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*
FOCUS
LES INDICES
CB RICHARD ELLIS I FRANCE
DÉCEMBRE 2008
* Une nouvelle publication du département Études & Recherche
Les différents indices immobiliers
Commerces
Activité / Logistique / Bureaux
Quels
locaux ?
Le fonctionnement de l’indexation
L’indice utilisé
Les articles L.145-37 et 38 du Code de
Commerce prévoient que le bailleur dispose
de la faculté de demander la révision du
loyer tous les trois ans, en fonction de la
variation de l’Indice trimestriel du Coût de la
Construction : c’est la révision dite triennale.
Toutefois, lors de la signature du bail, les
co-contractants peuvent compléter le dispositif
légal par une indexation conventionnelle
appelée clause d’échelle mobile.
L’ICC
L'Indice du Coût de la Construction est un indice trimestriel, créé en
1953 et calculé par l'INSEE sur un échantillon de 6 000 logements
neufs. C’est un indice de prix, fondé sur l'observation des marchés de
construction conclus entre les maîtres d'ouvrage et les entreprises
assurant les travaux de bâtiment, à l'exclusion des autres composantes
qui entrent dans le prix de revient des logements (charge foncière, frais
annexes de promotion, frais financiers… ). Ainsi, l'ICC est en grande
partie influencé par le coût des matériaux de construction. La hausse des
prix des matières premières, et surtout celle de l'acier, lui a fait atteindre
des sommets ces dernières années : en 7 ans, il a augmenté de plus de
32 %. Jusqu’à il y a peu, l’ICC constituait le principal indice de référence
pour la révision des loyers commerciaux et la base réglementaire pour
l’habitation. Mais face à sa flambée, de nouveaux indices sont apparus
afin de calmer les hausses de loyer qui s’en sont suivis.
Cette dernière permet de réaliser une
réévaluation plus rapide et dénuée de tout
formalisme : le loyer évolue automatiquement
chaque année, à la hausse ou à la baisse,
suivant des modalités de révision
contractuellement déterminées (périodicité,
indice). Si l’indice est librement choisi, il doit
être en relation directe avec l’objet de la
convention ou l’activité d’une des deux
parties. L’ICC est le plus fréquemment utilisé.
L’ILC
Fruit de la négociation menée en 2007 entre bailleurs et preneurs à la
recherche de nouvelles modalités d’indexation plus adaptées à la réalité
du commerce, l’Indice des Loyers Commerciaux est composé à 50 %
par l’Indice Général des Prix à la Consommation, à 25 % par l’ICC et
à 25 % par l’Indice du Chiffre d’Affaires du commerce de détail en
Valeur. Indicateur communément utilisé pour mesurer l’inflation, l’IPC
général, non retraité, permet de mesurer la variation moyenne des
produits consommés par les ménages. Il est publié mensuellement par
le Journal Officiel. L’ICAV est calculé à partir des déclarations de chiffres
d’affaires faites par un échantillon de 31 000 entreprises du commerce
de détail assujetties au régime fiscal normal ou au régime réel simplifié.
Cet indice est publié mensuellement par l’INSEE. Pour éviter de trop
fortes perturbations et pour harmoniser les séries, les 3 composants sont
lissés en moyennes annuelles et ne sont pas simplement considérés en
variation annuelle. L’adoption le 5 juin dernier du projet de Loi de
Modernisation de l’Economie a donné une base légale à l’ILC en
mettant à jour les dispositions d’ordre public du Code du Commerce qui
empêchaient jusqu’alors sa mise en application contractuelle. Celle-ci est
désormais possible depuis la publication du décret d’application au
Journal Officiel le 4 novembre 2008.
Quel que soit le mode d’indexation retenu, la
révision peut dans certains cas donner lieu
à une adaptation judiciaire susceptible
d’en limiter considérablement les effets.
Principalement, le nouveau loyer obtenu ne
doit pas être supérieur à la valeur locative de
marché. En effet, l’article L. 145-39 du Code
du Commerce prévoit la possibilité pour le
locataire de recourir à tout moment à une
demande en révision judiciaire du loyer si
celui-ci a augmenté de plus de 25 % par
rapport à la dernière valeur fixée
contractuellement ou judiciairement du fait du
jeu de la clause d’indexation. C’est alors la
valeur locative de marché qui est retenue par
les tribunaux.
Logements
L’IRL
Selon l’article 35 de la loi du 26 juillet 2005 portant sur diverses
mesures en faveur de la cohésion sociale, l'Indice de Révision des
Loyers publié par l'INSEE se substitue à la moyenne des 4 derniers
trimestres de l’ICC pour la révision des loyers de logements à
compter du 1er janvier 2006. Initialement calculé sur l'évolution des
prix à la consommation, des prix des travaux d’entretien et
d’amélioration du logement et du coût de la construction, l'IRL
correspond, depuis la publication de la loi du 8 février 2008 pour
le pouvoir d’achat (article 9), à la moyenne, sur les 12 derniers
mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors
loyers. Ce nouvel Indice de Référence des Loyers (dont la
composition change, mais pas le nom) s'applique aux nouveaux
contrats de location comme aux baux en cours, et ceci, sans qu'il
soit nécessaire de faire un avenant au bail.
Comme pour les locaux commerciaux, la
réglementation prévoit la possibilité d’une
révision annuelle des loyers (loi du 6.7.89 :
art. 17 d, modifié par la loi du 8.2.08) inscrite
dans le bail. Ainsi, lorsque le contrat de
location le prévoit, la révision du loyer
intervient chaque année à la date convenue
entre les parties ou, à défaut, au terme de
chaque année du contrat. L'augmentation du
loyer qui en résulte ne peut excéder la
variation de l’indice de référence déterminé
par le législateur : jusqu’en 2006, l’ICC et
depuis l’IRL.
2
L’indexation,
un argument à double
tranchant pour
les investisseurs
européens, la progression des loyers en cours de bail se fait au
rythme de l’inflation, jusqu’à présent contenue, les investisseurs
disposant d’un patrimoine en France ont pu bénéficier d’une
forte croissance de leurs revenus grâce à la flambée de l’ICC.
Un atout indéniable pour notre pays si l’on compare notamment
avec la situation en Grande-Bretagne, où les loyers en cours de
bail ne peuvent être révisés à la valeur de marché que tous les
5 ans. En l’absence de progression des valeurs de marché, les
revenus locatifs y stagnent donc (ils régressent même à monnaie
constante) quand la progression des cash-flow est quasi-assurée
en France. En effet, l’ICC n’a pas connu d’évolution négative
depuis 1999.
Bien que les baux logement et immobilier d’entreprise ne
relèvent pas de la même réglementation, dans les deux cas le
législateur a prévu la possibilité de réviser le loyer en cours de
bail pour éviter un trop grand décalage entre le montant fixé en
début de bail et la valeur locative réelle en cours de bail : il
s’agit de l’indexation. Un principe essentiel pour l’attractivité de
l’immobilier dans la concurrence entre les différentes classes
d’actifs pour attirer les capitaux : l’indexation, en assurant la
progression des loyers durant la durée du bail, constitue une
véritable assurance contre les effets de cycle et le retournement
des valeurs locatives.
%
Valeur de rendement, l’immobilier doit son caractère défensif à
la récurrence et à la lisibilité de ses cash-flow. Une
caractéristique qui a assuré son succès ces dernières années
auprès des investisseurs « classiques ». Ces derniers,
découragés par des marchés boursiers de plus en plus volatils,
ont en effet de plus en plus tendance à se reporter sur des actifs
moins risqués. C’est particulièrement vrai des organismes
collecteurs de l’épargne des particuliers qui ont besoin de placer
ces capitaux de manière sûre et rentable pour garantir la retraite
de leurs souscripteurs. Ainsi, la part de l’immobilier dans la
stratégie d’allocation d’actifs des grands investisseurs progresse
fortement depuis plusieurs années, expliquant notamment la
croissance des volumes investis en immobilier d’entreprise à
l’échelle européenne des dernières années.
La situation commence néanmoins à se retourner contre les
bailleurs, les locataires se montrant de plus en plus préoccupés
par un emballement de l’ICC et donc de leur loyer,
complètement déconnecté du rythme de croissance de leur
chiffre d'affaires. Des locataires qui ne sont pas sans recours.
Ainsi, la révision légale du loyer prévue par l'article L.145-39 du
Code de Commerce est possible chaque fois que, par le jeu de
la clause d'échelle mobile, « le loyer se trouve augmenté ou
diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment
fixé contradictoirement ou par décision judiciaire ». Elle retrouve
aujourd'hui de nombreux cas d'application qui ne sont pas
toujours favorables aux bailleurs. Autre possibilité pour le
locataire mécontent : profiter de la fenêtre de sortie triennale
pour donner son congé et s’installer dans de nouveaux locaux
aux conditions du marché. En effet, les valeurs locatives actuelles
peuvent être sensiblement inférieures aux loyers obtenus par le
biais de l’indexation, notamment pour les entreprises ayant signé
leur bail au plus haut du précédent pic des valeurs locatives.
C’est particulièrement vrai dans les secteurs d’affaires établis tels
que Paris, La Défense et le Croissant Ouest où les loyers moyens
n’ont toujours pas retrouvé leur niveau de 2000-2002.
Dans ce contexte, le marché français apparaît particulièrement
attractif pour les investisseurs nationaux comme internationaux.
En effet, les modalités de l’indexation y sont comparativement
avantageuses, notamment pour les bureaux, dans un contexte de
généralisation des baux longs. Alors que chez nos voisins
L’évolution des indices sur les 5 dernières années
(2T 2003 – 2T 2008)
L'intérêt bien compris des preneurs, mais aussi des bailleurs
soucieux de fidéliser leurs locataires pour limiter le risque de
vacance locative, est donc désormais de limiter la hausse des
loyers. C’est pourquoi dans le secteur des commerces, les
négociations entre les représentants des deux parties ont abouti
à la création d’un nouvel indice. Ailleurs, la tendance est à
l’adoption dans les baux de mécanismes contractuels de
plafonnement des effets de l'indexation en attendant un éventuel
remplaçant à l’ICC pour les bureaux.
ICC + 29,9 %
Moyenne de l’ICC + 27,5 %
ILC + 15,7 %
IRL + 9,5 %
Source : INSEE, PROCOS / CNCC
3
L’indexation
des logements, un sujet
politiquement sensible
Prochainement, un nouvel
indice pour les bureaux ?
Après le logement et le commerce, le
prochain chantier sur l’indexation
devrait porter sur les bureaux.
En effet, l’ADI (Association des
Directeurs
Immobiliers)
s’est
publiquement inquiétée de « la
progression hors normes » de l’ICC
depuis le début de l’année (en évolution
annuelle : + 8,09 % au 1er trimestre
2008 , + 8,85 % au 2ème trimestre). Elle
préconise désormais à l’ensemble de
ses membres de négocier avec leurs
propriétaires une augmentation capée
des loyers, de l’ordre de 2,5 à 3 % par
an, avant toute signature ou
renouvellement de bail. Par ailleurs,
l’association a lancé des groupes de
travail autour de la question de
l’indexation avec les organisations
professionnelles
représentant
les
propriétaires (FSIF, Aspim, compagnies
d’assurance, SCPI...) qui « ont pour
objet d’étudier les solutions intelligentes
et pérennes satisfaisant les propriétaires
et leurs locataires ». La création d’un
nouvel indice dédié à l’immobilier
d’entreprise (ILB) est sérieusement
envisagée. Les conclusions de ces
négociations, si elles aboutissent,
devraient être transmises aux ministères
et législateurs concernés pour en
permettre l’adoption.
Avant que la réforme n’aboutisse finalement en juillet 2005, la révision de l’indexation
du logement sur l’ICC était un « vieux serpent de mer » évoqué de façon récurrente
par les gouvernements successifs chaque fois que l'indice connaissait une poussée de
hausse. Arguant du fait que l’évolution du cours des matières premières n'a pas grand
chose à voir avec celle des charges des propriétaires, il a été proposé à plusieurs
reprises de réviser entièrement le panel de l’ICC pour y faire entrer des éléments plus
en rapport avec l’objet de l’indexation, ou encore d’écrêter à la baisse comme à la
hausse son évolution pour en limiter l'ampleur. Ainsi, la loi du 21 juillet 1994, entrée
en vigueur le 1er janvier 1995, prévoyait déjà de tempérer les effets de la progression
de l’ICC en lissant son évolution sur la moyenne des 4 derniers trimestres. Mais les
tentatives de réforme plus profonde de l’indice par la voie de la concertation s’étaient
toujours heurtées à la confrontation de deux intérêts contradictoires : protéger les
ménages d’une hausse excessive des loyers les désolvabilisant mais aussi garantir le
rendement de l'investissement consenti par les propriétaires. Car, à la différence de
l’immobilier d’entreprise où la propriété est quasi-exclusivement le fait d’investisseurs
professionnels, la majorité des bailleurs en immobilier résidentiel est constituée de
particuliers pour lesquels l’immobilier constitue une épargne.
La conjugaison du cycle haussier de l’immobilier et de la poussée de fièvre de l’ICC
(en évolution annuelle + 3,58 % fin 2003, + 4,53 % fin 2004, + 4,96 % fin 2005,
+ 5,56 % fin 2006, + 4,84 % fin 2007) a finalement eu raison du dispositif. En effet,
le poids du logement dans le budget des ménages a explosé sous l’effet de la forte
augmentation des loyers de marché lors de la prise à location amplifiée en cours de
bail par une indexation très inflationniste. Le gouvernement n’a pu se résoudre à
renforcer l’encadrement des loyers en étendant à l’ensemble des zones à marché
tendu le décret annuel limitant actuellement en région parisienne les hausses de loyer
lors du renouvellement du bail. Il a préféré opter pour un changement d’indice dans
le cadre de la loi Habitat pour tous.
Toutefois, le choix du nouvel indice a rapidement fait l’objet de critiques. En effet, à
peine créé, l’IRL a subi de plein fouet le double impact des fortes augmentations de
l’ICC et de l’IPEA, l’Indice des Prix des travaux d’Entretien et d’Amélioration du
logement relativement nouveau et peu analysé, qui le composaient encore à hauteur
de 40 %. Ainsi, fin 2006, l’IRL progressait de 3,23 % en moyenne annuelle, soit
encore le double du rythme de la hausse des prix. Face à la pression des associations
et en plein débat sur la baisse du pouvoir d’achat, le gouvernement s’est résolu début
2008 à revoir l’IRL qui correspond désormais à la moyenne, sur les douze derniers
mois, de l’Indice des Prix à la Consommation hors tabac et hors loyers. Un
changement qui intervient au moment même où l’inflation s’emballe à son tour
(+ 3,6 % en moyenne annuelle au mois de juillet 2008), risquant de relancer une
nouvelle fois le débat de l’indexation des loyers résidentiels… D’ailleurs, le dernier
indice publié s’inscrit en forte croissance (+ 2,95 % en évolution annuelle au T3 2008).
4
L’ILC au secours
des commerces ?
Face à la flambée de l’ICC qui servait jusqu’à présent de base à
l’indexation des loyers commerciaux, les différentes fédérations
du commerce ne sont pas restées sans réagir et ont à leur tour
réclamé un nouvel indice pour calmer les hausses de loyer
néfastes à l’avenir de leur secteur. Après des mois de pourparlers
inter-professionnels, le Conseil National des Centres
Commerciaux (CNCC), le Conseil du Commerce de France, la
Fédération pour l’Urbanisme et le Développement du Commerce
Spécialisé Procos, la Fédération des Sociétés Immobilières et
Foncières (FSIF) et l’Union des Propriétaires Immobiliers (UNPI) se
sont mis d’accord fin 2007 sur la création de l’Indice de révision
des Loyers Commerciaux. De par sa composition qui se veut plus
diversifiée et équilibrée, ce nouvel indice doit permettre de
stabiliser l’évolution de l’indexation en atténuant les pics et en
limitant les effets de cycle.
Sa mise en place devait être effective à compter de janvier 2008
et concerner tant les nouveaux contrats de location que les baux
existants, ceux-ci faisant l’objet d’un avenant. Toutefois, la
généralisation de son application s’est heurtée dans les faits à la
persistance d’obstacles juridiques, les textes d’ordre public devant
permettre dans leur principe l’utilisation de l’ILC dans les baux de
commerce de détail pour rendre l’accord légalement viable. C’est
pourquoi les signataires du protocole d’accord de décembre
2007 ont demandé le vote d’un texte de loi rendant légalement
obligatoire l’ILC. Le projet a été discuté dans le cadre de la Loi de
Modernisation de l’Économie.
C’est finalement une version actualisée de la loi qui a été adoptée
le 5 juin dernier. Cette dernière donne une base légale à l’ILC en
mettant à jour les dispositions d’ordre public du Code du
Commerce, en plus de l’adaptation du Code Monétaire et
Financier. Le décret d’application du 4 novembre étend son
champ d’application à l’ensemble des activités commerciales, à
l’exception de celles exercées dans des bureaux ou des platesformes logistiques, excluant les activités industrielles. Par ailleurs,
le principe de liberté du choix de l’indice pour l’immobilier de
commerce est maintenu, partant du principe que les acteurs
économiques doivent pouvoir choisir de manière consensuelle
l’indice de référence le plus adapté à leur relation locative. Une
demi-victoire donc pour les partisans de l’ILC, un certain nombre
d’investisseurs n’étant pas encore prêts à abandonner un ICC qui
a fait ces dernières années leur fortune. Par ailleurs, certains
pronostiquent déjà une prochaine désillusion pour les
commerçants : en changeant d’indice à l’heure où l’ICC pourrait
entamer une décélération après plusieurs années de surchauffe et
où l’inflation au contraire redémarre fortement, la réforme ne serait
pas dans le bon timing et risquerait au contraire de prolonger la
flambée des loyers.
ICC : une envolée récente qui n’est pas sans précédent
2 100
+ 5 % par an
+ 10 % par an
+ 2 % par an
+4%
par an
???
1 700
1 300
900
500
re +
d’œuv
n
i
a
m
la
oûts de
c
+
s
e
mièr
res pre
iè
t
a
m
s
Prix de
s
norme
Crise des Subprimes
1978 : 2ème choc pétrolier
1973 : 1er choc pétrolier
100
1953
1963
1973
1983
Source : INSEE
5
1993
2003
2013
L’indexation, un facteur
Pour illustrer cette question, nous avons réalisé un exercice quelque peu théorique, qui
n’a qu’une valeur d’exemple. Prenons un cas réel volontairement simplifié : une
entreprise décide de s’installer début 2001 dans le QCA parisien. Son choix se porte
sur un immeuble restructuré commercialisé à une valeur « prime » pour lequel elle signe
un bail 3/6/9. Peu après son installation, elle constate que le marché locatif se retourne
et que les valeurs commencent à fortement baisser quand, dans le même temps, son
loyer progresse par le biais de l’indexation. Aujourd’hui, ce dernier approche
1 000 €/m²/an HT HC pour un immeuble en état d’usage (scénario 1 ), à supposer
que l’entreprise n’ait pas cherché à le renégocier en se prévalant de l’article
L. 145-39 du Code du Commerce, ce qui était possible dès 2007.
2001
Valeur ICC :
1140
2002
2003
Localisation : Paris QCA
Type d’immeuble : Haussmannien/
Restructuré
Surface occupée : 3 000 m2
Nombre de salariés : 200
Installée en 2001
Type de bail : 3/6/9 ans
Loyer de départ : 760 € HT HC/m2/an
2004
Poursuite
du bail 9
Poursuite1 du
bail pendant
2
Déménagement
Dém
Coûts globaux (loyer + déménagement éventuel) cumulés
1
2
Bail 9 ans
Loyer Prime PCO
Bail 3 ans + Déménagement
24 M€
- 6,5 M€
800 €
22 M€
780 €
20 M€
760 €
18 M€
740 €
16 M€
720 €
14 M€
700 €
12 M€
680 €
10 M€
660 €
8 M€
640 €
6 M€
620 €
4 M€
600 €
2 M€
2001
2002
6
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
580 €
de mobilité ?
Imaginons maintenant (scénario 2 ) que cette entreprise ait choisi de résilier son bail
au bout de 3 ans pour tirer partie de la baisse des valeurs locatives. Elle décide de
quitter Paris pour Boulogne-Billancourt, bénéficiant ainsi d’un différentiel de loyer
significatif, où elle loue la même superficie dans un immeuble neuf haut de gamme.
On constate que le coût du déménagement est amorti dès la 2ème année suivant
l’installation. Au final, le gain à l’échéance 2009 devrait approcher les 7 millions
d’euros. Si l’exemple est volontairement caricatural, l’ampleur du bénéfice incite
cependant à méditer… Surtout que d’autres facteurs d’économie comme l’efficacité
de l’immeuble (ratio m2/poste) ne sont pas ici pris en compte ! Ces éléments seront
détaillés dans un prochain Focus dédié à la performance immobilière.
2005
2006
2007
Valeur ICC :
1474
2008
Loyer 2008 indexé : 994 € HT HC/m2/an
pendant 9 ans
9 ans
Localisation : Boulogne-Billancourt
Type d’immeuble : Neuf
Surface occupée : 3 000 m2
Nombre de salariés : 200 personnes
Loyer en 2004 : 400 € HT HC/m2/an
en 2004
ménagement
en 2004
Comparaison des simulations
1
Année
Loyer
(HT HC/m2/an)
Bail 9 ans
Bail 3 ans + Déménagement
Loyer
Coût annuel
2
Coût annuel
Coût
Cumulé
(HT HC/m2/an)
Coût
Cumulé
2001
760 €
2 280 000 €
2 280 000 €
760 €
2 280 000 €
2 280 000 €
2002
769 €
2 306 300 €
4 586 300 €
769 €
2 306 300 €
4 586 300 €
2003
790 €
2 371 038 €
6 957 338 €
790 €
2 371 038 €
6 957 338 €
2004
819 €
2 456 007 €
9 413 345 €
400 €
3 272 000 €
10 229 338 €
2005
856 €
2 567 276 €
11 980 621 €
418 €
1 254 366 €
11 483 704 €
Tél. 01 53 64 37 30
[email protected]
2006
898 €
2 694 729 €
14 675 350 €
439 €
1 316 639 €
12 800 343 €
Damien Delourme
2007
948 €
2 844 437 €
17 519 787 €
463 €
1 389 786 €
14 190 129 €
2008
994 €
2 982 005 €
20 501 792 €
486 €
1 457 002 €
15 647 130 €
Tél. 01 53 64 34 10
[email protected]
2009
1 053 €
3 160 035 €
23 661 828 €
515 €
1 543 987 €
17 191 117 €
Estimation des coûts
du déménagement
Exemple pour 200 salariés
et 3 000 m²
Aménagement
200 à 500 €/ m2
1 050 000 €
Renouvellement du mobilier
1 000 à 2 500 € / poste
350 000 €
Remise en état des locaux abandonnés
50 à 150 € / m2
300 000 €
Renouvellement de
l’équipement téléphonique
300 à 500 € / poste
80 000 €
Déménagement (dont informatique)
Honoraires (architectes, bureaux d’études
organismes de contrôle, maîtrise d’œuvre...)
200 à 500 € / m²
12 % du total
des coûts précédents
70 000 €
222 000 €
TOTAL
2 072 000 €
Source : Easyburo
7
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Tél. 01 53 64 36 35
[email protected]
ÉTUDES ET RECHERCHE
Christelle Bastard
Giles Bateman
GLOBAL CORPORATE
SERVICES
Tél. 01 53 64 30 06
[email protected]
Tanguy Queinnec
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