Le marché du logement d`occasion en 2013
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Le marché du logement d`occasion en 2013
Le marché de l’occasion en 2013 En 2013, le marché de l’immobilier d’occasion en Bretagne Romantique est à son plus haut niveau de ces cinq dernières années. Grâce à l’augmentation des ventes de maisons, le territoire affiche 330 ventes cette année soit une progression d’activité de plus de 20 % depuis 2008. Cette bonne tenue du marché de l’occasion, après une année 2012 morose aux faibles volumes de ventes, s’observe également dans les couronnes de l’aire urbaine et en périphérie rennaise. Pour autant, les prix, en euros courants, restent globalement stables. Avec un prix moyen de vente en Bretagne Romantique de 133 000 €, le territoire reste parmi les moins chers de l’aire urbaine et le rend attractif pour de nombreux acquéreurs notamment jeunes et aux revenus modestes. Une attractivité aussi liée à une plus grande diversité des biens présents sur ce marché comparativement à d’autres territoires. Sommaire 330 ventes sur le marché de l’occasion en 2013 en Bretagne Romantique, le plus haut niveau de ces cinq dernières années Une grande diversité de maisons vendues sur le marché de l’occasion 59 % de moins de 40 ans et 35 % d’employésouvriers parmi les acquéreurs en Bretagne Romantique 133 000 € une maison sur le marché de l’occasion en Bretagne Romantique, un prix globalement stable et attractif Décembre 2014 330 ventes sur le marché de l’occasion en 2013 en Bretagne Romantique, le plus haut niveau de ces cinq dernières années Nombre de ventes en occasion sur la Bretagne Romantique 2008 Appartement 2009 2010 2011 2012 2013 16 19 30 26 41 15 Maison 254 247 293 289 262 315 Total 270 266 323 315 303 330 Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances Publiques 330 biens se sont vendus sur le marché de l’occasion en 2013 en Bretagne Romantique, 95 % sont des maisons. En 2013, en Bretagne Romantique, 330 logements se sont vendus sur le marché de l’occasion. Depuis 2008, il s’agit du meilleur volume de ventes sans pour autant marquer une envolée du marché. Ce dernier, hormis l’année 2012, se maintient globalement autour de 320 mutations par an depuis 2010. Il s’agit principalement d’un marché de maisons individuelles. Elles constituent plus de neuf transactions sur dix. Cette année, avec 315 ventes, l’activité passe la barre des 300 mutations, ce qui représente une belle progression en cinq ans : + 24 %, soit une soixantaine de ventes de maisons supplémentaires depuis 2008. La Bretagne Romantique s’inscrit dans la tendance d’évolution observée sur les autres territoires. L’année 2013 affiche partout un bon niveau de ventes après une année 2012 morose aux faibles volumes d’activité. Les couronnes de l’aire urbaine enregistrent 2 344 ventes de maisons sur le marché de l’occasion en 2013, soit une progression de 15 % en un an, et la périphérie rennaise 1 334 transactions, soit + 20 %. En Bretagne Romantique, la progression depuis 2012 est également de 20 %. Les transactions réalisées en Bretagne Romantique représentent, de façon très stable et quelles que soient les évolutions du marché, 13 % des transactions des couronnes de l’aire urbaine. Au regard du nombre de ventes sur les territoires du nord de l’aire urbaine et plus globalement du nord du département, on peut considérer que la communauté de communes présente un marché de l’occasion actif1. Actif 1 315 maisons vendues en 2013 en Bretagne Romantique, 79 à Antrain Communauté, 95 dans la communauté de Pleine Fougères/Baie du Mont Saint Michel, 144 dans le Pays de Dol de également si on le compare au marché du neuf. Ce sont, en moyenne par an depuis 2010, près de 300 mutations de maisons d’occasion en Bretagne Romantique avec plutôt un maintien du marché sur un bon volume d’activité, ce qui n’est pas la tendance observée pour le neuf qui est orienté à la baisse. Sur la même période, le territoire enregistre moins de 150 ventes de terrains à bâtir et à peine plus de 200 autorisations de permis pour la construction d’une maison neuve. Evolution du nombre de ventes en occasion sur la Bretagne Romantique 350 300 250 200 150 100 50 0 2008 2009 Appartement 2010 2011 Maison 2012 Total Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances Publiques Globalement stable depuis 2010 sur un bon volume d’activité, le marché de l’immobilier d’occasion en Bretagne Romantique, en 2013, affiche son plus haut niveau, grâce à l’augmentation des ventes de maisons qui passent les 300 unités. Bretagne, 164 au Val d’Ille, 116 au Pays d’Aubigné. Saint Malo Agglomération affiche 642 ventes. Même si la taille des EPCI n’est pas comparable, le volume de ventes en Bretagne Romantique est assez dynamique. Le territoire présente une certaine attractivité. AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 / 2 2013 Au sein de la Bretagne Romantique, le secteur mixte localise 53 % des ventes de maisons d’occasion en 2013 (168 mutations), les secteurs ruraux 28 % (49 mutations dans le secteur rural à l’est et 40 dans le secteur rural à l’ouest) et Combourg 16 % (52 mutations). Les trois nouvelles communes localisent 6 ventes. Le marché de l’immobilier d’occasion apparaît mieux réparti sur le territoire que le marché du neuf. En effet, la construction de logements se réalise aux trois-quarts sur le secteur mixte. Nombre de ventes de maisons par secteur sur la Bretagne Romantique Une répartition qui se confirme si l’on prend en compte les ventes de ces trois dernières années. Près de 850 transactions ont été réalisées en Bretagne Romantique entre 2011 et 2013, et notamment sur les communes de Combourg (130), Saint Pierre de Plesguen (84), Tinténiac (77), Hédé-Bazouges (60), et une cinquantaine à Saint Domineuc, à Dingé et à Meillac. Le secteur mixte localise 53 % des ventes de maisons sur le marché de l’occasion, les secteurs ruraux 28 % et Combourg 16 %. 2013 2011-2013 Combourg 52 130 Secteur Mixte 168 455 Secteur rural Croissance modérée 49 130 Secteur rural en développement 40 128 Cardroc, Les Iffs, St Brieuc des I. 6 - 315 843 Total Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances Publiques Les ventes d’appartements qui avaient progressé ces dernières années en Bretagne Romantique pour atteindre une petite quarantaine en 2012, retombent cette année, où l’on enregistre 15 transactions. Quels que soient les volumes de ventes, ce marché reste un petit marché très lié aux caractéristiques du parc de logements du territoire. En collectif, le parc, globalement peu développé, est avant tout un parc de propriétaires investisseurs qui destinent leurs logements à la location2 plutôt qu’un parc de propriétaires occupants. Il y a donc peu de logements mis sur le marché de la revente. Depuis 2008, le territoire enregistre 147 mutations. Il s’agit essentiellement d’appartements de 2 et 3 pièces ainsi que quelques T4 cette année. 2 logements que les propriétaires gardent plus longtemps entre leurs mains avant de les revendre 3 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 Une grande diversité de maisons vendues sur le marché de l’occasion L’âge, le type et la taille des maisons vendues en Bretagne Romantique caractérisent le territoire et révèlent une grande diversité des biens sur le marché de l’occasion. Périodes de construction des maisons vendues en 2013 Bretagne Romantique 39% Couronnes Aire Urbaine Si en Bretagne Romantique, un tiers des ventes de 2013 concerne des maisons récentes, construites depuis 1992, une période bien représentée sur tous les territoires, la communauté de communes se caractérise surtout avec une part importante de maisons datant d’avant les années 70 : 47 %, contre 33 % dans les couronnes de l’aire urbaine et 19 % seulement en périphérie rennaise. Cette caractéristique explique en partie que l’état des maisons vendues en Bretagne Romantique diffère des autres territoires. En effet, moins de la moitié des maisons y sont en bon état (45 % contre 67 % dans les couronnes de l’aire urbaine et 71 % en périphérie rennaise). Les maisons vendues nécessitent donc assez souvent des travaux (27 %), ou des rénovations plus lourdes (28 %) ; des proportions autour de 16 % seulement dans les autres territoires. Si, comme dans les autres territoires, les grandes maisons de 5 pièces et + sont les plus représentées parmi les ventes en Bretagne Romantique en 2013 (un tiers), elles le sont bien moins qu’ailleurs (45 % dans les couronnes de l’aire urbaine et 60 % en périphérie rennaise). Cela laisse donc la place à une plus grande variété de tailles de maisons. La communauté de communes se distingue avec une part notable de maisons de petites tailles parmi les ventes : 43 % ont entre 1 et 3 pièces, une proportion qui tombe à 31 % dans les couronnes de l’aire urbaine et à 13 % seulement en périphérie rennaise. La part des maisons de 4 pièces est en revanche comparable entre les territoires (environ un quart des ventes en 2013). Rennes Métropole hors Rennes 32% 26% 23% 17% 13% 8% 4% 11% 6% 6% 3% avant 1913 12% 10% 1914-1947 19% 18% 15% 1948-1969 1970-1980 1981-1991 Source : Notaires PERVAL Un tiers de maisons récentes vendues sur le marché de l’occasion en Bretagne Romantique en 2013, mais la communauté de communes se distingue surtout avec une part de maisons anciennes plus importante qu’ailleurs. Taille des maisons vendues en Bretagne Romantique T6 + 11% 2013 en T1-T2 18% T5 21% T3 25% T4 24% Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances Publiques La répartition des ventes selon la taille des maisons confirme la grande diversité des biens sur le marché de l’occasion en Bretagne Romantique. Ces caractéristiques de la Bretagne Romantique sont également à croiser avec les types des maisons beaucoup plus variés que dans les autres territoires. Certes, on trouve parmi les ventes en occasion des pavillons et des maisons de ville, comme partout, mais surtout de nombreuses maisons rurales (32 % contre 16 % dans les couronnes de l’aire urbaine, et seulement 6 % en périphérie rennaise). AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 / 4 après 1992 59 % de moins de 40 ans et 35 % d’employés-ouvriers parmi les acquéreurs en Bretagne Romantique En Bretagne Romantique, en 2013, six acquéreurs de maisons d’occasion sur dix ont moins de 40 ans, une proportion comparable à celle observée sur les couronnes de l’aire urbaine. Mais la communauté de communes se distingue avec, parmi eux, une part des moins de 30 ans nettement plus importante qu’ailleurs. Les quadragénaires sont quant à eux beaucoup plus représentés sur la périphérie rennaise. En revanche, il y a peu de différences entre les territoires en ce qui concerne le poids des acquéreurs plus âgés. Les plus de 50 ans constituent plus d’un acquéreur sur cinq, soit un public non négligeable. Les employés-ouvriers restent, en Bretagne Romantique, les acquéreurs les plus représentés sur le marché de l’occasion en 2013 avec un peu plus d’un tiers des ventes, autant d’ailleurs que dans les couronnes de l’aire urbaine. La communauté de communes se distingue cette année avec une part de professions intermédiaires s’alignant sur celle observée sur les autres territoires. Près d’un tiers des acquéreurs relève de cette catégorie socioprofessionnelle en 2013 contre un quart précédemment. Les cadres et autres professions supérieures sont quant à eux moins présents dans les territoires périurbains, mais surreprésentés en périphérie rennaise, où 34 % des acquéreurs relèvent de ces professions, contre 20 % dans les couronnes de l’aire urbaine et 17 % en Bretagne Romantique. Age des acheteurs de maisons d'occasion (ventes 2013) 38% Bretagne Romantique Couronnes Aire Urbaine Rennes Métropole hors Rennes 39,5% 32% 30% 27% 23% 21,5% 22% 11% 11,5% 10% 10% 9,5% 7% 9% < 30 ans 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et + Source : Notaires PERVAL Les trentenaires sont, pour tous les territoires, les plus représentés parmi les acquéreurs de maisons d’occasion en 2013. La Bretagne Romantique se caractérise en outre avec une part de moins de 30 ans plus importante qu’ailleurs. CSP des acheteurs de maisons d'occasion (ventes 2013) 35% 34% 32% 30% 28% 20% 17% 9% 20% 7% 8% Agriculteurs, Artisans Cadres Prof. Intermédiaires Bretagne Romantique EmployésOuvriers Retraités Couronnes Aire Urbaine Rennes Métropole hors Rennes Source : Notaires PERVAL En Bretagne Romantique en 2013, les acquéreurs restent principalement des employés-ouvriers (un tiers), mais les professions intermédiaires gagnent du poids cette année (32 % contre 27 % en 2012 et 24 % en 2011). AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 / 5 8% 133 000 € une maison sur le marché de l’occasion en Bretagne Romantique, un prix globalement stable et attractif En 2013, le prix moyen des ventes de maisons sur le marché de l’occasion en Bretagne Romantique retrouve un niveau plus habituel à 133 200 €. Le prix moyen des ventes reste globalement stable, en euros courants, depuis 2008, excepté l’an passé où la baisse du nombre de ventes sur la Communauté de communes s’était accompagnée d’une augmentation du prix moyen des ventes (150 650 €). Augmentation que les autres territoires de l’aire urbaine n’avaient d’ailleurs pas enregistrée. Dans les couronnes de l’aire urbaine, le prix moyen des ventes 2013 s’élève à 158 800 €, un prix globalement stable également depuis plusieurs années. Mais l’écart avec la Bretagne Romantique est notable, puisque cela représente un prix 19 % plus cher. Dans la périphérie rennaise, les maisons sur le marché de l’occasion sont plus coûteuses (244 200 € en 2013), mais les prix sont légèrement orientés à la baisse depuis 2011 (- 2 % par an), année où ils avaient dépassé les 250 000 €. Le prix moyen des ventes de maisons en périphérie rennaise est 54 % plus cher que dans les couronnes de l’aire urbaine et 83 % plus élevé qu’en Bretagne Romantique. La communauté de communes reste donc attractive financièrement comparativement à d’autres territoires3. Attractive également compte-tenu de la grande variété de son marché de l’occasion. Si le prix moyen se situe à 133 200 €, il résulte de la vente de biens beaucoup plus diversifiés que sur les autres territoires, comme nous l’avons montré précédemment. En effet, les prix varient de moins de 100 000 € à plus de 200 000 € selon la taille des maisons vendues : 85 000 € environ pour les petites maisons de 1/2 pièces, 105 000 € les T3, 140 000 € les T4, 164 000 € les T5. Et les prix approchent, voire dépassent les 200 000 € pour les très grandes maisons. 3 Prix moyen d'une maison d'occasion € courants 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 2008 2009 2010 Bretagne romantique Couronnes de l'aire urbaine 2011 2012 Rennes Métropole hors Rennes Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances Publiques Excepté en 2012, les prix des maisons sur le marché de l’occasion en Bretagne Romantique restent stables, autour de 133 000 €. Répartition par tranche de prix des ventes de maisons d’occasion en 2013 en Bretagne Romantique 220 à 250 5% > 250 K€ 4% 190 à 220 9% 160 à 190 13 % 130 à 160 17 % < 100 K€ 35 % 100 à 130 17 % Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances Publiques En Bretagne Romantique, la majorité des ventes se fait dans les tranches de prix les moins élevées. le prix moyen des ventes de maisons d’occasion en 2013 est de 102 000 € dans la Communauté de Communes de Pleine Fougères/Baie du Mont Saint Michel, de 137 000 € dans le Pays de Dol de Bretagne, de 152 000 € dans le Pays d’Aubigné, de 208 000 € au Val d’Ille. A Saint Malo Agglomération, il se situe à 229 000 €. 6 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 2013 Globalement, en Bretagne Romantique, la majorité des ventes se fait dans les tranches de prix les moins élevées : plus du tiers des ventes de maisons se fait à un prix inférieur à 100 000 € et plus d’une vente sur deux à moins de 130 000 €. Cette répartition des ventes selon les tranches de prix caractérise la Communauté de communes, car dans les couronnes de l’aire urbaine, 34 % des ventes se font à moins de 130 000 € et seulement 7 % en périphérie rennaise. A l’inverse, lorsque sur la périphérie rennaise, 70 % des ventes se font à plus de 190 000 €, il n’y en a seulement que 31 % dans les couronnes de l’aire urbaine et 18 % en Bretagne Romantique. Au sein de la Bretagne Romantique, les secteurs affichent un prix moyen des ventes de ces trois dernières années allant de 119 000 € pour le secteur rural en croissance modérée à 146 250 € pour le secteur rural en développement, soit un écart de prix de 23 % entre le nordest du territoire, moins cher, et le sudouest, plus cher. Les prix à Combourg (139 000 €) et dans le secteur mixte (141 250 €) sont proches du prix moyen des ventes 2011-2013 observé sur l’ensemble de la Communauté de communes (138 000 €). Comparatif de la répartition des ventes par tranche de prix de la Bretagne Romantique avec les autres territoires (ventes 2013) < 130 KE 160 à 190 KE 52% Bretagne Romantique 34% Couronnes de l'aire urbaine Rennes Métropole hors Rennes 130 à 160 7% 17% 17% 13% 19% 8,5% 14% > 190 KE 18% 31% 70,5% Répartition des ventes par tranche de prix de la Bretagne Romantique en 2008 < 130 KE Bretagne Romantique 130 à 160 160 à 190 KE 50% Source : Données DVF ; Direction Générale des Finances Publiques Une répartition des ventes selon les tranches de prix inverse entre la Bretagne Romantique, territoire attractif financièrement, et la périphérie rennaise où le prix moyen des maisons est 83 % plus élevé que dans la Communauté de communes. Concernant les appartements, au regard du prix moyen des ventes 2012-2013, il faut compter moins de 90 000 € l’appartement de 2 pièces en Bretagne Romantique et environ 115 000 € un 3 pièces, là aussi des prix bien moindres que ceux pratiqués dans les couronnes de l’aire urbaine et en périphérie rennaise, où le T2 dépasse les 100 000 € et le T3 les 140 000 €, avec peu de différences entre ces territoires. 7 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014 18% 13% > 190 KE 19% 10 communes, plutôt situées sur le pourtour du territoire, affichent un prix moyen des ventes, réalisées de 2011 à 2013, inférieur à 130 000 €, quand le prix moyen sur la Communauté de communes est de 138 000 € sur cette période. A l’inverse, quelques communes, en partie sud du territoire, dans l’aire d’attraction rennaise, présentent les prix les plus élevés, supérieurs à 150 000 €. AGENCE D’URBANISME ET DE DÉVELOPPEMENT INTERCOMMUNAL DE L’AGGLOMÉRATION RENNAISE 3 rue Geneviève de Gaulle-Anthonioz, CS 40716 35207 RENNES cedex 2 Tél. 02 99 01 86 40 Fax 02 99 01 86 69 www.audiar.org Contact Amélie LEFOUR Tél. 02 99 01 85 18 [email protected] 2014-021-ETU-033 8 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché de l’occasion / Décembre 2014