Message accompagnant le projet de décision relatif à la vente des

Message
accompagnant le projet de décision relatif à la vente des immeubles occupés par
l’Institut hôtelier Hotelconsult « César Ritz » Colleges SA, au Bouveret, propriété
de l’Etat du Valais
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Le Conseil d'Etat du Canton du Valais
au
Grand Conseil
Monsieur le Président,
Mesdames et Messieurs les Députés,
Nous avons l'honneur de vous soumettre, avec le présent message, un projet de décision concernant la vente des immeubles occupés par l’Institut hôtelier Hotelconsult « César Ritz »
Colleges SA, au Bouveret, propriété de l’Etat du Valais.
1. Historique
C’est en novembre 1893 que le Grand Conseil du canton du Valais a décidé, par décret, de
créer un institut spécial ouvert aux enfants privés de l’ouïe. Cette décision de principe a
conduit à la signature d’un contrat, le 1er février 1894, avec la Congrégation des sœurs
d’Ingenbohl qui, dès octobre de la même année, a ouvert les portes d’un tel institut dans les
locaux de l’ancien prieuré de Géronde, devenu propriété du Séminaire diocésain de Sion.
En 1910, pour répondre à des besoins impérieux de prise en charge des enfants débiles,
Géronde a ouvert une classe pour enfants du Haut-Valais, puis en 1924, une section pour
enfants de langue française. Pour faire face à l’augmentation constante des effectifs (près de
100 enfants en 1925), le Conseil d’Etat a décidé, en 1928, l’achat de l’hôtel Aiglon au
Bouveret. Après de nombreux aménagements, cet hôtel est devenu l’Institut du Bouveret,
accueillant jusqu’à 140 enfants, dont 52 sourds.
Dès 1944, le manque de place s’est à nouveau fait sentir, l’effectif de la section des débiles
augmentant sans cesse. Pour répondre à ces besoins, les bâtiments ont été agrandis durant les
années 1954-1958.
A partir des années 60, le nombre d’enfants sourds n’atteignait plus que 40 unités. Puis cet
effectif s’est réduit à 27 en 1972. Sur la base de ce constat, une commission a été créée en
1975 afin d’étudier l’avenir de l’Institut du Bouveret, plus particulièrement l’avenir de la prise
en charge des enfants sourds en Valais.
1
Se fondant sur les recommandations émises par cette commission, décision a été prise, en
1976, de ne plus accueillir les élèves sourds, ces derniers étant pris en charge par des
institutions d’autres cantons, puis par des classes de malentendants créées en Valais.
Dans ce contexte ont également été examiné les problèmes posés par la sous-occupation des
institutions spécialisées du Valais romand. Dans son rapport, la commission a mis en évidence
la baisse des effectifs des institutions et classes spéciales du Valais romand et a proposé
diverses mesures, notamment en ce qui concerne le placement des enfants et l’affectation des
bâtiments.
Le Conseil d’Etat a ainsi décidé, en 1985, la fermeture de l’Institut du Bouveret. Mais, en
prenant cette décision, il s’est engagé, dans l’intérêt de la Commune de Port-Valais et de la
région du Chablais en général, de trouver une nouvelle affectation pour les bâtiments de
l’Institut.
C’est dans le cadre des travaux menés concernant cette problématique que le Conseil d’Etat a
reçu une offre nouvelle présentée par la firme Hotelconsult, école hôtelière privée donnant un
enseignement en langue anglaise.
Cette proposition s’est rapidement révélée intéressante. Elle offrait en effet la possibilité d’une
affectation immédiate des bâtiments de l’institut, tout en apportant à la région, voire au Valais,
des avantages économiques et touristiques non négligeables. Ainsi, le Conseil d’Etat a-t-il
décidé, dans sa séance du 19 septembre 1985, du principe de la location des terrains et des
immeubles de l’Institut du Bouveret à l’école hôtelière Hotelconsult, devenue aujourd’hui
Hotelconsult « César Ritz » Colleges SA.
2. Description des immeubles
2.1 Nature et affectation des terrains
Selon le règlement des constructions de la commune de Port-Valais, les deux parcelles
sur lesquelles sont érigés les bâtiments occupés par l’Institut hôtelier César Ritz, à
savoir les parcelles no 256 et 162, plan no 5, représentent une surface totale de 22'792
m2 et se situent en zone d’intérêt général B et C, sans densité, ainsi qu’en zone forêt
(5'418 m2 environ).
Les immeubles, représentant un volume total de 33'700 m3, occupent une surface au
sol de 2'367 m2 (cf. plan d’ensemble annexé). Les surfaces non bâties s’élèvent donc à
20'425 m2 et se composent de places, de jardin et de forêts. Celles-ci ne sont
cependant pas toutes aménageables, du fait de leur configuration, de leur affectation
(5'418 m2 en zone forêt) et des règles en vigueur en matière de construction,
concernant notamment les distances à respecter.
2
2.2 Périmètre et équipement
Le site est bordé :
-
au Nord par la route cantonale Bouveret-St-Gingolph
à l’Est par une zone forêt et la propriété du Monastère St-Benoît de Port-Valais
au Sud par une zone forêt
à l’Ouest par la forêt et la Morge, limite entre les communes de St-Gingolph et du
Bouveret.
Selon les données cadastrales, les parcelles concernées sont les suivantes :
Parcelle no 256,plan no 5
Institut a)
Places
Jardin, pré et forêt
Remise b)
Cave c)
Transformateur d)
Garage e)
Salle de jeux f)
Habitation g)
Total
1556 m2
2014 m2
17365 m2
72 m2
75 m2
25 m2
44 m2
203 m2
392 m2
21746 m2
Parcelle no 162, plan no 5
Forêt et pré
Total général
1046 m2
22792 m2
2.3 Description des bâtiments existants
Bâtiment principal
Affectation
Année de construction
Structure
Niveaux
Volume SIA
Etat d’entretien
Résidence Bellevue
Affectation
Année de construction
Structure
Niveaux
Volume SIA
Etat d’entretien
école hôtelière et hébergement
1902, rénovations et transformations partielles en
1987
massive en maçonnerie de pierres
sous-sol, rez-de-chaussée et 5 étages
26'600 m3 environ
satisfaisant, entretien régulier
hébergement
1987
massive en maçonnerie et BA
sous-sol, rez-de-chaussée, 2 étages et combles
inhabitables
5'000 m3 environ
bon
3
Pavillon de classes
Affectation
Année de construction
Structure
Niveaux
Volume SIA
Etat d’entretien
Pavillon loisir
Affectation
Année de construction
Structure
Niveaux
Volume SIA
Etat d’entretien
Divers
Affectation
Année de construction
Niveaux
Volume SIA
Etat d’entretien
enseignement (2 salles classes et bureau)
1967, entièrement rénové en 2001
ponctuelle en BA
rez-de-chaussée
1'200 m3 environ
état de neuf
ancienne remise, actuellement salle de loisir pour
étudiants
aménagement minimal en 1987. Sas d’entrée
construit en 2001
en maçonnerie non isolée
rez-de-chaussée
400 m3 environ
satisfaisant
garage, local à skis, remise petit matériel, ancienne
cave, local transformateur
variable
2 pour garage (local à ski à l’étage), autres 1
petites constructions
satisfaisant
3. Demande d’achat présentée par la société Hotelconsult « César Ritz » Colleges SA
Le bail entre l’Etat du Valais et Hotelconsult a été conclu pour une durée de vingt ans. Il a
débuté le 1er septembre 1986 et finira le 31 août 2006. A l’échéance de ces vingt ans, il se
renouvellera de plein droit, aux mêmes conditions, pour cinq ans, sauf avis de résiliation
donné par l’une ou l’autre des parties.
Deux avenants ont également été signés le 21 avril 1986 et le 5 mai 1987. Ces derniers
précisent notamment que le loyer doit correspondre au 5% des investissements consentis par
le canton.
Pour répondre aux besoins de l’école, le bail en question prévoit également la réparation, la
transformation et l’agrandissement des bâtiments existants. Des dispositions particulières
précisent, quant à elles, que la société Hotelconsult s’engage à maintenir ses écoles dans le
Haut-Valais et à ne pas développer une école du tourisme qui puisse nuire directement à
l’école de Sierre.
A l’approche du renouvellement du bail précité, ce dernier arrivant, rappelons-le, à échéance
le 31 août 2006, la société Hotelconsult a souhaité rencontrer les représentants du canton. Une
séance a donc été aménagée le 9 mars 2004, au cours de laquelle dite société a déclaré être
4
disposée à poursuivre la location de ce complexe, pour autant toutefois que les conditions du
contrat soient revues et que des travaux soient entrepris. Parmi ces derniers figuraient plus
particulièrement le réaménagement complet de la cuisine, devisé à 2,5 millions de francs,
ainsi que la construction d’un nouvel immeuble comprenant 300 lits supplémentaires.
Les représentants de la société Hotelconsult ont également souligné que ces investissements
pouvaient être financés par l’Institut, moyennant toutefois une réduction de loyer de l’ordre de
Fr. 150'000.-- par an, pour correspondre à un intérêt de 6% calculé sur le montant de 2,5
millions de francs qui serait investi par l’Institut.
Pour le cas où cette solution ne trouverait pas l’approbation du canton, la société Hotelconsult
s’est déclarée prête à étudier la question d’un éventuel achat, pouvant se conclure selon les
variantes suivantes :
Variante I
Prix de vente
./. investissements financés par Hotelconsult
Solde à payer
Fr.
Fr.
Fr.
6'000'000.-2'500'000.-3'500'000.--
Fr.
Fr.
Fr.
4'000'000.-1'000'000.-3'000'000.--
Variante II
Prix de vente
Paiement à la décision du Grand Conseil
Solde s/8 ans, Fr. 375'000.-/an
La société Hotelconsult a toutefois lié ces propositions à la condition qu’une expertise des
bâtiments soit effectuée (pour déterminer les travaux encore nécessaires et mettre en évidence
d’éventuels défauts) et qu’une construction puisse encore être envisagée sur le solde de la
parcelle.
4. Rendement des immeubles et examen de la demande d’achat
4.1 Rendement des immeubles
Des travaux à plus-value ont été régulièrement entrepris par l’Etat du Valais dans ces
immeubles depuis le début du bail. En tenant compte du coût des transformations
initiales, s’élevant à Fr. 7'300'000.-- (crédit accordé par le Grand Conseil le 16 mai
1986 : Fr. 6'500'000.-- et en session de mai 1987 : Fr. 800'000.--), le montant total
investi par le canton représentait, à la fin de l’année 2004, Fr. 8'823'860.60. Des
travaux d’entretien courant ont par ailleurs été exécutés chaque année. Ils s’élevaient, à
fin 2004, à plus de Fr. 2'000'000.--.
Si le rendement brut de ces immeubles répond aux exigences formulées par le contrat
de bail (loyer ≥ à 5% de l’investissement), il y a lieu de constater qu’une fois déduits
les frais d’entretien (Fr. 150'000.-- par an environ), les frais d’exploitation à charge du
5
propriétaire (impôt foncier et primes d’assurance « choses ») et les charges
d’amortissement, le rendement net de ces biens devient négatif, comme le montre les
tableaux suivants :
Investissements
Années
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Total
Investissem.
7'300'000.00
26'000.00
7'000.00
56'000.00
20'000.00
19'000.00
78'000.00
0.00
219'935.00
212'019.00
84'380.00
43'556.00
102'781.00
533'682.00
12'083.60
67'219.00
42'205.00
Cumul
7'326'000.00
7'333'000.00
7'389'000.00
7'409'000.00
7'428'000.00
7'506'000.00
7'506'000.00
7'725'935.00
7'937'954.00
8'022'334.00
8'065'890.00
8'168'671.00
8'702'353.00
8'714'436.60
8'781'655.60
8'823'860.60
8'823'860.60
Recettes
365'000.00
365'000.00
398'872.00
422'126.00
442'388.00
442'388.00
464'065.00
470'703.00
470'703.00
425'000.00
425'000.00
425'000.00
443'000.00
461'000.00
461'000.00
461'000.00
Rendement
brut
4.98
4.98
5.40
5.70
5.96
5.89
6.18
6.09
5.93
5.30
5.27
5.20
5.09
5.29
5.25
5.22
6'942'245.00
Charges d’exploitation (y compris amortissements)
Années
….
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Total
Recettes
Charges
d'exploitation
Résultat
470'703.00
425'000.00
425'000.00
425'000.00
443'000.00
461'000.00
461'000.00
461'000.00
584'217.03
781'534.65
548'814.55
486'477.80
476'359.00
491'298.20
487'629.50
459'298.16
-113'514.03
-356'534.65
-123'814.55
-61'477.80
-33'359.00
-30'298.20
-26'629.50
1'701.84
6'942'245.00
7'934'506.89
-992'261.89
Rendement
-1.43
-4.44
-1.54
-0.75
-0.38
-0.35
-0.30
0.02
Il convient de préciser que l’amortissement représente 5% de la valeur résiduelle.
Comptablement, l’immeuble est enregistré au bilan de l’Etat, à fin 2004, à
Fr. 5'775'543.60. La valeur vénale des immeubles a été estimée en 1997 à 8 millions de
francs et la valeur cadastrale représente le montant de Fr. 6'178'409.--.
6
Il est évident que la prise en compte d’un investissement supplémentaire de 2,5
millions de francs, pour le réaménagement de la cuisine, aggrave encore les résultats
présentés ci-dessus, et ce quel que soit le mode de financement retenu : financement
par le canton ou par Hotelconsult. Une augmentation des frais d’amortissement et
d’intérêts doit être envisagée dans le premier cas et une réduction de loyer dans le
deuxième, ce qui accentue encore la perte calculée précédemment.
Il y a donc lieu de constater, en conclusion, qu’une amélioration du résultat
d’exploitation de cet immeuble ne peut, selon toute vraisemblance, être espérée.
4.2 Examen de la demande d’achat
Concernant la question de la vente, notons que le prix initial proposé diffère selon la
variante retenue. Dans le cas d’un paiement échelonné, le prix de vente est majoré de
Fr. 500'000.--, pour tenir compte de l’intérêt dû sur le montant de 3,0 millions versé en
huit tranches. Ce montant équivaut à un placement au taux de 3,71% environ. Pour le
calcul de la réduction de loyer demandée, la société Hotelconsult retient, par contre, un
taux de 6%.
Il convient d’observer en outre que le prix de vente suggéré est relativement bas,
comparé au prix estimé en 1997. Cette différence s’accentue encore si l’on tient
compte des rénovations importantes effectuées après cette date (rénovation complète
de la bibliothèque en 2001). Il y a lieu néanmoins de souligner que la valeur de
réalisation possible de ces objets ne peut avoisiner la valeur vénale estimée, et ce pour
les raisons suivantes :
- le caractère spécifique du complexe : complexe important, bien situé, mais
transformé et agrandi pour recevoir une école hôtelière ;
- les difficultés de trouver un acquéreur ;
- la difficulté à parceller et vendre les bâtiments séparément et pour quel usage ;
- l’importance des travaux d’entretien et de rénovation restants ; rappelons que le
bâtiment principal, bien que transformé en 1987, date de 1902.
5. Conditions prévues pour la vente
Les résultats d’exploitation desdits immeubles ont donc incité le Conseil d’Etat, dans sa
séance du 26 mai 2004, à accepter le principe de la vente de ce complexe à la société
Hotelconsult « César Ritz » Colleges SA et, compte tenu des remarques formulées
précédemment, à accepter l’offre (variante II) présentée par cette dernière.
Le Conseil d’Etat a toutefois souhaité lier cette vente à certaines conditions, qui, avec les
modalités de paiement prévues, se présentent comme il suit :
- paiement d’un montant de Fr. 1'000'000.-- 10 jours après l’adoption de la présente décision,
Fr. 3'000'000.--, soit le solde, versés à raison de Fr. 375'000.-- par an, à raison de 12
versements mensuels de Fr. 31'250.-- ;
7
- inscription d’une servitude interdisant le changement d’affectation des immeubles durant
vingt ans ;
- inscription d’un droit, pour la même durée, octroyant à l’Etat du Valais la possibilité de
racheter ces propriétés, à un prix limite à déterminer ;
- constitution d’une garantie hypothécaire aussi longtemps que l’acquéreur reste débiteur de
l’Etat.
La Commune de Port-Valais a été informée de cette possible transaction. Elle ne voit aucun
inconvénient à la vente de ces immeubles à l’Institution en question.
Afin de pouvoir s’assurer de possibilités d’extension sur les parcelles actuelles, la société
Hotelconsult souhaite, pour sa part, subordonner cet achat à la condition expresse qu’elle
obtienne une modification du plan de zone impliquant une possible extension de l’école
hôtelière, pour de nouvelles constructions, en zone d’intérêt général C pour l’ensemble des
deux parcelles no 256 et 162. La procédure se limite en fait à un simple changement partiel de
la zone d’intérêt général B en zone d’intérêt général C (seule une partie de la parcelle no 256
est concernée), avec adaptation de cette dernière au cadastre forestier et sans modification du
règlement communal des constructions.
Les démarches nécessaires ont été entreprises auprès de la Commune de Port-Valais.
6. Autorité compétente
En vertu de l'article 41, chiffre 3, de la Constitution cantonale et des articles 29 et 31 de la loi
sur la gestion et le contrôle administratifs et financiers du canton du 24 juin 1980, modifiés le
1er décembre 2004, les transactions immobilières, dont la valeur excède deux millions de
francs, requièrent une autorisation du Grand Conseil.
En l'occurrence, cette autorisation doit s'entendre comme un acte administratif relevant de la
compétence du Grand Conseil et non comme acte législatif contenant des règles générales et
abstraites. C'est la raison pour laquelle, sur le plan formel, le Grand Conseil peut se prononcer
sur la base d’une simple décision qui peut être prise en une seule lecture.
Nous espérons que le Grand Conseil voudra bien accepter le projet que nous lui soumettons
avec le présent message et vous prions d'agréer, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Députés, l'assurance de notre haute considération et vous recommandons, avec nous,
à la protection divine.
Sion, le
LE PRESIDENT DU CONSEIL D'ETAT : Jean-Jacques Rey-Bellet
LE CHANCELIER D'ETAT : Henri v. Roten
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