Résidences seniors

Le développement des
Résidences seniors
en France
ENTRE TÂTONNEMENTS ET MATURITÉ
2 èm e éd i t io n I Fév r ie r 2 0 1 6
L’auteur de ce rapport
Après avoir été chargé de mission dans une agence régionale de santé puis consultant
dans un cabinet de conseil en stratégie, Aurélien Bordet a rejoint le cabinet EHPA
Conseil où il a notamment produit une étude sur la télémédecine en France et un
rapport sur les résidences seniors. Il intervient également à Sciences Po dans le
cadre de l’Executive master « Politiques du vieillissement et Silver économie ».
Le cabinet EHPA Conseil
EHPA Conseil est un cabinet de conseil spécialisé dans les questions liées aux
politiques du vieillissement et à la Silver économie. Il est dirigé par Luc Broussy,
également auteur d’un rapport remis au Premier ministre en 2013 sur l’adaptation de
la société au vieillissement, président de France Silver Eco et directeur de l’Executive
master « Politiques du vieillissement et Silver économie » de Sciences Po.
EHPA Conseil a conduit de nombreuses missions dans le domaine des résidences
seniors. Après avoir produit la première édition de ce rapport, qui a contribué
à faire reconnaître un statut législatif à cette forme d’habitat, EHPA Conseil a
lancé la première newsletter sectorielle entièrement dédiée aux résidences
seniors et accompagne aujourd’hui les principaux groupes de résidences seniors,
des promoteurs ainsi que des gestionnaires.
Nos compétences :
Réalisation d’études d’opportunité ou de faisabilité
Rédaction de notes de synthèse
Elaboration de plans stratégiques
Montage de projets complexes
Organisation de séminaires de formation
Organisation de colloques
Elaboration de plans de communication
Remerciements
Nous adressons nos remerciements les plus sincères à
Solenne Brugère, avocate associée au sein du cabinet Carakters,
qui a apporté sa précieuse contribution à ce rapport
pour éclairer les points de droit relatifs au cadre juridique
des résidences seniors.
2
Sommaire
Sommaire......................................................................................................................... 3
Synthèse .......................................................................................................................... 4
Préambule ........................................................................................................................ 6
Partie 1 – Les seniors d’aujourd’hui et de demain ............................................................8
Un constat d’ordre démographique
9
Un constat d’ordre sociologique
10
Un constat d’ordre économique
10
Partie 2 – Le besoin d’une nouvelle offre d’habitat pour seniors ......................................14
La difficile adaptation des logements
15
Une offre en présence peu satisfaisante
17
Les résidences seniors comme réponse possible
20
Partie 3 – L’émergence d’une nouvelle génération de résidences seniors.........................24
De la première à la deuxième génération
25
Les spécificités du modèle de deuxième génération
27
Un développement croissant… mais encore balbutiant
29
Le choix d’un modèle plus flexible
34
Partie 4 – Une contribution forte à la prévention de la perte d’autonomie........................38
Les cinq dimensions du bien vieillir dans les résidences seniors
40
Des externalités positives à prendre en compte
49
Partie 5 – Vers l’arrivée à maturité du marché des résidences seniors..............................52
Vers une logique sectorielle
53
Quatre défis
57
Quatre relais de croissance
59
Annexe : Liste des entreprises et des marques citées ..............................................................62
3
Synthèse
4
L’explosion du nombre de
personnes âgées autonomes
Quatre relais
de croissance
La France n’a jamais compté autant de
seniors. Surtout, elle n’a jamais compté
autant de seniors pouvant vieillir chez
eux en autonomie. Les personnes âgées,
aujourd’hui, veulent avoir le choix. Elles
sont à la recherche d’un « chez-soi social »
où elles pourront vivre parmi des personnes
qui leur ressemblent. Parallèlement, il
n’est pas toujours évident d’adapter son
logement. Parfois coûteuse, cette adaptation est également source de nuisances et
implique d’avoir pleinement conscience de
son état de santé. Or, le propre de la vieillesse est qu’elle est difficilement admise
par les principaux intéressés. Dans ce
contexte, les résidences seniors offrent une
solution adéquate à qui souhaite profiter
d’un logement plus adapté et de services à
la carte, dans un environnement sécurisé
et dans un cadre permettant le maintien
des liens sociaux.
Plus que jamais, il est donc nécessaire
d’apporter des clés de lecture de ce
marché. Ce constat vaut à la fois pour les
résidents et leurs familles, les élus locaux,
mais aussi les investisseurs institutionnels (Caisse des Dépôts et Consignations,
caisses de retraite, mutuelles, OPCI, etc.).
Alors que le modèle de la vente à découpe
est aujourd’hui menacé par les incertitudes
qui pèsent sur les dispositifs de défiscalisation existants, la vente en bloc à ce type
d’investisseurs apparaît en effet comme
un levier de croissance important au côté
de la concentration, de la diversification et
de l’internationalisation. La création d’un
label qualité devrait par ailleurs permettre
de faire avancer le marché dans la bonne
direction.
La forte croissance
du marché
Quatre défis
à relever
Le marché des résidences seniors est
aujourd’hui en plein boom. Le nombre de
résidences devrait passer d’environ 500
aujourd’hui à près de 900 d’ici 2020. La
plupart des promoteurs nationaux se sont
lancés, soit en prenant des participations
dans les principaux exploitants, soit en
développant leur propre enseigne, soit
les deux. Des promoteurs de taille plus
modeste se lancent également, donnant
lieu à un foisonnement des concepts avec
plusieurs niveaux de différenciation :
gamme, localisation, nature des services
proposés, taille des équipes et des espaces
collectifs… Enfin, on assiste à une hybridation des concepts, alors que certains
gestionnaires associatifs et bailleurs
sociaux commencent de s’intéresser de
près à ce secteur.
Enfin, il appartiendra aux principaux
opérateurs de s’organiser pour relever un
certain nombre de défis, tels que l’unification du secteur, la professionnalisation de
la filière et l’organisation de la communication vis-à-vis du grand public. Les principaux gestionnaires-exploitants de résidences seniors pourraient jouer un rôle
d’ensemblier pour l’ensemble de la filière
de la Silver économie car ils allient toutes
les composantes de cette industrie, de
l’amélioration du bâti à l’incorporation de
technologies pour l’autonomie, en passant
par les usages des nouvelles technologies.
L’une des clés du succès résidera donc
dans la capacité à générer des revenus
complémentaires et à porter cette nouvelle
offre à l’international.
5
Préambule
U
n peu plus d’un an après la parution
du rapport Bien vieillir chez soi grâce
aux résidences seniors1, EHPA Conseil
publie la deuxième édition de son étude
annuelle consacrée au paysage des résidences seniors en France.
Pourquoi cette deuxième édition ? De l’eau
a coulé sous les ponts depuis la sortie de la
première mouture du rapport en 2014. Enfin votée à l’unanimité par l’Assemblée nationale et le Sénat, la loi d’adaptation de la
société au vieillissement a été promulguée
le 28 décembre 2015. Au total, trois ans se
seront écoulés depuis son lancement en
janvier 2013 par le président de la République.
Souvenez-vous, il y a un an, notre rapport
faisait sept propositions, parmi lesquelles
la reconnaissance législative des résidences seniors. Le Sénat a repris cette proposition, également portée par d’autres, et
a introduit dans la loi un article 15 nouveau
tendant à reconnaître officiellement les résidences seniors de nouvelle génération.
Une telle reconnaissance apporte des garanties tant aux résidents et leurs familles
qu’aux maires qui autorisent la construction de telles résidences sur le territoire de
leur commune. Là est toute la difficulté :
les résidences seniors sont-elles du logement classique, au même titre que n’importe quelle copropriété régie par la loi de
1965, ou s’agit-il d’une catégorie particulière d’immobilier géré ? Désormais, la distinction entre les résidences services sous
forme de copropriétés et les résidences
locatives de nouvelle génération est clairement actée. Une autre de nos propositions
est en passe de se concrétiser : la création
du premier label qualité de la profession.
Les deux principales organisations représentatives que sont le Synerpa RSS et le
SNRA ont engagé des discussions dans le
but d’élaborer un cahier des charges commun. Cette action est indissociable de la
reconnaissance législative des résidences
seniors et relève de l’initiative privée, même
si les pouvoirs publics seront amenés à
contribuer. C’est ce chemin qu’ont pris les
6
discussions, qui devraient déboucher d’ici
la fin de l’année 2016 sur la création d’un
label assorti d’une procédure de labellisation.
Ces travaux devraient logiquement accélérer la phase de transition à laquelle nous
nous trouvons actuellement. Il était donc
indispensable de décrire cette évolution.
Car nous assistons aujourd’hui à la fin d’un
monde, celui des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Quantitativement, nous
avons été témoins de l’explosion du secteur
commercial, passé en un quart de siècle de
20 000 lits à plus de 100 000 lits. De 1986 et
2011, le secteur associatif a quant à lui évolué de 90 000 à 160 000 lits. Dans le même
temps, le secteur public a connu une stabilisation quantitative de son parc d’Ehpad
et d’unités de soins de longue durée (USLD)
confondu. Le robinet des appels à projets
étant fermé, les groupes d’Ehpad privés
commerciaux privilégient aujourd’hui une
croissance externe qui repose principalement sur l’international. Qualitativement,
ensuite, beaucoup de progrès ont été faits
dans les Ehpad depuis la loi 2002-2. Les
établissements se recentrent progressivement sur la prise en charge de la très grande
dépendance, laissant tout un champ de
l’accueil des personnes âgées inoccupé.
Le dynamisme du secteur des résidences
seniors contraste fortement avec la forme
de routine qui semble s’être emparée du
secteur des Ehpad. Un exemple ? Son départ du troisième groupe d’Ehpad français
DomusVi à peine digéré, Jean-François Vitoux s’est empressé de monter au capital
du groupe de résidences seniors fondé par
Valérie Bertone, Les Essentielles, dont il est
aujourd’hui le président. Soyons clairs, il ne
s’agit pas de nier l’effet de mode qui caractérise les résidences seniors. La meilleure
illustration de ce phénomène est la nouvelle dénomination des logements-foyers,
rebaptisés résidences autonomie dans la
loi d’adaptation de la société au vieillissement. Les résidences seniors portent en
elles une image de modernité que n’ont tout
simplement pas les autres formes d’hébergement. Peut-on pour autant se contenter de cette vision simpliste ? A l’évidence,
non. Une petite révolution est en train de se
jouer sous nos yeux. Une révolution alimentée par un cycle permanent d’innovations
qui sont en train de donner naissance à un
nouveau secteur appelé également habitat
intermédiaire, habitat alternatif ou encore
habitat regroupé avec services.
Le marché des résidences seniors tâtonne.
D’après l’Institut Montaigne, il ne représenterait qu’1,3% du parc de résidences
non-médicalisée contre 4% au RoyaumeUni et 7% au Québec. De plus, on est
confronté à la multiplication des concepts.
C’est d’abord une réalité au niveau global,
alors qu’il n’est pas toujours facile de distinguer entre les résidences d’ancienne
génération, les résidences seniors de
nouvelle génération, les villages seniors,
les immeubles pour seniors offrant peu
de services… C’est également un constat
qu’on peut faire à un niveau plus fin. Quand
un Claude Cheton, patron du groupe Emera, explique qu’une résidence seniors à la
campagne, « cela n’existe pas »2, un Ludovic
Savariello lance avec Sairenor un concept…
de résidences rurales pour seniors actifs.
Bref, il n’y a pas de norme.
Au côté des grands promoteurs nationaux
(Nexity, Bouygues Immobilier, Vinci, Altarea
Cogedim, etc.), des promoteurs locaux ou de
taille plus modeste (Heurus, Groupe C3A,
Sefiso Aquitaine, etc.) se lancent eux-aussi. Les abandons sont nombreux. Il y a donc
fort à parier qu’un « écrémage » aura lieu au
cours des prochaines années. Quoiqu’il en
soit, le développement des résidences seniors en France ne va cesser de s’accroître.
La barre des 900 résidences devrait être
franchie avant 2020, alors que ces résidences n’étaient que 500 en 2014.3 Comme
nous allons le voir, le marché va trouver de
nouveaux relais de croissance. Parallèlement, il devra trouver les réponses à de
nombreux défis qui, une fois relevés, lui
permettront demain d’apparaître comme
un secteur aux fondamentaux solides. Ce
sont ces évolutions, passionnantes, que
nous avons voulu placer au cœur de cette
deuxième édition.
7
1.
Les seniors d’aujourd’hui
et de demain
Quels sont les bons mots pour désigner
les hommes et les femmes dont nous allons
parler pendant ces trois jours ?
Âgés, anciens, aînés, seniors, silvers, retraités :
les mots ne manquent pas pour nommer
les bénéficiaires de ces politiques.
Cette profusion révèle surtout que
le mot «vieux», encore toléré comme adjectif,
est cependant proscrit comme substantif,
comme si le vieux était ipso facto objet de
discrimination, et l’aîné objet de respect.
Laurence Rossignol, secrétaire d’Etat chargée de la famille, des personnes âgées et de
l’autonomie4 lors de l’ouverture de la discussion sur le projet de loi d’adaptation de la
société au vieillissement à l’Assemblée nationale, 9 septembre 2014
8
D
e qui parle-t-on au juste ? Dans la littérature scientifique, une personne est considérée
comme autonome lorsqu’elle est en capacité d’accomplir seule des gestes de la vie quotidienne dans l’environnement lequel elle vit. Cela n’exclut pas qu’elle ait recours à des
aides techniques ou à des aménagements du logement destinés à prolonger l’autonomie à son
domicile. C’est précisément à ce public de 75 ans ou plus que s’adressent les résidences seniors.
Un constat d’ordre
démographique
La hausse de l’espérance de vie conjuguée au papy-boom se traduit par une
explosion du nombre de personnes âgées.
Fait notable, un nombre croissant de ces
personnes ne sont pas dépendantes, occasionnant une pression sans précédent
sur le stock de logements destinés à des
seniors autonomes.
Hausse de l’espérance de vie
et papy-boom
Le vieillissement démographique est
un phénomène qui touche tous les pays
du monde. Deux changements sont à
l’œuvre : la diminution de la fécondité
et l’allongement de la durée de la vie. La
France a été pionnière, ses habitants ayant
été les premiers à limiter volontairement
leurs naissances dès la fin du 18e siècle,
soit un demi-siècle à un siècle avant ceux
des autres pays européens. Entre 1950 et
2010, l’Hexagone est passé de 63 ans à 78
ans pour les hommes, et de 69 ans à 85
ans pour les femmes5. Cette évolution est
encore plus flagrante lorsqu’on considère
l’espérance de vie à 75 ans, qui est de 11
ans pour les hommes et de 14 ans pour les
femmes. Cette hausse sans précédent est
notamment la conséquence des progrès
médicaux et de l’amélioration des conditions de vie depuis la fin de la Seconde
Guerre Mondiale. L’Insee fait clairement le
constat d’un vieillissement « par le haut »6,
Les seniors d’aujourd’hui et de demain
c’est-à-dire lié à l’allongement de l’espérance de vie.
À ce phénomène s’ajoute celui de l’arrivée
en âge des baby-boomers. En 2010, la
France comptait 14,4 millions de personnes
âgées de 60 ans ou plus, dont 5,6 millions
de personnes âgées de 75 ans ou plus. La
part des plus de 60 ans dans la population
est passée de 16,2% à 22,6% en l’espace
de 60 ans. Le nombre de personnes âgées
de 75 ans ou plus a été multiplié par près de
quatre entre 1950 et 2010, passant de 1,6
million à 5,6 millions.7 L’effet du papy-boom
devrait atteindre son maximum en 2035.
L’explosion du nombre de personnes
très âgées mais autonomes
Qui dit vieillissement ne dit pas nécessairement augmentation de la dépendance à un
niveau global. Les seniors sont de plus en
plus nombreux à vieillir sans perte d’autonomie majeure. D’après le Conseil d’Orientation des Retraites (COR), l’espérance de vie
sans incapacité évolue plus favorablement
après 65 ans qu’entre 50 et 65 ans.8 L’explosion du nombre de personnes très âgées et
faiblement dépendantes se traduit par une
pression inédite sur le stock de logements
destinés aux seniors autonomes, comme
le note Luc Broussy dans son rapport : « Il
est nécessaire que les pouvoirs publics se
concentrent désormais sur les formules
d’hébergement pour personnes autonomes
dont notre pays va particulièrement avoir
besoin dans les deux décennies à venir. »9
9
1.
Un constat d’ordre
sociologique
Les baby-boomers ont connu mai 1968.
Ils sont attachés aux valeurs de liberté et
d’expérience collective, en rupture avec les
modes de vie de leurs parents et sont à la
recherche de confort.
Vieillir chez soi :
un projet de vie partagé
Alors que les générations d’après-guerre
ont été en quelque sorte surprises par l’allongement sans précédent de l’espérance
de vie, on peut considérer que les générations actuelles seront mieux à même d’anticiper les effets de l’avancée en âge. Beaucoup ont fait l’expérience de la recherche
d’une place en Ehpad pour un parent
proche ou ont dû jouer le rôle d’aidant.
La capacité des seniors à vivre chez eux en
autonomie est favorisée par le fait qu’ils
sont de plus en plus entourés. Une situation qui s’explique notamment par le développement des usages connectés et par le
fait qu’il sera de plus en plus rare, pour une
personne âgée, de vieillir sans conjoint ou
sans enfant.10
Des générations qui
veulent « bien vieillir ».
Les nouvelles générations de seniors
souhaitent bénéficier de services afin de
faciliter la vie quotidienne, manger une
nourriture équilibrée et variée, avoir la
possibilité de pratiquer une ou plusieurs
activités physiques, accéder facilement à la
culture et aux loisirs, partager avec d’autres
des instants de convivialité… Enfin, elles
veulent pouvoir déménager à l’envi : pour
se rapprocher des enfants, pour emménager dans un logement plus petit suite au
décès du conjoint, pour se rapprocher d’un
hôpital suite à l’apparition d’une maladie
chronique...
10
Le fort attachement au lien social
La valeur de liberté est au cœur de l’héritage de mai 68. Liberté d’aller et venir,
bien sûr, mais aussi liberté de choix. Les
opérateurs publics, privés et associatifs
en ont tiré les conséquences. A propos de
l’allocation personnalisée pour l’autonomie
(Apa), Loïc Trabut écrit ainsi : « En finançant
directement les individus dans le cadre des
politiques de la dépendance, les décideurs
permettent le développement d’un panel de
services censé faciliter l’exercice de ce librechoix. La multiplication des services d’aide,
des maisons de retraite et des services en
tout genre en direction des personnes âgées
en est une parfaite illustration. »11
La notion de vie en collectivité est
également largement partagée, ce qui
n’exclue pas de disposer d’un espace
privatif. A cet égard, les résidences seniors
semblent proposer une réponse adaptée
puisqu’elles sont constituées de logements
indépendants organisés autour d’espaces
collectifs. D’après un sondage de l’Institut
du bien vieillir Korian, 63% des seniors
anticipent la création de lieux de vie où ils
pourront vivre en communauté avec les
personnes qui leur ressemblent et qu’elles
apprécient le plus.12 En d’autres termes, les
seniors aspirent à un « chez-soi social ».
Dernier point, l’héritage culturel de mai 68
se traduit pour certains par l’éclatement de
la cellule familiale, provoquant par ricochet
l’explosion des problèmes liés à la solitude,
notamment chez les personnes âgées.
Un constat d’ordre
économique
Même s’il faut tenir compte des disparités
entre les générations et de l’impact futur du
morcellement des carrières et des réformes
successives du système de retraites, on
peut dire que les revenus des seniors sont
globalement plus élevés que ceux du reste
de la population. Ils disposent en outre d’un
patrimoine important, notamment immobilier, qui leur permettrait de verser des
loyers confortables.
Des revenus plus élevés…
La France est le pays où la retraite dure le
plus longtemps. C’est ce que montrent les
chiffres de l’Organisation de coopération et
de développement économiques (OCDE). La
retraite dure 27 ans pour les femmes et 23
ans pour les hommes. Un record national
qui s’explique par une espérance de vie plus
longue et des politiques plus généreuses.
La génération qui est entrée sur le marché
du travail en 2014 devra liquider ses droits
à 63 ans, contre plus de 65 ans en moyenne
dans l’OCDE au cours de la décennie 2050.
Rappelons qu’on travaille jusqu’à 65 ans
en Allemagne, 67 ans aux Etats-Unis et en
Italie, et 68 ans au Royaume-Uni.
Les seniors voient leurs revenus augmenter de manière structurelle. Une analyse
confirmée par le Centre de recherche pour
l’étude et l’observation des conditions de
vie (Crédoc) : « L’allongement prévisible
de la durée des carrières, l’augmentation
de la part des doubles retraites chez les
couples âgés et les revenus du patrimoine
permettront de continuer à drainer des
ressources vers les seniors. »13
Le niveau de vie moyen des 65 ans ou plus
s’établit à 22 530 euros par an en 2009, soit
1 877 euros par mois. La démonstration est
d’autant plus forte lorsqu’on s’intéresse à
la situation des femmes, qui constituent
l’essentiel de la population dans beaucoup
de résidences seniors. En moyenne, une
femme qui prend sa retraite perçoit 43%
de plus qu’une femme qui a pris sa retraite
il y a vingt ans. La retraite d’une femme
aujourd’hui s’établit ainsi aux environs de
942 euros contre 658 euros auparavant,
sans tenir compte de la pension de réversion.
Cet écart provient du fait qu’elles ont eu
des carrières plus longues et des emplois
Les seniors d’aujourd’hui et de demain
mieux rémunérés car plus qualifiés.14 La
majeure partie de ces revenus provient en
effet des pensions de retraite. Depuis le
grand rattrapage des années 1970 à 1990,
les niveaux de vie des plus de 65 ans et des
actifs évoluent parallèlement.15
Quant aux revenus du patrimoine, on sait
que les seniors épargnent beaucoup : 26%
pour les plus de 70 ans contre -10% en
moyenne pour les plus jeunes. D’après le
Crédoc, l’augmentation du pouvoir d’achat
des seniors est un phénomène inéluctable :
« L’allongement prévisible de la durée des
carrières, l’augmentation de la part des
doubles retraites chez les couples âgés et
les revenus du patrimoine permettront de
continuer à drainer des ressources vers les
seniors. »16
…malgré des signaux d’alerte
à prendre en compte
Cette situation ne doit pas masquer les
fortes disparités qui existent entre les
différentes générations de retraités.
D’après l’Insee, le niveau de vie des seniors
les plus jeunes progresse plus rapidement
que celui des seniors les plus âgés, notamment parce que les femmes bénéficient
de carrières salariales plus complètes
et partent à la retraite avec des niveaux
de pensions plus élevés. La diversité des
situations matrimoniales a également un
impact. Les couples disposent en effet de
moyens supérieurs aux personnes seules.
Le Haut comité pour le logement des
personnes défavorisées alerte de son
côté sur « la fin d’une période favorable »17.
Certes, le taux de pauvreté des plus de 65
ans a fortement reculé, passant de 35% en
1970 à 10% en 2006. Après cette période
de rattrapage, il a peu varié au cours des
dernières années et reste même inférieur
à celui de l’ensemble de la population qui
est de 13,5%. Mais l’organisme met en
exergue « plusieurs éléments qui donnent à
11
1.
penser qu’à cette stabilisation va succéder
une période d’adaptation » : « le contexte
économique des trente dernières années »,
« l’impact des réformes successives
des retraites » ; et « l’érosion du pouvoir
d’achat du minimum vieillesse ». Parmi les
populations les plus exposées : les femmes,
les immigrés, les retraités qui ont connu une
carrière précaire et les ruraux. C’est donc
au cours des deux prochaines décennies
que les résidences seniors connaîtront
probablement leur développement le plus
important.
Le logement bien placé
dans le patrimoine des seniors
Le logement occupe une place prépondérante dans le budget des ménages âgés.
Sa part ne cesse d’ailleurs d’augmenter
avec l’âge, puisqu’elle est respectivement
de 16,7% pour les 65 à 74 ans et de 20,9%
pour les 75 ans et plus18. Déjà, en 1997,
Pascal Pochet commentait : « La ventilation
par poste de ce budget consommation
montre que les dépenses des retraités se
structurent autour de l’entretien du corps
et du domicile […] Le logement représente
toujours le premier poste en dépit de la faible
part tenue par le loyer. »19 Rappelons que
75% des 65 ans ou plus sont aujourd’hui
propriétaires de leur logement, contre 58%
pour le reste de la population française.
L’attachement des Français à la propriété
peut sembler un obstacle au développement des résidences locatives avec
services, d’autant plus que les personnes
âgées épargnent dans le but d’avoir une
épargne de transmission par opposition
à une épargne de précaution. Certains
gestionnaires-exploitants adoptent donc
des stratégies de contournement pour
rendre liquide le patrimoine des seniors, à
l’instar de Vie Jeune, l’enseigne du Groupe
Financière Duval, qui se charge de mettre
en location le bien de la personne âgée
pour lui permettre de compléter sa retraite
et d’être en mesure de verser un loyer.
12
Les seniors d’aujourd’hui et de demain
13
2.
Le besoin d’une nouvelle
offre d’habitat pour seniors
Derrière la crainte des personnes âgées
de « partir en maison de retraite » se cache la peur
de renoncer à leur liberté. Elles savent bien que
si elles sont obligées de quitter leur « chez elle »
pour un établissement, l’exercice de leur liberté
sera plus limité, notamment au niveau des repas,
des visites, des horaires d’ « extinction des feux »...
L’habitat individuel constitue pour la personne âgée
le lieu où elle est chez elle, c’est-à-dire où elle
peut faire ce qu’elle veut, où elle peut inviter qui
elle veut quand elle veut, sans avoir de compte à
rendre. En définitive, l’habitat constitue le dernier
espace de liberté de la personne âgée.
Etude Autonomie et bien vieillir. Habitat, territoires et numérique
de la Caisse des Dépôts et Consignations, 2014
14
F
ace à la difficile adaptation des logements et les insuffisances de l’offre d’habitat pour personnes âgées autonomes, notamment en ce qui concerne les anciens logements-foyers, les
résidences seniors apportent une solution d’hébergement moderne, pertinente et qui, au
surplus, n’est pas consommatrice de fonds publics. Ceci explique sans doute en grande partie
de l’attrait dont elles font l’objet actuellement.
La difficile adaptation
des logements
L’adaptation des logements n’est parfois
ni souhaitable, ni nécessaire, et ce pour de
multiples raisons. La solution peut alors
être de déménager dans un logement qui,
lui, est déjà adapté.
De nombreux freins à dépasser
Une grande partie des besoins concernera
à l’avenir l’adaptation des logements privés.
On estime qu’un tiers des plus de 65 ans et
la moitié des plus de 85 ans font au moins
une chute chaque année. Deux fois sur
trois, ces chutes surviennent au domicile.20
L’adaptation des logements est donc inévitable. Cependant, quatre types de freins
font obstacle à cette nécessaire adaptation : le coût des aménagements et des
aides techniques, le faible consentement à
payer des seniors, le facteur psychologique
et les impossibilités techniques.
Le coût des aménagements et des aides
techniques est souvent sous-estimé.
L’Agence nationale de l’habitat (ANAH)
estime les besoins d’adaptation des logements individuels à 2 millions chez les
personnes de 60 ans et plus, pour un coût
global de 24 milliards d’euros. Au niveau
individuel, le coût des adaptations varie
sensiblement, de 1 500 euros pour une
adaptation légère à 30 000 euros à 40
000 euros pour une adaptation lourde, la
moyenne se situant aux alentours de 12 000
euros. Or, d’après un sondage OpinionWay
datant de 2012, seul un tiers des Français
Le besoin d’une nouvelle offre d’habitat pour seniors
de plus de 50 ans et plus pensent avoir les
moyens financiers pour adapter leur logement.21
Un deuxième frein est le faible consentement à payer des seniors. 49% des
personnes interrogées dans un autre
sondage OpinionWay estiment que les
adaptations du logement – douche, escalier, toilettes, etc. – doivent être financées au travers d’aides publiques22. Ce
faible consentement à payer est partagé
y compris par les retraités aux revenus
élevés. Il n’est pas anormal que la collectivité soit mise à contribution pour financer
l’adaptation des logements, y compris des
logements privés. D’une part, l’adaptation
du domicile peut constituer un facteur
important d’économies : hospitalisations
inutiles, transports sanitaires, aggravation
de la dépendance, soins à domicile… Impossible de concevoir un dispositif national
d’adaptation des logements et son financement sans aborder conjointement la question des économies générées par une telle
action. D’autre part, les pouvoirs publics se
sont beaucoup concentrés jusqu’à présent
sur le financement de la prise en charge
de la perte d’autonomie et de la dépendance. Il peut sembler légitime, désormais,
que, la structure démographique du pays
évoluant, une partie des fonds mobilisés
soit réorientée vers le financement de
l’adaptation des logements. Un large éventail d’outils de financement existent : Apa,
fonds sociaux des caisses de retraite, crédit
d’impôts, aides directes des communes, de
leurs CCAS ou des départements, etc. Il y a
donc sans doute matière à revoir l’articulation de ces différents dispositifs.
15
2.
C’est dans ce contexte qu’a été lancé le
vaste plan national d’adaptation de 80 000
logements privés programmé avec la Caisse
nationale d’assurance vieillesse (Cnav) et
l’Anah dans le cadre de la loi d’adaptation
de la société au vieillissement. Il reste pourtant un écueil majeur à contourner, celui de
l’avance sur travaux. Sans parler du financement du coût total des travaux, nombreux
sont les foyers qui n’ont tout simplement
pas les moyens d’avancer les centaines
voire les milliers d’euros nécessaires pour
lancer le chantier avant le versement de
l’aide. L’accès à l’emprunt peut s’avérer
compliqué à la fois compte tenu de leur âge
et de leur situation financière. Cette problématique prenant de l’ampleur, plusieurs
acteurs institutionnels se sont emparés de
la question pour développer des dispositifs d’aide ou de micro-crédit, à l’instar de
la Caisse des Dépôts ou de La Poste. L’Anah
accepte aujourd’hui de verser une avance
représentant jusqu’à 70% du montant de
l’aide. La Caisse des Dépôts, quant à elle,
s’est engagée dans la voie du viager censé
redonner du pouvoir d’achat aux ménages
âgés les plus modestes. Le chantier est
donc sur la bonne voie, mais ces efforts
seront-ils suffisants ?
Il convient aussi de prendre en compte le
facteur psychologique. L’adaptation du
domicile implique de renoncer à une partie
de l’« avant » pour créer quelque-chose
de nouveau. Elle implique de reconnaître
qu’on est sujet à un handicap physique ou
à un autre des effets possibles du vieillissement. Un pas que tous les seniors ne
sont pas toujours prêts à franchir. De fortes
résistances se font parfois jour. Sans parler
des contradictions qui peuvent naître entre
des aspirations multiples : recherche d’un
habitat accueillant et sécurisé ; souhait
de vivre ensemble et de préserver pour soi
un espace personnel au sein du ménage ;
volonté de réduire la facture énergétique
et augmentation de la consommation électrique liée aux nouveaux usages du numérique ; attachement à un habitat parfois
16
inadapté aux besoins des personnes ;
envie de nature et de densité de services
à proximité… Et quand ce n’est pas l’adaptation qui pose problème, c’est la volonté
de déménager qui fait défaut. Déménager
implique de renoncer à une partie de ses
habitudes et à la routine qui caractérise
un environnement maîtrisé, de risquer de
perdre une partie de son réseau relationnel
et, éventuellement, de faire une croix sur le
statut de propriétaire auquel bon nombre
de Français restent attachés. L’ensemble
de ces éléments explique la faible mobilité
résidentielle des ménages âgés. On estime
ainsi que les plus de 60 ans déménagent
trois fois moins que les générations plus
jeunes.
Dernier point, et pas des moindres, la
question des impossibilités techniques.
Au-delà de la question financière, il n’est
pas toujours possible techniquement de
réaliser les aménagements nécessaires
(ex. installer une douche à l’italienne dans
une copropriété verticale). Dans ce cas de
figure, le déménagement dans un domicile
adapté devient une obligation.
Un enjeu d’information
et de communication
Face à cette difficile adaptation du domicile, on peut se demander si la meilleure
solution pour les personnes âgées ne
consisterait pas à déménager en maison
de retraite médicalisée. On relève toutefois
un fort attachement de celles-ci au logement individuel. D’après le baromètre 55+
publié par Cogedim Club, un senior sur six
prévoit de déménager dans dix prochaines
années dans un autre logement que celui
dans lequel il habite actuellement (16%)23.
Les personnes âgées confrontées à des
besoins d’adaptation de leur domicile sont
à la recherche d’un logement individuel
dans un cadre sécurisé. Il existe donc bel et
bien un espace pour que se développent de
nouvelles formes d’habitat regroupé avec
services destinés aux seniors.
L’offre en présence
insatisfaisante
D’un côté, les logements-foyers pèchent
par la vétusté de leur parc et par le caractère limité de leurs prestations. De l’autre,
les différentes formes d’habitat alternatif
(béguinages, foyers soleil, etc.) n’ont pas
encore trouvé leur modèle économique
et sont, pour la plupart, de taille modeste
(entre 30 et 40 logements).
L’épuisement de l’offre
de logements-foyers
Pour reconstituer la genèse des logements-foyers, il faut remonter au rapport
Laroque paru en 1962. Ce dernier pointe
la situation alarmante concernant des
personnes âgées concernées par l’isolement et le mal-logement. Le rapport
Laroque dépeint le retraité comme une
personne active et invite les pouvoirs
publics à développer une forme d’hébergement favorisant l’autonomie des personnes
âgées. Dès les années 1960-1970, les
municipalités lancent donc une vague de
création de logements-foyers. Aujourd’hui,
les deux tiers des logements-foyers sont
aujourd’hui gérés par des centres communaux d’action sociale (CCAS). Le tiers
restant est géré par des associations.
On recense environ 80% de propriétaires
HLM24 avec une répartition à peu près égale
entre les sociétés anonymes d’HLM d’un
côté et les offices publics d’HLM ou les
OPAC25 de l’autre.
D’après l’Unccas26, 79% des CCAS doivent
procéder à des travaux de confort ou de
modernisation de leurs structures. Le
parc de logements-foyers est vieillissant
et le rythme de construction ne suffit pas
à inverser la tendance. Un phénomène
d’autant plus inquiétant que l’augmentation de l’âge moyen d’entrée dans les
logements-foyers dépasse 80 ans et crée
des besoins de travaux au plan de la sécurité-incendie et de l’accessibilité. Or, les
Le besoin d’une nouvelle offre d’habitat pour seniors
bailleurs sociaux ne jouent pas toujours le
jeu et les revenus modestes des locataires
des logements-foyers empêchent souvent
de financer d’importants travaux. Ce
constat n’est pas nouveau puisque le
rapport Grunspan, en 2002 déjà, mettait
en garde contre le renchérissement des
redevances au regard des travaux de rénovation ou d’adaptation à mener : « […] la
modernisation immobilière des logementsfoyers pour personnes âgées devenus ou
non EHPAD, leur adaptation à la montée des
phénomènes de dépendance et de perte
d’autonomie des personnes représentent
un enjeu à la fois social et symbolique. Le
risque encouru est en effet de voir les plus
âgés de nos aînés ne plus pouvoir accéder
aux logements-foyers ou être contraints de
les quitter pour des solutions de fortune,
voire les foyers les plus dégradés, sous l’effet
des hausses de redevance. »27
Face à cette situation, la loi d’adaptation
de la société au vieillissement prévoit
un plan d’investissement à hauteur de
40 millions. A fin 2015, la moitié du plan
avait déjà été consommée, le programme
d’investissement lancé par la Caisse
nationale d’assurance vieillesse (Cnav)
et la Caisse nationale de solidarité pour
l’autonomie (CNSA) en 2014 à hauteur de
10 millions d’euros ayant été reconduit en
2015. Pas sûr, cependant, que cela suffise à
moderniser des logements-foyers de plus
en plus vétustes. En 2014, la même somme
avait permis de financer… 27 dossiers sur
264 dossiers de demande reçus d’après
l’Unccas. Parallèlement, la loi d’adaptation
de la société au vieillissement cherche
à revaloriser l’image des logementsfoyers. Depuis de nombreuses années,
les logements-foyers cherchent en effet à
faire disparaître le terme de « foyer » pour
mieux faire ressortir celui de « logement ».
Une façon de montrer qu’il s’agit d’un
domicile comme les autres. Une première
pierre avait été posée avec la transition de
l’expression « foyer-logement » vers celle
de « logement-foyer ». La dernière main a
été mise par la loi du 28 décembre 2015
17
2.
qui introduit la nouvelle terminologie de
« résidences autonomie ».
Cette tentative de modernisation s’exprime
aussi sur le terrain des prestations
servies aux locataires. Celles-ci varient
sensiblement d’un logement-foyer à l’autre
et peuvent se révéler assez limitées. Les
résidences seniors comptent généralement
entre 80 et 100 logements et disposent de la
taille critique nécessaire pour embaucher
du personnel d’animation et proposer
l’accès à des équipements sportifs et
culturels.
Ce n’est pas le cas de tous les logementsfoyers, dont la capacité moyenne tourne
autour de 55 places. Un groupe de travail a
été mis en place en 2013 pour plancher sur
l’avenir des établissements d’hébergement
pour personnes âgées (Ehpa) et les autres
formes d’habitat avec services. Le rapport
Cuvillier28, du nom de la sous-directrice de
l’autonomie des personnes handicapées
et des personnes âgées Nathalie Cuvillier,
a effectué la synthèse de ces réflexions
et a mis sur la table un certain nombre de
propositions, notamment la valorisation
de la mission de prévention de la perte
d’autonomie dévolue aux logementsfoyers, l’organisation et la coordination
des interventions extérieures au sein de
l’établissement et l’inscription du logementfoyer dans la coordination gérontologique
locale. L’article 11 de la loi d’adaptation
de la société au vieillissement confie
ainsi aux logements-foyers une mission
nouvelle de prévention de la perte
d’autonomie en contrepartie du versement
d’un forfait autonomie. Ce forfait pourra
être mutualisé entre plusieurs structures
et financer des postes d’animateur ou
encore des ateliers équilibre. Le premier
groupe associatif Arpavie, issu de la fusion
des trois associations Arefo-Arpad et
Arepa, prévoit déjà de créer des « équipes
mobiles de prévention » pour optimiser les
moyens alloués. Un amendement avait été
déposé en deuxième lecture à l’Assemblée
tendant à définir précisément par décret le
18
contenu de ces prestations. Il a finalement
été rejeté pour laisser le champ libre aux
structures. C’est également au rapport
Cuvillier qu’on doit la notion la notion de
prestations minimales délivrées par les
logements foyers (accès à un service de
restauration, de sécurité, d’entretien du
linge, d’animation-prévention, etc.). Cette
proposition a elle-aussi été retenue dans
la loi. Un décret d’application devrait
prochainement venir préciser la liste de ces
prestations.
Les résidences seniors sont-elles
l’avenir des ex-logements-foyers ?
Cette volonté de modernisation s’apparente plutôt à un ripolinage et tout le
monde semble s’accorder, aujourd’hui, sur
l’idée d’une complémentarité de l’offre de
résidences seniors et de logements foyers,
plutôt que d’une véritable concurrence.
C’est en tout cas le constat dressé par les
intervenants lors des cinquièmes Assises
nationales des logements-foyers et résidences seniors en mai 2015 à Paris. « Il
n’y a pas d’opposition à avoir. Aujourd’hui,
[ces deux formes d’hébergement] sont
complémentaires, peut-être avec des
niveaux de gamme différents, mais dans
un champ comme dans l’autre. », commentait ainsi la déléguée générale du Synerpa
Florence Arnaiz-Maumé, qui a créé en
2015 un syndicat affilié Synerpa Résidences services seniors. Résultat, une
porosité commence à s’installer entre logements-foyers et résidences seniors qui, s’ils
proposent des niveaux de gamme différents, font tous les deux face à l’élévation
de l’âge moyen d’entrée et de l’âge moyen
des résidents. Les Jardins d’Arcadie ont
ouvert à Versailles (78) une résidence mixte,
comprenant une partie de logement-foyer
et une partie de résidence seniors. Le
public est globalement le même, à une
différence près : la redevance dans la partie
logement foyer est de l’ordre de 850 euros
contre 1 700 euros pour la partie libre. Le
CCAS de Caen, lui, a fait le chemin inverse
en rebaptisant tous ses logements-foyers
en résidences seniors. Une initiative qui
n’est pas faite pour favoriser la lisibilité de
l’offre mais qui illustre bien le mouvement
de modernisation qui est en marche. Nul
doute qu’à l’avenir, il sera de plus en plus
difficile de distinguer une résidence-autonomie d’une résidence seniors.
Cette situation est parfois source d’inquiétude chez les professionnels, ceux-ci craignant une requalification de la résidence
en établissement médico-social non autorisé. Selon une instruction NDGAS/SD 2/
SD 5D n°2007-195 du 14 mai 2007 relative
aux résidences services, la différence entre
une résidence fournissant des services
et un établissement médico-social réside
principalement dans l’existence ou non
d’un projet individuel et collectif adapté
aux besoins des personnes. L’établissement médico-social doit ainsi répondre
et s’adapter aux besoins de la personne
qui demande à bénéficier de telle ou
telle prise en charge, et celui-ci devient
responsable de sa mise en œuvre. Tel n’est
pas l’esprit des résidences services.
La jurisprudence du Conseil d’Etat notamment (CE 29 décembre 1995, société
civile « Résidences et Services » contre le
président du conseil général du Nord, n°
145008) et (CE 16 octobre 1998, SARL «
Société rhodanienne d’intendance et de
services » contre le président du conseil
général du Rhône, n° 171017) a permis de
dégager des critères de qualification et les
conditions dans lesquelles certaines résidences avec services sont susceptibles
d’être requalifiées en établissements d’hébergement pour personnes âgées relevant
du régime d’autorisation prévu dans le
Code de l’action sociale et des familles.
Les faiblesses des autres
modèles d’habitat alternatif
Lorsqu’on parle d’habitat « alternatif » ou
« intermédiaire », difficile d’y voir clair. Cette
formule désigne tout à la fois des établis-
Le besoin d’une nouvelle offre d’habitat pour seniors
sements et services sociaux et médico-sociaux, comme les logements-foyers, des
résidences locatives avec services à caractère social et des formes particulières d’habitat regroupé avec services, à l’instar des
résidences seniors.
Les résidences seniors se distinguent
notamment :
ƒƒ Des béguinages
, des foyers-soleil ou
de l’habitat intergénérationnel, qui sont
des résidences sociales aux projet et
mode de fonctionnement particuliers ;
29
ƒƒ Des
villages-seniors. Les résidences
seniors sont composées de logements
plus petits que les villages, avec une
majorité de deux-pièces. Alors que la
taille des résidences seniors varie en
moyenne entre 80 et 100 logements,
celle des villages-seniors est plutôt de
l’ordre de 50 logements. De plus, les
villages s’adressent à de jeunes seniors
totalement autonomes qui cherchent
à se regrouper et sont très majoritairement propriétaires de leur logement,
tandis que les résidences seniors
« nouvelle génération » accueillent en
très grande majorité des résidents-locataires ;
ƒƒ Des
autres types de résidences
avec services, comme les résidences ­
hôtelières ou les résidences
étudiantes, ce qui n’empêche pas
certains professionnels de l’immobilier géré de se lancer sur le marché des
seniors. Ainsi le groupe Réside Etudes,
propriétaire des marques Les Estudines
et Residhome, a-t-il racheté le concept
La Girandière en 2007.
De plus en plus d’opérateurs se lancent
dans la voie de l’habitat alternatif. L’association Ages sans frontières, qui gère
quatre Ehpad dans le Tarn, a initié en 2009,
son projet de Maison partagée. Au cœur
19
2.
du modèle, il y a un foncier peu cher, mis
à disposition le plus souvent par un bail à
construction, ainsi qu’un cahier des charges
bien normé. Chaque corps de bâtiment est
constitué de quatre chambres individuelles
avec salle de bain organisées autour d’un
espace collectif salon-cuisine. L’originalité
de la Maison partagée, c’est la présence
d’une « maîtresse de maison ». Cette
dernière participe à diverses activités :
entretien, préparation des repas, animations avec les locataires (ateliers cuisine,
ateliers mémoire, gymnastique douce, etc.).
Ages sans frontières doit déjà faire face à de
nombreuses sollicitations de communes et
de CCAS en-dehors du Département. L’association songe même à proposer une aide
à ceux qui la sollicitent dans le montage
des dossiers. Un service qui s’accompagnera d’une redevance annuelle comparable à une franchise. Cet exemple montre
bien l’ingéniosité et la créativité dont font
preuve les acteurs du secteur. Pour autant,
les différentes formes d’habitat alternatif
sont confrontées à la faiblesse de leur
modèle économique : d’une part, la petite
taille des projets rend difficile la mutualisation des coûts et, d’autre part, au lien
de dépendance qui existe avec le contexte
local.
Les résidences seniors
comme réponse possible
A mi-chemin entre le domicile « historique », celui où on a vu grandir ses enfants
et qu’on occupait au moment de son départ
à la retraite, et l’Ehpad, la résidence seniors
associe un logement adapté et des services.
Le besoin d’une nouvelle offre
d’habitat pour seniors autonomes
Face à une demande dynamique sur le
marché du logement pour seniors, l’offre
est structurellement faible, notamment
du fait du ralentissement de la construction de logements-foyers et du faible taux
de création de nouveaux lits d’Ehpad. Ces
derniers se recentrent progressivement
sur la très grande dépendance30, ouvrant
un nouveau champ aux acteurs de ce qui
est parfois décrit comme l’habitat intermédiaire. A fin 2012, seuls 41 000 seniors
habitaient dans une résidence seniors31
sur les quelque 15,5 millions de retraités
que compte l’Hexagone. Il existe donc un
vrai potentiel de développement. De plus, le
déploiement d’une offre spécifique à destination des personnes âgées permettrait de
« fluidifier » le parc immobilier. Beaucoup de
seniors occupent des logements familiaux,
souvent trop grands pour leur usage propre.
Leur déménagement vers des logements
mieux adaptés, tant en termes de surface
que d’aménagement, pourrait contribuer à
diminuer la pression sur le stock de logements disponibles pour les familles, particulièrement en Ile-de-France.
La très grande majorité des personnes
âgées vivent dans leur domicile historique.
« 85% des ménages de 60 ans ou plus sont
logés dans le parc privé, parmi lesquels 15%
sont locataires et 85% propriétaires. Parmi
les ménages de 60 ans et plus, 43% sont
des ménages dont la personne de référence
a 75 ans ou plus. », indique l’Anah dans son
Mémento de l’habitat privé 32. Dès lors, c’est
au sein du parc privé que doit aujourd’hui
se développer une offre d’habitat adapté.
20
Première approche du concept
de résidence seniors
Dans une de ses publications, l’Institut Montaigne propose une définition
extensive des résidences seniors : « Un
ensemble de maisons ou d’appartements
pour personnes âgées autonomes ou semiautonomes, proposant un accompagnement
et des services appropriés dans un cadre de
vie adapté et stimulant afin de favoriser la
préservation de l’autonomie et le maintien
du lien social. »33
Avant la loi d’adaptation de la société au
vieillissement, les résidences seniors relevaient purement et simplement de la loi du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les résidences
seniors de nouvelle génération étaient
donc soumises aux règles du Code de l’habitation et de la construction. Elles étaient
considérées comme des copropriétés classiques avec leur syndic et leur syndicat de
copropriétaires, un cadre partiellement
rénové par la loi du 12 juillet 2006 portant
engagement national pour le logement
(ENL). Cette loi a ajouté un chapitre à la loi
du 10 juillet 1965, distinguant entre deux
catégories de charges – les charges de
copropriété et les charges liées aux prestations individualisées – et précise leur mode
de répartition. La loi du 28 décembre 2015
relative à l’adaptation de la société au vieillissement a mis un terme à cette absence
de statut spécifique, introduisant la notion
de résidence-services qui s’entend comme
« un ensemble d’habitations constitué de
logements autonomes permettant aux
occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables ». La liste des
services sera définie par décret.
Des contraintes limitées
pour les résidences seniors
Les résidences seniors échappent à la
procédure d’autorisation d’ouverture, à la
signature d’un contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens (Cpom) ainsi qu’à l’obligation d’évaluation externe. Si les résidences
Le besoin d’une nouvelle offre d’habitat pour seniors
seniors peuvent accueillir des résidents
percevant l’Apa à domicile34, l’APL ou l’ALS35,
au même titre qu’un logement classique,
elles ne peuvent en revanche héberger des
bénéficiaires de l’action sociale comme
c’est le cas pour les logements-foyers.
Elles ne sont pas non plus soumises aux
contraintes relatives au type J. Suivant que
les structures hébergent en majorité des
personnes âgées autonomes ou accueillent
des personnes âgées dépendantes, elles
peuvent en effet être placées sous le régime
de la norme de sécurité incendie « habitation » ou « type J ». La circulaire du 15 mai
200736 a clarifié la ligne de partage entre
ces deux types de structures, emportant
des obligations particulières en matière
de réglementation sécurité incendie et
contraignant certains logements-foyers à
entreprendre de coûteux travaux de mise
en conformité. Toutefois, l’anticipation
du relèvement du niveau de dépendance
et la « course à la qualité » qui résulte de
la mise en concurrence des résidences
seniors avec les services locaux (cinémas,
restaurants, bibliothèques, etc.) incite de
nombreux gestionnaires à aller au-delà
de ce que la réglementation leur impose.
Enfin, en termes de création, les résidences
seniors ne font pas l’objet d’autre procédure que le simple permis de construire
accordé par le maire, qui reprend du même
coup la main sur une partie de la compétence sociale qu’il avait perdue.
Un point devra faire l’objet d’éclaircissements dans les années qui viennent :
il s’agit de la condition de dépendance.
L’Apa est versée selon condition d’âge et
de dépendance (groupes 1 à 4 de la grille
Aggir), Or, les résidences seniors sont
censées être destinées à accueillir des
seniors « autonomes ». N’y a-t-il pas une
contradiction ? Cela pose la question de
l’acceptation et du maintien de seniors
en perte d’autonomie « avancée » et dont
la dépendance ne va cesser d’augmenter,
d’autant que l’âge d’entrée est de plus en
plus tardif. Que faire si un senior est ou
devient « trop » dépendant ? Pourrait-on
le refuser ou résilier son contrat ? En principe non, au regard du droit au logement
21
2.
qui est un « droit fondamental. L›exercice
de ce droit implique la liberté de choix pour
toute personne de son mode d›habitation
[…] Aucune personne ne peut se voir refuser
la location d›un logement pour un motif
discriminatoire défini à l›article 225-1 du
code pénal. »37 Cet article du code pénal
identifie bien l’état de santé ou le handicap
comme un facteur de discrimination
possible : « Constitue une discrimination
toute distinction opérée entre les personnes
physiques à raison de leur origine, de leur
sexe, de leur situation de famille, de leur
grossesse, de leur apparence physique, de
leur patronyme, de leur lieu de résidence,
de leur état de santé, de leur handicap, de
leurs caractéristiques génétiques, de leurs
mœurs, de leur orientation ou identité
sexuelle, de leur âge. »38 Cette question
est une vraie préoccupation pour les
professionnels.
Une alternative crédible
au domicile traditionnel
Les résidences seniors s’adressent à des
seniors « fragilisés » mais encore capables
de vieillir à domicile. L’entrée en maison de
retraite médicalisée n’est plus une fatalité pour les personnes vieillissantes et
ces dernières peuvent désormais occuper
plusieurs logements entre le moment où
elles quittent leur domicile historique et
celui où elles deviennent dépendantes,
si tant est qu’elles le deviennent. D’après
l’Insee, la part des personnes dépendantes
parmi les 75 ans et plus ne représente
« que » 15%. On est donc loin des représentations parfois véhiculées par les médias
d’une dépendance massive qui toucherait
indifféremment toutes les strates de la
population âgée.
Porté par l’entrée de nombreux promoteurs
sur le marché et le développement de la
vente en bloc, le marché connaît actuellement une forte augmentation. A fin 2014,
on comptait près de 500 résidences de ce
22
Le besoin d’une nouvelle offre d’habitat pour seniors
type en France ; leur nombre devrait franchir la barre des 900 à l’horizon 2020. A
mi-chemin entre le domicile historique et la
maison de retraite, les résidences seniors
s’inspirent largement du modèle hôtelier et
ne sont pas sans rappeler les maisons de
retraite des années 1980 qui accueillaient
des personnes peu dépendantes et où la
médicalisation se faisait par des intervenants libéraux extérieurs. C’est en partie
pour cela que ces résidences font souvent
l’objet de confusions de la part du grand
public, et même des décideurs. En résumé,
les résidences seniors représentent une
alternative crédible au domicile « historique » dans les phases de mobilité
­choisie. Elles peuvent s’inscrire dans les
phases de « mobilité facultative » (répondre
à des envies de confort) ou dans les phases
de « mobilité préventive » (répondre à une
volonté de seniors « fragilisés » de rompre
un isolement et de renouer un lien social
ainsi qu’à un besoin de sécurité matérielle
et physique).39
23
3.
L’émergence d’une nouvelle
génération de résidences seniors
Il convient d’être lucide,
nous sommes encore un petit marché
(550 résidences, tous modèles confondus),
alors que le besoin est important et qu’il va
encore croître en raison de l’augmentation
de l’espérance de vie et de l’arrivée
des baby-boomers. Pour mémoire,
environ 6 millions de personnes sont
âgées de 75 ans ou plus aujourd’hui.
Elles seront 12 millions en 2050 !
Interview de Jean-Marie Fournet, P-DG du groupe Aegide-Domitys
et président du Synerpa RSS dans la Lettre des Résidences seniors,
octobre 201540
24
S
i neuf Français sur dix estiment que le maintien à domicile est une bonne solution face au
problème de la dépendance liée à l’âge, seuls 9% souhaiteraient intégrer un établissement
spécialisé dans le cas d’une dégradation physique liée à l’âge.41 Mais qui dit établissement
spécialisé ne dit pas nécessairement maison de retraite médicalisée. Les résidences seniors
constituent un chez-soi comme les autres, mais « en mieux » et adapté.
De la première à
la deuxième génération
La première génération de résidences
seniors s’est principalement développée
dans les années 1970 à 2000 et s’adressait
principalement à des propriétaires occupants. Si on n’ouvre plus beaucoup de résidences de ce type, certains opérateurs de
nouvelle génération continuent de compter
jusqu’à deux tiers de résidents propriétaires à l’image des Senioriales. Toutefois,
le modèle actuellement le plus répandu et
qui se développe le plus est celui de la résidence locative avec services, qui vise une
clientèle plus âgée et fragilisée.
Des années 1970 à 2000 :
un pur produit immobilier
à l’attention de propriétaires
occupants
La première génération de résidences-services pour seniors remonte aux années
1970 à 1990. Pour beaucoup situées dans
les centres-villes ou les centres-bourgs,
notamment autour de l’Arc Atlantique ou
dans le Grand Sud, ces résidences étaient
réservées à un public de seniors actifs à la
recherche d’un lieu de villégiature où passer
leur retraite. Tandis que les résidences
de la deuxième génération comptent en
moyenne 2% à 3% seulement de résidents
propriétaires, une très grande majorité des
occupants de la première génération s’était
portée acquéreuse de son logement. Dans
ce type de résidence, le statut associe le
logement et les services, qu’il en soit fait
ou non usage par le résident. Seules les
dépenses liées aux prestations individualisées, comme la coiffure, ne constituent pas
des charges de copropriété et sont acquittées en fonction de leur consommation.
Le concept a très bien fonctionné pour la
première génération de propriétaires résidents. Eux avaient choisi ce mode d’hébergement et s’y sentaient bien. C’est à partir
de la génération des ayants-droits que
la situation a commencé de se dégrader.
Quatre limites du modèle de première
génération sont apparues :
ƒƒ La
première de ces limites, c’est la
confusion entre charges de ­copropriété
stricto sensu et charges de services.
Les gestionnaires de résidences n’ont
pas toujours été en mesure de maintenir
l’équilibre financier des résidences-services. Certains copropriétaires qui ne
consommaient pas les services afférents à leur logement ont refusé de
s’acquitter des dépenses liées, entraînant des conflits au sein des syndicats
de copropriétaires. Ce phénomène est
aggravé lorsque l’occupant décède et
que les héritiers, n’occupant pas le logement, refusent par exemple de verser
les charges pour la restauration. L’augmentation de la part des copropriétaires ne souhaitant plus s’acquitter des
charges a abouti à un double processus
d’augmentation des charges et de
ghettoïsation, dans un contexte où les
gestionnaires des résidences-services
estimaient n’avoir plus les moyens d’entreprendre les travaux d’entretien et de
rénovation nécessaires ;
L’émergence d’une nouvelle génération de résidences seniors
25
3.
ƒƒ Les difficultés en cas de revente ou de
estime François Georges, président des
Jardins d’Arcadie et du SNRA.42 L’un des
facteurs d’explication est l’augmentation
de l’espérance de vie. Les résidences de
deuxième génération comptent une majorité de résidents locataires, offrant par
exemple aux occupants la possibilité d’entrer avec un séjour découverte, de pratiquer
l’hébergement temporaire ou de quitter une
première résidence pour se rapprocher d’un
enfant. Les groupes spécialisés ont aussi
su développer un large éventail de formules
de nature à attirer une clientèle diversifiée.
C’est donc à un profil type de résidents
sensiblement différent que s’adresse le
modèle actuel.
ƒƒ Le
Situées à proximité des commerces, pharmacies, médecins et transports, les résidences sont bien intégrées dans l’espace
urbain. Elles sont composées de logements, meublés ou non, qui sont organisés
autour d’espaces collectifs d’une superficie
pouvant aller de 150 m2 pour les plus petites
à plus de 1 000 m2 pour les plus grandes.
Les résidences seniors proposent en outre
un certain nombre de services à leurs résidents, qui peuvent être de nature différente
et font l’objet de modes de tarification hétérogènes. Une résidence comporte généralement entre 80 et 100 logements. Ce sont
des logements adaptés aux besoins des
personnes âgées à plusieurs titres, que
ce soit en termes d’accessibilité et d’ergonomie, de confort ou encore de sécurité.
Quant aux services, ils peuvent relever soit
des prestations liées aux charges de copropriété (ex. : gardiennage ou permanence),
soit des services de base (ex. : animations
et activités organisées quotidiennement
ou assistance aux démarches administratives), soit des services avancés (ex. :
restauration, services à la personne ou
téléassistance). Les services avancés sont
individualisables, tandis que les services
de base peuvent être proposés soit « à la
carte », soit de manière forfaitaire. Dans
certaines résidences, les services qualifiés
d’« avancés » (individualisables) peuvent
également être proposés à la carte ou
de manière forfaitaire dans le cadre de
« packs » (ex : repas à la carte ou abonnement restauration mensuel) Enfin, les
cession constituent la deuxième limite
de ce modèle de première génération.
L’existence de charges incompressibles,
que le propriétaire a l’obligation de
payer, qu’il soit à son domicile, absent
ou même décédé, entraîne la difficulté
de revendre le logement. Il n’est pas non
plus possible de le céder à titre gratuit à
une association pour les mêmes raisons.
Cette situation est la résultante d’un
problème de gouvernance alors que,
contrairement au modèle de deuxième
génération, aucun interlocuteur n’est
réellement responsable de la vacance
des logements ;
rapport Cuvillier, en 2013, avait
également alerté sur le risque de
conflit d’intérêts résultant de la possibilité pour les syndics de prester
eux-mêmes les services. La possibilité laissée aux syndics de prester
eux-mêmes des services peut en effet
soulever des interrogations concernant leurs modalités de suppression et
de tarification, ainsi qu’en matière de
savoir-faire ;
ƒƒ Enfin, la rigidité à la baisse des charges
est la quatrième limite sur laquelle il
convient d’insister. La majorité qualifiée de l’assemblée générale des copropriétaires doit être atteinte pour voter
la suppression des services, et donc la
diminution des charges fixes. Les conditions pour revoir à la baisse les charges
sont donc particulièrement draconiennes.
À partir des années 2000 :
le développement d’une nouvelle
offre en location
Tandis que la première génération s’adressait plutôt aux seniors « actifs » (60-74
ans), la deuxième génération vise principalement les seniors « fragilisés » (75-84
ans). « Aujourd’hui, l’âge moyen d’entrée
de 81 ans pour les femmes et 78 ans pour
les hommes. On constate depuis dix ans
que l’âge moyen a augmenté de 3-4 ans. »,
26
charges de copropriété incombent à tous.
S’il est « nouveau », emménager dans ce
nouveau chez-soi n’implique pas pour
autant de renoncer à ses anciennes habitudes de vie. Il est possible d’y emménager
avec ses meubles, en couple… Un appartement en résidence seniors apparaît donc
comme un lieu moins impersonnel qu’une
chambre en Ehpad. Les résidents peuvent
continuer à percevoir leurs prestations,
comme l’Apa, et recourir à leur prestataire habituel de services à la personne, ou
faire appel à celui de la résidence lorsque
le gestionnaire bénéficie de l’agrément
services à la personne.
Les principales différences entre la première et la deuxième génération
LOCALISATION
STATUT
D’OCCUPATION
TARIFICATION
TARIF EN
LOCATION
POPULATION
RÉSIDENCES DE 1ÈRE GÉN.
RÉSIDENCES DE 2E GÉN.
Grand Sud
Arc atlantique
Littoral
Grandes villes et,
dans une moindre mesure,
zones rurales
Majoritairement propriétaires
Majoritairement locataires
Pas distinction entre les charges
individualisables et non individualisables
Distinction entre
les charges individualisables
et celles qui ne le sont pas
Env. 2 000 €/mois
A partir de 550 €/mois ou 900€/mois
(avec socle de services)*
Seniors « actifs »
Seniors « fragilisés »
Les spécificités du modèle
de deuxième génération
Le modèle de deuxième génération possède
quelques caractéristiques incontournables
qu’il convient ici de rappeler.
La séparation entre l’investisseur,
le gestionnaire et l’occupant
Dans la majorité des cas, le propriétaire
des murs est un investisseur personne
physique qui souhaite recourir aux dispositifs de défiscalisation (régime commun43 ou
régime spécial44). A travers le mécanisme
du versement de loyers garantis (contrat
de bail commercial), le gestionnaire verse
les loyers pendant toute la durée du bail
(9 à 11 ans renouvelables généralement),
que le logement soit occupé ou non.45 C’est
donc lui qui assume le risque de vacance
des logements. Le gestionnaire contrôle les
locaux d’exploitation et assure le fonctionnement de la résidence (restaurant, animations, entretien des parties communes
et des espaces verts, coordination des
services d’aide à domicile et des différents
prestataires, etc.). Dans la majorité des cas,
le résident est locataire. Il verse chaque
mois au gestionnaire un loyer, les charges
collectives intégrant les charges « classiques » au titre de l’entretien de l’immeuble
et celles relatives aux services non indivi-
L’émergence d’une nouvelle génération de résidences seniors
27
3.
dualisables, ainsi qu’une redevance correspondant aux services qu’il a consommés.
L’un des avantages de la location est de
pouvoir occuper un logement adapté à sa
situation actuelle. Il est ainsi possible d’en
changer suivant ses besoins d’usage (ex.
besoin d’un accès au jardin pour l’animal de
compagnie), suite à des accidents de la vie
(ex. décès du conjoint) ou tout simplement
par envie. Un résident peut ainsi habiter
plusieurs appartements à la suite au sein
d’une même résidence, voire changer de
résidence.
La notion de services à la carte
Un socle de services commun (accueil,
espace de convivialité, présence permanente de professionnels formés aux
premiers secours, etc.) est proposé à tous
les résidents, qui s’acquittent d’une facturation mensuelle pour en couvrir les frais
d’exploitation. En fonction de leurs besoins
et de leurs souhaits, les résidents choisissent librement d’autres services à la
carte : restauration, assistance personnalisée, ménage, etc. Certaines de ces
prestations facultatives sont aussi parfois
inclues dans des forfaits (ex. restauration,
soins esthétiques...). Le résident jouit d’une
liberté de choix des services dont il souhaite
bénéficier et d’une totale maîtrise des coûts
puisque les tarifs des différents services
ainsi que le mécanisme de leur révision
sont connus à la souscription du contrat.
Les résidents restent libres de choisir leur
prestataire de services à domicile. Certains
groupes de résidences seniors bénéficient
de l’agrément services à la personne, qui
leur permet de proposer directement les
services à la personne à leurs résidents.
Les services « à la carte » permettent une
prise en charge évolutive de la personne
âgée. Les observations empiriques dans
certaines résidences montrent en effet
qu’un résident nouvellement installé dans
la résidence consomme peu de services,
mais qu’il va en consommer de plus en plus
au fil de son avancée en âge.46 C’est dans
cette mesure que les résidences seniors
contribuent à prévenir la perte d’autonomie
et, à terme peut-être, l’entrée en Ehpad. De
28
façon plus générale, les résidences seniors
contribuent à prévenir la perte d’autonomie
en agissant sur l’habitat, l’alimentation, la
stimulation positive et ludique, et la convivialité ; en un mot sur la qualité de la vie de
tous les jours.
Un mode de tarification spécifique
Le mode de tarification se décompose
entre le loyer chargé, un socle commun de
services et les services dits « à la carte ».
D’après l’enquête Ipsos pour Domitys de
2014, 94% des seniors ne sont pas en
capacité d’estimer le coût de la vie en résidence seniors et pensent que vivre dans
une telle résidence coûte « cher » (dont
55% pensent que cela coûte « très cher »).
En réalité, on peut louer un appartement
en résidence seniors à partir de 600 ou 700
euros et la dépense moyenne est de l’ordre
de 1600 euros par mois pour une personne
seule pour une prestation incluant généralement l’abonnement socle, le déjeuner et
la téléassistance 24h/24.
La traduction formelle des liens entre le
gestionnaire et le résident est le contrat de
location, qui définit les différentes clauses
relatives à l’usage qui est fait des parties
privatives et des parties communes. Il n’est
pas possible, dans le cadre de ce contrat,
d’instaurer une discrimination liée à l’âge ni
de définir les conditions dans lesquelles un
résident peut être amené à quitter son logement si son degré de dépendance devient
trop élevé. En principe, une personne qui
n’est pas encore en âge d’être qualifiée de
senior peut y résider. D’ailleurs, dans une
version précédente, l’article 15 de la loi
d’adaptation de la société au vieillissement
précisait que les résidences étaient destinées « notamment à des personnes âgées »,
donc pas uniquement à des personnes
âgées. Et la dernière version parle de
résidences-services sans référence aux
seniors. Cela s’explique sans doute par le
fait que le principe de non discrimination
s’oppose à la création de résidences exclusivement réservées aux seniors.
La plupart du temps, si un résident devenu
dépendant refuse de quitter son logement,
le gestionnaire entame une médiation avec
la famille et tente d’orienter le résident vers
le ou les Ehpad avec lesquels il a conventionné. Si la plupart de ces cas particuliers
se règlent aujourd’hui à l’amiable, on peut
s’interroger sur la situation qui surviendra
d’ici une dizaine d’années, alors que les
résidents entrés à l’âge de 75 ans ou 80 ans
seront parvenus à un âge plus avancé.
Les services à la personne
De nombreux gestionnaires de résidences
seniors assurent à ce jour, par le biais
notamment d’une convention passée avec
le syndicat de copropriétaire, tant l’exploitation des locaux consacrés à la mise
en œuvre des services que la délivrance
des services eux-mêmes. Pour ce faire, ils
bénéficient de l’exonération de la condition d’activité exclusive. Une dispense que
le projet de loi entendait supprimer pour
les résidences seniors mais qu’un amendement adopté en première lecture à l’Assemblée nationale est venu rétablir. Les
services concernés par cette dispense sont
ceux destinés à accompagner les résidents
dans les gestes de la vie quotidienne :
travaux de ménage, entretien du linge,
repassage, pliage, bricolage, assistance
administrative ou informatique, livraison
de courses, promenade des animaux de
compagnie, etc. Les actes médicaux sont en
toute hypothèse donc exclus. Les résidents
peuvent ainsi conserver leur médecin, leur
infirmier ou encore leur kinésithérapeute.
Ceux-ci conservent en principe également
une totale liberté de choix des prestataires
pour les services individualisés et peuvent
donc en principe faire appel à d’autres
prestataires de leur choix.
La loi d’adaptation de la société au vieillissement introduit par ailleurs une réforme
du régime d’autorisation des services à
la personne. L’essence de cette réforme
est la généralisation de l’autorisation
des services d’aide à la personne par le
conseil départemental, lorsqu’il s’agit des
services financés par l’Apa ou la PCH47.
Les résidences seniors n’ont pas obtenu
la dérogation auxquelles elles avaient pu
prétendre pendant un temps. Potentiellement, cela ouvre la voie à la coexistence de
trois régimes d’autorisation plus ou moins
contraignants pour les gestionnaires-exploitants de résidences seniors (la déclaration, l’agrément ou l’autorisation) selon la
nature des services prestés.
Un développement
croissant… mais encore
balbutiant
Comme nous le disions en préambule, le
marché des résidences seniors tâtonne
encore vu le nombre d’opérateurs et la
diversité des concepts en présence. De ce
fait, on peut dire que le développement des
résidences seniors est croissant… mais
toujours un peu balbutiant.
Plus d’un millier de
résidences en 2020 ?
Quantifier le marché des résidences
seniors est malaisé, la diversité des
concepts rendant difficile tout exercice de
comptabilisation. Dans le « trio de tête »,
on retrouve un pure player des résidences
de deuxième génération, le leader des résidences du premier type et le plus grand
opérateur de villages seniors. Et, quand
on regarde un peu plus loin dans le classement, on y retrouve aussi des groupes
d’Ehpad, plus ou moins important. Bref, le
risque est grand de comparer entre elles
des choses qui ne sont pas comparables.
Sans oublier le risque de double comptage,
alors que des rachats et des changements
de nom sont à l’œuvre. La Girandière a ainsi
racheté une résidence à Odelia Résidences
en Bourgogne, fin 2014, et en a cédé trois
à Hisia, le nouvel ensemble de l’ex-directeur général du groupe, Pascal Cadeau. Les
résidences Aquarelia Premium ont quant à
elles été rebaptisées Obeo Résidences. Les
chiffres qui sont le plus largement repris
sont ceux de Xerfi-Precepta. Cet organisme
produit une étude sectorielle sur les résidences seniors tous les deux ans environ.
L’émergence d’une nouvelle génération de résidences seniors
29
3.
D’après lui, on dénombrait en France près
de 463 résidences pour un total de 35 975
logements en 2014.48 Selon les scénarios,
entre 940 et 1 030 résidences devraient
être mises en exploitation d’ici 2020.
La naissance de champions nationaux
On assiste à une forte concentration du
marché et beaucoup de petits promoteurs
régionaux ont été écartés du marché. Le
marché s’est consolidé alors même que
s’éloignait le risque de scandale lié aux
fonds de concours. Alloués par les promoteurs aux exploitants pour équilibrer la
gestion les premières années, les fonds
de concours ont parfois pu, à tort, être
utilisés pour doper la rentabilité durant
les premières années d’exploitation.
Aujourd’hui, le marché est plus sain et la
plupart des grands promoteurs ont un pied
dans le secteur des résidences seniors.
Bouygues Immobilier détient 40% des
Jardins d’Arcadie (groupe Acapace). Nexity a
pris des participations à hauteur de 38,15%
dans le capital d’Aegide-Domitys et lancé
en parallèle son propre concept, les résidences Edenea. Altarea Cogedim a développé sa propre enseigne Cogedim Club.
Vinci Immobilier possède 70% du capital
d’Ovelia. Kaufman Broad, enfin, a temporairement jeté l’éponge avec son projet de
Résidences Silver, ce qui ne l’empêche pas
de proposer un « Pack Silver » pour les
immeubles neufs, qui comprend un certain
nombre d’adaptations du logement clé en
main pour les seniors. Tôt ou tard, tous les
grands promoteurs seront présents sur ce
secteur qui va se développer de manière
exponentielle.
Des positionnements différents
et des alliances
Les différences de positionnement entre
les groupes de résidences seniors peuvent
être résumées au travers de cinq catégories : la première génération (ex. Les
Hespérides), les pure players (ex. Domitys,
Espace & Vie…), les groupes d’Ehpad qui
jouent la carte de diversification (ex. Emera,
DomusVi, Medeos…), les promoteurs déve-
30
loppant des « immeubles pour seniors »
(ex. GDP Vendôme avec Villa Sully, Nexity
avec Edenéa…) et les opérateurs historiques de villages seniors (ex. Les Villages
d’Or, Les Senioriales…). Au-delà, on assiste
à la naissance d’alliances et de partenariats, à l’instar de la convention passée
entre Korian et Domitys. Le principe de ce
partenariat repose sur le fait que les deux
structures assurent la transition vers l’un
ou l’autre de leurs établissements, pour
garantir une convalescence confortable
et sécurisée après une hospitalisation, ou
pour faciliter une entrée en Ehpad en cas
de dépendance.
Un marché de niche
En France, d’après l’Institut Montaigne, les
résidents seniors ne représenteraient
qu’1,3% du parc de résidences non médicalisées contre. 4% au Royaume-Uni et 7%
au Québec.49
A la lecture des chiffres, on est frappé par
un paradoxe : à la fois l’extrême dispersion
qui règne à l’intérieur de ce classement et
la grande concentration en tête de peloton.
Les Essentielles, Espace & Vie, mais
aussi Emerys, Idylia, Les Résidentiels ou
Montana… On ne compte plus les groupes
qui naviguent entre cinq et sept résidences. Les années qui viennent montreront combien de groupes seront parvenus à
crever ce plafond de verre. Car il va falloir
du temps pour que ces groupes atteignent
la taille critique. Entre le moment où l’idée
germe dans la tête du promoteur et celui où
les locataires peuvent poser leurs valises
dans un logement neuf, il peut s’écouler
jusqu’à cinq ans – trois ans de démarches
administratives et deux ans de construction. S’ajoutent à cela les deux ans qu’il
faut en moyenne pour remplir une résidence. A l’autre extrémité du classement, la
concentration, c’est un fait, est en cours. Le
palmarès est dominé par quelques grandes
enseignes comme Domitys, Les Hespérides (qui ne sont pas structurées comme
un groupe en tant que tel), Les Senioriales,
Les Villages d’Or, Les Jardins d’Arcadie
ou encore La Girandière. A eux-seuls, ces
groupes détiennent près de 47% de parts
Le classement des groupes de résidences seniors à juin 2015
Enseigne
Président/PDG
Directeur général
Actionnaires
Résidences
1
Domitys
Jean-Marie Fournet
Didier Jaloux
Frédéric Walther
Domitys SAS : 100%
48
2
Les Senioriales
Bruno Derville
Benjamin Misery
(DG opérationnel)
Pierre & Vacances
Center Parcs : 100%
48
3
Les Hespérides
4
Les Villages d’Or
5
Les Jardins d’Arcadie
6
La Girandière
7
Domus Vi
8
9
10
43
Gestion locative par SOPREGIM
–
Jean-Luc Estournet
–
32
François Georges
Laurent Guechot
Acapace : 60%
Bouygues Immobilier : 40%
21
Philippe Nicolet
Pierre Besnard
Réside Etudes Exploitation : 100%
17
Aymar Hénin
Annick Huyghe
(DG résidences
non médicalisées)
PAI et Associés : 66%
DV Holding : 29%
Management : 5%
11
Medeos
Didier Germain
Emilien Chaya (DG)
Dominique Giovanni
(DG adjointe)
–
8
Les Essentielles
Valérie Bertone
–
Valérie Bertone : 75%
Thorigny Conseil
(holding Valérie Bertone) : 25%
7
Jean-Luc Gehere
Dirigeants fondateurs
(Laurent Guillet et
Jean-Luc Gehere) : 66,64%
Groupe Lamotte : 33,36%
6
Espace & Vie
Laurent Guillet
L’émergence d’une nouvelle génération de résidences seniors
31
3.
de marché si on se base sur le nombre de
logements. Lorsqu’on prend en compte le
nombre de logements, l’avantage va aux
enseignes de type « village » et aux résidences de première génération, mais le
constat reste le même.
Une présence hétérogène
sur le territoire
Les résidences seniors sont-elles implantées là où vivent les personnes âgées ? La
question est légitime car, à la différence des
logements-foyers dont l’existence dépend
étroitement de l’orientation des politiques
locales, les résidences seniors s’implantent
là où les promoteurs le décident.
La première chose qu’on remarque instantanément à la lecture de cette carte, c’est,
à l’exception de l’Alsace et du Centre,
la part de résidences implantées sur la
côte atlantique et dans le Grand Sud. Le
Languedoc-Roussillon présente ainsi un
taux d’équipement en résidences seniors
de 14,5 résidences pour 100 000 habitants
de 75 ans et plus. Ce taux passe à 11,8 en
Aquitaine, 10,9 en PACA et 10,3 en Bretagne.
Bref, les promoteurs-exploitants visent les
endroits où il fait bon vivre. Quitte à oublier
certaines des régions où le vieillissement
sera le plus marqué. Ainsi le Limousin, où le
taux d’équipement atteint péniblement 7,3.
Les régions où le taux d’équipement en
logements-foyers est le plus élevé sont la
Haute-Normandie, la Basse-Normandie,
l’Ile-de-France, Rhône-Alpes et le NordPas-de-Calais. Dans ces régions, les
implantations de résidences seniors sont
plutôt rares, naviguant entre 3,1 résidences
pour 100 000 habitants de 75 ans et plus, et
9,3. A l’inverse, là où les résidences seniors
sont les plus nombreuses, comme en PACA,
le taux d’équipement en logements-foyers
est parmi les plus bas à 20,7 (contre 95,5
en Haute-Normandie). Seule exception
qui confirme la règle : l’Alsace, où le taux
d’équipement en résidences seniors et en
logements-foyers est respectivement de
15,5 et 35,4.
32
L’emplacement des résidences seniors
correspond-il au profil de vieillissement
des territoires ? D’après le rapport Broussy,
parmi les régions qui pourraient davantage vieillir que la moyenne nationale, on
retrouve le Limousin, la Bourgogne, Champagne-Ardenne ou encore la Lorraine et
l’Auvergne. Des régions où force est de
constater que le taux d’équipement en
résidences seniors n’est pas le plus élevé.
Selon Xerfi-Precepta, c’est dans le Grand
Sud et l’Arc atlantique que devraient voir
le jour la plus grande partie des projets
nouveaux entre 2014 et 2016. L’étude
souligne toutefois que le marché devrait
poursuivre son expansion « au-delà de ses
zones de confort (zones littorales) ». Dans
son scénario optimiste, l’organisme prévoit
ainsi l’ouverture de 22 résidences dans le
Grand Nord et 21 dans le Grand Est.
Les logiques territoriales qui sont à
l’œuvre sont devenues un objet de
recherches. C’est en tout cas ce qu’illustre
le programme de recherche Longévité,
Mobilité et Autonomie (LMA) financé par
la région des Pays de la Loire et soutenu
par le gérontopôle des Pays de la Loire.
Ce programme-ci se décline en deux axes
principaux : mobilités et territoires, d’un
côté, et mobilité et capacités et/ou adaptations fonctionnelles de l’individu, de l’autre.
« Cette forme d’habitat intermédiaire ne
représente qu’une part infinitésimale du
parc de résidences principales des ménages
de 55 ans et plus en France : 0,36%.
Toutefois, il s’agit d’un marché relativement
récent en plein développement. 19% des
résidences identifiées en 2014 sont en
cours de commercialisation. », décryptent
ainsi Béatrice Chaudet et François
Madoré, tous deux chercheurs au sein de
l’UMR CNRS ESO (Espaces et Sociétés),
laboratoire participant au programme
LMA. On observe une surconcentration
de résidences seniors le long de la façade
atlantique, le quart Nord-Ouest et le littoral
méditerranéen, révélant ainsi un double
effet d’héliotropisme et d’« haliotroprisme »
(attraction des littoraux). Un constat qui
pousse les chercheurs à faire le parallèle
avec les active adults communities aux
Etats-Unis, car ces communautés, dont
Le nombre de résidences et de villages seniors par région en 2015
L’émergence d’une nouvelle génération de résidences seniors
33
3.
la plus connue est sans doute Sun City
dans l’Arizona, marquent fortement de leur
empreinte deux zones géographiques (les
Etats de la façade orientale, du Nord-Est
à la Floride, et ceux du Sud-Ouest). Mais la
comparaison a ses limites. Bien que celle-ci
reste faible, la proportion des active adults
communities dans le parc de résidences
principales des ménages de 55 ans et plus
est en effet bien supérieure (6,6 fois) à celle
des résidences seniors françaises.
Le choix d’un modèle
plus flexible
Là où le modèle de première génération
était très rigide, le modèle de deuxième
génération s’est révélé au contraire beaucoup plus flexible. Cela tient principalement à une spécialisation accrue, un mode
de commercialisation variable et une forte
capacité d’adaptation aux objectifs de politiques publiques.
Une spécialisation accrue
Le cœur du modèle des résidences
­seniors est un produit de centre-ville voire
d’hyper-centre-ville, avec des immeubles
­
de 80 logements environ en vue de garantir
l’équilibre économique des opérations.
Pourtant, certains opérateurs font le choix
de se spécialiser. C’est le cas, par exemple,
de Sairenor ou des Hameaux de campagne,
qui développent une offre à destination
à de seniors actifs en milieu rural. C’est le
cas également de Montana (groupe Steva)
ou d’Emerys (groupe Emera), qui ont adopté
un positionnement haut-de-gamme. Ces
distinctions quelque peu artificielles
tendent toutefois à voler en éclats : Emera a
avait annoncé le lancement prochain d’une
nouvelle marque de résidences seniors
au côté d’Emerys et des Résidentielles
d’Or, l’enseigne issue du partenariat avec
Les Villages d’Or. Cette nouvelle marque,
baptisée Mederis, correspond à un modèle
low-cost de résidence seniors et se fixe pour
objectif de proposer des appartements à
des loyers plus abordables, autour de 800
euros contre 1 200 euros, sans pour autant
rogner sur la qualité. Ce type de projets sera
34
implanté en centre-ville, développé en lien
avec des bailleurs sociaux et construit à
proximité d’établissements n’appartenant
pas forcément au groupe Emera. Sur ces
résidences à bas coût, le groupe trouvera
sa rentabilité sur le nombre de logements
et non pas sur la marge réalisée sur chaque
appartement.
Dans le même temps, Arpavie, qui compte
77 Ehpad et logements-foyers, a annoncé
sa volonté de développer son offre « hors loi
2002-2 ». Le groupe associatif a déjà trouvé
un nom pour cela : la « résidence locative avec services à tarifs maîtrisés ». Son
idée : proposer une offre similaire à celle
des logements-foyers, mais sans appliquer de critères sociaux. La grille tarifaire
devrait tourner aux alentours de 700-800
euros pour un T1 bis et 900-1.000 euros
pour un T2. Ne nous y trompons pas : les
résidences locatives avec services compteront 4 à 5 équivalents temps plein, là où
une résidence haut-de-gamme du secteur
commercial peut en compter plus d’une
vingtaine. Pourtant, cette tarification
répond à une demande bien réelle (pas
forcément d’une population de retraités
modestes, mais de retraités moyens)
et correspond à un « pack » de prestations. Si la restauration est en sus, les
tarifs annoncés comprennent le loyer, les
charges locatives, l’entretien des espaces
communs, l’entretien du logement une fois
par mois, la vidéosurveillance et la téléassistance.
Autrement dit, les acteurs du secteur
tendent plutôt à élargir leur gamme,
rendant obsolète toute distinction fondée
sur la nature de l’offre proposée (social,
à bas coût, milieu-de-gamme, haut-degamme…). Pour apporter des clés de
lecture, on peut proposer une classification
alternative aux cinq catégories proposées
plus haut. L’avenir du secteur sera probablement déterminé par les six familles
suivantes : les promoteurs nationaux,
les promoteurs régionaux, les groupes
d’Ehpad, les pure players, les acteurs du
logement social et les indépendants.
Un mode de commercialisation
variable
Actuellement, les logements sont principalement vendus à l’unité et parfois
en bloc, mais commencent à intégrer les
programmes d’investissement des investisseurs dits institutionnels : Caisse des
Dépôts, caisses de retraite, mutuelles,
SCPI50, etc. Lorsqu’elles ne sont pas
vendues à l’unité, les résidences seniors
échappent au statut de la copropriété, ce
qui n’est pas sans poser des difficultés
juridiques notamment en ce qui concerne
la législation applicable aux services à la
personne.
La vente en bloc présente néanmoins un
certain nombre d’avantages. D’abord, les
promoteurs comme les gestionnaires-exploitants ont un interlocuteur unique
puisqu’il n’y a qu’un seul propriétaire.
Ensuite, les promoteurs et les gestionnaires-exploitants peuvent moduler les
espaces comme ils le souhaitent (par
exemple, fusionner deux T1 si la demande
de T2 est plus importante) et ordonner des
travaux plus facilement. Enfin, la vente en
bloc permet de d’accélérer le processus
de commercialisation : négocier un
programme de cinq résidences peut parfois
prendre moins de temps que la vente à
l’unité de 80 logements sur une résidence.
Certains groupes ont fait de la vente en bloc
un des piliers de leur modèle économique, à
l’instar des Essentielles. La directrice générale Valérie Bertone explique ainsi : « Nous
sommes exclusivement exploitant. Il s’agit
d’ailleurs là d’une de nos spécificités. Des
promoteurs nous proposent des fonciers
en fonction du cahier des charges que nous
avons établi et des emplacements que nous
privilégions. Nous vendons essentiellement
nos résidences en bloc à des investisseurs
institutionnels tels que des Organismes de
placement collectifs en immobilier(OPCI). »51
Une forte capacité d’adaptation aux
objectifs de politiques publiques
Le mot du co-rapporteur (UDI-UC) Gérard
Roche résume bien l’état d’esprit qui a
poussé les sénateurs à donner un cadre
aux résidences de deuxième génération :
« C’est une aubaine car il va y avoir de
l’argent privé pour aider le service public. »52
Une récente étude de la Direction de la
recherche, des études, de l’évaluation
et des statistiques (Drees) illustre de la
même façon la convergence du modèle
des résidences seniors avec les politiques
publiques, qu’elles soient locales ou nationales. Elle souligne en particulier la diversité des catégories de bénéficiaires, du
préretraité au centenaire, nécessitant de
mettre en place des stratégies d’accueil
et d’accompagnement différenciées : « A
une conception relativement restrictive de
la prévention, entendue comme la réponse à
des besoins identifiés ou diagnostiqués par
des équipes médico-sociales, se substitue
une conception beaucoup plus extensive où
il s’agit de permettre aux personnes âgées
de rester à leur domicile et de conserver
aussi longtemps que possible une vie
sociale et des activités afin de retarder la
perte d’autonomie. »53 Des objectifs qui
se trouvent justement être au cœur du
concept de résidence seniors.
L’émergence d’une nouvelle génération de résidences seniors
35
3.
Le discours institutionnel des principaux groupes de résidences seniors tend
à présenter cette forme d’hébergement
comme une solution aux maux du système
médico-social. Le constat est partagé par
une majorité. L’aide à domicile ne peut pas
tout. Quid du lien social et de la qualité de
service quand les repas du week-end sont
livrés le vendredi par le service de portage
de repas à domicile ? Le système d’aide
à domicile a donc ses limites et, s’il ne
faut pas l’exclure du jeu pour autant – en
témoigne le choix de certains gestionnaires
de défendre la clause d’activité exclusive
leur permettant de prester directement
des services à la personne auprès de leurs
résidents –, le maintien à domicile des
personnes âgées doit également passer
par d’autres canaux.
dans le même temps, de réduire la pression sur l’offre de SSR, d’Ehpad, d’Ehpa
ou d’USLD tout en offrant une plus grande
qualité de confort. Enfin, les résidences
seniors promeuvent une approche globale
du vieillissement en axant leur discours
marketing sur le logement, bien sûr, mais
aussi sur la pratique du sport, l’alimentation, la stimulation, les loisirs, la participation, etc. Or, cette approche globale est au
cœur de la conception qui a guidé l’élaboration du projet de loi d’adaptation de la
société au vieillissement.
Le projet des résidences seniors participe
également de la logique de parcours et du
besoin de coordination. Le binôme domicile-Ehpad ne constitue plus la solution
unique. A cet égard, les résidences seniors
peuvent jouer un rôle de coordination ou de
plateforme pour les services d’aide à domicile extérieurs ou leur propre service d’aide à
domicile. Les résidences seniors sont aussi
des outils de prévention de la perte d’autonomie, si ce n’est auprès de la personne
aidée, au moins auprès de l’aidant. Les
animations et autres ateliers (mémoire,
diététique, prévention des chutes, etc.) sont
autant de leviers de stimulation et de socialisation qui permettent de retarder l’entrée
en dépendance. Les résidences ses contribuent au renforcement de l’accueil temporaire et la
reconnaissance d’un droit au répit. Après
une hospitalisation, l’hébergement en résidence seniors peut aussi offrir une solution
de convalescence ou permettre d’organiser plus sereinement le retour à domicile
(travaux ou assistance de vie). Cela permet,
36
L’émergence d’une nouvelle génération de résidences seniors
37
4.
Une contribution forte
à la prévention de la perte
d’autonomie
L’habitat peut accroître la dépendance
et l’isolement, ou il peut, au contraire,
en être le premier facteur de prévention.
C’est pourquoi le Haut Comité considère que
l’habitat des personnes âgées constitue
un enjeu qui dépasse le simple cadre
des politiques du logement :
il représente un enjeu sociétal majeur. Rapport Habitat et vieillissement : vivre chez soi,
mais vivre parmi les autres ! du Haut comité pour le
­logement des personnes défavorisées, 201254
38
Une contribution forte à la prévention de la perte d’autonomie
39
4.
L
e « bien vieillir » est une notion multidimensionnelle. Si le fait de pouvoir vieillir chez soi est
indéniablement un souhait partagé par une majorité de Français, bien d’autres facteurs sont
à prendre en compte.
Les cinq dimensions
du bien vieillir dans
les résidences seniors
Le lien social, la mise à disposition d’un
logement adapté, l’accès aux technologies
pour l’autonomie, la prévention et l’accompagnement à la mobilité sont les cinq
dimensions du bien vieillir que cherchent à
promouvoir les résidences seniors.
Le lien social
Les résidences seniors permettent à la fois
de maintenir une proximité géographique
avec les proches et de proposer aux seniors
des loisirs ou des services de nature à
maintenir du lien social. Environ 14% des
habitants résident seuls en France et
5,2 millions sont des femmes (contre 3,6
millions d’hommes). Cette tendance s’accentue selon l’Institut national des études
démographiques (Ined), qui dénombre
depuis 50 de plus en en plus de femmes
âgées et tire un lien de cause à effet entre
la résidence seule et l’âge : « Aux grands
âges, au-delà de 80 ans pour les femmes et
de 90 ans pour les hommes, la proportion
de personnes habitant seules continue à
progresser. »55
L’enquête Les Solitudes en France de la
Fondation de France en 2014 confirme
l’actualité de ces chiffres. Près du tiers des
personnes âgées se trouverait en situation
d’isolement relationnel. Cette étude bat
en brèche un certain nombre de préjugés.
Tout d’abord, les personnes défavorisées ne
sont pas forcément celle qui sont les plus
touchées par la solitude. Au regard de l’isolement, la situation des seniors ayant des
revenus inférieurs à 1 000 euros est peu ou
prou identique à celle des personnes âgées
ayant des revenus supérieurs à 1 000 euros.
40
Ensuite, l’isolement des personnes âgées
n’est pas avant tout une problématique
féminine. La Fondation de France relève
qu’aujourd’hui, « il n’y a quantitativement
plus de différences notables associées au
genre »56. Le fait d’être en couple ne protège
pas nécessairement contre la solitude.
L’enquête montre que 28% des couples
réunissant des personnes de plus de 75
ans n’ont pas ou peu de contacts avec les
membres de leur famille, leurs amis ou
leurs voisins. En revanche, au décès du
conjoint, les liens familiaux ont tendance
à se resserrer. Enfin, les citadins n’ont pas
toujours plus de contacts avec les autres
que les ruraux. Globalement, les 75 ans et
plus qui habitent dans des villes de plus
de 100 000 habitants ont plus de mal à
nouer des relations de voisinage que les
habitants des communes rurales.
Par ailleurs, une revue de gériatrie américaine, le Journal of the American Geriatrics
Society, montre que les personnes âgées qui
voient leur famille ou leurs amis au moins
trois fois par semaine ont deux fois moins
de risque de développer une dépression.
Cette étude, rendue publique en novembre
2015, révèle aussi que le risque de dépression augmente lorsque la fréquence des
visites diminue. Autrement dit, un coup de
téléphone ou un email ne suffisent pas : ce
sont les contacts physiques qui permettent
de prévenir la perte d’autonomie.
Face à cette situation, le Gouvernement
n’est pas resté les bras croisés. La loi
d’adaptation de la société au vieillissement
(ASV) crée notamment un Haut Conseil de
la famille, de l’enfance et de l’âge, placé
auprès du Premier ministre et chargé
notamment d’animer le débat public, d’apporter aux pouvoirs publics une expertise
prospective et transversale sur les questions liées à l’avancée en âge, et de contribuer à l’élaboration et à l’évaluation d’une
politique globale de l’autonomie. Parmi les
grands chantiers qu’aura à suivre ce Haut
Conseil, on compte notamment l’initiative
MONALISA (MObilisation NAtionale contre
L’ISolement des Agés). Ce réseau constitué
d’associations, d’institutions et des
pouvoirs publics propose des instruments
et des bonnes pratiques en vue de constituer des équipes citoyennes et développer
des coopérations départementales. Pas
sûr, cependant, que cela suffise à rompre
l’isolement relationnel des personnes
âgées, MONALISA se bornant à offrir une
meilleure coordination des moyens existants.
La loi ASV appelle donc à amplifier des
initiatives telles que la démarche « Ville
amie des aînés ». Ce programme coordonné
par l’Organisation mondiale de la santé
(OMS) vise à adapter non seulement le
logement, mais également le quartier dans
son ensemble au vieillissement de la population. Transports, accessibilité des lieux
publics, activités culturelles et sportives,
offre santé : tout y passe. Le 16 décembre
2015, les membres du réseau francophone
des Villes amies des aînés se sont réunis à
l’occasion de leurs troisièmes rencontres
au ministère des Affaires sociales. Des
troisièmes rencontres consacrées cette
année au thème… de la « lutte contre
l’isolement dans une ville plus solidaire ».
Enfin, au-delà de l’action publique et associative, des acteurs privés se mobilisent à
l’instar des réseaux sociaux Ma-residence.
fr, Monptivoisinage.com, Voisineo.fr ou
Peuplade.fr, qui proposent de mettre en
relation les habitants d’un même quartier
ou d’une ville pour s’échanger des services.
En fait-on assez ? Rien n’est moins sûr.
Enceinte protectrice, le logement peut aussi
se révéler une prison dorée. « Le logement
est au centre de tout : il peut aussi bien être
facteur de protection que d’exclusion. »57,
note Luc Broussy dans l’ouvrage tiré de
son rapport au Premier ministre. Dans
ce contexte, les résidences seniors
contribuent à la lutte contre l’isolement
social, et ce pour plusieurs raisons.
Grâce à leur implantation géographique,
elles permettent aux résidents de se
rapprocher de leurs enfants ou du reste
de leur entourage. Le maillage territorial,
qui se densifie d’année en année, évite
également à certains de devoir déménager
loin de chez eux pour trouver un logement
adapté. Les activités proposées permettent
de lutter contre l’isolement social. Les
repas au restaurant sont des moments de
convivialité importants, surtout lorsque les
espaces de restauration sont ouverts sur
l’extérieur, qu’il s’agisse des famille ou des
autres personnes âgées de la commune
dans laquelle la résidence est implantée.
Chez Domitys, par exemple, les trois quarts
des résidents prennent leur repas au
restaurant. Ces moments de convivialité
sont un bon moyen de rompre la solitude.
Sans compter les bienfaits en termes de
prévention : une alimentation équilibrée,
des repas généralement plus conséquents
lorsqu’ils sont pris à plusieurs que seul, etc.
Les différentes gammes de prix
permettent d’accueillir une clientèle
diverse de seniors, actifs ou plus âgés, ce
qui instaure une certaine dynamique. De
plus, les espaces collectifs, plus grands que
Une contribution forte à la prévention de la perte d’autonomie
41
4.
trois régions de France, près de 300 résidents pour trois journées de partage, de
convivialité et d’échange. C’est l’occasion
pour les résidences d’un même secteur de
se confronter sportivement et artistiquement dans des Olympiades amicales mais
surtout, pour les résidents, de découvrir de
beaux sites de la région choisie, de voyager
ensemble et de mieux se connaître. Cela
est rendu possible par l’accueil des participants dans les résidences du groupe Pierre
& Vacances, par l’organisation d’un riche
programme d’animations par les équipes
d’exploitation (sortie en bateau, visite de
châteaux, soirée cabaret, compétitions
sportives…).
L’accès à un logement adapté
ceux des logements-foyers, permettent de
proposer différents types d’activité et donc
de s’adapter aux besoins des résidents. La
Girandière, par exemple, propose dans ses
résidences un grand salon libre d’accès à
tous, dans lequel sont mis à disposition de
nombreux jeux et livres, un accès à Internet,
à la musique et à la télévision, ainsi qu’un
coin cheminée. Certaines résidences
disposent même d’un salon privé ainsi que
de chambres d’hôtes que les résidents
peuvent réserver pour fêter un anniversaire
ou organiser un repas en famille. Lors des
fêtes familiales, il est souvent possible de
commander un repas spécial au chef qui
sera livré dans la chambre ou dans un salon
privé, lorsque la restauration est faite sur
place. D’autres possèdent des aires de jeux
réservées aux petits-enfants.
Certains groupes organisent par ailleurs
des manifestations inter-résidences,
comme des prix littéraires, qui permettent
aux résidents d’horizons différents de se
rencontrer et d’échanger. Domitys organise
ainsi chaque année ses Olympiades,
pendant
lesquelles
les
résidents
s’affrontent autour de plusieurs épreuves
comme la belote, la console de jeux vidéos
Wii, la pétanque, le chant, le théâtre, etc.
Chaque année, les Rencontres amicales
Senioriales réunissent quant à elles, dans
42
Adapter le domicile historique peut s’avérer
coûteux voire impossible. Il est parfois bien
plus facile d’emménager dans un nouveau
logement. Si les espaces collectifs, dans
les résidences seniors, sont adaptés aux
besoins des personnes âgées en termes de
taille et d’ergonomie, c’est également le cas
des logements. L’adaptation des logements
repose sur trois critères : l’accessibilité et
l’ergonomie, le confort et la sécurité
Les appartements, dont la taille peut varier
du T1 au T4, sont conçus pour accueillir des
personnes à mobilité réduite : vastes salles
d’eau conçue avec douche à l’italienne et
barre de maintien, placards aménagés
ou volets roulants électriques, etc. Les
résidences Cogedim Club, par exemple,
comportent des espaces communs intelligents. De larges espaces entre les meubles
sont ménagés pour faciliter la mobilité et
une attention a été prêtée aux moindres
détails. Par exemples, le système d’ouverture des fenêtres et portes-fenêtres a
été simplifié, permettant à chacun d’accéder en toute tranquillité à un extérieur
aménagé. Les appartements ont fait l’objet
d’aménagements sur-mesure. Du studio au
T3, les finitions ont été étudiées pour limiter
au maximum les risques d’accident domestique (aucun angle saillant). Les pièces
sont sécurisées et équipées en technologies. Les appartements sont dotés d’une
isolation acoustique. La sonnette d’entrée
est spécifique et sa fréquence est adaptée
aux malentendants. Dans la cuisine, les
placards bas sont dotés du système push/
pull (« pousser/tirer ») pour une utilisation
simplifiée permettant aux seniors de ne pas
se baisser pour les ouvrir. Les tiroirs sont
équipés, tout comme les portes, d’amortisseurs. Enfin, les salles d’eau sont adaptées
(WC larges et rehaussés, barres d’appui,
sol antidérapant, etc.) et les lits, dans
les chambres, sont surélevés et équipés
de commandes électriques. Tout est fait
pour que le résident se sente chez lui. Des
services de déménagement permettent
même à la personne âgée d’installer et
agencer ses propres meubles comme elle
le souhaite.
L’accès à des dispositifs et
des technologies sécurisants
Lors d’une conférence de presse organisée
fin octobre, la Fédération du service aux
particuliers (Fesp) a proposé au gouvernement la création d’une filière des services à
la personne en environnement numérique,
oubliant peut-être que ce volet faisait
déjà partie des ambitions de la filière
Silver économie. « Services à la personne
2020-2030, quel domicile connecté ? » Tel
est le nom du groupe de travail qui s’est
réuni notamment avec la participation de
groupes de résidences seniors comme Les
Jardins d’Arcadie ou La Girandière. Les
résidences seniors sont donc au cœur de
la transformation connue sous le nom de
« Silver économie ».
D’après les résultats intermédiaires d’une
enquête menée par Les Senioriales58, 74%
des répondants estiment qu’une installation domotique de base améliore le quotidien. 43% déclarent que la mise à disposition de ces nouvelles technologies et
services serait un critère dans le choix d’une
résidence seniors. Il est vrai que l’usage
de la domotique s’est largement répandu
ces dernières années dans les résidences
seniors. Que recouvre ce terme exactement ? Du pilotage des stores, des volets
roulants ou de l’éclairage à des fonctions
plus avancées le contrôle de l’accès au
logement, la prévention et la détection des
chutes, ou encore l’intégration du multimédia dans l’habitat, la domotique est une
formule quatre-en-un. Elle allie confort,
sécurité, bien-être et communication.
Les résidences seniors ne sont pas
restées à l’écart de la domotique. « Les
commandes centralisées du chauffage, de
la climatisation ou des volets électriques
sont très utilisées par les seniors. »,
décrit Hélène Commereuc, responsable
Marketing de l’équipe Paris à Domitys. Pour
autant, attention à ne pas donner dans la
surenchère en installant toute sorte de
gadgets au domicile des personnes âgées.
« Certaines innovations comme l’allumage
à distance du chauffage ou l’ouverture à
distance du logement ne sont pas adaptées
à un public senior qui est plus sédentaire.
De plus, on installe généralement ce type
d’équipements dans des logements isolés
alors que les résidences seniors sont par
définition un habitat collectif. »59
La transformation des usages passe
par la diffusion des technologies de
l’autonomie dans un « package » global et
un accompagnement humain. Même si les
habitudes changent, les seniors ne vont pas
toujours spontanément vers ces innovations
parfois vues comme des gadgets. Les
abonnement
proposés
comprennent
généralement, dans la formule de base
ou en option, l’accès à un certain nombre
de « gérontechnologies »60 (bracelet antichutes, capteurs, etc.). Cela présente des
avantages à plusieurs niveaux :
ƒƒ En termes d’usages et d’appropriation
de la solution technique ou technologique par la personne âgée. La présence
de personnel permet d’accompagner la
prise en main de ces nouvelles technologies de l’autonomie. Dans certaines
résidences, il existe même une fonction
de coordination spécifiquement vouée à
l’accompagnement des résidents dans
ce domaine ;
Une contribution forte à la prévention de la perte d’autonomie
43
4.
ƒƒ En termes de rapidité d’intervention. Ce
sont les personnels de la résidence, par
définition présents sur place, qui sont
prévenus en cas de chute. Ils sont donc
en capacité d’intervenir rapidement,
moins de cinq minutes en moyenne ;
ƒƒ En
termes d’ergonomie et de contact
humain. En cas d’accident, la personne
âgée connais la personne qui vient
lui porter secours et vice-versa. Cette
connaissance mutuelle crée un cadre
rassurant pour la personne âgée et
permet, dans une certaine mesure, de
dédramatiser l’accident lorsqu’il a lieu ;
ƒƒ En
termes de prise en charge. La
présence de personnels sur place qui,
s’ils ne sont pas soignants, sont toutefois
formés aux premiers secours, permet
non seulement une intervention rapide
et adaptée, mais également de filtrer les
cas nécessitant effectivement une prise
en charge par les services d’urgence.
Cette organisation évite les appels au
SAMU et les transferts aux urgences
automatiques, qui peuvent s’avérer traumatisants pour les seniors et allonger la
durée de convalescence, y compris lorsqu’une prise en charge en urgence n’était
pas médicalement justifiée.
Parmi les freins au déploiement des équipements domotiques dans les résidences
seniors, il faut citer le coût, car la facture
peut vite s’avérer salée. Prenons l’exemple
de ces meubles de cuisine motorisés, qui
montent et descendent sur commande. Non
seulement ces équipements ne conviennent
pas à tous, mais leur coût est élevé. Et, in fine,
c’est le résident qui doit assumer le surcoût
car les frais d’installation se répercutent
dans les loyers. Il faut également prendre
en compte les difficultés techniques. Les
chemins lumineux, qui permettent de guider
le sujet âgé dans son intérieur la nuit grâce à
un système d’ampoules connectées, nécessitent par exemple d’encastrer les équipements dans les murs. Mais il existe depuis
peu des systèmes sans fil qui, en plus
d’être bon marché, permettent de faire du
44
sur-mesure en adaptant chaque parcours à
la configuration de l’appartement. La force
des groupes de résidences seniors, c’est
de pouvoir anticiper ce genre de difficulté
à grande échelle et de choisir la solution
la mieux adaptée. Quant à l’efficacité des
dispositifs, elle fait l’objet d’une attention de
chaque instant. Domitys, par exemple, teste
des détecteurs de mouvements et d’ouverture en lien avec la société Technicolor et un
gériatre, afin de vérifier que les alertes, qui
sont envoyées lorsque la personne âgée se
lève de plus en plus souvent la nuit ou passe
de plus en plus de temps dans la salle de
bain, permettant de déceler un éventuel
problème de santé, ne se déclenchent pas
sans raison.
Certains gestionnaires ont choisi de faire
de la domotique un de leurs arguments de
vente. Les Jardins d’Arcadie viennent d’ouvrir une résidence entièrement connectée
de 89 logements à Laval (53). Tout est pensé
pour faciliter la vie du résident. Celui-ci
pilote lui-même depuis sa télévision ou sa
tablette l’accès à différentes applications :
une caméra pour communiquer facilement
avec les proches et le personnel de la résidence et les autres résidents ; un combiné
unique servant de téléphone et de télécommande ; un système d’appel en cas d’urgence et une détection incendie dans tous
les appartements avec report d’alarme à
la réception de la résidence. Cette solution numérique permet également de
consulter, depuis chez soi, l’ensemble des
services proposés par la résidence (repas,
programme d’activités) et d’accéder à différentes activités (radio, plateforme de jeux,
messagerie électronique). Sans oublier
des fonctions plus classiques telles que
le réglage de l’éclairage, du chauffage, des
volets roulants ou même de la plaque électrique de l’appartement.
A l’heure ou les grands industriels comme
Orange, Legrand ou encore Samsung font de
la maison connectée une de leurs priorités,
la tentation peut être grande de multiplier
les gadgets sans pour autant qu’il y ait de
bénéfice réel pour le senior. Des gadgets qui,
au demeurant, peuvent vite devenir obsolètes. L’un des avantages qu’il y a à habiter
en résidence seniors, c’est justement d’avoir
l’essentiel… tout en s’assurant que les équipements domotiques sont régulièrement
remis au goût du jour.
La prévention (1) :
considérations générales
La prévention, dans les résidences seniors,
passe d’abord par l’accompagnement par
des professionnels. Certains gestionnaires
ont mis en place des équipes d’assistants
autonomie qui, sans être soignants, contribuent à diffuser les consignes de prévention. Chaque résidence Les Jardins d’Arcadie
dispose par exemple d’un coordinateur qui
est à la disposition des résidents au quotidien. Le coordinateur intervient notamment
pour coordonner l’intervention des prestataires libéraux (médecins, infirmiers, kinésithérapeutes, etc.) à travers la création des
fiches individuelles des résidents et la prise
de rendez-vous, assurer l’accueil physique et
téléphonique, tenir la conciergerie, et gérer
les entrées et sorties des résidents d’un
point de vue logistique (gérer les plannings
courts séjours, équiper les appartements en
prévision des arrivées des résidents, etc.).
De plus, le coordinateur gère le service à la
personne pour sa partie usager (présentation du service à la personne, information
sur les prises en charges possibles et réception des demandes, gestion des remplacements des intervenants à domicile, etc.).
L’existence de programmes complets
d’animation est aussi un atout clé de
cette forme d’hébergement. Les résidences seniors conçoivent à l’attention de
leurs résidents des programmes complets
d’animations qui couvrent tout à la fois les
champs du loisir, du divertissement et de
la prévention de la perte d’autonomie. Les
programmes d’activités sont généralement
structurés autour d’activités culturelles (ex.
un vrai cinéma avec ciné-club et derniers
films sortis), artistiques (ex. club de chant)
et ludiques (ex. club de bridge, de belotte, de
scrabble).
La prévention (2) : l’activité physique
Une enquête de l’Unccas publiée en octobre
dernier a mis en évidence que les seniors
étaient 79% à préférer les activités sportives (marche, randonnée, gym, yoga, natation/piscine, aquagym ou vélo). Viennent
ensuite les activités culturelles et de loisirs
(74%) et les activités de développement
des savoirs et des connaissances comme
les conférences thématiques ou l’apprentissage des langues (40%).61 Les seniors
plébiscitent donc les activités sportives…
et cela tombe plutôt bien ! Le Dr Aquino, qui
a remis à la rentrée 2015 son Plan national
d’action de prévention de la perte d’autonomie, insiste en effet sur l’impact de l’activité physique : « Il faut bouger, sachant que
l’activité physique ne se réduit pas à la seule
pratique sportive mais comprend au premier
chef l’activité physique dans la vie de tous
les jours, à la maison, dans les transports
et les déplacements, au cours de loisirs
non compétitifs qui favorisent également
l’activité sociale. »62 L’activité physique
permet notamment de prévenir les chutes
et de réduire le risque d’hypertension
artérielle. Une récente étude scientifique
vient même de prouver que la marche était
un levier pour lutter contre le déclin de la
mémoire épisodique visuelle… qui joue un
grand rôle dans la prévalence de la maladie
d’Alzheimer.
Pourtant, la pratique d’une telle activité
se heurte à de nombreux freins. Le
Dr Aquino évoque dans son rapport
l’éloignement des lieux de pratique
(clubs, associations…), les difficultés de
transport ou encore les risques liés aux
aménagements urbains constituent des
barrières à l’engagement (accès piéton
difficile, circulation dense…). Les données
de l’Unccas corroborent cette analyse et
permettent d’identifier d’autres motifs de
non participation aux activités, notamment
le fait que ces dernières ne correspondent
pas aux aspirations des personnes.
L’enquête menée auprès de quelque 2 112
répondants insiste sur le coût parfois trop
élevé de ces activités et sur le fait que les
Une contribution forte à la prévention de la perte d’autonomie
45
4.
personnes âgées les plus ancrées dans leur
commune (celles qui y résident depuis plus
de dix ans) déclarent ne pas souhaiter sortir
ou ne pas être en capacité de se déplacer.
Ceci peut bien entendu être lié à une
maladie ou une fragilité passagère. Mais
comment ne pas voir que de nombreuses
personnes âgées et isolées n’ont tout
simplement plus envie de s’ouvrir au monde
ou ne sont pas incitées à le faire ?
Pour résumer, les seniors sont en demande
d’activités physiques proposées par les
services de la mairie ou d’autres structures
(associations, résidences seniors…). Ce
d’autant plus que le passage à la retraite
libère du temps supplémentaire. Adaptées,
les activités sportives – comme celles
de loisirs en général – doivent aussi
répondre à un certain nombre de critères.
Elles doivent être facilement accessibles
dans la ville et s’intégrer dans la vie
quotidienne des seniors, qui regrettent
d’après l’Unccas que beaucoup d’activités
proposées le soient à partir de 18h ou 19h,
un horaire jugé trop tardif. Les personnes
âgées doivent avoir un droit de regard sur
l’éventail d’activités proposées. Enfin, leur
coût doit être parfaitement lisible voire
inclus dans un forfait afin d’en limiter le
poids financier à mesure que la fréquence
de pratique s’accroît. Bref, l’environnement
des résidences seniors, qui proposent des
activités physiques dans un cadre adapté,
à travers un planning clair et lisible, et à
un coût modéré, est particulièrement
approprié.
L’activité physique fait partie des piliers
de l’animation en résidence seniors. Si le
fait de disposer d’une piscine n’est pas la
règle, pratiquement toutes les résidences
seniors disposent d’une salle de sport
ou d’un espace de remise en forme. On y
retrouve les équipements traditionnels –
vélos d’appartement, tapis de marche, etc.
–, accessibles de 8h à 20h. L’accès à la salle
de sport est généralement compris dans
la redevance d’hébergement et n’engendre
pas de frais supplémentaires. Mais ces
espaces ne sont pas uniquement destinés
46
à une pratique individuelle. Ils accueillent
également des séances collectives
organisées le plus souvent en lien avec
des partenaires extérieurs. L’association
Siel Bleu travaille ainsi avec de nombreux
groupes de résidences seniors, notamment
Domitys et La Girandière. Parmi les
activités proposées : la gymnastique douce,
la gymnastique dynamique, l’aquagym, la
sophrologie, etc. A l’arrivée d’un nouveau
résident, celui-ci est naturellement
orienté vers les ateliers de prévention des
chutes. Les activités pratiquées peuvent
également prendre un aspect ludique
grâce à la console de jeu Wii qui permet
de pratiquer, virtuellement et en toute
sécurité, le bowling, le golf ou encore le ski.
L’objectif est de permettre aux seniors de
regagner souplesse et force musculaire, et
de préserver la mobilité.
L’activité physique ne se limite pas aux
cours de gym ou aux ateliers organisés
en interne. L’animateur joue un rôle de
pivot pour répondre aux demandes des
uns et des autres. Il travaille en étroite
collaboration avec les centres locaux
d’information et de coordination (CLIC)
qui organisent de nombreux ateliers et
conférences sur les thèmes du bien-être et
de l’activité physique.
Enfin, certains groupes font le choix
d’organiser des manifestations interrésidences pour inciter les résidents
à participer. On pense notamment aux
Olympiades organisées par Domitys. Des
groupes de 4 à 5 résidences s’affrontent
lors d’épreuves sportives et intellectuelles
(belote, dictée, parcours fitness, théâtre,
chant,
activités
manuelles…)
pour
remporter le premier prix. Et c’est sans doute
là une des clés de l’accueil en résidence
seniors : contrairement aux personnes qui
vivent seules chez elles, les résidents sont
incités à prendre part aux activités qui
leur sont proposées. Un point important
lorsqu’on connaît les bénéfices de l’activité
physique en matière de préservation de
l’autonomie.
La prévention (3) : l’alimentation
La dénutrition chez les personnes âgées
est un phénomène bien connu. Dans
une de ses publication, la Haute autorité de santé (HAS) fait le constat suivant :
« La prévalence relativement élevée de
la dénutrition dans la population âgée
peut être expliquée par les modifications
physiologiques liées au vieillissement et par
l’accumulation des pathologies au cours du
vieillissement, éventuellement aggravés par
les médicaments et certains régimes. »63
Une bonne nutrition et une bonne hydratation permettent de limiter les effets du
vieillissement, améliorent la qualité de vie
et réduisent l’incidence de certaines maladies liées à l’âge.
La très grande majorité des résidences
seniors de nouvelle génération dispose
d’un restaurant ouvert aux résidents.
Parfois même, le restaurant accueille
d’autres personnes âgées, comme les bénéficiaires du CCAS lorsqu’une convention est
passée avec ce dernier. Rien d’obligatoire à
tout cela. C’est le principe des services à la
carte. Certains groupes ont même mis en
place des « commissions de restauration »
qui se réunissent tous les trimestres dans
les résidences pour recueillir l’avis des
résidents et améliorer la qualité de service.
Le résident est libre de choisir ou non de
prendre ses repas au restaurant. D’ailleurs,
l’expérience montre que beaucoup de résidents préfèrent se retirer dans leur appartement pour le dîner, se contentant d’une
collation plus légère que le déjeuner. La
plupart des résidences seniors de nouvelle
génération travaille avec des diététiciens. Dans les résidences Les Jardins
d’Arcadie, par exemple, tous les menus
sont élaborés de concert entre le chef de
cuisine et une diététicienne diplômée afin
de garantir les apports alimentaires nécessaires aux résidents. Le travail du produit
brut et le « fait maison » sont privilégiés car
ils garantissent des préparations authentiques, saines et équilibrées. Et concernant
les contraintes particulières des résidents,
elles sont naturellement prises en compte.
Cela va des régimes alimentaires (diabétique, sans sel, sans graisses, etc.), les types
de cuisson, en particulier pour les viandes,
les allergies, les textures, les demandes
particulières… Et rien n’est gravé dans le
marbre. Une impossibilité temporaire peut
donc faire l’objet d’une adaptation ponctuelle des repas.
Les actions en faveur d’une alimentation
de qualité ne se limitent pas à la préparation des repas. Car si on veut favoriser l’acquisition de nouveaux réflexes alimentaires,
c’est une véritable prise de conscience qu’il
faut déclencher. A la fois chez les seniors
et leurs proches. Domitys l’a bien compris
en organisant, dans chacune de ses résidences, une journée exceptionnelle en
partenariat avec la fondation Pileje sur le
thème « Le bien-être dans l’assiette ». Au
programme, une conférence-débat, un jeu
apéritif où chacun est invité à reconnaître
des saveurs, un déjeuner, une séance d’activité physique ou un atelier culinaire, un
quiz « nutrition »… Dans le même ordre
d’idée, on retrouve aussi bien souvent, au
sein des espaces collectifs, une cuisine
partagée. Celle-ci peut accueillir des
ateliers culinaires qui sont à la fois l’occasion de découvrir de nouvelles recettes, de
se divertir et d’apprendre à mieux connaître
les règles élémentaires en matière de
nutrition. Plus d’ingrédients fruités, moins
d’acides gras saturés…
L’accompagnement à la mobilité
La mobilité des seniors présente deux
caractéristiques principales. D’une part, en
France, les seniors se déplacent plus qu’il
y a dix ans. Le nombre de déplacements
quotidiens est passé, pour les 65 à 74 ans,
de 2,2 en 1994 à 2,6 en 2008 et, pour les 75
ans ou plus, de 1,2 en 1994 à 1,5 en 2008.64
Le retour des seniors dans les centresvilles explique en partie ce constat. D’autre
part, plus les seniors vieillissent, plus la
part de leurs déplacements pédestres
augmente. La part modale de la voiture se
réduit significativement à partir de 75 ans
au profit de la marche. 51,3% des 75 ans
Une contribution forte à la prévention de la perte d’autonomie
47
4.
et plus utilisent la voiture en 2008, contre
62,1% pour les 65 à 74 ans. A partir de 75
ans, près de 40% des déplacements se font
à pied et le vélo est un mode de déplacement pratiqué régulièrement par environ un
tiers des plus de 65 ans. Or, les personnes
âgées sont des piétons vulnérables. Alors
que 33% des seniors considèrent que l’offre
de transports n’est pas adaptée65, il est
primordial de mieux les accompagner dans
leur mobilité.
Les résidences seniors ont, depuis
longtemps, mis en place des organisations spécifiquement vouées à l’accompagnement des seniors lors de leurs
déplacements à pied en milieu urbain.
Des systèmes de navettes permettent
aux résidents qui le souhaitent de faire
leurs courses en centre-ville ou d’aller au
marché. Ces navettes peuvent également
exister entre résidences pour faciliter les
échanges. Domitys entend développer l’auto-partage. Le principe est simple : le véhicule est à la disposition des personnes
titulaires du permis de conduire B qui se
sentent encore à l’aise avec la conduite. Il
suffit de s’inscrire pour réserver le véhicule
à l’heure, à la demi-journée ou à la journée.
Les prix de location sont nettement inférieurs
au prix moyen d’une course en taxi et sans
comparaison avec le coût total de l’achat
et de l’entretien d’une voiture personnelle.
Par ailleurs, une première prise en main sur
le parking des résidences est proposée pour
les personnes n’ayant pas l’habitude des
véhicules automatiques électriques.
La mobilité des seniors peut également
s’envisager à un niveau plus global, qui
inclue leurs déplacements touristiques
et familiaux. Un certain nombre d’acteurs
ont ainsi développé une offre « vacances »
à destination de leurs résidents permanents. Depuis 2009, les résidents des
Senioriales peuvent ainsi réserver jusqu’à
trois semaines de vacances par an dans
une résidence du groupe Pierre & Vacances.
Ils paient le quart du prix normal ; au-delà
de trois semaines, ils en paient la moitié. A
la mer ou à la montagne, sur la côte atlantique ou sur la Côte d’Azur : toutes les
48
options sont permises. Un numéro de téléphone dédié permet de planifier le voyage
et toutes les contraintes afférentes, comme
le transport, dans la sérénité. On retrouve
aussi dans cette offre une dimension intergénérationnelle, alors qu’un senior peut
réserver aux mêmes conditions une maison
pour huit ou dix personnes et passer ses
vacances en famille. Seule contrainte :
la réservation ne peut se faire en haute
saison. D’autres groupes proposent quant
à eux des échanges inter-résidences qui
apportent une coloration un peu différente
aux périodes de vacances. Les résidents
des Jardins d’Arcadie peuvent par exemple
profiter toute l’année ou en période estivale de courts séjours dans la résidence
de leur choix. Et, sans surprise, ce sont les
résidences du bord de mer qui rencontrent
le plus vif succès dès l’approche des
beaux jours : Sète, Grasse, Le Grau-du-Roi,
Pléneuf-Val-André…
Les offres « vacances » ne sont pas réservées aux seuls résidents. Depuis quelques
années, elles se démocratisent et visent
également les personnes âgées qui vivent
seules chez elles. Envie de voir un coin de
verdure ou de passer l’hiver au chaud ? Les
seniors peuvent faire le choix d’effectuer un
séjour temporaire en résidence seniors. En
moyenne, entre cinq et dix appartements
leur sont réservés par résidence. Bien sûr,
ces logements ne sont pas uniquement
dédiés aux vacances puisqu’ils peuvent
accueillir des personnes âgées après un
séjour à l’hôpital, par exemple. Ou encore de
futurs résidents qui souhaiteraient effectuer un séjour de découverte. Pourtant, les
séjours avec une connotation « plaisir »
sont une pratique en développement. A tel
point que certains groupes ont décidé de
tout mettre en œuvre pour faciliter la vie aux
personnes âgées qui voudraient réserver un
séjour temporaire. Les seniors sont de plus
en plus connectés ? Dont acte. Domitys a
lancé début 2015 un site de réservation en
ligne. Il suffit de sélectionner la résidence,
le type du logement (studio ou 2 pièces),
les dates de son choix et de compléter le
formulaire d’identification. Les disponibilités s’affichent avec le prix par personne,
modulé selon le nombre de nuitées choisies.
Un conseiller Domitys rappelle ensuite la
personne âgée pour confirmer la réservation. Et pour plus de sécurité, le paiement
s’effectue sur place. Si le concept séduit,
c’est aussi parce qu’il répond aux attentes
des personnes âgées. Dans son étude,
le Crédoc indique que les seniors optent
davantage pour une formule de séjour tout
compris. Et là encore, les résidences seniors
ont su adapter leur offre. Les Jardins d’Arcadie ont ainsi développé une formule à la
nuitée (à partir de 60€ par jour) comprenant : la mise à disposition de l’appartement et des équipements spécifiques (vaisselle, linge, électroménager), l’accès libre
aux espaces collectifs, la présence d’un
personnel 24h/24 et le ménage et le changement du linge hebdomadaire.
L’ouverture de résidences à l’étranger
donne un élan supplémentaire au développement du Silver tourisme. De la même
manière que de grands groupes d’Ehpad
exportent leur modèle en Chine et ailleurs
dans le monde, certains groupes, notamment Domitys, se développent à l’international (Belgique, Italie, Maroc, Ile Maurice,
etc.).
Des externalités positives
à prendre en compte
Implantées au cœur des villes et destinées à une population de seniors autonomes pour lesquels une offre d’hébergement adéquate n’existe pas forcément, les
résidences seniors ont une contribution
sociale forte. Celle-ci se manifeste notamment sur plan de l’économie locale ou de
la structuration du parcours de soins de la
personne âgée.
Un coup de pouce pour l’emploi local
En premier lieu, les résidences seniors
contribuent à dynamiser l’emploi local :
ƒƒ De
manière directe, en créant des
­emplois. On estime qu’une résidence en
construction emploie 2 ETP par appartement pendant deux ans. Elle représente environ 15 à 20 emplois en fonctionnement au fil de l’eau ;
ƒƒ De manière indirecte, en stimulant la
consommation locale. Les résidences
seniors permettent de faire revenir
en centre-ville toute une partie de la
population âgée qui, étant autonome,
consomme dans les commerces et
fait appel aux prestataires locaux de
services à la personne, de soins…
Le conventionnement avec le CCAS,
dans certains cas, permet de mutualiser
certains services comme la restauration et
donc d’enrichir l’offre de services faite aux
personnes âgées sur le territoire. L’ouverture sur l’extérieur passe également par les
animations, qui peuvent être accessibles,
dans la limite des places disponibles, aux
habitants de la commune d’implantation
de la résidence, voire un bassin de population un peu plus étendu.
La professionnalisation
des services à la personne
Alors que le secteur de l’aide à domicile doit
faire face à un taux de turn-over important,
à d’importants besoins de formation et à
la paupérisation de ses salariés, les résidences seniors contribuent à la professionnalisation des services à la personne.
Les exploitants ont créé des postes d’intervenants à domicile à temps plein et à
durée indéterminée dans les résidences,
synonyme de stabilité du personnel. Cette
stabilité permet d’améliorer la qualité du
service rendu et offre aux salariés une
meilleure qualité de vie, des opportunités
de formation et un plan de carrière. La
sous-traitance des services à la personne
à un tiers extérieur n’apporterait aucune
amélioration de la prestation pour les résidents, pénaliserait les salariés concernés
et créerait des problèmes de frontières de
responsabilité entre l’exploitant et le prestataire des services à la personne.
Une contribution forte à la prévention de la perte d’autonomie
49
4.
L’ouverture sur l’extérieur
L’ouverture sur l’extérieur est un point fort
du modèle des résidences seniors. Cette
ouverture peut prendre deux formes : une
forme contractuelle, dans le cadre d’une
délégation de service public, d’un partenariat public privé ou de la construction
d’une résidence mixte, ou une forme plus
libre. C’est le cas, par exemple, lorsqu’une
résidence seniors décide d’ouvrir son
restaurant ou ses cours de gymnastique
douce aux habitants du quartier, propose à
ses résidents d’assister à une conférence
ou une pièce de théâtre, ou encore permet à
des personnes extérieures d’effectuer des
séjours temporaires (à ne pas confondre
avec l’hébergement temporaire, qui appartient au champ médico-social).
Dans le second cas, l’objectif est moins
la rentabilité que l’intégration de la résidence seniors dans son environnement.
Un moyen de favoriser le bouche-à-oreilles
et d’activer de nouveaux canaux de recrutement à la fois de nouveaux résidents ou de
professionnels pouvant intervenir au sein
de la résidence – du cuisinier au professeur
d’aquagym, en passant par le jardinier ou
l’aide à domicile – mais aussi et surtout de
tisser des liens de proximité avec le pouvoir
local. Le foncier étant rare en centre-ville,
l’appui du maire ou de puissantes associations peut en effet être déterminant dans le
choix d’une implantation. Certains promoteurs ont même intégré cette réflexion à
leur stratégie d’expansion, à l’image de
Cogedim Club, filiale du groupe Altarea
Cogedim qui a pris l’habitude d’intégrer
ses résidences seniors à des projets plus
importants de rénovation urbaine, comme
c’est le cas à Villejuif (94).
50
51
5.
Vers l’arrivée à maturité du
marché des résidences seniors
Nous privilégions le scénario optimiste
car le marché des résidences seniors repose
sur de solides fondamentaux. D’abord, l’implication
de grands promoteurs qui ont une puissance
financière supérieure et un souci accru de préserver
un équilibre entre dynamique immobilière et
pérennisation de l’exploitation. Ensuite, l’existence
d’enseignes à la notoriété plus forte et porteuses de
concepts pertinents et mieux définis.
Enfin, l’émergence d’un modèle de revenus
plus solide et flexible permettant une diversification
des offres et des réponses aux envies et besoins.
Interview de Jean-Christophe Briant, consultant indépendant,
dans Le Mensuel des Maisons de retraite, juin 201566
52
D
iversité des concepts, arrivée de petits opérateurs sur le marché, difficulté des plus petits groupes à dépasser la barre fatidique des 6-7 résidences : le marché des résidences
seniors tâtonne encore. Pourtant, plusieurs indices laissent penser qu’il approche de sa
phase maturité, tels que la concentration du secteur avec l’émergence de quelques opérateurs
phares, comme Domitys, Les Jardins d’Arcadie ou encore La Girandière. Pour autant, si le secteur
peut compter sur des relais de croissance tels que la vente en bloc, la diversification et l’internationalisation des activités, il devra relever un certain nombre de défis, à commencer par l’unification du secteur aujourd’hui morcelé entre plusieurs organisations représentatives.
Vers une logique sectorielle
La reconnaissance législative des résidences seniors, si elle n’était pas prévue au
départ par le projet de loi d’adaptation de la
société au vieillissement qui s’était focalisé
sur les résidences de première génération,
apparaît néanmoins comme une mesure
phare de ce texte législatif. Elle devrait
ouvrir la voie à l’émergence d’une véritable
logique sectorielle.
L’encadrement des résidences
seniors de première génération
Dans certains cas, le modèle de première
génération a pu conduire à des dérives
auxquelles s’est attaqué le rapport Cuvillier67. Celui-ci fait trois propositions qui ont
été en grande partie reprises par le projet
de loi d’adaptation de la société au vieillissement afin de mieux encadrer les résidences de première génération : la création d’un contrat de services distinguant
mieux la part des charges communes et
des services individualisables ; la simplification des règles de décision concernant
la suppression des services proposés ;
l’interdiction faite aux syndics de prester
eux-mêmes les services. La loi du 28
décembre 2015 reprend ces propositions et
rend obligatoire pour les résidences à venir
le modèle des résidences avec services
« à la carte ». Elle propose en outre des
mesures de nature à mieux identifier le
coût et le contenu des services, et à individualiser davantage les charges.
En marge du débat parlementaire, le
Gouvernement a missionné l’Inspection
générale des affaires sociales (Igas) et le
Conseil général de l’environnement et du
développement durable (CGEDD), deux
corps d’inspection dépendant respectivement du ministère des Affaires sociales et
du ministère du Logement, pour identifier
des mesures transitoires permettant aux
résidences seniors des années 1970-1990
de passer à un modèle de nouvelle génération. La mission de l’Igas a été conduite
sous la houlette de l’ancienne ministre de
l’Environnement, Dominique Voynet. Incapables de s’entendre sur l’opportunité ou
non d’encadrer les résidences récentes
et futures, celles proposées à la location,
l’Igas et le CGEDD ont fait leur rapport
chacun dans leur coin ou presque. D’un
côté, l’Igas était favorable à une définition
des résidences seniors de nouvelle génération à l’article 15 du projet de loi. Cette
définition devait être « indépendante de la
définition des “résidences-services” de la loi
de 1965 comme de la définition fiscale des
résidences avec services pour personnes
âgées »68. Il s’agissait là d’une revendication
forte des opérateurs du secteur. Pourtant,
l’intérêt d’une définition législative n’était
pas aussi évident pour les membres du
CGEDD : « Les membres du CGEDD dans la
Vers l’arrivée à maturité du marché des résidences seniors
53
5.
mission sont pour leur part réservées sur ces
deux propositions car ils considèrent que
le rapport proposant de définir un concept
de droit nouveau doit, à défaut de proposer
une ou des définitions, faire une analyse de
la problématique conduisant à identifier le
besoin de cette définition. »69 En fait, les
inspecteurs du ministère du logement estimaient que la mission avait pour but de
préciser l’utilité du basculement progressif
des résidences de première génération vers
le nouveau modèle défini par le projet de loi.
Et non de réfléchir à une définition légale
des résidences seniors.
On notera que l’Igas et le CGEDD sont
toutefois parvenus à un consensus sur un
certain nombre de points, dont certains ont
été repris dans le projet de loi, à l’image du
principe d’une étude d’impact préalable à
toute création ou suppression de services –
le terme d’étude d’impact a été modifié car
jugé trop contraignant et susceptible d’engendre des coûts supplémentaires pour
les occupants et/ou les propriétaires – et
du renforcement des attribution du conseil
des résidents. On rappelle ces propositions
ci-après :
ƒƒ Inventorier
les résidences seniors.
Au début de ses travaux, la mission a
été confrontée à l’absence de données
fiables sur le nombre de résidences et
de logements. Elle propose donc de les
recenser selon deux méthodes différentes : soit par un régime déclaratif
obligatoire, soit à l’occasion de l’immatriculation des syndicats de copropriétés prévue par la loi ALUR qui crée
de nouvelles règles en matière immobilière ;
ƒƒ Elaborer
une charte de la qualité
­ éterminant les droits et obligations
d
des parties prenantes. A cette charte
seraient annexés des contrats-types
régissant par exemple les relations
entre les copropriétaires, les résidents
et les exploitants ;
ƒƒ Permettre
que les services individualisables et non individualisables
54
aujourd’hui offerts dans les résidences
de 1ère génération, continuent de l’être
en régie quand cela fonctionne bien. Le
projet de loi, dans sa rédaction initiale,
supprimait cette possibilité ;
ƒƒ Subordonner
la suppression d’un
service à une évaluation de l’impact
de son déficit sur l’équilibre financier
globale de la résidence, au regard de
son utilité pour l’ensemble des résidents. En séance, les sénateurs ont
adopté un amendement allant dans ce
sens mais ont remplacé le terme « étude
d’impact » par celui de « rapport », estimant que celui-ci était moins contraignant. Et, donc, moins susceptible d’engendrer des dépenses supplémentaires
pour les copropriétaires ;
ƒƒ Renforcer
les attributions du conseil
des résidents en prévoyant que ce
dernier est consulté sur la nature,
le contenu et la qualité des services
proposés.
La reconnaissance législative
des résidences seniors
Dans une interview au Mensuel des
Maisons de retraite, le directeur général de
la cohésion sociale Jean-Philippe Vinquant
résume l’utilité de cette première définition législative : « S’agissant des résidences services, elles ne sont pas en effet
des établissements médico-sociaux et ne
relèvent donc pas du « petit livre rouge »
qu’est le Code de l’Action sociale et des
Familles. L’important était de leur donner un
cadre normatif clarifié, notamment pour les
personnes âgées, et propre à sécuriser les
pratiques contractuelles entre les gestionnaires et les résidents, s’agissant en particulier des services associés. L’Etat ne se fait
pas le prosélyte des résidences services :
il reconnaît juste, en les encadrant mieux,
qu’elles peuvent répondre aux besoins d’une
partie des personnes âgées. »70
Que contient au juste cette définition ?
L’article 15 de la loi du 28 décembre
2015 relative à l’adaptation de la société
au vieillissement est codifié à l’article
L631-13 du Code de la construction et de
l’habitation : « La résidence-services est un
ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques
non individualisables. Les services spécifiques non individualisables sont ceux qui
bénéficient par nature à l’ensemble des
occupants. Les catégories de ces services
sont définies par décret, pris après avis de
la Commission nationale de concertation. »
Un texte réglementaire devrait donc v
­ enir
compléter cette définition, qui décrit les
résidences seniors comme une catégorie
d’habitat particulière sans pour a
­utant
consacrer sa destination à un public
­fragile. Ce décret devrait enfin permettre
de mieux distinguer les différentes catégories de charges et leur répartition (ex.
charges relatives aux parties communes,
au restaurant, salons communs ou aux
espaces affectés à un salon de coiffure).
L’article L631-14 du Code de la construction
et de l’habitation précise la composition et
le fonctionnement du conseil des résidents,
qui est composé des personnes demeurant
à titre principal dans la résidence. Cette
instance consultative a notamment comme
objectif la mise en œuvre d’un espace de
discussion entre les résidents et le gérant
de la résidence seniors. Elle relaie auprès de
ce dernier les demandes et les propositions
des résidents. Le conseil des résidents est
réuni au moins une fois par an, à l’initiative
du gestionnaire ou à celle des résidents.
Le gestionnaire communique au conseil
les informations relatives au nombre et à
la situation comptable des services spécifiques non individualisables fournis dans
la résidence, afin que le conseil émette
un avis notamment sur le besoin de créer
ou de supprimer un service. Les comptes
rendus des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes sont
remis à toute personne intéressée préalablement à la signature du contrat de location. Il appartient aux professionnels et aux
résidents de définir le détail des règles de
fonctionnement (ex. modalités de convocation, adoption des résolutions etc.) qui
devront être expliquées dans le règlement
intérieur.
Les articles L631-15 et L631-16 précisent
quant à eux le contenu du contrat de location ainsi que le régime des services non
individualisables. Le contrat de location
doit ainsi préciser les services spécifiques
non individualisables fournis aux locataires.
Il est à noter que le contrat de location peut
désormais contenir une clause prévoyant la
résiliation de plein droit du contrat en cas
de non-paiement de ces services. Il s’agit
d’un apport majeur car jusqu’à présent une
telle pratique était interdite.
La création d’organisations
représentatives
Le Syndicat national des résidences avec
servies pour aînés (SNRA) est le premier
syndicat de résidences seniors à avoir vu le
jour en 2010. Il représente notamment Les
Jardins d’Arcadie, La Girandière, ou encore
Cogedim Club. Il a depuis été rejoint par le
Synerpa RSS. Créé en 2015 au sein de la
confédération Synerpa (Syndicat national
des établissements et résidences privés
pour personnes âgées en France), cette
organisation dédiée aux résidences seniors
compte parmi ses adhérents Domitys, Les
Essentielles, Montana, DomusVi et Emerys.
La création de ces deux organisations
représentatives est assurément emblématique d’un mouvement de structuration
du secteur. Pourtant, nous verrons que les
opérateurs de résidences seniors peinent
encore à parler d’une seule et même voix.
L’élaboration d’un label qualité
Fin 2015, le Synerpa RSS et le SNRA ont
engagé des discussions visant à élaborer
un cahier des charges commun. Ces travaux
devraient permettre de faire émerger un
socle commun à partir des différentes
sources existantes, notamment le label
déposé par le SNRA, le cahier des charges
du Synerpa RSS.
Il convient de conserver à l’esprit que ce
Vers l’arrivée à maturité du marché des résidences seniors
55
5.
label devra être suffisamment fédérateur
pour représenter l’ensemble des formes
d’hébergement pour personnes âgées
autonomes (immeubles, villages seniors,
résidences seniors…) et assez détaillé pour
permettre de distinguer entre les différents
niveaux de prestation. C’est pourquoi on
peut imaginer, à l’instar des initiatives déjà
menées dans les domaines du tourisme et
des résidences étudiantes, un label résidence seniors avec une, deux, trois voire
quatre étoiles pour repérer le niveau de
prestations. Ce label n’aura de sens que si
on le fait vivre. C’est pourquoi il devra nécessairement être assorti d’une procédure de
labellisation, l’évaluation proprement dite
étant quant à elle entièrement déléguée à
un partenaire (ex. AFNOR, Bureau Veritas).
L’existence d’un label qualité devrait
permettre aux résidences seniors de
progresser dans un certain nombre de
domaines. Sur la partie immobilière, il
convient d’abord d’adapter les règles d’urbanisme et environnementales aux résidences seniors.
Contraindre les résidences seniors à
disposer du même nombre de places
de stationnement que n’importe quelle
construction neuve est une aberration. Il
faut dire que les seniors ne partagent pas
tout à fait les mêmes habitudes que le
reste de la population en matière de mobilité. Beaucoup ont renoncé à la voiture
individuelle, préférant les modes de transport partagé ou accompagné. D’autres ont
carrément revu à la baisse le nombre de
leurs déplacements. Dès lors, pourquoi lier
le nombre de places de parking au nombre
de logements dont dispose une résidence ?
Cet exemple est loin d’être isolé et souligne
la nécessité de conduire une réflexion
d’ensemble sur l’adaptation des règles
locales d’urbanisme aux contraintes des
résidences seniors. La loi d’adaptation de
la société au vieillissement apporte déjà
des réponses, permettant notamment
une meilleure prise en compte du sujet du
56
vieillissement dans les documents d’urbanisme. Le programme local de l’habitat
(PLH) devra ainsi définir les objectifs et les
principes d’une politique visant à répondre
aux besoins liés au vieillissement. Le
diagnostic préalable au projet d’aménagement et de développement durable (PADD),
lui, devra prendre en compte le vieillissement de la population.
Néanmoins, la loi se borne à fixer un cadre
très général sans pour autant répondre
aux questions que se posent les promoteurs-exploitants. Ces questions, quelles
sont-elles ? En-dehors de la problématique
des stationnements, on peut lister 3 types
de difficultés :
ƒƒ Les
normes de sécurité incendie.
Considérées comme du logement
libre, les résidences seniors ne sont
pas soumises aux mêmes contraintes
que les établissements recevant du
public (ERP). Néanmoins, la plupart des
promoteurs-exploitants s’astreignent
à respecter des règles plus strictes, et
ce dès l’étape du permis de construire.
« Au moment du dépôt du permis, nous
avons le choix de nous présenter soit
comme un ERP, auquel cas nous devons
respecter les règles de type J, soit
comme un logement-foyer. », explique
Romain Morillon. Dans ce cas, faut-il
donner une traduction officielle à cette
réalité et écrire noir sur blanc que les
résidences seniors doivent respecter
des règles spécifiques en matière de
sécurité incendie ?
ƒƒ Les normes environnementales. L’épi-
sode caniculaire de 2003 a profondément fait évoluer les mentalités sur le
sujet. Tous les établissements recevant du public doivent disposer d’espaces collectifs climatisés. Mais quid
des parties privatives ? Mis à part dans
le Sud de la France, les résidences
seniors peinent à imposer le principe
d’un climatiseur individuel dans chaque
logement car cela ne respecte pas les
normes environnementales. Dès lors,
il devient indispensable d’adapter ces
dernières au cas particulier des résidences seniors.
ƒƒ Les quotas de logements sociaux. Une
résidence seniors doit-elle disposer
d’une certaine quantité de logements
sociaux, au même titre que les autres
projets neufs comme le prévoit la loi
SRU ? La question n’est pas simple à
trancher, notamment parce que les résidences seniors contribuent déjà, à leur
manière, à maintenir la cohésion sociale.
Ne permettent-elles pas à toute une
frange de la population âgée de rester
ou de revenir en centre-ville ? Partant
de ce constat, on peut imaginer 2 solutions : soit le promoteur-exploitant veut
réaliser une résidence seniors « classique » et est exempté des quotas SRU,
soit ce dernier veut réaliser une résidence sociale. Dans cette configuration,
il devrait logiquement pouvoir bénéficier
des financements de type PLS au même
titre que les bailleurs sociaux.
Sur la partie services à la personne, ensuite,
il est probable que la réglementation évolue
peu dans les années à venir, eu égard à la
refonte complète du régime d’autorisation
prévue par la loi d’adaptation de la société
au vieillissement. Pourtant, les groupes de
résidences seniors sont en attente d’un
certain nombre d’ajustements, comme
l’extension de la zone du domicile en
matière de services à la personne (afin de
pouvoir prester des services à la personne
collectivement ou dans les espaces
communs, tout en bénéficiant des mêmes
avantages fiscaux) ou encore la possibilité
de ne pas choisir la convention collective
des services à la personne dans les structures comme l’évoque l’Institut Montaigne
dans son rapport Faire du bien-vieillir un
projet de société publié en juillet 2015.
plus spécifiquement des personnes âgées
(adaptation des contrats pour plus de lisibilité, informations claires et loyales etc.).
Une telle démarche contribuerait assurément à créer un climat de confiance pour
les seniors et leur famille, et à donner une
bonne image des résidences labellisées.
Vers des zones HQV ?
L’ouverture des résidences seniors sur l’extérieur, le développement de résidences
mixtes alliant une partie libre et une partie
sociale, ainsi que la généralisation d’initiatives de type « Ville amie des aînés »
devraient conduire à terme à mieux inscrire
le vieillissement dans les politiques d’urbanisme local. On pourrait même imaginer
la création de zones HQV – Haute qualité
du vieillissement – à l’instar des normes
HQE (Haute qualité environnementale) et
des éco-quartiers qui fleurissent un peu
partout. Il ne s’agit pas de créer des ghettos
pour personnes âgées mais bien d’identifier dans les centres-villes, les centresbourgs, des zones où des aménagements
seront spécifiquement conçus pour les
personnes âgées. Il n’est donc pas totalement impensable d’imaginer de créer des
quartiers dédiés aux personnes âgées, qui
seraient composés de logements adaptés
à des degrés divers : niveau 1, niveau 2,
niveau 3, etc.
En fonction de son stade d’autonomie, la
personne âgée pourrait déménager d’un
logement à l’autre, tout en restant dans
l’environnement dans lequel elle a construit
ses repères. Les résidences seniors qui,
à l’exception du soin, réunissent en un
endroit unique les critères essentiels que
sont la vie sociale, la culture, le sport, les
loisirs et la mobilité accompagnée, pourraient jouer un rôle de pivot.
Une autre idée serait que ce label pourrait
être attribué aux professionnels engagés à
respecter les droits des consommateurs et
Vers l’arrivée à maturité du marché des résidences seniors
57
5.
Quatre défis
Professionnaliser la filière
Pour Jean-Marie Fournet, président d’Aegide-Domitys et du Synerpa RSS, « les
enjeux sont assez clairs : faire connaître la
formule (auprès des seniors, des médias, des
élus, etc.), garantir un service et un modèle de
qualité, accélérer le déploiement, former le
personnel adéquat (pourquoi pas en passant
par une filière dédiée ?) et financer cette
croissance grâce à l’appui des investisseurs
particuliers ou institutionnels. »71 Globalement, le monde des résidences seniors se
trouve aujourd’hui confronté à quatre défis :
unifier le secteur, professionnaliser la filière,
communiquer et jouer un rôle d’ensemblier
pour la Silver économie.
Après l’unification du secteur, la professionnalisation de la filière représente sans
doute un des plus grands défis d’un secteur
où tout reste à inventer. Le métier des résidences seniors se situe à mi-chemin entre
les mondes médico-social et hôtelier, et
il n’existe pas de formation spécifique. Le
métier de directeur de résidence – qui va
incontestablement se développer dans les
années à venir, intensifiant la concurrence
entre les groupes en quête de nouveaux
profils – est très particulier. Du coup, les
groupes embauchent d’anciens directeurs
d’hôtel ou de jeunes étudiants titulaires
d’un master en gestion des établissements
sociaux et médico-sociaux. Ceux-ci s’insèrent ensuite dans les programmes de
formation « maison ». Domitys a ainsi créé
un vivier de jeunes talents et une filière de
formation interne. Cette initiative ne doit
pas rester isolée et les cycles de formation initiale comme contenu, ceux des
grandes écoles comme ceux des universités, devront s’en inspirer. Ce d’autant plus
que le métier de directeur n’est pas le seul à
être concerné ; le métier d’animateur aussi
est très différent de la conception traditionnelle qu’on peut en avoir en Ehpad.
Unifier le secteur
Lors du Salon des Services à la personne,
en novembre 2015, le Sesp, la Fédésap et
la Fesp ont annoncé leur rapprochement
en vue de la création d’une nouvelle organisation représentative, la Fédération nationale des services aux particuliers (FNSP),
au 1er janvier 2016. Cette nouvelle fédération disposera d’une commission résidences
­seniors.
Atomisé, le secteur des services à la
personne l’est de moins en moins. Jusqu’à
présent, on ne dénombrait pas moins de
quatre organisations représentatives. Avec
l’arrivée de la FNSP, c’est donc à un rapprochement d’ampleur auquel on assiste, la
toute nouvelle fédération conservant par
ailleurs sa double affiliation au Medef et à
la CGPME. La FNSP et le Synerpa Domicile,
de taille plus modeste, constituent désormais les deux seuls syndicats professionnels de cette branche. Pour autant, ce qui est
vrai pour l’aide à domicile en général ne l’est
pas forcément pour les résidences seniors
en particulier. Avec le SNRA et le Synerpa
RSS, la commission résidences seniors de
la FNSP serait en effet la troisième organisation représentative du secteur. Un secteur
qui, rappelons-le, représente une part très
réduite du parc pour personnes âgées. L’une
des priorités désormais sera donc d’unifier
le secteur.
58
Les groupes les plus importants
commencent à structurer. Domitys, que
nous citons beaucoup dans ce passage en
raison de sa position de leader, s’est doté de
directions métiers performantes (marketing, animation…) et de pôles régionaux. Il
y a fort à parier que les cadres du tourisme,
de l’hôtellerie ou de la santé seront attirés
par ces nouveaux débouchés. Tous les
groupes n’ont pas encore les moyens de
spécialiser leurs équipes, préférant miser
sur les fonctions commerciales. Tôt ou tard,
le mouvement de concentration qui est à
l’œuvre se traduira néanmoins par une
explosion des nouveaux métiers issus du
secteur des résidences seniors.
Communiquer auprès du grand public
Si les investisseurs font l’objet d’une
communication intensive portée par des
réseaux dédiés et la presse économique et
financière, qui fait régulièrement ses choix
gras du boom des résidences seniors, l’offre
est encore peu lisible pour les futurs résidents et pour leur famille. Ce manque de
lisibilité tient principalement à un mode de
tarification encore complexe et des différences importantes entre les différents
forfaits proposés par les opérateurs, ainsi
qu’à un niveau de service hétérogène. De
ce point de vue-là, le public est tout aussi
mal informé. D’après l’enquête Ipsos pour
Domitys de 2014, 94% des seniors ne sont
pas en capacité d’estimer le coût de la vie
en résidence seniors et pensent que vivre
dans une telle résidence coûte « cher »
(dont 55% pensent que cela coûte « très
cher »).
Surtout, le grand public peine à percevoir
les différences entre chaque forme d’hébergement : Ehpad, Ehpad, résidences
seniors, résidences autonomie… Ce d’autant plus que de nombreux gestionnaires
cherchent – volontairement ou involontairement – à brouiller les pistes. Ainsi
certains logements-foyers sont-ils « abusivement » rebaptisés résidences seniors
pour faire plus moderne. Certains exploitants de villages seniors jouent sur les
mots pour entretenir la confusion avec les
résidences seniors. Enfin, il n’est pas totalement évident pour le grand public de
toujours bien faire la différence entre une
résidence médicalisée et non médicalisée.
Savoir distinguer les différentes formes
d’hébergement est une chose. Connaître
précisément le coût et la nature des prestations proposées en résidence seniors en
est une autre. François Georges confirme
ce constat : « Il convient de réduire, dans
les textes officiels, le nombre de vocables
utilisés pour définir l’hébergement collectif
pour personnes âgées autonomes. Il y a
encore deux ans, un think-tank en recensait trente différents. […] Certaines distinc-
tions sont plus pertinentes que d’autres,
comme la distinction entre hébergement
pour personnes âgées dépendantes ou
autonomes. D’autres, en revanche, sont un
héritage du passé et me semblent moins
appropriées. Mais l’essentiel est pour moi
ailleurs : il est d’expliquer à un futur résident
les caractéristiques de l’hébergement qui
lui est proposé, les services qui lui seront
rendus et ceux qui ne lui seront pas rendus,
le système de facturation et donc le prix total
de la prestation. »72 Le portail Pour-les-personnes-agees.gouv.fr apporte quelques
éléments d’information qui ne sauraient
– hélas – être suffisants. Il y aurait donc
matière à lancer une grande campagne
d’information nationale sur ce sujet.
Jouer un rôle d’ensemblier
pour la Silver économie
La Silver économie prend forme en France.
Tout a commencé en 2013, avec la constitution d’un comité de filière et la signature d’un contrat de filière. L’aventure a
continué en 2014, avec la transformation du CNR-Santé, organisme chargé de
promouvoir la Silver économie en France
et en Europe, en France Silver Eco. Elle
s’est poursuivie le 29 septembre 2015 avec
la seconde réunion du comité de filière en
présence des ministres de l’Economie et
des Personnes âgées, Emmanuel Macron
et Laurence Rossignol. Ces derniers ont
annoncé la création de groupes de travail
thématiques portant sur les achats
publics, l’industrie et l’innovation, l’habitat
et la mobilité, la distribution et les services
financiers, ainsi que les services à la
personne. Ce comité de filière a également
été l’occasion de rappeler que le marché
de la Silver économie devait se développer
en-dehors de la commande publique, de
l’emploi des seniors au logement.
Voilà pour les grandes manœuvres au
niveau national. Mais les territoires n’ont
pas chômé non plus. Un peu partout en
France, des Silver régions se sont constituées : Midi-Pyrénées, l’Aquitaine ou encore
la Basse-Normandie… A l’instar des Ehpad,
Vers l’arrivée à maturité du marché des résidences seniors
59
5.
les résidences seniors ont été peu ou pas
associées à la constitution de la filière
de la Silver économie. Or, ces dernières
se trouvent tout bonnement au cœur des
objectifs du contrat de filière. D’une part, les
résidences seniors font entrer les nouvelles
technologies, et notamment celles de la
domotique, au domicile des personnes
âgées. D’autre part, l’accompagnement qui
est proposé quotidiennement à des seniors
qui n’ont pas ou peu de problème de perte
d’autonomie est de nature à faciliter grandement l’appropriation de ces technologies
par les principaux intéressés.
L’édition 2014 du baromètre 55+ réalisé
par Cogedim Club en partenariat avec TNS
Sofres rappelle que 47% des 68-77 ans
déménagent pour avoir un logement plus
adapté en termes d’accessibilité et d’équipements. Les résidences seniors vont donc
jouer un rôle majeur dans le maintien à
domicile ces prochaines années. Les principaux gestionnaires exploitants de résidences seniors pourraient jouer le rôle d’ensembliers pour l’ensemble de la filière de
la Silver économie. Les résidences seniors
allient en effet toutes les composantes de
cette industrie, de l’amélioration du bâti à
l’incorporation de technologies pour l’autonomie, en passant par les usages des
nouvelles technologies.
Quatre relais de croissance
Concentration, diversification, internationalisation et vente en bloc seront les relais
de croissance du secteur, qui va sans doute
radicalement se transformer au court des
trois années qui viennent. Difficile, à l’heure
actuelle, de dire lequel de ces leviers l’emportera sur les trois autres.
Un mouvement de concentration
Au cours des années à venir, le marché sera
sans doute pris dans une tension entre
croissance interne externe. Contrairement
aux Ehpad, les deux voies sont encore
possibles. Il faut pourtant tenir compte
d’une observation : au-delà d’une dizaine
de résidences, il est nécessaire de mettre
60
en place des structures de gestion plus
lourdes. On s’oriente donc sans doute vers
une structure de marché pyramidale avec à
la base des groupes de 3, 4, 5, 6 voire 7 résidences et, au sommet, des groupes de plus
de 20 résidences.
Ces grands groupes sont-ils prêts à investir
pour racheter de plus petits ensembles
? Certains d’entre eux ont racheté, il y a
maintenant quelques années, des résidences d’ancienne génération, à l’instar
des Jardins d’Arcadie ou de Cogedim Club,
qui a depuis cédé Les Hespérides dont la
gestion locative est désormais assurée par
Sopregim. Les vagues de rachats dans le
milieu des résidences de deuxième génération sont plutôt limitées et se cantonnent,
pour l’heure, à la prise de participations
de promoteurs importants dans le capital
des leaders du secteur. Il y a fort à parier,
cependant, que la croissance externe
devienne une des priorités des groupes qui
auront amassé suffisamment de réserves
financières.
Une diversification croissante
des modèles et des activités
Au-delà de la différenciation des concepts
(en fonction de la localisation, en fonction
du profil des résidents, en fonction des
équipements culturels, sportifs ou domotiques installés dans les résidences, etc.),
la diversification des modèles d’activité
va devenir un axe dominant du développement des résidences seniors en France.
Une diversification naturelle pour certains
groupes. Ainsi Acapace, qui gère des résidences Les Jardins d’Arcadie et est présent
dans d’autres domaines d’activité : l’hôtellerie de plein air avec la marque de camping
haut de gamme Sandaya et l’immobilier
géré dans les secteurs de l’hôtellerie, de la
para-hôtellerie et de la santé.
Cette diversification va principalement
porter sur :
ƒƒ Les
sorties d’hospitalisation. Le
concept d’hôtels hospitaliers commence
à se développer en s’inspirant du modèle
américain. La maîtrise des dépenses
de santé passant principalement par
la réduction de la durée d’hospitalisation et le développement des prises en
charge ambulatoires, les résidences
seniors vont fortement développer les
séjours temporaires, l’hébergement
temporaire étant encore insuffisamment développé sur le volet Ehpad. La
priorité donnée au domicile, qui impliquera de pouvoir séjourner dans un lieu
sécurisé en cas de fragilité passagère
ou dans le cadre d’une convalescence,
va également inciter au développement des séjours temporaires. Cela
va se traduire par une augmentation
du nombre d’appartements réservés à
ce type de séjours dans les nouveaux
programmes voire par le développement de projets entièrement dédiés à
l’accueil temporaire. Anticipant cette
tendance, Domitys a noué deux partenariats, le premier avec Harmonie médical
services pour organiser la location de
matériel médical à l’usage de ses résidents et le second avec Filassistance
International. Ce second partenariat est
censé apporter une solution sécurisée
aux bénéficiaires qui quittent parfois
trop tôt l’hôpital, notamment à cause
de la problématique du manque de lits
impliquant des risques de rechute et
permettre de renforcer le plan d’aide à
la convalescence établi par Filassistance International ;
ƒƒ Les
prestations d’animation ou de
restauration ouvertes sur l’extérieur.
Les possibilités offertes par les résidences seniors ont déjà été abondamment décrites plus haut. De nombreux
CCAS étant vétustes, les partenariats
entre résidences autonomie (ex-logements-foyers) et résidences seniors vont
probablement se multiplier, permettant
par là-même aux promoteurs de mieux
« vendre » leurs projets aux maires.
Au-delà, cette diversification peut être
plus poussée et prendre la forme d’une
véritable hybridation avec les résidences
autonomie relevant du Code de l’action
sociale et des familles et/ou le monde du
logement social. La plupart des opérateurs se sont positionnés sur le milieu
voire le haut-de-gamme, délaissant l’offre
destinée à une population de retraités
plus modestes. Pourtant, comment ne pas
voir que de nombreuses communes, devenues exsangues, ne sont plus en situation d’assumer les coûts d’exploitation de
leurs logements-foyers ? Comment ne pas
voir que peu de gestionnaires associatifs
disposent de la taille critique nécessaire
pour répondre à cette demande de résidences locatives avec services à caractère
social ?
On pourrait assister, ces prochaines
années, à la reconstruction de logements-foyers pour le compte de
communes n’ayant plus les ressources
nécessaires pour assumer les coûts d’exploitation de leurs logements-foyers.
La commune mettrait à la disposition du
promoteur-exploitant un foncier sur lequel
ce dernier construirait une résidence
comprenant environ une part de logements
libres et une part de logements sociaux,
l’ensemble étant destiné à un public senior.
Ce scénario pose un certain nombre de
questions au plan juridique : qui détient
le foncier ? Qui est propriétaire des murs ?
Quelle est la nature du bail qui lie le gestionnaire au bailleur social ou à la commune
le cas échéant ? Le promoteur-exploitant
est-il libre de fixer les loyers sur la totalité
de la résidence ? A-t-il accès aux financements de type PLS, PLUS ou PLAI ?73 Autant
de questionnements qui doivent trouver
des réponses de nature à permettre l’élaboration d’un modèle de développement
aisément reproductible.
Cap sur l’international
Claude Cheton, patron des marques
Emerys, Les Résidentielles d’Or et bientôt
Mederis, ne fait pas mystère de sa volonté
de réaliser 50% de son chiffre d’affaires à
l’international. Emerys compte possède
une résidence à Lonay en Suisse. D’autres
groupes de résidences seniors ont lancé
des projets de développements à l’étranger.
Vers l’arrivée à maturité du marché des résidences seniors
61
5.
Domitys possède déjà une résidence en
Belgique et nourrit des désirs d’expansion
soit vers des destinations touristiques
susceptibles de séduire des retraités ayant
des envie d’ailleurs (Maroc, Ile Maurice…),
soit vers des pays européens vieillissants
comme l’Italie. Les Senioriales mènent des
études sur les marchés situés hors métropole.
que nous avons déjà évoqués, sont la
Finlande, les pays baltes, les Pays-Bas, l’Allemagne, l’Autriche, la Slovénie, la Croatie…
sans oublier les pays du Sud de l’Europe :
Portugal, Espagne, Italie, Grèce. Ces zones
géographiques feront donc sans doute
l’objet d’une attention accrue de la part
des principaux opérateurs de résidences
seniors en France.
Contrairement à d’autres pays comme
la Belgique, la Suisse ou l’Italie qui
ont multiplié les îlots d’une vingtaine
de ­
petites maisons destinées à des
personnes âgées autonomes, la France
a développé un vrai savoir-faire hôtelier et i­mmobilier. Cela lui permet donc
de mener des projets de grande envergure
allant de 80 à 100 logements. De plus, alors
que, dans d’autres pays, personnes âgées
autonomes et dépendantes peuvent cohabiter au sein de la même structure avec
une séparation verticale (avec des étages)
ou horizontale (avec des corps de bâtiment), la France se caractérise par cette
dichotomie qui lui confère une véritable
expertise en matière d’accueil des seniors
autonomes. Le savoir-faire français a donc
vocation à s’exporter, comme le soulignait
dans un rapport de 2013 le Commissariat
général à la Stratégie et la Prospective
(CGSP), devenu depuis France Stratégie :
« Il semble qu’un potentiel important existe
à l’international pour le savoir-faire français
en matière de résidences médicalisées.
Il paraît également possible de déployer
une stratégie d’exportation de résidences
seniors haut de gamme qui encapsuleraient
les différentes technologies de domotiques
et, mieux encore, l’infrastructure technologique minimale permettant de piloter
un ensemble de services susceptibles de
s’élargir ensuite au-delà du périmètre de
la résidence senior. »74 La confusion entre
résidences seniors et résidences médicalisées est palpable, mais l’idée sous-jacente
conserve sa pertinence.
La vente en bloc
La vente à la découpe étant incertaine,
puisque reposant sur des dispositifs fiscaux
reconduits chaque année ou presque, et
longue, car il faut convaincre et traiter avec
chaque investisseur individuel, logement
par logement, c’est sans doute par la vente
en bloc que passe l’avenir du secteur. C’est
en tout cas le seul moyen pour lui d’accélérer sa croissance à court terme. Certains
groupes en ont fait leur marque de fabrique,
à l’instar des Essentielles.
De plus en plus d’investisseurs institutionnels s’intéressent aux résidences
seniors. Alors que la loi ALUR a douché les
ambitions de certains investisseurs, les
résidences seniors apparaissent comme
un moyen de continuer à investir dans du
logement, mais d’une manière différente.
Les résidences seniors sont aussi devenues
un marché de report pour ceux qui sont à la
recherche d’investissements socialement
responsable (ISR). Premier assureur des
professionnels de la santé, la MACSF vient
de réaliser un premier investissement en
bloc dans une résidence qui sera opérée
par Les Senioriales. Vie Jeune (Groupe
Financière Duval) a lancé sa première résidence avec le Crédit Mutuel du Nord Europe
et La Française. Il y a fort à parier que ces
exemples vont se multiplier, au fur et à
mesure que les mutuelles et les caisses de
retraite vont intégrer les résidences seniors
à leurs programmes d’investissement.
Les pays européens où le vieillissement
est le plus avancé, la Belgique et la Suisse
62
Vers l’arrivée à maturité du marché des résidences seniors
63
Annexe
Liste des entreprises et des marques citées
64
•
Acapace
•
Les Essentielles
•
Aegide
•
Les Hespérides
•
Arefo-Arpad
•
Les Jardins d’Arcadie
•
Arepa
•
Les Résidentiels d’Or
•
Arpavie
•
Les Senioriales
•
Altarea Cogedim
•
Les Villages d’Or
•
Aquarelia Premium
•
Medeos
•
Bouygues Immobilier
•
Mederis
•
Cogedim Club
•
Montana
•
Domitys
•
Nexity
•
DomusVi
•
Obeo Résidences
•
Edenea
•
Odelia Résidences
•
Emera
•
Ovelia
•
Emerys
•
Pierre & Vacances
•
Espace &Vie
•
Réside Etudes
•
GDP Vendôme
•
Résidences Silver
•
Groupe C3A
•
Sairenor
•
Groupe Financière Duval
•
Sefiso Aquitaine
•
Heurus
•
Sopregim
•
Hisia
•
Steva
•
Kaufman & Broad
•
Vie Jeune
•
Korian
•
Villa Sully
•
La Girandière
•
Vinci
Notes de fin
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Bien vieillir chez soi grâce aux résidences seniors, EHPA Conseil, décembre 2014 [en ligne] http://ehpa.
fr/medias/rapports/Rapport_residences_seniors.pdf
Interview de Claude CHETON in : Le Mensuel des Maisons de retraite, novembre 2015, n°185, p. 22
Les résidences seniors à l’horizon 2020. Un marché très attractif en quête de légitimité, Xerfi-Precepta,
2014
Présentation du projet de loi d’adaptation au vieillissement, Laurence ROSSIGNOL in : Compte-rendu
intégral de la première séance du mardi 9 septembre 2014, Assemblée nationale [en ligne], 2014 disponible sur : http://www.assemblee-nationale.fr/14/cri/2013-2014-extra2/20142001.asp#P297494
Source : Ined
« Baby-boom et allongement de la durée de vie : quelles contributions au vieillissement », Didier
BLANCHET et Françoise LE GALLO, Insee Analyse, 2013
7.
Source : Insee
8.
Note de présentation générale, Secrétariat général du Conseil d’orientation des retraites, 2014
9.
L’adaptation de la société à son vieillissement. France : année zéro, Luc BROUSSY, 2013, p. 63
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
« Comment les personnes dépendantes seront-elles entourées en 2030 ? Projections européennes »,
Joëlle GAYMU et l’équipe FELICIE, Ined, Population & Sociétés, n° 444, 2008
« Nouvelle donne dans l’emploi d’aide à domicile », Loïc TRABUT in : Le salaire de la confiance. L’aide à
domicile aujourd’hui, dir. Florence WEBER, Editions Rue d’Ulm, 2014
1er baromètre du bien vieillir. La révolution des seniors, Ipsos pour l’Institut du Bien Vieillir Korian, 2014
« Les seniors, une cible délaissée », Pascale HEBEL et Franck LEHUEDE, Consommation et Modes de
vie, CREDOC, 2010
Cette état de fait est le résultat d’un accès élargi aux études supérieures et à l’émancipation progressive des femmes durant la période d’après-guerre.
Les revenus et le patrimoine des ménages, Céline ARNOLD et Michèle LELIEVRE, Insee, 2013
Les seniors, une cible délaissée, Pascale HEBEL et Franck LEHUEDE, Consommation et Modes de vie,
CREDOC, 2010
17.
Rapport du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, 2012, pp. 14-15
18.
Source : Insee
19.
POCHET, 1997, p. 67
20.
21.
22.
Chutes, InVS, 2013 [en ligne], disponible sur : http://www.invs.sante.fr/Dossiers-thematiques/Maladies-chroniques-et-traumatismes/Traumatismes/Accidents/Chutes
Le financement du matériel de maintien à domicile, OpinionWay pour le Synalam/LJ Corp, 2012
Dépendance et maintien à domicile, Nadia AUZANNEAU et Stéphanie CHARDRON, OpinionWay pour LJ
Corp, 2012
23.
Baromètre 55+ Cogedim Club, TNS Sofres pour Cogedim Club, 2014
24.
HLM : Habitation à loyer modéré
25.
OPAC : Office public d’aménagement et de construction
26.
Unccas : Union nationale des CCAS
27.
28.
29.
30.
31.
32.
Les logements-foyers pour personnes âgées, Jean-Pierre GRUNSPAN, Conseil général des ponts et
chaussées, 2002, p. 23
Rapport sur l’habitat collectif des personnes âgées autonomes, DGCS, 2013
On peut toutefois considérer que les béguinages constituent des « résidences seniors horizontales »,
ce qui relativise les logiques d’opposition entre résidences seniors et béguinages.
Observatoire des Ehpad, KPMG, 2014
Le marché des résidences seniors. Diversification des concepts, maturation des modèles économiques,
déploiement… Enjeux et perspectives d’un marché à fort potentiel, Xerfi-Precepta, 2013
Mémento de l’habitat privé 2011-2012, ANAH, 2012, p. 41
65
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
APA à domicile : l’APA, ou allocation personnalisée d’autonomie, est servie à domicile ou en établissement. On parle alors respectivement d’APA à domicile ou d’APA en établissement. L’APA à domicile est
destinée à financer des interventions à domicile ou des aides techniques chez les personnes âgées
d’au moins 60 ans. Cette prestation est versée par la CNSA. On dénombre 1 220 830 bénéficiaires de
l’APA au 31 décembre 2012, dont 728 252 à domicile.
APL et ALS : l’APL (aide personnalisée au logement) et l’ALS (allocation de logement sociale) sont des
aides financières versée par la Caf. Elles sont destinées à réduire le montant du loyer ou la mensualité
d’emprunt pour les revenus les plus modestes. Les résidents des résidences seniors peuvent continuer
à percevoir ces aides lorsque la résidence est conventionnée.
Circulaire n° 2007-36 DDSC/DGAS/DGUHC du 15 mai 2007 [en ligne] http://circulaire.legifrance.gouv.
fr/pdf/2009/03/cir_27341.pdf
Article 1 de la loi n+89-462 du 6 juillet 1989 [en ligne] http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.
do?idArticle=LEGIARTI000028806595&cidTexte=LEGITEXT000006069108
Article 225-1 du Code pénal [en ligne] http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070719&idArticle=LEGIARTI000006417828&dateTexte=&categorieLien=cid
Les résidences seniors à l’horizon 2020. Un marché très attractif en quête de légitimité, Xerfi-Precepta,
décembre 2014
La Lettre des résidences seniors, octobre 2015 [en ligne] http://ehpa.fr/newsletter/news_residences_
seniors/news_RSS_0003/news_RSS_0003.html
OpinionWay pour LJ Corp, 2012
Intervention de François GEORGES, Assises nationales des logements-foyers et résidences seniors,
28 mai 2015
Le régime commun est un dispositif de type LMNP (loueur en meublé non professionnel) avec amortissement. Ce statut permet d’amortir les biens (sur 30 ans) et les meubles (sur 10 ans) et donc de percevoir des revenus pas ou peu fiscalisés, en fonction du mode de financement. D’autre part, ce statut
permet de récupérer la TVA à l’achat (quel qu’en soit le taux).
Le régime spécial, dit Censi-Bouvard, propose un crédit d’impôt en lieu et place de l’amortissement.
L’économie d’impôt s’élève à 11% du prix de revient du logement sur neuf ans (jusqu’à quinze ans
maximum), dans la limite annuelle d’un prix neuf du logement de 300 000 euros HT. L’investisseur récupère intégralement la TVA. Ce régime est accessible jusqu’à la fin de l’année 2016.
Les loyers sont généralement versés de façon mensuelle ou trimestrielle.
Ce constat est cependant à nuancer dans la mesure où, dans d’autres résidences, la proportion de
nouveaux résidents qui choisissent la formule la plus riche en termes de services peut atteindre 50%.
PCH : Prestation de compensation du handicap
Les résidences seniors à l’horizon 2020. Un marché très attractif en quête de légitimité, Xerfi-Precepta,
décembre 2014
Faire du bien-vieillir un projet de société. Logement, patrimoine et emploi des seniors, Institut Montaigne,
2015
50.
SCPI : Société civile de placement immobilier
51.
Interview de Valérie BERTONE, in Le Mensuel des Maisons de retraite, janvier 2015, n°177, p. 7
52.
53.
54.
55.
66
Faire du bien-vieillir un projet de société. Logement, patrimoine et emploi des seniors, Institut Montaigne,
2015, p. 55
« Logement-foyers et résidences seniors : la hache de guerre est enterrée », Le Mensuel des Maisons de
retraite, juillet 2015, p. 6
L’action sociale des collectivités locales envers les personnes âgées. Une observation qualitative au-delà
de l’aide sociale légale, Drees, décembre 2015, p. 6
Habitat et vieillissement : vivre chez soi, mais vivre parmi les autres !, Haut comité pour le logement des
personnes défavorisées, 2012, p. 5
Combien de personnes résident seules en France ?, Laurent TOULEMON et Sophie PENNEC, Population
& Sociétés, Ined, 2011, p. 3
56.
Les Solitudes en France, TMO Politique Publique pour la Fondation de France, 2014, p. 50
57.
Dix mesures pour adapter la société française au vieillissement, Luc BROUSSY, Dunod, 2014, p. 14
58.
Enquête habitat et nouvelles technologies, Les Senioriales, 2014
59.
60.
La Lettre des Résidences seniors, novembre 2015 [en ligne] http://ehpa.fr/newsletter/news_residences_seniors/news_RSS_0004/news_RSS_0004.html
On parle également fréquemment de technologies de l’autonomie ou d’ « e-autonomie ». Si le périmètre de ces technologies est mouvant et difficilement définissable (par exemple, les technologies
de la communication telles que Skype, qui contribuent à entretenir le lien social entre les personnes
âgées et leur entourage, mais n’ont pas été spécifiquement conçues à destination du marché des
seniors, peuvent-elles être considérées comme des technologies de l’autonomie ?), on peut néanmoins
postuler que les dispositifs techniques et technologiques destinés à prévenir les chutes ou à lancer
l’alerter en cas de chute ou de fugue sont des « gérontechnologies ».
61.
Bien vieillir dans la société, Unccas, 2015
62.
Plan national d’action de prévention de la perte d’autonomie, Jean-Pierre AQUINO, 2015, p. 110
63.
Stratégie de prise en charge en cas de dénutrition protéino-énergétique chez la personne âgée, HAS,
2007, p. 17
64.
La mobilité des seniors en chiffres, Chronos, Certu, 2013
65.
TNS Sofres pour Cogedim Club, 2014
66.
Interview de Jean-Christophe BRIANT, in Le Mensuel des Maisons de retraite, juin 2015, n°182, p. 22
67.
Rapport sur l’habitat collectif des personnes âgées autonomes, dir. Nathalie Cuvillier, Ministère des
Affaires sociales et de la Santé, Ministère délégué chargé des Personnes âgées et de l’Autonomie, 2013
68.
Les résidences services pour personnes âgées, Igas, février 2015, p. 41
69.
Les résidences avec services pour personnes âgées sous le régime de la copropriété, CGEDD, p. 49
70.
71.
Interview de Jean-Philippe SARRETTE, in Le Mensuel des Maisons de retraite, novembre 2015, n°185,
p. 15
La Lettre des résidences seniors, octobre 2015 [en ligne] http://ehpa.fr/newsletter/news_residences_
seniors/news_RSS_0003/news_RSS_0003.html
72.
73.
74.
75.
La Lettre des résidences seniors, août-septembre 2015 [en ligne] http://ehpa.fr/newsletter/news_residences_seniors/news_RSS_0002/news_RSS_0002.html
Le régime juridique des baux de logements à caractère social se révèle complexe car plusieurs règles
doivent être articulées dont les dispositions de la Convention conclue entre l’Etat et le bailleur social,
la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifiée notamment par la loi
n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, le Code
de la construction et de l’habitation, notamment les articles relatifs à l’aide personnalisée au logement, aux régime des logements locatifs conventionnés, aux conditions d’attribution des logements et
plafonds de ressources etc.
La Silver économie, une opportunité de croissance pour la France, CGSP, décembre 2013, p. 83
67
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