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FRANCE
TAX ALERT – September 2014
LE 5 SEPTEMBRE 2014, LA FRANCE ET LE LUXEMBOURG
ONT SIGNÉ UN QUATRIÈME AVENANT À LA CONVENTION
FISCALE FRANCO-LUXEMBOURGEOISE, EN DATE DU 1ER
AVRIL 1958 (LA « CONVENTION »), AFIN DE MODIFIER LE
DROIT D'IMPOSER DES PLUS-VALUES DÉCOULANT DES
CESSIONS DE TITRES DE SOCIÉTÉS À PRÉPONDÉRANCE
IMMOBILIÈRE FRANÇAISES (« SPI »).
ON 5 SEPTEMBER 2014, FRANCE AND LUXEMBOURG HAVE
SIGNED A FOURTH AMENDMENT TO THE DOUBLE TAX
TREATY DATED 1ST OF APRIL 1958 (THE “DTT”), IN
ORDER TO ALLOCATE TO FRANCE THE RIGHT TO TAX
CAPITAL GAINS REALIZED UPON THE DISPOSAL OF SHARES
IN FRENCH REAL ESTATE COMPANIES.
Situation avant l’entrée en vigueur de ce quatrième
avenant
Actuellement, en cas de cession des titres d’une société à
prépondérance immobilière, ces titres ne sont pas
considérés comme des « biens immobiliers » au sens de
l’Article 3 de la Convention. Par conséquent, les plus-values
issues de telles cessions sont imposables uniquement dans
l’Etat de résidence de la société qui réalise la cession.
A ce titre, la plus-value réalisée lors de la cession, par une
société résidente au Luxembourg, de titres détenus dans une
autre société (qu’elle soit résidente au Luxembourg ou en
France) qui détient un bien immobilier situé en France
entrainant la qualification de société à prépondérance
immobilière, est uniquement imposable au Luxembourg.
Situation prior to the entry into force of this fourth
amendment
Currently, in the event that shares in a company holding
real estate are sold, such shares are not considered to be
“immovable property”, under Article 3 of the DTT. The
treaty provides that gains arising on such a disposal are to
be taxable only in the territory in which the entity making
the disposal is tax resident.
Hence, on a disposal by a Luxembourg tax-resident entity of
shares in a second entity (itself tax-resident either in
France or in Luxembourg) which holds real estate located in
France and qualifies as a real estate company, any gain
arising is taxable only in Luxembourg.
Les modifications apportées par l’avenant
L’avenant ajoute une clause de “prépondérance
immobilière” à l’Article 3 de la Convention. Selon cette
clause, le droit d’imposer les plus-values réalisées à
l’occasion de la cession de titres d’une SPI est à présent
attribué exclusivement à l’Etat du lieu de situation des biens
immobiliers.
Pour l’application de cette disposition, les biens immobiliers
affectés par une société à sa propre activité ne sont pas pris
en compte.
Changes brought by the new amendment
The amendment introduces a “predominant real estate
company” clause within the DTT, under a new paragraph 4
of Article 3. Under such clause, the right to tax capital
gains realized upon disposal of shares in real estate
companies is now exclusively allocated to the State where
the real estate assets are located.
For the purposes of this provision, immovable property
allocated by a company to its own business activity shall not
be taken into account.
Entrée en vigueur
Cet avenant devrait s’appliquer uniquement aux cessions de
titres de SPI réalisées à compter du 1er janvier 2015. Cette
entrée en vigueur nécessite cependant que le processus de
ratification par les deux Etats soit achevé, dans un délai
exceptionnellement court, avant le 31 décembre 2014.
Différentes stratégies peuvent être mises en place et doivent
être envisagées, que cette disposition entre en vigueur à
compter du 1er janvier 2015 ou du 1er janvier 2016, afin
d’éviter ou de réduire les conséquences fiscales qui
pourraient résulter de ces nouvelles dispositions.
Anticipated entry into force
In the best case scenario, the new amendment should only
apply over any disposal of shares in real estate companies
performed on or after 1st January 2015. For the new
provisions to apply as from 1st January 2015, the
amendment should thus be ratified by both States before
the end of 2014, which would appear unusually fast.
Should the new provision only enter into force as from 1st
January 2015 or 1st January 2016, tax planning options are
available and should in any case be anticipated in order to
avoid or mitigate any adverse tax consequences which will
derive from the entry into force of the new amendment.
Our team has extensive experience on advising corporate clients in relation to restructuring in a cross-border context.
Should you need any assistance, please contact:
Carine DUCHEMIN – Tax partner
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Alain JOUAN – Tax partner
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