Le prix de l`immobilier d`habitation sur le long terme

Transcription

LE PRIX DE
L’IMMOBILIER
D’HABITATION
SUR LE LONG TERME
Cours - Immobilier – 2016 - ENPC.
J. Friggit (CGEDD). Les points de vue exprimés n’engagent que le conférencier.
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-2015-a1048.html
1
Organisation
•Choix d’aborder de nombreux aspects, à charge pour
l’auditoire de se reporter aux supports
•Choix d’inclure de nombreuses diapositives, dont beaucoup
seront sautées lorsqu’elles ne sont pas indispensables mais
constitueront un « fond de dossier »
•Les supports sont téléchargeables sur
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html
–Notes générales plus ou moins longues
–Articles sur des aspects particuliers
–Valeurs numériques et sources des séries longues
–Actualisations mensuelles
–Présentations (dont celle-ci)
–Possibilité d’abonnement aux publipostages qui annoncent les actualisations
–Twitter: @PrixImmoCgedd
•Les résultats extraits de l’enquête logement 2013 sont provisoires
2
PLAN
1. Prix des logements depuis 1200
2. Loyers et revenus depuis 1970
3. Placement en logement et autres placements depuis
1840
4. Quelques propriétés du prix des logements
5. L'envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis
sa lévitation
5.1. n'ont été causées que marginalement par des facteurs non financiers
5.2. résultent d’une interaction avec l'environnement financier et économique
6. Prospective
7. Conclusion
3
Indices
logementsà àParis
Paris
Indicesdu
duprix
prix des
des logements
depuis 1200
depuis
1200
10
Indices du prix des logements à Paris depuis 1200
Monnaie constante, base 2000=1 Record du monde
à notre connaissance
Deux guerres
mondiales
Contrôles
des loyers
Inflation
1
1200
1300
1400
1500
1600
1700
1800
1900
2000
1348
Peste noire
0,1
0,01
1356
1346 PoiCrécy t iers
14201415 1436
Azin- Paris
court anglais
1337-1453
Guerre de 100 ans
Division
par 4
Pente +0,6% par an
en moyenne sur 800 ans
Peu de signification
Division
par 15
Centre de Paris 1200-1790
Centre de Paris 1790-1850 avant ajustement pour obsolescence
Peste noire: diminution de la
population de 30 à 50%
coïncidant avec une baisse du
prix des logements d’environ
75% (soit environ 2 fois plus).
Paris "valeur-refuge"
contre les troubles
en Ile-de-France?
Paris 1840-2015 avant ajustement pour obsolescence
Paris 1840-2015 après ajustement pour obsolescence
0,001
Source: CGEDD d’après d’Avenel, Duon, INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/doc/house-price-index-Paris-and-others-secular_cle7fed11.doc et http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/evolution-prix-immobilier-friggit_cle0c611b.pdf
4
Le “trou” de 1914-1965
10
Indices du prix des logements en France et à Paris
Monnaie constante, base 2000=1
France
Paris
1
1800
1850
Défaite
de 1870
Guerre
de Crimée
1853-56
Sortie
des
contrôles
des
loyers
Contrôles
des loyers
+ inflation
1900
1914
1948
1950
1930-35
« valeur
refuge »
hors des 1940-44
actions « Valeur
refuge »
contre
l’inflation
1965
2000
0,1
Deux «bosses»
au fond du
«trou»
«Trou»
0,01
1840-1914
1914-1965
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII).
1965-2011
5
Le “trou” de 1914-1965 (détail)
1,5
Indice du prix des logements
Indice des loyers (*)
Indices du prix des logements et des loyers à Paris
en monnaie constante, base 1914=1
1
1840
Guerre
de Crimée
1853-56
Inflation
des prix à la
consommation
supérieure à
celle du prix
des logements
1860
Défaite
de 1870
Hausse
des taux
d'intérêt
causée par
le traité de
Francfort
Sortie des
contrôles
des loyers
Contrôle des
loyers + inflation
1914
1880
1900
1920
1935
Décret
Laval
1930-35
1948
1940
"Valeur
refuge"
1940-44
hors des
"Valeur
actions
refuge"
1965
1960
1980
contre
l'inflation
0,5
(*) Avant 1900, loyers des "ménages ouvriers"
Deux bosses au fond du "trou"
0
"TROU"
1840-1914
1914-1965
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII).
Depuis
1965
6
DE QUOI PARLE-T-ON?
Attention aux « effets qualité » ou « effets de structure »!
3
Revenu disponible par ménage(valeur moyenne stock)
Indice du prix des logements anciens en France (indice flux)
Dépense de logement par ménage (valeur moyenne stock)
Indice des loyers (indice stock)
Indice du coût de la construction (indice flux)
3,24
2,85
Monnaie constante, base 1965=1
2
1,66
1,45
1
1,02
0
1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
Source: CGEDD d’après INSEE et bases notariales
7
Exemple d’effet de structure (1): surface
Nb de personnes
par logement
Surface par logement, nombre de personnes par logement
et surface par personne
Surface
100
90
87
85
90
89
92
5,0
91
4,5
83
79
80
70
4,0
73
Surface par logement (m²)
70
3,5
Surface par personne (m²)
3,1
Nombre de personnes par logement (échelle de droite)
2,9
60
2,8
2,7
2,6
2,5
2,5
2,4
50
2,3
3,0
2,5
2,3
40
2,0
40
30
31
34
33
40
38
36
1,5
28
20
23
1,0
25
10
0
1970
0,5
1980
Source: CGEDD d’après enquêtes logement
1990
2000
2010
0,0
2020
Millésime de l’enquête logement
8
Exemple d’effet de structure (2): confort
* Les ménages à bas revenu ont été les grands gagnants de l’augmentation du confort des
logements: exemple du % de logements locatifs privés équipés d’un WC intérieur.
* Dans le même temps, le loyer des locataires à bas revenu a augmenté plus rapidement que
la moyenne: le resserrement de l’éventail des conforts s’est accompagné d’un resserrement de
l’éventail des loyers. Des analyses économétriques complexes sont nécessaires pour estimer
la part du resserrement de l’éventail des loyers qui est attribuable au resserrement de l’éventail
des conforts.
% des logements équipés d'un WC intérieur
Locataires du secteur privé, selon le quartile de revenu du locataire
100%
90%
1er quartile
80%
2e quartile
3e quartile
4e quartile
70%
Tous quartiles
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
9
Exemple d’effet de structure (3): durée d’occupation
* L’âge moyen des ménages à bas revenu a diminué, ce qui a entraîné une diminution de leur
durée d’occupation du logement, et donc, dans le cas des locataires du parc privé, une
augmentation de leur loyer.
* Comme dans le cas précédent, des analyses économétriques complexes sont nécessaires
pour estimer la part du resserrement de l’éventail des loyers qui est attribuable à ce
phénomène.
10
Durée d'occupation (années)
9
1er quartile
2e quartile
8
3e quartile
4e quartile
Tous quartiles
7
6
5
4
3
2
1
0
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
10
Stabilité sur 1965-2000 puis envolée puis
« stabilité » de l’indice du prix des logements
anciens rapporté au revenu par ménage
2
1,9
France, base 1965=1
1,8
1,7
1,6
8 ans de quasi « stabilité »
rapporté au revenu par ménage
Exception
française
Indice du prix des logements anciens rapporté au
revenu disponible par ménage, base 1965=1
1,5
7 ans
d’envolée
1,4
1,3
35 ans de stabilité
1,2
1,1
1
Tunnel
0,9
0,8
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE.
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
11
Comparaison internationale
- France, Etats-Unis et Royaume-Uni: des tendances longues similaires sur 1965-2000
- Diversité des évolutions selon le pays
2
Comparaison internationale:
indice du prix des logements
rapporté au revenu disponible par ménage, base 2000=1
France
Etats-Unis (FHFA)
Etats-Unis (S&P/C-S)
Royaume-Uni (DCLG)
Royaume-Uni (Halifax)
Allemagne (Destatis)
Allemagne (Gewos)
Espagne
Pays-Bas
Aux 0,9
1,5
1,1
1
0,9
0,5
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, FHFA, R.Shiller, US Bureau of Economic Analysis, Census Bureau,
UK DCLG, UK National Statistics, Halifax
12
Différenciation géographique
2,7
2,6
France
Paris
Ile-de-France
Province
2,5
2,4
rapporté au revenu disponible par ménage
2,3
2,2
2,38
(Paris,
T3 15)
Différenciation Paris / Ile-de-France / province
Base 1965=1
2,1
1,98
(Ile-de-Fr.,
T3 15)
2
1,9
1,8
Exception par rapport
aux régularités tendancielles
= « crise »
NB: le dénominateur des quatre ratios est le revenu
disponible par ménage sur l'ensemble de la France
1,67
(France,
T3 15)
1,7
1,6
1,55
(Province,
T3 15)
1,5
1,4
1,3
1,2
1,1
Tunnel
1
0,9
0,8
0,7
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
13
La crise de 1987-1995 a été très localisée
et, en Ile-de-France, centrée sur Paris
1,9
Prix des logements rapporté au
1,8 revenu disponible par ménage
1,7
Départt 75
Départt 77
Départt 78
Départt 91
Départt 92
Départt 93
Départt 94
Départt 95
France
Ile-de-France
Province
(de l'ensemble des ménages français)
Base 1985 = 1
1,6
1,5
1,4
1,3
1,2
1,1
Indicateur
de crise
0,5
1
0,9
1980
Source: CGEDD d’après bases de données notariales et INSEE
1985
1990
1995
2000
14
2000-2010: hétérogénéité de la croissance
du prix des logements selon le département
Les extrêmes (croissance de 2000 à 2010 de l’indice du prix des logts anciens):
•Les 3 plus petits accroissements: Territoire de Belfort: +59%; Haut-Rhin: +64%,
Moselle +70%
•Les 3 plus grand accroissements: Bouches-du-Rhône, Paris, Alpes-Maritimes:
(à égalité) +138%
•(France: + 107%)
(Source: indices Notaires-INSEE et Perval)
De 2000 à 2010, croissance d’autant plus élevée que:
-Plus forte croissance du revenu par mén. (élasticité ~ 1)
-Moindre croissance du chômage
-Moindre construction de logts (élasticité ~ -1 ou -2)
-Plus forte croissance de la population (élasticité ~ 1 ou 2)
-Plus de résidences secondaires
Par
-Plus de résidences principales locatives privées
statut
-Moins de résidences princip. occupées par le propriétaire
-Résultats non robustes par rapport à la période étudiée
Détails dans la note:
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/difference-variation-prix-immobilier-par-departement_cle76a2da.pdf
Indice du prix
des logements
anciens 2010
en base 2000=1
Variation totale
1,056 à 1,381 (30)
0,906 à 1,056 (32)
0,587 à 0,906 (32)
15
2000-2010: la différenciation par département de la construction nette de la croissance
démographique « explique » la moitié de la différenciation de la variation du prix des
logements rapporté au revenu par ménage (mais beaucoup moins sur 1994-2010: résultat
non robuste) … mais la pente de la droite de régression n’est que de ~ -1 ou -2
75
06 34
83
Variation annuelle
moyenne du prix des
logements rapporté au
revenu par ménage
93
13
69
6%
66
94
04
31
92
5%
30
84
05
07
95
Provence
Méditerranée
Paris et Petite Couronne
4%
11 33
48
09
43
59
64
26
Variation annuelle du prix des logements
en fonction de la
variation annuelle du nombre de logements
nette de la croissance démographique
2000-2010
15
03
62
23
17 63
76
16
44
01
91
85 46
74 77
81 02
61 58
82
24
60
47 36
14
28
65
18
37
27 12 10
71
08
5055
89
78
86
22
45
56 29
21
6741
72
87
53
51
49
39
70
54
35
79
73
38
42
80 40
32
19
25
3%
(Variations
logarithmiques)
52
Elasticité
~ -2
57
88
y = -1,61x + 0,05
68
R2 = 0,45
90
Variation annuelle du nombre de logements,
nette de la variation annuelle moyenne de la population
Nord-est
-0,5%
2%
0,0%
Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE, Perval, INSEE, SOeS et Filocom
0,5%
1,0%
1,5%
16
2000-2010: 4 variables « expliquent » 75% de la
différenciation par département de la croissance
du prix des logements (mais pas sur 1994-2000…: pb de la robustesse)
8%
7%
6%
5%
68
13 06 83
66
05 34
75
1148
30
93 04
69 33
6432 84 31
09
9473
59 2326 07
17
74
40
43
15 92
38
4285 1995 82
46
0162
44
12
81
802476
65
16 03
47
14
36
61 58 02
7756
22
10
50
71
28 89
63
9137
60
52
29
18
27 21
41
8679
4553 08 78
51
87
5567
4935
39 70 72
2554
57
88
90
4%
Valeur observée en fonction de la
valeur prévue par la régression
sur 2000-2010 par rapport aux variations:
•
du revenu,
•
du parc,
•
de la population,
•
du taux de chômage
R²=0,75
3%
2%
1%
0%
0%
1%
2%
3%
Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE, Perval, INSEE, Filocom
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
17
2000-2010: les prix ont davantage augmenté
dans les départements dont le parc contient le moins de
résidences principales occupées par le propriétaire
Variation annuelle moyenne du logarithme du prix des logements rapporté au revenu par ménage
2000-2010
en fonction du % de résidences principales occupées par le propriétaire en 2005
5,5%
93
5,0%
06
66
75
05
48
34
83
11
13
33
69
30
04
94
4,5%
09
73
92
4,0%
3,5%
74
Reste vrai même si on tient compte
des différences de croissance:
-du revenu par ménage,
-de la population
-et du nombre de logements
14
3,0%
2,5%
Si l’on compare les différents pays,
c’est plutôt l’inverse.
Comme quoi le problème n’est pas simple.
84
31
64
59
95
26
40
42 07
62 85
23
80 32
38
43
15
1719
91
76
46 03
44 1681 77
82
01
24 47
5812
36
02
65
6361
56
22 60
5218
37
28 29
45
10
41
27
71
89
78
08 8621
50
55
87 67
57
79
54
53
35
51
49 72
y = -0,09x + 0,08
68
88
70
39
R2 = 0,42
25
2,0%
90
1,5%
25%
30%
35%
Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE, Perval et Filocom
40%
45%
50%
55%
60%
18
2000-2010: dans un département donné, les prix ont davantage augmenté
pour les types de logements et nombres de pièces qui comprennent le
moins de résidences principales occupées par le propriétaire
40%
Ecart par rapport à la m oyenne du
départem ent
de la croissance du prix35%
2010/2000
91,1
14,2
77,1
69,1
95,1
30%
93,1
91,2
94,1
Ecart par rapport à la moyenne du département
de la croissance du prix 2010 / 2000
en fonction de
l'écart par rapport à la moyenne du département
du % de résidences principales occupées par le propriétaire,
63,3
par type de bien et nombre de pièces
25%
84,3
59,2
91,3
50,2 34,2
95,3
37,2
63,2
31,4
80,228,249,2
DEP, nb de pièces
92,1 06,1
76,1
33,4 77,4 20% 34,4
93,5
33,1
13,2
45,2
85,2
44,2 95,4 91,4
57,3
62,2
57,535,2 59,3
33,2
34,1
92,2
27,2
78,2
60,2
94,2
13,1
33,286,293,3 15%
31,3
27,3
34,3
59,2
34,2
64,1
40,3
61,2
76,2
83,3
33,3
91,5
22,2
54,1 25,1
06,3
56,4
77,5
67,1
06,269,3
10%
21,2
42,4
67,3
93,4
76,5
21,1
13,3
50,3
83,2
31,2
76,2
30,4
67,2
44,4
44,1
45,2
38,3
95,5
57,4
40,4
60,3
59,4
33,3
72,3
59,3
45,3
Mini 300 enreg.
59,478,3
42,3 24,2
42,4
14,3 83,4
39,4
41,3
76,3
56,276,4 94,3 80,3
13,4
17,1 56,2
06,5
54,306,4
68,4
21,377,2
89,2
42,3
63,4
74,1 68,2
78,3
14,2 38,2
69,4
45,3
44,2
78,4
25,377,4
5% 86,377,3
22,3
64,491,2
28,4
75,2
75,141,2
26,3 92,364,5
21,3
42,2 54,3 14,3
94,4
29,3
14,1
51,4
11,2
35,4
64,2
68,4
Ecart par rapport à la
62,4
01,4 37,514,4
38,4
67,4 73,3
83,2
17,3
29,4
25,4 59,5
89,3
40,5 57,6
94,5
44,3
71,3
29,4
60,4
m oyenne du départem ent
76,4
35,364,3
37,4 44,3 38,3
91,3
74,471,4
61,4
73,1 51,3
24,6
78,5 50,4
30,5 31,5 73,4 du % de résidences principales
0%
35,5
28,5 84,6 54,442,5
24,4
35,2
95,3
27,4
54,5
35,1 38,1
77,5
63,5
89,5
45,5
69,5
80,4
60,5
63,6
27,5
51,5
67,5
53,4
74,2
51,6
72,4
95,4
-60%
-50% 29,2 -40%
-30%
-20% 54,4 85,3
-10%
0%
10%
20% 83,4 30%
40%
91,4
78,4
983,5
1,5
59,5
occupées
par le propriétaire
67,6
29,2
75,313,524,5
72,533,476,5 54,5
25,6 34,4
74,3
01,4
38,5
88,3
93,2
71,6
74,5
60,6
93,3
13,2
45,4
95,5
62,5
92,4
73,2
35,4
33,5
47,5
64,506,531,6
62,1
86,5 94,3
44,4
25,5 89,4 79,5
86,6
-5%
76,6
59,6
78,5
73,5
71,5
74,6
94,4
01,5
74,5
13,373,4 22,5
49,6 33,6
80,5
22,441,4
51,4
29,6
93,4
26,6
77,6
61,5
y = -0,26x + 0,02
27,6
62,6
85,5
50,5
57,1
89,6
25,5
61,6
18,6 29,5
95,675,4 44,5
83,5
94,5
63,2
63,3
13,4
38,5
06,3
2
21,6
06,4
34,5
37,6
50,692,5
93,5 34,5
64,6
35,5
-10%
56,4
78,6
= 0,36
R
85,6
9
2,5
56,5
92,4
06,2
28,6
38,6
69,3
13,5
56,6
72,6 44,6
33,5
68,1
18,5
06,6 35,6
63,5
83,6
73,5
41,6 22,6
92,6
13,6
69,4
-15%
34,6
73,6
94,6
69,6
63,1
Reste vrai si on expurge par régression
-20%
75,5
des différences entre départements de
78,1
31,1
95,2 69,2
93,2
77,3
Appartements
Maisons
-70%
-25%
11,6
Source: CGEDD d’après bases notariales et Filocom
-30%
l’effet
croissance du revenu par ménage, de la
construction et de la croissance
démographique
19
Idem pour la seule Ile-de-France, par arrondissement
9103,1
70%à la
Ecart par rapport
moyenne de l'arrondisst
de la croissance du prix
60%
2010/2000
9401,1
9102,2
9301,1
7701,2
9203,1
9302,2
9201,1
9103,2
7803,1
9503,2
9202,1
9402,1
7803,2
9502,2
9501,3
7519,1
7701,3 9503,3
9403,2
7702,3 9301,2
9401,2
9302,3
9103,3
9102,3
9502,3
9201,2
9202,2
9203,2
9502,4
7804,1
-60%
-50%
-40%
50%
Ecart par rapport à la moyenne de l'arrondissement
de la croissance du prix 2010 / 2000
en fonction de
l'écart par rapport à la moyenne de l'arrondissement
du % de résidences principales occupées par le propriétaire,
par type de bien et nombre de pièces
40%
9503,4
Mini 300 enreg.
7519,27701,4
30%
DEP arron, nb de pièces
9102,4
9103,4
7518,2
9401,3
7511,2
9301,3
20%
9302,4
Appartements
Maisons
AP et MA
7511,1
7804,2
9402,2
7803,3
7520,1
7518,1
Ecart par rapport à la
7512,2
7803,4 9301,4
7517,2
7516,17512,1
moyenne
de l'arrondisst
9201,3 9202,3
7520,2
9402,3
9402,4
10%
7517,1
7701,3
7513,1
7514,1
du
%
de
résidences
principales
7514,2
7701,4
7515,1
9403,3
7702,4
7510,2
9401,49103,3
7516,2
occupées par le propriétaire
7802,4
9503,4
9203,3 9102,3
9201,4
7801,4
9403,4
7516,3
7803,57519,3 9503,5
7701,5
0%
7702,5
7513,2
9102,5
7515,2
7702,6
7804,3
7804,4
9103,4
-30%
-20%
-10%
0%
10% 9102,4
20%
30%
40%
9103,5
9302,3
7802,59502,4
7520,3
9302,4
7801,5
7804,5
9202,4 9103,6
-10%
9503,6
7803,4 9502,5
7802,6
9302,5 9301,3
7514,3
7513,3
7518,3
9401,4
9102,6
7511,3
7701,6
9502,6
7512,3
9203,4
9401,5
7516,4
7517,3
7803,5
7515,3
9203,5
9302,6
7510,1
7803,6
9402,5
7801,6
-20%
9301,4
7704,6
9202,5
7516,5
y = -0,98x + 0,09
9301,5
R2 = 0,75
-30%
9402,6
9202,6
9301,6
9401,6
-40%
7515,4
Source: CGEDD d’après bases notariales et Filocom
-50%
20
Depuis 2002: inversion de la
différenciation appartements / maisons
La différenciation appartement / maison reflète en partie la différenciation logt locatif / logt occupé par le propriétaire
Par rapport aux maisons,
les appartements se sont:
•valorisés de 1950 à 1965
1,3
1,25
Indice du prix des appartements
rapporté à
l'indice du prix des maisons
Base T4 2000=1
1,2
Ile-de-France hors Paris
Province
(sortie des contrôles des loyers, qui
1,15
avaient davantage touché les appartements que les maisons)
•dévalorisés de 1965 à 2000
1,1
(et paupérisés)
•valorisés depuis 2001
(tout en continuant de se
paupériser…=> pas durable)
1,05
1
0,95
Source: CGEDD d’après bases notariales et indices Notaires-INSEE.
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
21
1/1
2000-2010: inversion de la différenciation
appartements / maisons: différenciation géographique
1,6
Indice du prix des appartements
rapporté à l'indice du prix des maisons,
par département, base 2000=1
1,5
01
09
17
26
34
42
50
58
66
74
82
90
1,4
1,3
02
10
18
27
35
43
51
59
67
75
83
91
03
11
19
28
36
44
52
60
68
76
84
92
04
12
21
29
37
45
53
61
69
77
85
93
05
13
22
30
38
46
54
62
70
78
86
94
06
14
23
31
39
47
55
63
71
79
87
95
07
15
24
32
40
48
56
64
72
80
88
France
08
16
25
33
41
49
57
65
73
81
89
47
déptts
plutôt
gros
et
urbains
1,2
1,1
1
47
déptts
plutôt
petits
et
ruraux
0,9
0,8
1994
1995
1996
1997
1998
1999
Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE et Perval.
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
22
Depuis 2000: prix du neuf et prix de l’ancien
•Le prix moyen du neuf a moins augmenté que l’indice (et le prix moyen) de l’ancien
•Pour aller plus loin il est indispensable mais difficile de faire la part des effets de
structure donc de comparer indices du neuf et indices de l’ancien à qualité constante
•Depuis janvier 2013 l’INSEE publie un indice du prix des logements neufs (vendus par
les promoteurs) mais il n’est pas totalement comparable avec l’indice Notaires-INSEE du
prix des logements anciens (méthode, périmètre) et débute en 2006
250
200
Comparaison
des indices Notaires-INSEE de l'ancien
et des prix moyens par m² ECLN du neuf
Base T4 2000 = 100
120
Comparaison
de l'indice Notaires-INSEE de l'ancien
et de l'indice INSEE du neuf
Base T1 2010 = 100
110
100
150
90
80
100
70
50
Prix de vente appartements ECLN en euros par m² base T4 2000
Indice Notaires-INSEE du
prix des logements anciens
60
Indice INSEE du prix des
logements neufs (achetés à
des promoteurs)
Indice Notaires-INSEE appartements base T4 2000
Prix de vente maisons ECLN en euros par lot base T4 2000
Indice Notaires-INSEE maisons base T4 2000
0
déc-80
50
40
déc-85
déc-90
déc-95
déc-00
Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE et ECLN
déc-05
déc-10
déc-15 déc-95
déc-00
déc-05
déc-10
déc-15
23
VOLUMES
24
Depuis 2000: relative stabilité puis baisse du nombre de
logements anciens vendus,
hausse temporaire du nombre de logements neufs construits
NB: il se vend trois fois plus de logements anciens qu’il ne se
construit de logements neufs hors HLM
900 000
800 000
Ventes de logements ANCIENS
et construction de logements NEUFS
700 000
Nombre de logements anciens vendus
Nombre de logements neufs commencés (*)
792 000
Nov. 2015
Accroissement annuel du nombre de ménages
600 000
Cumuls sur 12 mois. (*) Hors DOM avant 2000
500 000
Changement de
série en 2000
400 000
351 000
Nov. 2015
300 000
200 000
Hausse temporaire de la construction en 20042007
Pas de surconstruction massive en France
(contrairement à d’autres pays: Espagne, Irlande)
100 000
0
1/1 1950
1/1 1960
1/1 1970
1/1 1980
1/1 1990
Source: CGEDD d’après CGDD/SOeS(Sitadel et Existan), DGFiP (MEDOC et Fidji), bases notariales, compte du logement, Insee
1/1 2000
1/1 2010
1/1 2020
25
Depuis 2006: interruption de la croissance tendancielle de la
« vitesse de rotation » du parc ancien
3,5%
Vitesse de rotation du parc de logements
détenu par des personnes physiques
et sa "tendance longue"
NB: la vitesse de rotation est environ
- deux fois plus élevée au Royaume-Uni et aux Etats-Unis,
- et environ deux fois moindre en Allemagne
3,0%
2,5%
Lecture: en 1999, 3,04%
des logements détenus
par
des
personnes
physiques ont été vendus.
2,0%
Vitesse de rotation observée
Vitesse de rotation rétropolée
''Tendance longue''
1,5%
NB: la vitesse de rotation est le nombre de transactions de logements anciens divisé par le nombre de
logements détenus par des particuliers (les logements détenus par des personnes morales publiques ou
privées étant rarement vendus, il paraît préférable de les exclure du ratio). Avant 1992, le nombre de
transactions de logements anciens n'est connu que par une rétropolation approximative.
1,0%
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
Source: CGEDD d’après CGDD/SOeS(Existan), DGFiP (MEDOC et Fidji), bases notariales, compte du logement
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
26
Diminution de la proportion de
primoacheteurs parmi les ménages qui
achètent leur résidence principale
Part des primoacheteurs parmi les ménages ayant
acheté leur résidence principale dans l'ancien au
cours des 4 dernières années
Selon le millésime de l'enquête logement
2002
2006
2013
Enquête logement
1999-2002 2003-2006 2010-2013
Période approx.
France
56%
51%
48%
Dont Ile-de-France
58%
52%
48%
Dont province
55%
50%
48%
Source: CGEDD d’après enquêtes logement (provisoire pour 2013)
Diminution
27
Légère reprise, puis stabilisation à partir de
2009, du % de propriétaires occupants
60%
% de ménages propriétaires de leur résidence principale
France métropolitaine
Selon les enquêtes logement
55%
Stabilité de 2009 à 2011
Puis diminution de 0,1 %
de 2011 à 2013
soit, hors effets de structure,
une diminution de 0,2% à 0,3%
Selon Filocom
Selon le Compte du logement
(série en cours de révision)
50%
NB: les champs des trois sources ne sont pas identiques
Tendance: +0,4% par an pendant 30 ans
Dont depuis 2000 la moitié soit 0,2% par effet de structure,
les ménages âgés, davantage propriétaires que les ménages jeunes,
étant de plus en plus nombreux
45%
40%
Les départements où le prix des logements a le plus augmenté sont ceux où
la proportion de ménages propriétaires de leur logement a le moins augmenté
(source: http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/difference-variation-prix-immobilier-par-departement_cle76a2da.pdf)
35%
1950
1960
1970
Source: CGEDD d’après ENL (INSEE), Filocom et Compte du logement (SOeS)
1980
1990
2000
2010
2020
28
La qualité du stock de logement ne s’est pas améliorée
plus rapidement depuis 2000 que précédemment
100%
Divers indicateurs de qualité des logements
90%
80%
% des logements disposant d'un WC intérieur
70%
% des logements disposant d'une baignoire ou d'une
douche
% des logements disposant d'eau courante
60%
% des logements disposant d'eau chaude
% des logements disposant d'un chauffage central ou
électrique
% des logements en surpeuplement
50%
% des logements en surpeuplement accentué
40%
% des logements qui sont des appartements sans
ascenseur à un étage >=4
% des ménages considérant leurs conditions de logement
très satisfaisantes, satisfaisantes, ou acceptables
% des ménages considérant leurs conditions de logement
très satisfaisantes ou satisfaisantes
30%
20%
10%
0%
1970
1980
1990
2000
2010
Source: CGEDD d’après enquêtes logement (INSEE),
29
Depuis 2000: envolée puis rechute du montant
des transactions immobilières rapporté au PIB
14%
12%
Montant total
des ventes immobilières
en % du produit intérieur brut
Ventes de biens de toute nature
(habitation et non habitation, ancien, neuf et terrains)
soumises aux droits de mutation. Cumul sur 12 mois.
Nov. 2015: 11,4%
1844
10%
1990
1853
1881
Nov. 2015: 8,8%
8%
1831
1980
Nov. 2015: 7,0%
6%
1848
1995
1871
1984
4%
Total
2%
Dont régime de droits de mutation actuel de
droit commun et régimes antécédents
Dont logements anciens
A
b
0% 1/1
1800
Source: CGEDD d’après DGFiP, INSEE et Toutain
i
1948
1/1
1850
1/1
1900
1915
1/1
1950
1/1
2000
1/1
2050
30
Depuis 2000: croissance puis soubresauts
de l’assiette des droits de mutation
Milliards
d'euros
Assiettes cumulées sur 12 mois, France entière
Mutations taxées au taux de droit commun
Mutations taxées au taux dérogatoire
Inscriptions d'hypothèques
250
200
150
100
50
Source:
CGEDD
d’après
DGFiP
0
1971
1997
jan 2000
jan 2005
jan 2010
jan 2015
31
Depuis 2000: différenciation géographique de la
croissance du montant des transactions
Croissance à novembre 2015 par rapport à la moyenne 1999-2001 du montant des
transactions taxées au taux de droit commun, tous types de biens confondus
(contient environ 80% de logements anciens)
Les deux extrêmes
de 2000 à 2015, hors DOM:
•Min: Nièvre: +33%,
•Max: Gironde: +165%
•(France entière: +100%)
Source: CGEDD d’après DGFiP
32
Synthèse: fin 2015, par rapport à leur tendance longue respective,
- le prix des transactions est très élevé,
- le nombre de transactions est faible,
- le montant total des transactions est légèrement élevé
- l’indice Insee des loyers est au même niveau qu’en 1973
1,9
1,8
1,7
1,6
1,5
1,4
Synthèse: indice du prix des logements anciens,
montant total et nombre des ventes de logements anciens,
et indice des loyers
rapportés à leur tendance longue respective
Indice du prix des logements anciens
Auxtunnel 1
Montant total des ventes de logements anciens
Auxtunnel 1
Nombre de ventes de logements anciens
Auxtunnel 1
Indice des loyers
Prix
Rapportés à
leur tendance
longue
respective
Montant
total
des ventes
1,3
1,2
1,1
Loyers
1
0,9
Nombre
de ventes
0,8
0,7
0,6
0,5
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
Source: CGEDD d’après DGFiP, bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
33
PLAN
1840
sa lévitation
6. Prospective
7. Conclusion
34
2.1. Problèmes de mesure
2.2. Ratio loyer / revenu: une contradiction apparente
2.3. Revenu: pourquoi les locataires se paupérisent-ils
par rapport à l’ensemble des ménages?
2.4. Loyer: pourquoi le loyer moyen augmente-t-il plus
rapidement que l’indice INSEE des loyers?
2.5. Loyer et revenu en comptabilité nationale
35
Loyer = prix du service
•
Loyer = prix du service, par opposition au prix
du bien
•
Une difficulté particulière
La structure des ménages locataires a évolué par rapport à celle de l’ensemble
des ménages. De même la structure du parc locatif a évolué par rapport à
celle de l’ensemble de parc. Cela complique l’analyse.
36
De combien les loyers augmentent-ils?
4 mesures différentes sur le parc privé,
L’origine des écarts reste à préciser
•
Indices INSEE des loyers (pèse pour 6% dans l’indice des prix à la consommation dont
4% pour le parc privé)
•
loyers par m² OLAP.
•
Agrégats enquêtes logement.
De 1996 à 2006, sur le parc privé: indice
INSEE: +23%, loyer moyen ENL: +32%, loyer moyen net d’effets qualité (y-c. effets
localisation P. Briant): +28% soit 4% de plus que les 23%, soit en 10 ans une
divergence de 4% ou encore 0,4% par an. Nb: les enquêtes logement sont utilisées
pour mesurer l’amélioration ou la détérioration des conditions de logement des
ménages (taux d’effort, etc.)
•
Agrégats Clameur.
Loyers du parc privé de 2000 à 2010: indice INSEE: +29%,
Clameur: +34%, soit en 10 ans une divergence de 4% ou encore 0,4% par an (plus faible
, voire nulle, sur la période récente). Peut s’expliquer par divers facteurs (Clameur=relocation,
couverture géographique non exhaustive, problème de la prise en compte des
effets qualité)
•
Conséquence = grande confusion dans les discours et dans
les esprits
De T1 2001 à T1 2011, agglo. parisienne, secteur libre,
en monnaie constante: indice Insee: +11%, loyer/m² OLAP: +22% soit deux fois
plus, ou 1% par an de plus
37
Les indices de loyers sont
beaucoup moins différenciés que les indices de prix
2
Indices des loyers
rapportés au revenu disponible par ménage
Base 2000=1
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
Allemagne
Espagne
Pays-Bas
1,5
1
0,5
1965
1970
1975
Source: CGEDD d’après instituts statistiques nationaux
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
38
Depuis les années 1970 l’indice INSEE des loyers
est stable par rapport au revenu par ménage de
l’ensemble des ménages (locataires et
propriétaires)
•Contrairement à l’indice des prix de cession qui s’est envolé à partir de
2000: différence majeure
•En première approximation, la stabilité de l’indice des loyers par
rapport au revenu par ménage alors que l’indice des prix de cession
augmente comme le revenu par ménage (sauf depuis 2000) permet de
maintenir constant le rendement locatif (=loyer/revenu) (sauf depuis 2000)
Elle apparaît donc historiquement normale
•En deuxième approximation, il faudrait comparer l’indice des loyers à
un indice du prix de cession des logements locatifs, dont on ne dispose pas
(mais on sait que le prix des appartements a augmenté moins vite que celui
des maisons de 1965 à 2000, puis plus vite depuis 2000)
39
Différenciation selon le parc et le lieu
Depuis 1983, l’indice INSEE des loyers a augmenté presque autant:
- dans le parc social et dans le parc libre
- dans les divers types urbains
mais ce n’est pas le cas si on croise le type urbain et le type de parc social / libre
Variation des indices INSEE des loyers
Ecart par rapport à l’indice général
1983-2000 2000-2012 1983-2012
(17 ans)
(12 ans)
(29 ans)
Indice général
0%
0%
0%
Agglo parisienne
2%
3%
5%
Unités urbaines de 100 000 à 2 000 000 habitants
-1%
0%
-1%
Unités urbaines de 20 000 à 100 000 habitants
4%
-3%
-1%
Unités urbaines de moins de 20 000 habitants
-7%
-3%
-10%
Indice général sectoriel
-3%
0%
-3%
HLM
-4%
0%
-4%
Libre
-3%
0%
-2%
Source: INSEE
40
41
Comment réconcilier deux présentations
apparemment contradictoires du ratio loyer / revenu?
Depuis les années 1970
L’indice INSEE des loyers est
resté presque constant par
rapport au revenu par ménage de
l’ensemble
des
ménages
(locataires et propriétaires)…
NB: toutes ces données sur
les loyers proviennent de l’INSEE
…mais le poids du loyer dans le revenu
des locataires a plus que doublé
Loyer
en % du revenu des locataires
35%
30%
1,8
1,7
Indice du prix des logements et indice des loyers
rapportés au revenu par ménage
Ensemble de la France, base 2000=1
1,6
Indice du prix des logements anciens rapporté au
revenu disponible par ménage, base 2000=1
1,5
Indice des loyers de l'INSEE rapporté au revenu disponible
par ménage, base 2000=1
25%
Locat. d'un logt loué vide
20%
NB1: l’indice des loyers et l’indice des prix de cession n’ont pas le
même périmètre => biais => en divisant le premier par le second
on n’obtient pas un indice du rendement locatif brut.
NB2: le revenu par ménage qui figure au dénominateur est celui de
l’ensemble des ménages, qu’ils soient locataires ou propriétaires.
Le revenu des locataires augmente moins vite que celui de
l'ensemble des ménages.
NB3: nombreux effets de structure
1,4
1,3
1,2
(dont ni HLM ni loi de 48)
(dont HLM)
15%
(dont loi de 48)
Autre locataire
10%
Ensemble
1,1
1
5%
0,9
0%
0,8
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
Source: CGEDD d’après INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
Source: CGEDD d’après enquêtes logement (ENL) de l’INSEE
Numérateur
Indice des loyers
Loyer moyen
Dénominateur
Revenu par ménage moyen Revenu par ménage moyen
de l’ensemble des ménages des locataires
Le loyer moyen a davantage
augmenté que l’indice des loyers
Le revenu des locataires a moins
augmenté que celui des autres
ménages (paupérisation relative)
42
La paupérisation relative du parc locatif
est une tendance longue depuis 1970
Revenu en % du revenu de l'ensemble des ménages
140%
120%
Propriétaire
(dont non accédant)
100%
(dont accédant)
(dont HLM)
(dont loi de 48)
80%
Autre locataire
Fermier-métayer
Logé gratuitement
60%
40%
1960
1970
1980
1990
2000
2010
2020
Source: CGEDD d’après enquêtes logement. Cf. http://portail.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/cgedd/007987-01_rapport.pdf et
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/menage-logement-friggit_cle03e36d.pdf
43
44
Pourquoi les locataires se paupérisent-ils
par rapport à la moyenne des ménages?
•L’augmentation de la proportion de propriétaires
occupants n’explique qu’une partie de la
paupérisation des locataires
•Les locataires sont plus pauvres et plus jeunes que
la moyenne des ménages. C’est beaucoup moins
une paupérisation des pauvres qu’une paupérisation
(relative) des jeunes qui a causé la paupérisation des
locataires
45
La paupérisation relative du parc locatif
n’est due qu’en partie à l’augmentation de la
proportion de propriétaires occupants
(Rem: de janvier 2009 à janvier 2013 le % de propriétaires occupants a diminué, et pourtant le parc locatif a poursuivi sa
paupérisation – source: Filocom)
Répartition des ménages
par statut d'occupation, 1970-2006
100%
Propriétaire non accédant
L’augmentation du % de propriétaires
occupants n’a pas été accompagnée
d’une diminution équivalente du % de
locataires en raison de la diminution
du % de ménages logés gratuitement
et des catégories marginales
(fermiers-métayers)
Propriétaire accédant
Logé gratuitement
Fermier-métayer
Autre locataire (meublé)
90%
Locataire HLM
Locataire loi de 48
80%
Locataire d'un logement vide privé hors loi de 48
Propriétaires
70%
60%
Propriétaire accédant
50%
Logé gratuitement
Fermier-métayer
40%
Autre locataire (meublé)
Locataire HLM
30%
Locataire loi de 48
Locataires
20%
10%
0%
1970
Locataire d'un logement vide
privé hors loi de 48
1973
1978
1984
1988
1992
Source: CGEDD d’après enquêtes logement Millésime de l'enquête logement
1996
2002
2006
2013
46
Question Q1: Pourquoi les locataires se paupérisentils par rapport à la moyenne des ménages?
(En 2006) un ménage a une probabilité d’autant plus élevée d’être
locataire qu’il est pauvre (au sens de faible revenu) et jeune
Tranche
d'âge
20 à 30 ans
30 à 40 ans
40 à 50 ans
50 à 60 ans
60 à 70 ans
70 à 80 ans
80 à 90 ans
Tous âges
>65%
35% à 65%
20% à 35%
<20%
% de locataires par tranche d'âge et décile de revenu, 2006
Décile de revenu
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 Tous déciles
73% 81% 85% 79% 72% 76% 64% 53% 55% 37%
73%
76% 80% 82% 68% 58% 55% 43% 35% 27% 24%
50%
67% 67% 68% 61% 54% 36% 31% 21% 20% 12%
36%
63% 61% 56% 41% 36% 29% 25% 21% 15% 12%
31%
44% 50% 35% 28% 21% 16% 16% 8% 8% 9%
24%
39% 31% 26% 24% 19% 21% 10% 9% 5% 12%
23%
33% 31% 25% 23% 31% 13% 20% 27% 14% 14%
26%
58% 51% 52% 47% 43% 37% 32% 24% 19% 14%
38%
Source: CGEDD d’après enquêtes logement.
Cf. http://portail.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/cgedd/007987-01_rapport.pdf
47
Les pauvres sont surreprésentés parmi les locataires
en 1992 et en 2006 mais pas en 1970
45%
70%
% de locataires hors HLM selon le décile de revenu
% de locataires selon le décile de revenu
40%
60%
% loc hors HLM 1970
% loc hors HLM 1992
% loc 1970
% loc hors HLM 2006
% loc 1992
35%
% loc 2006
50%
30%
40%
25%
20%
30%
15%
20%
10%
10%
5%
0%
0%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
48
Rétrécissement de 1970 à 1988 puis élargissement modéré de
1988 à 2006 de l’éventail des revenus: => les pauvres ne se sont
pas paupérisés par rapport à la moyenne de 1970 à 2006 (mais se
sont un peu paupérisés de 1988 à 2006)
9
Rapport des limites interdéciles de revenu
selon le millésime de l'enquête logement
8
L9/L1
L8/L2
L7/L3
7
6
5
4
3
2
1
0
1970
1973
1978
1984
1988
1992
1996
2002
2006
2013
49
Les jeunes sont surreprésentés parmi les locataires
(déjà vrai en 1970)
90%
% des ménages qui sont locataires d'un logement loué vide ou non 60%
% des ménages qui sont locataires
d'un logement loué vide, hors HLM et loi de 48
80%
50%
70%
40%
60%
50%
30%
40%
20%
30%
20 à 29 ans
20 à 29 ans
30 à 39 ans
30 à 39 ans
40 à 49 ans
40 à 49 ans
50 à 59 ans
50 à 59 ans
60 à 69 ans
60 à 69 ans
70 à 79 ans
70 à 79 ans
80 à 89 ans
80 à 89 ans
90 à 99 ans
90 à 99 ans
Ensemble
Ensemble
20%
10%
10%
0%
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
0%
2020 1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020
50
Les jeunes se sont paupérisés par rapport à la moyenne
car nivellement des revenus entre les jeunes et les vieux (sauf 20-29 ans)
Revenu par ménage
Tranche
d'âge
20 à 29 ans
30 à 39 ans
40 à 49 ans
50 à 59 ans
60 à 69 ans
70 à 79 ans
80 à 89 ans
Tous âges
en % du revenu moyen
de l'ensemble des
ménages
Var. 70
1970 2013 -2013
102% 60% -41%
120% 101% -16%
129% 117% -10%
112% 121%
8%
75% 105% 41%
57% 86% 51%
53% 74% 40%
100% 100%
0%
Var. 1970
-2013 en
monnaie
constante
-9%
30%
39%
66%
117%
132%
115%
54%
Revenu par unité de
consommation
en % du revenu moyen
de l'ensemble des Var. 1970
ménages
-2013 en
Var. 70 monnaie
1970 2013 -2006 constante
116% 65% -44%
3%
110% 92% -16%
55%
109% 98% -10%
67%
107% 114%
6%
96%
86% 117% 36%
152%
76% 102% 34%
148%
73% 93% 27%
135%
100% 100%
0%
85%
Nombre d'unités
de consommation
moyen par
ménage
1970
1,72
2,14
2,31
2,01
1,59
1,36
1,30
1,88
2013
1,37
1,74
1,88
1,64
1,38
1,30
1,22
1,55
Var. 70
-2013
-20%
-19%
-19%
-19%
-13%
-4%
-6%
-18%
% du nombre de
ménages
1970
11%
18%
21%
16%
19%
12%
3%
100%
2013
9%
15%
18%
19%
17%
12%
7%
100%
Var. 70 2013
-2 pts
-3 pts
-2 pts
3 pts
-2 pts
0 pts
4 pts
0 pts
Echelle des UC = 1; 0,7; 0,5.
Source: CGEDD d’après enquêtes logement. http://portail.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/cgedd/007987-01_rapport.pdf , actualisé à 2013
Effets de l’augmentation des retraites, de la montée du chômage (plus forte pour les jeunes et qui ne touche
pas les retraités), d’un départ plus fréquent du foyer parental avant emploi stable, de l’allongement des
études, d’une mise en couple (permettant deux revenus) plus tardive, etc.
Illustration: selon la Conférence des Grandes Ecoles, de 2000 à 2013 la rémunération en sortie de Grande
Ecole a diminué de 15% (11% pour les ingénieurs) en € constants (http://www.cge.asso.fr/document/1273/enquete-insertionj-2013.pdf)
(mais
légère amélioration en 2014: http://intranet.cge.asso.fr/uploads/upload/2015-06-16_CP%20Enqu%C3%AAte%20insertion%202015.pdf)
51
La montée du chômage des jeunes, cause (parmi d’autres)
de la paupérisation relative des ménages jeunes
25%
20%
Taux de chômage par tranche d'âge
au sens du BIT, France métropolitaine
Ensemble
Moins de 25 ans
25 à 49 ans
50 ans et plus
15%
10%
5%
0%
déc-70
Source: INSEE
déc-75
déc-80
déc-85
déc-90
déc-95
déc-00
déc-05
déc-10
déc-15
52
« Les pauvres ont rajeuni »…
Âge moyen du chef de ménage (ans)
Décile de revenu En 1970 En 1992 En 2013 Varn 1970-2013
1er décile
66
43
37
-29
2e décile
58
46
42
-16
3e décile
47
43
48
2
4e décile
42
41
45
3
5e décile
41
42
46
5
6e décile
40
39
44
4
7e décile
39
38
46
7
8e décile
40
37
44
3
9e décile
40
38
43
3
10e décile
41
42
45
4
Tous déciles
45
41
44
-1
… ce qui par effet de structure a paupérisé les
locataires (plus jeunes que la moyenne)
53
Jeunes et vieux
En termes de revenu, de patrimoine et de logement,
les personnes âgées sont les grandes gagnantes…
•des 45 dernières années par le revenu
•et des 15 dernières années par les prix de cession des logements
-Leur revenu (par ménage et par UC) s’est rééquilibré par rapport à la moyenne
-Elles ne sont pas exposées à la concurrence des pays à bas salaires et au chômage
-Elles sont davantage propriétaires de leur résidence principale et donc immunisées contre les
hausses des prix d’achat et des loyers
-Elles sont les gagnantes de l’envolée du prix des logements depuis 2000 car elles sont
propriétaires (=> augmentation du patrimoine) et vendeuses nettes
-Elles vivent plus longtemps (et sont parties en retraite plus tôt)
… et les
jeunes sont les grands perdants
-Les phénomènes ci-dessus ont joué à leur détriment
-Ils bénéficient de moins en moins de HLM depuis 20 ans (16% des 20-25 ans habitent en HLM en 2011 contre 25% en
1995: la garantie de maintien dans les lieux joue contre eux et les occupants actuels des HLM en sortent moins souvent pour accéder à la propriété)
-Primo-accédants, ils ont été les perdants de l’envolée du prix des logements
-Ils héritent de leurs parents de plus en plus tard (actuellement vers 55 ans)
-Ils vont supporter l’augmentation de la dette qui a financé l’envolée du prix des logements (dette
des ménages) et une partie des retraites (dette publique)
54
Croissance des inégalités selon la tranche d’âge:
distinguer
inégalités de revenu et inégalités de patrimoine
La croissance des inégalités de revenu depuis 40 ans
-n’est pas d’origine immobilière
-mais a des conséquences immobilières (difficultés de logement des
jeunes)
La croissance des inégalités de patrimoine depuis 15 ans
-est principalement d’origine immobilière (revalorisation des
logements, qui sont possédés surtout par les vieux)
55
Augmentation de la proportion d’isolés , surtout dans le parc locatif
[l’augmentation de la proportion de ménages qui sont des familles monoparentales doit être
relativisée, surtout dans le parc privé]
Effectif en % du total
Isolé
Ménage
sans
Famille
enfants monoparentale
Autre
famille
Total
Nombre moyen
d'unités de
consommation
%
vertical
1970
Locataire
21%
26%
2%
Dont HLM
9%
19%
3%
Dont autre vide hors loi de 48
19%
26%
2%
30%
24%
Logé gratuitement
1%
Accédant à la propriété
4%
15%
3%
21%
37%
2%
Ensemble
19%
27%
2%
2006
Locataire
43%
23%
6%
Dont HLM
38%
20%
8%
44%
25%
5%
47%
24%
Logé gratuitement
2%
13%
21%
2%
33%
44%
1%
Ensemble
34%
30%
3%
Variation 1970-2006
Locataire
22 points -3 points
4 points
Dont HLM
29 points 2 points
5 points
Dont autre vide hors loi de 48 26 points -1 points
3 points
Logé gratuitement
17 points 1 points
1 points
10 points 6 points
-1 points
12 points 6 points
-1 points
Ensemble
15 points 3 points
1 points
Echelle des UC = 1; 0,7; 0,5
51%
70%
53%
45%
79%
40%
51%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
2,2
2,6
2,3
2,1
2,9
2,2
2,3
43%
10%
22%
11%
14%
31%
100%
28%
34%
25%
27%
64%
22%
33%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
1,7
1,8
1,6
1,6
2,3
1,7
1,8
39%
16%
21%
4%
19%
38%
100%
-23 points
-36 points
-28 points
-18 points
-15 points
-17 points
-19 points
0 points
0 points
0 points
0 points
0 points
0 points
0 points
-24%
-31%
-27%
-22%
-20%
-21%
-21%
-3 points
6 points
-1 points
-7 points
5 points
7 points
0 points
56
Evolution de la double activité par statut: différence HLM / autre locataire
Effectif en % du total
1970
Locataire
Dont HLM
Logé gratuitement
Ensemble
2006
Locataire
Dont HLM
Logé gratuitement
Ensemble
Variation 1970-2006
Locataire
Dont HLM
Logé gratuitement
Ensemble
Nombre d'actifs dans le ménage
1
2
3 et plus
0
Total
% vertical
20%
12%
18%
34%
5%
38%
25%
44%
47%
44%
35%
46%
29%
38%
29%
33%
30%
24%
39%
23%
28%
7%
8%
8%
7%
10%
10%
9%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
43%
10%
22%
11%
14%
31%
100%
26%
29%
23%
32%
5%
56%
33%
44%
43%
45%
38%
28%
21%
32%
27%
24%
30%
29%
61%
19%
31%
3%
4%
2%
1%
6%
4%
4%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
39%
16%
21%
4%
19%
38%
100%
7 points
17 points
5 points
-3 points
0 points
17 points
9 points
0 points
-4 points
1 points
3 points
-18 points
-8 points
-6 points
-2 points
-9 points
-1 points
5 points
23 points
-3 points
2 points
-4 points
-4 points
-5 points
-6 points
-5 points
-6 points
-5 points
0 points
0 points
0 points
0 points
0 points
0 points
0 points
-3 points
6 points
-1 points
-7 points
5 points
7 points
0 points
57
58
Pourquoi le loyer moyen des locataires augmente-t-il
plus rapidement que l’indice des loyers INSEE, alors que
leur revenu augmente moins que le revenu moyen? (1)
•Compétition entre deux effets: les effets qualité augmentent le loyer
par rapport à l’indice, la paupérisation du parc locatif devrait le diminuer
•Augmentation de la qualité intrinsèque
•la surface des logements locatifs est restée constante (mais le nombre de m² par personne a
augmenté de 60% en 36 ans)
59
La surface des logements locatifs
est restée constante depuis 1978…
160
Surface moyenne par logement
(m²)
140
120
100
Propriétaire
(dont accédant)
80
(dont HLM)
(dont loi de 48)
60
Autre locataire
Fermier-métayer
Logé gratuitement
Ensemble
40
20
0
1970
1980
1990
2000
2010
2020
60
…mais la surface par personne des logements
locatifs a augmenté de 55% en 43 ans (alors que
le poids du loyer dans le revenu doublait)
60
Surface par personne
(m²)
50
40
Propriétaire
(dont accédant)
30
(dont HLM)
(dont loi de 48)
Autre locataire
20
Fermier-métayer
Logé gratuitement
Ensemble
10
0
1970
1980
1990
2000
2010
2020
61
•Augmentation de la qualité intrinsèque
•La surface est des logements locatifs est restée constante (mais le nombre de m² par personne a augmenté de 60%
en 36 ans)
•mais le confort s’est beaucoup amélioré, encore plus pour les locataires à faible revenu
•L’augmentation de la qualité intrinsèque est en partie subie et non choisie (surface /
personne, une partie de la réglementation technique)
•Autres effets qualité: selon P. Briand (INSEE), l’effet localisation a diminué de 2% les
loyers de 1996 à 2006 (les logements locatifs sont de moins en moins situés dans des
zones chères, en particulier de moins en moins en Ile-de-France)
•Le loyer moyen augmente plus rapidement que l’indice INSEE, on en déduit que la
détérioration de la localisation n’a pas suffi à compenser l’amélioration de la qualité
intrinsèque
•Mais on a vu les divergences entre différentes mesures de l’évolution des loyers =>
Importance d’identifier la cause de ces divergences pour interpréter la croissance des
loyers
62
•Effet des aides personnelles sur la croissance des loyers?
•Le montant des aides personnelles est presque constant depuis 1984 en % de la masse
des loyers (des ménages bénéficiaires ou non d’une aide personnelle)
Montant des aides personnelles en % du montant des loyers (des ménages
bénéficiaires ou non d’une aide personnelle) selon les enquêtes logement
(source: CGEDD d’après ENL – légèrement sous-estimé)
1973
9%
1978
12%
1984
17%
1988
16%
1992
17%
1996
19%
2002
19%
2006
19%
2013
19%
•Les aides personnelles au logement sont destinées à être une prestation « affectée » au
logement, et le sont dans les faits: l’augmentation des aides personnelles a coïncidé avec
une « suraugmentation » équivalente des loyers des locataires bénéficiaires (=ceux dont le revenu
est le plus bas).
•Cette « suraugmentation » des loyers résulte, dans des proportions à déterminer:
• d’une « suraugmentation » de la qualité
• et d’un effet inflationniste (=augmentation du loyer sans augmentation de la qualité),
•Un effet inflationniste est avéré dans le cas particulier du « bouclage », mais pour le reste
l’effet inflationniste des aides personnelles au logement demeure à estimer et rien
n’assure qu’il soit prononcé
•L’ « effet inflationniste » éventuel des aides personnelles, s’il est bien mesuré, influe sur la
croissance de l’indice (net des effets qualité), pas sur celle de la qualité
Cf. http://portail.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/cgedd/007987-01_rapport.pdf
63
Différenciation de la hausse des loyers du parc privé selon le revenu (1)
Sur le parc privé, le loyer des locataires à bas revenu a davantage
augmenté que celui de l’ensemble des locataires…
Loyer brut par m² rapporté à celui de l'ensemble des locataires
140%
130%
1er quartile
2e quartile
3e quartile
120%
4e quartile
Tous quartiles
110%
100%
90%
80%
70%
60%
1970
Source: CGEDD
d’après enquêtes logement
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
201564
… cette « suraugmentation » du loyer des ménages à bas revenu a
coïncidé avec une « suraugmentation » équivalente de leur aide
personnelle au logement…
300%
Aide au logement par m² rapportée à celle de l'ensemble des locataires
250%
1er quartile
2e quartile
3e quartile
200%
4e quartile
Tous quartiles
150%
100%
50%
0%
1970
Source: CGEDD
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
201565
… qui a ramené la croissance de leur loyer net d’aide personnelle
au même niveau que celle de l’ensemble des locataires… (illustre que
les aides personnelles au logement jouent bien le rôle de prestation « affectée » qui leur est assigné)
Loyer net par m² rapporté à celui de l'ensemble des locataires
140%
130%
120%
1er quartile
2e quartile
3e quartile
110%
4e quartile
Tous quartiles
100%
90%
80%
70%
60%
1970
Source: CGEDD
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
66
2015
… mais la « suraugmentation » du loyer des ménages à bas revenu a
coïncidé également avec une « suraugmentation » du confort de leurs
logements…
Les locataires à bas revenu ont été les grands gagnants de l’augmentation du confort des logements:
exemple du % de logements équipés du chauffage central ou électrique
% des logements avec chauffage central ou électrique
100%
90%
80%
70%
1er quartile
2e quartile
60%
3e quartile
4e quartile
50%
Tous quartiles
40%
30%
20%
10%
0%
Source: CGEDD
d’après enquêtes logement 1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
67
… une diminution de leur durée d’occupation (facteur de hausse du loyer)…
« Les pauvres ont rajeuni » => leur durée d’occupation a diminué => effet haussier sur leur loyer
10
Durée d'occupation (années)
9
1er quartile
2e quartile
8
3e quartile
4e quartile
Tous quartiles
7
6
5
4
3
2
1
0
1970
Source: CGEDD
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
201568
… et un rajeunissement plus prononcé du parc qu’ils occupent
Rajeunissement plus prononcé du parc occupé par le 1er quartile de revenu => effet haussier sur son loyer
% de logements construits avant 1949
100%
1er quartile
2e quartile
90%
3e quartile
4e quartile
80%
Tous quartiles
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1970
Source: CGEDD
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
69
2015
Le surcroît de hausse du loyer payé par les ménages du premier
quartile de revenu été financé par une fraction à déterminer de
l’augmentation de leur aide personnelle au logement
•La détermination de cette fraction est l’un des travaux à réaliser pour
estimer l’effet inflationniste des aides personnelles au logement.
•Elle n’a à ce jour été effectuée que dans le cas très particulier du
« bouclage » (cf. Laferrère et Leblanc puis Fack) et à la frontière des zones
2 et 3 (Grislain-Letrémy-Trevien, 2014, à confirmer).
•Difficulté de tenir compte les composantes de la qualité autres que le
confort, notamment la localisation
•Sur 2002-2013, les évolutions peuvent être différentes.
•Cf. note sur les aides personnelles sur
http://portail.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/cgedd/007987-01_rapport.pdf
70
En sens inverse: effet des loyers et des revenus sur la croissance
du coût des aides personnelles au logement
La divergence du loyer et du revenu des bénéficiaires (la croissance de leurs
taux d’effort bruts) est la principale cause de la soi-disant « « dérive » » des
aides personnelles au logement, i.e. la nécessité, pour que les taux d’effort nets
restent constants, que la croissance du coût total des aides soit supérieure à
celle du PIB:
Entre augmentation du coût des aides en % du PIB et augmentation du taux
d’effort net il faut choisir
« Equation fondamentale » des aides personnelles au logement
Var ( Atot )  1,5 *Var (TEFn )  1% / an  2,5 *Var ( L  C )  1,5 *Var ( R )
Variation du
coût des aides
Variation du
taux d’effort net
Variation du
nb de locataires
Variation du
loyer+charges
Variation du
revenu
NB: la paupérisation des locataires bénéficiaires des aides personnelles est encore plus prononcée que
celle de l’ensemble des locataires
=> La compréhension de l’évolution du ratio loyer / revenu des locataires est la principale clé de
la prospective budgétaire pour les aides personnelles (~18 milliards € en 2014) et pour l’ensemble
des transferts organisés par la collectivité en faveur du logement (~ 41 milliards € en 2013)
Source: http://portail.documentation.developpement-durable.gouv.fr/documents/cgedd/007987-01_rapport.pdf
71
La paupérisation des locataires est
au cœur de la problématique budgétaire
de la politique du logement
•Les ménages qui ont le plus de difficultés de logement sont sauf
exception ceux qui ne sont pas propriétaires, d’autant plus si leur
revenu est faible
•=>La politique du logement est une politique sociale ciblée sur les
locataires (et ceux qui ont du mal à le devenir)
•Or, relativement à l’ensemble des ménages, cette cible ne diminue pas
en effectif (% de locataires constant aux environs de 40% depuis 40 ans), et se paupérise
•A objectif (qualité de logement relative à celle des autres ménages) constant,
le coût d’une politique sociale ciblée sur une population dont
l’effectif ne diminue pas et qui se paupérise ne peut qu’augmenter
•A fortiori si on veut réduire les disparités de qualité de logement
•Exemple inverse: l’amélioration des revenus des personnes âgées
tend plutôt à diminuer le coût du « minimum vieillesse (« allocation de
solidarité aux personnes âgées »)
72
73
Une troisième approche: le poids de la dépense de logement
dans le budget des ménages selon la comptabilité nationale
Proximité du
L’énigme de la comparaison internationale
ratio
25%
Dépense de logement rapportée au revenu disponible des ménages
Comparaison France - Etats-Unis - Royaume-Uni - Allemagne
pour la France,
le Royaume-Uni
et l’Allemagne
20%
15%
10%
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
Allemagne
5%
0%
1920
1930
1940
Source : CGEDD d’après instituts statistiques nationaux.
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
74
Une quatrième approche: le poids des revenus locatifs nets des
ménages dans le revenu national
- le point de vue des ménages propriétaires (bailleurs mais aussi occupants)
- via la comptabilité nationale
- Cf. Piketty, actualisé (graphique 6.7. du « Capital au XXIème siècle »)
- Stabilisation à partir de 1997 à un niveau voisin de celui de 1900-14?
Cf. http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/la-part-du-revenu-du-capital-immobilier-des-a1798.html
12%
Graphique 6.7. de T. Piketty: part des loyers nets perçus par
les ménages dans le revenu national, France,
avant et après actualisation
Série utilisée par T. Piketty: selon les comptes nationaux 2008 en base 2000, extrapolés aux années 2009 et 2010
Série actualisée à partir des comptes nationaux 2012 en base 2005
Série actualisée à partir des comptes nationaux 2014 en base 2010
10%
8%
6%
4%
2%
L’ampleur de la
révision des revenus
locatifs de la base 2000
à la base 2005 des
comptes nationaux
témoigne du déficit de
connaissance des
loyers
0%
1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020
Source: CGEDD d’après comptes nationaux
75
PLAN
1840
sa lévitation
6. Prospective
7. Conclusion
76
Le logement comme placement
Le logement est un outil de production d’un service, le
service logement, mais aussi un actif qui procure
comme tout actif:
• un rendement total =
– un rendement en capital (=croissance du prix de cession)
– + un rendement annuel, le rendement locatif (=loyer net de charges / prix de
cession)
• et, en contrepartie, un risque:
– risque de prix (volatilités et autre mesures)
– autres composantes du risque
• appréciés différemment par les différents acteurs
L’investisseur compare le rendement et sa contrepartie
le risque de l’actif à ceux des autres actifs
77
3. Placement en logement et autres
placements depuis 1840
3.1. Monnaie
3.2. Or
3.3. Placements de taux
3.4. Actions
3.5. Logement
3.6. Comparaison des placements
78
Monnaie
• La monnaie est l’étalon auquel on compare les
autres actifs pour en mesurer le « prix ».
• C’est donc un actif particulier
• Sa « valeur » peut être mesurée par:
– la quantité de biens qu’elle permet d’acheter (indice
des prix à la consommation)
– la quantité d’autres monnaies qu’elle permet
d’acheter (taux de change)
79
Monnaie: inflation
60%
Taux d'inflation
annuel et lissé sur 10 ans
50%
Annuel
40%
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
Lissé sur 10 ans
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
30%
20%
10%
0%
1800
1850
1900
1950
2000
-10%
-20%
Source: CGEDD d’après (Chabert, 1949), (Lévy-Leboyer & Bourguignon, 1985), INSEE, Stats-USA, US Bureau of Labor, UK office of National Statistics
80
Monnaie: prix à la consommation
10
Indices des prix à la consommation
Base 2000=1
1
1800
1850
1900
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
1950
2000
0,1
0,01
0,001
0,0001
Source: CGEDD d’après (Chabert, 1949), (Lévy-Leboyer & Bourguignon, 1985), INSEE, Stats-USA, US Bureau of Labor, UK office of National Statistics
81
Monnaie: taux de change (1)
1000
Cours de la monnaie française contre le dollar américain et la livre britannique
Base 2000=1
100
10
Nombre de dollars américains par unité monétaire française
Nombre de livres britanniques par unité monétaire française
1
1800
1850
1900
1950
2000
0,1
Source: CGEDD d’après Banque de France, ECB, Bank of England, INSEE
82
Monnaie: taux de change (2)
10
Indices des prix à la consommation aux Etats-Unis et au Royaume-Uni
convertis en monnaie française
et rapportés à l'indice des prix à la consommation en France
Base 2000=1
1
1800
1850
1900
1950
2000
Indice des prix à la consommation aux Etats-Unis converti en monnaie française
et rapporté à l'indice des prix à la consommation en France
Indice des prix à la consommation au Royaume-Uni converti en monnaie française
et rapporté à l'indice des prix à la consommation en France
0,1
Source: CGEDD d’après Banque de France, ECB, Bank of England, INSEE
83
3.1. Monnaie
3.2. Or
3.4. Actions
3.5. Logement
84
100
Or: maintien du pouvoir d’achat sur
longue période, envolée 2000-2010
Cours de l'or en monnaie constante
base 2000=1
Prix de l'or en monnaie française constante
Prix de l'or en $ constants
Prix de l'or en £ constantes
10
1
1800
0,1
1850
1900
Source: CGEDD d’après INSEE, Banque de France, World Gold Council, (Officer, 2002).
1950
2000
85
3.1. Monnaie
3.2. Or
3.4. Actions
3.5. Logement
86
Placement à revenu fixe à court terme
Taux d’intérêt à court terme = inflation + 2% + larges fluctuations
20%
Taux d'intérêt à court terme
18%
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1800
1850
1900
1950
Source: CGEDD d’après (Chabert, 1949), Ixis, INSEE, (Homer & Sylla, 1998), US Historical Statistics, Federal Reserve, UK National Statistics
2000
87
Placement à revenu fixe à long terme
Taux d’intérêt à long terme = inflation + 3% + larges fluctuations
20%
Taux d'intérêt à long terme
18%
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
1800
1850
1900
1950
2000
Source: CGEDD d’après (Vaslin, 1999), (Loutchitch, 1930), Ixis, INSEE, (Homer & Sylla, 1998), US Historical Statistics, Federal Reserve, Bank of England
88
3.1. Monnaie
3.2. Or
3.4. Actions
3.5. Logement
89
Actions: un placement en actions a rapporté 6,6% plus
l’inflation (hors guerres catastrophiques) tendanciellement sur
deux siècles
1
Valeur d'un placement en actions
américaines, françaises et britanniques,
monnaie nationale constante,
dividendes réinvestis, base 2000=1
0,1
Série Arbulu-SGF-SBF250
0,01
Tunnel
Pente =+6,6% /an
0,001
y = 9E-58e 0,0653x
R2 = 0,9946
0,0001
0,00001
Tunnel
Pente =+6,6% /an
Actions américaines
Actions françaises
Actions britanniques
Tendance des actions américaines
(« Tunnel de Siegel »)
(« Constante de Siegel »)
0,000001
1800
1850
1900
1950
2000
Source: CGEDD d’après (Arbulu 1998), SGF, Euronext, (Chabert, 1949), (Lévy-Leboyer & Bourguignon, 1985), INSEE, (Schwert 1990), (Shiller 2000), S&P, STATUSA, US Bureau of Labor, (Dimson, Marsh & Staunton, 2001), UK Office of National Statistics
90
Valeur d’un placement en actions
rapportée à la tendance longue
1000
Valeur de placements en
actions américaines, françaises et britanniques
rapportée à la tendance longue des actions américaines
Actions françaises
Tunnel
100
10
2
Tunnel
1
0,5
Distribution
-bimodale (?)
-écart type légèrement (et de moins en moins) croissant
- platikurtique
0,1
1800
1850
1900
1950
2000
Source: CGEDD d’après (Arbulu 1998), SGF, Euronext, (Chabert, 1949), (Lévy-Leboyer & Bourguignon, 1985), INSEE, (Schwert 1990), (Shiller 2000), S&P, STAT-USA,
US Bureau of Labor, (Dimson, Marsh & Staunton, 2001), UK Office of National Statistics
91
Discussion, autres étalons pour les actions
• Discussion
– Plusieurs options pour l’indice des prix à la consommation au XIXe siècle aux
Etats-Unis , dividendes estimés avant 1871, etc. => débats sur la première
décimale de la constante de Siegel: 6,2%? 6,3%? 6,6%?
– Argument contre l’extrapolation dans le futur du « tunnel de Siegel »: la période
1800-2000 a constitué pour les Etats-Unis un « âge d’or » qui ne se reproduira
pas.
– Réponse: sans doute mais pendant le XIXème siècle, alors que la France
croissait moins vite que beaucoup de pays, le rendement des actions y était le
même qu’aux Etats-Unis.
• Autres étalons pour les actions
– Ratios prix / bénéfice (ex: PER lissé de Shiller) ou prix / dividende:
• Quel bénéfice ou dividende: passé (sur quelle durée)? futur (sur quelle durée,
estimé comment)?
• Si le ratio s’écarte de sa tendance longue, y retournera-t-il par le numérateur, par le
dénominateur, ou par les deux?
– Ratio bénéfices / PIB ou capitalisation / PIB USA: oui mais les entreprises sont
plus internationales => il faut comparer au PIB mondial et non américain?
(De 2000 à 2011, le PIB mondial a augmenté de 23% de plus que le PIB américain)
92
Quel étalon: « tunnel de Siegel » ou ratio prix / bénéfice (PER) passé lissé sur 10
ans de Shiller? Les deux étalons divergent depuis 2000
juil. 1825
100
90
80
70
60
50
déc. 1841
sept. 1881
nov. 1858
mars
1831
juil.
1914
nov.
1870
40
Valeur de placements en
actions françaises et américaines
rapportée à la tendance longue de Siegel
Valeurs fin de mois
30
mars
1848
mars avr.
1814 1815
20
janv.
1929
Actions françaises
janv.
1943
(PER ajusté sur 10 ans de Shiller / 15)
04
10
9
8
7
6
5
mai
1926
4
3
2
nov.
1802
1
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
déc.
1999
sept.
1939
1/1
1800
juin
1835
déc.
1852
juin
1965
sept.
1929
juin
1881
nov.
1916
févr.
1937
août
1987
Déc. 2015: 0,93
Déc. 2015: 0,75
déc.
1814
juin
1877
m ars
1842
oct. 1857
1/1
1850
1/1
1900
déc. 1920
juin
1932
juin
avr. 1949
1942
1/1
1950
août 1982
fév. 2009
1/1
2000
Source: CGEDD d’après (Arbulu, 1998), Euronext, Insee, (Schwert 1990), (Shiller 2000), http://www.econ.yale.edu/~shiller/data/ie_data.xls, S&P, STAT-USA, US Bureau of Labor
1/1
205093
Le PIB auquel il faut comparer les bénéfices des entreprises
est-il le PIB national ou le PIB mondial?
1,8
Produit intérieur brut en volume
Base 2000=1,
Monde, Etats-Unis et France
1,7
1,6
1,5
27% d'écart
en 14 ans
1,4
1,3
Monde
Etats-Unis
France
1,2
1,1
1
0,9
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
1920
1930
1940
1950
1960
Source: CGEDD d’après INSEE, BEA, Stat-USA, Earth Policy Institute, FMI
1970
1980
1990
2000
2010
2020
94
Quelques remarques sur le prix des actifs
non immobiliers
•
•
•
•
Sensibilité à la méthode de calcul de l’indice
(actions)
Impact des deux guerres mondiales au-delà de
1945
Inflation et taux d’intérêt « anormalement » élevés
pendant les années 1970-1990
Régularités: « retour vers la moyenne » (cf. image du
« tunnel »)
•
•
Faible lien prix des actions X taux d’intérêt
On retrouve des phénomènes analogues dans le
cas du logement
95
3.1. Monnaie
3.2. Or
3.4. Actions
3.5. Logement
96
Le logement comme investissement
Durabilité du rendement locatif brut tendanciel de 6%
• En 1900-1910:
–
–
–
–
inflation +0,3%/an,
revenu par ménage +1,6%/an,
prix des immeubles à Paris +1,1%/an,
taux d’intérêt sur les emprunts de l’Etat 3,1%/an
• Le loyer brut des immeubles achetés par La Fourmi Immobilière
(de 1899 à 1913) à Paris représentait 6 à 7% de leur prix (cité par F.
Simmonet, « La Fourmi Immobilière »).
• « Le revenu brut moyen à Paris serait de 6,36% (de 5,13% dans
le XVIe arrdt à 7,76% dans le XXe arrdt) », dont il faut déduire
33% de charges (P. Leroy-Beaulieu, « L’art de placer et gérer sa fortune »,
1906).
• 6% rendement locatif brut « un logement vaut 200 loyers
mensuels »
• 6% = valeur typique, varie selon le type de logement
• Etait encore vrai en 1965 ou 2000
• Mais aujourd’hui le rendement locatif brut est très inférieur à
cette valeur tendancielle
97
Rendement total tendanciel d’un
placement en logement sur la base de 1965-2000
avant effet de levier
•(a) Rendement en capital:
Croissance du PIB
Croissance du revenu des ménages:
Moins croissance du nombre de ménages
Reste: croissance du revenu par ménage
Rendement en capital
Un peu fort désormais?
inflation + 2,3%
idem: inflation + 2,3%
-1,0%
inflation + 1,3%
idem: inflation + 1,3%
•(b) Rendement locatif net:
Rendement locatif brut
Moins charges 37% (y compris grosses réparations)
Moins amortissement sur 20 ans des frais d’achat (11%)
6,0%
-2,2%
-0,5%
Reste: rendement locatif net
3,3%
•Rendement total = (a)+(b)
inflation + 4,6%
Aujourd’hui le rendement total est très inférieur à cette valeur tendancielle
98
3.1. Monnaie
3.2. Or
3.4. Actions
3.5. Logement
99
Valeur de différents placements,
rendement annuel réinvesti
1E+04
Valeur de différents placements, en monnaie française constante,
base 2000=1
1914-1965
1E+03
1E+02
1E+01
1E+00
1800
1850
1900
1950
2000
1E-01
1E-02
1E-03
1E-04
1E-05
1E-06
Billets de banque français
Billets de banque américains
Or
Marché monétaire
Obligations
Actions françaises
Logement locatif à Paris
Source: Source: CGEDD d’après Arbulu, Euronext, Vaslin, Loutchitch, Ixis, Banque de France, ECB, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Duon, INSEE, Schwert, Shiller, S&P, World Gold Council, Officer.
100
Rendement X volatilité: 1840-1914
100%
80%
Volatilité des
rendements
à 5 ans
1840-1914
60%
40%
Actions françaises (ASIS)
0%
Inflation
20%
Or
0%
Obligations
Logement locatif
Actions françaises (LB)
Rendement annuel
Monétaire
5%
10%
15%
20%
25%
Source: CGEDD d’après Arbulu, Le Bris & Hautcoeur, Euronext, Vaslin, Loutchitch, Ixis, Banque de France, ECB, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Duon, INSEE, Schwert, Shiller, S&P,
101
World Gold Council, Officer. NB : ASIS = série Arbulu-SGF-INSEE-SBF250. LB = série Le Bris
100%
80%
Volatilité des
rendements
à 5 ans
1914-1965
Or
60%
40%
Logement locatif
Inflation
20%
Obligations
Monétaire
Rendement annuel
0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
102
100%
80%
Volatilité des
rendements
à 5 ans
1965-2014
60%
Or
40%
Logement locatif
Inflation
20%
Obligations
Monétaire
Rendement annuel
0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
103
Rendement X volatilité tendanciels
100%
80%
Volatilité des
rendements
à 5 ans
Tendanciel
(hypothèse: inflation 2%)
60%
Couples (rendement , volatilité)
Or?? (Inflation+0,0% , ?)
Actions françaises (Inflation+6,6% , 42%)
Inflation
40%
20%
Actions américaines (Inflation+6,6% , 50%)
Logement locatif
(Inflation+4,6% , 28%) (NB: hors effet de levier)
Obligations (Inflation+3,0% , 20%) (NB: non protégé contre l’inflation non anticipée)
Rendement annuel
Monétaire (Inflation+2,0% , 8%)
0%
0%
5%
10%
15%
20%
Source: CGEDD d’après Arbulu, Euronext, Vaslin, Loutchitch, Ixis, Banque de France, ECB, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Duon, INSEE, Schwert, Shiller, S&P, World Gold Council, Officer.
25%
104
Effet de levier
•L’effet de levier (financement par emprunt d’une partie
de l’achat) augmente l’espérance de rendement
•à condition que le taux de l’emprunt soit inférieur à
l’espérance de rendement sans emprunt
•mais augmente aussi le risque
et en particulier crée un risque de valeur négative du placement nette de dette (si le
prix du logement diminue plus rapidement que la dette)
105
Rendement X volatilité tendanciels
100%
80%
Volatilité des
rendements
à 5 ans
Tendanciel
(hypothèse: inflation 2%)
60%
Couples (rendement , volatilité)
Or?? (Inflation+0,0% , ?)
Actions américaines (Inflation+6,6% , 50%)
Actions françaises (Inflation+6,6% , 42%)
Inflation
40%
20%
L’effet de levier rapproche le rendement et la volatilité du placement en
logement de ceux du placement en actions
Logement locatif
(Inflation+4,6% , 28%) (NB: hors effet de levier)
Obligations (Inflation+3,0% , 20%) (NB: non protégé contre l’inflation non anticipée)
Rendement annuel
Monétaire (Inflation+2,0% , 8%)
0%
0%
5%
10%
15%
20%
Source: CGEDD d’après Arbulu, Euronext, Vaslin, Loutchitch, Ixis, Banque de France, ECB, bases notariales, indices Notaires-INSEE, Duon, INSEE, Schwert, Shiller, S&P, World Gold Council, Officer.
25%
106
Pouvoir diversificateur
•Faible corrélation 2 à 2 des variations sur quelques
années du prix des logements avec celles
• des taux d’intérêt (donc du prix des obligations)
• et du prix des actions
Pouvoir diversificateur du placement en logement par
rapport aux placements financiers
•Néanmoins les krachs boursiers ont été souvent (1929, 1987,
2000, 2008) mais pas toujours (1882) suivis d’une hausse du prix
des logements (surtout locatifs). Fuite de certains investisseurs vers la
sécurité supposée du placement en logement lorsqu’un krach leur remémore la
volatilité du placement en actions
107
Les « bosses » du prix des actions
sont-elles suivies de
« bosses » du prix des logements?
•Peu d’expériences passées
•19e siècle peu significatif (marchés d’actions moins développés,
marché locatif pur à Paris). Krach de l’Union Générale
•Expérience des années 1930 (mais crise économique grave:
déflation et récession prolongées)
•Expérience du marché d’actions baissier de 1962-1980
•Flash-krach boursier de 1987
•Krachs boursiers des « nouvelles technologies » (2000)
et des « subprimes » (2008)
108
Le krach de l’Union Générale n’a pas été suivi
d’une bosse immobilière
1,1
Le krach de l'Union Générale
1
0,9
0,8
0,7
0,6
Krach de
l'Union Générale
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
1840
1860
Source: CGEDD d’après Arbulu, Vaslin, Gaston Duon, INSEE, Toutain
1880
1900
20%
19%
18%
17%
16%
15%
14%
13%
12%
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Valeur d'un placem ent
en actions françaises
rapportée à la tendance
longue, base 1881=1
Indice du prix des
logem ents à Paris
rapporté au revenu
disponible par m énage,
base 1881=1
Taux d'intérêt à long
terme (échelle de droite)
109
FRANCE
(immeubles de rapport
et appartements)
3
La crise de 1929
Valeurs en base 1929=1
Valeur d'un placement en actions rapportée à la tendance 3
France
longue, France
Prix des immeubles de rapport à Paris, F courants
Prix des immeubles de rapport à Paris, F constants
2,5
2
2,5
Prix des immeubles de rapport à Paris rapporté au revenu
disponible par ménage
Prix des appartements à Paris, F courants
Loyers à Paris, F courants
1,5
1
1
0,5
0,5
0
0
1920
(maisons)
Valeur d'un placement en actions rapportée à la
tendance longue, Etats-Unis
Prix des maisons individuelles (22 villes), $ courants
Prix des maisons individuelles (22 villes), $ constants
Prix des maisons individuelles (22 villes) rapporté au
revenu disponible par ménage
2
1,5
1910
ETATSUNIS
1930
Source: CGEDD d’après Gaston Duon, INSEE, US Historical Statistics, Shiller, S&P
19401910
1920
1930
1940
110
Prix des logements lors du « bear market » de 19621980, du « flash-krach » de 1987 et des krachs des
« nouvelles technologies » et des « subprimes »
3,5
Valeur d'un placement en actions rapportée à sa
tendance longue, France
3
Prix des logements en France / revenu disponible
par ménage, base 1965
2,5
Prix des logements à Paris / revenu disponible
par ménage, base 1965
2
1,5
1
0,5
« Flash-krach »
de 1987
« Bear-market »
de 1962-1980
« Krach des
nouvelles
technologies »
« Krach des
subprimes »
0
1950
1960
1970
Source: CGEDD d’après SGF, Euronext, INSEE, Ixis, bases notariales et indices Notaires-INSEE.
1980
1990
2000
2010
2020
111
Autres aspects des placements
•Frais
•de gestion
•de transaction
•Fiscalité
•Risques autres que la volatilité du prix
(appréciés différemment par les différents acteurs)
112
Actuellement
Par rapport à leur tendance longue
respective,
- le prix des actions est faible (1) par
rapport à la régularité de Siegel mais élevé par
rapport à celle de Shiller
- le prix de l’or, des obligations et des
logements en France(2) est élevé
(1) En France, pas aux Etats-Unis
(2) En France, pas en Allemagne et plus aux Etats-Unis
113
PLAN
1840
sa lévitation
6. Prospective
7. Conclusion
114
4.1. Prix des logements et revenu: l’actif des ménages
4.2. Prix des logements et nombre des logements:
élasticité
4.3. Prix des logements et prix des terrains
4.4. Le prix des logements comme série temporelle
115
Prix des logements et revenu: l’actif des ménages
•Lien avec le revenu :
•dans le temps: intuitif … en apparence,
empirique en réalité
•et dans l’espace
116
Lien prix X revenu dans l’espace:
exemple des communes en Ile-de-France
900 000
Prix moyen des logements (appartements et maisons)
en fonction du revenu brut imposable moyen par ménage
par commune en Ile-de-France, année 2006
Prix m oyen
des logem ents
800 000
1200 plus grosses communes
75
700 000
y = 5,90x - 22157
R2 = 0,86
77
600 000
78
91
500 000
92
400 000
« Les pauvres aimeraient habiter parmi les
riches mais n’en ont pas les moyens, les
riches ont les moyens d’habiter parmi les
pauvres mais n’en ont pas le désir »
93
94
300 000
« La charité des individus s’arrête
là où commence l’immobilier »
95
200 000
Chaque cercle représente une commune
La surface du cercle est proportionnelle au nombre de ménages de la commune
100 000
Revenu im posable brut m oyen par m énage
0
0
20 000
40 000
Source: CGEDD d’après bases de données notariales et Filocom (DGFiP)
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
117
Idem, 400 plus grosses communes d’Ile-de-France
600 000
Prix de cession moyen des logements
en fonction du
revenu imposable brut moyen par ménage
2006, 400 plus grosses communes d'Ile-de-France
(m oyennes réduites, excluant les 5% plus grandes et 5% plus petites valeurs)
500 000
y = 6,12x - 12214,58
2
R = 0,90
400 000
300 000
200 000
100 000
0
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
118
Idem, premières limites interquartiles
500 000
400 000
en fonction du
tous deux mesurés par la première limite interquartile
y = 7,38x - 5123,63
300 000
2
R = 0,82
200 000
100 000
0
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
119
Idem, deuxièmes limites interquartiles (=médianes)
700 000
en fonction du
600 000
tous deux mesurés par la deuxième limite interquartile (médiane)
500 000
y = 6,42x - 12607,88
2
R = 0,84
400 000
300 000
200 000
100 000
0
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
120
Idem, troisièmes limites interquartiles
1 000 000
900 000
en fonction du
800 000 tous deux mesurés par la troisième limite interquartile
y = 6,26x - 45129,00
2
R = 0,87
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
0
10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000
100
000
110
000
120
000
130
000
140
000
150
000
160
000121
Idem, les trois limites interquartiles
800 000
en fonction du
tous deux mesurés par les limites interquartiles
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
Premières limites interquartiles
Médianes
Troisièmes limites interquartiles
Linéaire (1es lim. interquartiles)
Linéaire (médianes)
Linéaire (3es lim. interquartiles)
Affine (1es lim. interquartiles)
Affine (médianes)
Affine (3es lim. interquartiles
y = 7,16x
R2 = 0,82
y = 6,09x
R2 = 0,84
y = 7,38x - 5123,63
R2 = 0,82
y = 6,42x - 12607,88
R2 = 0,84
y = 5,49x
R2 = 0,85
y = 6,26x - 45129,00
R2 = 0,87
0
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
90 000
100 000
110 000
120 000
130 000
140 000
122
Idem, comparaison 2000-2006-2012
800 000
Prix moyen par logement
en fonction du revenu moyen par ménage
par commune en Ile-de-France, années 2000, 2006 et 2012
700 000
y = 5,26x + 5880,45
R2 = 0,81
La surface du cercle est proportionnelle au nombre de ménages de la commune.
400 communes les plus grosses par le nombre d'enregistrements dans les bases
notariales, représentant 92% des ménages de la région.
600 000
y = 4,72x + 26621,46
R2 = 0,88
2000
2006
500 000
2012
y = 3,77x - 13380,49
R2 = 0,87
400 000
300 000
200 000
100 000
0
0
25 000
50 000
75 000
100 000
125 000
150 000
123
Par arrondissement à Paris
1 000 000
Prix moyen des logements anciens
en fonction du revenu imposable brut moyen par ménage
par arrondissement à Paris,
1994, 2000, 2006 et 2012
800 000
07
08
06
y = 5,5014x + 89288
R2 = 0,9619
16
600 000
04
08
01
07
y = 4,332x + 64615
R2 = 0,9735
06
1994
16
03
14 1502
04
400 000
12
13 10
11
03
19
18
20
19
20
18
200 000
12
13
10
11
15
1402
09
05
17
08
05
17
09
2000
2006
2012
01
08
07
16
06
07 y = 3,5862x - 6262,3
R2 = 0,9797
Linéaire (1994)
Linéaire (2000)
16
Linéaire (2006)
Linéaire (2012)
06
01
05
17
15 04
03
17
15
14
09
03
14
y = 4,5758x - 13598
131209
02
1113 12
1910
02
20
11
R2 = 0,9795 18
20
19
18
10
05 04
01
0
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
124
Par section cadastrale à Paris
600 000
y = 3,4029x + 24173
2
Prix m oyen
R = 0,8425
500 000
400 000
300 000
Prix moyen des logements (2000-2004)
en fonction du
revenu brut imposable par ménage (2002)
Paris, par section cadastrale
500 plus grosses sections cadastrales
200 000
100 000
(euros)
Revenu im posable brut m oyen
0
0
50 000
100 000
150 000
200 000
125
Par section cadastrale en Ile-de-France
2 500 000
Prix moyen sur 1993-2000 en valeur 1998 des logements
en fonction du revenu imposable par ménage 1998
Ile-de-France, par section cadastrale (francs)
Sources: bases notariales et METATTM-Filocom d'après DGI
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
Sections cadastrales pour lesquelles les bases de données
contiennent au moins 30 mutations.
Ces sections regroupent 74% des ménages.
0
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
800 000
126
Par département et type de bien
en Ile-de-France
2 500 000 Prix moyen des appartements et des maisons
75
en fonction du revenu imposable par ménage
Ile-de-France, par département, année 1998
2 000 000
La surface des cercles est proportionnelle au nombre de logements
Francs. Source: d'après bases notariales et DGI-Filocom
92
1 500 000
Appartements
Série2
Maisons
Série4
78
94
1 000 000
91
78
7595
92
9377
94
500 000
91
7795
93
0
0
100 000
200 000
300 000
400 000
500 000
600 000
700 000
127
Par commune en Midi-Pyrénées
450 000
en fonction du revenu imposable brut moyen
par commune de plus de 2000 habitants
Année 2006
La surface du cercle est proportionnelle
au nombre de ménages dans la commune
400 000
Midi-Pyrénées
Linéaire (Midi P rénées)
y = 6,87x - 50902,33
R2 = 0,77
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
128
Par commune en Rhône-Alpes
800 000
Année 2006
700 000
y = 6,59x - 41439,78
R2 = 0,76
Rhône-Alpes
600 000
500 000
Megève
400 000
300 000
200 000
100 000
0
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
129
Par commune en PACA
2 000 000
Année 2006
y = 15,71x - 284452,50
R2 = 0,54
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Ramatuelle
1 500 000
Saint-Tropez
1 000 000
Gordes
500 000
0
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
130
2 000 plus grosses communes
2 500 000
Prix moyen des logements 1995-2000
en fonction du revenu imposable par foyer fiscal 1996
y = 6,64x - 89719,76
(francs)
2 000 plus grosses communes
R = 0,87
Prix moyen des logements 1995-2000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
2 000 plus grosses communes(par le nombre de mutations dans les
bases notariales) représentant 60% de la population.
Chaque cercle représente une commune.
La taille du cercle est proportionnelle à la population de la commune
Logements achetés par un particulier résidant dans le département où
est situé le bien.
500 000
Revenu imposable par foyer fiscal 1996
0
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
131
Primo-accédants, 2011
300 000
250 000
Montant d'opération
en fonction du
revenu net imposable
Primoaccédants (PTZ),
2011, euros
par département
75
75
94
150 000
100 000
25 000
Source: CGEDD d’après SGFGAS
74
91
77
95 83
13
91
67 95
95
69
93
06
73 7791
849893
31
06
77
13
83 9838
01
69
05
13
60
69 90
34 04 98
57
83
67
31
4459 33
7333 51 54
64
3426
28
38
84
30
01
9960
33
31
99 45
67
99
3544
37
34
14
38
64
73
27
84
60
42
76
48
04
29
30
44
68
21
39 01
66
0507 56
63
40
35
3004
49 626443
32
37
81
40
80
5322
12
28
08 5725
26
15 14
51
35
27
65
86
72
71
87
8517
82
05 17
88
37
50
55
45
70
68
51
40
59
76
79
1
0
56
17
09
48
28
41
02
27
89
07
6611
14 57
26
594576
21
47
49
8232
81
19
46
52
90
63 54 25
85 5607
6118
66
21
03
4982
42 62
508058
11
32
39
22
86
24
81
16
63
29
09
4846
36
1243
80
5490
2385
65
41
62
72
11
47
50
10
0286
42
79
71
15
89
53
2416
39
41
70
4609
22
19
87
08
72
29
02
65
47
10
8955
88
4316 18
12
24
6171
70
53 79
08
19
87
55
18
52
15 0388
61
23
36
52
03 58
36
5823
30 000
y = 8,9525x - 149176
R2 = 0,8939
78
06
93
200 000
y = 9,0919x - 142587
R2 = 0,8308
92
y = 9,2433x - 155894
92
R2 = 0,8868
35 000
78
94
94
78
74
68
74
25
40 000
Ancien et neuf ensemble
Ancien
Neuf
45 000
50 000
132
Par département
500 000
par département, 2000, 2006 et 2012
75
y = 9,7653x - 192561
R2 = 0,7874
400 000
92
78
75
06
300 000
83
83
200 000
100 000
23
94
06
92
78
y = 8,0048x - 101957
74
R2 = 0,7203
91
95
7494
13
77
69
84
91
84
01
13 93
643395
77
17
64
17
01
60
6069 44
33
7331
30
3867
40 44
31
56
38
7334
56
93
35
78
35 59
30
264037
32
14
26 14372728
67
27
51
75
32
6892
51 85
28
76
34
59
85
45
46
45
07
82
072249
62 46
21
6624
25
6624
05 496857 21
76
82
62
4781
5754
296341
22
81
80
54
04
06
04 05
41
254750
89
90
2990
11
50
02
80
y = 4,7925x - 45095
42
83
72
16
39
65
89
11
79
94
10
19
91
86
42
02
16
72
71
63
39
86
19
87
10 08
84
4361
53
65
71
43
77
95
12
53
79
74
87
61
48
70
70
09
09
R2 = 0,788
18
488855
18 60
15
88
0812
67
5501
03
64
15
36
03
36
58
13
69
68
52
44
5233
35
51
27
38
5793
231
8 58
45
1723
37
30
56
90
23
40
21
14
07
26
49
76
59
54
46
73
32
34
25
82
22
41
72
24
29
47
62
81
85
89
50
86
39
87
04
71
88
42
10
53
16
80
05
52
70
63
79
12
08
19
02
65
61
43
18
48
66
55
15
11
03
36
58
09
2000
2006
2012
0
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
133
Par agglomération
350 000
y = 8,24x - 97272
R2 = 0,55
Antibes
Prix m oyen
des logem ents
Chantilly
300 000
Menton
Bayonne
Nice
250 000
La Teste
Fréjus
Paris
La Ciotat
Annemasse
Cavaillon
Rambouillet
Dinard
Saint-Nazaire
Carpentras
Draguignan
Toulon
Istres
Saint-Malo
Avignon
Miramas
La Rochelle
Martigues
200 000
Alès
Annecy
Thonon
Fontainebleau
Arles
Lunel
Orléans
150 000
Dijon Haguenau
Colmar Nancy
Mulhouse
Rodez
Longw y
Lens
Saint-Avold
100 000
Epinal
Maubeuge
Cluses
Vierzon Montceau-les-Mines
Saint-Louis
au nombre de ménages de l'agglomération
Prix moyen des logements
par agglomération, année 2006
Revenu im posable brut m oyen par m énage
50 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
45 000
50 000
55 000
134
Le lien Prix X Revenu dans l’espace
•Illustre la ségrégation socio-spatiale par le
logement
* Fournit un ordre de grandeur du coût
marginal de la mixité sociospatiale
* Se loger est un concours, pas un examen.
- L’ « épreuve » principale est le revenu
- L’« épreuve » complémentaire est le risque, du
point de vue du prêteur ou du bailleur
135
Interprétation du lien prix X revenu
L’actif des ménages (1)
-100% des utilisateurs sont des ménages (dépense de logement = 1/5 de leur
revenu)
•29 millions de ménages pour 34 millions de logements dont 1/10 résidences secondaires (solde = logts vacants)
-95% des acheteurs sont des ménages (le plus gros achat d’un ménage pendant
son existence)
-8 logements sur 10 sont possédés par des ménages
•le solde =8/10 « logements sociaux » (HLM) + 2/10 logements détenus par d’autres personnes morales
-Les ¾ des ménages possèdent un logement au moins une fois au
cours de leur existence, 63% des ménages possèdent au moins un
logement, 59% des ménages possèdent leur résidence principale
-A 70 ans, 70% des ménages sont propriétaires de leur résidence
principale
-2 millions de ménages possèdent 5 millions de logements locatifs, les
personnes morales possèdent seulement 1 million de logements
locatifs (hors secteur « social »)
Source: estimations CGEDD d’après Enquêtes logement, Filocom, SOeS et sources diverses
136
L’actif des ménages (2)
-Sur 10 ménages:
-4 ne possèdent aucun logement
-4 possèdent 1 logement
-2 possèdent plus de 1 logement (en moyenne 2,8 logements dont leur résidence principale)
Par comparaison seuls 2 ménages sur 10 détiennent des actions (et seulement 5% des
ménages en détiennent un montant significatif)
-Sur 10 ménages:
-4 sont locataires
-2 sont propriétaires et remboursent un emprunt souscrit pour acheter («
accédants à la propriété »)
-4 sont propriétaires et ne remboursent pas d’emprunt souscrit pour acheter («
propriétaires non accédants »)
-Sur 3 logements achetés
–1 est la première résidence principale de l’acheteur
–1 est une résidence principale de rang >1 (la deuxième, la troisième, etc.
résidence principale de l’acheteur)
–1 est un investissement locatif ou une résidence secondaire (dont: 2/3
investissements locatifs et 1/3 résidences secondaires)
-Un ménage achète en moyenne 2,5 logements pendant son existence
Source: estimations CGEDD d’après Enquêtes logement, Filocom, SOeS et sources diverses
137
Nombre de logements entrant dans le
patrimoine d’un individu ou en sortant
pendant sa vie
Au cours de la vie d’un individu
comme partie de ménages
Entrée
à titre
dans le onéreux
patrimoine
ou
sortie du
patrimoine à titre
Logements achetés ou construits
+2,5
(dont achetés anciens)
(1,8)
(dont achetés neufs ou construits)
(0,7)
Logements vendus
-1,8
Solde achetés ou construits moins vendus
+0,7
Logements reçus en héritage
+0,4
Logements reçus en donation
+0,2
gratuit Logements donnés en donation
Solde reçus moins donnés
Ensemble Logements détenus au décès
Source: estimation CGEDD d’après sources diverses
Nombre de
logements
-0,2
+0,4
1,1
138
Finalité de l’achat
Logements anciens
Finalité
Première
résidence
principale
Résidence
principale
de rang >1
(la
deuxième,
la troisième,
etc.)
Investissement locatif
Résidence
secondaire
(RS)
Part de
l’effectif
Commentaire
1/3
Contrainte de mensualité maximale pour une
qualité minimale
1/3
•Dont ¾ revendent leur résidence principale
précédente => relativement isolé des
fluctuations des prix =>participe peu à la
formation des prix (hormis par amplification
des fluctuations?)
•Dont ¼ ne revend pas la résidence
précédente => forme d’investissement
2/10 Arbitrage par rapport à d’autres placements
1/10
10% des RS (en effectif, et beaucoup plus en montant)
ont pour propriétaire un non résident => dans le cas des
RS les acheteurs non résidents peuvent avoir une place
importante, or beaucoup de leurs prêts ne sont pas
décomptés par la Banque de France (qui se limite aux
prêts par des prêteurs résidents)+ Manque de bases de
données=> ce sont les achats dont le financement est le
moins bien connu
Type de comportement
Mensualité maximale
pour une qualité minimale
50% en effectif
60% en montant
Neutre en moyenne
Arbitrage par rapport à
d’autres placements
(+ un peu RS)
50% en effectif
40% en montant
139
Ne pas oublier la finalité de la vente
Finalité
Revente rapide après
mutation à titre gratuit
Revente de la résidence
principale précédente
Le reste
Part de
l’effectif
15%
Pressé de vendre => ne diffère pas la vente en
cas de baisse des prix
30%
Pressé de vendre
Relativement isolé des fluctuations des prix =>
participe peu à la formation des prix
55%
Souvent prêt à attendre pour « mieux vendre »
Susceptible de faire baisser les volumes de
ventes en période de baisse des prix
La moitié des vendeurs ne sont pas pressés de vendre
Comportements d’anticipation
Idem pour une partie des acheteurs
140
L’actif des ménages:
logement et cycle de vie
141
Différenciation du statut d’occupation selon l’âge
80%
Statut d'occupation
selon l'âge
du ménage, 2011
70%
60%
50%
Propriétaire-occupant
Locataire privé
Locataire social
Logé à titre gratuit
Autre
40%
30%
20%
(Hors personnes "hors ménage", logées
en foyers, etc.)
10%
0%
20
30
Source: CGEDD d’après Filocom
40
50
60
70
80
90
Âge de la personne
de référence du ménage
(ans)
142
On a d’autant plus de chances d’être propriétaire
qu’on est vieux et riche
100%
% de propriétaires occupants selon l'âge et la tranche de revenu, 2011
90%
>65 000 P
Tranche de revenu brut
imposable (euros)
50 000 à 65 000 P
80%
40 000 à 50 000 P
70%
0 à 10 000 P
10 000 à 15 000 P
15 000 à 20 000 P
20 000 à 25 000 P
25 000 à 30 000 P
30 000 à 35 000 P
35 000 à 40 000 P
40 000 à 50 000 P
50 000 à 65 000 P
>65 000 P
Tous REVB P
35 000 à 40 000 P
Tous REVB P
30 000 à 35 000 P
60%
25 000 à 30 000 P
50%
20 000 à 25 000 P
40%
15 000 à 20 000 P
30%
10 000 à 15 000 P
0 à 10 000 P
20%
10%
0%
20
30
40
50
60
70
80
90 Âge (ans)
143
On a d’autant plus de chances d’être locataire du
secteur privé qu’on est jeune et pauvre
90%
% de locataires du secteur privé selon l'âge et la tranche de revenu, 2011
80%
imposable (euros)
70%
0 à 10 000 L
10 000 à 15 000 L
15 000 à 20 000 L
20 000 à 25 000 L
25 000 à 30 000 L
30 000 à 35 000 L
35 000 à 40 000 L
40 000 à 50 000 L
50 000 à 65 000 L
>65 000 L
Tous REVB L
60%
50%
40%
0 à 10 000 L
10 000 à 15 000 L
30%
15 000 à 20 000 L
20 000 à 25 000 L
25 000 à 30 000 L
20%
30 000 à 35 000 L
Tous REVB L
35 000 à 40 000 L
40 000 à 50 000 L
50 000 à 65 000 L
>65 000 L
10%
0%
20
30
40
50
60
70
80
90
Âge (ans)
144
On a d’autant plus de chances d’être locataire
HLM qu’on est pauvre et pas trop jeune
100%
% de locataires HLM selon l'âge et la tranche de revenu, 2011
90%
imposable (euros)
80%
0 à 10 000 H
10 000 à 15 000 H
15 000 à 20 000 H
20 000 à 25 000 H
25 000 à 30 000 H
30 000 à 35 000 H
35 000 à 40 000 H
40 000 à 50 000 H
50 000 à 65 000 H
>65 000 H
Tous REVB H
70%
60%
50%
40%
0 à 10 000 H
10 000 à 15 000 H
15 000 à 20 000 H
30%
20 000 à 25 000 H
20%
25 000 à 30 000 H
Tous REVB H
30 000 à 35 000 H
35 000 à 40 000 H
10%
40 000 à 50 000 H
50 000 à 65 000 H
>65 000 H
0%
20
30
40
50
60
70
80
90
Âge (ans)
145
Différenciation du statut d’occupation
par tranche d’âge selon l’année d’observation, 1970-2013
Propriétaire-occupant
Locataire privé
Locataire HLM
Logé à titre gratuit
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
1970
Autre
20-29 ans
Tous âges
80%
1980
1990
2000
2010
0%
1970
40-49 ans
30-39 ans
80%
80%
70%
70%
70%
60%
60%
60%
50%
50%
50%
40%
40%
40%
30%
30%
30%
20%
20%
20%
10%
10%
10%
1980
1990
2000
2010
0%
1970
1980
60-69 ans
1990
2000
2010
0%
1970
80%
70%
70%
70%
60%
60%
60%
50%
50%
50%
40%
40%
40%
30%
30%
30%
20%
20%
20%
10%
10%
10%
1990
2000
Source: CGEDD d’après enquêtes logement (INSEE)
2010
0%
1970
1980
1990
2000
2010
2000
1990
2000
2010
80-89 ans
80%
1980
1980
70-79 ans
80%
0%
1970
1990
50-59 ans
80%
0%
1970
1980
2010
0%
1970
1980
1990
2000
2010
146
A quel âge achète-t-on / vend-on?
le seuil de 56 ans (très stable dans le temps)
Dont primoaccédants (estim.)
Logements vendus
600 000
Solde achetés ou construits nets des vendus
Nombre de ménages (échelle de droite)
Nombre de logements achetés ou construits, ou vendus,
en % du nombre de ménages
15%
en fonction de l'âge du chef de ménage
Année 2006
500 000
Effet du
baby-boom
Nombre
de ménages
%
10%
du nombre
de ménages
400 000
300 000
56 ans
5%
200 000
100 000
0%
0
20
30
40
50
Âge moyen des tranches d'âge
acheteuses nettes: 34 ans
-5%
(Âge moyen des primoaccédants: 34 ans également)
Source: CGEDD d’après DGFiP, SOeS, bases de données notariales, EPTB, Filocom, SGFGAS
60
70
80
vendeuses nettes: 74 ans
90
Âge du chef
de ménage
100
-100 000
Pointillés: résultats
sujets à surestimation
-200 000
147
A quel âge achète-t-on / vend-on?
Même seuil de 56 ans pour les terrains
3%
%
du nombre
de ménages
Nombre de terrains achetés ou vendus,
Année 2006
Terrains achetés
Terrains vendus
Solde achetés nets des vendus
600 000
Effet du
baby-boom
500 000
400 000
300 000
56 ans
200 000
100 000
0
20
30
40
50
60
70
80
90
Âge du chef 100
de ménage
-100 000
-200 000
-2%
Source: CGEDD d’après DGFiP, bases de données notariales, Filocom
Pointillés: résultats
sujets à surestimation
-300 000
-400 000
148
A quel âge le logement entre-t-il dans le
patrimoine ou en sort-il?
Âge moyen du ménage lorsqu'un logement entre et sort du patrimoine
Mutations de logements anciens en 2010
Mutation à titre onéreux (acheteur et vendeur)
Dont de personne physique à personne physique
Dont autres
Mutation à titre gratuit, entre générations
(typiquement de parent à enfant, y compris de
grand-parent à petit-enfant)
(dont une génération d'écart, typiquement de
parent à enfant)
(dont deux générations d'écart, typiquement de
grand-parent à petit-enfant) (Effectif probablement surestimé)
Mutation à titre gratuit, interne à une génération
(typiquement d'époux à épouse)
Sous-total mutation à titre gratuit
Total hors mutations virtuelles
Source: CGEDD d’après Filocom, bases notariales, DGFiP (MEDOC)
Âge (en années)
% du
nombre de
de l'ancien du nouveau Différence mutations à
propriétaire propriétaire d'âge
titre onéreux
56 ans
43 ans
13 ans
100%
(55 ans)
(59 ans)
(43 ans)
(43 ans)
(13 ans)
non sign.
(87%)
(13%)
86 ans
50 ans
35 ans
26%
(84 ans)
(55 ans)
(29 ans)
(19%)
(89 ans)
(36 ans)
(54 ans)
(7%)
75 ans
81 ans
64 ans
72 ans
59 ans
48 ans
3 ans
23 ans
16 ans
17%
43%
143%
149
A quel âge acquiert-on un logement et s’en séparet-on, par mutation à titre gratuit entre générations
(typiquement legs ou donation de parents à enfants)
Mutations de logements anciens
à titre gratuit entre générations entre particuliers en 2010
Effectif des anciens et des nouveaux propriétaires par âge
26 000
Ancien
propriétaire
Légateurs, donateurs et propriétaires avant partage,
entre générations
Nouveau
propriétaire
Héritiers, donataires et propriétaires après partage,
entre générations
24 000
22 000
20 000
18 000
Falaise du baby-boom
Légateurs, donateurs
et propriétaires avant partage,
entre générations
16 000
14 000
Diminution de
la natalité en
1914-1918
12 000
10 000
8 000
Héritiers, donataires
et propriétaires après partage,
entre générations
6 000
4 000
2 000
0
20
-2 000
30
40
50
60
70
80
90
100
150
A quel âge acquiert-on un logement et s’en séparet-on, par mutation à titre gratuit interne à une
génération (typiquement legs d’époux à épouse)
à titre gratuit internes à une génération ou virtuelles entre particuliers en 2010
26 000
24 000
22 000
20 000
Ancien
propriétaire
Légateurs, donateurs et propriétaires avant partage,
interne à une génération
Nouveau
propriétaire
Héritiers, donataires et propriétaires après partage,
Propriétaires lors de mutations virtuelles
Mutation virtuelle
18 000
et propriétaires après partage,
16 000
14 000
et propriétaires avant partage,
12 000
Diminution de
la natalité en
1914-1918
10 000
8 000
6 000
4 000
Virtuelles
2 000
0
20
30
40
-2 000
50
60
70
80
90
100
151
A quel âge acquiert-on un logement et s’en
sépare-t-on, tous types de mutation
à titre gratuit et onéreux entre particuliers en 2010
26 000
Vendeurs
Ancien
Légateurs, donateurs et propriétaires avant partage, entre
générations
Légateurs, donateurs et propriétaires avant partage, interne à
une génération
Acheteurs
propriétaire
24 000
Nouv eau
22 000
Acheteurs
Héritiers, donataires et propriétaires après partage, entre
générations
Héritiers, donataires et propriétaires après partage, interne à
une génération
Propriétaires lors de mutations virtuelles
propriétaire
20 000
Mutation v irtuelle
18 000
Falaise du baby-boom
et propriétaires après partage
16 000
Vendeurs
14 000
et propriétaires avant partage
entre générations
et propriétaires avant partage
12 000
Diminution de
la natalité en
1914-1918
10 000
8 000
et propriétaires après partage
entre générations
6 000
4 000
Virtuelles
2 000
0
20
30
40
-2 000
50
60
70
80
90
100
152
Comment acquiert-on un logement?
100%
Répartition des types de mutation selon l'âge du nouveau propriétaire
Hors mutations à titre virtuel
90%
80%
70%
60%
Achat
50%
Mutation à titre gratuit interne au ménage
(typiquement, legs de l'époux)
40%
Mutation à titre gratuit de la génération précédente
(typiquement, legs des parents)
30%
Mutation à titre gratuit de la génération n-2
(typiquement, legs des grands-parents)
20%
10%
0%
20
30
40
50
60
70
Âge du nouveau propriétaire
80
90
100
Mutations de la génération n+2 probablement surestimées
153
Comment se sépare-t-on d’un logement?
100%
Répartition des types de mutation selon l'âge de l'ancien propriétaire
Hors mutations à titre virtuel
90%
80%
70%
60%
Vente
50%
Mutation à titre gratuit interne au ménage
(typiquement, legs à l'épouse)
40%
Mutation à titre gratuit à la génération suivante
(typiquement, legs aux enfants)
30%
Mutation à titre gratuit à la génération n+2
(typiquement, legs aux petits-enfants)
20%
10%
0%
20
30
40
Mutations à la génération n+2 probablement surestimées
50
60
Âge de l'ancien propriétaire
70
80
90
100
154
Age de l’acheteur selon le type de l’achat
Logements anciens ou neufs achetés de 2002 à 2006 Âge
% du nombre
moyen total des achats
Ensemble
43 ans 100%
1. Résidence principale
40 ans 67%
Dont première résidence principale
35 ans 35%
Dont avec emprunt (« primo-accédant »)
34 ans 34%
Dont sans emprunt
49 ans 2%
Dont résidence principale de rang >1
47 ans 31%
Dont avec emprunt (« secundo-accédant »)
42 ans 22%
Dont sans emprunt
60 ans 9%
2. Investissement locatif ou résidence secondaire
3. Autres (logement à titre gratuit, etc.)
Source: estimations CGEDD d’après enquêtes logement (INSEE), bases notariales, DGFiP (MEDOC)
48 ans 30%
3%
155
Les inactifs sont beaucoup plus nombreux parmi
les vendeurs que parmi les acheteurs
Année 2012, logements anciens
% des ménages
Catégorie socioprofessionnelle acheteurs vendeurs Différence
Agriculteur
1%
1%
0%
Artisan, Commerçant
8%
7%
-1%
Cadre supérieur
23%
17%
-6%
Profession intermédiaire
25%
17%
-8%
Employé
17%
12%
-5%
Ouvrier
10%
6%
-4%
Retraité
13%
36%
23%
Autre sans activité
3%
5%
2%
Total rens.
100%
100%
0%
Source: bases notariales redressées par MEDOC (DGFiP)
Les inactifs représentent
16% des ménages acheteurs
contre 41% des ménages vendeurs
Ecart = 25%,
encore plus fort
entre vendeurs
et acheteurs nets
156
élasticité
157
L’élasticité du prix des logements par rapport
au nombre de logements est de l’ordre de -1 ou -2
350 000 logements supplémentaires (1% du parc de 35 millions de
logements) réduiraient le prix des logements de 1 à 2% seulement
Cette propriété fondamentale a de nombreuses conséquences
Pays, période
Elasticité
Référence
Cité dans tableau 3 de (Girouard, Kennedy & al., 2006)
Irlande, 1977-2004
-0,007 (ancien), -2,0 (neuf) (OCDE, 2006)
Irlande, 1980-2002
-0,5
(McQuinn, 2004)
Pays-Bas, 1970-2002
-0,5
(OCDE, 2004)
Pays-Bas, 1980-2003
-1,4
(Verbruggen et al., 2006)
Norvège, 1990-2004
-1,7
(Jacobsen & Naug, 2005)
Royaume-Uni, 1969-1996
-1,9
(Meen, 2002)
Danemark, 1984-2005
-2,9
(Wagner, 2005)
Etats-Unis, 1981-2003
-3,2
(McCarthy & Peach, 2004)
Australie, 1975-2003
-3,6
(Abelson et al., 2005)
Espagne, 1989-2003
-6,9 à -8,1
(OCDE, 2005)
-7,9
(Meen, 2002)
Résultats de Muellbauer et al.
Allemagne, 1981-2013
-1,4
(Geiger, Muellbauer & Rupprecht, 2014)
France, 1981-2011
-1,5
(Chauvin & Muellbauer, 2013)
Royaume-Uni, 1972-2003
-1,6
(Cameron, Muellbauer & Murphy, 2006)
-2
(Duca, Muellbauer & Murphy, 2012)
Comparaisons entre zones géographiques
France, 1994-2010
-1 à -2
(Friggit, 2011)
France, 2000-2012
-0,5 à -2
(Vermont, 2014)
Source: http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/elasticite-prix-immobilier-nombre_cle093f5d.pdf
158
L’élasticité du prix des logements par rapport au
nombre de logements est de l’ordre de -1 ou -2 (2)
•
•
•
•
•
•
•
Peu de travaux. Travaux beaucoup plus nombreux sur un problème inverse: sensibilité de
la construction à la variation du prix des logements
Compliqué car
– nombreuses variables à prendre en compte
– effets de retour
– décalages temporels
– manque de données
• recul limité dans le temps => pb de robustesse
• analyses dans l’espace pour compenser le manque de mémoire… mais manque de
données locales
Résultats fragiles (manque de données) notamment sous l’angle de la robustesses,
rarement mentionnée
Résultats dispersés (d’un facteur 8 pour les Etats-Unis!)
Les estimations des économistes font des hypothèses d’arbitrage parfois contestables
(notamment, les arbitrages ne sont pas instantanés)
Les économistes peuvent se tromper: cf. (McQuinn, 2004) sur l’Irlande, (OCDE: Girouard,
Kennedy & al., 2006) sur les Etats-Unis
Mais le nuage des résultats est centré autour d’un ordre de grandeur de -1 à -2
159
Illustration: élasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc (6)
La différenciation par département de la construction nette de la croissance démographique
« explique » la moitié de la différenciation de la variation du prix des logements rapporté au
revenu par ménage sur 2000-2010 (mais beaucoup moins sur 1994-2010: résultat non robuste)
75
06 34
83
Variation annuelle
moyenne du prix des
logements rapporté au
revenu par ménage
93
13
69
6%
66
94
04
31
92
5%
30
84
05
07
95
Provence
Méditerranée
Paris et Petite Couronne
4%
Variation annuelle du prix des logements
en fonction de la
variation annuelle du nombre de logements
nette de la croissance démographique
2000-2010
11 33
48
09
43
59
64
26
15
03
62
23
17 63
76
16
44
58
85 46 0181 02
749177
61
82
60
36 24
47
14
65
28
18
37
27 12 10
71
08
5055
89
86
78
22
45
56 29
21
6741
87
72
53
51
49
39
70
54
35
79
42
(Variations
logarithmiques)
80 40
32
19
73
38
25
3%
52
Elasticité
~ -2
57
88
y = -1,61x + 0,05
68
R2 = 0,45
90
Variation annuelle du nombre de logements,
nette de la variation annuelle moyenne de la population
Nord-est
-0,5%
2%
0,0%
Source: CGEDD d’après indices Notaires-INSEE, Perval, INSEE, SOeS et Filocom
0,5%
1,0%
1,5%
160
élasticité
161
C’est le prix des logements du voisinage qui
détermine le prix des terrains,
et non l’inverse
•Mécanisme du « compte à rebours »
•Le prix que l’acheteur potentiel est prêt à payer pour un terrain est
ce qui reste lorsqu’il a soustrait du prix de vente des logements
neufs (déterminé par celui des logements existants dans le
voisinage) l’ensemble de ses coûts de construction
•=> C’est le prix des logements du voisinage qui détermine le prix
des terrains, et non le prix des terrains qui détermine le prix de
vente des logements qui y sont construits
162
élasticité
163
Le prix des logements comme série temporelle
•Brièveté des séries => limites des analyses
(y compris problème de la faible robustesse des résultats, trop
souvent négligé dans les publications)
164
Le prix des logements est saisonnier
•Pas de périodicité autre que la saisonnalité
La saisonnalité du nombre de transactions est beaucoup plus marquée
que celle des prix de transaction. La saisonnalité du nombre de transactions découle
de ce que certains ménages sont contraints par le calendrier scolaire. La saisonnalité des prix de
transaction découle de ce qu’ils sont plus nombreux parmi les acheteurs que parmi les vendeurs
(âges différents). La saisonnalité est plus marquée pour les maisons que pour les appartements
30%
25%
3%
Coefficients de saisonnalité
des nombres de transactions
de logements anciens
Coefficients de saisonnalité
du prix des logements anciens
2%
20%
1%
15%
10%
Trimestre de
l'acte de vente
0%
T1
5%
T1
-10%
-15%
T3
T4
Trimestre de
l'acte de vente-1%
0%
-5%
T2
T2
T3
France - Appartements
Paris - Appartements
Ile-de-France hors Paris - Appartements
Province - Appartements
France - Maisons
Ile-de-France - Maisons
Province - Maisons
Source: CGEDD d’après bases notariales, DGFiP (MEDOC) et indices Notaires-INSEE
T4
France - Appartements
Paris - Appartements
-2%
Ile-de-France hors Paris- Appartements
Province - Appartements
France - Maisons
Ile-de-France - Maisons
-3%
Province - Maisons
165
Le prix des logements est « cyclique »
•au sens de: autocorrélation à 1 an très positive
« La hausse nourrit la hausse, la baisse nourrit la baisse »
« Myopie » des décideurs (= fonder les anticipations en prolongeant le passé
récent = « la mémoire courte »), phénomène autorenforçant
A contrario, pas d’autocorrélation à court-moyen terme pour les actions ( ~
marche au hasard)
1,0
Coefficient
d'autocorrélation R
0,8
Autocorrélation R des variations du prix des logements
en fonction du pas de temps
sur la période 1965-2014
0,6
0,4
0,2
0,0
1
2
3
4
5
Pas de temps en années
-0,2
-0,4
-0,6
-0,8
Prix des logements en monnaie nominale
Prix des logements en monnaie constante
Prix des logements rapporté au revenu par ménage
-1,0
166
Les variations sur 1 à 5 ans du prix des logements sont peu
corrélées avec celles des taux d’intérêt et du prix des actions
•Faible corrélation 2 à 2 des variations sur 1 à 5 ans du prix des logements avec
celles des taux d’intérêt sur des pas de temps de 1 à 5 ans
•contre-intuitif mais fonde le pouvoir diversificateur du placement en logement par rapport aux obligations (cf.
plus loin)
•=> Il faut tenir compte de nombreux autres phénomènes pour voir apparaître la sensibilité du prix des logements
aux taux d’intérêt
•Lien par le retour vers la hiérarchie des couples rendement X risque tendanciels mais ce lien n’est pas
instantané
•La baisse prolongée des taux d’intérêt à un niveau exceptionnellement bas depuis 2000 a néanmoins influé sur
le prix des logements
• Absence de corrélation 2 à 2 des variations sur 1 à 5 ans du prix des
logements avec celles du prix des actions
•=> Pouvoir diversificateur
du placement en logement par rapport aux placements financiers, cf. plus loin
Néanmoins les krachs boursiers ont été souvent (1929, 1987, 2000, 2008) mais pas toujours (1882) suivis d’une hausse du prix des
logements (surtout locatifs). Fuite de certains investisseurs vers la sécurité supposée du placement en logement lorsqu’un krach leur
remémore la volatilité du placement en actions
•Les méthodes d’analyse de séries temporelles avec autorégression ne mettent pas en évidence
de lien plus fort. Les analyses multivariées (incluant les variations de l’offre et la demande, etc.)
sont handicapées par la brièveté des séries (au plus 48 ans)
167
PLAN
1840
sa lévitation
6. Prospective
7. Conclusion
168
5.1. L'envolée du prix des logements de 2000 à
2008 puis sa lévitation n'ont été causées que
marginalement par des facteurs non financiers
Facteurs non financiers examinés ici:
-Offre (construction)
-Demande (desserrement des ménages, vieillissement,
achats par les étrangers) hors effets financiers
-« Cherté » ou « rareté » du foncier
-Coûts de construction
-Effet inflationniste des aides au logement
-Effet des achats/reventes de résidences principales
-Effet des mutations à titre gratuit
-Autres
169
Le rythme de la construction ne peut pas
expliquer l’envolée du prix des logements
Car:
•L’élasticité du prix des logements par rapport au nombre
de logements est trop faible (-1 à -2) pour cela
•Il n’y a pas eu d’envolée des loyers similaire à celle des
prix
Néanmoins:
-le rythme de construction peut constituer un facteur de second ordre (au Royaume-Uni la
sous-construction entraîne une hausse significative du prix des logements);
-cela ne signifie pas que la collectivité doit se désintéresser du nombre de logements
construits:
-alors qu’en économie de marché le principe est la liberté d’entreprendre et l’exception est
l’ensemble des restrictions imposées par la collectivité pour des raisons d’intérêt général, en
matière de construction c’est l’inverse: on ne peut pas construire sauf si on a un « permis de
construire »; la collectivité doit donc veiller particulièrement à ce que les inconvénients de cette
restriction exceptionnelle à la liberté individuelle ne l’emportent pas sur ses avantages;
-la faiblesse relative de l’élasticité prix /parc, et donc du signal-prix susceptible d’indiquer que le
nombre de logements construits s’éloigne de l’optimum, rend cette vigilance particulièrement
nécessaire.
170
Le desserrement des ménages n’est pas
nouveau et se poursuit au même rythme
3,6
Population divisée par le nombre de ménages
(approximation du nombre de personnes par ménage)
3,4
3,2
France
3
Royaume-Uni
Allemagne
2,8
2,6
2,4
2,2
2
1950
1960
1970
1980
1990
2000
2010
•De plus l’élasticité du prix des logements par rapport au
nombre de ménages est du même ordre (au signe près) que
par rapport au nombre de logements : +1 ou +2
Source: CGEDD d’après Instituts statistiques nationaux, hors effet des populations hors ménage
171
L’effet des achats (et ventes) par les étrangers (non
résidents) est faible sauf exceptions localisées
•Distinguer résidents et non-résidents, et tenir compte aussi des ventes par les étrangers
•A Paris, « les étrangers sont responsables au plus d’une augmentation des prix de 2%: 1/50 de
la hausse effective » (cf. Aurélie Sotura)
•Les étrangers non résidents peuvent influer sur le prix des logements:
• soit par le flux de leurs achats nets de ventes, mais il est limité, l’élasticité est = -1 à -2 et
à partir de 2010 les étrangers non résidents sont devenus vendeurs nets
•soit par l’évolution de leur revenu (pas si différente de celle des résidents sauf exception)
% du nb de transactions
Achats par des étrangers
Etran- Ventes par des étrangers
gers Achats nets de ventes
rési- Britanniques
dents Etrang. non britanniques
et non- Dont MATT
rési- Dont Portugais
dents Dont Allemands
Dont autres
Tous Dont résidents
étrang. Dont non résidents
2000
4,7%
2,0%
2,6%
0,5%
2,1%
0,6%
0,3%
0,1%
1,1%
1,4%
1,2%
2002
5,8%
2,6%
3,3%
1,3%
1,9%
0,7%
0,2%
0,0%
1,0%
1,5%
1,8%
2004
6,7%
3,5%
3,2%
1,8%
1,4%
0,5%
0,2%
0,0%
0,8%
1,3%
1,9%
2006
6,0%
3,6%
2,4%
0,9%
1,5%
0,5%
0,2%
-0,1%
0,9%
1,2%
1,2%
2008
5,7%
3,6%
2,1%
0,4%
1,8%
0,6%
0,3%
-0,1%
1,1%
1,4%
0,7%
Source: CGEDD d’après bases notariales. Mémoire d’Aurélie Sotura: http://www.tresor.economie.gouv.fr/File/382963
2010
5,0%
4,0%
1,0%
-0,3%
1,3%
0,4%
0,2%
0,0%
0,8%
0,9%
0,1%
2012 Évol.
5,6%
4,7%
0,8%
-0,3%
1,1%
0,3%
0,2%
0,0%
0,7%
0,9%
-0,1%
172
Le vieillissement de la population
•N’est pas nouveau
•Si les investisseurs acceptent des espérances de rendement
immobilier (rendement locatif + rendement en capital) faibles,
• ce n’est pas parce qu’ils auraient pris conscience du
risque de dévalorisation future des retraites
•mais c’est par arbitrage par rapport à aux obligations et
par fuite hors des actions, sujettes à krach et dont le
rendement a été réduit par l’environnement financier
173
L’envolée du prix des logements ne résulte pas
d’une « cherté » ou d’une « rareté » du foncier
* Le prix des logements ne résulte pas du prix des terrains à
bâtir, c’est l’inverse
Le prix de marché d’un terrain est déterminé par le prix des logements existants
dans son voisinage (« compte à rebours »). C’est donc la hausse du prix des
logements qui a entraîné celle du prix des terrains.
•
Le prix des logements est peu influencé par celui du nombre
de terrains à bâtir
L’élasticité du prix des logements par rapport à la taille du parc n’étant que d’environ
-1 ou -2, une augmentation du nombre de terrains destinés à la construction (par
modification de la réglementation ou par mise en vente) diminue peu le prix des
logements.
* En revanche, le prix auquel les vendeurs potentiels de terrains
sont prêts à les vendre influe sur le nombre de logements
construits
174
L’envolée du prix des logements ne résulte pas
de l’augmentation des coûts de construction
* Le prix de marché des logements n’est pas
déterminé par le coût de la construction
-
Même raisonnement que pour le prix des terrains: « compte à
rebours »
Le prix de marché des logements neufs est déterminé par le
prix des logements anciens existants dans son voisinage
Néanmoins en période de stabilité des prix de vente des
logements, une augmentation des coûts de construction peut
diminuer temporairement le nombre de logements construits,
les vendeurs de terrains mettant un certain temps à revoir à la
baisse le prix auquel ils sont disposés à vendre: effet sur les
volumes construits
175
L’effet inflationniste des aides au logement
•Est réel dans certains cas
- Le « bouclage » des aides personnelles au logement a augmenté les loyers des ménages
concernés (notamment des étudiants) au début des années 90
- La réduction de la fiscalité sur les achats de terrains à bâtir par les particuliers en 1999
s’est dissipée en inflation du prix de ces terrains (« rente foncière »)
•Mais ne peut pas expliquer l’envolée du prix des
logements de 2000 à 2007
- Le montant des aides au logement est resté constant à 1,7% du PIB de 2000 à 2007,
période d’envolée du prix des logements puis a augmenté à 1,9% du PIB de 2007 à 2013,
période de stabilité du prix des logements
- Leur variation annuelle (quelques milliards d’euros en plus ou en moins) n’est pas à
l’échelle de l’inflation immobilière engendrée en 2007 par la hausse de 70% du prix des
logements par rapport au revenu depuis 2000 : ~100 milliards €
- Les aides sont surtout ciblées sur les locataires; or l’indice Insee des loyers a peu
augmenté par rapport au revenu par ménage de 2000 à 2007
•En revanche la politique publique financière et économique de baisse
des taux d’intérêt et d’endettement des ménages a eu un effet inflationniste
massif évident (cf. plus bas)
176
Autres explications à écarter
-
-
-
L’achat-revente a amplifié la hausse des prix?
Par nature, les acheteurs / revendeurs de résidences principales sont en moyenne à peu près
immunisés contre les variations des prix en moyenne. Explique la baisse du % de primoacheteurs.
Effet amplificateur des fluctuations (à la hausse et à la baisse) éventuellement mais…
le poids de la revente dans les plans de financement (des achats de résidences principales destinées à être
occupées par le propriétaire) est resté constant (à 22%) de l’enquête logement 1996 à l’enquête
logement 2013
le nombre de transactions de logements anciens est resté constant à 800 000/an de 2000 à
2007 => la « vitesse de rotation » du parc n’a pas augmenté, au contraire
les départements où le prix a le plus augmenté sont ceux dont le parc contient le moins de
résidences principales occupées par le propriétaire
Les mutations à titre gratuit financent (et vont financer) la hausse des prix?
Peu et pas plus qu’avant en %
On hérite de ses parents vers 55 ans
Le poids des dons dans les plans de financement (des achats de résidences principales destinées à être
occupées par le propriétaire) est resté faible de 2002 à 2013: 3% en 2002 et en 2006, 4% en 2013
(source: enquêtes logement)
Effet décalé dans le temps et réversible
L’envolée des prix ne ferait que prolonger l’augmentation du poids de la
dépense de logement dans le budget des ménages observée depuis 1965?
Non car l’augmentation de la dépense de logement de 1965 à 2000 a eu lieu en absence de hausse
du rapport indice de prix / revenu: elle résulte d’une amélioration de la qualité des logements, sans
équivalent sur 2000-2007.
177
PLAN
1840
sa lévitation
6. Prospective
7. Conclusion
178
L’environnement financier influe doublement sur
le prix des logements
•L’emprunt finance une grande partie des achats
Plan de financement approximatif d’un achat
Poste
Part
Commentaire
Emprunt
60%
« Seulement » un peu plus de la moitié. Davantage (85%) pour l’achat de
la première résidence principale. Part croissante sur les 20 dernières années.
Réalisation d’une épargne financière
20%
Surtout épargne réglementée, peu d’actions ou d’obligations
Revente d’un logement
20%
Effet neutre ou au plus déstabilisant (augmente l’autocorrélation à 1 an?). Surtout revente
de la résidence principale précédente pour acheter la résidence principale suivante
•Conditions de financement =
•Taux d’intérêt (l’absence de corrélation des variations de 1 à 5 ans du prix des logements avec les taux d’intérêt ne
dispense as d’examiner l’interaction pendant une période donnée et n’est pas contradictoire avec un effet d’une baisse
prolongée des taux sur le prix des logements)
•Autres conditions des prêts (durée, apport personnel)
•Capacité / volonté des prêteurs (crise mondiale de liquidité de 2007-2009 suivie d’injection massive de
liquidité, règles prudentielles, interventionnisme des banques centrales)
•De plus, dans le cas de l’investissement locatif, les placements
financiers sont concurrents du placement en logement (hausse des
obligations, deux krachs boursiers en 2000 et 2008)
•=>Distinguer achat à finalité d’occupation par le propriétaire et
investissement locatif
179
Finalité de l’achat
Logements anciens
Finalité
Première
résidence
principale
Résidence
principale
de rang >1
(la
deuxième,
la troisième,
etc.)
Investissement locatif
Résidence
secondaire
(RS)
Part de
l’effectif
Commentaire
1/3
Contrainte de mensualité maximale pour une
qualité minimale
1/3
•Dont ¾ revendent leur résidence principale
précédente => relativement isolé des
fluctuations des prix =>participe peu à la
formation des prix (hormis par amplification
des fluctuations?)
•Dont ¼ ne revend pas la résidence
précédente => forme d’investissement
2/10 Arbitrage par rapport à d’autres placements
1/10
10% des RS (en effectif, et beaucoup plus en montant)
ont pour propriétaire un non résident => dans le cas des
RS les acheteurs non résidents peuvent avoir une place
importante, or beaucoup de leurs prêts ne sont pas
décomptés par la Banque de France (qui se limite aux
prêts par des prêteurs résidents)+ Manque de bases de
données=> ce sont les achats dont le financement est le
moins bien connu
Mensualité maximale
pour une qualité minimale
50% en effectif
60% en montant
Neutre en moyenne
Arbitrage par rapport à
d’autres placements
(+ un peu RS)
50% en effectif
40% en montant
180
•Quels taux (nominaux, ou nets d’inflation,
ou nets d’inflation anticipée)?
•Bas par rapport à quelle référence?
Les taux d’intérêt sont
historiquement bas
…mais leur baisse a
commencé bien avant 2000
Moyenne 1965-2000
2000
2008
T3 2015
Taux d’intérêt
9,2%
5,5%
4,3%
2,2%
Inflation observée
5,6%
1,7%
2,8%
0,0%
Taux d’intérêt net
d’inflation
3,6%
3,8%
1,5%
2,1%
15%
Taux d'intérêt à long terme et inflation
Taux d'intérêt nominal
Inflation
Taux d'intérêt net d'inflation
10%
5%
0%
1/1 1965
-5%
1/1 1970
1/1 1975
Source: CGEDD d’après Banque de France et INSEE
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
181
Le taux d’intérêt sur la dette publique est encore plus
bas depuis 2008
6%
Taux d'intérêt des prêts immobiliers à taux fixe
et de la dette publique
5%
Baisse
Remontée
4%
3%
Baisse à un
niveau
exceptionnellement
bas
surtout sur la
dette publique
(1) Taux de la dette de l'Etat à long terme (*)
2%
(2) Taux des crédits immobiliers à taux fixe (**)
Ecart (2)-(1)
Ecart (2)-(1) lissé sur 12 mois
1%
0%
1/12
1999
-1%
1/12
2000
1/12
2001
1/12
2002
1/12
2003
1/12
2004
1/12
2005
1/12
2006
1/12
2007
1/12
2008
1/12
2009
1/12
2010
1/12
2011
1/12
2012
1/12
2013
1/12
2014
1/12
2015
(*) TME
(**) Taux des crédits nouveaux aux ménages pour l'habitat avec période de fixation initiale du taux supérieure à 1 an
182
Raréfaction des prêts à taux privilégié liée à la baisse des taux de marché
100%
90%
Crédits nouveaux aux ménages pour leur logement, en % du montant total
PTZ
PAP
80%
Prêts épargne
logement
70%
60%
50%
40%
Prêts
conventionnés
Marché
hypothécaire
Libre
30%
20%
10%
0%
mars mars mars mars mars mars mars mars mars mars mars mars mars mars mars mars mars
83
85
87
89
91
93
95
97
99
01
03
05
07
09
11
13
15183
Source: CGEDD d’après Banque de France
Depuis 2000: allongement de la durée des prêts
25
Durée des prêts pour l'achat d'une résidence principale
(années)
20
15
Ancien
10
Neuf
5
Source: enquêtes logement, Banque de France
0
1965
1970
1975
Source: CGEDD d’après ENL avant 2005 et OFL ensuite
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
184
L’allongement depuis 2000 est un retour aux
pratiques antérieures à la Seconde Guerre Mondiale
100%
90%
21 à 30 ans
Plus de 30 ans
80%
70%
60%
20 ans
50%
40%
Moins de 20 ans
30%
20%
10%
Poids des différentes durées
parmi les prêts hypothécaires accordés par le Crédit Foncier de France
en % de l'effectif total
Années 1913 et 1919-1935
0%
1913 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935
Source: CGEDD d’après CFF
185
Effet combiné des variations du prix des logements, des
revenus et des taux d’intérêt
Indicateurs de « pouvoir d’achat immobilier », « capacité
d’achat », «solvabilité», etc.: attention à ce dont on parle!
Quel point de vue (achat de la première résidence principale, investissement locatif, achat
de résidence secondaire)? (évolution des prix et étalons différents)
Quelle période? (ex: 2000-2010 ou bien 1990-2010 ou bien 1965-2010)
Quelle zone géographique? (ex: Paris ou France)
Quel prix? (indice à « qualité constante » ou prix moyen? neuf ou ancien?)
Quel revenu par ménage? (des acheteurs, des accédants, de l’ensemble des ménages?
•
•
•
•
•
revenu « disponible » ou imposable net ou brut?)
Quelles conditions de financement?
•
–
Quel taux d’intérêt? (plusieurs séries plus ou moins cohérentes et continues, fiabilité?
Que fait-on des taux variables? variables capés?)
Comment tient-on compte de l’inflation sur 1973-85? de la progressivité des
prêts pendant cette période?
–
Tient-on compte de la variation de la durée des prêts?
–
Tient-on compte de la variation de l’apport personnel?
Autres variables éventuellement (frais d’acquisition, interactions avec la
collectivité: aides et impôts)
Autres approches: pouvoir d’achat en années de loyer??
–
•
•
186
Effet de l’environnement financier
Le logement comme investissement
•50% du nombre et 40% du montant des achats hors achat-revente de
résidence principale (en assimilant les achats de résidences secondaires à des investissements) ,
davantage à Paris
•Mécanisme principal: arbitrage par rapport à s’autres placements
•L’investisseur « rationnel » valorise le logement comme une rente perpétuelle
indexée sur les loyers (Rnet initial~r-i+k-a où r= taux d’intérêt, i = inflation anticipée, k= prime de risque, a= taux de
croissance anticipé du loyer net de charges et d’inflation)
•La baisse du rendement locatif s’est accompagnée d’une baisse des taux
d’intérêt (OAT) : le placement en logement est aujourd’hui compétitif par
rapport aux obligations hors effet de levier (mais financer de la rente perpétuelle par un
emprunt sur 25 ans à taux plus élevé améliore-t-il le couple rendement X risque?)
•Les particuliers qui avaient investi dans les actions dans les années 90 s’en
sont retirés bien que leur PER quoique élevé (Shiller) soit cohérent avec les taux d’intérêt et leur espérance de rendement
élevée à long terme (Siegel)
•Certes de nombreux ménages n’arbitrent pas de toute façon entre logements et actions
•mais seule la « myopie » peut expliquer l’absence de report sur les actions après les krachs
boursiers, en 2002 ou en 2009. (« Myopie » = fonder les anticipations en prolongeant le passé récent =
« la mémoire courte »)
•Parallèle avec 1930-1935
187
Le logement comme résidence principale (1)
•(Surtout la première résidence principale)
•Cas majoritaire: 50% du nombre et 60% du montant des achats hors achatrevente de résidence principale (en assimilant les achats de résidences secondaires à des
investissements)
•Mécanisme principal = que peut-on acheter pour une mensualité donnée?
(objectif = obtenir au moins le même service logement que locataire et payer des mensualités le moins
longtemps possible) (si on ne peut pas se payer le même service logement on reste locataire => barrière
plus forte que pour l’investisseur locatif, qui lui peut adapter la qualité du logement à sa capacité d’achat)
(une fois l’achat effectué, moindre sensibilité au risque de prix que l’investisseur locatif)
•Baisse des taux d’intérêt
•le capital empruntable sur 15 ou 20 ans est moins sensible que le prix de la
rente perpétuelle à une variation de taux
•Surtout si on tient compte de l’apport personnel hors revente
•=>baisse des taux de 1 % => augmentation du capital emprunté de 8% et
augmentation du montant de l’achat de 6% toutes choses égales par ailleurs
188
•Baisse des taux d’intérêt (suite)
•Quels taux? (nominaux ou nets d’inflation)? Quelle référence?
•Si on utilise les taux nominaux et la durée observée des prêts (par opposition à une durée standard
de 15 ans),
•le « pouvoir d’achat » apparaît constant sur 1965-2000
•la référence est le taux d’intérêt nominal sur 1965-2000 = 9,2% (9,9% en 1990)
•le taux d’intérêt actuel est inférieur de 6% à cette référence
•=> le changement des conditions de financement semble avoir compensé la hausse des prix…
•…MAIS
•Dans la période de forte inflation 1969-1985 on ne peut pas utiliser les taux nominaux => on
utilise les taux nets d’inflation faute de mieux
•1990 apparaît comme une anomalie (surtout en Ile-de-France, beaucoup moins en province)
•la référence est le taux d’intérêt net d’inflation moyen sur 1965-2000 = 3,6% ( 3,8% en 2000)
•le taux d’intérêt actuel est inférieur de 2% seulement à cette référence
•=> la baisse des taux par rapport à la référence n’a pas compensé la hausse du prix des
logements
•D’autant plus, sur longue période, que le prix moyen a augmenté plus vite que l’indice de prix
189
Quand l’inflation « finançait » le logement: 1975-1985
L’inflation (et l’anticipation – sincère ou feinte - de sa poursuite):
-réduisait rapidement les mensualités en proportion du revenu les premières années de vie
des prêts,
- réduisait le capital restant dû en monnaie constante après quelques années, augmentant
ainsi la capacité d'achat d'un deuxième logement le cas échéant,
- et autorisait même des prêts à mensualité progressive
Référence
capital emprunté
durée
Hypothèses intérêt
progressivité
Inflation
Inflation et taux majorés de 5%
Prêt à mensualités
Prêt progressif
constantes
12 642
15
5%
0%
2%
12 642
15
10%
0%
7%
12 642
15
10%
5%
7%
100
98
96
94
92
84
76
136
127
119
111
104
74
53
100
98
97
95
93
85
77
Mensualité en monnaie constante
1
2
3
Année
4
5
10
15
Variation par rapport à la référence
Capacité
d'emprunt
sur la base de mensualité de 1ère année
sur la base de mensualité de 3ème année
0%
0%
-26%
-19%
0%
0%
Capacité
d'achat
sur la base de mensualité de 1ère année
sur la base de mensualité de 3ème année
0%
0%
-21%
-15%
0%
0%
190
Taux nominal / net d’inflation et durée des prêts:
effet sur le « pouvoir d’achat immobilier »
1,6
Comparaison du pouvoir d'achat immobilier
avec durée d'emprunt fixe (15 ans) et durée d'emprunt observée
France, base 2000=1
1,5
Pouvoir d'achat au taux nominal, durée fixe (15 ans)
Durée fixe
1,4
Pouvoir d'achat au taux net d'inflation, durée fixe (15 ans)
Pouvoir d'achat au taux nominal, durée observée
Durée observée (= en
"oubliant" qu'il faudra
rembourser plus longtemps)
1,3
Pouvoir d'achat au taux net d'inflation, durée observée
1,2
1,1
1
0,9
0,8
Forte inflation
0,7
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France, Ixis, enquêtes-logement, OFL.
2015
191
Depuis 2000: chute du
pouvoir d’achat immobilier des ménages
au taux nominal et au taux net d’inflation
Illustre le fait que, du point de vue des accédants à la propriété, la baisse des taux d’intérêt n’a pas suffi à
1,5
compenser
la hausse du prix des logements par rapport au revenu par ménage
1,4
Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménages
Base 1965=1
1,3
1,2
1,1
1
0,9
0,8
0,7
Indicateur de pouvoir d'achat au taux nominal
Indicateur de pouvoir d'achat au taux net d'inflation
A t
l1
0,6
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis.
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
192
Pour les accédants à la propriété,
la baisse des taux d’intérêt n’a pas suffi à compenser la hausse
du prix des logements par rapport au revenu par ménage
Pour acheter le même logement un primo-accédant à la propriété doit s’endetter
sur 21 ans en 2015 contre 15 ans en 1965 ou en 2000…
…mais une durée de 21 ans peut être accordée par les prêteurs en 2015
45 ans
40 ans
Durée de l'emprunt permettant à un primo-accédant d'acheter
le même logement (ancien) pour le même taux d'effort initial
et le même apport personnel, base 1965=15 ans
35 ans
30 ans
25 ans
21,3
T3 2015
20 ans
15 ans
10 ans
Durée "au taux nominal"
Durée "au taux net d'inflation"
Durée d'emprunt moyenne constatée (primo-accédant ou non)
5 ans
0 ans
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France.
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
193
•Allongement de la durée des prêts
À court terme: relativiser (hausse de 12% à 15% du montant de l’achat
toutes choses égales par ailleurs),
A long terme: augmentation du nombre d’annuités (sur quel budget les
ménages endettés prélèveront-ils pour les payer?)
•Autres conditions de financement
•taux d’apport personnel exigé? le taux constaté a diminué de 2000 à 2007,
manifestation de l’augmentation d’endettement permise par l’allongement de la durée des prêts et la
baisse des taux d’intérêt,
mais effet freiné par la barrière du taux d’effort (davantage
pour les résidences principales que pour les investissements locatifs)
•appréhension par les prêteurs du risque de perte d’emploi et des perspectives
d’évolution du revenu?
•conditions des prêts relais? (fonction des anticipations de hausse des prix)
•plus ou moins grande propension des établissements financiers à prêter?
•ont fluctué depuis 1965
•peuvent avoir contribué mais seulement dans une mesure modérée
194
Comment expliquer l’exception française
après 2008?
En France, après avoir diminué en 2008-2009, les prix ont fortement rebondi et
n’ont ensuite que peu baissé (contrairement à ce qui s’est passé dans la
plupart des autres pays où les prix avaient fortement augmenté).
La « lévitation » est plus prononcée dans les grosses agglomérations (à fort parc locatif)
Les causes de ce rebond sont semblables à celles de l’envolée de 2000-2008:
- Baisse supplémentaire des taux d’intérêt nets d’inflation
-« Myopie » des décideurs, a fortiori après le 2ème krach boursier (2008 après 2000)
- l’environnement financier revalorise davantage le parc locatif (davantage présent dans les grosses agglomérations)
-Spécificité française par rapport au Royaume-Uni et Etats-Unis:
- les prêteurs immobiliers français ont été moins touchés par la « crise des subprimes »
- meilleure sélection des emprunteurs (tenant davantage compte de leur revenu et moins du prix des
logements) => moins de « subprimes », très peu de sinistres emprunteur
- les promoteurs ne construisent qu’1/3 des logements et sont restés prudents (+ vente aux HLM
de programmes invendus) => très peu de sinistres promoteur
- prêteurs financés davantage par intermédiation et moins par marché => moins touchés quand
le marché des capitaux s’est grippé
- l’investissement locatif est plus développé
- Au Royaume-Uni les prix sont remontés mais la construction reste faible; aux Etats-Unis les prix ont
baissé mais la construction a repris
-Spécificité additionnelle par rapport à Espagne et Irlande: en France pas de surconstruction massive
engendrant des sinistres promoteurs massifs
195
•En conclusion, fin 2015
-Pour les investisseurs locatifs qui arbitrent par rapport aux obligations, le niveau
très bas des taux d’intérêt sur la dette publique (~1% à 10 ans, 2% à 30 ans) rend
compétitif le placement en logement malgré la faiblesse des rendements locatifs
(~2%) (le profil du risque est certes différent). Les soubresauts des marchés d’actions
dissuadent les particuliers d’y investir à nouveau.
-Pour les primo-acheteurs de résidence principale la baisse des taux d’intérêt n’a
compensé qu’en partie la hausse du prix des logements: mi-2015, pour acheter le
même logement qu’en 2000 ils doivent emprunter sur 21 ans (contre 15 ans en 2000)
(explique que le prix des logements occupés par le propriétaire ait moins augmenté que celui des logements
locatifs)
-Cette durée est certes plus longue, mais peut être obtenue des prêteurs: depuis mi2015, pour la première fois depuis 15 ans, la combinaison de la baisse des taux et
de l’allongement de la durée des prêts compensent la hausse du prix des logements
par rapport au revenu dans certaines zones pour certains types de biens (ceux qui
sont généralement achetés à finalité d’occupation)
-Le niveau des prix n’est donc pas incompatible avec l’environnement financier
-Différenciation locale des situations
-La combinaison de la baisse des taux, de l’allongement de la durée des prêts et de
l’endettement des ménages a équivalu à une politique de soutien à la demande,
fortement inflationniste
196
Conséquences macroéconomiques
de l’envolée des prix depuis 2000 (1)
•La baisse des taux d’intérêt a bénéficié en totalité (et audelà) aux vendeurs, et non aux acheteurs (contrairement à 1990-2000) (en
16%
80%
14%
Sept. 15
70% 70%
12%
60%
10%
50%
8%
40%
6%
30%
4%
20%
2%
0%
Nouveaux crédits et encours de crédits
aux ménages pour l'habitat
en % du revenu disponible des ménages
Achat de logements anciens et neufs et travaux
Encours
de crédits
•La dette immobilière
des ménages a doublé
Nouveaux
crédits
France, pas en Allemagne)
Nouveaux crédits (cumul sur 12 mois)
Encours de crédits (échelle de droite)
10%
0%
1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1 1/1
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
197
Dette immobilière des ménages:
comparaison internationale
140%
Dette immobilière des ménages
120%
France
Etats-Unis
Royaume-Uni
Allemagne
100%
80%
Périmètres légèrement différents
60%
40%
20%
0%
1970
1975
1980
1985
1990
Source: CGEDD d’après instituts nationaux de statistique et banques centrales
1995
2000
2005
2010
2015
198
•Création de richesse
(= U+ ΣpiVi= H = enthalpie)
pour les propriétaires
Depuis 2000, la valeur totale des actifs immobiliers des ménages a augmenté bien
davantage que leur dette immobilière: augmentation de la « situation nette immobilière »
des ménages 600%
Actifs , dette et actifs nets immobiliers des ménages
500%
Actifs immobiliers des ménages
400%
Actifs immobiliers des ménages
nets de leur dette immobilière
300%
Le multiple
prix des logements
/ revenu
est passé de 3 à 5
200%
100%
Source: CGEDD d’après
INSEE (comptes nationaux)
0%
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
2020 199
•Envolée des chiffres d’affaires indexés sur le prix des
logements
•Envolée des recettes de droits de mutation des
départements (et plus accessoirement des communes)
•Transfert de liquidités par rapport à 2000
•des acheteurs nets vers les vendeurs nets
•au plus fort de l’ordre de 50 milliards d’euros par an (donc significatif par
rapport au revenu disponible de l’ensemble des ménages ~ 1200 milliards d’euros, et concentré sur une
partie des ménages)
•des petits patrimoines vers les gros patrimoines
•des <56 ans vers les >56 ans (graphique), des actifs vers les
inactifs (surtout retraités) (tableau)
200
Acheteurs nets et vendeurs nets:
le seuil de 56 ans
Dont primoaccédants (estim.)
Logements vendus
600 000
Solde achetés ou construits nets des vendus
Nombre de logements achetés ou construits, ou vendus,
15%
Année 2006
500 000
Effet du
baby-boom
Nombre
de ménages
%
10%
du nombre
de ménages
400 000
300 000
56 ans
5%
200 000
100 000
0%
0
20
30
40
50
-5%
60
70
80
90
Âge du chef
de ménage
100
-100 000
(Âge moyen des primoaccédants: 34 ans également)
Source: CGEDD d’après DGFiP, SOeS, bases de données notariales, EPTB, Filocom, SGFGAS
-200 000
201
Les inactifs sont beaucoup plus nombreux parmi
les vendeurs que parmi les acheteurs
Année 2012, logements anciens
% des ménages
Catégorie socioprofessionnelle acheteurs vendeurs Différence
Agriculteur
1%
1%
0%
Artisan, Commerçant
8%
7%
-1%
Cadre supérieur
23%
17%
-6%
Profession intermédiaire
25%
17%
-8%
Employé
17%
12%
-5%
Ouvrier
10%
6%
-4%
Retraité
13%
36%
23%
Autre sans activité
3%
5%
2%
Total rens.
100%
100%
0%
Source: bases notariales redressées par MEDOC (DGFiP)
Les inactifs représentent
16% des ménages acheteurs
contre 41% des ménages vendeurs
Ecart = 25%,
encore plus fort
entre vendeurs
et acheteurs nets
202
•Injection des liquidités procurées par l’augmentation de
l’endettement (cumul depuis 2000 ~ 35% du revenu disponible des ménages ~ 23% du PIB ~
450 milliards d’euros; NB: ces liquidités n’apparaissent pas dans le revenu disponible des ménages
au sens de la comptabilité nationale)
dans:
•(très peu) la construction de davantage de logements (FBCF)
•l’épargne financière (assurance-vie) => aucun effet sur PIB, recettes fiscales, déficit
commercial
•la consommation => a nourri PIB, recettes fiscales, déficit commercial, et aussi in fine
l’épargne
•éventuellement via des donations
203
•La hausse de la dette immobilière des ménages a coïncidé avec une
hausse de leur épargne financière (placée en assurance-vie)
… mais ce ne sont pas les mêmes qui se sont endettés et qui ont épargné
Actifs et passifs financiers des ménages
en % du revenu disponible brut des ménages
200%
150%
123%
100%
78%
68%
50%
0%
1995
Source: CGEDD d’après INSEE
33%
A
c
t
i
f
s
P
a
s
s
i
f
s
Systèmes
d'assurance (surtout
assurance-vie)
Autres actifs financiers
des ménages
Dette immobilière des
ménages
Autres passifs financiers
des ménages
Systèmes d'assurance moins
dette immobilière des
ménages
2000
2005
2010
2015
204
croissance de la demande intérieure (le consommateur était dans les années 2000
présenté comme le « héros » de la croissance française…mais le « héros » vivait à crédit, et dans le même
temps l’Allemagne se désendettait),
 qui a occulté partiellement l’effet de la diminution de la demande extérieure causée par la
perte de compétitivité de la France dans les années 2000 (effet anesthésiant)
 et qui a été satisfaite partiellement par la production intérieure et partiellement par des
importations
croissance du PIB et des recettes fiscales, qui explique la complaisance et
même l’encouragement des autorités à l’égard de l’augmentation de l’endettement des
ménages, composante affichée de la politique économique dans les années 2000, présentée
comme un relais de croissance par rapport à un endettement de la collectivité qui ne pouvait
plus augmenter et comme un « rattrapage » par rapport à des pays où l’endettement des
ménages était plus élevé (USA, Royaume-Uni et même Allemagne) (mais auxquels on n’aurait pas dû avoir
envie de ressembler).
croissance du déficit de la balance des biens et services, la
compétitivité de l’appareil de production n’étant pas améliorée par l’endettement
immobilier (et étant au contraire diminuée par la hausse de ce que doit payer la main-d’œuvre
pour acheter son logement) (dans le même temps l’Allemagne diminuait ses coûts de production)
205
•Considérés globalement, les ménages se sont endettés à long terme pour
financer de la consommation (=hérésie) ou de l’épargne
•Les ménages qui se sont endettés davantage (=les acheteurs nets) ne sont pas
ceux qui ont consommé ou épargné davantage (=les vendeurs nets)
•Ils se sont endettés davantage pour acheter un actif
 qui ne procure pas de revenu ou de jouissance additionnels
dont le prix est aujourd’hui plus élevé mais, argue-t-on plus loin,
reviendra vers sa tendance longue en proportion du revenu par
ménage
•Ils devront rembourser davantage (en particulier, paiement des mensualités supplémentaires
créées par l’allongement de la durée des prêts), où prélèveront-ils les liquidités?
Seule une partie des emprunteurs pourra financer les mensualités
supplémentaires par l’augmentation des successions et donations reçues
L’endettement pour un investissement non productif est un « fusil
à un coup »
206
Comparaison France-Allemagne (1)
-
Les prix à la consommation ont évolué parallèlement dans les deux pays
-
Depuis 1992, le revenu disponible par ménage a diminué en Allemagne alors
qu’il augmentait en France
Prix à la consommation
1,3
1,2
Revenu disponible par ménage net d’inflation
1,3
Indices des prix à la consommation
en monnaie courante
Comparaison France-Allemagne
Base 2000=1
1,2
Revenu disponible par ménage
en monnaie constante
Base 2000=1
En
20 ans
Non comprises
les plus-values
immobilières!!
France
France
1,1
1,1
Allemagne
Allemagne
+5%
1
1
-1%
0,9
0,8
1990
0,9
1995
2000
Source: CGEDD d’après INSEE, Destatis.
2005
2010
2015
0,8
1990
1995
2000
2005
2010
2015
207
Rapportés au revenu disponible par ménage, de 2000 à 2011,
• les indices de prix de cession divergent
• mais les indices de loyer évoluent de manière parallèle
(malgré des réglementations des loyers très différentes: rien n’est simple…!)
Prix de cession
Loyers
(indice du prix des logements anciens)
2
1,8
(composante « loyers » de l’indice des prix à la consommation)
2
Indices des prix de cession
Base 2000=1
1,6
1,4
1,2
1,8
France
1,6
Allemagne
(Destatis)
Allemagne
(Gewos)
1,4
France
Allemagne
1,2
1
0,8
1990
Indices des loyers
Base 2000=1
1
1995
2000
2005
2010
2015
0,8
1990
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Destatis, Gewos.
1995
2000
2005
2010
2015
208
Mêmes graphiques mais en monnaie courante
Prix de cession
Loyers
(indice du prix des logements anciens)
2,4
2,2
(composante « loyers » de l’indice des prix à la consommation)
2,4
Indices des prix de cession
en monnaie courante
Base 2000=1
2,2
2
2
Indices des loyers
en monnaie courante
Base 2000=1
France
1,8
1,6
1,4
Allemagne
(Destatis)
Allemagne
(Gewos)
1,8
France
1,6
Allemagne
1,4
1,2
1,2
1
1
0,8
1990
1995
2000
2005
2010
2015
0,8
1990
1995
Source: CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Destatis, Gewos.
2000
2005
2010
2015
209
-
Le taux d’intérêt ont évolué parallèlement dans les deux pays
-
La dette immobilière des ménages était beaucoup plus élevée en Allemagne qu’en France en
2000 (et déjà en 1992). Elle ne pouvait pas augmenter davantage en Allemagne ce qui explique
que le prix des logements ne s’y soit pas envolé. Depuis 2000, elle a diminué en Allemagne
alors qu’elle doublait en France, procurant autant de liquidités supplémentaires aux ménages
Taux d’intérêt sur la dette publique
à long terme
12%
en % du RDBM
Taux sur la dette publique à long terme
100%
10%
en % de leur revenu disponible
France
Allemagne
(périmètres légèrement différents)
De 2000
à 2014
80%
8%
France
-8%
Allemagne
6%
+36%
40%
4%
20%
2%
0%
1990
60%
1995
2000
2005
2010
Source: CGEDD d’après INSEE, Banque de France, Destatis, Bundesbank
2015
0%
1990
1995
2000
2005
2010
2015
210
-
Le desserrement des ménages s’est poursuivi au même rythme dans les deux pays
-
Davantage de personnes âgées et moins d’enfants en Allemagne
2,8
2,7
Population divisée par le nombre de ménages
(approximation du nombre de personnes par ménage)
% de la population par tranche d'âge
Comparaison France-Allemagne (année 2013)
9%
8%
France
2,6
10%
France
Allemagne
7%
Allemagne
2,5
6%
5%
2,4
4%
2,3
3%
2,2
2%
1%
2,1
2
1990
0%
1995
2000
Source: CGEDD d’après INSEE et Destatis
2005
2010
2015
0 à 4 5 à 9 10 à 15 à 20 à 25 à 30 à 35 à 40 à 45 à 50 à 55 à 60 à 65 à 70 à 75 à 80 à 85
ans ans 14
19
24 29
34
39
44 49
54
59
64
69 74
79
84 ans
ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ans ou
plus
211
-
La France a construit davantage que l’Allemagne, même après correction du différentiel de
croissance du nombre de ménages.
Le nombre de personnes par ménage décroît au même rythme dans les deux pays
+ faible élasticité prix /parc => effet marginal sur prix de cession et loyers
De 2000 à 2014 inclus
soit en 15 ans
France
Allemagne
hors DOM
Croissance du nombre de
ménages
4,3 millions
3,3 millions
Nombre de logements
construits
5,7 millions
3,6 millions
Ecart
+1,4 million
+0,3 million
Nombre de ménages 2014
28,3 millions
41,1 millions
Ecart en % du nombre de
ménages
+5,0%
+0,7%
Non pris en compte: résidences secondaires et logts vacants
mais élasticité du prix par rapport au nb de logements de
l’ordre de -1 ou -2 (cf. plus loin)
NB: avant prise en compte
de la révision à la baisse de la population allemande
de 1,5 million d’habitants suite au recensement 2011
Source: CGEDD d’après INSEE, SOeS, Destatis
212
PLAN
1840
sa lévitation
6. Prospective
7. Conclusion
213
Prospective sur les prix
10
Peu vraisemblable
F
Divergence
E
2
D
Changement
de palier
C
1,1
1
tunnel
0,9
0,8
0,7
0,6
A
B
Retour vers
le "tunnel"
Indice du prix des logements rapporté au
France, base 1965=1
0,5
0,4
0,3
0,2
Inutilisable pour tenter
d'anticiper le futur (effet
des contrôles de loyer)
0,1
1/1
1930
1/1
1940
1/1
1950
1/1
1960
Source : d’après bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE
1/1
1970
1/1
1980
1/1
1990
1/1
2000
1/1
2010
1/1
2020
1/1
2030
1/1
2040
214
Le scénario F (divergence) paraît
peu vraisemblable
•
•
•
Au bout d’un certain temps, les loyers des ménages seraient
disproportionnés par rapport au revenu des ménages (les rendements
locatifs ne peuvent pas baisser éternellement)
Idem au bout d’un certain temps le budget logement des ménages serait
disproportionné par rapport à leur revenu
La croissance du poids de la dépense de logement dans le budget des ménages de
1965 à 2000 a découlé en totalité d’une augmentation de la qualité, et non d’une
augmentation de l’indice de prix des logements
• => on écarte le scénario F
• => Le prix des logements reprendra probablement une
progression dans un « tunnel » parallèle au revenu par
ménage
215
Le « tunnel historique » peut-il changer de palier?
(= scénarios C, D et E) (1)
L’environnement financier actuel ne peut pas être pérenne
1. Le niveau actuel très bas des taux d’intérêt (inflation +1% au plus pour les taux à
10 ans) ne peut pas être pérenne
Les taux d’intérêt (« loyer de l’argent ») sont administrés par les banques
centrales. Cf. l’administration par l’Etat des loyers des logements à partir de
1914
–
Similitude 1: le taux d’intérêt est le « loyer de l’argent »
–
Similitude 2: il est plus difficile de sortir d’un encadrement des prix que d’y entrer
–
Différence 1: les banques centrales peuvent produire de la liquidité par simple jeu d’écriture, alors que
l’Etat, ne peut produire des logements à bas loyer de la même façon => il doit recourir à des contraintes
réglementaires
–
Différence 2: les taux d’intérêt administrés concernent toute l’économie alors que l’administration des
loyers n’en concerne qu’une partie
–
L’administration des taux d’intérêt durera-t-elle aussi longtemps que celle des loyers après 1914?? (sans
doute pas)
2. La hausse de l’endettement des ménages ne peut pas perdurer et amplifie
les conséquences de la remontée des taux d’intérêt lorsqu’elle se produira
216
Le « tunnel historique » peut-il changer de palier?
(= scénarios C, D et E) (2)
Le niveau actuel des taux d’intérêt ne peut pas être pérenne
• Le logement comme investissement locatif
– Un retour des taux longs à leur niveau historique (inflation +3%) ramènera par arbitrage le
rendement locatifs brut à son niveau historique (6%)
– On ne voit pas pourquoi l’indice des loyers augmenterait plus rapidement que le revenu par
ménage (de l’ensemble des ménages):
– Ils n’en a montré aucun signe jusqu’à présent
– Faible élasticité / offre-demande
– Les ménages locataires n’auraient pas la capacité de payer beaucoup plus
– => Le prix des logements locatifs reviendra vers son niveau tendanciel passé par rapport au
revenu par ménage
– D’autant plus que la myopie des investisseurs à l’égard des actions prendra fin un jour
• Le logement comme résidence principale
– Le retour des taux longs à leur niveau historique réduira la capacité d’achat des ménages
– L’allongement de la durée des prêts
•
•
•
réduit la mensualité dans une mesure qui doit être relativisée (15%), a fortiori lorsque les taux auront remonté
engendre des mensualité supplémentaires qui viendront réduire la capacité d’achat des logements suivants
historiquement n’a pas engendré d’augmentation du prix des logements en France et aux Etats-Unis dans les
années 60
– => Pas de cause de changement significatif de palier à long terme
• => Le retour des taux d’intérêt à leur niveau historique
engendrera un retour vers le « tunnel »
217
A quelle vitesse rejoindra-t-on le tunnel?
2
1,1
1
0,9
0,8
0,7
0,6
tunnel
A
B
Indice du prix des logements rapporté au
France, base 1965=1
0,5
0,4
0,3
0,2
Inutilisable pour tenter
d'anticiper le futur (effet
des contrôles de loyer)
A (rapide) =
baisse de
35 à 40%
en 5 à 8 ans
B (lent)=
constance
en monnaie
nominale
pendant 15
à 20 ans
(« scénario
japonais »)
0,1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030
Source : d’après bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE
218
Que se passera-t-il
tant que les taux d’intérêt demeureront à leur
niveau actuel?
Effet potentiel
sur le prix
des
logements
Le niveau actuel des rendements locatifs est très faible mais
compétitif par rapport au taux des placements obligataires
=>Lévitation
•
L’évolution récente du marché des actions ne laisse pas
penser que les particuliers vont y réinvestir
=>Lévitation
•
Pour acheter le même logement qu’en 2000, les accédants
doivent emprunter sur une durée qui est:
•
• souvent compatible avec ce qu’offrent les prêteurs
• mais pas toujours
• et reste plus longue qu’en 2000
•
•
Le chômage élevé et la stagnation des revenus ne
favorisent pas l’expression de la demande
La réglementation prudentielle pourrait influer sur la
propension des prêteurs à prêter?
=>Lévitation
=>Baisse
=>Baisse
=>Baisse
=>Baisse?
219
Que se passera-t-il
lorsque les taux d’intérêt remonteront?
•Une remontée rapide des taux d’intérêt entraînera un retour rapide
vers le « tunnel »: scénario A.
•Une remontée lente des taux peut engendrer un scénario lent (B)
mais aussi, par effet autorenforçant (la baisse nourrissant la
baisse), un scénario rapide (A).
•Des scénarios locaux peuvent différer selon la croissance du prix des
logements de 2000 à 2013 et selon les variations passées et anticipées des revenus, du
chômage, de la population, du nombre de logements, du % de logements locatifs, de résidences
secondaires, etc.
220
Prospective sur les nombres de
transactions de logements anciens
1,9
1,8
1,7
1,6
1,5
1,4
Synthèse: indice du prix des logements anciens,
montant total et nombre des ventes de logements anciens,
et indice des loyers
rapportés à leur tendance longue respective
Indice du prix des logements anciens
Auxtunnel 1
Montant total des ventes de logements anciens
Auxtunnel 1
Nombre de ventes de logements anciens
Auxtunnel 1
Indice des loyers
Prix
Rapportés à
leur tendance
longue
respective
1,3
Montant total
des ventes
1,2
(nouvelle série)
1,1
Loyers
1
0,9
0,8
Nombre
de ventes
0,7
(nouvelle série)
0,6
0,5
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
Source: CGEDD d’après DGFiP, bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE
Le nombre annuel de transactions de logements anciens devrait
remonter au-delà des 800 000 des années 2000, la seule incertitude
étant le cheminement ( net ou rapide, direct ou heurté).
221
Prospective sur la dette immobilière des
ménages: projection à 2030
100%
en % de leur revenu disponible
de l’augmentation de la dette
immobilière des ménages?
80%
60%
40%
Etats-Unis, observé
France, observé
France, projeté, scénario
'fil de l'eau'
D
France, projeté, scénario A
France, projeté, scénario B
20%
0%
1970
1980
1990
2000
2010
2020
2030
Source: CGEDD d’après (avant 2010) Banque de France, INSEE, Federal Reserve, Bureau of Economic Analysis. Cf.
« Projection à 2030 de la dette immobilière des ménages », 2010,
http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/dette-immobiliere-2030-friggit_cle7496ca.pdf
222
Prospective sur les loyers et les
revenus des locataires (parc privé)
• Une meilleure compréhension du différentiel de croissance entre
loyer moyen et indice (à qualité en principe constante) des loyers est
nécessaire pour une prospective sur les loyers
• Sous cette réserve, on voit mal pourquoi la stabilité de l’indice des
loyers par rapport au revenu par ménage de l’ensemble des
ménages observée depuis 40 ans ne perdurerait pas (cohérente avec
un indice de prix des logements croissant comme le revenu par ménage)
• L’augmentation du poids du loyer dans le budget des locataires ne
peut perdurer indéfiniment
• La paupérisation des locataires va-t-elle se poursuivre?
– La paupérisation relative des ménages jeunes observée depuis les années
1970 va-t-elle se poursuivre?
– L’élargissement de l’éventail des revenus observé depuis les années 1990 va-til se poursuivre?
• L’augmentation de la qualité des logements va-t-elle se poursuivre?
223
PLAN
1840
sa lévitation
6. Prospective
7. Conclusion
224
En conclusion, 5 questions, 5 idées fausses
et 5 points clés sur le prix des logements
5 questions
1.
De combien les loyers augmentent-ils? (!!!) (cause exacte de la divergence des
mesures?)
2.
3.
4.
5.
Pourquoi la dépense de logement des ménages en % de leur revenu au
sens de la comptabilité nationale est-elle si proche en France, au RoyaumeUni et en Allemagne alors que les loyers sont semble-t-il si différents dans
ces trois pays?
Pourquoi, alors que les loyers comme les prix sont très liés dans l’espace
au revenu des occupants (ségrégation spatiale), et alors que les locataires se
sont paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, leur loyer moyen
(même net d’aide personnelle) a-t-il augmenté plus rapidement que l’indice des
loyers?
Pourquoi la dette immobilière des ménages était-elle tellement plus élevée
en Allemagne qu’en France en 1992?
Pourquoi la collectivité, alors qu’elle dépense 45 milliards d’euros pour le
logement, ne sait-elle pas dépenser quelques dizaines de millions d’euros
pour la transparence du marché du logement? (rôle de la transparence dans
l’efficience des marchés, + comment peut-on gérer ce qu’on ne sait pas mesurer?)
225
5 idées fausses
1.
2.
3.
4.
5.
L’envolée du prix des logements n’est pas due à une « insuffisance de
construction » par rapport à la « demande »; une augmentation de la
construction ne diminuerait pas sensiblement le prix de marché des
logements (origine: élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre ~ -1 ou -2).
L’envolée du prix des logements n’est pas due à une « insuffisance de
foncier »; augmenter les ventes de foncier dans les zones chères n’y
diminuerait pas sensiblement le prix de marché des logements (origine: idem).
L’envolée du prix des logements n’est pas due de manière significative à
un effet inflationniste des aides au logement, à la pierre comme à la
personne (origine: ordres de grandeur); l’effet inflationniste des aides personnelles au
logement demeure à estimer dans le cas général.
L’envolée du prix des logements n’est pas due aux achats par les
étrangers, sauf exceptions très localisées (origine: ordres de grandeur).
L’envolée du prix des logements n’a été compensée qu’en partie par la
baisse des taux d’intérêt pour les accédants à la propriété (cf. § 1.2.). Par
ailleurs les variations sur 1 à 5 ans du prix des logements et celles des
taux d’intérêt ne sont pas bien corrélées historiquement (cf. § 2.3).
226
5 points clés
1.
2.
3.
4.
Lien dans l’espace entre prix des logements et revenu des occupants.
La paupérisation des locataires explique une grande partie de la hausse
de leur taux d’effort (brut et net) et de l’augmentation du coût de la politique
du logement à objectif de taux d’effort net donné. Elle résulte d’une
paupérisation des ménages jeunes, grands perdants des 40 dernières
années par le revenu et des 15 dernières années par le prix des logements.
Rupture (envolée) en 2000-2002 pour le prix des logements mais continuité
depuis les années 1970 pour les loyers: évolutions de nature différente.
L’envolée du prix des logements résulte pour l’essentiel de l’évolution de
l’environnement financier (baisse des taux + allongement de la durée des prêts + complaisance
à l’égard de l’endettement des ménages), équivalente à une « politique de la
demande » massive, dont l’effet fortement inflationniste a été amplifié par
la myopie des investisseurs et par le manque de transparence qui a favorisé
les discours sur des facteurs structurels (ex: « pénurie de logements ») qui soi-disant
empêcheraient une baisse des prix. Il a été plus prononcé pour les logements
locatifs que pour les résidences principales occupées par leur propriétaire.
5.
Prospective pour le prix des logements: retour vers le « tunnel »; un
scénario rapide est plus probable qu’un scénario lent (qui a prévalu depuis
2008) sauf si les taux d’intérêt restent durablement à leur bas niveau actuel. 227
Une question ouverte
pour un « autocontrôle des connaissances »:
quand la parenthèse ouverte en 1914 a-t-elle pris fin?
(est-ce une parenthèse, a-t-elle pris fin?)
Variable
Proposition à discuter
Inflation des prix à la consommation (France)
1986?
Taux de change monnaie française / $
1960
Croissance du PIB (France)
1980
1965
Indice des loyers
1965-70
Poids du revenu locatif net des ménages dans le revenu national
1996?
Or
?
Taux d’intérêt (France)
2000?
Actions françaises
1965
1940
Pas de parenthèse
228
Références
Sur http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-2015-a1048.html
Notes générales plus ou moins longues
Articles sur des aspects particuliers
Valeurs numériques et sources des séries longues
Actualisations mensuelles
Présentations (dont celle-ci)
Possibilité d’abonnement aux publipostages qui annoncent les
actualisations
• Twitter: @PrixImmoCgedd
•
•
•
•
•
•
229

Le prix de l`immobilier d`habitation sur le long terme

Transcription

Documents pareils

logement logement

Reconversion du site de la clinique du Cours Dillon à Toulouse

logement - Cetralp

logement logement

Comines verso

Résidences étudiantes

501-00 COM projet complet

Télécharger la fiche

Télécharger le portfolio