direction du logement et de l`habitat - Mairie du 14e

DIRECTION DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT
2014 DLH 1161 Bail emphytéotique du 29 février 2008 avec la RIVP. Avenant à bail et acquisitionconventionnement de 793 logements en PLUS, 117 logements en PLA-I et 151 logements en PLS.
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSE DES MOTIFS
Mesdames, Messieurs,
La précédente mandature a notamment été marquée par la confirmation du caractère social des bailleurs
parisiens par la réalisation de conventionnements à l’APL de leurs logements. Ce processus qui permet
d’ancrer durablement les logements dans la réglementation applicable aux logements sociaux contribue à
l’atteinte de l’objectif de 25% de logements sociaux fixée par la loi.
Il vous est proposé de poursuivre cette démarche, engagée dès 2008, par le conventionnement
de 1.061 logements du patrimoine de la RIVP, situés principalement en zone déficitaire en logement
social, et dont une partie dépend de trois ensembles immobiliers compris dans le bail emphytéotique du
29 février 2008 concernant « l’ancien domaine » de cette société et modifié par avenant du 10 avril 2012
Les trois immeubles précités sont situés respectivement 115/117 Boulevard Jourdan et 20 Avenue Paul
Appel à Paris 14ème (cadastré BX 46), 5-7 rue Monticelli à Paris 14ème (cadastré BX 35) et 122
boulevard Murat, 6 avenue Marcel Doret à Paris 16ème (cadastré AC 2).
Cette opération de conventionnement nécessite notamment de modifier d’une part, le protocole conclu le
22 décembre 2011 portant résiliation anticipée des conventions de gestion immobilières conclues entre la
Ville de Paris et la RIVP en exécution de votre délibération 2011 DLH 134 des 12,13 et 14 décembre
2011 et d’autre part, à nouveau le bail du 29 février 2008.
Par ailleurs, cette opération permet à la RIVP de réaliser un programme de travaux visant à améliorer ce
patrimoine.
I) Avenant au bail emphytéotique du 29 février 2008 concernant « l’ancien domaine »
de la RIVP et au protocole du 22 décembre 2011 relatif à la résiliation anticipée des
conventions de gestion immobilières conclues entre la Ville de Paris et la RIVP
Le projet de délibéré 2014 DLH 1161-1° a pour objet d’autoriser la passation d’un avenant au protocole
du 22 décembre 2011 relatif à la résiliation des conventions de gestion immobilières conclues entre la
Ville de Paris et la RIVP ainsi que d’un avenant n°2 au bail de « l’ancien domaine » consenti par la Ville
de Paris sur les immeubles comportant environ 10 000 logements et constituant « l’ancien domaine » de
la RIVP.
Aux termes tant du protocole du 22 décembre 2011 que de l’avenant au bail modifié le 10 avril 2012,
conclus en exécution de la délibération 2011 DLH 134-1° et 2°, le montant global du loyer annuel du bail
avait été porté de 639 247 euros à 4 409 000 euros à compter du 1er janvier 2012 selon le détail par
immeuble précisé à l’annexe E du protocole du 22 décembre 2011, étant précisé que la quote - part de
loyer annuel appliquée aux immeubles non conventionnés de ce bail correspondait à 45% des loyers
perçus par la RIVP.
-1-
Le protocole et l’avenant prévoyaient en outre que le loyer annuel du bail serait révisable tous les ans au
1er janvier de chaque année et pour la première fois au 1er janvier 2013 par indexation sur la variation
des loyers appelés par la RIVP entre l’année 2011 et l’année civile précédant l’année de révision. A partir
de 2012, ce loyer devenait payable en totalité au 1 er juillet de l’année considérée, les autres conditions du
bail demeuraient inchangées.
Le conventionnement des trois ensembles immobiliers considérés aurait pour effet de ramener à compter
du 1er janvier 2015 leur quote - part du loyer global annuel à 25% des recettes locatives perçues par la
RIVP sur ces groupes.
Dans son avis du 3 novembre 2014, le service France Domaine a validé ce mode de la fixation du loyer
annuel de ces trois ensembles immobiliers en prévision de leur conventionnement.
Il en résulte que le montant de la quote-part de loyer appliquée à ces trois ensembles immobiliers, qui
s’élève actuellement à 2 120 300 euros, serait ramenée au montant forfaitaire prévisionnel de
1 145 900 euros selon le détail par immeuble précisé à l’annexe E du protocole du 22 décembre 2011
modifiée par la présente délibération et annexée à celle -ci
Il est proposé en conséquence de conclure :
1) un avenant au protocole du 22 décembre 2011, dont le texte est joint au présent projet de
délibération, visant à modifier les dispositions de l’article 3.2.2 relatives au loyer annuel du bail
consenti par la Ville de Paris sur les immeubles figurant en Annexe E dudit protocole ainsi que
l’annexe E elle-même ;
2) un avenant n° 2 au bail emphytéotique du 29 février 2008, modifié par avenant du 10 avril 2012,
dont les conditions essentielles seraient les suivantes à compter du 1er janvier 2015 :
- le montant global du loyer annuel du bail serait calculé sur le périmètre initial du bail, auquel seraient
soustraits les immeubles 115/117 Boulevard Jourdan et 20 Avenue Paul Appel à Paris 14 ème (cadastré BX
46), 5-7 rue Monticelli à Paris 14 ème (cadastré BX 35) et 122 boulevard Murat, 6 avenue Marcel Doret à
Paris 16ème (cadastré AC 2). En conséquence, le montant du loyer annuel du bail serait ramené de
4 409 000 euros à 2 288 700 euros. Les modalités de révision du loyer du bail demeureraient inchangées
sur le périmètre du bail résiduel non affecté par cette opération de conventionnement.
- le montant de la quote - part de loyer correspondant aux trois immeubles précités serait fixé à 1 145 900
euros selon le détail précisé par l’annexe E du protocole du 22 décembre 2011 modifiée par la présente
délibération et annexée à celle -ci. Il serait révisable tous les ans au 1er janvier de chaque année et pour la
première fois au 1er janvier 2016 par indexation sur l’évolution des loyers appelés par la RIVP l’année
précédant l’année de révision par rapport au montant des loyers prévisionnels de l’année 2015 fixé
forfaitairement à la somme totale de 4 583 600 euros selon le détail porté à l’annexe E modifiée par la
présente délibération. La quote - part de loyer correspondant aux trois immeubles précités ainsi indexée
serait due en totalité au 1er juillet de chaque année.
- les autres conditions du bail telles que modifiées par l’avenant n°1 du 10 avril 2012 demeureraient
inchangées.
-2-
II) Financement en PLA-I, en PLUS et en PLS d’une opération d’acquisitionconventionnement de 1.061 logements répartis dans 16 ensembles immobiliers
Le projet de délibéré 2014 DLH 1161-2° a pour objet d’autoriser le financement de l’opération
d’acquisition-conventionnement de 117 PLA-I, 793 PLUS et 151 PLS.
1.) Description du programme
Les 1.061 logements sont répartis dans 16 ensembles à loyer libre et intermédiaire situés
dans 10 arrondissements, qui comprennent également 44 locaux d’activités.
Arrondissement
Nombre
d’immeubles
Nombre
de logements
Nombre
de locaux d’activités
3e
5e
8e
9e
10e
12e
14e
16e
17e
20e
3
2
1
2
1
1
2
2
1
1
84
24
17
46
21
39
259
318
197
56
6
0
0
2
1
2
14
14
2
3
TOTAL
16
1061
44
L’ensemble des immeubles est en bon état général. Toutefois, la RIVP propose de réaliser des travaux
d’économie d’énergie, de remise aux normes et de réfection des parties communes et ponctuellement
quelques ravalements. Sur le groupe « 73 rue Beaubourg » seraient en outre menés des travaux
Plan Climat Energie.
Les immeubles étant principalement situés dans des quartiers déficitaires en logement social,
les programmes seraient très majoritairement financés en PLUS et en PLA-I.
Conformément à l’article R 331-12 du Code de la construction et de l’habitation, 30% au moins des
logements PLUS devront être attribués à des personnes sous plafonds de ressources PLA-I.
Le loyer mensuel des logements PLA-I serait calculé sur la base mensuelle réglementaire
de 5,94 euros/m² utile en valeur 2014.
Le loyer mensuel des logements PLUS serait calculé sur la base mensuelle réglementaire
de 6,66 euros/m² utile en valeur 2014.
Le loyer mensuel des logements PLS serait calculé sur la base mensuelle réglementaire de 13,00 euros/m²
utile en valeur 2014.
-3-
2.) Financement
Le prix de revient prévisionnel de la totalité de l’opération s’élèverait à 30.316.958 euros. Il se
décompose comme suit :
DEPENSES
(en euros)
Charge foncière
Travaux
Honoraires/Divers
TOTAL
Logements Logements Logements
Total
Locaux
TOTAL
PLA-I
PLUS
PLS
Logements d’activités
699 699
8 474 089
1 554 576 10 728 364 431 567 11 159 931
534 458
6 460 957
1 016 515 8 011 930
305 796
8 317 726
890 876
9 624 197
269 945 10 785 018
54 283
10 839 301
2 125 033 24 559 243 2 841 036 29 525 312 791 646 30 316 958
Le plan de financement prévisionnel s’établit comme ci-après :
RECETTES (en Logements Logements Logements
Total
Locaux
TOTAL
euros)
PLA-I
PLUS
PLS
Logements d’activités
Prêts CDC
1 463 277 15 573 963 2 734 851 19 772 091
19 772 091
(31 ans)
Prêt PAM Eco Prêt
22 988
305 418
328 406
328 406
(25 ans)
Subvention Ville
12 266
162 964
175 230
175 230
Prêt bancaire
626 502
8 516 598
106 185
9 249 585
791 646 10 041 231
TOTAL
2 125 033 24 559 243 2 841 036 29 525 312 791 646 30 316 958
3.) Les droits de réservation
Compte tenu du contingent de 30 % qui revient à l’Etat en application de l’article R.441-5 du Code de la
construction et de l’habitation, les droits de réservation devraient être ainsi répartis :
- Préfecture de Paris : 320 logements
- Ville de Paris : 741 logements.
Ces droits de réservation se répartissent de la manière suivante selon les arrondissements :
Arrondissement
Nombre de logements
3e
5e
8e
9e
10e
12e
14e
16e
17e
20e
TOTAL
84
24
17
46
21
39
259
318
197
56
1061
Réservations
Préfecture
25
8
5
14
6
12
78
96
59
17
320
Réservations
Ville de Paris
59
16
12
32
15
27
181
222
138
39
741
Je vous prie, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir en délibérer.
La Maire de Paris
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