ARC LÉMANIQUE: étAt dE SuRChAuFFE IMMObILIèRE

IMMObILIER // doSSier
doSSier
surchauffe
immobilière
arc lémanique:
étAt dE
SuRChAuFFE
IMMObILIèRE
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immobilier // dossier
Aurélia Brégnac
L’attractivité de l’Arc lémanique n’est plus à démontrer. De Genève à Montreux, en passant par Nyon,
Rolle ou Coppet, la Riviera et la Côte en particulier connaissent un marché immobilier des plus
florissants. Un environnement idyllique entre
lac, vignobles et montagnes, une proximité avec
les agglomérations romandes, un bon tissu de
transports ainsi qu’un réseau d’écoles réputées
et d’entreprises internationales expliquent la
demande croissante dont fait l’objet la région
depuis quelques années déjà. Face à celle-ci, l’offre
immobilière ne semble pas faire le poids. En cause,
la pénurie de terrains et de biens à vendre corrélée
à une démographie en constante augmentation.
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DOSSIER
surchauffe
immobilière
L
vent fait état, en référence à la situation des
années 90, ne serait en réalité pas à l’ordre
du jour. Il s’agirait en outre d’une «surévaluation croissante» déconnectée de l’évolution
réelle des salaires au plan national. En quinze
ans, la hausse des prix de l’immobilier a en
effet été supérieure de 20% par rapport à la
hausse des salaires.
L’envolée des prix
Le risque de surchauffe, très important au
4e trimestre 2011, serait particulièrement
sensible dans 102 communes suisses, dont
69 d’entre elles se situent dans les cantons
de Genève et de Vaud. Et dans ce classement des villes les plus fiévreuses, ce sont
Genève, Nyon et Lausanne qui ont vu, ces dix
dernières années, les prix de l’immobilier s’envoler le plus rapidement. Selon une récente
étude du marché immobilier réalisée par le
Crédit Suisse, ces prix de plus en plus élevés
ne seraient que la «conséquence conjoncturelle logique» de la pénurie d’objets, et le
spectre de bulle spéculative dont il est sou-
Des conditions favorisant l’achat
Si, d’une manière générale, la proportion de
propriétaires en Suisse (environ 40%) reste
inférieure à celles de ses voisins européens,
de nombreux paramètres montrent actuellement que de plus en plus d’habitants souhaitent accéder à la propriété. La Suisse compte
aujourd’hui 5% de propriétaires de plus qu’en
l’an 2000. On observe en outre un intérêt
accru pour les appartements en propriété
par étage, qui sont préférés six fois sur dix à
la maison individuelle, résolument trop chère.
Selon les données de Wüest & Partner, la
demande croissante pour ce type d’objets a
eu pour conséquence d’atteindre en 2011 les
prix record connus lors de la bulle de 1990.
Parmi les facteurs favorisant la demande
e cabinet d’évaluation et
d’analyse du marché immobilier Wüest & Partner observe
que le prix des appartements en PPE et les maisons
individuelles ont, en ce qui
concerne l’Arc lémanique, augmenté de 100%
en plus en dix ans. La plus forte hausse a été
enregistrée dans le canton de Genève, avec
une progression fulgurante de quelque 136%.
en général, la politique d’encouragement
à la propriété du logement de la Constitution fédérale facilite l’acquisition immobilière
d’un point de vue fiscal, grâce au versement
anticipé des avoirs du 2e pilier et pilier 3a,
tandis que les taux hypothécaires toujours
au plus bas en 2012 laissent entrevoir des
opportunités de financement jusqu’alors
jamais égalées, et qui expliquent en partie la
recrudescence d’aspirants propriétaires dont
les salaires se situent dans une moyenne
nationale.
Un prestige aussi rare qu’inestimable
Pour les potentiels acquéreurs de propriétés de prestige, ces conditions favorables
au financement n’apparaissent pas entrer en
ligne de compte: les enjeux sont tout autres.
Les moyens sont là, et seul compte de trouver la perle rare. Dans le segment haut de
gamme de l’immobilier, le critère qui détermine la décision d’achat réside moins dans
le prix que dans l’emplacement et la configuration du bien; de préférence «pieds dans
l’eau», offrant une vue imprenable sur le lac ou
les montagnes. Cet objet d’exception se doit
De Versoix jusqu’à Gland en
passant par Nyon, la Côte est
sans doute la région la plus
attractive et dynamique
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prêts à attendre plus longtemps pour trouver l’objet idéal. De manière
générale, la situation n’a pas évolué depuis quelques années, la
demande est constante tandis que le nombre d’objets mis en vente
reste insuffisant.
-Quels différents objets de luxe sont aujourd’hui proposés à la vente? Quelle est la part des nouveaux projets de
construction en propriété par étage?
Pour le marché de prestige sur l’Arc lémanique, environ 70% des
objets concernent la revente. Il s’agit alors de belles propriétés avec
jardin bénéficiant d’une situation idéale et de beaucoup d’espace.
L’offre dans le neuf est, quant à elle, assez limitée. Les quelques
zones constructibles intéressantes doivent présenter comme premier
atout un excellent emplacement. À Chêne-Bougeries et à Cologny
par exemple, des projets d’immeubles haut-de-gamme en propriété
par étages (PPE) ont ainsi vu le jour. Les communes privilégient
aujourd’hui la construction de PPE par souci de densification, et pour
des raisons de développement durable notamment. De son côté, la
clientèle qui souhaite devenir propriétaire dans ces résidences de
prestige aspire néanmoins à rester proche de la ville et de ses services. En investissant au sein d’un immeuble en PPE, elle choisit aussi
de se délester du poids que représente une propriété individuelle, en
termes de charges liées à l’entretien ou la sécurité notamment.
Afin de mieux appréhender l a réalité du
marché immobilier de l’Arc lémanique, nous
avons rencontré Grégory Marchand,
spécialiste de l’immobilier de prestige et
directeur des ventes chez CGi IMMOBILIER.
-Quelle est la situation globale du marché immobilier
sur l’Arc lémanique?
Sur le marché courant comme sur celui du prestige, la demande
est très forte alors que l’offre reste très faible. Malgré ce déséquilibre, on observe un rallongement du temps concernant les
ventes de propriétés, pour lesquelles la clientèle se montre plus
vigilante. La décision d’achat est en effet plus réfléchie, moins
impulsive. Et contrairement à ce qu’on peut lire ou entendre
depuis quelques années, le marché suisse est toujours un marché sain: il n’existe pas de bulle spéculative. Les prix sont certes
élevés, mais les acquéreurs n’ont pas pour but de spéculer ou de
faire des plus-values. Ils achètent uniquement car ils souhaitent
devenir propriétaires de leur résidence principale.
-Les résidences en bord de lac sont extrêmement prisées.
Comment l’offre arrive-t-elle à satisfaire la demande?
Tout d’abord, il faut rappeler que les propriétés «pieds dans l’eau»
sont rares. Le nombre de clients potentiels est lui aussi assez faible.
Ces nouveaux résidents, d’origine majoritairement étrangère, sont
-Quelles sont les villes côtières qui connaissent le marché le plus dynamique?
De Versoix jusqu’à Gland en passant par Nyon, la Côte est sans
doute la région la plus attractive et dynamique, au niveau de la
revente comme de la construction. Ces communes sont très prisées parce qu’à la fois tranquilles et toutes proches de Genève
et de Lausanne, de l’autoroute, des gares et de l’aéroport international. La région de Genève, et surtout sa rive gauche, Cologny
en particulier, fait partie de ces communes dynamiques qui proposent de nouvelles résidences de standing, avec vue sur le lac
bien sûr.
-Combien faut-il compter en moyenne pour l’acquisition
de ce type d’objets?
Il est difficile de donner une fourchette moyenne, car les prix
varient beaucoup en fonction de l’emplacement. Mais d’une
manière générale, le prix d’un appartement sur la rive gauche
oscille entre 14000 et 23 000 chf/m2. Pour une propriété de luxe
avec jardin à Cologny, il faut compter en moyenne entre 7 et 13
millions de francs, sachant que quelques rares villas grimpent parfois jusqu’à 50 millions, mais cela reste évidemment exceptionnel.
Toujours à Cologny, un appartement avec vue sur le lac peut, lui,
atteindre 32 000 chf/m2. Enfin, sur la Côte, à Nyon par exemple,
le mètre carré est légèrement moins coûteux, il se monnaye
entre 14 000 et 18 000 francs. n
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surchauffe
immobilière
VARIATION DES PRIX DE TRANSACTION
Maisons individuelles
Appartements en PPE
en région lémanique (2011 en comparaison avec 2010)
85
84
en région lémanique (2011 en comparaison avec 2010)
86
88
105
Par rapport à la Suisse:
Très supérieur
à la moyenne
Supérieur
à la moyenne
Dans la moyenne
ÉVOLUTION DES PRIX DE TRANSACTION
Maisons individuelles
en région lémanique (objet moyen, ind. 1er trim. 2001=100)
4. Q. 2011: 239
220
200
180
160
140
120
100
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Source: Immo-Monitoring 2012, de Wüest & Partner
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Appartements en PPE
en région lémanique (objet moyen, ind. 1er trim. 2001=100)
Région Monitoring
Lémanique
Région MS avec
progression
la plus forte:
Genève (105)
Région MS avec
progression
la plus faible:
Aigle (88)
220
200
180
160
140
120
100
4e trim. 2011: 289
4e trim. 2011: 249
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
aussi d’être spacieux, de comporter parfois
plusieurs dizaines de pièces, et de décliner
nombre d’équipements. Si les villas qui réunissent toutes ces caractéristiques sont très peu
nombreuses, leurs prix ne connaissent pas de
plafond. Le cabinet zurichois Wüest & Partner
estime que seule une transaction de maison
individuelle sur cent dépasse les 4 millions
de francs, valeur à partir de laquelle un objet
entre incontestablement dans la catégorie
dite de prestige. En ce sens, la région de l’arc
lémanique et ses paysages lacustres concentrent une bonne partie de ces biens inestimables dont la proportion, à l’échelle globale
du marché immobilier suisse, reste cependant
infime. marché de niche, ce segment de prestige reste pourtant très demandé et se heurte
lui aussi à la pénurie de terrains constructibles
et d’objets mis en revente, et par là même à
la flambée des prix au mètre carré, à mesure
que l’on se rapproche des rives du lac. n