La nouvelle loi sur le droit de superficie clarifie les choses

La nouvelle loi sur le droit de superficie clarifie les choses
concernant la construction sur, au-dessus ou en dessous du
fonds d’autrui
La nouvelle loi sur le droit de superficie autorise la constitution d’un droit de
superficie au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui et clarifie ainsi les choses en ce
qui concerne les panneaux solaires, les antennes, les étages ajoutés à des bâtiments
existants et au-dessus de tunnels, les parkings souterrains et les caves sous les
bâtiments.
Qu’est-ce qu’un droit de superficie?
“Le droit de superficie est le droit d’avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le fonds
d’autrui.” Il s’agit là de la définition donnée au droit de superficie après modernisation de la
formulation archaïque de la Loi sur le droit de superficie de 1824.
Concrètement, le titulaire du droit de superficie a la possibilité d’ériger des ‘bâtiments,
ouvrages ou plantations’ sur un fonds dont il n’est pas lui-même propriétaire, mais qui
appartient à autrui.
Le superficiaire devient alors propriétaire des bâtiments érigés sur le fonds d’autrui, sans toutefois
devenir propriétaire du fonds sous-jacent. Ce fonds appartient en effet toujours au propriétaire foncier
qui a autorisé le superficiaire à ériger un bâtiment sur son fonds. Il en résulte une scission de la
propriété entre:
 le propriétaire foncier, d’une part
 le propriétaire des bâtiments ou superficiaire, d’autre part
La loi dispose qu’une telle scission de la propriété est autorisée pendant au maximum 50 ans, avec
possibilité de renouvellement du terme après 50 ans.
Quelle était la situation sous l’ancienne loi sur le droit de superficie?
La Loi sur le droit de superficie de 1824 est sans doute l’une des plus anciennes lois de Belgique
encore en vigueur. Le texte de loi qui, pendant 190 ans, a servi de référence dans une société qui, dans
le même temps, a fondamentalement changé, commençait à poser problème. Du côté des notaires, les
questions concernant l’étendue du droit de superficie se multipliaient:

Est-il possible d’ériger des constructions sur le bâtiment d’autrui (et donc pas uniquement des
constructions sur le fonds d’autrui)? Dans notre société ‘étagée’ où l’on construit en hauteur et
où les habitations s’empilent les unes sur les autres, la question s’est souvent posée.

Est-il possible de concéder un droit de superficie pour des constructions érigées en dessous
du fonds d’autrui (songez aux parkings souterrains ou aux caves) ou au-dessus du fonds
d’autrui (le battage médiatique autour des panneaux solaires n’a probablement échappé à
personne), et donc pas seulement sur le fonds d’autrui?

Est-il possible que le parking souterrain appartienne à monsieur Peeters, alors que le centre
commercial construit juste au-dessus appartient à monsieur Janssens?

Les panneaux solaires sur le toit de la maison de Guillaume peuvent-ils appartenir à Pierre?
Ou est-il en l’occurrence impossible de créer une scission de la propriété de maximum 50 ans,
sachant l’ancienne loi ne parle que des “bâtiments, ouvrages ou plantations sur le fonds
d’autrui”?
Pendant des décennies, ces questions ont alimenté la controverse parmi les juristes et universitaires
qui ont échafaudé les thèses les plus diverses à leur sujet. Le notariat et le secteur immobilier, par
contre, voulait des réponses claires et concrètes, de préférence inscrites dans la loi, de façon à exclure
toute discussion à l’avenir.
Qu’est-ce qui a changé depuis la nouvelle loi sur le droit de superficie?
En 2013, les notaires ont enfin été entendus: un projet de loi visant à adapter la loi archaïque sur le
droit de superficie a été déposé. Le nouvel article 1er de la loi sur le droit de superficie répond d’emblée
à une des questions les plus insistantes en stipulant que “le droit de superficie est le droit réel qui
consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations, en tout ou partie, sur, au-dessus ou en
dessous du fonds d’autrui”:

Sachant qu’un droit de superficie est désormais possible au-dessus du fonds d’autrui, la
nouvelle loi clarifie les choses en ce qui concerne notamment l’installation de panneaux
solaires, d’antennes, d’étages ajoutés à des bâtiments existants… La propriété des panneaux
solaires, antennes, étages sur des bâtiments existants peut donc appartenir à une autre
personne que le propriétaire du bâtiment sur lequel les panneaux solaires, antennes… sont
installés. Et ce pour un terme maximum renouvelable de 50 ans.

La constitution d’un droit de superficie en dessous du fonds d’autrui est également possible.
Une scission de la propriété pour un terme renouvelable de 50 ans est également possible à ce
niveau, ce qui clarifie les choses pour les projets souterrains, tels que tunnels, parkings
souterrains et caves. Ce faisant, la loi exclut expressément la possibilité jadis défendue
d’une scission éternelle de la propriété souterraine sur la base du droit de superficie.
Enfin, la nouvelle loi précise que le propriétaire foncier n’est pas le seul à pouvoir concéder un
droit de superficie, le titulaire d’un droit réel limité le peut aussi. Songez notamment à
l’usufruitier, à l’emphytéote et au superficiaire. Ils ne le peuvent évidemment que dans les limites du
droit dont ils sont eux-mêmes titulaires.
Ces modifications clarifient - enfin - les choses pour le notaire et les parties associées à la construction
sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui.
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