’on enregistre 15
transactions. Quels que soient les volumes
de ventes, ce marché reste un petit
marché très lié aux caractéristiques du parc
de logements du territoire. En collectif, le
parc, globalement peu développé, est avant
tout un parc de propriétaires investisseurs qui
destinent leurs logements à la location2 plutôt
qu’un parc de propriétaires occupants. Il y a
donc peu de logements mis sur le marché de
la revente. Depuis 2008, le territoire
enregistre
147
mutations.
Il
s’agit
essentiellement d’appartements de 2 et 3
pièces ainsi que quelques T4 cette année.
2
logements que les propriétaires gardent plus
longtemps entre leurs mains avant de les
revendre
3 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014
Une grande diversité de maisons vendues sur le marché de l’occasion
L’âge, le type et la taille des maisons vendues
en Bretagne Romantique caractérisent le
territoire et révèlent une grande diversité des
biens sur le marché de l’occasion.
Périodes de construction des maisons vendues en 2013
Bretagne Romantique
39%
Couronnes Aire Urbaine
Si en Bretagne Romantique, un tiers des
ventes de 2013 concerne des maisons
récentes, construites depuis 1992, une
période bien représentée sur tous les
territoires, la communauté de communes
se caractérise surtout avec une part
importante de maisons datant d’avant
les années 70 : 47 %, contre 33 % dans
les couronnes de l’aire urbaine et 19 %
seulement en périphérie rennaise. Cette
caractéristique explique en partie que l’état
des
maisons
vendues
en
Bretagne
Romantique diffère des autres territoires. En
effet, moins de la moitié des maisons y
sont en bon état (45 % contre 67 % dans
les couronnes de l’aire urbaine et 71 % en
périphérie rennaise). Les maisons vendues
nécessitent donc assez souvent des
travaux (27 %), ou des rénovations plus
lourdes (28 %) ; des proportions autour de
16 % seulement dans les autres territoires.
Si, comme dans les autres territoires, les
grandes maisons de 5 pièces et + sont
les plus représentées parmi les ventes
en Bretagne Romantique en 2013 (un
tiers), elles le sont bien moins qu’ailleurs
(45 % dans les couronnes de l’aire urbaine et
60 % en périphérie rennaise). Cela laisse
donc la place à une plus grande variété de
tailles de maisons. La communauté de
communes se distingue avec une part
notable de maisons de petites tailles
parmi les ventes : 43 % ont entre 1 et 3
pièces, une proportion qui tombe à 31 %
dans les couronnes de l’aire urbaine et à
13 % seulement en périphérie rennaise. La
part des maisons de 4 pièces est en revanche
comparable entre les territoires (environ un
quart des ventes en 2013).
Rennes Métropole hors Rennes
32%
26%
23%
17%
13%
8%
4%
11%
6%
6%
3%
avant 1913
12%
10%
1914-1947
19%
18%
15%
1948-1969
1970-1980
1981-1991
Source : Notaires PERVAL
Un tiers de maisons récentes vendues sur le
marché de l’occasion en Bretagne Romantique en
2013, mais la communauté de communes se
distingue surtout avec une part de maisons
anciennes plus importante qu’ailleurs.
Taille des maisons vendues en
Bretagne Romantique
T6 +
11%
2013
en
T1-T2
18%
T5
21%
T3
25%
T4
24%
Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances
Publiques
La répartition des ventes selon la taille des maisons
confirme la grande diversité des biens sur le
marché de l’occasion en Bretagne Romantique.
Ces
caractéristiques
de
la
Bretagne
Romantique sont également à croiser avec les
types des maisons beaucoup plus variés que
dans les autres territoires. Certes, on trouve
parmi les ventes en occasion des pavillons et
des maisons de ville, comme partout, mais
surtout de nombreuses maisons rurales
(32 % contre 16 % dans les couronnes de
l’aire urbaine, et seulement 6 % en périphérie
rennaise).
AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 / 4
après 1992
59 % de moins de 40 ans et 35 % d’employés-ouvriers parmi les
acquéreurs en Bretagne Romantique
En Bretagne Romantique, en 2013, six
acquéreurs de maisons d’occasion sur
dix ont moins de 40 ans, une proportion
comparable à celle observée sur les
couronnes de l’aire urbaine. Mais la
communauté de communes se distingue avec,
parmi eux, une part des moins de 30 ans
nettement plus importante qu’ailleurs.
Les quadragénaires sont quant à eux
beaucoup plus représentés sur la périphérie
rennaise. En revanche, il y a peu de
différences entre les territoires en ce qui
concerne le poids des acquéreurs plus âgés.
Les plus de 50 ans constituent plus d’un
acquéreur sur cinq, soit un public non
négligeable.
Les employés-ouvriers restent, en
Bretagne Romantique, les acquéreurs
les plus représentés sur le marché de
l’occasion en 2013 avec un peu plus d’un
tiers des ventes, autant d’ailleurs que dans
les couronnes de l’aire urbaine. La
communauté de communes se distingue cette
année avec une part de professions
intermédiaires s’alignant sur celle observée
sur les autres territoires. Près d’un tiers des
acquéreurs relève de cette catégorie
socioprofessionnelle en 2013 contre un quart
précédemment.
Les cadres et autres professions supérieures
sont quant à eux moins présents dans les
territoires périurbains, mais surreprésentés en
périphérie rennaise, où 34 % des acquéreurs
relèvent de ces professions, contre 20 % dans
les couronnes de l’aire urbaine et 17 % en
Bretagne Romantique.
Age des acheteurs de maisons d'occasion (ventes 2013)
38%
Bretagne Romantique
Couronnes Aire Urbaine
Rennes Métropole hors Rennes
39,5%
32%
30%
27%
23%
21,5%
22%
11% 11,5%
10%
10%
9,5%
7%
9%
< 30 ans
30 à 39 ans
40 à 49 ans
50 à 59 ans
60 ans et +
Source : Notaires PERVAL
Les trentenaires sont, pour tous les territoires, les
plus représentés parmi les acquéreurs de maisons
d’occasion en 2013. La Bretagne Romantique se
caractérise en outre avec une part de moins de 30
ans plus importante qu’ailleurs.
CSP des acheteurs de maisons d'occasion (ventes 2013)
35%
34%
32%
30%
28%
20%
17%
9%
20%
7%
8%
Agriculteurs,
Artisans
Cadres
Prof.
Intermédiaires
Bretagne Romantique
EmployésOuvriers
Retraités
Couronnes Aire Urbaine
Rennes Métropole hors Rennes
Source : Notaires PERVAL
En Bretagne Romantique en 2013, les acquéreurs
restent principalement des employés-ouvriers (un
tiers), mais les professions intermédiaires gagnent
du poids cette année (32 % contre 27 % en 2012 et
24 % en 2011).
AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 / 5
8%
133 000 € une maison sur le marché de l’occasion en Bretagne
Romantique, un prix globalement stable et attractif
En 2013, le prix moyen des ventes de
maisons sur le marché de l’occasion en
Bretagne Romantique retrouve un
niveau plus habituel à 133 200 €. Le prix
moyen des ventes reste globalement
stable, en euros courants, depuis 2008,
excepté l’an passé où la baisse du nombre de
ventes sur la Communauté de communes
s’était accompagnée d’une augmentation du
prix moyen des ventes (150 650 €).
Augmentation que les autres territoires de
l’aire urbaine n’avaient d’ailleurs pas
enregistrée.
Dans les couronnes de l’aire urbaine, le
prix moyen des ventes 2013 s’élève à
158 800 €, un prix globalement stable
également depuis plusieurs années. Mais
l’écart avec la Bretagne Romantique est
notable, puisque cela représente un prix
19 % plus cher.
Dans la périphérie rennaise, les maisons
sur le marché de l’occasion sont plus
coûteuses (244 200 € en 2013), mais les
prix sont légèrement orientés à la baisse
depuis 2011 (- 2 % par an), année où ils
avaient dépassé les 250 000 €. Le prix
moyen des ventes de maisons en
périphérie rennaise est 54 % plus cher
que dans les couronnes de l’aire urbaine
et 83 % plus élevé qu’en Bretagne
Romantique.
La
communauté
de
communes
reste
donc
attractive
financièrement comparativement à d’autres
territoires3. Attractive également compte-tenu
de la grande variété de son marché de
l’occasion. Si le prix moyen se situe à
133 200 €, il résulte de la vente de biens
beaucoup plus diversifiés que sur les autres
territoires, comme nous l’avons montré
précédemment. En effet, les prix varient de
moins de 100 000 € à plus de 200 000 € selon
la taille des maisons vendues : 85 000 €
environ pour les petites maisons de 1/2
pièces, 105 000 € les T3, 140 000 € les T4,
164 000 € les T5. Et les prix approchent, voire
dépassent les 200 000 € pour les très grandes
maisons.
3
Prix moyen d'une maison d'occasion
€ courants
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
2008
2009
2010
Bretagne romantique
Couronnes de l'aire urbaine
2011
2012
Rennes Métropole hors Rennes
Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances
Publiques
Excepté en 2012, les prix des maisons sur le
marché de l’occasion en Bretagne Romantique
restent stables, autour de 133 000 €.
Répartition par tranche de prix des ventes de
maisons d’occasion en 2013 en Bretagne
Romantique
220 à 250
5%
> 250 K€
4%
190 à 220
9%
160 à 190
13 %
130 à 160
17 %
< 100 K€
35 %
100 à 130
17 %
Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances
Publiques
En Bretagne Romantique, la majorité des ventes se
fait dans les tranches de prix les moins élevées.
le prix moyen des ventes de maisons d’occasion
en 2013 est de 102 000 € dans la Communauté
de Communes de Pleine Fougères/Baie du Mont
Saint Michel, de 137 000 € dans le Pays de Dol de
Bretagne, de 152 000 € dans le Pays d’Aubigné,
de 208 000 € au Val d’Ille. A Saint Malo
Agglomération, il se situe à 229 000 €.
6 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014
2013
Globalement, en Bretagne Romantique, la
majorité des ventes se fait dans les
tranches de prix les moins élevées : plus
du tiers des ventes de maisons se fait à
un prix inférieur à 100 000 € et plus
d’une vente sur deux à moins de
130 000 €. Cette répartition des ventes
selon les tranches de prix caractérise la
Communauté de communes, car dans les
couronnes de l’aire urbaine, 34 % des ventes
se font à moins de 130 000 € et seulement
7 % en périphérie rennaise. A l’inverse,
lorsque sur la périphérie rennaise, 70 % des
ventes se font à plus de 190 000 €, il n’y en a
seulement que 31 % dans les couronnes de
l’aire urbaine et 18 % en Bretagne
Romantique.
Au sein de la Bretagne Romantique, les
secteurs affichent un prix moyen des
ventes de ces trois dernières années
allant de 119 000 € pour le secteur rural
en croissance modérée à 146 250 € pour
le secteur rural en développement, soit
un écart de prix de 23 % entre le nordest du territoire, moins cher, et le sudouest, plus cher. Les prix à Combourg
(139 000 €) et dans le secteur mixte
(141 250 €) sont proches du prix moyen des
ventes 2011-2013 observé sur l’ensemble de
la Communauté de communes (138 000 €).
Comparatif de la répartition des ventes par
tranche de prix de la Bretagne Romantique avec
les autres territoires (ventes 2013)
< 130 KE
160 à 190 KE
52%
Bretagne Romantique
34%
Couronnes de l'aire urbaine
Rennes Métropole hors
Rennes
130 à 160
7%
17%
17%
13%
19%
8,5% 14%
> 190 KE
18%
31%
70,5%
Répartition des ventes par tranche de prix de la
Bretagne Romantique en 2008
< 130 KE
Bretagne Romantique
130 à 160
160 à 190 KE
50%
Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances
Publiques
Une répartition des ventes selon les tranches de
prix inverse entre la Bretagne Romantique, territoire
attractif financièrement, et la périphérie rennaise où
le prix moyen des maisons est 83 % plus élevé que
dans la Communauté de communes.
Concernant les appartements, au regard
du prix moyen des ventes 2012-2013, il faut
compter moins de 90 000 € l’appartement de 2 pièces en Bretagne
Romantique et environ 115 000 € un 3
pièces, là aussi des prix bien moindres que
ceux pratiqués dans les couronnes de l’aire
urbaine et en périphérie rennaise, où le T2
dépasse les 100 000 € et le T3 les 140 000 €,
avec peu de différences entre ces territoires.
7 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014
18%
13%
> 190 KE
19%
10 communes, plutôt situées sur le pourtour du territoire, affichent un prix moyen des ventes, réalisées de
2011 à 2013, inférieur à 130 000 €, quand le prix moyen sur la Communauté de communes est de
138 000 € sur cette période. A l’inverse, quelques communes, en partie sud du territoire, dans l’aire
d’attraction rennaise, présentent les prix les plus élevés, supérieurs à 150 000 €.
AGENCE D’URBANISME ET DE DÉVELOPPEMENT INTERCOMMUNAL DE L’AGGLOMÉRATION RENNAISE
3 rue Geneviève de Gaulle-Anthonioz, CS 40716 35207 RENNES cedex 2
Tél. 02 99 01 86 40 Fax 02 99 01 86 69
www.audiar.org
Contact Amélie LEFOUR
Tél. 02 99 01 85 18
[email protected]
2014-021-ETU-033
8 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014