uneBPIM 1..1 - Editions Francis Lefebvre

Black plat (20,1)
1/09
Urbanisme
Installation classée : mise en demeure et suspension
de l’exploitation
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Quand l’inspecteur des installations classées a constaté
l’inobservation des conditions imposées à l’exploitant, le
préfet le met en demeure de satisfaire à ces conditions
dans un délai déterminé. Si à l’expiration du délai fixé,
l’exploitant n’a pas obtempéré, le préfet peut prendre
différentes sanctions (C. envir. art. L 514-1).
Le préfet est tenu d’adresser une mise en demeure sans
procéder à une nouvelle appréciation de la violation
constatée. Ainsi l’exploitant ne peut pas invoquer le
non-respect par le préfet de la procédure contradictoire
de l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux
droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations car le préfet agit dans le cadre d’une compétence liée. En revanche, l’exploitant peut faire valoir
l’illégalité des prescriptions dont la méconnaissance a
été constatée ou encore l’insuffisance du délai imparti.
Toutefois, si un danger grave et imminent impose une
mesure de suspension de l’exploitation, cette mesure est
valable quand bien même elle ferait suite à une mise en
demeure irrégulière.
CE 14 novembre 2008 no 297275, min. écologie c/ Sté Soferti.
La mise en demeure peut être attaquée
directement ou son irrégularité peut être
invoquée par voie d’exception à l’encontre des mesures
ultérieurement imposées par le préfet.
En l’espèce, le préfet avait imparti à l’exploitant d’une usine de
fabrication d’engrais chimiques un délai de quelques jours pour
procéder à une étude de dangers. Eu égard à la brièveté
excessive de ce délai, la mise en demeure était irrégulière. En
effet, elle a pour objet, en tenant compte des intérêts qui
s’attachent à la fois à la protection de l’environnement et à la
continuité de l’exploitation, de permettre à l’exploitant de
régulariser sa situation en vue d’éviter une sanction pouvant
aller jusqu’à la suspension du fonctionnement de l’installation ;
à cette fin, l’administration doit accorder à l’exploitant un délai
en rapport avec les mesures prescrites.
L’irrégularité de la mise en demeure devait normalement
entraı̂ner l’illégalité de la mesure de suspension prise
ultérieurement. Mais en l’espèce l’exploitant utilisait du nitrate
d’ammonium, provenant de l’usine AZF de Toulouse, où il
venait de provoquer un très grave accident dont les causes
demeuraient inconnues. Dans ces conditions, la poursuite de
l’exploitation aurait comporté un danger grave et imminent et
le préfet pouvait même sans mise en demeure ordonner
qu’elle soit suspendue dans l’attente d’une évaluation des
risques. Le Conseil d’Etat a donc considéré comme dépourvue
d’incidence l’irrégularité de la mise en demeure.
REMARQUES
Notification des recours
Incidence de l’absence de mention dans l’affichage sur le terrain
14
L’absence de mention dans l’affichage sur le terrain
d’une autorisation d’urbanisme de l’obligation de notifier
tout recours administratif ou contentieux a pour effet de
rendre inopposable l’irrecevabilité prévue à l’article
R 600-1 du Code de l’urbanisme. En revanche, elle
n’empêche pas le déclenchement du délai de recours.
Avis CE 19 novembre 2008 no 317279, Sté Sahelac : JO 10-12
p. 18804.
Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme, le délai de recours contentieux à
l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration
préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de
REMARQUES
démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour
d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain
(C. urb. art. R 600-2). Cet affichage doit notamment mentionner
l’obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux
à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la
décision prise sur la déclaration préalable (C. urb. art. R 424-15).
On pouvait s’interroger sur les conséquences de l’absence de
cette mention. Le Conseil d’Etat précise qu’elle a pour effet de
rendre inopposable la règle selon laquelle un recours
contentieux qui n’a pas été notifié aux défendeurs est
irrecevable (C. urb. art. R 600-1). En revanche, la mention n’est
pas au nombre des éléments dont la présence est une condition
au déclenchement du délai de recours.
Destinataire de la notification
15
L’auteur d’un recours contre une autorisation d’urbanisme est tenu, à peine d’irrecevabilité, de le notifier à
l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation
(C. urb. art. R 600-1).
Eu égard à l’objet de ces dispositions, la notification
prévue peut être régulièrement faite à la personne pour
le compte de laquelle l’autorisation est sollicitée, alors
même que son nom n’apparaı̂t ni dans l’acte attaqué ni
dans la demande d’autorisation. En particulier, lorsque
l’autorisation a été demandée par le maı̂tre d’ouvrage
délégué dans le cadre d’une convention conclue avec le
maı̂tre d’ouvrage sur le fondement de la loi relative à la
maı̂trise d’ouvrage publique (loi MOP), la notification
peut être faite soit au maı̂tre d’ouvrage, soit au maı̂tre
d’ouvrage délégué qui a sollicité l’autorisation.
CE 31 décembre 2008 nos 305881 et 305965, min. écologie c/
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins d’Arago ».
La loi MOP définit le maı̂tre de l’ouvrage
comme la personne morale pour laquelle
l’ouvrage est construit (Loi 85-704 du 12-7-1985 art. 2).
REMARQUES
Production des justificatifs
20
# Editions
Francis Lefebvre
16
Le juge administratif doit, au besoin, inviter l’auteur d’un
recours contre une autorisation d’urbanisme à justifier
qu’il a notifié ce recours aux défendeurs comme l’exige
l’article R 600-1 du Code de l’urbanisme.
Black plat (25,1)
Construction
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Modulation des pénalités de retard
28
Le juge administratif, saisi de conclusions en ce sens,
peut modérer ou augmenter les pénalités de retard
résultant du contrat, par application des principes dont
s’inspire l’article 1152 du Code civil, si ces pénalités
atteignent un montant manifestement excessif ou
dérisoire eu égard au montant du marché.
En l’espèce, il s’agissait d’un marché à bons de
commande, portant sur le remplacement des menuiseries extérieures de résidences HLM, les délais étant fixés
par les ordres de services. Au moment de la résiliation
du contrat, le montant des pénalités de retard s’élevait à
près de 147 000 E, soit 56,2 % du montant global du
marché. Les juges réduisent les pénalités à 63 000 E en
appliquant une pénalité unique pour tous les ordres de
services émis à la même date.
CE 29 décembre 2008 no 296930, OPHLM de Puteaux c/ Sté
Serbois.
Le Conseil d’Etat opère ici un revirement de
jurisprudence (CE 24-11-2006 no 275412, Sté
Groupe 4 Falk sécurité). Il applique à un marché public le principe
de l’article 1152 du Code Civil qui permet au juge de moduler
la peine prévue entre les parties en cas d’inexécution du
contrat. Les dommages-intérêts qui réparent le préjudice né du
retard dans l’exécution font généralement l’objet d’une
évaluation forfaitaire dans le contrat. Ces pénalités de retard
ont la nature d’une clause pénale.
REMARQUES
Contrats immobiliers spéciaux
Vente d’immeuble à rénover : enfin le décret !
29
Il aura fallu attendre plus de 2 ans après son introduction
dans le Code de la construction et de l’habitation par la
loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement
national pour le logement (voir BPIM 4/06 inf. 269) pour
que le statut de la vente d’immeuble à rénover entre
enfin en vigueur, le 19 décembre 2008, après la
publication de son décret d’application.
Champ d’application Les dispositions réglementaires commencent par définir les travaux de rénovation au
sens du statut comme ceux qui portent sur un immeuble
bâti existant (CCH art. R 262-1 nouveau). On sait par
ailleurs que les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une
reconstruction, sont expressément exclus du champ
d’application du statut pour relever, en pratique, de la
vente d’immeuble à construire (CCH art. L 262-1, al. 3).
S’agissant du gros œuvre, le décret précise qu’il s’agit
des travaux qui rendent à l’état neuf (CCH art. R 262-1
nouveau) :
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors
ravalement.
Sont également exclus les travaux qui rendent à l’état
neuf l’ensemble des éléments de second œuvre suivants,
dans une proportion au moins égale à deux tiers pour
chacun d’eux :
- les planchers ne déterminant pas la résistance ou la
rigidité de l’ouvrage ;
- les huisseries extérieures ;
- les cloisons intérieures ;
- les installations sanitaires et de plomberie ;
- les installations électriques ;
- et, pour les opérations réalisées en métropole, le
système de chauffage.
Contrats Ainsi que l’on pouvait s’y attendre, la
promesse de vente d’un immeuble à rénover doit
comprendre le dossier de diagnostic technique regroupant les différents états, constats ou diagnostics sanitaires exigés par la législation (plomb, termites, amiante,
etc.). Elle mentionne par ailleurs la surface de l’im-
meuble, le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements, le prix et ses modalités de révision, etc. Enfin,
une note technique, annexée à la promesse, indique la
nature et la qualité des matériaux et des éléments
d’équipement (CCH art. R 262-14 nouveau).
S’agissant des mentions obligatoires de l’acte de vente
définitif, on relèvera que la consistance des travaux
résulte du devis descriptif, des plans, avec les cotes utiles
et l’indication des hauteurs de plafond et des surfaces de
chacune des pièces et des dégagements. Si le bien vendu
est compris dans un ensemble immobilier, ces indications sont complétées par un plan faisant apparaı̂tre le
nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux. Un plan
coté du local vendu et une notice indiquant les éléments
d’équipement propres à ce local doivent en outre être
annexés à l’acte de vente (CCH art. R 262-8 nouveau).
Prix de vente Le contrat de vente doit distinguer, dans
le prix, celui de l’existant au jour de la vente et celui des
travaux devant être réalisés par le vendeur. La réalité de
cette répartition doit être attestée par un homme de l’art
(CCH art. R 262-9 nouveau).
Le prix de l’existant est payé lors de la signature de l’acte
authentique. Quant à l’échelonnement des paiements
relatifs au prix des travaux, ces derniers ne peuvent
excéder (CCH art. R 262-10 nouveau) :
- 50 % une fois achevés les travaux représentant la
moitié du prix total des travaux ;
- 95 % une fois achevé l’ensemble des travaux ;
- le solde étant payable à la livraison, sauf défaut de
conformité ou vices apparents mentionnés au procèsverbal de livraison.
Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de
celles-ci ne peut excéder le taux de l’intérêt légal en
vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré
de 2 points.
Enfin, en cas de révision du prix, laquelle ne peut porter
que sur le montant des travaux, son calcul est basé sur
l’index national du bâtiment tous corps d’état dénommé
BT 01, dans la limite de 70 % de sa variation (CCH art.
R 262-11 nouveau).
25
# Editions
Francis Lefebvre
Black plat (30,1)
1/09
Vente & Gestion
Action en responsabilité contre un entrepreneur
après la vente de l’immeuble
41
La cour d’appel de Paris a rappelé que la vente d’un
immeuble n’emporte pas de plein droit transfert à
l’acheteur des droits et actions en réparation qui ont pu
naı̂tre au profit du vendeur en raison de dégradations
causées à l’immeuble avant la vente, sauf clause
contraire de l’acte de vente.
Par suite, elle a jugé que l’action en responsabilité
engagée par le vendeur de certains appartements d’un
immeuble en raison des désordres causés par le
ravalement de l’immeuble contre l’entrepreneur et le
fabricant du produit de ravalement était recevable car,
en l’absence de clause contraire dans les actes de vente
des appartements, il avait conservé qualité pour
demander la réparation du préjudice subi du fait des
désordres.
Toutefois, la cour d’appel a estimé que l’action était malfondée et devait être rejetée car le vendeur n’établissait
pas avoir subi un préjudice personnel du fait de la
dégradation de l’immeuble. En effet, il ne pouvait pas
invoquer à titre de préjudice le coût des travaux de
reprise dès lors que le syndicat des copropriétaires,
constitué du fait des ventes des appartements, avait seul
qualité pour faire exécuter ces travaux sur les parties
communes et en payer le coût ; il ne pouvait pas non
plus utilement soutenir avoir subi une moins-value sur la
vente des appartements imputable aux défauts du
ravalement compte tenu des aléas du marché immobilier
et de l’état d’entretien dudit immeuble (le ravalement
avait été réalisé à la suite d’une injonction de la mairie et
il résultait d’un rapport d’expertise que des fuites d’eau
détectées avant les travaux n’avaient pas été réparées).
CA Paris 10 septembre 2008 no 06-13089, 19e ch. A, Raab c/
Assurances générales de France IART.
A la différence de l’action en garantie décennale qui est attachée à l’immeuble et se
transmet à l’acheteur, l’action en réparation n’est pas un
accessoire de l’immeuble. La vente d’un immeuble n’emporte
donc pas de plein droit cession à l’acquéreur des droits et
actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naı̂tre au profit
du vendeur en raison des dommages affectant l’immeuble
avant la vente (Cass. 3e civ. 25-1-1983 no 81-13636 : Bull. civ. III
REMARQUES
no 26 ; Cass. 3e civ. 18-6-1997 no 95-18.254 : RJDA 2/97 no 1533 ;
Cass. 3e civ. 4-12-2002 no 01-02.383 : RJDA 2/03 no 126).
S’il n’a pas cédé ses droits et actions en la matière, le vendeur a
qualité à agir après la vente mais son action contre l’auteur des
dommages ne peut aboutir que s’il établit avoir subi un
préjudice personnel causé par la faute, conformément au droit
commun de la responsabilité. La moins-value subie par le
vendeur constitue bien un préjudice. L’absence de transfert aux
acquéreurs du droit à indemnisation est justifiée économiquement par le fait que le prix de vente a été fixé en fonction des
désordres dont l’immeuble était atteint. Mais en l’espèce, la
cour d’appel a estimé qu’il n’était pas établi que ce préjudice
était en relation de cause à effet avec le ravalement défectueux.
Réparation due par le vendeur qui connaissait le vice caché
42
En cas d’annulation de la vente, le vendeur qui
connaissait les vices est tenu de tous les dommages et
intérêts envers l’acheteur, en plus de la restitution du
prix de vente (C. civ. art. 1645).
La cour d’appel de Douai avait limité la condamnation
du vendeur d’une maison infectée par la mérule aux frais
de remise en état du plancher d’un étage visiblement
infesté mais elle avait estimé que, pour les atteintes de la
mérule dans d’autres parties de la maison, la clause de
non-garantie figurant dans l’acte de vente devait
s’appliquer car, eu égard à la qualité de profane du
vendeur, il ne pouvait pas être déduit de sa connaissance
de l’état du plancher de l’étage qu’il savait que d’autres
éléments de la maison étaient atteints, alors que ces
atteintes ne pouvaient être détectées qu’après destruction de certaines parois.
La Cour de cassation a cassé cette décision au motif que
la connaissance de la présence de mérule dans
l’immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à
réparer tous les désordres imputables à ce vice.
Cass. 3e civ. 19 novembre 2008 no 07-16.746 (no 1148 FS-PB),
Bourlet c/ Annouh.
Précision à notre connaissance inédite. Qu’il
connaisse tout ou partie des vices, le vendeur
est tenu d’indemniser intégralement l’acheteur des dégradations. Il importe peu qu’il soit profane, la jurisprudence
assimilant le vendeur de mauvaise foi, c’est-à-dire ayant vendu
le bien en toute connaissance du vice, au vendeur professionnel.
REMARQUES
Vendeur de mauvaise foi
43
30
# Editions
Francis Lefebvre
Aux termes d’une jurisprudence constante, la clause
limitant ou excluant la garantie des vices cachés est
privée d’efficacité si le vendeur était de mauvaise foi lors
de la vente, c’est-à-dire s’il connaissait les vices
affectant le bien vendu.
Il a été déduit des constatations suivantes que le vendeur
d’une maison infectée par la mérule (champignon
lignivore) était de mauvaise foi : la structure du plancher
était menacée par l’attaque de champignons, lesquels
étaient suffisamment développés pour que le vendeur ne
puisse y voir l’expression d’une simple vétusté ; les
solives étaient totalement dégradées sur 30 à 40 cm,
créant un vide par rapport au mur porteur et, six ans
avant la vente, le vendeur avait mis en place des poutres
de soutien et de renforcement à côté des solives
infestées ; même pour un profane, de telles dégradations ne pouvaient pas ne pas induire la présence de
mérule.
Cass. 3e civ. 19 novembre 2008 no 07-16.746 (no 1148 FS-PB),
Bourlet c/ Annouh.
La Cour de cassation a déjà jugé que le
vendeur est de mauvaise foi dès lors qu’il a
effectué avant la vente des travaux rendus nécessaires par ce
vice (en l’espèce le renforcement de solives infestées d’insectes
REMARQUES
Black plat (42,1)
1/09
Vente & Gestion
Obligation du bailleur : garantie du fait des tiers
70
Le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire du
trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa
jouissance, sans prétendre aucun droit sur la chose
louée ; sauf au locataire à les poursuivre en son nom
personnel (C. civ. art. 1725).
Sur le fondement de ces dispositions, la Cour de
cassation a rejeté l’action en garantie engagée contre
son bailleur par un locataire qui se plaignait d’infiltrations provenant de l’immeuble voisin, en se prévalant
d’un préjudice esthétique.
Cass. 3e civ. 15 octobre 2008 no 07-13.971 (no 989 F-D), Cohen
c/ Luthaud.
Complément de jurisprudence. Le bailleur,
tenu de garantir à son locataire une jouissance
paisible des lieux loués, n’est cependant pas responsable des
voies de fait causées par des tiers. Toute une jurisprudence
s’est développée pour savoir ce qu’était un tiers, ou plutôt ce
qu’il n’était pas. Ne sont pas des tiers les concierges (Cass. 3e civ.
REMARQUES
6-11-1970 no 69-12.350 : Bull. civ. III no 586),
les colocataires de
l’immeuble qui tiennent leurs droits du même bailleur (Cass. 3e
civ. 20-4-2005 no 03-18.390 : RJDA 8-9/05 no 938) , les clients d’un
autre locataire que celui-ci a introduits dans les lieux (Cass. 3e civ.
22-10-2003 no 01-17.183 : RJDA 1/04 no 16).
En l’espèce, il s’agissait de déterminer si le bailleur devait
réparer les dommages causés au logement de son locataire par
le propriétaire de l’immeuble voisin. La Cour de cassation
répond par la négative. S’agissant de troubles de fait et non de
troubles de droit, et aucune faute n’ayant été retenue contre le
bailleur lui-même, ce dernier n’avait pas à supporter les
conséquences préjudiciables des infiltrations causées par les
travaux entrepris par le propriétaire voisin. C’est en vertu du
même raisonnement que constituent également des tiers au
sens de l’article 1725 du Code civil les copropriétaires de
l’immeuble (Cass. 3e civ. 25-3-1998 no 96-10.119 : RJDA 5/98
no 561) ou la compagnie des eaux gérant pour la commune
un réseau de canalisations d’eaux pluviales dont l’une s’est
rompue (Cass. 3e civ. 28-6-2000 no 98-20.406 : RJDA 9-10/00
no 837).
Bail commercial
Obligation du locataire d’adhérer à une association
de commerçants
71
La clause d’un bail commercial faisant obligation au
locataire d’adhérer à une association de commerçants et
de maintenir son adhésion pendant la durée du bail est
entachée d’une nullité absolue (Cass. 3e civ. 12-6-2003
no 02-10.778 : RJDA 10/03 no 971).
La cour d’appel de Paris a déduit de ce principe que le
locataire auquel une telle clause avait été imposée était
réputé n’avoir jamais fait partie de l’association et qu’il
pouvait exiger de celle-ci le remboursement de la totalité
des cotisations qu’il lui avait versées. Elle l’a néanmoins
condamné à payer à l’association une somme équivalente aux montants de ces cotisations au titre de
l’enrichissement sans cause car il avait tiré bénéfice
des actions de publicité, de promotion et d’animation
effectuées par l’association.
Elle l’a en outre condamné, toujours au titre de
l’enrichissement sans cause, à verser chaque année à
l’association une indemnité tant qu’il resterait dans les
locaux car il continuerait alors à s’enrichir des prestations et services de l’association ; le montant de cette
indemnité serait déterminé selon des modalités de calcul
prévues dans les statuts de l’association en fonction de la
superficie des locaux.
Il arrive que les statuts de l’association
contiennent une clause stipulant que le
locataire commerçant qui démissionne de l’association mais
continue à exploiter son fonds reste redevable des appels de
fonds destinés à financer les opérations publicitaires ultérieures. Une telle clause a été reconnue valable car elle constitue la
loi des parties (Cass. 1e civ. 20-3-2001 no 98-10.578 : RJDA 7/01
no 778). Ce raisonnement ne peut pas s’appliquer lorsque le
locataire a obtenu l’annulation de la clause lui imposant
d’adhérer à l’association puisqu’il est alors considéré comme
n’ayant jamais été partie au contrat d’association.
En cas d’annulation d’un contrat qui a été exécuté (ou de l’une
de ses clauses), les parties doivent être remises dans l’état où
elles se trouvaient avant cette exécution ; celui qui ne peut pas
rendre en nature les prestations qu’il a reçues doit les restituer
par équivalent en s’acquittant du prix correspondant (Cass. 3e
civ. 10-5-2001 no 99-20.374 : RJDA 11/01 no 1077), lequel est
déterminé par le juge. Pour la troisième chambre civile de la
Cour de cassation, les restitutions ne sont pas fondées sur la
théorie de l’enrichissement sans cause.
Quoi qu’il en soit, l’enrichissement sans cause ne peut pas
valablement être invoqué pour obtenir l’indemnisation d’un
appauvrissement futur (Cass. 3e civ. 27-9-2000 no 98-22.189 : RJDA
1/01 no 11).
REMARQUES
CA Paris 14 octobre 2008 no 06-17501, 1e ch. A., Société de
remise en forme Val d’Europe c/ SCI Société pour l’équipement
commercial du Val d’Europe.
Nullité d’une clause relative au loyer
72
42
# Editions
Francis Lefebvre
Un contrat de bail prévoyait qu’ « en cas de suppression
de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du
locataire, une somme égale au montant de la part
remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein
droit et immédiatement ».
La cour d’appel de Paris a annulé cette clause au motif
qu’elle était susceptible de faire échec aux dispositions
d’ordre public de l’article L 145-38 relatives à la révision
du loyer et aux dispositions supplétives de l’article
L 145-34 du Code de commerce concernant le loyer
du bail renouvelé auxquelles les parties n’avaient pas
entendu renoncer. Elle pouvait en effet provoquer une
majoration du montant du loyer en cours de bail
empêchant la fixation du loyer révisé ou du loyer du
Black plat (47,1)
Vente & Gestion
- les indemnités et primes de départ à la retraite ; cette
mesure reprend la solution dégagée par un arrêt récent
aux termes duquel la prime de départ à la retraite versée
à un gardien n’est pas une charge récupérable (Cass. 3e
civ. 25-6-2008 no 07-15.598 : RJDA 10/08 no 996) ;
- les indemnités de licenciement ;
- la cotisation à une mutuelle prise en charge par
1/09
l’employeur ou par le comité d’entreprise ;
- la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;
- la participation de l’employeur à l’effort de construction ;
- la cotisation à la médecine du travail.
Décret 2008-1411 du 19 décembre 2008 : JO 26 p. 20070.
Revenus fonciers
Un investisseur comblé par l’amortissement Besson !
84
Une personne achète un immeuble d’habitation en
2002. L’année suivante, elle transforme les combles en
un logement qu’elle donne en location. Estimant
pouvoir bénéficier du régime Besson, elle déduit de ses
revenus fonciers une partie du prix d’achat et le coût des
travaux de transformation. L’administration fiscale lui
refuse cette déduction.
Le tribunal administratif de Nancy donne tort à
l’administration. La transformation de combles en
logements qui a pour effet de rendre habitables des
locaux qui ne l’étaient pas auparavant ouvre droit à
l’amortissement Besson. La doctrine administrative
contraire (Inst. 5 D-4-99 nos 25 et 35) est illégale.
TA Nancy 18 mars 2008 no 07-1490 : RJF 2/09 no 125.
La solution est transposable aux régimes
Robien, Borloo et Périssol, pour lesquels
l’administration a pris la même position restrictive.
REMARQUES
Revenus fonciers : l’habitation fait la déduction
85
Les dépenses d’amélioration effectuées dans un local
d’habitation sont en principe déductibles des revenus
fonciers. Une pièce au confort spartiate et inhabitée
depuis des années peut-elle être qualifiée d’habitation ?
Le propriétaire d’un immeuble vétuste de trois étages le
rénove totalement pour le louer. Il déduit de ses revenus
fonciers le montant total des travaux. L’administration
lui refuse la déduction des travaux effectués au dernier
étage au motif que cet étage était un grenier avant
rénovation, donc un local inhabitable.
Le redressement est annulé. Avant travaux, le dernier
étage qui faisait office de chambres de service
constituait déjà une habitation, en dépit de son confort
rudimentaire : un lavabo, des prises électriques et trois
lucarnes en guise d’éclairage ! Le fait que cet étage soit
resté inoccupé pendant de nombreuses années et n’ait
pas été déclaré comme habitable par le précédent
propriétaire pour la détermination des impôts locaux est
sans incidence.
Les travaux réalisés n’ayant entraı̂né ni augmentation de
la surface habitable ni modification importante du gros
œuvre sont intégralement déductibles.
CAA Bordeaux 4 juin 2008 no 05-2364 : RJF 1/09 no 34.
Une habitation reste une habitation, même si
elle est composée du minimum vital. Le temps
ne fait rien à l’affaire, pas plus que l’inoccupation des lieux.
REMARQUES
ISF
Biens exonérés
86
Objets de collection assurément pour leurs propriétaires,
les mobiliers Art nouveau ou Art déco ne l’étaient pas
pour le fisc ! Celui-ci considérait en effet que l’exonération d’ISF s’appliquait à des objets, souvent de faible
valeur, tirant leur intérêt de leur rareté, de leur
regroupement ou de leur présentation (collections
zoologiques, botaniques, minéralogiques, historiques,
archéologiques, paléontologiques, ethnographiques, numismatiques, etc.).
L’administration s’adapte au marché de l’art et admet
que la qualification d’objet de collection peut également
résulter de l’importance du prix de l’objet concerné,
lequel doit être sensiblement supérieur à la valeur d’un
bien similaire destiné à un usage courant. Il faut s’en
réjouir !
A noter toutefois que la plupart des objets Art nouveau
ont déjà plus de 100 ans et étaient déjà du coup
exonérés d’ISF en tant qu’objets d’antiquité.
Inst. 5 décembre 2008, 7 S-9-08.
Bien entendu, la solution vaut aussi pour le
mobilier plus récent, très en vogue actuellement (années 40, 50, pop-art ou contemporain).
REMARQUES
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Francis Lefebvre