Immobilier de rendement

01. Juli 2015
Seite: 16
L'Agefi Indices
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Immobilier de rendement toujours plus cher
Les immeubles résidentiels
de rendement ont vu leur prix
grimper alors que les revenus
locatifs sont en berne. Une
situation appelée à perdurer.
D
OMINIK
WEBER
Directeur de Immofonds
ttem
epuis des années, le prix de
l'immobilier de placement en
Suisse connaît une trajetoire
obstinément ascendante. C'est
du moins le sentiment du grand
"
public, qui se base sur deux indicateurs: le prix des logements en propriété d'une
part et les loyers d'autre part. Certes, avec le recul
des taux, les logements en propriété peuvent être
financés par un nombre de plus en plus important de candidats potentiels. Mais la hausse des
prix rend ces biens toujours moins abordables. Le
segment locatif est quant à lui depuis des années
le théâtre de deux tendances opposées: les logements anciens sont trop bon marché et les logements neufs trop onéreux. L'indexation des prix
sur un taux hypothécaire de référence a abouti à
une situation paradoxale, où les revenus locatifs
baissent continuellement alors que les prix immobiliers prennent l'ascenseur. Il n'est pas difficile d'imaginer quel sera l'impact de ce phénomène sur les rendements.
En se focalisant sur les taux hypothécaires, les
logements en propriété et les loyers d'habitation,
des pans entiers du marché immobilier ont été
complètement ignorés. Le marché immobilier
commercial, par exemple (bureaux, zones artiranales, commerces de détail ou hôtels), dépend
directement de la bonne santé de l'économie et
très peu de l'évolution des taux. Les prix astronomiques de certains sites commerciaux haut
de gamme à Genève ou à Zurich ne sont aucunement représentatifs d'un marché immobilier
commercial déjà en perte de vitesse. En 2014,
dans le canton de Genève, les loyers commerciaux ont baissé de 7% environ. Dans les centres -villes, des immeubles entiers sont vides,
abandonnés par de grandes entreprises qui ont
transféré leur siège en banlieue.
I.3
IDe:
-
AS.P.
Du côté des propriétés résidentielles privées, la
dynamique dans le segment du luxe s'essouffle
depuis l'adoption des initiatives sur l'immigration de masse et sur les résidences secondaires,
auxquelles est venu s'ajouter le durcissement
par les banques des conditions d'octroi de crédits
hypothécaires. Les expatriés et les étrangers fortunés manquent de plus en plus à l'appel: avec la
suppression du cours plancher, l'accès à la propriété immobilière en Suisse s'est pour eux radicalement renchéri. Les biens haut de gamme ne
se vendent désormais que difficilement et à prix
réduit. Selon Wüest & Partner, les prix proposés
pour les maisons individuelles en 2014 ont baissé
de 6,8% et ceux des PPE de 3,3% dans le canton
de Genève. Ces corrections devraient se poursuivre. En effet, la classe moyenne domestique
détentrice du pouvoir d'achat est déjà propriétaire. Quant à la jeune génération, elle n'est pas à
court de revenu, mais de fonds propres.
Un seul segment de marché garde jusqu'à présent le vent en poupe: l'immobilier résidentiel
de placement. Depuis que la Banque nationale
suisse a aboli le cours plancher, les prix des
logements de ce segment ont une nouvelle fois
explosé. Au premier trimestre, l'indice SWIIP a
gagné 8%, dépassant même le SPI. A plus long
terme également, la performance des placements
immobiliers, avec un rendement annuel de 6%
environ, n'a pas à rougir.
Si quelques investisseurs en quête de sécurité
sont revenus au franc fort, l'essor de l'immobilier de rendement doit moins à la suppression
du cours plancher qu'à l'introduction de taux
négatifs. Aujourd'hui, l'investisseur institutionnel veut savoir où il peut effectuer un placement
non risqué et engranger un revenu. Les caisses
de pension doivent respecter un taux minimal.
Si les emprunts de la Confédération génèrent
un rendement négatif, comment peuvent-elles
réaliser ce taux de 1,75% par un placement sans
risque? Les actions ne sont pas vraiment éligibles;
seul l'immobilier offre un profil de risque -rendement similaire à celui des emprunts: les recettes
locatives assurent un flux régulier de revenus et,
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en tant que valeur réelle, l'immobilier offre une
certaine protection contre les pertes de valeur.
Rien d'étonnant donc à ce que les investisseurs
institutionnels continuent d'étoffer leur quotepart immobilière. Ne serait-ce qu'en Suisse, les
fonds immobiliers ont attiré plus d'un milliard
d'argent frais en 2014, dont la majorité est
investie dans de nouvelles constructions. Le
nombre de logements locatifs en construction n'a
d'ailleurs jamais été aussi élevé qu'aujourd'hui.
Si l'immigration faiblit, trouver un locataire pour
un logement en périphérie pourrait devenir plus
difficile, alors que la demande devrait rester forte
dans les centres -villes.
Aussi longtemps que les taux négatifs règneront
en Suisse, presque tout rendement supérieur à
zéro deviendra un motif d'investissement. C'est
sous cet angle également qu'il faut considérer les
agios actuels de 30 à 40% pour les fonds immobiliers: les investisseurs accèdent à des portefeuilles
de long terme composés d'objets bien situés et
offrant des rendements aussi bien stables que
supérieurs à la moyenne. En matière immobilière, l'inoccupation des surfaces représente le
principal risque, que l'on peut contrer au sein
d'un fonds au moyen d'une diversification avisée.
Enfin, contrairement à un immeuble, les parts
d'un fonds peuvent être revendues en bourse à
n'importe quel moment.
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