L`expertise immobilière - Expertise immobilière en Aquitaine

L'expertise immobilière
I. Définition de l'expertise immobilière en valeur vénale
L'expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d'un bien ou d'un droit
immobilier, en tenant compte de facteurs juridiques, techniques et économiques. Elle
se distingue d'un simple avis de valeur. Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale
n'est pas une expertise du bâtiment. Elle est toujours effectuée sous réserve qu'il n'existe
pas de vice caché.
L'expertise immobilière suppose une visite complète des locaux ou de l'immeuble concerné
ainsi que de ses équipements. Néanmoins, pour des immeubles constitués d'un grand
nombre de lots ou d'unités, la visite peut être limitée au choix d'un échantillon
représentatif de chacune des catégories de locaux. Lorsque certaines parties sont
inaccessibles, l'expert doit en faire mention dans son rapport et en tenir compte dans son
opinion.
Une expertise implique, en outre, qu'un certain nombre d'informations et de pièces,
relatives au bien immobilier expertisé, soient examinées par l'expert sans que celui-ci n'ait
à procéder à un audit complet des informations et des documents fournis par des personnes
engageant valablement leur responsabilité.
Enfin, elle doit contenir une explication des méthodes de calcul et des critères de choix
conduisant aux valeurs retenues.
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait
être cédé au moment de l'expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les
conditions normales du jeu de l'offre et de la demande. Cela suppose l'autonomie de
décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai raisonnable et la mise en
œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché.
Cette définition exclut les opérations conclues à des conditions particulières pour des
raisons de convenance. La valeur vénale sera déterminée en fonction de l'affectation
juridique et de l'usage du bien au moment de l'évaluation, tout en prenant en
considération l'état réel d'entretien de l'immeuble et éventuellement de l'estimation des
dépenses de gros entretien ou grosses réparations à engager à court ou moyen terme.
II. Les méthodes d'évaluation
Il est recommandé à l'expert d'utiliser au moins deux méthodes d'estimation dont l'une
sera choisie parmi les méthodes par comparaison , et l'autre parmi les méthodes par le
revenu . S'il ne pouvait être retenu qu'une seule méthode, l'expert immobilier se devrait de
le justifier.
Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers :
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Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) : Celles-ci
consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'expertise, à des transactions
effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus
proche possible de la date d'expertise.
Les méthodes par le revenu : Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un
revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un
revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
Les méthodes par le coût de remplacement : Celles-ci consistent à reconstituer le
prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière
catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus
fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des
valeurs d'utilité ou d'exploitation.
Les méthodes dites " professionnelles " : Celles-ci s'appliquent à des catégories de
biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels,
cinémas, théâtres... ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en
fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.
III.La réalisation de la mission d'expertise
La mission d'expertise débute par un contrat d'expertise et se termine par la
rédaction du rapport d'expertise.
Le champ de la mission et les hypothèses de travail de l'expertise doivent être définis, entre
le mandant et l'expert, de manière fondée et précise conformément, le cas échéant, à la
réglementation applicable.
L'expert doit fournir à son mandant un contrat d'expertise mentionnant :
– l'identification des biens expertisés ;
– la ou les valeurs à définir ainsi que les hypothèses de travail sur les différents
immeubles ;
– le montant des honoraires ou leur modalité de calcul ;
– les documents et informations à fournir pour l'expertise ;
– le délai de rendu des conclusions.
La mission doit impérativement être confirmée par le client. Cette confirmation sera
effectuée par la signature d'un contrat. Si des modifications interviennent au cours de la
mission, il convient de prévoir un avenant aux conditions fixées pour la mission initiale.
Les facteurs à prendre en compte dans le cadre d'une expertise immobilière sont les
suivants :
– Les immeubles ou les locaux sont-ils considérés comme vacants et libres
d'occupation, loués aux conditions du marché, ou occupés dans des conditions
précisées par un état locatif remis à l'expert ?
– Quelle est l'affectation dans laquelle l'immeuble est évalué (usage actuel, usage
futur ou usage alternatif) ?
– Quel est l'état d'entretien de l'immeuble ? Des travaux importants sont-ils prévus
ou non ? Lorsque des travaux importants sont prévus à court terme, ou déjà
engagés à la date de l'évaluation, l'expert évaluera l'immeuble à finition, c'est-à-dire
après travaux. Il indiquera, en outre, le montant des travaux restant à payer.
La réalisation d'une expertise nécessite la production de tout ou partie des documents et
éléments d'information suivants :
• plans ;
• état des surfaces ;
• cadastre ;
• titres de propriété ;
• règlement de copropriété ou du lotissement, le cas échéant ;
• justification juridique de l'affectation des locaux ;
• documents d'urbanisme ;
• état locatif avec indication de la vacance (baux, résiliations de baux et
dénonciations reçues ou prévues) ;
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plan d'entretien ou programme des grosses réparations envisagées ;
tout document technique ou concernant l'environnement susceptible d'avoir une
incidence sur la valeur de l'immeuble ;
état des contentieux ou litiges en cours ;
montant des charges locatives, ventilé par grands postes ;
avis des taxes foncières, sur les bureaux et autres ;
montant des assurances d'immeuble ;
trois dernières assemblées générales de la copropriété ;
frais d'entretien courant.
IV. Le rapport d'expertise
Le rapport d'expertise doit notamment comprendre les mentions figurant dans le
chapitre 3 de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.
Il doit en particulier préciser la mission, les clauses de non publication et d'utilisation, la
situation géographique, juridique, locative et urbanistique, une description, l'appréciation
qualitative, l'évaluation, les conclusions et les annexes.
Les conclusions du rapport doivent être exposées le plus clairement possible. En cas
d'incertitude ou de lacune de nature économique, juridique ou technique, le rapport devra
expressément contenir des réserves expliquant les risques qui en découlent. Ainsi, les
rapports sont remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce qui concerne
les défauts et vices cachés d'un bâtiment au moment de la visite.
En l'absence de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques
(amiante, plomb, états parasitaires, électriques, gaz et énergétique), les conséquences en
résultant sont considérées comme des vices cachés, d'où leur importance. En général les
missions ne comportent pas de vérification de fonctionnement des équipements et services
généraux, ni d'étude technique de l'immeuble (gros œuvre, fondations, planchers,
couvertures, murs, canalisations ) qui ne peuvent être réalisés que par des spécialistes.
Cependant, il est possible d'émettre un avis sur un désordre précis et faire appel à un
sapiteur (personne qualifiée dans un domaine précis et à laquelle un expert peut avoir
recours pour concourir à la mission qu'il a reçue), lorsqu'un désordre jugé important peut
avoir une conséquence sur le résultat final.
V. Déontologie
L'expert doit être totalement indépendant. Cette indépendance impose :
– l'absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients,
– l'absence d'intérêt économique personnel.
L'expert immobilier doit obtenir de son client, avant tout commencement d'exécution, un
écrit définissant la mission confiée et précisant le montant de la rémunération.
Il peut refuser une mission et n'a, dans ce cas, aucun motif à fournir à son client. Lorsqu'il
accepte une mission, il s'engage à la remplir jusqu'à sa complète exécution sauf
impossibilité majeure dont il doit avertir immédiatement le client.
Il est tenu au secret professionnel pour toute information dont il aurait eu
connaissance au cours de sa mission.
L'expert en évaluation immobilière est tenu à une obligation de moyens.
VI. L'expertise valeur vénale : dans quels cas ?
L'expert immobilier peut intervenir à différents moments durant le cours d'une vie,
lors :
– d'une vente ou d'un achat,
– d'un divorce ou d'une succession,
– d'une déclaration d'impôt sur la fortune,
– d'une expropriation,
– de la fixation ou de la révision d'un loyer,
– de l'apport ou de la restructuration d'une société,
– d'une liquidation de communauté,
– d'un partage,
– d'une donation,
– d'une éviction,
– de litiges fiscaux,
– d'un état des lieux pour certains prêts bancaires,
– d'une procédure judiciaire.
VII.
La rémunération de l'expert
Toutes nos prestations d'expertise font l'objet d'un devis gratuit. Les tarifs peuvent
évoluer en fonction de la taille du bien et de la complexité du projet. Ces derniers sont
donc honorés sur la base du temps passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur
du bien.
Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour définir leurs
engagements réciproques. Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.
Ils comprennent :
– contact et négociation avec le client, établissement et envoi d'un contrat d'expertise,
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déplacement urbain, visite du bien,
analyse de documents (titre de propriété, PV d'assemblée, etc...),
regard sur l'environnement immédiat, cadastre et urbanisme,
recherche et traitement de références,
choix des méthodes et calcul des valeurs, sur la base des références trouvées,
travail sur dossier et rédaction d'un rapport(conforme à la définition de la Charte de
l'expertise immobilière),
insertion de plans et photos,
relecture, édition et envoi,
frais annexes, coût des documents éventuels, urbanisme en mairie, copies, reliure,
frais d'envoi...
éventuellement en sus réunion de travail, avec le client ou autres.