Histoire d`amour et de RAP

LE COURRIER DU CONSEILLER
MICHEL LAVOIE
ANNIE BOIVIN
Histoire d’amour
et de RAP
J’ai une cliente qui a acheté seule un condo en 1999. Elle a effectué un retrait
dans ses REER avec le RAP pour acquérir cette habitation.Par contre,en octobre 2002,elle a rencontré
l’homme de sa vie! Ils vivent ensemble depuis avril 2003 et ils aimeraient bien acheter une nouvelle maison pour y cohabiter.Le monsieur en question n’a jamais été propriétaire.Il désire acheter seul cette propriété. Ils ont fait une demande de financement pour l’acquisition de cette maison. Monsieur en sera
l’unique propriétaire, et madame sera seulement garante de l’emprunt hypothécaire. Ils veulent procéder de cette façon pour que monsieur puisse profiter du RAP. Est-ce que cette transaction est correcte? Monsieur a-t-il vraiment droit au RAP?
– Vicky
intention de ces amoureux est
d’acheter
une
propriété
ensemble et d’aller y vivre
ensemble. Le fait que monsieur
emprunte seul et que madame soit
garante semble déguiser l’inadmissibilité au RAP de monsieur. Mais,
pour avoir une réponse claire à cette
question, monsieur doit passer le test
de l’ADRC à cet effet.
L‘
du fisc, ils ne sont pas des conjoints!
Pour être considérés comme des
conjoints, ils doivent vivre ensemble
depuis au moins un an ou avoir un
enfant né de leur union. Il faut faire
vite si monsieur veut se prévaloir du
RAP. Il semble admissible jusqu’au
mois de mars prochain.
Mais pourquoi veut-il tant se prévaloir du RAP? Il ne faut pas négliger
Êtes-vous considéré comme l’acheteur d’une première habitation?
QUESTION
OUI
NON
Avez-vous été propriétaire d’une habitation que vous
occupiez comme lieu principal de résidence durant la
période commençant le 1er janvier de la quatrième année
avant l’année du retrait et se terminant 31 jours avant la
date du retrait [de vos REER]?
Vous n’êtes pas
considéré comme
l’acheteur d’une
première habitation.
Passez à la question
suivante.
Avez-vous un époux ou un conjoint de fait?
Passez à la question
suivante.
Vous êtes considéré
comme l’acheteur
d’une première habitation.
Votre époux ou conjoint de fait a-t-il été propriétaire d’une
habitation qu’il occupait durant la période commençant le
1er janvier de la quatrième année avant l’année de retrait
et se terminant 31 jours avant la date du retrait [de vos
REER],et que vous occupiez avec lui alors que vous viviez
ensemble comme époux ou conjoints de fait?
Vous n’êtes pas
considéré comme
l’acheteur d’une
première habitation.
Vous êtes considéré
comme l’acheteur d’une
première habitation.
PHOTO : BONO
Source : ADRC, Régime d’accession à la propriété (RC4135)
À première vue, à cause de sa
conjointe, il semble ne pas remplir les
conditions. Mais voyons voir… Ils
vivent ensemble depuis avril 2003
dans le condo de madame : aux yeux
qu’emprunter des fonds à même ses
REER peut mettre en péril un projet
de retraite. Et madame, n’a-t-elle pas
envie de se protéger? Génial! on lui
propose d’être responsable de la dette
OBJECTIF CONSEILLER
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sans avoir un actif en contrepartie.
Comme ils vivent en union de fait, ils
ne sont donc pas protégés par le patrimoine familial.
De plus, s’ils décident qu’ils iront
vivre ensemble dans la nouvelle maison et que madame louera son condo,
celle-ci devra signaler le changement
d’usage de sa propriété aux différents
ministères, sans quoi elle sera présumée avoir disposé de son condo à la
juste valeur marchande et l’avoir
racheté au même moment.
Aussi, même s’ils ne sont pas
mariés, une seule résidence (la maison ou le condo) pourra dorénavant
valoir aux propriétaires une exemption de résidence principale au
moment de la vente.
Vous avez bien fait de douter de la
transaction. Avant de vouloir tenter à
tout prix d’utiliser le RAP, il serait
important de mettre vos clients en
garde et d’analyser leur dossier en
considérant l’ensemble de leur situation. Le RAP comporte certains
avantages mais aussi plusieurs inconvénients qui sont trop souvent négligés! Un autre bel exemple qui prouve
combien il est important d’analyser
un dossier sous plusieurs angles avant
d’émettre des recommandations.
Pour de plus amples informations
concernant le RAP, consultez le guide
RC4135 Régime d’accession à la propriété (RAP) – retraits effectués après
le 31 décembre 2001 sur le site
OC
www.adrc.gc.ca.
Annie Boivin est fiscaliste et
planificatrice financière. Michel
Lavoie est fiscaliste, CA et planificateur financier.