Regional Service Commission 2 Comité consultatif en matière d

Commission de services régionaux 2
Regional Service Commission 2
Planning Review and Adjustment Committee
Meeting of / Réunion du
Item # 12-01
Comité consultatif en matière d'urbanisme
February 5, 2014
Special Meeting No. 12
Réunion spéciale no 12
5 février 2014
Minutes
Procès-verbal
CALL TO ORDER/ LEVÉE DE LA RÉUNION
A Special Meeting (No. 12) of the Regional Service Commission 2 Planning Review and Adjustment Committee
was called to order in the boardroom of the RSC 2 office at 68A Water Street, in Campbellton NB at 5:30 p.m. by
the Chairman Mr. Kenny Savoie.
Une réunion spéciale (no 12) du Comité consultatif en matière d'urbanisme de la Commission de services
régionaux 2 est ouverte à 17 h 30 dans la salle de conférence du bureau de la CSR 2 au 68A, rue Water,
Campbellton N.-B. par le président M. Kenny Savoie.
Item # 12-02
ADOPTION OF THE AGENDA / ADOPTION DE L'ORDRE DU JOUR
It was moved and seconded (Boulay/M. Savoie) that the agenda be adopted.
MOTION CARRIED.
Il a été proposé et appuyé (Boulay/M. Savoie) que l'ordre du jour soit adopté.
MOTION ADOPTÉ.
Item # 12-03
ATTENDANCE / PRÉSENCES
Members/membres :
Jacques Boulay
Gerry Dumont
Davie Godin
André Levesque
Pierre Levesque
Curtis Malley
Kenny Savoie
Marc Savoie
Staff/ personnel :
Betty-Ann Mercier, Executive Director / Directrice générale
Jason Bernatchez, Director of Planning Services / Directeur de services d'urbanisme
Kim Thompson, Planning Director / Directrice de la planification
Allan Arpin, Building Inspector/Development Officer / Inspecteur de bâtiments/Agent d'aménagement
Tomy Pitre, Building Inspector/Development Officer / Inspecteur de bâtiments/Agent d'aménagement
Jennifer Van Horne, Recordng Secretary/Secrétaire de séance
Item # 12-04
CONFLICT OF INTEREST DECLARATIONS / DÉCLARATIONS DE CONFLITS D'INTÉRÊTS
There were no declared conflicts.
Aucun conflit déclaré.
Item # 12-05
Meeting of / Réunion du
February 5, 2014
5 février 2014
The minutes of Meeting No. 11, held 16 January 2014 were circulated to members for review. There were no
reported errors or ommissions.
It was moved and seconded (Godin/Dumont) that the minutes be adopted as circulated.
MOTION CARRIED.
Le procès-verbal de la réunion no 11, tenue le 16 janvier 2014, était distribué aux membres. Il n'avait pas
d'erreurs ou d'omissions.
Il est proposé et appuyé (Godin/Dumont) que le procès-verbal soit adopté comme distribué.
MOTION ADOPTÉE.
Item # 12-06 EN
Atholville
12 Comeau Street
Atlantic Yarns Inc. Estate et al.
PricewaterhouseCoopers Inc.
The applicant, International Herbs Medical Marijuana Ltd., is requesting approval for the use, “Manufacturing of
Pharmaceutical Products as per Health Canada's MMPR”. The applicant will be applying to Health Canada to
become a licensed producer of marijuana for medical purposes under the new Marijuana for Medical Purposes
Regulations (MMPR). The proposed site for this project is 12 Comeau Street in the Atholville Industrial Park, in
the former Atlantic Yarns textile plant. The property in question is located in the Industrial (I) Zone and is 8.09 ha
in area. The existing building is approximately 400 000 ft2.
Background
Health Canada is changing the way in which Canadians can access marijuana for medical purposes. Effective
April 1st, 2014, the only legal access to marijuana for medical purposes will be through licensed producers under
the MMPR. Health Canada will be the licensing authority. To obtain a license, applicants must demonstrate
compliance with the requirements outlined in the MMPR, including but not limited to, security, quality assurance
and record keeping (from the Health Canada web site.)
Proposal
The applicant has submitted the following information:
“As per section 5.a of the MMPR, 'Activities with Marihuana' the following activities will be conducted at the site:
1) Possession. 2) Sale or Provision. 3) Processing and Packaging. 4) Preparation for Shipping. 5) Destruction /
Denaturing of Waste Plant Material. 6) Production.
As per your request for additional information beyond the MMPR application, we are pleased to provide the
following activities:
1) Propagation, Cultivation and Harvesting. 2) Curing and Drying and final processing of the flower. 3) Packaging
as per the MMPR including tamper proof packaging as per Section 4 of the Canadian Food and Drug Act. 4) Lab
testing in-house right from seed to harvest. 5) Shipping to 3rd Party Health Canada approved lab for cannabinoid
and food safety analysis. 6) Secured storage of finished product. 7) Dispensing of individual orders. 8) Customer
service. 9) Research and Development.”
With regard to “Destruction/Denaturing of Waste Plant Material”, the applicant is currently considering the
following three options:
A) Grinding and composting using a secure outdoor bin and a composting accelerator.
B) Possible incineration using an outdoor incinerator.
C) Removal and destruction of waste plant material by a third party at another location.
More information from the applicant:
“Our current requirements include a facility which can be upgraded to a level 11 security. Once the facility is
established we will be requiring a significant amount of qualified human resources.
400,000 square foot State of the Art Building
- Phase 1 - 100,000 sq.ft. - anticipated 200-250 full time employees
- Phase 2 - increase to 200,000 sq.ft. - anticipated 400-500 full time employees
- Phase 3 - increase to 300,000 sq.ft. - anticipated 600-750 full time employees
- Phase 4 - increase to 400,000 sq.ft. - anticipated 800-1000 full time employees”
Public Notice
In conformance with Regional Service Commission 2 Planning Review and Adjustment Committee By-Law and
Operating Procedures, property owners within 60 metres of the property have been notified by mail of the
meeting time, date, location and nature of the application that is being considered. In total, 6 notices were sent.
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February 5, 2014
5 février 2014
Atholville Zoning By-law
PART X - I ZONES, INDUSTRIAL, Permitted Uses
53. (1) Subject to this section, any land, building or structure may be used for the purposes of, and for no other
purpose,
(a) one or more of the following main uses:
(i) a manufacturing industry or processing industry,
(ii) an office,
(iii) a public utility,
(iv) a service industry,
(v) a technical public service, such as a governmental building, incinerator, municipal garage, reservoir or
treatment plant,
(vi) a warehouse or wholesaling establishment, or
(vii) an educational use; and
(b) any accessory building, structure or use incidental to the main use of the land, building or structure if such
main use is permitted by this section.
(2) A use permitted in subclause (i) or (v) of clause (a) of subsection (1) is permitted only if approved by
the Commission and only on compliance with such terms and conditions as may be imposed by the
Commission.
The mandate of the RSC2 PRAC in this request (according to the Community Planning Act and the
Atholville Municipal Plan.)
The manufacturing process involves making something from raw materials by hand or by machinery. The raw
materials must be extracted, cultivated or harvested, processed into a finished product, and sold to the market. It
is sometimes possible to carry out almost all the steps of a manufacturing process on the same site, however,
the various activities within the manufacturing process must be in accord with the intent of the zone in question,
as envisioned by the Municipal Plan. An adjustment to the zone may be required, such as a variance or
conditions. If so, special conditions may be necessary to ensure that the development is in accord with the intent
of the zone, while also protecting the properties within the zone or in abutting zones or the health, safety and
welfare of the general public.
The Industrial Zone in Atholville includes two components: the Pulp Mill and the Industrial Park. According to the
Municipal Plan, the intent of the zone is the development of industrial uses that do not compete with the regional
Restigouche Industrial Park in Eel River Crossing, that do not generate any inconveniences to residential areas
situated nearby, and that mitigate pollution of the environment.
Discussion
Due to Health Canada's expedited timeframe for the transition to a system of licensed producers, and the
applicant's proposal for future expansion based on the potential for growth of this industry, the applicant is
seeking a large existing vacant industrial building.
In 1995, the Restigouche Planning Commission permitted a business in the Industrial Park in Eel River Crossing
that grows, packages and ships mushrooms from one building as being “similar to a light manufacturing industry
as long as it remains enclosed and properly controlled,” (item 263-11.) The Industrial Park in Eel River Crossing
presently does not have an existing vacant building for sale.
With regard to the applicant's proposal for the site in the Atholville Industrial Park, cultivating and harvesting of
cannabis plants under federal license within a controlled and secure indoor environment would not compete with
or otherwise negatively impact the properties within the zone, or negatively impact the properties in abutting
zones. The remaining activities listed, if carried out in compliance with local, provincial, and federal rules and
regulations, are permitted activities in the Industrial Zone.
From a recent article published in National Post on 18 January 2014:
Health Canada cited a number of reasons to favour regulatory reform, in a lengthy analysis it prepared in 2012. It
noted that recent Canadian court decisions supported its own position, “that dried marijuana for medical
purposes should be produced and distributed as much as possible in the same manner as a medication.” The
analysis mentioned that under the old system, registered users “generally dislike the application process, and the
fact that only a single strain of marijuana is available for purchase.”
It also raised issues around security and safety for patients who grow their own: “The potential for diversion of
marijuana to the illicit market due to limited security requirements, the risk of violent home invasion by criminals
attempting to steal marijuana, fire hazards due to faulty or overloaded electricity installation to accommodate
high-intensity lighting for its cultivation, and humidity and poor air quality."
(Hutchinson, B. (2014, Jan 18). A big business grow-op; communities across canada prepare for a wave of
marijuana investment. National Post. Retrieved from http://search.proquest.com/docview/1490453956?
accountid=33009)
Meeting of / Réunion du
February 5, 2014
5 février 2014
35 (1) The advisory committee or regional service commission may permit, subject to such terms and conditions
as it considers fit,
a) a proposed use of land or a building that is otherwise not permitted under the zoning by-law if, in its opinion,
the proposed use is sufficiently similar to or compatible with a use permitted in the by-law for the zone in which
the land or building is situated;
Atholville Zoning By-law
53 (1) Subject to this section, any land, building or structure may be used for the purposes of, and for no other
purpose, (a) one or more of the following main uses: (i) a manufacturing industry or processing industry,
53 (2) A use permitted in subclause (i) or (v) of clause (a) of subsection (1) is permitted only if approved by the
Commission and only on compliance with such terms and conditions as may be imposed by the Commission.
The Regional Service Commission 2 Planning Review and Adjustment Committee is requested to approve the
use, “Manufacturing of Pharmaceutical Products as per Health Canada's MMPR” in compliance with such terms
and conditions as may be imposed by the Committee.
Also, the Regional Service Commission 2 Planning Review and Adjustment Committee is requested to approve
the use “Propagation, Cultivation and Harvesting of Marijuana" as being similar to or compatible with “a
manufacturing industry or processing industry” and impose such conditions as it considers fit.
It was moved and seconded, (Dumont/A. Levesque) that the Committee APPROVE the use,
“Manufacturing of Pharmaceutical Products as per Health Canada's MMPR”, with the following
conditions:
• That all activities shall be carried out in compliance with local, provincial, and federal rules and
regulations.
MOTION CARRIED.
It was moved and seconded, (Godin/M. Savoie), that the Committee APPROVE the use, “Propagation,
Cultivation and Harvesting of Marijuana", as being compatible with the use, “a manufacturing industry or
processing industry”, with the following conditions:
• That the propagation, cultivation and harvesting of marijuana take place inside the building only, and in
compliance with local, provincial, and federal rules and regulations.
MOTION CARRIED.
Item # 12-06 FR
Atholville
12, rue Comeau
Atlantic Yarns Inc. Estate et al.
PricewaterhouseCoopers Inc.
International Herbs Medical Marijuana Ltd. (« le requérant ») demande l'approbation pour l'usage « la fabrication
de produits pharmaceutiques selon le RMFM de Santé Canada ». Cela signifie que le requérant présentera une
demande à Santé Canada en vue de devenir un producteur autorisé de la marijuana à des fins médicales en
vertu du nouveau Règlement sur la marijuana à des fins médicales (RMFM). Le site proposé pour ce projet est
l'ancienne usine de textile
« Atlantic Yarns » au 12, rue Comeau dans le parc industriel d'Atholville. La propriété en question est située dans
une zone industrielle (I) et s'occupe de 8,09 ha en superficie. Le bâtiment existant est approximativement 400
000 pi2.
Historique
Santé Canada est en train de changer la façon dont les Canadiens peuvent avoir accès à la marijuana à des fins
médicales. À compter du 1er avril 2014, l'accès légal à la marijuana à des fins médicales se fera uniquement par
l'entremise des producteurs autorisés en vertu du RMFM. Santé Canada sera l'autorité concédante. Pour obtenir
une licence de producteur auprès de Santé Canada, les requérants doivent démontrer qu'ils respectent les
exigences du RMFM, incluant, mais sans limiter, la sécurité, l'assurance de la qualité et la tenue de dossiers
(tirée du site web de Santé Canada.)
Proposition
Le requérant a présenté les informations suivantes :
« Conformément à l'article 5.a du RMFM, « Activités menées avec la marijuana » les activités suivantes seront
menées sur le site :
1) Possession. 2) Vente ou fourniture. 3) Traitement et emballage. 4) Préparation pour l'expédition. 5)
Destruction/dénaturation des déchets de matière végétale. 6) Production.
Selon votre demande de renseignements supplémentaires au-delà de la demande de RMFM, nous sommes
heureux de présenter les activités suivantes :
1) La propagation, la culture et la récolte. 2) Le séchage et le traitement final de la fleur. 3) Emballage selon le
RMFM comprenant l'emballage inviolable selon l'article 4 de la Loi sur les aliments et drogues du Canada. 4)
Les tests de laboratoire à l'interne de la graine à la récolte. 5) Expédition au laboratoire à l'externe approuvé par
Santé Canada pour l'analyse de cannabinoïde et de la sécurité alimentaire. 6) Le stockage sécurisé de produit
fini. 7) La distribution de commandes individuelles. 8) Service à la clientèle. 9) La recherche et le
développement. »
Meeting of / Réunion du
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5 février 2014
En ce qui concerne « Destruction / dénaturation des déchets de matériel végétal », le requérant examine
actuellement les trois options suivantes:
A) Le broyage et le compostage en utilisant un bac extérieur sécurisé et un accélérateur de compostage.
B) L'incinération possible en utilisant un incinérateur extérieur.
C) L'enlèvement et la destruction des déchets de matériel végétal par une tierce partie à un autre endroit.
Plus d'informations auprès du requérant :
« Nos exigences actuelles comprennent une installation qui peut être mise à niveau vers une sécurité de niveau
11. Une fois l'installation est établie, nous aurons besoin d'une quantité importante de ressources humaines
qualifiées.
Un bâtiment de 400 000 pieds carrés
- Phase 1 - 100 000 pieds carrés - 200-250 employés à temps plein prévus
- Phase 2 - augmentation à 200 000 pieds carrés - 400-500 employés à temps plein prévus
- Phase 3 - augmentation à 300 000 pieds carrés - 600-750 employés à temps plein prévus
- Phase 4 - augmentation à 400 000 pieds carrés - 800-1000 employés à plein temps prévus »
Avis Public
En conformité avec les règlements administratifs du Comité consultatif en matière d’urbanisme de la Commission
de services régionaux 2, les propriétaires de bien-fonds situés à moins de 60 mètres de la propriété furent
avisés, par la poste, de l’heure, de la date et du lieu de la réunion, ainsi que de la nature de la demande à
l’étude. Six avis ont été envoyés.
Arrêté de zonage du Village d'Atholville
PARTIE X - ZONES I, INDUSTRIELLE, Usages permis
53(1) Sous réserve des autres dispositions du présent article, les terrains, bâtiments ou constructions ne
peuvent être affectés qu’aux fins :
(a) d'un ou plusieurs usages principaux suivants :
i) une industrie de fabrication ou de traitement,
ii) un bureau
iii) un service public
iv) une industrie de service
v) un service public de nature technique, tel qu'un bâtiment de gouvernement, un incinérateur, un garage, un
réservoir ou une usine de traitement municipale
vi) un entrepôt ou un établissement de vente en gros
vii) un usage pédagogique et
(b) d'un bâtiment, d'une construction ou d'un usage accessoire lié à l’usage principal du terrain, du bâtiment ou
de la construction si le présent article permet cet usage principal.
(2) Un usage permis en vertu du sous-alinéa i) ou v) de l'alinéa a) de la paragraphe (1) n’est permis que
sur approbation de la Commission et les modalités et conditions qu’elle impose étant respectées.
Le mandat de la CSR2 CCMU dans cette demande (selon la Loi sur l'urbanisme du Nouveau-Brunswick et
le Plan municipal d'Atholville).
Le processus de fabrication consiste à faire quelque chose à partir de matières premières à la main ou par des
machines. Les matières premières doivent être extraites, cultivées ou récoltées, transformées en produit fini, et
vendues sur le marché. Il est parfois possible d'effectuer presque toutes des étapes d'un processus de
fabrication sur le même site. Toutefois, les diverses activités du processus de fabrication doivent réaliser l'objet
de la zone en question, prévu par le plan municipal. Un ajustement à la zone peut être exigé, comme une
variance ou les conditions. Si c'est le cas, des conditions particulières peuvent être nécessaires pour assurer que
le développement conforme à l'intention de la zone, tout en protégeant les propriétés à l'intérieur de la zone ou
dans des zones attenantes ou la santé, la sécurité et le bien-être du public en général.
La zone industrielle à Atholville comprend deux volets: l'usine de pâte à papier et le parc industriel. Selon le plan
municipal, l'intention de la zone est le développement des usages industriels qui ne sont pas en concurrence
avec le parc industriel régional de Restigouche à Eel River Crossing, qui ne génèrent pas d'inconvénients à des
zones résidentielles situées à proximité et qui atténuent la pollution de l'environnement.
Discussion
En raison de l'échéancier accéléré de Santé Canada pour la transition vers un système de producteurs
autorisés, et la proposition du requérant pour l'expansion future sur la base du potentiel de croissance de cette
industrie, le requérant cherche un grand bâtiment industriel vacant existant.
En 1995, la Commission d'urbanisme de Restigouche a permis une entreprise dans le parc industriel à Eel River
Crossing qui pousse, emballe et expédie des champignons d'un bâtiment (item 263-11) comme étant « similaire
à une industrie de fabrication légère tant qu'elle reste fermée et proprement contrôlée. » Le parc industriel à Eel
River Crossing actuellement ne dispose pas d'un bâtiment vacant existant à vendre.
En ce qui concerne la proposition du requérant pour le site dans le parc industriel d'Atholville, la culture et la
récolte des plantes de cannabis sous licence fédérale dans un environnement intérieur contrôlé et sécurisé ne
seraient pas en concurrence ou auraient un impact négatif sur les propriétés à l'intérieur de la zone ou auraient
un impact négatif sur les propriétés dans des zones attenantes. Les activités restantes énumérées, si elles
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February 5, 2014
5 février 2014
étaient effectuées en conformité avec les règlements locaux, provinciaux et fédéraux, sont des activités permises
dans la zone industrielle.
D'un article récemment publié dans le « National Post », le 18 janvier :
Dans une longue analyse il a préparé en 2012, le Santé Canada a cité plusieurs raisons pour favoriser la
réforme de la réglementation. Il a remarqué que les décisions des tribunaux du Canada récentes appuyer sa
propre opinion « que la marijuana séchée pour fins médicales doit être produite et distribuée autant que possible
de la même manière qu'un médicament. » L'analyse a indiqué que dans l'ancien système, les utilisateurs
enregistrés « généralement n'aiment pas le processus de demande, et le fait que seulement une seule souche
de marijuana est disponible à l'achat ».
Il a également soulevé des questions autour de la sécurité et la sécurité des patients qui poussent leur propre
marijuana : « Le risque de détournement de la marijuana pour le marché illicite en raison des exigences de
sécurité limitées, le risque de violation de domicile avec agression par les criminels qui tentent de voler la
marijuana, les risques d'incendie en raison de l'installation électrique défective ou surchargée pour accueillir un
éclairage de haute intensité pour sa culture, et l'humidité et la mauvaise qualité de l'air. »
Loi sur l'urbanisme:
35 (1) Le comité consultatif ou la commission de services régionaux peuvent autoriser, sous réserve des
modalités et conditions qu’ils jugent appropriées, a) un usage projeté d’un terrain ou d’un bâtiment qui n’est pas
autrement permis par l’arrêté de zonage s’ils estiment que cet usage projeté est suffisamment comparable à un
usage que permet l’arrêté pour la zone où est situé le terrain ou le bâtiment ou est suffisamment compatible avec
cet usage;
Arrêté de zonage d'Atholville:
53 (1) Sous réserve des autres dispositions du présent article, les terrains, bâtiments ou constructions ne
peuvent être affectés qu’aux fins : (a) d'un ou plusieurs usages principaux suivants : i) une industrie de
fabrication ou de traitement,
53 (2) Un usage permis en vertu du sous-alinéa i) ou v) de l'alinéadue la paragraphe (1) n’est permis que sur
approbation de la Commission et les modalités et conditions qu’elle impose étant respectées.
On demande au Comité consultatif en matière d'urbanisme de la Commission de services régionaux 2
d'approuver l'usage « fabrication de produits pharmaceutiques selon le RMFM de Santé Canada » sous réserve
des modalités et conditions que la Commission peut établir.
De plus, on demande au Comité consultatif en matière d'urbanisme de la Commission de services régionaux 2
d'approuver l'usage « la propagation, la culture et la récolte de la marijuana » comme étant suffisamment
comparable à ou compatible avec l'usage « une industrie de fabrication ou de traitement » sous réserve des
modalités et conditions qu’il juge appropriées.
Il a été proposé et appuyer (Dumont/A. Levesque) que le Comité APPROUVE l'usage « la fabrication de
produits pharmaceutiques selon le RMFM de Santé Canada » sous réserve des conditions suivantes :
• Toutes les activités doivent être effectuées en conformité avec les règlements locaux, provinciaux et
fédéraux.
MOTION ADOPTÉE.
Il a été proposé et appuyé (Godin/M. Savoie) que le Comité APPROUVE l'usage « la propagation, la
culture et la récolte de la marijuana » comme étant suffisamment compatible avec l'usage « une industrie
de fabrication ou de traitement » sous réserve des conditions suivantes :
• La propagation, la culture et la récolte de la marijuana ont lieu à l'intérieur du bâtiment seulement, en
conformité avec les règlements locaux, provinciaux et fédéraux.
MOTION ADOPTÉE.
Item # 12-07 EN
Campbellton
151 Lansdowne St.
K & S Marine Inc.
History
The property situated at 151 Lansdowne Street in Campbellton, NB was originally the location of a plumbing
supply outlet - Bradley and Walsh Plumbing Supplies warehouse. In 1991, when the City of Campbellton Zoning
By-law came into effect, the existing use became non-conforming as defined under the Community Planning Act.
This entitled the business to continue, notwithstanding the provisions of the new by-law, with certain conditions
contained within section 40 of the Act.
In February of 2002, Mr. Laflamme, the current owner of the building, requested that the Restigouche Planning
District Commission (RPDC) consider his business of a marine motors, parts and boat sales and repair as being
similar to the non-conforming plumbing supply outlet, in order to move his business into the existing building.
After having considered the facts the Commission approved the request with the conditions that all works be
done inside the building and that the existing fence located on the property be re-installed properly. (Commission
record 5426.)
Meeting of / Réunion du
February 5, 2014
5 février 2014
In May of 2002, Mr. Laflamme re-submitted a request to the RPDC requesting to modify his original proposal of
February 2002, to include the sales and service of snowmobiles and ATVs. The Commission approved the
request provided that the conditions imposed in February be respected. (Commission record 5482.)
While neither the RPDC nor the Planning Division of RSC2 have received any complaints about works being
performed outside the building, there are only remnant portions of a fence remaining on the exterior boundaries
of the property.
Present
Mr. Sebastien Gallant is requesting that the Regional Service Commission 2 Planning Review and Advisory
Committee consider his request to operate an automobile and transmission repair shop from the existing building
located at 151 Lansdowne Street, as being similar non-conforming to the existing non-conforming use of the
property (plumbing supply outlet).
The property in question is a corner lot (corner of Lansdowne and Alexander Street), located in the Single and
Two-Family Residential (R2) Zone, which contains the following dimensions: a lot width along Lansdowne Street
of 107.8 ft (32.9 m), a lot depth along Alexander Street of 100 ft (30.48 m) and occupies an area of 10,780 ft2
(1001.5 m2.)
The majority of the properties in periphery of the existing lot are developed with single-family dwellings, with
some exceptions. To the west of the property and west of Alexander Street, two multiple dwellings are present.
To the south, along Alexander Street, there is an existing special care home (Manoir Sugarloaf) and a car wash.
The subject property is located on the periphery of the R2 zone.
The existing building, which is not of residential character, has been improved considerably. In order for the
property to be used for residential purposes, the building would have to be modified substantially, or more likely
removed from the property completely.
With some safeguards, the proposed use of the property will have no more impact to the area than the existing
use of the property - marine motors, parts and boats and sales and repair including the sales and service of
snowmobiles and ATVs. Consideration should be given to the impact on adjacent properties to determine
conditions.
Definition
"Non-conforming use" means a use of any land, building or structure, including that lawfully under construction or
for which a building permit or a development and building permit to undertake construction is in effect, that is not
permitted by an existing zoning by-law or an existing rural plan under subsection 27.2(1) or 77.2(1) or a proposed
zoning by-law or a proposed rural plan under subsection 27.2(1) or 77.2(1) for which a resolution under section
71 has been adopted by the council or rural community council and remains effective, or by an existing rural plan
or zoning regulation under section 77 or a proposed rural plan or zoning regulation under section 77 for which the
first notice has been published under paragraph 68(1)(b) and six months has not elapsed since such publication,
if such use existed on the day the by-law was enacted, the plan or regulation was made, the resolution was
adopted or the notice was published; (usage non conforme)
Community Planning Act / Loi sur l'urbanisme
40 (4)
With the consent of the advisory committee or regional service commission, as the case may be, a nonconforming use may be changed to a similar non-conforming use.
The Committee is asked to APPROVE THE USE, "AUTOMOBILE AND TRANSMISSION REPAIR SHOP", as
being a similar non-conforming use to the use, "plumbing supply outlet", and impose such terms and conditions
as considered fit.
It was moved and seconded, (Dumont/Godin) that the Committee CONDITIONALLY APPROVE the nonconforming use "automobile and transmission repair shop" as being a similar non-conforming use to a
plumbing supply outlet, for the following reasons:
• With the proper safeguards, the proposed use will not have a greater impact on the area than the
existing use of the property.
• The impact to residential properties should be minimal because the property is on the periphery of the
residential zone.
CONDITIONS:
• That there be no sale of petroleum products at the location.
• That all repairs be conducted within the existing building.
• That no vehicles or parts for salvage purposes be stored on the property.
• That a fence be erected on the north and east property lines of the property to provide for a buffer from
adjacent residential properties - works to be completed before the end of September 2014.
• That in the event that the conditions not be respected, the approval be revoked.
MOTION CARRIED.
Meeting of / Réunion du
Item # 12-07 FR
Campbellton
February 5, 2014
151, rue Lansdowne
5 février 2014
K & S Marine Inc.
Historique
Une entreprise consistante d'un distributeur de fournitures de plomberie - Bradley and Walsh Plumbing
Supplies warehouse - était originalement installée sur la propriété située au 151 rue Lansdowne. En 1991, avec
l'implantation de l'Arrêté de zonage actuel de la Ville de Campbellton, l'usage est devenu un usage légal non
conforme tel que défini par la Loi sur l'urbanisme. L'usage était permis, nonobstant les dispositions de l'arrêté de
zonage, avec certaines restrictions stipulé par l'article 40 de la Loi.
Au mois de février 2002, Monsieur Laflamme, propriétaire courant du bâtiment, demanda à la Commission du
district d'urbanisme de Restigouche (CDUR) de considérer l'usage « vente et réparations de moteurs marins, de
pièces et de bateaux » étant un usage similaire non conforme, afin de déménager son entreprise dans le
bâtiment existant. La Commission approuva la demande avec les conditions que les travaux soient effectués à
l'intérieur du bâtiment et que la clôture existante située sur la propriété soit réinstallée de façon appropriée.
(Record de la Commission no 5426.)
Au mois de mai 2002, Monsieur Laflamme a resoumis une demande à la Commission demandant de modifier sa
proposition originale du mois de février pour inclure la vente et le service de motoneiges et de véhicules
récréatifs. Après avoir considéré le dossier, la Commission approuva la demande avec la condition que les
mêmes conditions qui avaient été attachées à la demande du mois de février soient respectées. (Record de la
Commission no 5482)
Bien que la Commission ou la division urbanisme de la CSR2 n'a pas reçu de plaintes pour des travaux effectués
à l'extérieur du bâtiment, il y a seulement des parties de clôture sur le périmètre de la propriété.
Présent :
Monsieur Sébastien Gallant demande que le Comité d'ajustement en matière d'urbanisme de la Commission de
services régionaux 2 considère sa demande pour opérer un établissement de réparations d'automobile et de
transmissions du bâtiment existant situé au 151, rue Lansdowne comme étant usage non conforme similaire à
l'usage non conforme existant de la propriété (distributeur de fournitures de plomberie.)
La propriété en question est un lot de coin (intersection de la rue Alexander et de la rue Lansdowne). Elle est
située dans la zone résidentielle unifamiliale et bifamiliale (R2) et elle contient les dimensions qui suivent :
largeur le long de la rue Lansdowne de 107,8 pi (32,9 m), profondeur le long de la rue Alexander de 100 pi
(30,48 m) et superficie de 10,780 pi2 (1001,5 m2.)
La majorité des propriétés sur la périphérie du lot existant sont aménagées avec des habitations unifamiliales,
avec quelques exceptions. À l'ouest de la propriété, et à l'ouest de la rue Alexander, il y a deux bâtiments
multiples. Au sud, et sur le long de la rue Alexander, il y a un foyer de soins existant (Manoir Sugarloaf) et un
lave-auto. La propriété au 151 rue Lansdowne, identifiée avec le NID 50124387, est localisée sur la bordure de
la zone R2.
Le bâtiment existant a des caractéristiques qui ne sont pas propices à la zone résidentielle (grosseur du
bâtiment, apparence, manque de fenêtres, etc.) Le bâtiment fut amélioré considérablement pour l'usage
antécédent. Pour que la propriété soit utilisée pour des fins résidentielles, le bâtiment nécessiterait des
modifications substantielles, ou plus probablement l'enlèvement complète du bâtiment.
Avec des mesures préventives appropriées, l'usage proposé de la propriété n'aura pas plus d'effet sur la région
que l'usage existant - vente et réparations de moteurs marins, de pièces et de bateaux et vente et le service de
motoneiges et de véhicules récréatifs. Nous devons cependant assurer que nous considérons l'impact sur les
propriétés adjacentes pour déterminer des conditions appropriées.
Définition :
« Usage non conforme » désigne l'usage d’un terrain, d’un bâtiment ou d’une construction, y compris ceux qui
sont légalement en cours de construction ou pour lesquels un permis de construction ou un permis
d’aménagement et de construction a été accordé, qui, d’une part, n’est pas autorisé, soit par un arrêté de
zonage, existant ou proposé, ou par un plan rural, existant ou proposé, prévu au paragraphe 27.2(1) ou 77.2(1),
pour lequel une résolution a été adoptée par le conseil ou par le conseil de la communauté rurale en application
de l’article 71 et qui est toujours en vigueur, soit par un plan rural ou un règlement de zonage, existant ou
proposé, en vertu de l’article 77, pour lequel le ministre a publié un premier avis conformément à l’alinéa 68(1)b),
six mois ne s’étant pas écoulés depuis la parution de cet avis, et qui, d’autre part, existait le jour où l’arrêté fut
adopté, le plan ou le règlement établi, la résolution adoptée ou l’avis publié; (non conforming use)
Community Planning Act / Loi sur l'urbanisme
40 (4)
Avec le consentement du comité consultatif ou de la commission de services régionaux, selon le cas, un usage
non conforme d’une catégorie peut être remplacé par un usage non conforme similaire.
On demande au Comité de PERMETTRE L'USAGE « ÉTABLISSEMENT DE RÉPARATION D’AUTOMOBILES
ET DE TRANSMISSIONS » comme étant un usage similaire non conforme à l’usage « distributeur de fournitures
de plomberie » et d'imposer les modalités et conditions qu'il juge appropriées.
Meeting of / Réunion du
February 5, 2014
5 février 2014
Il a été proposé et appuyé (Dumont/Godin) que le Comité APPROUVE AVEC CONDITIONS, l'usage non
conforme « réparations d'automobiles et de transmissions » étant un usage similaire non conforme à
l'usage non conforme existant, « distributeur de fournitures de plomberie », pour les raisons qui
suivent :
• L'usage n'aura pas plus d'impact sur la région que l'usage existant de la propriété avec les bonnes
mesures de protection.
• L'impact sur ces propriétés sera minimum parce que la propriété est sur la périphérie de la zone
résidentielle.
CONDITIONS :
• Qu'il n'aura aucune vente de produits pétroliers de la propriété.
• Que les réparations soient toutes complétées à l'intérieur du bâtiment.
• Qu'aucun véhicule ou pièce récupérable ne soit entreposé à l'extérieur du bâtiment.
• Qu'une clôture soit érigée sur le long des lignes nord et est de la propriété pour servir de tampon pour
les propriétés résidentielles immédiatement adjacentes — travaux complétés avant la fin septembre
2014.
• Que l'approbation soit enlevée ou suspendu si les conditions ci-associés ne sont pas respectés.
MOTION ADOPTÉ.
Item # 12-08
OTHER MATTERS / AUTRE AFFAIRES
The Regular Monthly Meeting of the RCS2 PRAC will be held 19 February 2014.
La réunion mensuelle régulière de la CCMU du CSR2 sera le 19 février 2014.
Item # 12-09
ADJOURNMENT/ AJOURNEMENT
J. Boulay moved that the meeting adjourn at 6:17 p. m.
J. Boulay a proposé que la réunion soit levée à 18 h 17.
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Chairperson/
Président
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Director of Planning Services
Directeur de services d'urbanisme