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L édition mensuelle de
IMMO
#13
Août-Septembre
Le Home Staging
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Jura
55p.
IMMO
#13
Le Home Staging ou
l'art de mieux vous
présenter l'immobilier !
Originaire d'outre Atlantique, le Home Staging s'est
véritablement démocratisé en Europe depuis 2008.
En règle générale, un acheteur sait dès les premières minutes
si le logement visité est susceptible de lui plaire. On sait
également que 90% des acheteurs peinent à imaginer autre
chose que ce qu'ils voient.
Le Home Staging est un travail de fond permettant au
vendeur de mettre en avant les qualités de son objet et à
l'acheteur de se projeter dans son futur lieu de vie. Ces
améliorations permettront de satisfaire chacune des
parties grâce à une vente facilitée par ce concept.
Ainsi, investir 1 à 3 % du prix de vente de l'objet permettra au
vendeur de raccourcir le délai de vente et à l'acheteur de se
projeter plus facilement dans ce nouvel espace. Consacrer un
tel budget est certainement plus intéressant que de devoir
fortement baisser le prix au bout de plusieurs mois d'efforts
de vente vains car le bien immobilier n'a pas été
préalablement préparé à la vente.
Le Home Staging ce n'est pas de la décoration, mais l'art de
désencombrer et dépersonnaliser un lieu en utilisant
l'expertise et le conseil de courtiers professionnels ou de
spécialistes. Rafraîchir une maison ou un appartement
permet ainsi aux acquéreurs potentiels de s'imaginer chez
eux avec leur mobilier et leur décoration.
Bonne rentrée à tous !
Acheter-Louer.ch & Publimmo Sàrl
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p.1
Sommaire:
Reportage
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Disponible sur
Disponible sur
IMMOmagazine #13 - Août-Septembre | L’édition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]
#13
Reportage
La chronique du spécialiste
La vente d’un appartement précédemment loué
Souhaitant vendre mon appartement actuellement
occupé par un locataire, j’ai entendu dire qu’il y
avait lieu de procéder à des démarches particulières
pour être autorisé à réaliser mon bien immobilier.
Qu’en est-il exactement sachant que le logement est
situé dans le canton de Vaud ?
•
•
est soumis au régime de la propriété par étages
ou à une forme de propriété analogue dès la
construction de l’immeuble, ou a été inscrit
comme tel au registre foncier avant le 7 octobre
1989 ;
est acquis par son locataire actuel sans que
celui-ci ait été placé devant l’alternative
d’acheter son logement ou de partir.
Effectivement, la canton de Vaud connait la loi
du 11 décembre 1989 concernant l’aliénation
d’appartements loués (LAAL) qui a pour but de
lutter contre la pénurie de logements en conservant
sur le marché locatif certains types d’appartements
répondant à un besoin de la population.
L’autorisation est également accordée lorsque
d’autres circonstances commandent l’aliénation.
Cela peut être le cas en présence de difficultés
financières ou personnelles du vendeur.
Cette législation prévoit que la vente, à titre
onéreux, de tout logement jusqu’alors loué doit
être soumise à une autorisation cantonale. Il en va
de même pour un appartement vacant mais occupé
en dernier lieu par un locataire.
Diverses conditions peuvent être assorties à la
décision de l’Unité logement comme le relogement
du locataire, l’obligation de poursuivre la location
du logement, le montant du loyer ou la mention
d’un prix de vente maximum.
A contrario, l’autorisation n’est pas nécessaire si
le logement était occupé par le propriétaire, ses
proches parents ou alliés. Il n’y a également pas
de démarche à effectuer pour les transferts à titre
gratuit, lors d’une succession ou d’une vente forcée
par un office des poursuites et faillites ainsi que
pour la réalisation d’une maison qui ne comporte
qu’un seul logement principal.
Nous tenons à préciser que, même si dans la
requête il est fait état que le bail en cours est
repris par l’acquéreur, si la vente a été autorisée et
qu’aucune condition particulière n’a été émise, une
résiliation du contrat par le nouveau propriétaire
serait toutefois possible ; ceci, conformément aux
dispositions du droit privé du bail à loyer.
Préavis communal
Dans les cas où l’autorisation est nécessaire, il y a lieu
de remplir un formulaire officiel (téléchargeable
sur le site Internet du canton de Vaud) qui est à
adresser dûment motivé en deux exemplaires à
l’office communal de logement ou à la Municipalité
de la localité dans laquelle le bien immobilier se
trouve. La commune donne alors son préavis, en
particulier en ce qui concerne les catégories de
logements touchées par la pénurie et envoie la
demande au Département de l’intérieur – Unité
logement pour prise de décision.
Cela étant, vous devrez obtenir l’autorisation de
l’Unité logement et attendre l’échéance du délai de
recours avant de procéder à la réalisation de votre
logement loué ; c’est pourquoi, au
niveau de la formalisation de la
vente, il est procédé à la signature
d’un acte notarié conditionné à la
décision administrative selon la
LAAL.
Christophe LAGGER
Administrateur
Cette instance doit autoriser la vente dans les cas
où l’appartement concerné :
• n’appartient pas à une catégorie où sévit la
pénurie de logements ;
IMMOmagazine #13 - Août-Septembre 2013 | L’édition mensuelle de Acheter-Louer.ch | [email protected]
Faut-il investir tous les fonds propres
dans un achat immobilier ? 1/2
Par Stéphane Lanz,
administrateur-directeur de DL | Conseils en
financement immobilier
Une fois sa future résidence principale trouvée, se
pose, généralement, la question du financement.
Quelle proportion de fonds propres doit-on investir ?
Ces derniers doivent représenter pour un objet
traditionnel au minimum 20 % (dont la moitié ne doit
pas provenir de la caisse de pension) du prix d’achat
ou de la valeur du bien. A ces fonds propres s’ajoutent
les frais de transfert de propriété qui représentent entre
2 et 5% du prix d’achat suivant les cantons. Ces 20%
de fonds propres peuvent être investis directement
dans l’acquisition immobilière ou mis en nantissement.
Il arrive parfois que les fonds à disposition soient
supérieurs à 20 %, dans ce cas que faire ? Investir la
totalité ou le minimum demandé ? La réponse réside
dans la charge fiscale.
Un revenu fictif, soit la valeur locative, calculé suivant
les cantons en fonction de critères tels que : la surface
habitable, la situation géographique, l’environnement,
la qualité et l’équipement de la construction, etc,
est ajouté au revenu imposable comme un salaire
net supplémentaire. En contre partie, les intérêts
débiteurs privés peuvent être déduits (à concurrence
du rendement imposable de la fortune mobilière et
immobilière augmenté d’un montant de CHF 50’000.quelle que soit la situation de famille).
En conséquence, plus les fonds propres investis seront
importants, plus la dette et ainsi les intérêts débiteurs
seront moindres, de ce fait, les impôts sur le revenu
augmenteront. A l’inverse, moins les fonds propres
investis seront importants plus il y aura d’intérêts à
déduire et plus le revenu imposable sera diminué. Cette
dernière hypothèse paraît la plus séduisante, mais les
intérêts seront tout de même à honorer. En revanche,
si les fonds propres qui ne sont pas investis dans le
bien immobilier sont placés avec un rendement égal
au taux hypothécaire, l’opération est viable.
Pour pouvoir déterminer une stratégie efficiente,
il est nécessaire de tenir compte du taux marginal
d’imposition, nous vous en rappelons la signification.
Tout d’abord, il y a lieu de différencier le taux d’imposition
et le taux marginal d’imposition. Le premier représente
le pourcentage d’impôt payé en relation direct avec le
revenu imposable. Plus le revenu imposable est élevé,
plus le taux d’imposition est élevé et ceci inversement.
En ce qui concerne le taux marginal d’imposition,
celui-ci nous permet de calculer l’économie ou
l’augmentation d’impôt engendrée par une diminution
ou un accroissement du revenu imposable. Ce taux
technique tient compte de l’aspect exponentiel du
taux d’imposition. Il varie également en fonction du
revenu imposable, du coefficient familial ainsi que des
coefficients communaux. A titre indicatif, ce rapport se
situe (pour une personne seule, résidente à Lausanne)
aux alentours de 30 % pour un revenu imposable de
100’000.-, 35 % pour 150’000.-, 40 % pour 200’000.et 45 % pour 250’000.-.
En d’autres termes, un taux marginal d’imposition de
40 % signifie qu’une diminution du revenu imposable
de CHF 10’000.- implique CHF 4000.- d’économie
d’impôt et inversement.
Notre prochaine chronique traitera d’un exemple de
calcul sur le sujet !
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Monthey
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Monthey
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