Contexte et Gestion Structures de propriété et de contrôle

Contexte et Gestion
Qui est responsable du développement d’Island Island?
•
Eden Island Development Company (Seychelles) Limited
Dans quels autres projets de développement le promoteur a-t-il été engagé?
•
Les promoteurs et consultants du projet ont une vaste expérience internationale dans des
développements immobiliers depuis plus de 20 ans.
Qui est le directeur général de la compagnie de promotion et qui en sont les principaux actionnaires?
•
Les actionnaires d’Eden Island sont des sociétés off-shore représentant les intérêts d’investisseurs sudafricains et autrichiens.
Qui finance le développement d’Eden Island?
•
Les actionnaires ont investi des fonds importants dans le projet et le financement est assuré par les
banquiers de la compagnie.
Quelle est le système de gestion d’Eden Island?
•
Une structure de gestion et d’organisation située aux Seychelles gère les opérations quotidiennes de la
compagnie et répond au directeur général. De plus, diverses sociétés de consultants professionnels
attachés au projet assurent une large gamme de services essentiels à la gestion et à la réalisation du
projet avec des apports en architecture, urbanisme, environnement, ingénierie, ventes, promotion,
expertise financière et juridique.
Structures de propriété et de contrôle
Quels titres légaux pour les unités résidentielles et le mouillage sont transférés aux acheteurs?
•
Toutes les unités du projet immobilier d’Eden Island sont vendues et les titres transférés aux acheteurs
en pleine propriété. Pour les maisons et villas, les acheteurs reçoivent un titre individuel en pleine
propriété et, pour les appartements, le titre de pleine propriété est obtenu conformément au
Condominiums Act of Seychelles.
Dans le cas du mouillage attaché à chaque unité, un contrat entre le propriétaire de l’unité et le
promoteur/association de gestion du village stipule les conditions d’utilisation de ce mouillage.
Dans le cas du mouillage attaché à chaque unité, un contrat entre le propriétaire de l’unité et l•
Le bail
à long terme (c.-à-d. 99 ans) est associé à la propriété de chaque unité. La location annuelle/ mensuelle
est une somme nominale ainsi que toute somme nécessaire pour couvrir les taxes applicables au
mouillage ainsi que son entretien et sa gestion. promoteur/association de gestion du village stipule les
conditions d’utilisation de ce mouillage.
Qu’est-ce qui a permis au promoteur de vendre des unités en pleine propriété aux Seychelles?
•
Le promoteur a signé des accords avec le gouvernement de la République des Seychelles selon
lesquels l’île est divisée en 2 portions, une pour le développement résidentiel et l’autre pour le
développement commercial (dont le pont, la chaussée et la marina). Le promoteur détient actuellement
la portion du projet résidentiel en pleine propriété qui sera par la suite transférée à chaque acheteur.
Existe-t-il des restrictions sur la vente par un propriétaire de son unité avant l’achèvement du projet?
•
Oui. Un propriétaire ne peut vendre son unité sans avoir donné au promoteur le droit de préemption
pour racheter l’unité à la valeur du marché.
Quelles sont les conditions imposées par la loi seychelloise sur le transfert d’une propriété immobilière
sise aux Seychelles?
•
Le droit de propriété peut être transféré de plein droit à un ressortissant seychellois et, avec l’accord du
gouvernement, à un ressortissant non-seychellois conformément au Immovable Property (Transfer
Restriction) Act. (Législation sur le transfert de biens immobiliers).
Quels sont les divers types de propriété de biens immobiliers applicables aux Seychelles (dont la
propriété conformément au Condominium Property Act)?
•
Propriété individuelle, copropriété, propriété d’une entreprise et propriété en partenariat.
Comment un bien immobilier détenu par une entreprise (personne morale) peut-il être transféré? Quels
sont les procédures nécessaires?
•
Le transfert peut se faire soit à travers la vente des actions de l’entreprise propriétaire du bien ou par la
vente du bien immobilier par l’entreprise. Si l’acheteur éventuel est un ressortissant non-seychellois, le
consentement du gouvernement seychellois est nécessaire conformément à l’Immovable Property
(Transfer Restriction) Act (législation sur le transfert des biens immobiliers).
Quels sont les avantages, s’il y en a, d’acheter un bien par le biais d’une compagnie off-shore plutôt qu’à
titre individuel?
•
L’acheteur éventuel devrait rechercher les conseils d’un professionnel sur le choix du type de propriété.
Peut-on enregistrer une société de fiducie dans la République des Seychelles?
•
Non.
Une société de fiducie enregistrée hors des Seychelles peut-elle acheter un bien résidentiel aux
Seychelles?
•
Oui, mais seulement indirectement en tant qu’actionnaire d’une centrale d’achat. La plus connue est
une compagnie locale seychelloise.
Est-ce qu’un mineur peut posséder un bien immobilier aux Seychelles?
•
Oui, mais aucun mineur n’a le droit de vendre son bien immobilier avant sa majorité sans le
consentement de la Cour Suprême de la République des Seychelles.
Sous quelle juridiction les contrats de vente seront-ils établis pour transférer les titres de propriété des
unités d’Eden Island?
•
La législation seychelloise prévaudra et le tribunal compétent est la Cour Suprême de la République des
Seychelles.
Existe-t-il des restrictions de devises dans la vente de propriétés d’Eden Island?
•
Tout acheteur peut faire la transaction n’importe où dans le monde et dans n’importe quelle devise car
aucun frais de change n’est applicable pour s’installer aux Seychelles, sauf le droit de timbre de 6.5 %
et la taxe perçue par le gouvernement des Seychelles sur toutes les ventes;
L’Eden Island Development Company et tous ses successeurs en titre disposent d’une dérogation totale
à l’effet qu’ils « ont le droit de conserver 100% des devises étrangères acquises » par rapport au
développement (Article 6 (8) de l’accord commercial) entre Eden Island Development Company et le
gouvernement seychellois.
La vente de biens immobiliers est-elle soumise à la taxe sur les plus-values aux Seychelles ?
•
Pas à l’heure actuelle.
La propriété du bien sera-t-elle soumise au paiement de droits de succession aux Seychelles?
•
Pas à l’heure actuelle.
Une compagnie étrangère peut-elle acheter un bien immobilier à Eden Island?
•
Oui, mais seulement indirectement en tant qu’actionnaire d’une centrale d’achat. La plus connue est
une compagnie locale seychelloise. La compagnie étrangère doit obtenir le consentement du
gouvernement conformément à la législation sur le transfert des biens immobiliers.
Vente, occupation et transfert
Quelle est la procédure pour l’achat d’une unité résidentielle d’Eden Island?
•
Le site web contient la plupart des informations nécessaires à cet effet. Avant de finaliser les documents
relatifs à la vente, un système simple de réservation existe et il est expliqué sur le site web. Cela permet
à un acheteur potentiel de réserver l’unité de son choix bien avant la signature du contrat de vente. Les
frais de réservation s’élèvent à USD 5,000 pour un appartement, USD 10,000 pour une maison et USD
20,000 pour une villa à Eden Island.
Quand le contrat de vente sera-t-il disponible à la signature?
•
Le contrat de vente est disponible à la signature et il doit être signé dans un délai de14 jours civils
suivant sa livraison à l’acheteur.
Quels sont les grandes lignes du contrat de vente concernant le paiement du prix d’achat?
•
Un dépôt initial de 10 % est payable à la signature du contrat de vente. Si l’acheteur a déjà réservé une
unité et payé les frais de réservation, ceux-ci seront alors déduits du dépôt initial. Ce paiement initial
sera déposé dans un compte séquestre jusqu’au transfert du titre de propriété. L’acheteur doit
également communiquer certaines informations conformément à la règle « Bien connaître votre client »
à la banque pour les besoins de l’ouverture du compte séquestre ou une garantie bancaire dans un
délai de 30 jours après la signature du contrat ou toute autre délai additionnel convenu avec le vendeur.
Quel est l’échéancier de paiement du prix d’achat au promoteur?
•
Dans le cas des:
APPARTEMENTS:
o
Une somme équivalente à 10% du prix d’achat sera payée lors de la signature du contrat de
vente.
o
Une somme équivalente à 40% du prix d’achat, 90 jours avant la date prévue du début des
travaux.
o
o
Une somme équivalente à 30 % du prix d’achat, 90 jours après le début des travaux.
Une somme équivalente à 20 % du prix d’achat, 180 jours après le début des travaux.
Le prix d’achat sera ensuite déboursé comme suit:
o
o
o
o
o
25% à l’enregistrement du contrat
25% au début des travaux
30% quand les travaux sont arrivés au niveau de la toiture
10% le jour de l’émission du certificat d’occupation
10 % moins USD 10,000 le jour du transfert
USD 10,000 est la somme retenue qui sera libérée une fois des défauts éventuels rectifiés.
MAISONS ET VILLAS
Une somme équivalente à 10% du prix d’achat doit être payée à la signature du contrat de vente.
La balance du prix d’achat sera déposée dans un compte séquestre dans un délai de 30 jours après la
date de signature du contrat de vente et déboursée au promoteur comme suit:
o
o
o
o
40% le jour du transfert du titre du terrain à l’acheteur
10% le jour où l’unité a atteint le niveau du plancher
30% le jour où l’unité a atteint le niveau de la toiture
10% moins la retenue le jour du transfert
La somme retenue sera libérée une fois des défauts éventuels rectifiés.
Retenue villa: USD 100,000
Retenue maison: USD 10,000
Quand le transfert de propriété aura-t-il lieu?
•
Chaque contrat de vente spécifiera la date estimée de transfert et d’occupation de la propriété. Chaque
propriété est vendue en tant que terrain à bâtir. Le transfert des terrains à bâtir pour les maisons et
villas sera fait en premier et le contrat de construction débutera ensuite. Dans certains cas, les travaux
pourraient bien débuter avant que le terrain ne soit transféré à l’acheteur. Pour les appartements, le
contrat devra être enregistré avant d’être transféré.
Y a-t-il un droit de timbre sur la vente des propriétés à Eden Island?
•
La première vente de toute parcelle de terrain à Eden Island par l’EIDC à tout acheteur est exemptée de
tout droit de timbre/frais de sanction. Pour toute vente ultérieure, des frais de 6.5 % maximum (5 % de
droit de timbre et 1.5 % de frais de sanctions) sont perçus.
Visas de résidence et de tourisme
Qui est éligible au permis de résidence?
•
Tout acheteur (jusqu’à un maximum de 6 personnes) avec son conjoint et enfants de moins de 18 ans
sujet à certaines conditions.
Si une société achète une unité, qui est éligible au permis de résidence aux Seychelles?
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Les personnes désignées par cette société (jusqu’à un maximum de 6 personnes) avec leur conjoint et
enfants de moins de 18 ans sujet à certaines conditions.