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LA LETTRE DE STRASBOURG ALSACE PLACE FINANCIERE L’immobilier d’investissement, une solution de diversification de placement Dans un contexte de taux particulièrement atypique, la recherche de performance sous contraintes peut s’avérer complexe. Si le marché de l’immobilier exerce un attrait auprès de bon nombre d’investisseurs, notamment pour son rendement, la plupart y renoncent finalement, faute de connaissance du marché, de temps ou encore d’apport initial suffisant. L’investissement en immobilier donne accès à une expertise professionnelle et à des actifs de natures différentes en particulier dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, hôtels) plus difficilement accessible dans un autre cadre. Généralement possible par versements ponctuels ou périodiques via des montants minimums de souscription relativement peu contraignants pour le plus grand nombre, ce type d’investissement offre une opportunité de diversification patrimoniale intéressante à côté des produits boursiers et financiers. L’Ordonnance N°2005-­‐1278 du 13 octobre 2005 a porté la création d’un nouveau véhicule d’investissements, (1)
les OPCI et les premiers agréments sont intervenus fin 2007. Les OPCI se déclinent majoritairement sous la (2)
forme d’une SPPICAV , l’équivalent de la SICAV. La stratégie d’investissement immobilier s’appuie généralement sur une allocation géographique et sectorielle diversifiée répondant à différents besoins : § recherche de revenus réguliers ; § recherche d’optimisation fiscale ; § volonté de diversification. S’il s’agit d’une classe d’actifs relativement décorrélée des marchés financiers, elle est néanmoins soumise aux cycles de l’évolution de l’immobilier qui reste un marché régi par la règle de l’offre et de la demande, et dont le capital n’est pas garanti. Les OPCI offrent la possibilité aux porteurs de souscrire ou de vendre leurs parts à tout moment sur la base d’une valeur liquidative déterminée par la société de gestion. Ils demeurent un produit de long terme dont la rentabilité est fonction : § des éventuels dividendes qui seront versés. Le versement des dividendes n’est pas garanti et dépend du niveau des loyers perçus, eux-­‐mêmes généralement indexés sur l’évolution du coût de la vie, et des conditions d’occupation des immeubles du portefeuille ; § du montant du capital restitué, soit lors de la vente des parts, soit lors de la liquidation du fonds. Ce dernier montant n’est pas garanti et la plus ou moins-­‐value dépendra de l’évolution de la situation du marché locatif immobilier lors de la cession ; § de la durée du placement. Ce véhicule d’investissement, de création récente, peut permettre aux personnes physiques d’investir dans l’immobilier dans le cadre d’un contrat d’assurance-­‐vie si le contrat le propose. ème
Alors que la croissance de l’économie française est restée faible pour la 3 année consécutive (+0,4%), le marché de l’immobilier d’entreprises a connu en 2014 une forte activité avec 24 milliards d’euros engagés (contre 15,1 milliards d’euros en 2013). Cette progression s’explique notamment par le retour des grandes transactions en particulier en Ile-­‐de-­‐France qui reste le marché le plus animé et concentre près de 70% des opérations. (3)
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Leader en termes de collecte en France en 2014 , Amundi Immobilier , société spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers pour compte de tiers avec 40 ans d’expérience sur ce marché, a investi près de 90% de ses actifs sous gestion en immobilier d’entreprises qui représente le cœur de son activité. Organisée pour internationaliser son activité tant au niveau de la commercialisation vers des clientèles institutionnelles qu’au niveau des zones d’investissement, l’international représentait 11,6% de ses actifs immobiliers au 31/12/2014. Sur l’immobilier, les équipes de gestion ont développé une stratégie de sélection des biens intégrant des critères environnementaux et sociaux. L’Investissement Socialement Responsable est une démarche systématique, basée sur une « Charte ISR » qui implique un processus de sélection et de gestion immobilière rigoureux et abouti. (1)
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OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier. Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. Source (4)
IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) au 31/12/2014. Filiale d’Amundi Asset Management, elle-­‐même filiale de gestion d’actifs du Groupe Crédit Agricole. Siège social : 91-­‐93 boulevard Pasteur, 75015 Paris -­‐ France. Société Anonyme au capital de 15 666 374 euros. 315 429 837 RCS Paris. Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF sous le n° GP 07000033. www.amundi-­‐immobilier.com. Thomas DUTOT Directeur des Réseaux Spécialisés du Crédit Agricole Alsace Vosges.