Les cas particuliers examinés par la Commission relative à la

❙ Décryptages ❙ Copropriété
Conseil syndical
Les cas particuliers examinés
par la Commission relative
à la copropriété
Après avoir refondu sa recommandation n° 13 relative au conseil syndical en général, la Commission
relative à la copropriété a émis une recommandation 13 bis (en date du 5 janvier 2011) s’attachant plus
particulièrement aux cas particuliers suivants : syndicats secondaires, procédure d’alerte, copropriétés
en difficulté, unions de syndicats, résidences-services et syndicats coopératifs. En voici le résumé.
Après avoir rappelé les dispositions légales et réglementaires applicables à la représentation du ou des syndicats secondaires au conseil syndical du syndicat
principal (article 27 de la loi du 10 juillet
1965 et 22 et 24 du décret du 17 mars
1967), la Commission recommande :
❙ de tenir compte des dispositions fixant
impérativement les modalités de représentation du ou des syndicats secondaires au sein du conseil syndical du syndicat principal (chaque syndicat secondaire
dispose de plein droit d’un siège au moins
à ce conseil, voire plus en proportion de
l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire) ;
❙ de veiller à ce que la désignation des
copropriétaires appelés à représenter le
ou les syndicats secondaires au sein du
conseil syndical du syndicat principal soit
faite de manière à prévenir les conflits
d’intérêts entre le syndicat principal et le
ou les syndicats secondaires, et à ce qu’un
même copropriétaire ne représente pas
plusieurs syndicats secondaires ;
❙ d’organiser, autant que faire se peut, une
relation entre le conseil syndical du syndicat principal et le ou les conseils syndicaux du ou des syndicats secondaires,
notamment par des réunions communes
de l’ensemble de ces conseils syndicaux
ou, si l’on préfère, entre leurs présidents,
ou en constituant des commissions de
travail spécialisées pour assurer une
coordination au cas où des problèmes se
24 - Le Propriétaire immobilier - Mai 2011
❙❙La Commission recommande
l’organisation de réunions communes à
l’ensemble
des conseils
syndicaux
s’il existe
un ou
plusieurs
syndicats
secondaires.
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Existence d’un ou plusieurs
syndicats secondaires
poseraient de façon identique entre les
différents syndicats, l’une de ces possibilités n’excluant pas les autres ;
❙ de transmettre copie des procès-verbaux du conseil syndical du syndicat
principal par le président de ce conseil
syndical aux syndic(s) et président(s)
du ou des conseils syndicaux du ou des
syndicats secondaires, à charge pour le
président d’en informer le conseil syndical du syndicat secondaire.
Difficultés des syndicats
de copropriétaires
❙ Prévention des difficultés :
la procédure d’alerte
La loi Boutin du 25 mars 2009 a institué une procédure d’alerte lorsque les
impayés atteignent à la date de clôture
de l’exercice 25 % des sommes exigibles
(articles 29-1-A et 29-1-B de la loi du
10 juillet 1965 et 61-2 à 61-12 du décret
du 17 mars 1967). Le syndic doit informer le conseil syndical de cette situation et saisir sur requête le président
du tribunal de grande instance d’une
demande de désignation d’un mandataire ad hoc (la Commission relative à
la copropriété a apporté plusieurs précisions sur la nomination de ce mandataire dans sa recommandation n° 26). En
cas de défaillance du syndic, la demande
peut être faite par des copropriétaires
représentant au moins 15 % des voix du
syndicat. Le mandataire ad hoc désigné
dispose d’un délai de trois mois renouvelable pour adresser son rapport au président du TGI, le greffe du tribunal devant
alors envoyer ce document au syndic et
au conseil syndical, notamment.
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour
de la prochaine assemblée générale les
projets de résolution nécessaires à la
mise en œuvre de ce rapport.
❙ La Commission encourage une participation active du conseil syndical
dans la mise en œuvre de cette procédure, en recommandant notamment au
syndic d’informer immédiatement que
le seuil de 25 % d’impayés est atteint,
non seulement le président du conseil
syndical, mais aussi tous les membres de
ce conseil, allant au-delà de l’obligation
légale ne prévoyant que la communication au président du conseil syndical. Le
président du conseil syndical, au besoin
sur relance du syndic, est invité à réunir
rapidement le conseil afin d’examiner la
situation, puis, à communiquer à chacun
des membres le rapport du mandataire
ad hoc dès réception. Si le syndic n’avertit pas dans les plus brefs délais les copropriétaires que le seuil de 25 % d’impayés
est atteint, le conseil syndical doit procéder à cette information et examiner
avec les copropriétaires l’opportunité de
la saisine en référé par 15 % des voix du
syndicat et rechercher les pièces à joindre à l’assignation. Dans la mesure où le
président du TGI peut, avant de statuer,
entendre tout membre du conseil syndical, la Commission recommande au syndic de joindre à sa requête en nomination d’un mandataire ad hoc la liste des
membres du conseil, ceux-ci devant, de
leur côté, assister à la réunion destinée
à examiner la situation afin de préparer
efficacement cette audition.
Il est également recommandé aux membres du conseil syndical d’assister le
mandataire ad hoc dans les actions de
médiation et de négociation qu’il envi-
sagera de mener et d’organiser avec le
syndic une réunion pour la mise en œuvre du rapport.
❙ Traitement des difficultés : la procédure d’administration provisoire
En vertu de l’article 29-1 de la loi de 1965,
un administrateur provisoire peut être
nommé par le président du TGI quand
l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que le syndicat
est dans l’impossibilité de pourvoir à la
conservation de l’immeuble. À la différence de l’administrateur ad hoc (voir
plus haut), l’administrateur provisoire
dispose des pouvoirs du syndic et de
tout ou partie de ceux de l’assemblée
générale et du conseil syndical.
Le président du TGI pouvant entendre
le président du conseil syndical avant de
désigner un administrateur provisoire,
la Commission recommande au président du conseil syndical de sollici- ▸▸▸
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ter cette audition pour exposer ses observations sur la situation du syndicat
et sur l’état de l’immeuble, ainsi que les
démarches qu’il a effectuées, et de préparer cette audition avec tous les membres du conseil syndical. Elle recommande également au conseil syndical que sa
consultation par le syndic aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur
provisoire soit consignée par écrit pour
qu’elle soit remise au président du tribunal de grande instance saisi.
L’administrateur provisoire, sauf dans
le cas où il a reçu tous les pouvoirs du
conseil syndical, est notamment invité à
se préoccuper de l’existence d’un conseil
dès sa désignation afin de travailler de
concert avec lui et à recueillir l’avis du
conseil syndical lorsqu’il est obligatoire.
Il doit également assurer la désignation
des membres du conseil syndical lorsque leur mandat vient à expiration.
L’administrateur provisoire est tenu de
déposer son prérapport et son rapport
au secrétariat-greffe du tribunal qui
doit en adresser copie au président du
conseil syndical. À défaut, celui-ci doit
veiller à les réclamer et à demander à
l’administrateur provisoire, s’il ne le fait
pas, de convoquer le conseil syndical
afin de donner son avis sur les suites à
donner à la remise de son prérapport.
Unions de syndicats de copropriétaires
Lorsqu’un syndicat des copropriétaires
est membre d’une union de syndicats,
le syndic est tenu de soumettre, préalablement pour avis à l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat
concerné ou, le cas échéant, en fonction de l’urgence ou si elles relèvent de
la gestion courante, au conseil syndical,
les questions portées à l’ordre du jour de
l’assemblée générale de l’union. La Commission recommande au conseil syndical saisi sur ces questions par le syndic
à défaut de l’assemblée générale des copropriétaires, d’émettre un avis écrit.
En ce qui concerne la constitution, les
missions et le fonctionnement du conseil
de l’union, elle renvoie plus généralement à sa recommandation n° 13, tout
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❙ Décryptages ❙ Copropriété
en rappelant que le président du conseil
de l’union n’a pas les prérogatives du président du conseil syndical en matière de
convocation de l’assemblée générale, de
transmission des archives et de modalités d’information du conseil de l’union.
Résidences-services
La gestion des services spécifiques (restauration, surveillance, aide, loisirs…)
fournis aux occupants des résidencesservices peut être assurée par le conseil
syndical sur délégation de l’assemblée
générale ou bien être confiée à un tiers.
Dans ce deuxième cas, le conseil syndical doit obligatoirement donner son avis
sur le projet de convention de services
qui sera signée avec ce tiers, avis qui sera
joint à la convocation de l’assemblée appelée à se prononcer sur celui-ci.
Le rôle du conseil syndical étant accru
dans les copropriétés fournissant des
services spécifiques, son institution
est obligatoire, ce que la Commission
recommande au syndic de rappeler à
l’assemblée générale des résidences-services. Le syndic est invité, par ailleurs,
à faciliter la mission de surveillance du
conseil syndical et à exécuter les décisions prise par le conseil syndical dans
❙❙Dans les
syndicats
de forme
coopérative, le
conseil syndical joue
un rôle
particulièrement important.
le cadre de la délégation de gestion des
services consentie par l’assemblée.
Lorsqu’une action en suppression ou
suspension de services est introduite,
le juge peut entendre le président du
conseil syndical. Il est conseillé à celui-ci
de préparer son audition et, lorsqu’il y
a délégation de services, d’organiser des
réunions pour la prise de décision.
La Commission recommande également au conseil syndical qui a reçu délégation de gestion de services de prendre ses décisions à la majorité simple,
sauf stipulation contraire du règlement
de copropriété et de consigner ses décisions sur un procès-verbal signé par les
membres présents.
Syndicats coopératifs
Dans les syndicats de forme coopérative,
le conseil syndical, dont la constitution
est impérative, joue un rôle particulièrement important. Le syndic, qui exerce
de plein droit les fonctions de président
du conseil syndical, est élu parmi les
membres de ce conseil et choisi parmi
ceux-ci. Un vice-président, qui supplée
le syndic en cas d’empêchement de celui-ci, peut également être élu.
C’est pourquoi, la Commission recommande, en cas de transformation du
syndicat des copropriétaires en syndicat
de forme coopérative :
❙ de réfléchir sur l’opportunité de recomposer le conseil syndical en raison
de sa mission et du nouveau mode de
gestion ;
❙ que l’assemblée générale veille à ce que
soit déterminée la majorité nécessaire à
l’élection ou à la révocation du syndic
ou du vice-président ;
❙ que le conseil syndical se réunisse
immédiatement après l’assemblée générale adoptant la forme coopérative,
afin d’élire le syndic ainsi qu’un vice-président, pour éviter toute discontinuité
dans la représentation du syndicat ;
❙ au conseil syndical, pour l’accomplissement de sa mission d’avis et de conseil, de
faire appel si nécessaire à un technicien ;
❙ que le conseil syndical ne puisse pas
déléguer un de ses membres pour remplacer le syndic.