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Fiche à jour au 11 décembre 2010
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Matière : Droit des biens
Web-tuteur : Béatrice Kan-Balivet
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I. ENONCE
3 II. 4 PROPOSITION DE CORRECTION
Date de création du document : année universitaire 2008/09
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Ceci est le Résumé Explicatif du Code Juridique (la version intégrale du
contrat).
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I.
Enoncé
Gérard et Julie vivaient en concubinage depuis cinq ans, lorsque
Gérard a été victime d’un accident en mars 2007. Il est décédé quelques
jours plus tard. Son père, Jacques, son seul héritier, est devenu
propriétaire de tous ses biens. Encore dans la force de l’âge, Gérard
n’avait prévu aucune disposition particulière pour assurer la sécurité
matérielle de Julie.
Or Julie et Gérard vivaient dans un appartement appartenant à
Gérard. Jacques décide d’octroyer un usufruit de cinq années à Julie pour
qu’elle ait le temps de faire face à la douleur du départ de son concubin
et qu’elle puisse s’organiser matériellement. Les deux premières années,
tout se passe sans aucune difficulté. Mais, il n’a plus aucune nouvelle de
Julie depuis janvier 2009. Il ne reçoit que des demandes curieuses. Elle
exige par courrier recommandé que Gérard refasse les tapisseries. Elle
parle ensuite de différentes réparations, notamment du système électrique
qui présente d’importantes défaillances.
Il décide alors de s’expliquer avec elle. Lorsqu’il se rend à
l’appartement, un homme lui ouvre la porte. Il prétend être locataire.
Julie lui aurait consenti un bail de dix-huit ans.
Jacques est très indigné. Il vient vous consulter pour obtenir vos
conseils.
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II. Proposition de correction
1) Jacques a consenti un usufruit à Julie pour cinq années. Au bout de
deux années, l’usufruitière envoie plusieurs courriers recommandés
au nu-propriétaire exigeant qu’il procède à des travaux de rénovation
de l’appartement, en particulier qu’il change les tapisseries de
l’appartement, et qu’il procède à des réparations, notamment celles
du système électrique.
Concernant les réparations, une distinction est opérée entre les
réparations d’entretien et les grosses réparations sur le fondement des
articles 605 et 606 du Code civil.
Les premières sont à la charge de l’usufruitier. Les grosses réparations
demeurent à la charge du nu-propriétaire.
Les réparations d’entretien sont définies par défaut par rapport aux
grosses réparations. Les grosses réparations sont, aux termes de l’article
606 du Code civil, celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement
des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de
soutènement et de clôture aussi en entier ». La jurisprudence a précisé
que l’article 606 du Code civil énonce une liste exhaustive (Civ.3ème, 27
novembre 2002). Les autres sont des réparations d’entretien.
L’appréciation du caractère des réparations étant une question de fait, la
qualification sera retenue par les juges. Il convient d’envisager cette
question pour les deux demandes de Julie.
-
La question de la rénovation de l’appartement, en particulier les
tapisseries.
Aux termes d’un arrêt rendu par la première chambre civile de la
Cour de cassation du 21 mars 1962, le ravalement ou le recrépissement
d’un immeuble est une réparation d’entretien restant à la charge de
l’usufruitier. A fortiori en sera-t-il ainsi pour un simple changement des
tapisseries.
-
La question des réparations, notamment du système électrique
La question semble sensiblement différente pour les réparations du
système électrique. Ces réparations ne sont pas visées expressément par
l’article 606 du Code civil. Même s’il s’agit d’une liste exhaustive, la
jurisprudence interprète de manière extensive les termes de la loi. La
qualification est ainsi retenue pour les réparations importantes, d’un
montant exceptionnel. Tel est le cas, dans un arrêt rendu par la première
chambre civile de la Cour de cassation du 2 février 1955, pour la réfection
de zingueries affectant une partie importante de l’immeuble et nécessitant
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une dépense exceptionnelle. Il est probable qu’il en sera de même pour la
réparation du système électrique.
Les premières réparations incombent donc à l’usufruitier, soit à Julie. Le
nu-propriétaire peut, pendant la durée de l’usufruit, contraindre
l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien tendant à la
conservation de l’immeuble (Civ.1ère, 21 mars 1962). Tel ne semble pas
être le cas en l’espèce.
Les secondes doivent être en définitive assurées par le nu-propriétaire.
Néanmoins Julie ne dispose pas de moyens juridiques pour contraindre
Jacques à les réaliser. En effet, « sous réserve de dérogation par les
clauses de l’acte constitutif de l’usufruit aux principes applicables en la
matière, l’article 605 n’autorise pas l’usufruitier à agir contre le nupropriétaire pour le contraindre à exécuter les grosses réparations
nécessaires à la conservation de l’immeuble » (Civ.3ème, 30 janvier
1970). Ainsi, il ne peut être reproché un abus de droit à un nupropriétaire qui refuse de procéder aux grosses réparations (Paris, 27
juillet 1928). Julie sera donc contrainte de réaliser les grosses réparations
et la question sera réglée en fin d’usufruit entre l’usufruitier et le nupropriétaire dans le règlement des comptes.
Jacques n’a donc rien à craindre des demandes de Julie.
2) En outre, Julie a consenti un bail de dix-huit ans. Il faudra préciser si
le bail a valablement pu être consenti par Julie et quels sont les effets
à l’égard de Jacques.
Aux termes de l’article 595 du Code civil, l’usufruitier peut jouir du
bien grevé de l’usufruit par lui-même ou par le truchement d’un tiers. Il
peut ainsi donner à bail.
Néanmoins, le propos doit être nuancé en fonction de la nature du bail. Il
s’agit en l’espèce d’un bail d’habitation. L’usufruitier peut donc
valablement l’accomplir seul. Julie a pu valablement consentir le bail à
un tiers. Dans la mesure où elle a consenti le bail, elle a qualité de
bailleur. Par conséquent, c’est elle qui doit procéder aux différentes
réparations à l’égard du preneur (Civ.2ème, 7 décembre 1961).
Cependant, se pose la question de l’opposabilité du bail au propriétaire à
la fin de l’usufruit. Il résulte de l’article 595 alinéa 2 du Code civil, que
les baux qui excèdent neuf ans ne sont pas, en cas de cessation de
l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui
reste à courir, soit la première période de neuf ans, si les parties s’y
trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite. Ainsi le nupropriétaire n’est pas tenu de respecter le bail consenti par l’usufruitier
pour une durée de plus de neuf ans (Req., 13 avril 1897). Il peut délivrer
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congé au locataire pour la fin de la période de neuf ans en cours
(Versailles, 16 octobre 1998).
En conséquence, Jacques ne peut s’opposer au contrat de bail avant la
cessation de l’usufruit et même avant la fin de la première période de
neuf ans.