Guide du Vendeur - Immobilier Provins

ACTION IMMOBILIERE
Guide du Vendeur
Notre priorité est votre satisfaction
Guide de vendeur – ACTION IMMOBILIERE
Sommaire
Déterminer vos besoins
L’estimation de votre bien
Les obligations du vendeur
La promotion de votre bien
Le processus de vente
Guide de vendeur – ACTION IMMOBILIERE
1
Déterminer vos besoins
Guide de vendeur – ACTION IMMOBILIERE
Vos priorités
Le prix
Le délai
La tranquillité
Une bonne communication
L’efficacité
Quelles sont les vôtres?
Présence d’un conseiller à la signature de l’acte définitif
Le financement de mon nouveau logement
Eviter les inconvénients
Le prix de vente
Être informé régulièrement par mon conseiller
Être considéré comme un client d’exception
Temps de la mise en vente
La diffusion de mon bien sur Internet
Être bien conseillé sur les aspects légaux
Les capacités financières de l’acheteur
Le professionnalisme de mon conseiller
Conseils sur la mise en valeur de mon bien
L’assistance après la vente de mon bien
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Ce que vous attendez de votre
Conseiller immobilier
«Le conseiller immobilier ne peut vous
apporter un service maximum que
lorsqu’il connaît ce que vous attendez de
lui»
Θ Faire estimer votre bien au plus juste
Θ Eviter les pièges des particuliers
Θ Être bien conseillé
Θ Être aidé dans vos démarches administratives
Θ Gagner du temps
Θ Que votre conseiller réalise une bonne négociation
Θ Qu’il trouve un acheteur sérieux
Θ Un transaction rapide
Θ……………………………………
Θ……………………………………
Θ……………………………………
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L’estimation de votre bien
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Éléments préliminaires à l’estimation
Type de bien
Θ Appartement
θ Maison
θ Château
θ Hôtel particulier
θ Autres :………
Surface :…………………..m2
Ville :………………………
Situation géographique :
Θ Centre-ville
θ Quartier historique ou classé
θ Cadre prestigieux
θ Banlieue
θ Campagne
θ Autres……………………….
Standing :
Θ Grande qualité
θ Confortable
θ Moyen
Qualité de la construction :
Θ Neuf, récent
θ Rénové
θ Ancien
Maison :
Surface du terrain en m2…………
Exposition du terrain………………
Age des plantations ………………
Etang, forêt, vignobles……………
Equipements généraux:
Θ Cuisine équipée
Θ Chauffage central
Θ Cave àvin
Θ Cheminée
Θ Dressing
Θ Parking, garage
Θ Piscine, spa
Θ Autres………………….
Appartement :
Etage .................................
Balcon, terrasse (en m2)………………………
duplex, triplex………………………………
Vue offerte……………………………………
Equipements collectifs (digicode, interphone,
concierge, ascenseur, etc.) …………………………
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Valeur de votre bien et la valeur du marché
«Le prix de votre bien doit être fixé par rapport au
marché; pour cela il est primordial de réaliser une
analyse comparative de marché. N’hésitez pas à
consulter votre conseiller immobilier sur la méthode
employée pour l’estimation»
♣Le prix du marché Votre bien peut être estimé différemment selon votre assureur, votre
banquier, vos amis, votre famille et vous même. La seule valeur qui doi têtre retenue est celle
qui émane de l’analyse du marché ce que l’on appelle “le prix du marché” et qui est d’une
réelle objectivité.
♣Analyse comparative de marché Pour vous aider à déterminer le prix de vente de votre
bien, l’analyse de marché est un élément essentiel du plan d’action qui doit être mené parle
professionnel à qui vous déciderez de faire confiance.
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Méthode d’estimation
Nous réalisons une Analyse du Marché Local basée sur des biens comparables afin de
déterminer AVEC VOUS le prix le plus juste, correspondant aux qualités de votre bien et
garantissant une vente rapide
Nous prenons en compte :
Les biens récemment vendus
A quels prix ont-ils été vendus et dans quel laps de temps ?
Les biens actuellement en vente
Il s’agit des biens qui viendront concurrencer le votre
Les biens pas encore vendus
Ceux que les acquéreurs n’ont pas voulu acheter car au dessus du prix du marché
•Si le prix est correct, il intéressera un maximum
d’acquéreurs lorsqu’il sera mis sur le marché
•Si le prix est trop élevé, les acquéreurs effectueront des
comparaisons, analyseront, et ne l’achèteront pas. Il restera
alors longtemps sur le marché et devra faire l’objet de
baisses successives, ce qui pourrait devenir un élément de
dépréciation.
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Ce qui affecte la valeur de votre bien
«Ne négligez pas certains facteurs
indépendants de votre volonté et pour
lesquels vous n’avez pas le contrôle»
•Construction
–Situation géographique
–Age
–Type d’immeuble
–Style d’immeuble
•Le Marché comparatif
–Le nombre de biens similaires à la vente
–Leur prix et leur état
Certains facteurs n’ont pas d’effets sur la valeur vénale :
•Conditions du marché
–Taux d’intérêt
–Demande des acquéreurs
–Prix des biens récemment vendus
–Etat de l’économie
–Demande saisonnière
–Etat du marché local
•Le prix d’achat
•La valeur sentimentale
•Opinions (ce que les gens pensent du bien)
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Nos Recommandations
Prix de mise en vente:
________________________________________________________
Prix de vente estimé:
________________________________________________________
Recommandations:_______________________________________________
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12
Les obligations du vendeur
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Les diagnostics techniques
♣Diagnostic amiante
-Si le permis de construire du bien est antérieur au 1er
Juillet 1997.
-Le certificat dure 3 ans, sauf en cas de travaux, auquel
cas il faudra en refaire un.
♣Certificat loi Carrez
-Pour tous les biens en copropriété supérieurs à8m2, sauf
parking et garage.-Le certificat est valable pour une durée
indéterminée, sauf en cas de travaux.
♣Diagnostic plomb
-Si le permis de construire du bien est antérieur au 1er
Janvier 1949.-Le certificat est valable pour une durée
indéterminée, sauf en cas de présence de plomb, auquel
cas sa validité est réduite à1 an.
♣ERNT (Etat des risques naturels et technologiques)
-Pour tous les biens.-Le certificat est valable 6 mois
♣DPE (Diagnostic de performance énergétique
)-Pour tous les biens.-Le certificat est valable 10 ans
♣Diagnostic termite
-Si le bien est situé dans une zone à risque termite (c'est le
cas pour toute l'Ile de France).-Le certificat est valable 3
mois.
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Le rôle du conseiller immobilier
«Le rôle d’un professionnel de l’immobilier est
de vous informer sur la réglementation en
vigueur, de vérifier que vous disposez de tous
les documents nécessaires, ou le cas échéant,
de pouvoir vous rediriger vers des prestataires
de confiance»
•Experts
Dans le but d’apporter le meilleur service à nos clients et grâce à une véritable
politique, peut-vous informer et éventuellement vous diriger vers des experts
intervenants en toute indépendance.
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Promotion de votre bien
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Facteurs d’influence
«Plusieurs facteurs peuvent influencer les
acquéreurs dans leur décision d’achat. Il
vous est donc recommandé d’analyser les
points positifs indirectement liés au bien
que vous souhaitez vendre»
Quels sont les facteurs d’influence relatifs à votre bien?
Les transports publics
La localisation géographique particulière
Les espaces verts (forêt, lac, vignobles…)
Les écoles
Les commodités commerciales
Les centres sportifs
Les centres de soins
Proximité de la mer, montagne…
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Les origines de l’’acquacquéreur
D’où vient l’acquéreur:
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Actions Immédiates
«Dès les premiers jours, il faut mettre en place les
différentes étapes du plan d’action pour vous trouver au
plus vite un acquéreur. Il ne s’agit pas de se presser mais
un temps de mise en vente qui dure peut créer une opinion
défavorable auprès des acquéreurs potentiels»
Apposer un panneau ---------------------
⎭Inscrire le bien sur notre site ---------------------
⎭Informer tous les conseillers de l’agence---------------------
⎭Distribuer un imprimé dans le quartier---------------------
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⎭Envoyer des “flash info” aux acquéreurs---------------------
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Diffusion de votre bien
«Faire appel à un professionnel de l’immobilier
vous permet d’augmenter les chances de vente
car les moyens de promotion de votre bien sont
plus nombreux.»
•Presse et publicité régionale Dépliants, journaux
gratuits, votre bien sur internet…A chaque parution vous
serez informé et recevrez directement un exemplaire.
•Les Panneaux
Votre bien est à vendre et cela doit se voir! Nos panneaux
identiques nationalement représentent une publicité
effective de votre bien 24 h sur 24.
•Promotion Locale
Parce que l’acquéreur de votre bien habite peut-être votre quartier,
il peut s’agir de l’un de vos voisins, nous diffusons des imprimés
dans votre quartier.
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Processus de Vente
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Suivi personnalisé
«Vous devez demander à votre
conseiller immobilier de vous tenir
informé continuellement»
Votre conseiller s’engage sur les points suivants:
•Résultats
Nous vous rapportons par écrit les résultats des différents évènements
tels que publicité, visites…
. Suggestions
Nous vous informons des comptes rendus de nos confrères lorsque nous
travaillons en inter-agence
•Suivi
Nous vous tenons informé de la tendance générale, de tous les
éléments pouvant modifier le prix de vente du bien
. Bilan d’actions
Vous recevrez tous les 15 jours un bilan d’actions complet dans lequel
vous retrouverez les comptes rendus de visites et des actions mises en
place.
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Négociations des offres d’achats
«Le fait d’écrire les conditions de la mise en vente peut
être essentiel dans la réussite de la transaction,
assurez-vous dès le départ, que toutes offres
d’achats vous seront transmises par écrit et dans
les meilleurs délais»
•Réduire les incompréhensions
Une offre d’achat réduit les
incompréhensions, évite les négociations
intempestives, les Litiges ou les pertes de
temps.
•Mise à jour des informations
Il est important que vous vous teniez au courant des
moindres modifications pouvant intervenir pendant le
temps de la mise en vente que ce soit une baisse de prix,
ou une modification concernant le bien…
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Mener la transaction à son terme
«Vous devez exiger de votre conseiller
immobilier de négocier pour vous obtenir le
prix le plus favorable et les conditions
correspondant à vos attentes»
•Suivi des détails et de
l’information
Nous vous ferons suivre dans les
moindres détails le processus de la
vente
•Comprendre vos choix et
réaliser vos besoins
Notre but est de vous aider à obtenir
la vente la plus favorable pour vous.
Nous nous engageons à vous proposer
toutes les offres quelles qu’elles soient
en vous expliquant les termes et
conditions et vous expliquer pourquoi
elles ont été prises.
•Financement
Nous suivons l’avancement des dossiers
financiers jusqu’à l’acceptation du prêt.
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Recommandations
«Afin d’avoir une position forte par rapport à
toute négociation, nous vous recommandons
de ne discuter de ces points qu’avec votre
agence immobilière»
¬Les raisons de vendre
¬L’urgence de vendre
¬De la volonté de considérer les offres
plus basses que le prix initial
¬Les conditions financières qui pourraient être acceptées
¬Les biens mobiliers inclus dans la vente
¬Le timing à respecter
¬Des informations confidentielles
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