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Investir en immobilier à la Réunion dans le cadre du
Dispositif GIRARDIN (art.217 Undecies du CGI)
Et payer moins d’impôt sur les sociétés
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Comment effectuer un investissement immobilier à la Réunion dans le cadre du
dispositif GIRARDIN prévu à l’article 217 undecies du Code général des impôts (CGI) et payer
moins d’impôt sur les sociétés ?
 I - Quel est le mécanisme de l’investissement GIRARDIN IS modifié par la
LODEOM – Dispositif juridique et fiscal
o Investissement direct
o Investissement par souscription au capital de société IS
 II – Présentation du programme : Le Vanillier
 III- Simulation comptable chiffrée
 IV – Présentation du Cabinet LOGER
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I - Quel est le mécanisme de l’investissement GIRARDIN IS (modifié par la LODEOM)
Dispositif juridique et fiscal
Alors que les avantages liés la défiscalisation IR, ont été singulièrement réduits avec le
rabot fiscal de 10 puis de 15%, et le plafonnement des niches fiscales, la défiscalisation IS
(CGI. art. 217 undecies) qui n’a pas été impactée par les dernières lois de finances, fait l’objet
actuellement d’un intérêt croissant des entrepreneurs et sociétés souhaitant optimiser leurs
résultats et dividendes.
o Le principe de l’article 217 undecies du CGI :
Les entreprises et sociétés passibles de l’IS peuvent déduire de leurs résultats
imposables une somme égale au montant des investissements directs qu’elles effectuent outremer ainsi que les souscriptions au capital de certaines sociétés.
Seuls les logements neufs situés Outre-Mer peuvent ouvrir droit à déduction
o Les points forts de la défiscalisation IS sont les suivants :
- Permettre à votre entreprise de se constituer un actif immobilier de rapport,
- Réduire votre impôt sur les sociétés jusqu’à 100%,
- Générer pour votre entreprise une trésorerie immédiate en économisant de l’IS ou
optimiser la distribution des dividendes.
o Investissement direct ou par le biais d’une société translucide
interposée:
INVESTISSEURS
* En cas d’investissement direct, c’est votre entreprise, assujettie à l’impôt sur les
sociétés, qui acquiert ou construit pour elle-même des logements d’habitation.
Ces logements seront inscrits en tant qu’immobilisations à son actif.
Dans cette hypothèse, il conviendra d’étudier les statuts de votre société et d’étendre s’il
y a lieu son objet social afin de lui permettre d’avoir une activité de construction ou
d’acquisition de biens immobiliers nus destinés à la location.
* L’investissement peut également être réalisé par votre entreprise IS par
l’intermédiaire d’une société translucide dont les parts devront être détenues directement par
votre entreprise.
Il y aura lieu dans cette hypothèse de constituer une société sous forme de SCI ou
encore d’une SNC, qui fera la construction ou l’acquisition, et dont le siège pourra être établi
en France Métropolitaine.
L’avantage de l’investissement indirect est de permettre de loger l’investissement
immobilier locatif dans une structure dédiée, qui n’empiète pas sur l’activité principale de la
société mère et qui supporte éventuellement le passif lié à un emprunt.
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INVESTISSEMENTS OUVRANT DROIT A DEDUCTION
Sont concernés par ce dispositif, les acquisitions ou constructions de logements neufs
à usage locatif sous réserve du respect des conditions suivantes :
- engagement de louer nu, dans les 6 mois de son achèvement (ou acquisition si
postérieure), et pendant au moins 6 ans, à des personnes qui en font leur résidence principale,
- respect de plafond concernant les ressources du locataire et le montant des loyers qui
sont fixés par décret
Les investissements directs sont soumis à agrément lorsque leur montant excède 1M€
(HT) par programme et par exercice, ou 250.000 € (HT) lorsqu’ils sont effectués par
l’intermédiaire de sociétés relevant du régime des sociétés de personnes.
MECANISME DE LA DEDUCTION
La déduction est égale au prix de revient des immobilisations (hors taxes) .
Si le bien acquis est achevé, la déduction est opérée sur le résultat de l’exercice au cours
duquel l’investissement est réalisé.
Si le bien acquis est en l’état futur d’achèvement, la déduction s’opère sur le résultat de
l’exercice au cours duquel les fondations sont achevées, l’immeuble devant être achevé dans
les deux ans suivant la date de l’achèvement des fondations.
Obligation de conservation et de maintien des biens dans leur affectation pendant une
durée au moins égale à 5 ans.
o Souscription au capital de société IS
INVESTISSEURS
Les entreprises soumise à l’IS peuvent également déduire de leurs résultats l’intégralité
des souscriptions en numéraire réalisées à l’occasion de la constitution ou d’une
augmentation de capital des sociétés ayant pour objectif exclusif l’acquisition ou la
construction de logements neufs à usage locatif, affectés au secteur intermédiaire (respect de
plafond concernant les ressources du locataire et le montant des loyers qui sont fixés par
décret)
Ce montage permet :
- d’avoir une structure dédiée à l’investissement locatif sans rapport avec l’activité de la
société mère, ce qui permet notamment de ne pas « mélanger les genres »,
- d’effectuer, sans agrément préalable, un investissement par exercice et par programme
de 1M€ (HT).
Une modification de l’objet social de la société mère sera nécessaire afin d’étendre
l’objet social à toute prise de participation dans des sociétés faisant l’acquisition de biens
immobiliers dans un DOM dans le secteur locatif intermédiaire.
Quant à la société bénéficiaire de la souscription, elle devra avoir comme activité
exclusive la location de ces logements dans les DOM.
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SOUSCRIPTIONS OUVRANT DROIT A DEDUCTION
Les souscriptions ouvrant droit à déduction sont les souscriptions en numéraire
effectuées à l’occasion de la constitution ou de l’augmentation de capital de la société filiale.
Un agrément est nécessaire pour l’ensemble des constitutions ou augmentations de
capital d’un montant supérieur à 1M€ (HT).
MECANISME DE LA DEDUCTION
La déduction est égale aux sommes versées par le souscripteur et s’opère au titre de
l’exercice du (ou des) versement(s), sur le résultat imposable.
Les entreprises bénéficiaires de la déduction doivent conserver les titres souscrits
pendant au moins 5 ans.
Les sociétés bénéficiaires de la souscription doivent achever les fondations dans les 2
ans de la souscription ou réaliser l’acquisition dans l’année de la souscription.
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III - Simulation comptable chiffrée
Le Vanillier
Bien acquis
Type d'acquisition
Surface défiscalisable
Prix HT
Prix TTC
Frais
Loyer au m² / mois
Indexation du loyer
Frais d'entretien annuels
Taxe foncière
Financement
Montant de l'emprunt (2/3 base defisc)+TVA+frais
Durée
Taux
Exploitation
Taux d'amortissement
Taux normal de l'IS
Majoration de 3,3% ? (oui = 1)
Majoration de 5 % ? (oui = 1)
Taux d'IS de la société
Pas d'abattement ZFA ou plafond dépassé
T3 n° 68
72
198 495
215 367
9 925
8,33
1,5%
992
496
159 000
15
4,5%
4%
33,33%
1
1
36,10%
2 984 € au m² TTC