London V Paris - Business Immo

Analyses
12 mars 2013
Immobilier de bureaux : Londres ou Paris ?
Introduction
Cinq villes ont concentré le quart des investissements immobiliers tertiaires en 2012
selon Real Capital Analytics. Londres, New-York et Tokyo occupent les trois premières
places, tandis que Paris reprend sa quatrième position après avoir été un temps
dépassée par Hong Kong en 2011 suite au mega-deal de Festival Walk réalisé par
Mapletree pour 2,4 milliards de dollars. Ainsi, Paris se situe en 2012 juste derrière
Tokyo avec un volume de transactions représentant trois fois celui de Hong Kong.
Fig. 1 Volume de transactions, 2007-2012, US$ milliards
Source: Real Capital Analytics, Février2013
L’analyse de la provenance des fonds investis en immobilier tertiaire fait ressortir
Londres et Paris comme étant les deux destinations favorites des investisseurs
européens et internationaux (Fig.1). Ainsi, les investissements transfrontaliers ont
représenté 63% du volume de transactions à Londres et 42% à Paris de 2007 à 2012 (Fig.2).
Fig. 2 Volume des investissements tertiaires selon la provenance des capitaux, 2007-2012
International
Européen
National
Source: RCA 2012
Volumes $ milliards
Londres
Paris
50.7
17.8
27.5
23.6
45.8
37.8
% des volumes
Londres
Paris
40.9
22.5
22.2
29.8
37.0
47.7
L’attractivité de Londres pour les investisseurs internationaux, en dehors de l’Union
Européenne, est toutefois assez récente, l’écart s’étant notamment creusé avec Paris
depuis la précédente bulle immobilière (Fig. 3).
1
Fig. 3 Volume des investissements transfrontaliers, en dehors de l’UE, € milliards (Ile-deFrance / Londres)
Source: CBRE, Février 2013
Les acheteurs étrangers ont permis de soutenir la liquidité des marchés immobiliers
tertiaires de Londres et Paris durant la crise liée aux subprimes, en atténuant dans un
premier temps la baisse des prix puis en soutenant la reprise. Cependant, Londres a
su attirer une diversité bien plus grande d’investisseurs durant cette période (Fig. 4).
De plus, même Londres et Paris ont connu une vive reprise des prix à partir de 2009/2010,
c’est à Londres que la compression des taux de rendement a été la plus forte et la mieux
répartie sur l’ensemble des biens immobiliers tertiaires.
Fig. 4 Volume des investissements en 2009 par origine des capitaux (Central London / Paris)
Source: CBRE
Au total, Londres a attiré des capitaux en provenance de près de 30 pays en dehors de
l’Union Européenne depuis 2007. Quatre d’entre eux, les Etat-Unis, la Malaisie, le Qatar et
le Canada, concentrent les deux tiers de ces capitaux, avec le tiers restant provenant de
régions diverses: Thaïlande, Corée, Afrique du Sud, Inde, Hong Kong, Chine, Brésil et Chili.
La part des investisseurs en provenance de ces 30 pays a ainsi représenté plus de la
moitié des capitaux investis en immobiliers tertiaires en 2012 à Londres, et plus de
75% pour la City.
La forte expansion de la diversité des sources de capitaux investis à Londres a ainsi
récemment fait l’objet d’une étude de l’université de Cambridge : « Qui possède Londres ? »,
commandité par Development Securities plc. Cette étude montre que la part des surfaces
londoniennes détenues par des investisseurs anglais est passée de 65% en 2000 à
2
48% en 2011. Il n’est pas incongru de penser qu’un mouvement similaire, mais sans
doute moins prononcé, est en œuvre à Paris depuis les cinq dernières années aux
cours desquelles plus de la moitié des volumes de transactions ont été réalisés par
des investisseurs étrangers.
Comment expliquer la plus forte attractivité de Londres par rapport à Paris?
De nombreuses raisons ont été avancées pour expliquer l’attractivité de Londres
auprès des investisseurs internationaux. Bien que les facteurs cycliques, tels que les
fluctuations des taux de change et la solidité économique, jouent un rôle dans cette
tendance, il est difficile de déterminer si ces éléments ont contribué à la supériorité de
Londres depuis 2005. Ainsi, plutôt que de se concentrer sur les facteurs cycliques,
nous allons étudier ci-après les caractéristiques structurelles de ces deux marchés
immobiliers tertiaires. Ceci permettra de déterminer si l’on peut justifier de façon
structurelle la supériorité du marché immobilier tertiaire de Londres sur celui de Paris,
ou à l’inverse de mettre en lumière une absence d’éléments rationnels pour expliquer
le moindre attrait de Paris auprès des investisseurs internationaux, et dès lors
d’anticiper une correction des marchés.
1. Transparence des marchés
Paris et Londres sont réputées pour être des places de marché extrêmement
transparentes, comme le prouvent les notations élevées obtenues par les deux villes dans
l’Indice de Transparence Mondiale conçu par Jones Lang LaSalle. Cependant, au niveau
national, le Royaume-Uni est mieux placé en termes de publication des données sur les prix
et sur les rendements des acquisitions réalisées. Doit-on en déduire que le Royaume-Uni
devrait être considéré comme une meilleure destination de placement pour les capitaux
internationaux ? Cet élément ne devrait pas avoir d’influence, en effet les investisseurs
internationaux ayant tendance à se concentrer sur les actifs prime dans des emplacements
centraux, les données relatives à ce type de transactions sont dans les deux pays aisées à
obtenir et les deux places de marché disposent de bases de données très exhaustives sur
ces sujets. Ainsi, en France Immostat gère une base de données commune aux différents
acteurs de la transaction immobilière pour le marché de bureaux de la région parisienne et
publie régulièrement des statistiques détaillées et normalisées pour des sous-marchés définis
en accord avec les acteurs de la place. A l’inverse, une telle méthodologie n’existe pas
véritablement pour le centre de Londres où les acteurs (courtiers, …) sont souvent en
désaccord en termes de définition du périmètre des sous-marchés. La transparence n’est
donc pas l’argument pour privilégier la place de Londres.
2. Les performances passées
Afin d’évaluer lequel des deux marchés a généré les meilleures performances historiques,
nous pouvons analyser les valorisations réalisées par Investment Property Databank (IPD)
entre 1986 et 2011. Il est également nécessaire d’intégrer l’inflation des prix et la
volatilité relative des rendements afin de prendre en compte le risque relatif associé à
chaque marché. Pour se faire, nous avons calculé les ratios de Sharpe présentés dans le
tableau ci-dessous (Fig. 5). Les résultats indiquent que le Quartier Central des Affaires de
Paris a surperformé la City de Londres et sous-perfomé le quartier du West End de
Londres au cours de la période. En fait, le quartier du West End de Londres a largement
surperformé le QCA de Paris, malgré le fait qu’il soit extrêmement volatile. La City de Londres
a souffert de faibles rendements associés à une volatilité élevée. Il est donc essentiel pour les
investisseurs à la City de savoir trouver le moment opportun ! Bien que ces données
témoignent de la performance relative d’un portefeuille typique de bureaux et non de valeurs
prime, elles permettent toutefois de mettre en évidence plusieurs points intéressants. Par
exemple, les zones situées en dehors du QCA de Paris ont généré une performance bien
ème
ème
ème
meilleure que le centre (notamment les 12 , 13
et 15
arrondissements) et, si l’on
exclut le quartier des affaires de l’Ouest parisien, la Petite Couronne a généré les rendements
ajustés au risque les plus attractifs.
3
Fig. 5 Sharpe ratios - Rendement total des bureaux de 1986 à 2011
Paris CBD
Autres
Reste de
La Défense
Petite
Londres
Londres
Londres
secteurs
Paris
et le
Couronne,
City
Midtown
West End
clé de
Quartier
excl.
bureaux à
des Affaires
Quartier
Paris
de l’Ouest
Ouest
0.12
0.20
0.26
0.24
0.33
0.04
0.17
0.23
*Part du rendement réel supérieur à celui des obligations d’état, ajusté en fonction de l’écart-type, sur la base de
l’échantillon IPD de bureaux
Il semble que les investisseurs auraient mieux fait dans un cas comme dans l’autre
d’éviter le QCA de Paris et la City de Londres. Par conséquent, il convient toujours de
s’interroger sur les raisons pour lesquelles les investisseurs internationaux sont
toujours autant attirés par ces marchés et plus particulièrement par celui de la City de
Londres. Il se peut que la forte transparence de ces marchés combinée à une volatilité
élevée suscite l’intérêt des investisseurs qui cherchent à profiter de la reprise des valeurs
locatives et vénales.
Dans la City et le quartier du West End de Londres, les loyers prime ont
respectivement chuté de 35% et 45% depuis leurs plus hauts niveaux du précédent
cycle, tandis qu’à Paris la baisse a été limitée à 18% du précédent point haut.
Dans la mesure où la capacité à bénéficier des fluctuations du marché locatif est fortement
liée à la structure juridique des baux, il convient d’analyser si celle-ci peut justifier la
préférence des investisseurs internationaux pour Londres.
3. Structure des baux
Les investisseurs transfrontaliers cherchent typiquement à investir dans des immeubles bien
situés avec des locataires sûrs et des baux de longue durée. D’une manière générale, ils
recherchent un revenu garanti pour au moins dix ans.
En Angleterre, la stabilité apportée par la clause de tout bail classique prévoyant une
révision des loyers uniquement à la hausse (upward only rent review), est très souvent
présentée comme étant l’un des principaux facteurs de l’attrait de Londres pour les
investisseurs. Cette clause permet en effet d’augmenter le loyer perçu en suivant la
fluctuation du loyer du marché depuis le début de chaque période quinquennale considérée.
L’élément le plus important est le niveau en dessous duquel le loyer perçu ne peut pas chuter
pour le reste de la durée du contrat de bail. Ce niveau est déterminé par le loyer au début de
chaque période quinquennale considérée. Ce mécanisme a de surcroit facilité l’octroi de
financements immobiliers.
En France, les loyers de bureaux ont tendance à être indexés en fonction de l’évolution
annuelle des coûts de construction (ICC), ou de l’indice des loyers des activités
tertiaires (ILAT) plus récemment créée dépassant la seule évolution des coûts de
construction, fortement corrélée à celle des matières premières,. Les locataires peuvent
théoriquement sortir du contrat tous les trois ans mais bien souvent ils renoncent à ce droit en
échange d’aménagements supplémentaires (franchise de loyer, …). Dans l’éventualité où un
locataire déciderait de résilier le contrat, le propriétaire doit donc trouver un nouveau locataire
et signer un nouveau bail, avec un loyer probablement conforme à celui du marché de gré à
gré.
Nous pouvons comparer l’impact des différentes structures de baux sur les niveaux de loyer
en examinant les loyers des marchés prime de Londres (City) et de Paris (quartier central des
affaires) sur une période donnée. Nous avons réalisé une simulation sur la façon dont les
loyers perçus ont évolué au cours de la durée de chaque bail, en fonction des fluctuations
des loyers des marchés de gré à gré ou, dans le cas de Paris, de l’évolution annuelle des
coûts de construction. Pour se faire il a fallu simplifier les différentes suppositions :
4

Pour Londres (City), nous sommes partis sur la base d’un bail de dix ans, bien que
dans la pratique les baux soient généralement plus longs, ce qui permet de mieux
profiter de la hausse des loyers ;

Pour Paris (QCA), nous sommes partis sur la base d’un bail de neuf ans avec une
résiliation possible à l’issue de six années ;

Nous n’avons pas pris en compte les différents aménagements consentis aux
locataires et la façon dont ils différent entre Londres et Paris ;

Nous n’avons pas tenu compte des éventuelles renégociations de baux en cours de
contrat par les locataires ;

Nous n’avons pas étudié la façon dont les positions surlouées ou présentant à
l’inverse un potentiel de réversion affectent le moment de la résiliation du bail et le
prix de sortie, ainsi que les conséquences sur la performance de l’investissement.
Il ressort de l’analyse de dix-huit périodes de dix ans dans la City entre 1994 et 2011 qu’une
hausse des loyers a été atteinte au cours de neuf périodes. Les propriétaires ont obtenu de
bons résultats lorsque les baux étaient signés avec des loyers proches des plus bas niveaux
du cycle, permettant ainsi de bénéficier de la hausse des loyers enregistrée par le marché
lors de la révision du bail au cours de la cinquième année.
L’analyse de seize périodes de six ans pour le quartier central des affaires de Paris entre
1997 et 2011 a montré que l’indexation a été plus importante que la croissance endogène
des loyers enregistrée par le marché au cours de neuf périodes. Dans près de 60% des cas,
le propriétaire a donc probablement dû baisser le loyer au cours de la sixième année du bail
pour l’adapter au niveau du marché afin d’inciter le locataire à rester. Sur les cinq autres
périodes, le locataire aura donc payé un loyer indexé inférieur aux niveaux du marché ce qui
l’aura incité à continuer d’occuper les locaux jusqu’à l’expiration de son bail. La croissance
moyenne sur six ans des loyers perçus n’a suivi la progression du marché qu’au cours d’une
seule année, en 2011, ce qui a généré une situation neutre entre propriétaires et locataires.
Une simulation de onze périodes de neufs ans, en partant sur la base, lorsque nécessaire,
d’une réversion des loyers du marché au cours de la sixième année, suivie par une
indexation continue jusqu’à l’expiration du bail au cours de la neuvième année, a montré que
le revenu aurait augmenté au cours de sept périodes et chuté au cours des quatre autres
périodes.
Les baux anglais semblent donc être plus avantageux que les baux français si les
investisseurs souhaitent avoir un revenu minimum garanti. Le flux de revenus de la
City pouvant en effet soit rester stable, soit avoir 50% de chance d’augmenter au cours
de la cinquième année, alors que le flux de revenus de Paris QCA enregistre une
hausse dans les deux-tiers des cas et une baisse dans un-tiers des cas.
Pour les deux places de marché, il est crucial de savoir trouver le bon moment pour investir :
les investisseurs ayant choisi Paris ont obtenu de bons résultats lorsque le niveau
d’indexation était élevé au cours des dernières années du bail ; ceux ayant opté pour Londres
ont pour leur part obtenu de bons résultats lorsque le bail était signé vers le plus bas niveau
du cycle des loyers. Il faut cependant également tenir compte à Paris du risque que pourrait
entraîner une possible résiliation du bail par le locataire au cours de la sixième année, ce qui
laisserait le propriétaire avec un vide à combler.
Nous avons réalisé une simulation sur les conséquences qu’aurait eu l’adoption au
Royaume-Uni des termes des baux français. Nous sommes partis de l’hypothèse que les
loyers de la City étaient indexés selon l’évolution de l’inflation et avec, si nécessaire,
renégociation des loyers pour les adapter à l’évolution du marché au cours de la sixième
année, avant de revenir à l’indexation au cours de la dixième année. Les résultats ont
indiqué une progression des revenus pour près des deux tiers des périodes de 10 ans
analysées (61%), et une baisse des loyers au cours de plus du tiers des périodes (39%).
5
Ces résultats doivent être comparés à ceux qui sont obtenus avec la structure de baux
anglaise, à savoir une progression positive des loyers dans 50% des mêmes périodes
de 10 ans analysées et une stabilité des loyers dans les autres 50% des périodes.
Or, les investisseurs considèrent-ils que les 11% de chance additionnelle d’obtenir une
hausse des loyers à Paris QCA par rapport à la City sont suffisamment importants
pour compenser les 39% de risque additionnel de voir les loyers baisser à Paris QCA
par rapport à la City?
La réponse à cette question dépend largement du profil de risque recherché par les
investisseurs et l’on pourrait penser que ceux recherchant des flux réguliers de revenus
pourraient avoir tendance à favoriser la sécurité que leur apporte la structure de baux
anglaise.
En résumé, nous en avons conclu que la structure de baux anglaise, et la stabilité des
loyers qui en découle, est probablement l’un des éléments justifiant l’attrait des
investisseurs internationaux pour Londres plutôt que pour Paris.
4. La perception de Paris et de Londres en tant que places financières
L’indice de compétitivité des centres financiers à travers le monde (Global Financial Centres
Index), sponsorisé par la Qatar Financial Centre Authority et compilé par le Groupe Z/Yen,
est une enquête réputée et détaillée permettant de mesurer la compétitivité relative des
centres financiers à travers le monde. Cet indice étudie à travers le monde la réputation des
centres financiers les uns par rapport aux autres sur la base de facteurs permettant d’évaluer
à la fois la richesse de l’environnement économique, et le niveau de pénétration dans cet
environnement de l’industrie des services financiers, à savoir : la gestion d’actifs, la banque
d’investissement, l’assurance, la gestion de patrimoine, ... L’indice classe Londres et Paris
comme des leaders au niveau mondial.
Londres a systématiquement occupé la première place de ce classement depuis la
ème
première publication en mars 2007. Dans le premier rapport, Paris occupait la 11
place,
sur 46 centres financiers. Dans le classement publié en mars 2012, Londres conserve la
ème
ème
ème
première place devant New York (2 ), Hong Kong (3 ) et Singapour (4 ). Les centres
ème
ème
financiers les mieux placés en Europe continentale sont Francfort (13 ), Genève (14 ) et
ème
ème
Munich (19 ), mais Paris a chuté à la 22
place sur 77 centres financiers. Ce résultat
est surprenant car l’Ile-de-France est l’une des agglomérations les plus importantes au
monde en termes de poids économique, devançant même le Grand Londres.
Les résultats détaillés de cet indice ci-dessous (Fig. 6) montrent en effet que la perception
de Paris en tant que place financière est moins bonne que les mesures quantitatives
actuelles suggèrent qu’elle devrait l’être. A l’inverse, la perception de Londres en tant
que place financière est bien supérieure à ce qu’elle serait si l’on ne tenait compte que
des mesures quantitatives.
Fig. 6 Classement du Global Financial Centres Index (sur 77 places financières)
Pénétration des services financiers
Asset Management
Banque
Gouvernement et organismes de régulation
Assurance
Services aux entreprises
Gestion de patrimoine
Facteurs de Compétivité
Ressources humaines
Environnement de travail
Accès au marché
Infrastructure
Compétitivité
Source: GFCI, Septembre 2012
6
Londres
1
2
1
1
1
1
Paris
21
26
5
21
31
33
1
1
1
1
1
29
23
28
31
19
A la lecture de ce classement, il serait difficile de soutenir que Paris concurrence Londres en
tant que place financière. Et ce d’autant plus que l’industrie des services financiers à Londres
a enregistré une progression rapide depuis la crise financière et Londres a hébergé une part
de plus en plus élevée de l’activité financière mondiale, renforçant ainsi sa position par
rapport aux autres centres financiers dans le monde.
Dès lors, le fait que Londres occupe la tête du classement des centres financiers à
travers le monde, et ce loin devant Paris, permet-il d’expliquer son attractivité pour les
investisseurs immobiliers transfrontaliers ?
Dans un rapport réalisé pour la ville de Londres en mars 2012, Jones Lang LaSalle suggère
que la position de leader occupée par Londres en tant que place financière renforce auprès
des investisseurs la perception que Londres jouit de la présence de nombreuses entreprises
internationales disposant de solides contrats de location et occupant des immeubles de
qualité supérieure. Cela est vrai mais Paris attire autant d’investissements internationaux
dans le secteur immobilier que New-York, une ville qui est toujours au coude à coude
avec Londres pour le rang de première place financière mondiale. Il est cependant
possible que Londres soit perçue comme plus ouverte à l’international et aux capitaux
étrangers que Paris du fait de la stature internationale de son centre financier.
5. L’accès à des transactions immobilières de taille significative
L’une des raisons parfois avancées pour expliquer l’attrait de la ville de Londres par rapport à
Paris est qu’elle permet d’accéder à des transactions immobilières de taille plus importante.
Toutefois, tel que le démontrent les données ci-dessous (Fig. 7), bien que la taille moyenne
des transactions à Londres soit plus importante qu’à Paris, le nombre de transactions
supérieures à 100 millions d’Euros est proche pour les deux villes, et la différence
n’est pas suffisante pour permettre d’affirmer que Londres dispose d’un avantage
certain en la matière.
Fig. 7 Taille des transactions selon le volume investi (2010 à 2012)
Moins de 100 millions €
London All
Paris
100 à 299 millions €
London All
Paris
Plus de 300 millions €
London City
Paris
Source: Real Capital Analytics, 2013
Taille
moyenne
28.0
26.7
174.4
130.2
388.4
364.3
Nombre de
transactions
515
575
84
85
17
6
En fait, un peu plus de transactions comprises entre 100 et 299 millions d’Euros ont
été réalisées à Paris. Les résultats montrent, qu’en termes d’offre, la City ne devance
Paris qu’en ce qui concerne les transactions extrêmement élevées au-delà de 300
millions d’Euros. Selon RCA, 17 transactions supérieures à 300 millions d’Euros ont été
réalisées à la City, avec une moyenne de 388 millions d’Euros. En comparaison, Paris n’a
réalisé que six transactions avec une moyenne de 364 millions d’Euros. Sept des dix-sept
transactions majeures réalisées à la City ont été effectuées par ou pour le compte
d’investisseurs internationaux (Malaisie, Brésil, Qatar, Suisse, Swaziland, Singapour et Hong
Kong), contre seulement deux des six transactions majeures réalisées à Paris (Hong Kong et
Qatar).
7
Paris: prochaine étape des investisseurs transfrontaliers ?
En conclusion, plusieurs facteurs jouant un rôle important aux yeux des investisseurs
transfrontaliers justifient de l’avantage de Londres sur Paris. Parmi ces éléments on
retrouve (i) la structure de baux anglaise plus propice à la stabilité des loyers et (ii) le
fait que Londres soit considérée comme une place financière plus ouverte aux
investissements internationaux. Toutefois, les deux marchés sont perçus comme
extrêmement liquides et transparents avec certains aspects plus favorables pour la
ville de Londres tels que l’extrême transparence des réglementations fiscales au
Royaume-Uni qui permettent aux investisseurs étrangers de transférer et de sortir plus
facilement des fonds dans et hors du pays. La langue est également considérée, par
certains, comme un facteur important, tout simplement car l’anglais est plus utilisé
dans les affaires. Ceci étant dit, de nombreuses personnes parlent anglais sur le
marché de l’immobilier commercial parisien !
Paris sera-t-elle la prochaine destination pour les investisseurs transfrontaliers qui ont
déjà réalisé des investissements à Londres et souhaitent désormais diversifier leur
portefeuille de bureaux ? Une analyse à long terme du rendement des investissements
selon l’indice IPD montre que la corrélation entre le marché des bureaux du QCA de Paris et
celui de la City est extrêmement faible (Fig. 8).
Fig. 8 Rendements totaux des investissements à Paris QCA et à la City entre 1986 et 2011
Les rendements du QCA de Paris sont restés positifs en 1990 et 1991, période à laquelle les
rendements de la City étaient très négatifs, et ont également été bien meilleurs que ceux
réalisés par la City au cours de la période de turbulence qui a suivi le krach boursier de 2001.
Les investisseurs transfrontaliers qui ont choisi Londres pour leur tout premier
investissement immobilier à l’étranger pourraient se tourner vers Paris pour leur
prochain investissement, Paris pouvant en effet leur offrir la diversification qu’ils
recherchent. Londres devrait conserver son avantage pendant encore de nombreuses
années mais il est fort possible que les facteurs cycliques et les prix y affectent le volume des
transactions transfrontalières à la baisse.
Contacts Presse:
Gemma BRADLEY
Henderson Global Investors Property
+44 (0) 20 7818 4441
[email protected]
Vanessa TALBI
Shan
+33 (0) 1 47 03 93 79
[email protected]
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A propos de Henderson Property
Henderson Property est une société de gestion d’actifs immobiliers de premier rang, avec 15,6 milliards d’euros de
fonds immobiliers sous gestion (au 30 septembre 2012) en Europe, en Asie et aux Etats-Unis. Le pôle immobilier est
composé de plus de 200 collaborateurs. Henderson est implantée à Beijing, Chicago, Francfort, Hartford, Hong Kong,
Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Singapour, Vienne et Paris. La société dispose également de capacités de
gestion de portefeuille supplémentaires au travers d’une joint-venture formée à Hambourg: Warburg - Henderson
KAG.
L’immobilier commercial est l’une des principales expertises d’Henderson et représente plus de la moitié des actifs
immobiliers cotés sous gestion. Pour plus d’informations :
www.henderson.com/sites/henderson/franceproperty/home.aspx
A propos de Henderson Global Investors
Fondé en 1934, Henderson Global Investors est un des acteurs majeurs de la gestion d'actifs en Europe et offre une
large gamme de produits d’investissement et de services à ses clients institutionnels en Asie, Europe et aux EtatsUnis. Gestionnaire d'actifs indépendant et coté sur les bourses de Sydney et de Londres, Henderson gère 81,4
milliards d'Euros d’encours au 30 septembre 2012 et emploie plus de 950 collaborateurs à travers le monde. Nos
équipes de gestion investissent dans les principaux marchés mondiaux et sur toutes les classes d'actifs : action,
obligation, immobilier direct et indirect, capital investissement, gestion éthique, CDO et Hedge Funds. Henderson se
distingue plus particulièrement par sa gestion active, une expertise éprouvée en gestion alternative ainsi qu’un
savoir-faire reconnu en investissement socialement responsable. Pour plus d’informations : www.henderson.com
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