reglement du lotissement

Document conforme aux prescriptions
architecturales des bâtiments de France.
DEPARTEMENT DU VAL D’OISE
Commune d’ABLEIGES
Hameau de LA VILLENEUVE SAINT MARTIN
« Le Clos Cézanne »
16 lots
- PA 10 REGLEMENT DU LOTISSEMENT
CHAPITRE I – DISPOSITIONS GENERALES
OBJET DU REGLEMENT
Le présent règlement complète, en application des articles R 442-6a du Code de l’Urbanisme,
les règles d’urbanisme en vigueur dans la Commune d’ABLEIGES.
Le présent règlement, en application du décret n° 77-840 du 26 juillet 1977, définit les règles
et servitudes d'intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment les
caractères et la nature des constructions à édifier, leur implantation, leur volume et leur
aspect, ainsi que l'aménagement de leurs abords et clôtures.
Ces règles sont fixées dans le but d'aboutir, au terme des travaux entrepris par l'aménageur
et les particuliers, à l'intégration harmonieuse du lotissement dans le cadre à promouvoir des
espaces collectifs et à respecter la cohérence architecturale de la zone 3NA.
CHAMP D'APPLICATION
Le règlement du lotissement est opposable et s'impose à quiconque détient ou occupe, à
quelque titre que ce soit, tout ou partie dudit lotissement.
Il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif du terrain, bâti ou non bâti, et un
exemplaire doit être annexé à tout contrat de vente, revente ou location.
Les acquéreurs ou occupants du lotissement sont tenus de respecter intégralement les
conditions prévues au présent règlement.
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PRESCRIPTIONS REGLEMENTAIRES
Les propriétaires et locataires des lots sont tenus de se conformer aux lois et règlements
énoncés par des législations plus générales notamment : le Plan d'Occupation des Sols de la
commune d’ABLEIGES (Val d’Oise).
Le présent règlement le précise et le complète. Il est plus restrictif que le POS et s'applique en
priorité sur celui-ci.
DESTINATION DES TERRAINS
Le présent lotissement est constitué de 16 lots numérotés de 1 à 16, destinés à l'habitation
individuelle.
Les surfaces approximatives des lots sont indiquées sur le plan parcellaire joint au présent
dossier (Cf. pièces complémentaires). Ces surfaces seront précisées après bornage des lots
par le Géomètre Expert de l'opération.
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CHAPITRE II – DISPOSITIONS APPLICABLES AU LOTISSEMENT
Pour faciliter la prise de connaissance des règles par les futurs constructeurs le
présent règlement reprend in extenso le règlement de la zone 3NA en vigueur à la date
du permis d’aménager. Les impositions complémentaires sont ajoutées en encadré
dans les articles du règlement du POS. Ces règles spécifiques sont plus restrictives
que le POS, elles s'appliquent en priorité sur ce dernier.
SECTION I – NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL
ARTICLE 1 – TYPES D’OCCUPATION ET D’UTILISATION DU SOL ADMIS
LES CONSTRUCTIONS OU INSTALLATIONS SUIVANTES SONT ADMISES :
-
-
Les lotissements à usage d’habitation.
Les constructions à usage d’habitation.
Les équipements publics ou d’intérêt général.
La démolition de bâtiments et clôtures.
Les installations nécessaires à l’exploitation et la sécurité des pipelines TRAPIL.
Les affouillements et les exhaussements des sols directement liés avec les travaux
d’aménagement de lotissements, de construction ou avec l’aménagement paysager
des espaces non construits.
Les clôtures.
Le constructeur participera aux dépenses d’équipements publics dans les conditions définies
par la législation en vigueur.
ARTICLE 2 – TYPES D’OCCUPATION ET D’UTILISATION DU SOL INTERDITS
SONT INTERDITES TOUTES LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL NE
SATISFAISANT PAS AUX PRESCRIPTIONS DE L’ARTICLE 1.
EN ET PARTICULIER :
-
-
les constructions et les lotissements à usage d’activités.
Le stationnement des caravanes à l’exclusion de celui d’une caravane non habitée
dans des bâtiments et remises ou sur les terrains où est implantée la construction
constituant la résidence de l’utilisateur.
L’aménagement de terrains pour le camping et pour le stationnement des caravanes.
Les carrières.
Les décharges.
Les dépôts de toute nature.
PROTECTIONS, RISQUES ET NUISANCES
• Isolement acoustique des bâtiments d’habitation et d’enseignement contre les bruits aux
abords des voies de transports terrestres.
La zone 3NA est concernée par la RD28.
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Dans les secteurs affectés par le bruit tels que définis par la loi du 31 décembre 1992, toute
construction doit comporter un isolement acoustique conforme à la réglementation en
vigueur (annexe IV du règlement du POS).
•Zone non aedificandi
Une zone non constructible est matérialisée sur le plan de zonage 2/3 dans une bande de
15 m de part et d’autre des pipelines TRAPIL Le Havre – Paris.
SECTION II – CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL
ARTICLE 3 – ACCES ET VOIRIE
Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées, dans des conditions
répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles à
édifier, notamment en ce qui concerne la commodité, la sécurité de la circulation et des accès,
ainsi que les moyens d’approche permettant une lutte efficace contre l’incendie.
1 – ACCES
Pour être constructible, tout terrain doit présenter un accès sur une voie publique ou privée.
A défaut, son propriétaire doit obtenir un passage aménagé sur les fonds de ses voisins dans
les conditions fixées à l’article 682 de Code Civil.
Les accès doivent être adaptés au type d’occupation ou d’utilisation du sol envisagés et
aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique.
Toute opération doit avoir un nombre minimum d’accès sur les voies publiques. Lorsque le
terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l’accès sur celle de ces voies qui
présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.
2 – VOIRIE
Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques ou privées à créer doivent
être adaptées aux usages qu’elles supportent et aux opérations qu’elles doivent desservir.
Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules privés et ceux
des services publics puissent y faire demi-tour, dès lors que l’importance du secteur ainsi
desservi le justifie.
Les caractéristiques des voies sont définies par le plan de voirie (PA 8.4) et le programme des
travaux (PA 8) joints au présent dossier.
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ARTICLE 4 – DESSERTE PAR LES RESEAUX
1 – EAU POTABLE
Toute construction ou installation nouvelle doit être obligatoirement raccordée au réseau
public.
2 – ASSAINISSEMENT
a) Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle doit obligatoirement être raccordée au réseau
public.
b) Eaux pluviales
Les aménagements réalisés sur tout terrain doivent être tels qu’ils garantissent l’écoulement
des eaux pluviales dans le réseau collectant ces eaux.
En l’absence de réseau ou en cas de réseau insuffisant, le constructeur prend à sa charge la
réalisation des ouvrages nécessaires.
3 – AUTRES RESEAUX
Electricité - Téléphone
Pour toute construction ou installation nouvelle, les réseaux d’électricité et de téléphone
doivent être enterrés.
Toutes les constructions devront être raccordées aux réseaux d'eau potable, électricité,
assainissement EU et téléphone en attente en limite de propriété selon les modalités
techniques définies sur les schémas VRD (PA 8.2 et PA 8.3) et dans le programme des
travaux (PA 8).
Conformément à la loi sur l’eau : Les eaux pluviales provenant de chacun des lots doivent
être conservées sur le lot, l’acquéreur devra réaliser les dispositifs d’infiltration adaptés à
l’opération et au terrain.
Les cuves aériennes de stockage de fuel ou de gaz sont interdites.
ARTICLE 5 – CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
Aucune prescription.
Voir Annexe III.
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ARTICLE 6 –
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES
ET EMPRISES PUBLIQUES
Les constructions doivent être édifiées à l’alignement ou en retrait des voies.
- Les constructions principales :
Les constructions principales seront implantées sur les lignes d’implantation et selon les
prescriptions figurant sur le plan PA9.
- Les constructions annexes :
Des constructions annexes édifiées suivant les règles figurant à l’article 11 pourront être
construites sur les lignes d’implantation prévues à cet effet sur le plan PA4, suivant les
indications du plan PA9. Ces implantations sont prioritaires pour les annexes des lots n° 7, 9
et 10.
EXCEPTIONS
Les règles du présent article ne sont pas applicables :
- aux équipements d’intérêt général liés à la voirie et aux réseaux divers.
ARTICLE 7 –
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX
LIMITES SEPARATIVES
L’implantation doit tenir compte de l’orientation et de la topographie du terrain.
Les constructions peuvent être édifiées sur l’une ou sur les limites latérales, à défaut les
marges d’isolement s’imposent. En fond de terrain, les marges d’isolement doivent être
respectées.
A la demande de l’Architecte des Bâtiments de France, les abris de jardins ne pourront être implantés
qu’en fond de parcelle, en limite séparative, dans les angles des parcelles.
REGLE GENERALE APPLICABLE AUX MARGES D’ISOLEMENT
La largeur (L) des marges d’isolement est au moins égale à la hauteur (H) de la construction
par rapport au niveau du terrain naturel au droit des limites séparatives avec un minimum
de 4 m.
Cette largeur (L) peut être réduite à la moitié de la hauteur (H/2) avec un minimum de
2,50 m pour les murs ne comportant pas de baies à l’exclusion des baies dont l’appui est situé
à plus de 1,90 m au-dessus du plancher.
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La hauteur (H) sera mesurée à l’égout des toits pour les pignons et les toitures aveugles, aux
linteaux des fenêtres en pignons ou à l’égout des lucarnes dans le cas contraire.
Les constructions seront implantées en respectant le plan de composition d’ensemble du
projet (PA4).
D’autres annexes que celles prévues sur les plans PA4 et PA9 sont autorisées, elles
respecteront les dispositions du POS ci-dessus.
La largeur de la marge d’isolement par rapport aux limites séparatives, pour les ouvertures
de toit, est comptée du pied de l’ouverture.
EXCEPTIONS
Les règles d’implantation du présent article ne sont pas applicables :
-
Aux équipements d’intérêt général liés à la voirie et aux réseaux divers.
Aux constructions annexes si la hauteur prise en tout point du mur construit au droit
de la limite séparative n’excède pas 3 m et si l’emprise au sol ne dépasse pas 10 m².
ARTICLE 8 –
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT
AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE
Aucune prescription.
ARTICLE 9 – EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
Aucune prescription.
ARTICLE 10 – HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
La hauteur (H) des constructions définie en annexe I du règlement du POS et mesurée à
partir du terrain naturel, ne peut excéder 7 m à l’égout du toit.
Les constructions seront soit des R+1, soit des R+Combles.
Sur les lots n° 1, 2, 4 à 13 un pied droit minimum de 1,20 m sera obligatoire. (Cf. annexe IV)
EXCEPTIONS
Ces prescriptions ne s’appliquent pas :
- Aux constructions, aux installations ou équipements, lorsque des nécessités techniques
d’utilisation le justifient.
ARTICLE 11 – ASPECT EXTERIEUR
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La forme, le volume des constructions, le percement des baies, la couleur et la nature des
matériaux doivent être en harmonie avec le milieu environnant et être compatible avec le site
et les paysages.
Toute architecture étrangère à la région et tout pastiche sont interdits.
Forme et volume
Les constructions seront de forme simple.
La longueur du bâtiment, annexe accolée non comprise, devra être supérieure ou égale à 1,6
fois la largeur du pignon.
Les pignons visibles seront symétriques et leur largeur n’excédera pas 7,50 m.
Pour les bâtiments principaux, la hauteur de la façade sera supérieure à la hauteur de la
toiture.
Matériaux
L’emploi sans enduit des matériaux tels que carreaux de plâtre, aggloméré, etc … est interdit.
Les imitations des matériaux sont interdites.
Les murs en pierre ou moellons du pays seront construits avec des assises horizontales et des
joints constitués de chaux grasse et sable, beurrés à fleur et grattés après la prise.
Sont interdits les incrustations de pierres apparentes dans les murs enduits, les joints colorés,
les joints fortement en creux ou saillants. Le jointement d’un mur doit toujours être plus clair
que les pierres.
Les murs de maçonnerie enduite (ex. parpaings, briques, béton cellulaire) seront revêtus
d’un enduit gratté. Sa couleur sera ton pierre soutenu, sable ocré avec des teintes se
rapprochant des tons terre. Des compléments de modénature en soubassement et en
encadrement des ouvertures seront réalisés avec un enduit lissé sur une surépaisseur de 5
millimètres maximum et une largeur de 18 centimètres.
Pour les lots 3,14, 15 et 16 les murs peuvent être revêtus, partiellement ou en totalité de clins
de bois.
Les ouvertures respecteront les proportions des règles régionales en ce qui concerne leurs
dimensions :
- 50 ou 60 x 75 ou 85 pour les châssis ;
- 80 x 115 ou plus, 100 x 135 ou plus, 120 x 155 ou plus pour les fenêtres ;
- 80 de largeur maximum pour les fenêtres des lucarnes ;
- 100 ou 120 x 215 ou 225 pour les portes fenêtres sur rue.
- les portes-fenêtres sur jardin seront plus hautes que larges.
Des ouvertures traditionnelles ou contemporaines, de proportions différentes, seront
acceptées pour motifs architecturaux.
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Les menuiseries extérieures seront en bois et non en PVC, l’aluminium n’étant toléré que
pour les huisseries.
Les menuiseries seront de couleur grise, gris bleu, ou gris vert, vert wagon, bleu marine,
bordeaux foncé, marron glacé, marron foncé.
Sont interdites les toitures en tôle ou matériau ondulé, paille-chaume ou paille-roseau, les
tuiles mécaniques et les tuiles de couleur rouge.
Les toitures seront couvertes en tuiles plates de terre cuite 60 au m² minimum, de teintes
brun rouge nuancé ou sablé champagne.
Les maisons équipées de capteurs solaires devront respecter les préconisations de la
plaquette DDEA/SAPD éditée en 2008, (Cf. annexe V).
La nature et la couleur des matériaux des bâtiments annexes seront identiques à ceux de la
construction principale.
Toitures
Pour le corps de bâtiment principal de l’habitation, les toitures à un versant et à 4 pentes sont
interdites.
Pour les lots n°1, 2, 4 à 13, la pente de toit sera de 40°.
Pour les lots n° 3, 14, 15 et 16, la pente de toit sera comprise entre 35 et 45°.
Les toitures terrasses sont interdites.
Les débordements de toitures et les tuiles de rives en pignon sont interdits. Les tuiles seront
arasées en rives avec un débord maximum de 2 centimètres.
Aucun bois de charpente ne sera visible hormis pour les lucarnes.
L’égout du toit sera souligné par une corniche en maçonnerie dont la largeur, gouttière
comprise, n’excédera pas 0,30 m.
Les châssis rampants (velux ou similaire) seront encastrés dans la toiture.
Leur largeur sera inférieure à 0,80 m et leur hauteur ne dépassera pas 1 m.
Les souches des cheminées seront implantées au plus près du faîtage et d’un pignon. Elles
seront massives avec un couronnement brique ou ciment blanc. Elles seront réalisées soit en
brique pleines rejointoyées ou ravalées de la même manière que le bâtiment.
Les murs de clôture :
Les murs seront en pierre, à assise horizontale et régulière, dont les moellons seront beurrés
à fleur de parement avec un mortier de plâtre et de chaux.
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Les vérandas
Voir illustration en annexe I du présent règlement.
Les vérandas pourront avoir une ossature bois, aluminium ou PVC. Les couleurs seront
celles des menuiseries ou une teinte neutre comme le "bronze" pour l'aluminium.
Les parties verticales seront soit vitrées, soit en maçonnerie enduite à l'identique de la
maison. Des parties réalisées dans d'autres matériaux pourront être acceptées si elles sont en
cohérence avec la maison.
Les toitures seront vitrées (polycarbonates autorisés). Elles seront soit en prolongation de
toiture avec éventuellement un léger coyautage, soit en double pente avec un faîtage
perpendiculaire à la façade à laquelle elles s'adossent (dans ce cas, des pentes jusqu'à 20°
minimum pourront être autorisées). Pour des implantations en pignon, la même pente de
toiture que celle du bâtiment principal sera généralement recherchée, notamment dans le cas
d'un pignon de véranda maçonné aveugle.
Les vérandas non harmonisées et non intégrées à la construction sont interdites.
Les clôtures
Les clôtures seront traitées en harmonie avec la construction principale et les constructions
avoisinantes. Elles seront, pour l'essentiel, végétales avec une clôture grillagée.
Des parties en maçonnerie sont autorisées voire imposées sur rue. (Cf. plan hypothèse
d’implantation des bâtiments PA9)
- clôtures sur voies de desserte des lots :
Les clôtures seront constituées soit d’un grillage plastifié vert de 1,50 m, fixé sur des supports
métalliques de même teinte soit d’un mur en pierres ou moellons (conforme aux
prescriptions ci-dessus énoncées) d’une hauteur de 1,80 m sous le chapeau en respectant les
prescriptions du plan hypothèse d’implantation des bâtiments (PA9).
Les parties grillagées seront doublés d’une haie taillée. Les portails seront simples et ne
dépasseront pas en hauteur les murs dans lesquels ils sont intégrés (1,80 m). Des poteaux ne
dépassant pas 2 m pourront encadrer le portail et le portillon.
Sauf en zone non-aedificandi, les clôtures grillage + haie sur domaine public pourront être
remplacées par des murs de 1,80 m sous le chapeau.
- clôtures sur les limites séparatives :
Les clôtures seront constituées d’un grillage plastifié vert, fixé sur des supports métalliques
de même teinte. La hauteur de ce grillage, ne devra pas excéder 1,50 m. Il sera doublé d’une
haie taillée d’une hauteur maximale de 1,80 m.
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ARTICLE 12 – STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations
doit pouvoir être assuré en dehors des voies publiques ou privées.
Il sera réalisé pour ce faire sur le terrain un nombre de places minimum soit : 2 places pour
une maison individuelle.
Les garages en sous-sol sont interdits.
ARTICLE 13 – ESPACES LIBRES – PLANTATIONS - ESPACES BOISES
Les parties du terrain, non construites et non occupées par les parcs de stationnement et
voies privées, doivent être plantées.
Les constructions, installations ou aménagements doivent être accompagnés de plantations
d’arbres de haute tige, fruitiers ou arbres d’essence locale, les structures végétales ainsi
réalisées doivent avoir pour objet de les intégrer dans le paysage ou de créer un cadre de vie
urbain en harmonie avec leur environnement.
Obligation de planter
(Cf. prescriptions paysagères en annexe II).
Sur les parcelles privées, les espaces non bâtis doivent être plantés à raison d'un arbre
d’essence locale par 200 m² de terrain libre.
Les haies ou arbustes seront constitués de : buis commun, charme commun, cornouiller
mâle, cornouiller sanguin, cytise, prunellier, houx, lilas commun, sureau noir, troène
commun, viorne obier, viorne lantana, … .
La plantation de thuyas et de lauriers est interdite.
Nota : La loi n° 49-100 du 2 août 1949, complétée par les décrets du 19 mai 1952 et 5 aout
1964, a institué des servitudes de passage de canalisation au profit de la société TRAPIL.
L’article 2de la loi stipule que : « les propriétaires ou leurs ayants droits ne peuvent
procéder, sauf accord préalable de la société TRAPIL, dans la bande de 5m ou sont localisées
les canalisations, à aucune construction, plantation d’arbres ou d’arbustes, ni à aucune façon
culturale descendant à plus de 0,60 mètre de profondeur ».
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ARTICLE 14 – COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Le COS maximal autorisé est de 0,25.
EXCEPTIONS
Les règles du présent article ne sont pas applicables :
- Aux constructions d’équipements d’intérêt général liés à la voirie et aux réseaux
divers.
La SHON affectée aux lots est de 3 120 m².
La répartition entre les différents lots fait l'objet de l'annexe III du présent règlement.
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ANNEXE I
VERANDAS
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ANNEXE II
PRESCRIPTIONS PAYSAGERES
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ANNEXE III
Tableau des superficies des lots créés et SHON affectée à chacun de ces lots
N° de LOT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
TOTAL :
SHON totale autorisée :
SHON affectée :
SHON résiduelle :
SURFACE (m²)
505
505
775
600
1 085
480
405
395
390
385
430
445
485
755
1 165
1 115
9 920
SHON (m²)
180
180
220
200
250
180
170
170
170
170
170
170
170
220
250
250
3 120
3 772 m² (15 088 m² x 0,25)
3 120 m²
652 m²
La SHON résiduelle pourra être attribuée par l’aménageur au coup par coup pour des
projets qui le nécessiteraient.
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ANNEXE IV
Pied droit de 1m20 minimum sur les lots 1, 2 et de 4 à 13
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ANNEXE V
PRESCRIPTIONS CONCERNANT LES PANNEAUX SOLAIRES
(ISSUE DE LA PLAQUETTE DDEA/SDAP DES REGLES DE BONNES
CONDUITES EDITEE EN 2008)
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