Le Matin Lancement Statimmo Maroc03/11/2014

SPÉCIAL IMMOBILIER
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Lundi 3 novembre 2014
Statimmo Maroc
Un groupement pour accompagner
l’immobilier d’entreprise
Dans le but d’améliorer la lisibilité du marché de
l’immobilier d’entreprise pour les utilisateurs et
les investisseurs, un groupement d’intérêt économique (GIE), intitulé «Statimmo Maroc», a été
créé cette année. Fruit d’un partenariat entre
quatre sociétés de conseil en immobilier d’entreprise : Carré Immobilier, CBRE, Colliers et JLL,
«Statimmo Maroc» vise à apporter plus de transparence au marché de l’immobilier d’entreprise à
Casablanca.
C
aractérisé par le manque
de visibilité quant à l’offre
et la demande, ce marché a connu un développement
notable ces dernières années.
Cependant, les statistiques sur
ce marché sont encore méconnues. La création de «Statimmo
Maroc» vient donc mettre en
lumière ce secteur prometteur.
Cette nouvelle structure mettra
à disposition des investisseurs
et des utilisateurs des indicateurs fiables et homogènes sur
les transactions à l’échelle du
grand Casablanca et sur l’investissement dans ce marché.
En effet, à l’occasion du lancement du groupement «Statimmo
Maroc», il a été annoncé que ce
dernier commencera à publier
un rapport trimestriel sur les
marchés de bureaux et logistique
(acquisition et location), ainsi
qu’un deuxième rapport annuel
concernant le marché de l’inves-
tissement. Dans ce sens, le groupement a invité l’ensemble des
acteurs dans ce secteur à contribuer au niveau de la communication des données en rapport
avec l’immobilier d’entreprise,
de manière à pouvoir disposer
de trois bases de données regroupant les bureaux, la logistique et
l’investissement. L’objectif étant
d’amener à une meilleure appréhension du marché pour les différents acteurs : groupements d’intérêt économique, utilisateurs,
promoteurs, institutionnels, propriétaires…
La rencontre a été marquée par la
présentation d’indicateurs recueillis
au cours de l’année dernière, notamment en ce qui concerne la
demande placée de bureaux, estimée à 38.006 m² au sein de la
ville de Casablanca, dont 5.815
m² en acquisition et 32.191 m²
en location, avec un loyer moyen
de 136 DH/m²/mois HT/HC.
En 2013, la demande placée de bureaux a été estimée à 38.006 m2 au niveau de la ville de Casablanca.
Au niveau des transactions, «Statimmo Maroc» a dévoilé que 58
transactions ont été recensées à
Casablanca au cours de l’année
2013, contre 47 transactions recensées jusqu’au troisième trimestre de cette année. Quant à la
Entretien avec Fabrice Léger, CEO de JLL & président de Statimmo Maroc
«Nous avons voulu améliorer la lisibilité
des marchés immobiliers»
Le Matin : Quelle est la situation du marché de l’immobilier d’entreprise actuellement ?
Fabrice Léger : Ce qui caractérise
notre marché de l’immobilier
d’entreprise, c’est avant tout sa
jeunesse. Comme tout jeune, il
se cherche, est très dynamique,
opportuniste mais aussi parfois
brouillon. Ce marché est en voie
de professionnalisation, de structuration et la naissance de Statimmo Maroc en est l’un des piliers. Ce Gie Statimmo Maroc a
été créé par les quatre principales
sociétés de Conseil en immobilier d’entreprise présents à Casablanca dont JLL qui en assure la
présidence.
Nous sommes partis du constat
commun que nous faisions depuis quelques années : le manque
de transparence. Nous avons
donc voulu améliorer la lisibilité
des marchés immobiliers pour
que les utilisateurs et les investisseurs soient mieux informés et
qu’ils puissent arbitrer et prendre
des décisions en toute connaissance de cause.
Où se situent les grandes
concentrations de ce type
d’immobilier ?
Pour étudier ce grand marché des
bureaux à Casablanca, il nous
fallait en localiser les principaux
quartiers. Nous avons donc redécoupé la ville et avons qualifié
plusieurs secteurs bien délimités
où se sont développés des marchés
bien particuliers : par exemple
La Corniche où se trouvent de
nombreux immeubles neufs, le
CVH (centre-ville historique) où
sont principalement concentrés
des immeubles de seconde main
ne répondant pas forcément aux
standards internationaux. Il y a
également le secteur Entrée de
ville (plus communément appelé
Sidi Maarouf) où ont été développés les premiers actifs tertiaires de la capitale économique
du Royaume il y a une dizaine
d’années.
Ce secteur est aujourd’hui en
suroffre et les entreprises le quittent à cause d’une urbanisation
anarchique, d’une circulation
automobile encombrée et d’un
manque de services et de stationnement. Il y a encore le QCA
(quartier central des affaires) délimité par les boulevards Abdellatif Ben Kaddour, Zerktouni,
Abdelmoumen et Ghandi où
sont regroupées les grandes institutions financières. Enfin, il y
a Casa nearshore, un marché à
❝ Le Maroc, en général,
et Casablanca, en particulier, se positionnent
comme un «Hub» pour
les entreprises internationales souhaitant
s’implanter en Afrique.
Ce message est non
seulement fort mais
également crédible. ❞
part entière, ou Ain Sebba qui
regroupe les entreprises liées à
l’industrie. Donc des parcs immobiliers bien différents et souvent d’âges et de qualités très
différents.
Comment s’explique cette
hausse au niveau de la demande
d’immobilier d’entreprise ?
Le Maroc, en général, et Casablanca, en particulier, se positionnent comme un «Hub» pour
les entreprises internationales
souhaitant entrer en Afrique. Ce
message est non seulement fort
mais également crédible.
Ainsi, les sociétés étrangères nous
contactent régulièrement pour
les assister dans cette première
implantation et Casablanca est
très souvent le choix n°1 de nos
interlocuteurs. Il y a également
partie logistique, le rapport signale
que la demande placée d’entrepôts
au cours de 2013 s’est élevée à
50.813 m², dont 31.915 m² en
location et 18.898 m² en acquisition, avec un prix d’achat moyen
de 4.286 DH/m² HD et un loyer
moyen estimé à 46 DH/m²/mois
HT/HC. Il est à noter que cette
initiative a pour ambition d’apporter une analyse de marché
exhaustive à travers une collaboration entre les quatre cabinets,
dans une approche évolutive ba-
Logement locatif
Pour une stabilité et une transparence
du rapport contractuel
La location immobilière reste tiraillée entre
le recul de l’offre et l’accroissement de la demande.
Le secteur patauge actuellement dans l’anarchie.
Et pour cause, un cadrage juridique désuet.
Ainsi, la refonte du cadre législatif s’avère-t-elle
plus que jamais nécessaire.
L
Fabrice Léger.
un autre phénomène intéressant :
il s’agit cette fois des entreprises
déjà présentes à Casablanca.
Elles savent désormais qu’un
immeuble bien conçu constitue
un facteur de productivité et de
communication.
Aujourd’hui, préalablement à la
décision d’un déménagement,
d’une relocalisation ou d’un réaménagement, le directeur RH
est consulté au même titre que le
directeur financier. L’immobilier
devient un outil de management.
Il doit de plus être évolutif. Ainsi,
nous avons récemment noté la
relocalisation de certains grands
groupes vers des immeubles répondant aux standards internationaux.
Avec cette hausse, les promoteurs sont-ils prêts à suivre ?
Les promoteurs sont de vrais professionnels de l’immobilier qui
façonnent la ville et l’organisent
pour le bien-être des citadins. Ils
sont au contact du marché et savent être à l’écoute de ce qui se
passe.
Preuve en est la nouvelle norme
Iltizam (logement) qui marque
là encore la professionnalisation
d’un pan de ce métier. La Fédération nationale des promoteurs
immobiliers (FNPI) est très active et nous ne doutons pas qu’elle
travaillera bientôt aux standards
de construction des immeubles
tertiaires. ❚
Propos recueillis
par M.S.
sée sur de nombreux outils pour
retracer l’évolution du marché.
Pour apporter plus d’éclaircissementsà ce sujet, nous avons
contacté Fabrice Léger, CEO de
JLL & président de Statimmo
Maroc. ❚ Mohamed Sellam
e Conseil de gouvernement
réuni en août 2012 avait
adopté le projet de loi 6712 régissant les rapports contractuels entre bailleurs et locataires
des locaux à usage d’habitation
ou professionnel. Ce texte vise à
pallier les dysfonctionnements qui
plombent le secteur du logement
locatif. Il s’agit, en fait, de la régression frappante de l’offre locative face à une demande de plus
en plus accrue, surtout dans les
grandes agglomérations. Une véritable stagnation qui porte atteinte
au droit au logement décent, en
particulier, pour les couches sociales qui ne sont pas en mesure
d’accéder à la propriété. Une stagnation également due à la cherté
des prix des loyers pratiqués, laissés à l’appréciation des bailleurs,
souvent subjective.
Selon les professionnels du secteur,
la régression de l’offre s’explique par
l’hésitation des promoteurs immobiliers et des propriétaires. Ceux-ci
ne sont plus tentés par la location
immobilière. Motif évoqué : ils
doivent attendre plusieurs années
pour rentabiliser leurs investissements immobiliers. À cela s’ajoutent les litiges locatifs qui peuvent
avoir lieu entre les deux parties. En
somme, le manque de confiance
vient aggraver la situation. Ainsi, le
projet de loi régissant les rapports
entre bailleur et locataire a pour
objectif de promouvoir la relation
entre les deux parties prenantes,
en rétablissant un équilibre entre
les droits et obligations des cocontractants. L’idée est d’assurer une
stabilité et une transparence du
rapport contractuel.
Sur un autre chapitre, Nabil
Benabdellah, ministre de l’Habitat,
a indiqué que «le projet de loi ambitionne d’unifier et de rassembler
intérêts du locataire au détriment
de ceux du bailleur. Pour pallier
ce dysfonctionnement, le nouveau
texte a instauré un équilibre entre
les engagements des deux parties
au contrat de bail.
Du côté du bailleur, le projet prévoit
l’établissement d’un état des lieux.
l’ensemble des textes juridiques ré- Ce dernier doit être constaté par
glementant le marché locatif». Car, un écrit daté et signé du bailleur et
aujourd’hui, une bonne partie des du locataire. Il doit comporter une
dispositions juridiques régissant le description détaillée et précise du
contrat de bail se trouvent inadap- local loué avec la proscription des
tées au contexte socio-économique mentions du type «bon état» ou
et sont éparpillées entre plusieurs «état moyen». À défaut d’établislégislations, entre autres le Dahir sement d’un état des lieux par les
portant contrat et obligations et parties, le locataire est censé avoir
l a l o i 0 7- 03
reçu le local en
relative à la rébon état d’usage
❝ La régression de
vision du mons la signal’offre s’explique par dè
tant du loyer.
ture du contrat
P i r e e n c o r e , l’hésitation des promo- de bail. Si le
ces dispositions teurs immobiliers et des bailleur refuse
sont pa r fois
dresser l’état
propriétaires. Ceux-ci ne de
contradictoires
d e s l ie u x , i l
sont plus tentés par la devra apporter
et floues favorisant, ainsi, une location immobilière. ❞ la preuve que
ambigüité juriles dégradations
dique. Techniqu’il invoque en
quement, le texte s’appliquera aux fin de bail sont dues aux fautes du
baux des locaux à usage d’habita- locataire. Toujours sur le volet des
tion ou professionnel, meublés ou obligations du bailleur, ce dernier
non, ainsi que leurs dépendances sera désormais tenu de garantir au
qui ne relèvent pas d’une législa- locataire la remise des lieux avec la
tion particulière. Quant aux ap- jouissance totale et paisible du local
ports de la nouvelle législation, ils loué et doit le garantir des défauts
s’articulent notamment autour du de nature à y faire obstacle hormis
contrat de bail. Désormais, il sera ceux qui auraient fait l’objet d’un
établi par écrit et précisera l’iden- accord exprès. Du côté du locatité des deux parties au contrat, la taire, le nouveau texte de loi a égadurée du bail, le montant du loyer. lement innové sur ce volet. Outre
Afin de limiter les litiges afférents à le paiement du loyer et les charges
l’exploitation des dépendances du locatives qui lui incombent au
bien loué (garage, cour, cave), le terme du contrat ou en vertu de la
projet de loi stipule que le contrat législation en la matière, le locataire
de bail devra désigner les dépen- est tenu de restituer les locaux dès
dances des locaux loués et leur des- que le contrat de bail est terminé.
tination ainsi que les équipements S’il continue à les occuper, il doit
d’usage privatif dont le locataire verser une indemnité, dite «d’occua la jouissance exclusive. Il s’agit pation» fixée désormais par le tride l’une des nouveautés de cette bunal. Il doit également répondre
nouvelle loi. Le texte a également de tout dommage constaté survenu
innové quant aux engagements du à l’immeuble. Cette mesure tend à
bailleur et du locataire. En effet, la clarifier la procédure relative à la
législation en vigueur a été toujours détermination de l’indemnité ou
pointée du doigt par les proprié- la valeur du dommage. ❚
taires. Pour cause, elle protège les
Soumaya Bencherki