Etude de faisabilité d`un projet de création d`entreprise : de

Transcription

CENTRE AFRICAIN D’ETUDES SUPERIEURES EN GESTION
CESAG EXECUTIVE
AG
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MEMOIRE DE FIN D’ETUDES
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Pour l’obtention du
MASTER PROFESSIONNEL EN SCIENCES DE GESTION,
OPTION GESTION DES PROJETS
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THEME
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Promotion 7, Année académique 2013-2014
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ETUDE DE FAISABILITE D’UN PROJET DE
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CREATION D’ENTREPRISE DE CONSTRUCTION
DE LOGEMENTS SOCIAUX A YOPOUGON
(Cote d’Ivoire)
Préparé par :
Sous la direction de :
KRA Koffi Blaise Igor
Monsieur Abdoul Aziz KANE,
Enseignant associé au CESAG
Avril 2015
Etude de faisabilité d’un projet de création d’entreprise : de construction de logements
sociaux à Yopougon
DEDICACE :
Je dédie ce travail à ma famille et plus particulièrement à ma mère, à toutes les
personnes qui ont contribué de près ou de loin à sa réussite
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KRA Koffi Blaise Igor, Master en Gestion de Projets, CESAG, 2013-2014
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REMERCIEMENTS
Le plaisir est pour nous de remercier tous ceux et celles qui ont contribué d’une manière ou
d’une autre à la réalisation de ce travail.
Nos sincère remerciement à Dieu notre Père qui nous a couvert de sa grâce et sa protection
tout au long de notre formation.
Nous disons merci du fond du cœur à :
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Une mention spéciale à mon directeur de mémoire Abdoul Aziz KANE Formateur /
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Consultant en Gestion de projets pour sa disponibilité, permettant la réussite de ce travail.
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Docteur Koné Yékéminan Anatole chargé de communication au CORAF (Conseil Ouest et
Centre Africain pour le Développement et la Recherche Agricole) pour son soutien illimité.
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Monsieur Justin NAMA Comptable au CORAF (Conseil Ouest et Centre Africain pour le
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Développement et la Recherche Agricole) pour ces conseils et son soutien de toute nature.
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Monsieur Franck ANVOU Assistant Technique en Etude de faisabilité au Ministère du Plan
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et du Développement (Abidjan) pour ces conseils.
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A tout le corps professoral du CESAG pour la qualité de l’enseignement prodigué durant
notre formation particulièrement Mr Amadou Traoré qui a été comme un père pour nous.
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A tout le personnel de l’administration pour sa disponibilité ;
A nos collègues de la 7ème promotion du MASTER /gestion de projets pour les bons moments
passés ensemble.
Tous les membres et sympathisants du Réseau Africain des Gestionnaires de Projets
(RAGEP).
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sociaux à Yopougon
LISTE DES SIGLES ET ABREVIATIONS
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CAF : Capacité d’Autofinancement
CDMH : Compte de Mobilisation pour l’Habitat
CESAG : Centre Africain d’Etudes Supérieures en Gestion
CGRAE : Caisse Générale de Retraite des Agents de l’Etat
DGI : Direction General des Impôts
DR : Délai de Récupération
DSRP : Document Stratégique de réduction de la pauvreté
EFF : Echéancier des Flux Financiers
FAO : Formulation of Agriculture
FPM : Fonds de Prévoyance Militaire
FSH : Fonds de Soutien à l’Habitat
GIBTP: Groupement Ivoirien du Bâtiment et des travaux publics
INS : Institut Nationale des Statistiques
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CA : Chiffre d’Affaires
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BTP : Bâtiment et Travaux Publics
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BNETD : Bureau Nationale des Etudes Techniques et de Développement
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-
BHCI : Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire
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BFR : Besoin en Fonds de Roulement
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-
ANSD : Agence Nationale de Statistique et de la Démographie
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AGEF : Agence de Gestion Foncière
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AFS : Analyse Financière Sommaire
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AFNOR : Agence Française de Normalisation
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AFD : Analyse Financière Détaillée
MPR : Méthode des Prix de Référence
MUGEFCI : Mutuelle Générale des Fonctionnaires de Cote d’Ivoire
OMD : Objectifs du Millénaire pour le Développement
OMN : Organisation Mondiale de Normalisation
PAPH : Programme d’Appui à la Politique de l’Habitat
PME : Petites et Moyennes Entreprises
RDC : Rez-de-chaussée
RUMI : Rendement interne en Unité Monétaire
SICOGI : Société ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière
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sociaux à Yopougon
-
TRE : Taux de Rentabilité Economique
TRI : Taux de Rentabilité Interne
TRIe : Taux de Rentabilité interne Economique
UNAFOCI : Union Nationale des Fonctionnaires de Côte d’Ivoire
VAN : Valeur actuelle Nette
VANe : Valeur Actuelle Nette Economique
VAS : Valeur Actuelle Supplémentaire
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SOMMAIRE
DEDICACE :................................................................................................................ i
REMERCIEMENTS .....................................................................................................ii
LISTE DES ILLUSTRATIONS ....................................................................................vi
LISTE DES TABLEAUX ............................................................................................ vii
INTRODUCTION GENERALE ................................................................................... 8
PRESENTATION DE L’ETUDE ................................................................................. 9
1. Problématique de l’étude........................................................................................ 9
2. Objet de l’étude .................................................................................................... 11
3. Objectifs de l’étude ............................................................................................... 11
C
a) Objectif général................................................................................................. 11
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b) Objectif spécifique ............................................................................................ 11
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4. Intérêt de l’étude................................................................................................... 11
5. Démarche de l’étude ............................................................................................ 12
-B
a) La recherche documentaire : ............................................................................ 12
b) La collecte de l’information ............................................................................... 12
IB
c)Traitement des informations collectées.............................................................. 13
O
LI
6. Plan de l’étude ..................................................................................................... 13
PREMIERE PARTIE : CADRE CONCEPTUEL ET FONDEMENTS THEORIQUES 14
TH
CHAPITRE I : CONCEPTS DE L’ETUDE ............................................................. 14
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Section 1 : Définitions de concepts .................................................................... 14
Section 2 : Les étapes de la préparation d’un projet .......................................... 20
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CHAPITRE II : PRESENTATION DU MODELE D’ANALYSE ET LA
METHODOLOGIE DE L’ETUDE .............................................................................. 38
Section 1 : Définition des variables et des indicateurs du modèle ..................... 38
Section 2 : Cadre et méthodologie de l’étude .................................................... 42
DEUXIEME PARTIE : APPLICATION A LA CREATION D’UNE SOCIETE DE
CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX A YOPOUGON ............................ 45
CHAPITRE III : PRESENTATION DU PROJET ....................................................... 45
Section 1 : Etape de la préparation.................................................................... 46
Section 2 : Les risques professionnels dans le secteur des BTP ...................... 76
CHAPITRE IV : PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS. ................................ 82
CONCLUSION ......................................................................................................... 85
ANNEXES ................................................................................................................ 88
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sociaux à Yopougon
LISTE DES ILLUSTRATIONS
Figure 1 : ”Représentation graphique du cycle de projet - d'après “Guide for Training
in the Formulation of Agricultural and Rural Investment Projects”, FAO .................. 18
Figure 2 : indicateurs de la variable expliquée ......................................................... 41
Figure 3 : Organigramme de l’entreprise .................................................................. 65
Figure 4: Schémas de la détermination du PR ......................................................... 73
Figure 5 : Détermination du prix de référence .......................................................... 73
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LISTE DES TABLEAUX
Tableau 1 : Tableau des indicateurs des variables explicatives ............................... 40
Tableau 2 : Analyse de la demande passée en logements ...................................... 48
Tableau 3 : Analyse de la demande future en logements ........................................ 49
Tableau 4 : Matrice SWOT de la société .................................................................. 52
Tableau 5 : Tableau de prévision des prix approximatifs de logements ................... 56
Tableau 6 : Tableau des dépenses d’exploitation .................................................... 61
Tableau 7 : Tableau des salaires de base................................................................ 62
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sociaux à Yopougon
INTRODUCTION
Après avoir acquis sa souveraineté nationale et conquis sa place dans le concert
des nations, la Côte d’Ivoire avait décidé de mettre un accent particulier sur la
modernisation de son espace urbain. Plusieurs infrastructures économiques
devaient être construites et des logements garantissant un cadre de vie décent pour
les Ivoiriens devaient voir le jour.
Le premier président de la République, décide alors de mettre sur pied une politique
en faveur de la promotion du logement en créant des sociétés d’Etat. Ces entités
ES
C
deviennent de véritables déclencheurs de la politique d’habitats sociaux, avec
comme articulation la location-vente. Elles ont comme objectifs assignés la
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réalisation, à bon marché, d’un habitat de qualité en direction des populations à
revenus moyens. Il s’agit là d’une véritable politique à caractère social visant à
convenables.
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satisfaire la volonté des ménages à faibles revenus d’acquérir des logements
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Ainsi, En vingt-cinq ans, soit de 1960 à 1985, quelque 125 000 logements ont été
réalisés au grand bonheur de cette catégorie de la population ivoirienne. Mais cette
TH
dynamique prendra malheureusement un autre tournant avec le désengagement de
l’Etat et des partenaires financiers institutionnels en 1980. Depuis 1985, on a plus
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assisté à de nouvelles constructions de logements sociaux alors que la population
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est passée de 11millions d’habitants en 1985 à 16 millions d’habitants en 2000. Les
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relais n’ont pas été assurés, si bien que les besoins en logements se sont
accumulés au fil des années créant une urgence dans ce secteur sinistré.
Entre 2000 et 2002, l’Etat met donc en place un Programme d’Appui à la Politique
de l’Habitat (PAPH), et des programmes tests d’aménagement de terrains urbains.
Malheureusement, les crises successives que la Côte d’Ivoire a connue ont
également contribué à dégrader fortement sa situation économique et ces projets
ont été arrêtés. Les promoteurs immobiliers ont pris moins de risque alors que la
demande, elle, a connu une véritable envolée.
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sociaux à Yopougon
Aujourd’hui après la crise le climat politico-social semble redonner confiance aux
investisseurs et le temps est à la reconstruction du pays avec la vision de faire de la
Côte d’Ivoire un pays émergent d’ici à 2020. Créant ainsi des conditions favorables à
l’investissement comme la création de zones franches à Grand Bassam ou la
réduction des contraintes à l’implantation de nouvelles entreprises notamment dans
le domaine de la construction de logements sociaux.
PRESENTATION DE L’ETUDE
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1. Problématique de l’étude
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Le nouveau gouvernement après la crise post-électorale a décidé de s’approprier du
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document stratégique de réduction de la pauvreté (DSRP). Ainsi, il envisage faire
de la Côte d’Ivoire un pays émergent à l’horizon 2020. Pour atteindre cet objectif,
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l’état a décidé de s’investir dans des domaines tels que :
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L’éducation, la santé, la lutte contre le chômage et les grands travaux de
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construction.
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Ces différents travaux de construction ont été définis à travers divers projets comme
le troisième pont Henry Konan Bédié, le prolongement de l’autoroute du nord,
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construction de logement (60.000 logements).
L’immobilier en Côte d’Ivoire constitue une préoccupation pour un grand nombre
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d’Ivoiriens qui ont du mal à avoir accès à un logement décent, à moindre coût et de
qualité. C’est pourquoi depuis un moment, le secteur de l’immobilier notamment
celui du logement social est en train de connaitre en Côte d’Ivoire, une évolution
remarquable.
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sociaux à Yopougon
Avec un déficit de logements estimé à 22 000 par an dans le seul district d'Abidjan
et plus de 100 000 par an sur l'ensemble du territoire national, le pays connaît une
véritable crise du logement depuis plusieurs années. Pour tenter de réduire ce grand
déficit, l’Etat a décidé de travailler en partenariat avec des structures spécialisées
dans la construction de logements sociaux pour un projet de 600000 logements/an.
C’est dans ce cadre que des appels d’offres ont été lancés afin de sélectionner les
structures les plus performantes sur la base des critères d’efficacité et de rigueur
dans la réalisation des prestations.
Cependant, force est de constater que bien que les populations présentent un réel
besoin en logements, peu d’entreprises arrivent à satisfaire les dits besoins, car
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C
incapable de survivre aussi longtemps sur le marché (80 à 85% des entreprises
disparaitre dans les cinq années qui suivent leur création). Pour celles qui arrivent à
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survivre, elles glissent progressivement vers l’informel.
Ce constat amène donc à se poser un certain nombre de question :
Pourquoi
80 1%
des
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-
entreprises
ivoiriennes
du
secteur
immobilier
IB
disparaissent-elles seulement cinq ans après leur création ?
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-
Pourquoi les entreprises du secteur immobilier lorsqu’elles arrivent à survivre
glissent progressivement vers l’informel ?
TH
L’analyse de ces différentes questions fait ressortir plusieurs causes à ces
La non-qualification du personnel ;
-
La non-fiabilité des matériaux de construction ;
-
Faiblesse organisationnelle de l’entreprise ;
-
Problème de management du dirigent ;
-
Méconnaissance des règles de gestion ;
-
Mauvaise allocation et/ou gestion des ressources ;
-
L’inexistence d’une étude de faisabilité adéquate.
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-
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1
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problèmes. Ce sont entre autres :
INS institut national des statistiques, rapport annuel de 2011
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sociaux à Yopougon
Toutes ces causes sont vérifiées cependant dans notre étude nous nous attarderons
sur la dernière cause qui
semble plus pertinente. En effet, c’est au vu de la
méconnaissance de l’environnement et de la population que les entrepreneurs se
lancent dans ce secteur. Toutefois, l’existence d’étude de faisabilité permettra de
mieux cerner les différents problèmes qui emboitent les entreprises qui s’adonnent
à ce secteur sur le long terme.
2. Objet de l’étude
Le présent mémoire porte sur l’étude de faisabilité d’une société de construction de
logements sociaux à Yopougon.
C
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3. Objectifs de l’étude
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a) Objectif général
L’objectif du mémoire est de prouver la faisabilité technique, organisationnelle,
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institutionnelle et financière de l’étude. Ce faisant, ce mémoire contribuera à mettre
IB
en place un modèle opérationnel d’étude de faisabilité de société de construction de
b) Objectif spécifique
O
LI
logements sociaux dans la ville d’Abidjan.
TH
Pour atteindre cet objectif général, les objectifs spécifiques sont les suivants :
EQ
Identifier les principales contraintes présentes dans le secteur ;
-
Formuler des recommandations pour les nouvelles structures ;
-
Accompagner les projets dans l’étude sur la création de logements sociaux ;
-
Identifier les contraintes récurrentes dans la conception et le management
E
U
-
des projets de logements sociaux.
4. Intérêt de l’étude
Au plan personnel
La réalisation de la présente étude n’est pas anodine. Elle s’avère d’une importance
capitale sous trois angles : pour le CESAG, pour le ministère de la construction et
enfin pour nous-mêmes.
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sociaux à Yopougon
-
Pour le CESAG : elle servira non seulement à améliorer la documentation et
les références bibliographiques pour les recherches dans le cadre d’étude
similaire, mais aussi, elle sert à matérialiser notre parcours au sein de cet
institut comme le veut son système éducatif.
-
Pour le Ministère de la construction : tout d’abord, ce document de projet
s’inscrit dans la perspective d’amélioration du niveau général du secteur
privé. En permettant de revoir les conditions ou modalités de création de
société dans la construction de logements sociaux mais aussi, de réorganiser
le secteur. Il se présentera également comme une référence en matière de
conception de projet et comme un instrument permettant d’inciter les
promoteurs privés
à s’investir dans le domaine de la construction plus
C
ES
précisément celui des logements sociaux afin de relancer le niveau de ce
secteur qui connait une évolution remarquable.
AG
-
Pour l’auteur : ce document est le fruit de deux années d’études en Gestion
de projets. Il matérialisera les diverses connaissances acquises au cours de
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ces années d’études au CESAG. C’est également une occasion pour nous de
IB
mettre en pratique les théories de conception de projets et de management
O
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des entreprises et autres organisations que nous avons eu à étudier.
EQ
TH
5. Démarche de l’étude
Pour les démarches de cette étude afin de mieux cerner toutes les étapes de la
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conception de projet et de création d’entreprise, il a été adopté la démarche
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suivante :
a) La recherche documentaire :
-
Mener une revue de la littérature pour détailler et cerner les contours de la
conception de projet.
-
Concevoir un modèle théorique de conception de projet viable
-
Elaborer un questionnaire.
b) La collecte de l’information
-
Enquêtes et collectes d’informations auprès des populations d’Abidjan
-
Collectes d’informations auprès de l’ANSD
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sociaux à Yopougon
-
Collecte d’informations à la bibliothèque du CESAG, de données sur internet
et de propriétaires de logements de la ville d’Abidjan.
c)Traitement des informations collectées
-
Traiter les informations collectées à travers un modèle d’analyse de données
-
Présenter les résultats issus du traitement des données collectées
-
Intégrer les résultats de l’enquête dans le modèle théorique
-
Formuler des recommandations
6. Plan de l’étude
Outre la présentation générale et la conclusion, la présente étude comprend deux
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grandes parties :
ES
-
Une première où sont abordés les fondements théoriques de l’étude avec
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deux chapitres :
-B
Chapitre 1 : les concepts de l’étude
IB
Chapitre 2 : Modèle d’analyse, contexte et méthodologie
O
LI
-
Une seconde partie consacrée à l’application, à la création d’une société de
Chapitre 2 : Analyse financière et recommandations.
E
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EQ
Chapitre 1 : Présentation du projet
TH
construction de logements sociaux avec les chapitres suivants :
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sociaux à Yopougon
PREMIERE PARTIE : CADRE CONCEPTUEL ET FONDEMENTS
THEORIQUES
CHAPITRE I : CONCEPTS DE L’ETUDE
Nous définirons dans ce chapitre les concepts essentiels qui nous permettront de
cerner et de comprendre tous les termes de cette étude.
Section 1 : Définitions de concepts
Il existe une pluralité de définitions du terme « projet ». Pour spécifier et situer le
C
ES
terme dans le contexte de management des projets, nous aborderons dans cette
partie :
AG
La notion de projet
-
La typologie de projets
-
Les différentes étapes du cycle de vie d’un projet.
IB
-B
-
O
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I.1.1 Le concept de projet
2
TH
Le projet
est un ensemble d’activités et d’actions entreprises dans le but de
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répondre à un besoin (livrable) défini dans des délais fixés et dans la limite de
ressource budgétaire allouée. Autrement dit, un projet est élaboré pour répondre au
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besoin d’un utilisateur, d’un client ou d’une clientèle et implique un objectif et des
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actions à entreprendre avec des ressources données. Il permet de passer de l’idée à
l’action et a pour but de :
-
Promouvoir une idée, structurer une série d’idées, concilier diverses
propositions d’actions.
-
Envisager, planifier et définir le cours d’une action que l’on souhaite suivre
pour arriver à une situation spécifique.
-
2
Décrire pour créer une nouvelle situation à un moment spécifié dans le futur.
Codex Mr TRAORE « Conception de projets »
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sociaux à Yopougon
D’après l’Organisation Mondiale de Normalisation (OMN) selon la norme ISO
1006 (version 2003) et reprise par L’AFNOR sous la forme X50-105 :
« le projet est un processus unique qui consiste en un ensemble d’activités
coordonnées et maitrisées, comportant des dates de début et de fin, entrepris dans
le but d’atteindre un objectif conforme à des exigences spécifiques, incluant des
contraintes de délai, de coûts et des ressources ».
Dans le même sens, la Commission Européenne (2001) définit le projet comme «
une séries d’activités avec des objectifs précis, conçus pour produire des résultats
spécifiques dans un délai donné ».
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C
Amadoune DIALLO, dans son document de cours « gestion et animation d’une
équipe de projet » retient qu’un projet c’est :
Une identité ;
-
Un objectif SMART ;
-
Un plan de mise en œuvre ;
-
Un résultat attendu ;
-
Un processus d’évaluation.
AG
-
IB
-B
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LI
Le projet s’analyse également comme un processus constitué de deux grandes
EQ
-
TH
phases :
Une phase d’initiative qui part d’une idée de projet, d’un constat, et plus
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précisément d’un besoin, et on cherchera des solutions qui seront toutes
E
passées au crible des contraintes que l’on a (budget, délais et performances
attendues) en particulier.
-
Une phase de création ou de conception où toutes les actions importantes
pour aller à la solution décidée seront définies, ordonnancées, réalisées avec
un contrôle permanent de possibilité d’atteindre le résultat défini et attendu.
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sociaux à Yopougon
I.1.2 Typologie des projets
Les projets peuvent être classés par finalité et par activité :
I.1.2.1 Classification des projets par finalité (projet productif ou
non productif)
•
Projets de création de produits nouveaux : le produit n’existe pas encore,
mais on cherche à mesurer sa rentabilité. Leur particularité tient au passage
de l’idée de produit (Génie industriel et technique marketing).
•
Projets d’investissement de productivité : L’entreprise cherche à mesurer
C
l’opportunité du changement d’un équipement, et non la rentabilité de
•
ES
l’équipement. Le produit est connu et la demande est déjà appréciée.
Projet d’investissement collectif ou sociaux : le terme social a un double
AG
sens ; il peut signifier ce qui concerne le personnel d’une entreprise ou la
nature collective du projet, dans le sens national (ou public). Dans le premier
-B
cas, il s’agit des investissements relatifs aux conditions générales de vie
IB
dans une entreprise (équipements administratifs de toutes sortes). Le second
O
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cas concerne tous les projets d’aménagement (d’infrastructure) ou de façon
générale tous les projets publics de substitution à l’initiative privée.
TH
•
Projets de développement : ces projets peuvent concerner toutes les
EQ
catégories précédentes, mais avec une composante particulière dans la
finalité, qui est celle du développement (engagent la société à long terme). Ils
le plan économique et social.
E
U
sont initiés par l’Etat afin d’améliorer les conditions de vie des populations sur
C’est dans cette classification que s’inscrit notre projet de logements sociaux. Elle
pourra aider l’Etat dans sa modernisation et le renouvellement de ces
infrastructures.
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sociaux à Yopougon
I.1.2.2 Classification de projets selon le domaine d’activité :
-
Le cas des secteurs agricole et industriel ;
-
Le cas de la production d’un bien et de la réalisation d’un service non
marchand.
I.1.2.3 Selon la taille :
On parlera de micro réalisation, de mégaprojet ou de macro projet.
Une micro réalisation : Un microprojet 3peut être défini comme une action de
C
ES
développement initiée localement en réponse aux besoins exprimés par les
bénéficiaires, acteurs de leur propre développement.
AG
Il se caractérise par :
-B
Une coopération de proximité ;
•
Un coût global faible (généralement inférieur à 100 000 €) ;
•
Un impact géographique à petite échelle ;
•
Un éventuel caractère innovant.
IB
•
O
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TH
Le terme "mégaprojet" a été retenu par le Comité de terminologie de la gestion des
EQ
grands projets.
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En des termes simples, un grand Projet pose des difficultés particulières en raison
de l'état des connaissances, de l'avancement technologique ou de l'utilisation de
ressources importante, exigeant ainsi une gestion intégrée de ressources.
En utilisant le "grand projet" comme point de repère et en tenant compte des
contraintes de taille, d'étendue, de durée, d'urgence ou de complexité, on peut
classer les projets en ordre ascendant en les qualifiant de "macroprojet", de
"mégaprojet" et de "gigaprojet".
3
Micro projet, la définition par Wikipédia
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sociaux à Yopougon
I.1.3 Les étapes du cycle de vie d’un projet.
Le cycle de vie définit les phases qui relient le début du projet à sa fin. Il varie selon
les organisations mais implique un transfert de technique ou de responsabilité entre
les phases.
D’après les spécialistes en management des projets, les principales phases du
cycle de vie d’un projet sont les suivantes :
L’identification
-
La préparation
-
L’appréciation (évaluation ex-ante)
-
La réalisation
-
La fermeture ou clôture du projet
AG
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-
Une connaissance objective de ces principales phases passe d’abord par leur
IB
-B
élucidation conceptuelle.
O
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Figure 1 : ”Représentation graphique du cycle de projet - d'après “Guide for
Training in the Formulation of Agricultural and Rural Investment Projects”, FAO
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sociaux à Yopougon
-
L’identification
L’idée lors de cette première étape est de concevoir un projet qui sera
économiquement rentable et socialement viable pour l’investisseur et qui pourra
contribuer au développement du pays, en étudiant certains nombre de facteurs.
-
Préparation du projet
Cette phase consiste à amener le projet au stade où il sera reconnu et jugé faisable
du point de vue commercial, technique, organisationnel, financier, économique et
social après analyse de toutes les variantes. Il est important durant cette phase
C
d’obtenir l’adhésion de toutes les parties et de s’assurer qu’il y’a entente entre tous
L’appréciation ou évaluation ex-ante
AG
-
ES
les intervenants sur l’atteinte des objectifs.
-B
La synthèse des deux premières parties se fait à ce niveau. Le décideur doit peser
les risques qui existent et apprécier chaque élément pour arriver à un jugement
IB
global. Elle permet de mesurer la situation initiale avant le démarrage du projet.
La sélection
O
LI
-
TH
Il s’agit à ce niveau de réflexion, de choisir le projet ou de ne retenir que certaines
EQ
composantes. Le décideur peut être amené à négocier de plus haut niveau certains
La réalisation
E
-
U
aspects du projet.
C’est la phase de mise en œuvre des moyens prévus dans l’accord de financement
en vue d’atteindre le résultats escomptés et l’objectif spécifique du projet.
La réalisation se fait sous quatre formes : la mise en œuvre, la réalisation de la
phase des investissements, la réalisation de la phase de production, le contrôle et le
rééquilibrage du projet.
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sociaux à Yopougon
-
La clôture du projet
La réalisation de cet évènement peut être assimilée à la fin du projet ou son arrêt dû
à un insuccès. Le projet sera évalué et la fermeture administrative du projet
effectuée.
-
L’évaluation ex-post
L’objectif consiste dans cette étape est de vérifier l’efficacité de l’atteinte des
objectifs et de faire une analyse des forces et des faiblesses internes du projet.
Section 2 : Les étapes de la préparation d’un projet
C
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I.2.1 L’étude de marché
L’étude de marché est préalable à toutes les autres études. C’est l’étape
fondamentale au niveau de la préparation du projet, elle se propose d’appréhender à
-B
l’aide de méthodes et d’instruments précis, le milieu dans lequel se meut ou va se
IB
mouvoir l’unité de production considérée en vue d’optimiser la réalisation de ses
O
LI
objectifs.
Elle consiste à définir l’offre et la demande d’un produit, d’une prestation.
TH
Concrètement, elle doit permettre au créateur de vérifier qu’il existe bien une
puisse répondre compte tenu de sa concurrence.
L’étude de marché peut comprendre les points portant sur :
L’analyse de la demande passée et présente ;
-
L’analyse de la demande future ;
-
L’analyse de l’offre ;
-
L’analyse de la concurrence ;
-
La segmentation du marché ;
-
Le positionnement ;
-
La communication et la distribution.
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clientèle pour son produit et que la demande est suffisamment importante pour qu’il
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sociaux à Yopougon
1.2.1.1
Analyse de la demande passée et présente
Une analyse minutieuse et correcte de la demande passée et présente passe par
une collecte des données effectuées au niveau qualitatif et quantitatif :
-
La collecte au niveau quantitatif
Elle concernera les quantités physiques et les prix : suivant le produit considéré, les
statistiques tiendront compte de la gamme de produit, de la zone géographique, du
type de client.
-
La collecte au niveau qualitatif
Les diverses informations collectées seront relatives aux modes de distributions et
actions commerciales en faveur du produit ou service, l’attitude de la clientèle et les
C
AG
ES
actions des pouvoirs publics à l’endroit du produit.
1.2.1.2
Analyse de la demande future
-B
En dehors des enquêtes de terrain, il existe un nombre important de méthodes
IB
statistiques pour l’estimation de la demande à venir : il s’agit des projections de
O
LI
tendance, de l’utilisation des coefficients techniques de l’économie nationale, des
comparaisons internationales, des méthodes économétriques
et des méthodes
TH
faisant appel à des résultats d’enquête sur les budgets de famille.
EQ
1.2.1.2.1 L’analyse de l’offre
E
U
Dans sa globalité, le diagnostic de l’offre appréhende l’analyse de la concurrence et
du produit offert sur le marché.
1.2.1.2.2 L’analyse de l’offre du produit
Cette analyse porte également sur les éléments suivants : la quantité et la qualité du
produit, les prix du produit sur le marché, la disponibilité et les caractéristiques du
produit.
Page 21
sociaux à Yopougon
1.2.1.3
L’analyse de la concurrence
La concurrence peut être définie par la compétition existant entre les entreprises
opérant
sur un même marché et satisfaisant les mêmes besoins des
consommateurs.
Afin de se maintenir et augmenter ses parts de marché, l’entreprise doit comprendre
la manière dont la concurrence s’exerce.
Identifier les entreprises d’un marché permet de connaitre la densité concurrentielle
existant sur ce marché.
Cette analyse s’effectue en déterminant les points suivants :
Identification du secteur d’activités : l’ensemble des entreprises qui offrent
C
-
ES
des produits se substituant les uns aux autres ;
Identification des segments (types de clients concernés) adéquats ;
-
Connaissance de la valeur ajoutée : niveau d’intégration des processus de
AG
-
production et de commercialisation ;
-B
-
Identification de la sphère géographique.
IB
O
LI
1.2.1.4
La segmentation du marché
TH
Le but de la segmentation est de regrouper les consommateurs en sous-segments
EQ
en fonction de leurs attentes et leurs motivations et, ainsi, les sensibiliser grâce aux
arguments élaborés. La segmentation dans une stratégie commerciale offre divers
U
E
avantages à l’entreprise, car elle lui permet de mieux cibler son offre lorsque les
critères géographiques, de comportement, ont été bien définis.
1.2.1.5
Le positionnement
Positionner un produit consiste à le concevoir et le promouvoir de façon à ce qu’il
acquiert une valeur distinctive face à la concurrence auprès du marché visé.
Le positionnement s’appuie le plus souvent sur un produit ou une marque, mais il
peut aussi concerner un service, un organisme ou même une personne.
Page 22
sociaux à Yopougon
1.2.1.6
La communication et la distribution
Ces deux rubriques sont primordiales, car elles permettent de faire connaitre le
produit et de le rendre accessible à la cible visée :
 La communication
Le volet communication est important pour tenir la clientèle informée sur le produit
ou le service ; les entreprises doivent consacrer un budget approprié pour toucher
leurs cibles en utilisant un message pertinent et le medium approprié.
La stratégie de communication doit tenir compte des objectifs commerciaux et
financiers déclinés mais également sur le positionnement du produit.
ES
C
 La distribution
AG
Elle se détermine à partir du niveau de service souhaité, par le client et la dispersion
réparation, …).
IB
-B
des attentes selon les segments du marché (choix, délai, crédit, installation,
O
LI
I.2.2 Etude technique
TH
Elle découle de l’étude de marché et a pour objectif de déterminer la faisabilité du
EQ
projet. Elle doit montrer que dans les conditions actuelles et à partir des données
U
obtenues, la solution retenue est la meilleure. Le montage et l’analyse technique
E
d’un projet visent à en appréhender les résultats probables du point de vue des
paramètres techniques. Cependant, l’analyse technique est susceptible de
s’appliquer à tout projet, productif, éducatif, sanitaire, social, environnemental.
Cette étude pourra être techniquement faisable par la mise en place des éléments
suivants :
-
La sélection de la technologie adéquate et le processus de production
approprié ;
-
Le choix de la localisation appropriée ;
-
L’Agencement optimale des différents intrants ;
-
La détermination du programme de production du produit ;
-
L’identification de l’ensemble des couts inhérents à la réalisation du projet.
Page 23
sociaux à Yopougon
I.2.2.1 Le choix de la technologie et du processus de
production
Le choix d’une technologie est déterminant pour la sélection des équipements et du
processus de production qui sera utilisé pour transformer les intrants en produits
finis.
Ce choix technologique nécessite un arbitrage entre les capacités humaines du
projet, les installations et l’évolution de l’environnement externe (concurrence).
Dans ce cadre, la sélection d’une technologie est influencée par les facteurs tels que
la capacité de production désirée, la qualité et la flexibilité de la technologie, les
couts d’investissements requis et la capacité humaine à gérer la technologie.
ES
C
AG
I.2.2.2 Le choix de la localisation du site du projet
-B
Le choix du site du projet doit tenir principalement compte des éléments suivants :
La localisation des matières premières ;
-
La disponibilité de la main d’œuvre, de l’eau et de l’énergie ;
-
Les conditions de transport de personnes et des biens ;
-
Les lieux de consommation des produits.
IB
-
O
LI
EQ
TH
I.2.2.3 Besoins en intrants et autres moyens
E
U
L’étude des besoins en input et autres moyens doit être conduite de la façon la plus
détaillée pour le fonctionnement correcte du projet au moment de sa mise en œuvre.
En plus des besoins quantitatifs par type de facteurs de production, il est nécessaire
de
déterminer les spécifications
des
biens
à
rechercher (les
conditions
d’approvisionnement, les prix,…).
Une attention particulière doit être portée sur la disponibilité des utilités comme l’eau,
l’électricité, les carburants… et sur les moyens de communication et les besoins en
main d’œuvre.
Pour évaluer les besoins en intrants, il est indispensable d’étudier :
-
L’adéquation des intrants au processus de production et aux produits ;
-
La disponibilité de la matière première et de la main d’œuvre ;
Page 24
sociaux à Yopougon
-
Les couts des intrants ne doivent pas être sous-estimés ;
-
La fiabilité : il convient d’évaluer la fiabilité des sources d’approvisionnement
et les risques de ne pas obtenir la qualité et les quantités voulues.
I.2.2.4 L’évaluation des coûts
Elle sert de support aux analyses financières et économiques. L’étude porte aussi
bien sur les coûts d’investissement que sur les coûts d’exploitation et les frais de
démarrage.
Les coûts d’équipement sont calculés sur la base de projets antérieurs, tout en
considérant les différences liées aux dates de réalisation, aux conditions de
ES
C
production, aux modes d’organisation et aux économies d’échelle qui peuvent
apparaitre lorsque la capacité augmente. Ces coûts sont relatifs aux terrains, aux
AG
infrastructures, aux diverses constructions, à la machinerie, l’équipement, l’outillage,
au matériel roulant, etc.
-B
Les frais de démarrage sont relatifs à la formation, à l’engagement et au
perfectionnement du personnel, au temps supplémentaire devant être effectué pour
IB
démarrer le projet, aux pertes de matériel résultant des essais, aux honoraires
O
LI
versés aux consultants ou aux experts techniques et aux différents frais occasionnés
par les déplacements du personnel.
TH
Les coûts d’exploitation ou encore appelés coûts de production, sont déterminés à
EQ
partir du calendrier de production établi. Ce sont les coûts de la main d’œuvre, de
matières premières et d’autres intrants et les frais généraux inhérents au projet.
E
U
I.2.2.5 Le calendrier de réalisation des investissements
En raison de leur interdépendance, les activités d’exécution techniques du projet
doivent être planifiées et coordonnées avec soin à travers : la phase d’équipement,
la phase de démarrage, et la phase de croisière du projet.
Les activités et les essais connexes doivent être définis et organisés en
conséquence avec indication de la date approximative à laquelle ils commencent et
des délais dans lesquels ils doivent se dérouler.
Page 25
sociaux à Yopougon
I.2.2.6 Les insuffisances des dossiers techniques de projet
Ces insuffisances techniques souvent décelées, se retrouvent généralement au
niveau de :
-
La sous-estimation des coûts des équipements et autres frais connexes ;
-
Le surdimensionnement des équipements de production ;
-
L’absence d’hypothèses sur les variations futures des coûts ;
-
L’absence de planification dans la réalisation des investissements.
I.2.3 Etudes institutionnelles et organisationnelles de projet
ES
C
L’administration et la gestion peuvent paraitre comme une condition nécessaire
AG
quant à la réussite ou à l’échec d’un projet.
En effet, une programmation des taches, une définition et une délimitation des
-B
fonctions efficaces rendent une meilleure allocation des ressources imputables
souvent aux lenteurs et autres goulots d’étranglements constatés dans le
IB
fonctionnement des différents services administratifs, technique ou financier du
O
LI
projet.
TH
I.2.3.1 L’analyse institutionnelle de projet
EQ
E
U
Il s’agit de bien analyser le statut juridique du projet en prenant en compte les
dispositions administratives et réglementaires dans le secteur de l’immobilier
(logements sociaux). La capacité des institutions à répondre aux besoins du projet,
en particulier les institutions à crédit, les lois et règlements techniques tels que les
lois sur la santé et la sécurité du travail, les normes techniques sont à prendre en
compte d’analyse. L’analyse institutionnelle détermine le degré de relations du projet
avec son environnement externe.
Par ailleurs, cette conception doit au préalable tenir compte de l’environnement
institutionnel dans lequel le projet va se mouvoir. Il s’agit essentiellement :
Des dispositions administratives et réglementaires en vigueur dans le secteur ou
dans le pays : le statut juridique du projet, le code des investissements, le code des
douanes, la fiscalité applicable, les procédures et les aides à la création de projet.
Page 26
sociaux à Yopougon
I.2.3.2 L’analyse organisationnelle de projet
L’aspect organisationnel s’articule autour de l’environnement interne du projet.
L’organisation est « la création d’un ordre qui permet de rationaliser les procédures
et d’attribuer clairement les responsabilités en matière de prise de décisions et de
répartition de taches ».
Elle a pour but de mener à bien l’administration du projet facteur important de sa
réussite. L’organisation doit être subordonnée aux objectifs à atteindre, car elle est
un moyen d’atteindre un but. L’étude organisationnelle cherche à définir un
organigramme de la meilleure façon pour une exécution efficace du projet. L’étude
organisationnelle est dans ce cadre très important dans les projets. Cette conception
C
ES
est un élément indispensable pour le fonctionnement du projet et repose sur la
définition des fonctions et des taches de chaque acteur du projet, du style de gestion
AG
et des principes d’organisation. En principe, l’aspect organisationnel se résume à la
structure et à la description des fonctions.
IB
-B
I.2.3.2.1 La structure de l’organisation du projet
O
LI
La structure de l’organisation correspond à l’établissement de l’organigramme du
TH
projet et repose sur :
L’attribution de fonctions aux unités organiques ;
-
L’attribution de postes aux unités organiques ;
-
La disposition des postes dans l’ordre hiérarchique.
E
U
EQ
-
Page 27
sociaux à Yopougon
I.2.3.2.2 L’organisation des procédures et des instruments
Pour organiser le travail, les postes doivent être mentionnés et les responsabilités de
chaque agent définies à travers une élaboration des procédures de base
(procédures de recrutement, de passation de marché, comptable et financier…).
I.2.3.2.3 La description des fonctions
La nature des fonctions à remplir dans une organisation et les responsabilités qui s’y
attachent doit être décrite de façon détaillée avant tout démarrage du projet.
ES
C
I.2.4 Etude d’impact environnementale et sociale d’un projet
AG
L’analyse technique du projet portant sur la technologie, le processus de production
-B
et le site d’installation du projet est déterminée dans une perspective de respect des
IB
normes environnementales.
O
LI
En d’autres termes, l’influence réelle des activités du projet sur la société ne peut
être obtenue qu’à travers la réalisation d’une étude d’impact social et /ou
I.2.4.1 L’analyse sociale de projet
E
U
EQ
TH
environnemental.
L’impact social d’un projet se réfère principalement aux répercutions que peuvent
avoir les activités du projet sur les rapports entre les personnes, sur les besoins des
individus, sur les normes, les croyances, les traditions, les classes sociales, les
mécanismes de socialisation et les sous-systèmes politiques qui constituent sans nul
doute la structure sociale.
En d’autres termes, l’étude des conséquences sociales du projet doit insister sur :
-
La compatibilité du projet avec les valeurs, les traditions et les normes de la
population sous peine de rejet de projet ;
-
Les caractéristiques démographiques et socioculturelles des populations ou
des clients ;
Page 28
sociaux à Yopougon
-
La répartition des revenus de la population ;
-
L’organisation de la production (ménages, rôle de la femme, régime
foncier,…) ;
-
La migration interne résultant des activités du projet.
I.2.4.2 L’analyse environnementale de projet
La qualité de l’environnement est aujourd’hui une question qui intéresse de plus en
plus le public et qui prend donc une importance capitale dans les décisions
concernant le choix d’implantation d’un projet. En effet, l’impact environnemental
ES
C
caractérise l’influence ou l’effet du projet sur le milieu écologique, la qualité de l’air et
de l’eau, la flore ou la faune ou sur tout autre élément naturel susceptible de
AG
perturber la vie humaine, animale et/ou végétale.
Des problèmes pour l’environnement et l’écologie peuvent provenir non seulement
-B
de la production, mais également de l’utilisation et de la destruction finale des
produits. Ainsi, les réactions négatives peuvent influer sur la réalisation du projet, sur
IB
l’image ou sur le processus de production entrainant des coûts supplémentaires, et
O
LI
par conséquent la viabilité du projet entier peut être mise en cause.
Les facteurs suivant doivent être pris en considération pour analyser l’environnement
TH
du projet :
Emission d’odeurs désagréables aux alentours du site du projet ;
-
Emission de produits chimiques dangereux ;
-
Dégagement de fumée ou de poussière ;
-
Création de déchets recyclables et non recyclables ;
-
Emission de bruits (circulation, chargement, production des gros camions).
E
U
EQ
-
Page 29
sociaux à Yopougon
I.2.5 L’analyse financière de projet
L’évaluation financière permet de se prononcer sur la viabilité financière du projet.
Elle permet sur la base des analyses antérieures de dégager le niveau de rentabilité
d’un projet. Elle répond à cinq types de préoccupations :
-
Déterminer le montant des ressources financières nécessaires à la réalisation
et à l’exploitation du projet ;
-
Déterminer le type de financement et la politique financière à adopter pour le
projet ;
Analyser les variantes de projet en vue de choisir la meilleure ;
-
Calculer la rentabilité financière du projet ;
-
Calculer les risques financiers liés au projet.
ES
C
-
L’étude financière intervient dans la phase de conception d’un projet à deux (2)
AG
niveaux :
L’analyse financière sommaire (AFS) et l’analyse financière détaillée (AFD).
IB
-B
I.2.5.1 L‘analyse financière sommaire (AFS)
O
LI
C’est une méthode extra comptable de calcul rapide de la rentabilité des différentes
TH
variantes techniques d’un projet. Ainsi, l’AFS repose sur trois (3) principes
EQ
importants :
Le non prise en compte des conditions financières (pas d’intérêts), fiscales ;
-
Le non recours à la notion d’amortissements d’équipements ;
-
L’absence d’inflation (utilisation de la monnaie constante) dans les calculs.
E
U
-
Pour effectuer une analyse financière sommaire, il faut passer par les cinq (5)
étapes suivantes ci-après.
Page 30
sociaux à Yopougon
I.2.5.1.1 Le tableau des investissements et renouvellements
Ce tableau retrace annuellement les coûts initiaux et de renouvellement des
investissements nécessaires au fonctionnement du projet. D’un point de vue
comptable, les investissements représentent les moyens de production dont
l’utilisation s’étale sur plusieurs années. Ils comprennent généralement :
-
Les dépenses directement liées à l’acte d’investissement (frais de
constitution, de recherche, de publicité et de formation du personnel et des
immobilisations) ;
-
L’accroissement du besoin en fonds de roulement qui accompagne la
réalisation d’un investissement.
ES
C
AG
I.2.5.1.2 Estimation du besoin en fonds de roulement (BFR)
-B
Généralement, le cycle d’exploitation dans une entreprise comprend trois (3) phases
« achat-transformation-vente ». Or entre ces trois (3) phases, il peut écouler un
IB
temps long pour que l’entreprise puisse avoir de la liquidité.
O
LI
C’est pour cela, lors de la conception du projet, il faut déterminer le besoin en fonds
de roulement (BFR) indiquant le montant nécessaire pour financer le décalage entre
TH
des dépenses d’exploitation (achat de matières premières, salaires, autres
EQ
charges,…) et la perception effective des recettes (encaissement des paiements des
clients). En effet, cette détermination du BFR implique une analyse des vitesses de
U
rotation prévisionnelle des stocks, une prévision du montant des crédits clients, et
E
des crédits fournisseurs.
Le BFR est considéré comme un investissement et fait partie intégralement de l’outil
de production au même titre que les immobilisations.
BFR = Stocks + Créances clients + Trésorerie - Dettes fournisseurs
Page 31
sociaux à Yopougon
I.2.5.1.3 Estimation des dépenses et des recettes
d’exploitation prévisionnelles
Il s’agit d’estimer les dépenses et les recettes d’exploitation prévisionnelles en
fonction de la capacité des équipements et du marché potentiel estimé lors de
l’étude de marché.
En effet, les recettes ou chiffres d’affaires (CA) prévisionnelles des produits sont
déterminées à partir des résultats de l’étude de marché ou des prévisions de
production du projet.
ES
C
I.2.5.1.4 Le tableau de l’échéancier des flux financiers (EFF)
AG
L’EFF représente la somme algébrique du coût des investissements, des dépenses
auquel on soustrait les recettes d’exploitation, les valeurs résiduelles des
IB
-B
investissements et la reprise du BFR réalisées par le projet.
projets
O
LI
I.2.5.1.5 Les critères d’évaluation de la rentabilité des
TH
Il s’agit de comparer les dépenses et les recettes année par année afin de déduire la
EQ
rentabilité du projet à travers deux (2) techniques d’évaluation.
Les techniques non fondées sur l’actualisation
E
U
-
La comparaison des variantes de projet lors d’une étude de faisabilité implique
l’utilisation de deux (2) critères à savoir :
Le délai de récupération : c’est le temps nécessaire pour que les recettes du projet
équilibrent le montant des dépenses d’investissement et d’exploitation.
Le rendement de l’unité investie : ce critère de rendement de l’unité investie
correspond au quotient du montant cumulé des recettes auxquelles on soustrait les
charges d’exploitation par le montant des investissements.
Page 32
sociaux à Yopougon
-
Les techniques fondées sur l’actualisation
Les deux (2) critères utilisés au niveau de ces techniques se résument comme suit :
Le critère de la valeur actualisée nette (VAN) : la VAN représente la somme des
flux financiers nets actualisés sur toute la durée du projet en utilisant un taux
d’actualisation donné. Un projet est considéré comme rentable si la VAN est positive
et non rentable si la VAN est négative.
Le taux de rentabilité interne (TRI) : le TRI est défini comme étant le taux i pour
lequel les recettes égalisent les dépenses. En effet, le TRI ne tient pas compte des
coûts de financement et des plus-values de réinvestissement mais les mouvements
de trésorerie sont représentés par les nombres inclus dans les valeurs.
C
ES
Contrairement à la VAN, le TRI règle le problème du choix du taux d’actualisation
car il correspond aux taux d’actualisation pour lequel la VAN est nulle. De même, le
AG
TRI correspond aux taux d’intérêts maximum que peut supporter le projet si
l’ensemble du financement provient d’un emprunt.
IB
-B
I.2.5.2 L’analyse financière détaillée (AFD)
O
LI
Alors que l’AFS permet de choisir la meilleure variante du projet, l’analyse financière
TH
détaillée (AFD) permet d’approfondir l’analyse de cette variante par l’utilisation d’un
EQ
cadre comptable appropriée. Elle intègre ainsi les normes comptables comme
amortissements, les conditions financières et fiscales auxquelles viennent s’ajouter
E
U
l’inflation.
Au même titre que l’AFS, l’analyse financière détaillée est élaborée suivant plusieurs
étapes.
Page 33
sociaux à Yopougon
I.2.5.2.1 Le tableau prévisionnel des amortissements
La définition comptable définit l’amortissement comme « l’amoindrissement de la
valeur d’un investissement résultant de l’usage, du changement de technique et de
toute autre cause ». En effet, l’amortissement constitue une ressource destinée à
assurer le renouvellement des immobilisations en affectant chaque année une partie
du bénéfice à la reconstruction du capital productif. Cette affectation se fait suivant
des taux fiscaux d’amortissement selon les types d’immobilisations du projet.
I.2.5.2.2 Le tableau de l’échéancier de remboursement de
ES
C
l’emprunt
AG
A partir du cout global et du schéma de financement du projet déterminant les
montants des fonds propres mobilisables, des subventions possibles et la nature des
-B
crédits, on peut bâtir le schéma de remboursement des emprunts contractés. Celuici fait apparaitre année par année les intérêts à payer et le remboursement du
IB
principal des emprunts.
O
LI
EQ
TH
I.2.5.2.3 Le compte de résultat prévisionnel
Le compte de résultat prévisionnel présente année par année les charges et les
E
U
produits d’exploitation du projet. Il indique également les soldes caractéristiques de
gestion permettant d’effectuer une analyse financière détaillée de la rentabilité et des
risques liés au projet. Compte tenu souvent de l’inflation, il faut réajuster les prix des
rubriques susceptibles de varier en fonction des prévisions d’inflation dans le pays.
Page 34
sociaux à Yopougon
I.2.5.2.4 Le tableau d’équilibre des ressources et emplois de
fonds
Une fois l’élaboration du compte de résultat effectué, la quatrième étape consiste à
dresser le tableau d’équilibre de ressources-emplois de fonds. L’objectif est de
vérifier la présence d’un solde net de trésorerie cumulée toujours positif ; même si
par ailleurs certains soldes peuvent être négatif.
I.2.5.2.5 Le calcul de la rentabilité financière du projet
ES
C
Comme dans le cas de la rentabilité sommaire, les critères utilisés pour apprécier la
rentabilité financière du projet du point de vue des actionnaires ou des capitaux
AG
propres sont :
I.2.5.2.6 La rentabilité du point de vue des actionnaires
IB
-B
- Le taux de rendement interne (TRI) pour les actionnaires détermine le taux
O
LI
d’actualisation pour lequel la VAN est nulle. Ce critère permet d’évaluer la rentabilité
de l’investissement pour les actionnaires au regard de l’alternative que constitue le
EQ
La rentabilité des capitaux propres:
TH
placement de leurs fonds.
En plus des dividendes perçus annuellement par les actionnaires, cette rentabilité
U
E
est calculée également en fonction des avantages des soldes annuels de trésorerie.
En effet, cette trésorerie disponible dans le projet ou l’entreprise et non distribuée
aux actionnaires représente une réserve de ressources financières constituée
comme des fonds propres.
Page 35
sociaux à Yopougon
I.2.7 L’étude économique de projet.
L’évaluation financière a pour objet d’évaluer la faisabilité financière et commerciale
d’un projet du point de vue de l’investisseur (microéconomique). Par contre,
l’évaluation économique analyse la contribution économique et les effets dégagés
par le projet au niveau de la collectivité (macroéconomique). L’analyse économique
d’un projet est déterminée généralement à partir de deux (2) méthodes : la méthode
des effets et celle des prix de référence.
I.2.7.1 La méthode de prix de référence (MPR)
ES
C
La méthode de prix de référence (MPR) part du principe selon lequel les prix du
AG
marché ne reflètent pas parfaitement les utilités relatives des biens et services
procurés à la collectivité et ne représentent pas non plus les coûts réels que
-B
supporte la collectivité lorsque des ressources rares sont engagées.
Ainsi, cette méthode permet de corriger les prix du marché en tenant compte des
IB
multiples distorsions dues à l’imperfection du marché.
O
LI
Cette méthode d’évaluation consiste à :
 Identifier les perturbations liées au projet ;
TH
 Classer ces perturbations du projet en coûts et avantages pour la collectivité ;
EQ
 Mesurer les coûts et les avantages du projet à partir des prix de référence
pour les situations « avec » et « sans » le projet ;
E
U
 Calculer la rentabilité économique du projet.
A travers cette partie, l’étude de ces règles permet de déterminer le système de prix
de référence de certaines variables dans une approche économique en choisissant
notamment :
 Un taux d’actualisation ;
 Un prix de référence de biens et services ;
 Un prix de référence de la main d’œuvre ;
 Un prix de référence des devises.
Page 36
sociaux à Yopougon
I.2.7.2 Les tests de sensibilité
En matière d’analyse de projets, il est important de vérifier l’impact de certaines
rubriques des charges ou des investissements sur la rentabilité financière ou
économique du projet. En effet, la technique souvent utilisée est le test de sensibilité
des résultats du projet pour juger de la fiabilité de ces résultats par rapport aux
variables déterminantes de risque.
La démarche de ce test de sensibilité se résume à :
Déterminer les variables susceptibles de varier dans le temps ;
•
Appliquer un taux de variation sur ces variables de l’ordre de +10% ou -10% ;
•
Analyser l’impact produit par cette variation sur les résultats du projet.
AG
ES
C
•
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 37
sociaux à Yopougon
METHODOLOGIE DE L’ETUDE
Notre étude porte sur la création d’une société dans le domaine de la construction
de logements sociaux à Abidjan et devra montrer qu’elle sera rentable.
Cette partie comprend les étapes suivantes :
-
La définition des variables explicatives et expliquées
-
La détermination des indicateurs d’appréciation des variables
-
Le modèle de l’étude
-
La méthodologie de recherche
ES
C
Section 1 : Définition des variables et des indicateurs du modèle
AG
II.1.1 La question de recherche
-B
Quels sont les éléments qui déterminent la viabilité d’un projet de création d’une
IB
société de construction de logements sociaux ?
O
LI
Pour répondre à cette question, un certain nombre de variables jugées nécessaires
ont été identifiées pour obtenir un résultat qualitativement appréciable. Il s’agit de la
II.1.2 Définition des variables
E
U
EQ
TH
variable expliquée et des variables explicatives.
Une variable est un concept défini de manière opérationnelle. Lorsqu’on a trouvé un
concept qui nous intéresse, on doit dégager toutes les dimensions pertinentes qui
composent ce concept. Ce sont :
-
Le leadership de l’équipe dirigeante ;
-
L’inflation ;
-
Cas de forces majeures ;
-
Les facteurs externes au projet issus de l’environnement et survenant dans la
phase d’exploitation.
Page 38
sociaux à Yopougon
Dans le cadre de ce projet, les différentes études
(de marché, technique,
institutionnelle, et organisationnelle, financière) constituent les variables explicatives
ou indépendantes et la rentabilité la variable expliquée ou dépendante.
II.1.2.1 Les indicateurs des variables
Un indicateur est un indice, un signe qui atteste l’existence d’une variable qu’elle soit
dépendante ou indépendante. En d’autres termes, l’indicateur est un signifiant qui
renvoie à un signifié qui est soit la variable dépendante, soit la variable
indépendante. Ainsi, nous dirons que les facteurs pertinents nous permettant
C
d’apprécier l’étude de faisabilité sont entre autres, l’étude de marché, technique,
AG
ES
environnementale et financière.
II.1.2.2 Les indicateurs de variables explicatives
-B
Les facteurs jugés pertinents retenus dans le cadre de cette étude de projet sont :
L’étude technique
-
L’étude organisationnelle
-
L’étude financière
E
U
EQ
TH
-
O
LI
L’étude de marché
IB
-
Page 39
sociaux à Yopougon
Les indicateurs sont présentés dans le tableau ci-dessous
Les variables explicatives
Les indicateurs
Etude de marché
Analyse du secteur
-
La part de l’étude dans l’économie
-
Analyse de l’offre
-
Analyse de la demande
-
Analyse de la concurrence
-
Evaluation du potentiel du marché
L’offre du projet
AG
ES
C
Etude technique
-
La stratégie marketing
-
Le produit
-
Le prix
-
Le positionnement
-
La communication
La préparation de l’offre au client
-B
La localisation
IB
L’aménagement interne
Statut juridique
organisationnelle
Qualification du personnel
O
LI
Etude institutionnelle et
TH
Les différents postes de travail
Etude financière
Investissement
U
EQ
Organigrammes
Besoins en fonds de roulement
E
Echéancier des flux financiers
Compte de résultats
Equilibre : emplois et ressources
Tableau 1 : Tableau des indicateurs des variables explicatives
Page 40
sociaux à Yopougon
II.1.2.3 Les indicateurs de la variable expliquée
Elle permet de justifier la faisabilité financière et économique du projet en termes de
rentabilité et de mesures du risque financier lié au projet. On distingue six
indicateurs pour effectuer ce travail ; ce sont la Valeur Actuelle Nette (VAN), le Taux
de Rendement Interne (TRI), le Délai de Récupération (DR), le risque financier, le
taux de rentabilité économique (TRE) et la valeur ajoutée supplémentaire (VAS).
Le modèle de l’étude est caractérisé par le schéma suivant :
Schéma1 : modèle de l’étude
C
Etude de marché
AG
ES
Rentabilité du projet
Etude technique
TRI
TRE
IB
O
LI
Etude financière
VAN
-B
Etude institutionnelle
et organisationnelle
DR
VAS
E
U
EQ
TH
Figure 2 : indicateurs de la variable expliquée
Page 41
sociaux à Yopougon
Section 2 : Cadre et méthodologie de l’étude
II.2.1 Le contexte de l’étude
L’élaboration de cette étude intervient dans un contexte où la demande en logement
connait une véritable envolée à Abidjan. Envolée suite à l’exode rural mais aussi aux
différentes crises qui ont limitées les différentes ressources de part et d’autres de la
Côte d’Ivoire vers la capitale économique qui est Abidjan. Après l’unification du pays,
la politique de l’Etat, étant d’élargir ses actions sur l’ensemble du territoire et réduire
le déficit dans ce secteur, en vue de permettre aux ivoiriens de pouvoir se loger
décemment.
ES
C
Les bailleurs de fonds vont accompagner l’Etat dans son programme de construction
de 60.000 logements en Côte d’Ivoire dont plus de la moitié à Abidjan, d’ici 2020.
AG
Ce programme pourra voir le jour avec l’appui de l’Etat aux entreprises dans ce
secteur en les émanant à recourir aux services des spécialistes de construction de
-B
logements.
Cependant, le rôle du secteur privé, en général et des PME en particulier, dans la
IB
croissance et la réduction de la pauvreté en Côte d’Ivoire est connu. Son apport à
O
LI
l’économie nationale à travers différents documents politique économique ou
sectorielle ont permis à l’Etat de redynamiser ce secteur
TH
Les axes majeurs de ces réformes ont été : la création du Compte de Mobilisation
EQ
pour l’Habitat(CDMH), le renforcement des ressources du Fonds de Soutien à
l’Habitat(FSH), création de la banque de l’habitat de Cote d’Ivoire (BHCI), la mise en
U
d’Agence de Gestion Foncière (AGEF) en 1999.
E
place du Programme d’Appui à la Politique de l’Habitat (PAPH) et la création
Ces instruments d’aide à la production et à l’acquisition de logements et de terrains
urbains devraient permettre aux ménages à revenus modeste de disposer
de
logements et ou de terrains urbains à moindre coût. Malgré toutes ces réformes, les
problèmes subsistent toujours.
Reconnaissant l’importance de la contribution de ce secteur à l’économie nationale,
l’Etat a créé différentes structures d’appui pour accompagner les PME dans leurs
croissances.
Page 42
sociaux à Yopougon
En effet, les entreprises ivoiriennes, à l’instar des autres entreprises de la sousrégion, peinent à innover et à proposer des biens et services renouvelés pour la
satisfaction de leurs consommateurs.
Comme pour la plupart des pays en voie de développement, les PME en Côte
d’Ivoire doivent se développer et diversifier leurs marchés pour tirer profit de la
libéralisation des économies.
II.2.2 Données collectées et outils de collecte
II.2.2.1 La méthode de collecte de données
-
ES
C
Elle comprend :
La recherche documentaire : elle a porté sur les ouvrages spécialisés, les
AG
revues, les articles et mémoires relatifs à la création de société dans le
domaine de l’immobilier, du responsable chargé de l’étude de faisabilité au
-B
ministère de l’environnement.
Les entretiens avec sociétés de construction de logements sociaux
-
Des responsables dans la construction de logements
-
Les entretiens avec des étudiants en fin de cycle, les parents à l’aide de
IB
-
O
LI
U
EQ
II.2.2.2 L’échantillonnage
TH
questionnaire et un guide d’entretien.
le but d’avoir des informations reflétant la réalité.
E
Un échantillon de cinquante (30) personnes parmi les cibles a été retenu. Cela dans
II.2.2.3 L’enquête
L’enquête a été effectuée dans la commune de Yopougon, à Cocody et à Bingerville.
C’est une enquête aléatoire au cours de laquelle les intéressés étaient sollicités pour
répondre à notre questionnaire et d’autre part émail du fait de leur indisponibilité.
Elle a durée deux (2) mois.
Page 43
sociaux à Yopougon
II.2.2.4 Le dépouillement et le traitement des données
Le dépouillement s’est fait manuellement et les données ont subi un traitement
informatique à l’aide des logiciels Sphinx et Excel.
II.2.2.5 Difficultés rencontrées
L’indisponibilité de l’information actualisée
-
L’indisponibilité des responsables d’entreprises
-
Les pertes de temps.
AG
ES
C
-
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 44
sociaux à Yopougon
CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX A YOPOUGON
CHAPITRE III : PRESENTATION DU PROJET
La forte volonté d’accompagner l’évolution progressive et l’idée de faire de la Côte
d’Ivoire un pays émergent d’ici l’horizon 2020, la création d’une société de
construction de logements sociaux est devenue une contribution au développement
durable. Elle a pour second plan d’améliorer le secteur de l’immobilier, mais aussi
une opportunité de création d’entreprise.
C
ES
L’aspiration à l’autonomie et les gains financiers réputés intéressants sont des
facteurs de motivations qui poussent les promoteurs à se lancer vers ce secteur,
AG
devenu moyens de création d’emplois.
-B
Ce projet a pour ambition de mettre en place une structure de livraison de logements
promoteurs.
IB
de qualité, décent et moins cher pour pallier aux difficultés que rencontre certains
O
LI
Pour réussir la création de ce projet, il est plus prudent de faire l’étude de faisabilité
EQ
TH
pour voir :
Quels sont les besoins réels en matière de logements ?
-
Quels produits doit-on livrer aux populations ?
-
Quels types de logements faut-il créer ?
-
Comment veiller à la bonne exécution des différents travaux ?
-
Comment faire pour pérenniser notre activité ?
E
U
-
Pour étayer l’ensemble des recherches, il sera abordé les rubriques suivantes :
-
Section1 : Etude de marché
-
Section 2 : Etude technique
-
Section 3 : Etude organisationnelle et institutionnelle
Page 45
sociaux à Yopougon
Section 1 : Etape de la préparation
III.1.1 Etude de marché
Dans cette partie de l’étude, les données qualitatives et quantitatives relatives au
secteur de l’immobilier ainsi que les analyses sur le marché seront présentés afin de
montrer quelles stratégies les logements sociaux crées devront mettre en œuvre
pour être pérenne.
III.1.1.1 Analyse de la demande passé et présente
La création de société de construction de logement est en plein développement en
C
Côte d’Ivoire, en particulier les logements sociaux. Considéré auparavant comme
ES
des logements destinés à une certaines catégories de personnes cadres ou
AG
professionnels, l’offre émanant généralement de promoteurs privés n’atteint pas
3000 logements par an à Abidjan et les autres villes de l’intérieures.
-B
Si par le passé la demande n’était pas aussi grande, les gouvernements d’alors ont
IB
pu toucher le problème du doigt en multipliant des initiatives pour la promotion
O
LI
d’opérations destinées essentiellement à la location avec notamment des sociétés
d’Etat comme la SICOGI et la SOGEFIA. Ce secteur ne pouvait connaitre un grand
TH
succès, la multitude des richesses dans chaque localité désengorgeait la capitale de
EQ
son effectif pléthorique aujourd’hui. Il était plus facile de construire à l’intérieure du
pays, à cause de l’accessibilité du terrain, la main d’œuvre qualifiée à moindre coût
U
et de la situation politique qui prévoyait. Avec ces deux grandes structures d’Etat, de
E
1960 à 1985 elles ont pu que produire 125 000 logements et cela repartis entre
Abidjan, Yamoussoukro et Bouaké.
A partir des années 90, Abidjan va connaitre le phénomène de l’exode rural.
Pendant cette période on va assister à un déplacement massif des jeunes des
campagnes vers la capitale. Cette situation
va ainsi provoquer un déficit en
logement.
Page 46
sociaux à Yopougon
Cet état des faits a été accentué par l’avènement du coup d’Etat du 24 décembre
1999 qui aura comme corollaire l’instabilité politique, la dégradation de la situation
économique et sociale du pays, et pour conséquence une récession économique
enregistrée surtout dans le secteur des activités du bâtiment et des travaux publics.
La capitale est surpeuplée, avec une économie en grande baisse. Cette baisse se
traduit par l’inexistence de l’administration dans le Nord du pays à cause de la zone
Nord occupé par les forces nouvelles. D’où la forte immigration qui a provoqué un
déséquilibre tant sur le plan démographique qu’économique.
Avec un déficit de 22 000 logements par an dans le seul district d'Abidjan et plus de
100 000 logements par an sur l'ensemble du territoire national, le pays connaît une
C
ES
véritable crise du logement depuis plusieurs années.
AG
Selon des statistiques, à Abidjan, 75 % de la population est locataire contre 25 % de
propriétaires, quand les cours communes dominent encore le paysage immobilier
-B
abidjanais et concentrent près de 36 % de la population.
IB
Le gouvernement a admis en 2013 qu’il faut au moins 400 milliards de francs CFA
O
LI
par an pour financer l’habitat en Côte d’Ivoire. Certes, il existe des promoteurs
immobiliers qui se sont investis dans le secteur de l’habitat, mais leurs offres
TH
atteignent à peine 3000 logements par an.
EQ
A titre d’exemple la direction générale des impôts (DGI) a recensé entre 1995 et
2004 (10 ans) 115 opérations immobilières ayant réalisé 18 882 logements pour un
U
exonération fiscale cumulée de 61,85 milliards de FCFA.
E
investissement global net de 195,46 milliards de FCFA et ayant bénéficié d’une
Ces données révèlent l’ampleur du déficit chronique en logements qu’il sera difficile
de combler sans une véritable politique vigoureuse de financement des promoteurs
et d’accession à la propriété foncière.
Page 47
sociaux à Yopougon
Tableau 2 : Analyse de la demande passée en logements
Années Nombre
Nombre
d’opérations de
Investissements Avantages
bruts (millions)
logements
fiscaux
(millions)
8
1 364
12 257,5
3 135
1996
13
3 674
33 373,8
9 826
1997
11
2 685
27 065,4
8 046
1998
24
3 129
28 111,4
8 344
1999
29
1 269
31 024,3
9 656
2000
6
953
8 719,5
2 775
2001
2
336
2 941,4
888
2002
10
2 885
28 794,5
10 297
2003
5
708
7 060,2
2 538
2004
7
1 879
16 112,9
6 347
18 882
195 460,9
61 852
AG
ES
C
1995
IB
Source DGI 2005
-B
115
O
LI
EQ
TH
III.1.1.2 Analyse de la demande future
La croissance démographique provenant d’une forte immigration observée dans les
E
insatisfait en logements.
U
agglomérations urbaines en Côte d’Ivoire, révèle l’ampleur du besoin annuel
Selon les statistiques de la cellule d’études du BNETD, concernant les besoins
annuels en logements de la Côte d’Ivoire. La seule agglomération d’Abidjan
représente un besoin annuel de 25 000 logements pour une population de la capitale
économique, de plus en plus croissante. La répartition des besoins exprimés par la
population ivoirienne s’établit suivant les ordres de grandeurs:
Page 48
sociaux à Yopougon
L’ensemble des villes de l’intérieur
: 25 000 Logements
Les zones rurales (villages et autres) : 50 000 Logements
L’agglomération d’Abidjan
: 25 000 Logements
Total des besoins annuels
100 000 Logements
Le tableau suivant indique la typologie des besoins en logements dans
l’agglomération d’Abidjan.
Tableau 3 : Analyse de la demande future en logements
Prix indicatifs
(Kcfa)
Chiffres
d’affaires
(milliards Fcfa)
10 375
9 925
12 500
17 000
129,687
168,725
3 125
29 000
90,625
Haut de gamme
1 575
45 000
70,875
Total - besoin
Source : BNETD 2014
25 000
Nombres de
logements
IB
-B
sociaux
Logements
économiques
Moyen de gamme
AG
ES
C
Typologie des
besoins
O
LI
459,912
TH
La première opération de souscription lancée a enregistré 57 000 demandeurs. Soit
près du triple des prévisions pour la première année. Ce qui traduit le besoin
EQ
pressant à ce niveau. A l’intérieur du pays, nous assistons à une forte mobilisation
U
des fonctionnaires suite à l’opération un fonctionnaire un toit. Cette mobilisation est
E
le résultat d’une bonne communication de l’Etat, de faire de ses fonctionnaires des
propriétaires de logements avant la retraite. Sur l’ensemble du territoire ce sont 71
chantiers qui ont été lancés dans le cadre des logements sociaux.
La question du déficit du logement en Côte d’Ivoire ne préoccupe pas seulement
l’État mais aussi bien d’autres organisations. La mutuelle générale des
fonctionnaires de Côte d’Ivoire (MUGEFCI), la caisse générale de retraite des
agents de l’Etat (CGRAE), le fond de prévoyance militaire (FPM) qui mènent un
combat noble, celui de pouvoir se voir octroyer la possibilité d’être propriétaire d’un
logement, soit par des plan épargne logement ou encore des prêts immobiliers après
plusieurs années au service de l’Etat de Côte d’Ivoire.
Page 49
sociaux à Yopougon
Selon une enquête diligentée par l’Union Nationale des Fonctionnaires de Côte
d’Ivoire (Unafo-Ci), 95% des fonctionnaires ivoiriens partent à la retraite sans
pouvoir construire leurs propres maisons. C’est ce qui justifie l’opération « un
fonctionnaire, un toit » lancée en 2004. Le besoin exprimé va au-delà de 100.000
logements pour les fonctionnaires.
III.1.1.2.1 Analyse de l’offre
En Côte d’Ivoire, le marché du logement a connu un fort déséquilibre entre l'offre
c'est-à-dire la disponibilité de logements neufs ou rénovés et la demande c'est-à-dire
le besoin exprimé sur marché par les familles qui sont à la recherche d’un logement.
ES
C
Selon les statistiques du Ministère de la Construction, la demande globale de la
AG
Côte d’Ivoire en logements serait d’environ 100.000 logements l’an alors que l'offre
annuelle n'atteindrait pas 8000 logements.
-B
Une situation imputable à une véritable réduction des projets des promoteurs et
IB
acheteurs dans le pays par le manque de visibilité.
O
LI
Il faut cependant noter qu’au cours de la dernière décennie les efforts financiers de
l’Etat sont restés largement en deçà des attentes des opérateurs du segment des
TH
logements sociaux, et l’on a davantage favorisé les logements économiques ce qui
défavorisées.
U
EQ
aggravera d'autant la situation de l'habitat des couches sociales les plus
E
Le déficit de plus en plus croissant en logements sociaux aura pour conséquence
l’accélération du processus de développement de quartiers périphériques précaires,
le développement de bidonvilles dont les habitants vivent dans les conditions
extrêmement difficiles.
Quant au marché des logements de standing, il est nettement inexploité à cause des
coûts d'investissement ou de réalisation élevés nécessitant d’importants fonds de
financement et surtout à raison des difficultés d’accès aux financements bancaires
locaux par la plupart des promoteurs immobiliers.
Page 50
sociaux à Yopougon
Dans la plupart des cas les opérateurs immobiliers sont contraints de restreindre
leurs politiques de développement en ne réalisant qu’un nombre limité de logements
pour une période donnée à cause du manque de financement. De plus le nombre de
demandeurs de logements de standing est essentiellement constitué par une
clientèle généralement sélective, recrutée surtout dans la diaspora africaine.
Dans ce segment, les moyens de financements nécessités pour couvrir l’ensemble
des besoins en logement de standing sont largement insuffisants par rapport au
potentiel constructif et à la demande effective. Très souvent les banques ne limitent
les concours qu’à des prêts à la consommation et non des prêts aux promoteurs, ce
qui déséquilibre naturellement l’offre et la demande sur le marché de logements.
ES
C
III.1.1.2.2 Analyse du produit
AG
-B
Comme par enchantement, tous les promoteurs immobiliers se lancent dans la
construction standard que nous voyons dans toutes les régions et villes de l’Afrique.
IB
Les différents produits proposés sont de nature diverses :
O
LI
Des maisons basses de type social ;
-
Des Villas basses moyen et haut standing ;
-
Des Duplex moyen et haut standing ;
-
Des Etages moyen et haut standing.
III.1.2.3 Analyse de la concurrence
E
U
EQ
TH
-
Sur le marché de l’habitat, plusieurs promoteurs immobiliers sont en concurrence
dans l’agglomération d’Abidjan, notamment dans les programmes de logements de
tranches sociales et économiques. Ce segment de marché de l’habitat situé au bas
de la pyramide des logements, présente des besoins plus importants en termes
d’effectifs que celui des logements de moyen et haut standing.
Page 51
sociaux à Yopougon
La concurrence est certes vive et nombreuse dans ce secteur d’activité, seuls deux
d’entre eux sont représentés au sein du Groupement ivoirien du bâtiment et des
travaux publics (GIBTP).Il s’agit du Groupement foncier de Côte d’Ivoire (GFCI) et
de la Société ivoirienne de construction et de gestion immobilière (SICOGI). A ceuxlà, on peut ajouter les sociétés comme BATIM, SIPIM, LAURIER, COPRIM etc.
Inévitablement, les grandes zones et la masse du secteur informel sont nos
concurrents directs mais les ressources humaines qui constituent notre personnel, la
qualité et la pluralité de leurs connaissances du secteur et les profils pluriels seront
les premiers facteurs clés de succès sur lesquels la structure pourra compter pour
se faire une place de choix dans ce secteur.
C
Opportunités
ES
Tableau 4 : Matrice SWOT de la société
AG
 Existence d’un
Menaces
 Instabilité politique ;
 Activité très dépendante de la
circuit d’approvisionnement ;
-B
 Existence d’une demande forte et
O
LI
 Mains d’œuvre disponible ;
 Impôts élevés par rapport à la taille
IB
en perpétuelle croissance ;
stabilité du pays ;
 Très bonne maîtrise du domaine
un bon coaching des
 Très bonnes qualités de
négociateur.
 Manque de moyens techniques et
financiers pour le développement de
E
 Sens relationnel très élevé ;
(machine) ;
U
collaborateurs ;
avec la nouvelle technologie
EQ
 Très bonne organisation interne et
 Manque de formation en rapport
TH
d’activité ;
de l’entreprise ;
nos activités ;
 Difficile accès au crédit bancaire ;
 Concurrence déloyale du secteur
informel.
Forces
 Une base d’activité existante avec
un début de savoir-faire
(construction, électricité,
plomberie, gestion) ;
 Un excellent dossier de
Faiblesses
 Organisation et communication à
corriger ;
 Image de marque de l’entreprise à
améliorer ;
 Motivation du personnel à relever ;
Page 52
sociaux à Yopougon
 Démarche commerciale sommaire à
financement ;
 Bonne maitrise du circuit ;
corriger ;
 Un niveau d’activité insuffisant pour
d’approvisionnement ;
 Le respect des engagements qui
permettre le plein emploi des
gorge la crédibilité de SIBAT ;
membres ;
 Marge bénéficiaire assez
 Pas de planification à moyen et long
intéressante.
terme ;
 faiblisse de stratégie de
développement.
ES
C
III.1.2.4 Les résultats de l’enquête
AG
Résultats de l’enquête
-B
Les résultats de cette étude sont présentés comme des réponses aux différentes
questions soulevées durant l’enquête :
-
Qui sont les différents intéressés sur le marché des logements
-
Combien peuvent-ils offrir pour acquérir un logement ?
-
Est-ce que la population exprime un réel besoin d’acquérir un logement ?
?
IB
O
LI
TH
Nonréponses
Modalité
citée en n° 1
Modalité
citée en n° 2
EQ
marié avec des enfants : 12
Modalité
la moins citée
0
Célibataire : 8
marié avec des proches : 3
occupation domicile
0
age
0
plus de 5 ans : 11
entre 3 et 5 ans : 10
de 1 à 3 ans : 9
plus de 40 ans : 14
entre 30 et 40 ans : 9
- de 25 ans : 1
connaissance de personnes
1
non : 19
satisfaction du logement
0
Plutôt satisfait : 24
rencontre de problèmes
0
non : 19
raison de satisfaction
0
non : 12
reglement de loyer
0
oui : 28
difficultés rencontrées
1
non : 20
plafond du loyer
1
de 20 à 40% : 16
jusqu'à 20% : 12
de 40 à 50% : 1
type de logements
0
maison moyenne : 15
maison de ville : 11
maison mitoyenne : 1
sécurité
0
Plutôt pas satisfait : 9
Tout à fait satisfait : 3
propriété
0
personnel gardiennage
0
Pas du tout satisfait : 10
assistance et services
0
travaux d'entretien
0
santé des membres
0
oui : 30
attente
0
meilleure qualité : 28
faible cout : 24
meilleure location : 5
montant à payer
3
7000000 et 10000000 : 15
plus de 10000000 : 9
- de 3000000 : 3
U
situation familliale
E
si oui precisez : 8
oui : 2
Pas du tout satisfait : 2
oui : 11
si precisez : 12
oui : 6
non : 2
oui : 9
non : 0
Page 53
sociaux à Yopougon
A la suite du dépouillement de notre questionnaire, on relève les demandeurs
suivants sur le marché de la demande : Célibataire, Marié, Marié avec des enfants,
Marié avec des proches.
En effet, l’observation faite des demandeurs a été regroupé en trois classes d’âges :
Moins de 25 ans, entre 30 - 40 ans, et 40 ans plus. L’échantillon qui constitue notre
marché potentiel est composé de : Marié, Marié avec des enfants avec une tranche
d’âge comprise entre 30 et plus de 40 ans.
Le coût élevé des prestations des agents immobiliers est un élément qui a été
C
souvent évoqué pour justifier la non-utilisation du service par les demandeurs. Le
ES
coût d’une prestation pour un logement oscille en moyenne entre 15millions et 50
auprès des structures formelles de construction. Parmi les populations
AG
millions
enquêtées : 78% de cette population trouve que le coût du logement en Côte d’Ivoire
-B
et surtout à Abidjan est élevé.
IB
Les raisons de l’utilisation ou non des services sont perceptibles à plusieurs niveaux.
O
LI
Les principaux déterminants se résument comme suit :
La qualité du logement fournit ;
-
L’emplacement du logement ;
-
Le coût raisonnable des logements offerts ;
-
Existence de services d’entretien et maintenance ;
E
U
EQ
TH
-
L’enquête menée nous a permis d’observé que 85% de la population enquêtée
désire des logements de qualité avec des coûts raisonnables entre 7.000.000 F CFA
et 10.000.000 F CFA.
Les 15% de la population enquêtée mettent plus l’accent sur l’emplacement du
logement au vu de leur fonction et de leur moyen. Des logements à plus de
10.000.000 F CFA dans la mesure où le cadre de vie avec leur famille remplit les
conditions nécessaire d’épanouissement et de satisfaction.
Page 54
sociaux à Yopougon
 Raisons de non-utilisation :
-
Le manque de crédibilité des structures offreuses après inscription à la suite
des premières échéances de versements
-
La mauvaise organisation des structures offreuses
-
Le non assurance de la stabilité des prix de logements en fonction des
agrégats économiques
Les entrepreneurs ont été en grande partie formés sur le tas : ils donnent une
importance capitale à l’avis des autres. Ainsi, un prestataire qui fournit un service de
qualité bénéficie du crédit des autres entreprises grâce à un effet d’imitation très
souvent appliqué au niveau des entreprises surtout pour celles dont les dirigeants
ES
C
ont un faible niveau d’instruction.
 Quel demandeur de quel service
AG
Les principaux facteurs qui prédisposent les demandeurs à l’utilisation des
-B
logements sociaux sont : mauvaise localisation du logement, cherté du loyer,
difficulté à trouver un logement.
IB
O
LI
III.1.2.5 La stratégie de l’entreprise
TH
EQ
La stratégie de l’entreprise sera basée sur un marketing-mix afin de mieux maitriser
les coûts, cerner notre population cible et aussi nous permettre de pouvoir pousser
E
•
U
la population vers notre entreprise.
Produit
Nous comptons mettre sur le marché des constructions modernes, répondant aux
normes de qualité, aux exigences des clients et aux particularités du marché.
Les produits privilégiés sont le moyen de gamme et le bas de gamme. Des offres qui
se situent, respectivement, entre 25 000 et 30 000 euros (15 à 20 millions de F
CFA), et 45 000 euros. Les coûts sont donc très raisonnables. Surtout si on compare
à d'autres villes de la région, notre rapport qualité / prix est excellent, le niveau des
prestations est à la hauteur des attentes. Le prix du mètre carré aux Almadies à
Dakar n'a rien à voir avec celui pratiqué aux Deux-Plateaux à Abidjan
Page 55
sociaux à Yopougon
•
Prix
En Côte d’Ivoire, le prix moyen des réalisations varie en fonction de la forme et de la
localisation.la politique prix développée ici tient compte du caractère socioéconomique de chaque commune. Les duplex allant de 60.000.000 FCFA à
95.000.000 FCFA. Les trois et quatre pièces RDC entre 30.000.000 FCFA et
50.000.000 FCFA et ceux dans la banlieue d’Abidjan. Les prix sont encore plus
intéressants à l’intérieur du pays. Vue la disponibilité de terrain, la position
géographique de ces villes par rapport à la capitale et l’envie d’accompagner l’Etat
dans son projet d’extension du programme de développement des autres régions.
ES
sur le terrain.
C
Nous pouvons observer ces différents prix en se basant sur les enquêtes menées
AG
Ainsi, nous comptons offrir à nos clients des produits respectant le prix du marché
mais avec une légère baisse pour pouvoir pénétrer le marché.
-B
IB
Tableau 5 : Tableau de prévision des prix approximatifs de logements
O
LI
ELEMENTS
QUANTITES
COUT UNITAIRE
COUT ANNUEL
Maison basse type social
1
10 000 000
10 000 000
18 000 000
Villa base haut standing
1
TH
18 000 000
35 000 000
35 000 000
Duplex moyen standing
1
25 000 000
25 000 000
Duplex haut standing
1
45 000 000
Etage moyen standing
1
75 000 000
Etage haut standing
1
200 000 000
200 000 000
Réhabilitation
1
45 000 000
45 000 000
bâtiment 1
45 000 000
45 000 000
62 000 000
62 000 000
45 000 000
E
U
Construction
EQ
Villa base moyen standing 1
75 000 000
école
Construction sanitaire
TOTAL
1
560 000 000
Page 56
sociaux à Yopougon
•
Communication
Pour faire connaitre la structure à un plus grand nombre de client, nous utiliserons
des canaux de communication média et hors-média.
•
Distribution (attribution)
Elle sera axée sur un circuit de distribution court, la clientèle désireuse ou les
bénéficiaires deviendront propriétaires du lot selon leur choix. Cette distribution se
fera avec l’appui de l’Etat et promoteurs privés pour faciliter la répartition et montrer
la crédibilité de la structure.
AG
ES
C
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 57
sociaux à Yopougon
III.1.2 Etude technique
III.1.2.1 Le choix de la technologie et le processus de
production
Le choix de la technologie s’est portée sur la technologie moderne, des nouveaux
engins industriels pour augmenter la performance et l’optimisation du travail manuel.
Mais aussi, la familiarisation aux nouveaux appareils pour ne pas être en marge des
nouvelles technologies et pratiques dans la construction des bâtiments et logements.
Afin de demeurer sur le marché et pérenniser notre activité, nous avons opté pour
l’adaptation de notre structure aux nouvelles pratiques des technologies de
ES
C
construction.
Ce choix s’avère certes être le plus couteux, mais dans la réalisation de nos activités
AG
et délai de réalisation, nous gagnons en efficacité et efficience sur la livraison de nos
réalisations. Un atout essentiel qui pourrait offrir à notre structure une demande en
-B
pleine croissance.
IB
Le processus de production se fera selon la demande de la clientèle. Nous
O
LI
commencerons par les logements de type maisons basses à partir de la première
année. Ce type de logements est celui que demande-le plus la majeure partie de la
TH
population ivoirienne a un revenu moyen.
de la troisième année. Ce marché cible
EQ
Quant aux cités et logements de haut standing, nous allons les promouvoir à partir
les particuliers et l’Etat qui
sont les
U
avec des moyens énormes dans leurs finitions.
E
principaux demandeurs. Elles demandent plus de temps dans leurs réalisations
Du processus de l’étape de la première pierre à la finition de la maison, nous avons
regroupé ces différentes étapes selon des définitions standards notamment connu
dans le domaine des BTP. On peut citer en autres :
Les gros œuvres : elles prennent en compte les fondations/terrassements,
assainissement, soubassement, élévation des murs, charpente et la couverture.
Socle de l’habitation, des fondations stables vers le gage d’une construction
équilibrée et solide.
Page 58
sociaux à Yopougon
Les œuvres d’installations : menuiserie extérieures, cloison intérieures, plomberie,
électricité et climatisation.
Finitions : le revêtement de sols, la peinture/tapisserie, les équipements, le
revêtement extérieur et la précision.
Chaque chantier est unique et peut avoir des problématiques propres qui justifient
un déroulement particulier.
III.1.2.2 Le choix de la localisation du site du projet
Le choix du site du projet devra tenir compte principalement des éléments suivants :
C
La disponibilité de la main d’œuvre ;
•
La disponibilité en terrain, eau et électricité ;
•
Les conditions de transports des personnes et des biens ;
•
Les lieux de consommations.
AG
ES
•
-B
La commune de Yopougon (Abidjan-Nord) semble être la localisation la plus
IB
appropriée pour le choix du site du projet. Aussi, le gouvernement a réalisé dans
O
LI
cette commune des aménagements pour les opérateurs immobiliers désirant
EQ
TH
accompagner l’Etat dans son programme de construction des logements sociaux.
III.1.2.3 Besoins en intrants et autres moyens
U
Cette rubrique permet de présenter l’ensemble des installations nécessaires d’une
E
société de construction à Yopougon.
 Les investissements
Le gestionnaire du projet va occuper dans un premier temps un appartement de 5 à
6 pièces dans la commune de Yopougon
•
L’aménagement
Les dépenses pour l’aménagement sont :
-
Pose d’un poste téléphone
-
La décoration de l’intérieur (cloisons, plantes, tableaux)
Page 59
sociaux à Yopougon
-
La pose d’une enseigne avec le logo et le nom de l’entreprise
-
La connexion ADSL
-
L’installation d’un réseau internet et intranet.
Le poste est estimé à 250 000 FCFA
•
Le matériel et mobilier de bureau
Il s’agit de l’ensemble des dépenses à effectuer pour l’ameublement et les
équipements de bureaux. Comme inventaire du matériel, nous avons besoin de :
Ordinateur de bureau et accessoires : 03
-
Bureau demi-ministres : 03
-
Fauteuil roulant : 05
-
Chaise visiteurs : 20
-
Armoire vitrée : 03.
AG
ES
C
-
Le poste est évalué à 1 000 000 F CFA.
Le Matériel roulant
IB
-B
•
Une fourgonnette pour les livraisons et achats, et deux pick-up qui coutent 12 000
La promotion
TH
•
O
LI
000F CFA.
les produits. Le coût se chiffre à 1 000 000 F CFA.
E
U
EQ
Ce sont les campagnes publicitaires au lancement des activités pour faire connaitre
Page 60
sociaux à Yopougon
III.1.2.4 L’évaluation des coûts
Tableau 6 : Tableau des dépenses d’exploitation
AG
ES
C
Données d'exploitation
Rubriques
Montant Annuel
Matières consommables, fournitures et divers
300000000
Loyer
2400000
Energie
450000
Eau
48000
Téléphone
600000
connexion internet
240000
Carburant et lubrifiants
6000000
Entretien
3600000
Fournitures (bureau)
120000
Frais assurances
3000000
Divers (imprévus)
10000000
Services extérieurs (banques, publicité, hôtel, etc.)
1000000
Commissions et courtages
28 000 000
Salaires
150000000
Charges sociales
1 011 000
TOTAL
506 469 000
IB
-B
O
LI
Les salaires et charges du personnel
TH
•
Les charges concernent les salaires et les charges sociales. La structure compte
E
U
EQ
recruter un personnel composé de :
Page 61
sociaux à Yopougon
Tableau 7 : Tableau des salaires de base
Fonctions
Salaires mensuels en F CFA
Directeur ou Gérant
500 000
Responsable marketing
300 000
Responsable technique en
300 000
conception de plan
Agent de maitrise en gestion de projet 300 000
Agent de maitrise en bâtiment
300 000
Responsable financier et comptable
350 000
Agent chargé de l’étude de marché
200 000
C
Agent chargé de la communication
ES
(250000/agent)
200 000
250 000
AG
Assistant-comptable
75 000
Manœuvres (50000/manœuvre)
50 000
Gardien
60 000
IB
2335 000
O
LI
Total mensuel
-B
Chauffeur (75000/employé)
Tableau de poste du personnel de la structure.
TH
•
Les achats de matières consommables
EQ
Les achats en matières consommables sont estimés à 22 500 000 F CFA
(50 000 000* 45%) la première année et de 37 500 000 F CFA (50 000 000 * 75%) la
U
2ème année . En année de croisière nous aurons 50 000 000 F CFA (300 000 000 /6)
E
Considérant que l’entreprise fonctionnera à 45%, 75% et 100% respectivement les
trois années.
Remarque 1: les dépenses d’exploitation qui varient sont : carburant, Entretien
véhicules, Electricité et frais divers de gestion.
•
L’inflation
Les postes du compte de résultats susceptibles d’être affectés par l’inflation sont :
-
Salaires 5% à partir de la 3ème année ;
-
Produits essentielles à la construction 10% à partir de la 5ème année
Page 62
sociaux à Yopougon
Les taux d’inflations prévus pour les 5 premières années se présentent comme suit :
Années
1
2
3
4
5
Taux d’inflation
2%
3%
5%
8%
10%
Remarque 2 : Le taux d’imposition sur le revenu est de 25% applicable à partir du
moment où l’activité génère des bénéfices.
•
Le fonds de roulement
C
Le fonds de roulement est calculé sur la base des éléments suivants :
ES
Carburant :
•
Salaires : (2 mois)
•
Electricité :
•
Assurances :
•
Frais divers de gestion :
•
Crédits clients : (2 mois du chiffre d’affaires)
•
Crédits fournisseurs : (1,5 mois)
AG
•
IB
-B
O
LI
TH
III.1.2.5 Le calendrier de réalisation des investissements
E
U
EQ
III.1.2.5.1 Phase d’équipement
Les investissements seront réalisés en année 0. Il s’agit notamment de :
-
Location bâtiment
-
Installations/Aménagement
-
Travaux et Bâtiments
-
Véhicules
-
Matériel et mobilier de bureau
-
Equipements techniques et divers
Page 63
sociaux à Yopougon
III.1.2.5.2 Phase de démarrage et de montée de production
Les activités démarreront en
Septembre 2016 et la montée en production
commence à partir du deuxième semestre de l’année suivante (2017).
III.1.2.5.3 Période de croisière
L’entreprise fonctionnera à 100% à partir de la troisième année.la période de
croisière commencera donc en septembre 2019.
II.1.2.5.4 Coût du projet
Il est calculé à partir de deux éléments qui sont : le coût des investissements et le
besoin en fonds de roulement BFR. Nous avons 47450 000 F FCA + 76 600 583 F
CFA. Le coût du projet est de 120 050 583 F CFA.
AG
ES
C
III.1.3 Etude organisationnelle et institutionnelle
III.1.3.1 Etude organisationnelle du projet
-B
L’organisation de la structure sera composé de :
IB
Une direction générale ;
-
Un responsable technique et conception plan ;
-
Un responsable commerciale et marketing ;
-
Un responsable financier et comptable ;
-
Un agent de maitrise en projet ;
-
Un agent de maitrise en bâtiment ;
-
Des assistants en marketing ;
-
Un assistant comptable.
O
LI
-
E
U
EQ
TH
Page 64
sociaux à Yopougon
DIRECTEUR
RESPONSABLE
TECHNIQUE
CONCEPTION PLAN
AGENT DE
MAITRISE EN
GESTION DES
PROJETS
RESPONSABLE
FINANCIER ET
COMPTABLE
RESPONSABLE
MARKETING
AGENT DE
MAITRISE EN
BATIMENT
AGENT CHARGE DE
LA
COMMUNICATION
AGENT CHARGE DE
L'ETUDE DE
MARCHE
ASSISTANT
COMPTABLE
AG
ES
C
MANOEUVRES
GARDIEN
CHAFFEUR
-B
Figure 3 : Organigramme de l’entreprise
Le Gérant
O
LI
•
IB
Rôles et profils du personnel
TH
L'organe suprême de décision et de gestion, le gérant est chargé d'élaborer, de faire
EQ
appliquer et de contrôler la politique générale de la société. Il définit la stratégie de
l’entreprise, choisit les prestataires avec lesquels traiter et assure le bon
E
Sa mission :
U
déroulement des activités.
-
Préparer le budget et veiller à sa bonne exécution, une fois approuvé ;
-
Présenter les comptes annuels et l’exécution du budget aux autres membres ;
-
Assurer le management du personnel par une animation de l’équipe de projet
-
Faire des propositions efficaces en vue d’une meilleure atteinte des buts de
l’entreprise ;
-
Négocier des conventions et accords ;
-
Gérer les biens et les fonds de la société.
Page 65
sociaux à Yopougon
Son profil :
Le gérant doit avoir un niveau d’étude Bac+5 en gestion d’entreprise et une
expérience d’au moins 5 ans dans le domaine de la gestion.
•
Le responsable marketing
Il est placé sous la responsabilité d’un Directeur qui assiste le gérant dans
l’élaboration et la mise en œuvre de la stratégie Marketing de l’entreprise. Il est
chargé d’effectuer des études de marché en vue d’accroître le portefeuille client et
s’occupe également des propositions et de l’analyse des contrats commerciaux. Il a
sous sa responsabilité un nombre définis de commerciaux (free- lance) chargés
d’accroître le portefeuille client de l’entreprise. Il est aussi chargé de repérer ou
ES
C
susciter la demande d'un client, élaborer une réponse, convaincre le client que la
solution proposée est la meilleure sur le plan technique et financier.
AG
Profil du responsable :
professionnelle.
IB
Le responsable conception et plan
O
LI
•
-B
Il doit avoir un diplôme universitaire en marketing avec 4 ans d’expérience
Il est chargé de la production et des études techniques, la préparation des études de
de projets techniques, la proposition de méthodes de travail
TH
faisabilité,
EQ
performantes, le suivi de l'exécution des projets de l'entreprise, l’analyse des choix
techniques décidés avec le client, et les moyens qui vont être mis en œuvre. Il
direction du superviseur de chantier.
E
U
exécute avec " les compagnons "(ouvriers) professionnels très qualifiés, sous la
Profil du responsable :
Il doit avoir un niveau d’étude de bac+5 en génie civile avec une expérience d’au
moins 5 ans dans le domaine de construction.
Il répond aussi aux appels d’offre et aux appels à soumission.
Page 66
sociaux à Yopougon
•
Le responsable administratif et financier
Il est assuré par un Comptable et a pour mission de veiller à la prise en compte
exhaustive de l’ensemble des opérations effectuées par l’entreprise, en vue de la
réalisation d’un résultat fiable et sincère.
Il est chargé de toutes les opérations économiques, financières, comptables et de
trésoreries de l’entreprise. A cet effet Le comptable exerce les activités suivantes :
Traitement comptable des opérations d’achat, ventes ;
-
Tenue et Gestion de la caisse ;
-
Tenue du livre de banque et Rapprochements bancaires
-
Elaboration des reportings périodiques en vue d’orienter le gérant dans son
C
-
ES
système de gestion ;
Déclaration fiscale et sociale ;
-
Paie du personnel ;
-
Tenue du fichier immobilisation (acquisition, amortissement, mutation,
AG
-
IB
Profil du comptable :
-B
Cession)
ans à un poste similaire.
O
LI
Il doit avoir un Bac+5 en finance et comptabilité avec une expérience d’au moins 2
TH
Il est à noter que chacun de ces organes ci-dessus cités a respectivement à sa tête,
EQ
un responsable. En outre dans le développement futur, la structure compte se doter
de plusieurs autres directions lorsque besoin se fera sentir.
L’agent de maitrise en Gestion des projets :
E
U
•
Il sera d’une aide à la prise de décision du responsable plan et conception sur les
éléments suivants :
Elaborer le business plan en ce qui concerne les projets de l’entreprise ;
-
Aide à la réalisation des activités critiques sur les chantiers pour optimiser le
travail sur le terrain ;
-
Le suivi des activités pour respecter le calendrier définit ;
-
Animer l’équipe de projet sur les chantiers ;
-
Du contrôle et de l’évaluation partielle de la progression des activités sur le
terrain.
Page 67
sociaux à Yopougon
Son profil :
Il doit avoir un bac+5 dans le domaine de la gestion de projets avec une expérience
de 3 ans sur des projets similaires.
•
L’agent de maitrise en bâtiment :
Il assiste le responsable de la conception et du plan dans le choix du matériel, dans
l’orientation des formes des logements et aussi du choix de construction sur le site.
Il supervise également les activités des ouvriers sur le chainage, le terrassement et
la fondation.
Son profil :
ES
C
Il doit avoir une licence en génie civile.
AG
Avec une expérience de plus de 5 ans dans le domaine de la construction de
bâtiments.
Les manœuvres
IB
-B
•
Ils effectuent des travaux simples à partir des consignes précises.
O
LI
TH
III.1.3.2 L’analyse institutionnelle de projet
U
EQ
La fiche signalétique
Dénomination « SIBAT-SARL »
•
Forme juridique : Société Anonyme à Responsabilité Limité
•
Agrément Numéro : demande en cours
•
Capital social : 1.000.000 F CFA
•
Adresse : Yopougon-Nord, route Siporex, en face de la pharmacie lagunaire.
•
Téléphone : 00225 08105289 / 00225 07391717
•
Email: [email protected] / [email protected]
•
Site web: www.sibat.com
•
Promoteur : Kra Blaise Igor
•
Zone de couverture : Abidjan, Yopougon.
E
•
Page 68
sociaux à Yopougon
•
Durée de vie : 99 ans à partir de la date d’immatriculation au registre du
commerce
•
Cible : Fonctionnaires - particuliers – entreprises – Etat
•
Domaine d’activité : construction de logements sociaux.
Situation actuelle
Présentement, le projet est en phase de conception. Un financement est nécessaire
pour le démarrage du projet.
Les ressources espérées
ES
C
Les ressources de la société proviendront essentiellement de :
 Les prêts obtenus auprès des banques et les dettes vis-à-vis d’autres
AG
tiers : la société a la possibilité de solliciter un prêt auprès des structures
bancaires ou d’autres particuliers avec ou sans intérêt.
-B
 Les capitaux propres : ce sont les capitaux qui appartiennent à la société et
proviennent des actionnaires, des réserves, etc.
IB
 Les capitaux étrangers : il s’agit des dettes qui regroupent tout ce que la
O
LI
société doit à d’autres, tels que les factures à payer aux fournisseurs et
EQ
Les dettes sont divisées en deux catégories :
TH
prestataires de services, les prêts bancaires, etc.
 Les dettes à court terme : elles sont remboursable dans l’année ;
U
plusieurs années.
E
 Les dettes à moyen et long terme : leur remboursement s’étale sur
Cette distinction entre les capitaux propres et les capitaux étrangers est importante
pour déterminer la stabilité et la solidité financière de la société.
Page 69
sociaux à Yopougon
III.1.4 Etude financière
III.1.4.1 Analyse financière sommaire
III.1.4.1.1 Détermination des sources de financement
Le coût du projet s’élève à 120 050 585 F CFA. Le promoteur compte financer les
activités à hauteur de 35% soit 42 107 705 F CFA sur fonds propres et 65% soit
78 032 880 F CFA sur emprunt. Cet emprunt pourrait être obtenu auprès de la
Banque de l’Habitat en Côte d’Ivoire (BHCI).
Le plan de financement se présente comme suit :
120 050 585
ES
C
Coût du projet
42 017 705
Emprunt 65%
78 032 880
Intérêt
AG
Fonds propres 35%
10%
6 ans
Annuité constante
17916925
IB
-B
Durée (8 ans avec 2 ans de différé)
O
LI
-
Le remboursement principal de l’emprunt se fera par annuité constante d’un
Le montant des intérêts va de 7 803 290 F CFA à la première année à 1628
EQ
-
TH
montant annuel de 17 916 925 F CFA.
810F CFA à la huitième année. (voir annexe 10 page 85).
U
E
III.1.4.1.2 Détermination du type de financement
Le délai de récupération étant de 4 ans, il est donc requis un financement d’une
durée supérieure ou égale à 5 ans. (Voir annexe 8 page 83).
Le risque lié au projet est de 0.44. Alors si R < 0.66, cela signifie que le risque
financier du projet est moyen.
Page 70
sociaux à Yopougon
III.1.4.1.3 Calcul de la rentabilité financière du projet
La rentabilité financière du projet s’apprécie à travers :
•
L’échéancier des flux financiers : la durée du projet est de 8 ans. Les
recettes et les dépenses en année de croisière se chiffrent 560 000 000 F
CFA ET 506 469 000 F CFA. A la première année, les flux cumulés sont
déficitaires -47 450 000 F CFA dû au poids des investissements initiaux et
excédentaires 318 845 300 F CFA à la dernière année. (Voir annexe 7 page
81)
•
La VAN : avec un taux d’actualisation de 15%, nous avons une VAN positive
C
de 97 513 059.65 F CFA. La VAN étant positive, le projet est donc rentable.
ES
La VAN à 40% pour trouver un taux qui l’annule, elle est toujours positive. Il
•
AG
n’y a donc pas de TRI. (Voir annexe 8 page 83)
Le RUMI : c’est le rendement de l’unité monétaire investi. Après les calculs de
-B
rentabilité avec les méthodes faisant recours à l’actualisation, nous obtenons
un RUMI de 2,92. cela signifie que chaque franc injecté dans le projet
IB
rapporte 2,92 francs. (Voir annexe 8 page 83)
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 71
sociaux à Yopougon
III.1.4.2 Analyse financière détaillée
III.1.4.2.1 Dotations aux amortissements
Nous avons une dotation aux amortissements de 5 523 125 F CFA. Ce poste est
touché par l’inflation à partir de la 5ème année de 10%. (Voir annexe 9 page 84)
III.1.4.2.2 Compte de résultat prévisionnel et la CAF
-
Le résultat demeure positive sur toute la durée du projet et varie de 2 854 245
F CFA à 15 005 905 F CFA. (Voir annexe 10 page 85)
Le bénéfice moyen est de 12 800 955 F CFA.
-
La Capacité d’Autofinancement (CAF) reste positive sur toute la durée du
ES
C
-
projet avec 8 377 370 F CFA et 20 529 030 F CFA (1ère et 8ème année).
La capacité moyenne d’autofinancement est de 18 324 080 F CFA.
-
Le retour sur investissement ROI = Bénéfice moyen / coût du projet x 100 :12
AG
-
-B
800 955 / 120 050 585 x 100 = 10.66% ce qui est satisfaisant. (Annexe 10
IB
page 85)
O
LI
III.1.4.2.3 Equilibre des ressources et emplois
TH
Les soldes de trésorerie de fin d’année sont positifs. Le projet est donc équilibré sur
EQ
le plan de la trésorerie avec 23 328 125 F CFA la 1ère année et 314 313 700 F CFA
la 8ème année. L’entreprise a une bonne situation de trésorerie. (Voir annexe 11 page
U
87)
E
III.1.4.2.4 La rentabilité définitive
•
Du point de vue des actionnaires
Le calcul de la rentabilité pour les actionnaires avec un taux de 10% nous a permis
d’avoir une VAN d’un montant de 266 837 155 F CFA. (Voir annexe 14 page 89)
•
Du point de vue des fonds propres
Avec un même taux, le montant de la VAN pour les capitaux propres s’élèvent à
154 266 525 F CFA. (Voir annexe 12 page 88)
Page 72
sociaux à Yopougon
•
Du point de vue des capitaux investis
Nous avons une VAN de 124 901 385 F CFA du point de vue des capitaux investis.
Pour le calcul du TRI, le taux qui annule la VAN est de 40%. (Voir annexe 13 page
89)
III.1.5 Etude économique
III.1.5.1 Méthode des prix de référence MPR
Le principe de la méthode de prix de référence est de refléter parfaitement les utilités
relatives des biens et services et les coûts réels que supporte la collectivité lorsque
des ressources rares sont engagées.
C
ES
De ce fait, nous sommes partis du simple faite que la réduction des coûts
d’investissements lors de l’acquisition du matériel importé et les produits importés en
AG
défalquant les coûts d’acquisitions nous donne un avantage économique.
IB
-B
Marché
O
LI
Usine
E
U
EQ
TH
Projet
Figure
: Détermination
du prix dedu PR
Figure 4:5Schémas
de la détermination
référence
Prix de référence(PR) à l’importation= P CIF+ Coût d’acquisition (port –
marché, marché – usine, usine – projet)
Page 73
sociaux à Yopougon
Remarque1 : la monnaie est surévaluée et le taux de devise est de 14%.
La figure ci-dessus représenté est le processus d’importation de matériel industriel
d’un pays à un autre. En effet, il traduit les différents coûts (coûts d’acquisition, droit
de douanes et frais de transport) subit par le matériel afin de déterminer son prix réel
sur le marché local.
La détermination du prix de référence, nous donne un avantage économique dans la
mesure où, tout chose égale par ailleurs, le prix du marché ayant déjà subi les taxes
et droit de douanes ne nous permet pas d’offrir des logements regroupant qualité
coûts. Il est souhaitable pour notre entreprise de s’approvisionner directement au
port afin de jouer sur le coût d’acquisition (port-marché local, marché local-projet).
ES
C
En termes de calcul :
Les investissements nous reviennent à 45 000 000 F CFA.
-
Le coût du projet économique est de 117 600 585 F CFA
-
La Valeur Actuelle Nette économique (VANe) à 15% est de 177 904 365 F
AG
-
-B
-
O
LI
d’exploitation économique)
IB
CFA et celle à 40% est de 71 393 305 F CFA. (Voir annexe dépenses
La valeur du Taux de Rendement Interne économique (TRIe) n’a pas été
TH
déterminée.
EQ
La situation avec le projet en termes de coûts et avantage économique sera
bénéfique. Le projet est donc rentable avec un coût plus économique.
E
U
III.1.5.2 Les tests de sensibilité
 Investissement dans un environnement incertain
 Pour une augmentation du prix des matières consommables, fournitures et
divers de 5% nous avons :
•
Analyse financière sommaire
-
La VAN à 15% est de 47 191 410 F CFA et celle à 40% est de – 14 481 810 F
CFA.
-
Le TRI nous donne la valeur d’un taux de 29.02%. (voir annexe 15)
Page 74
sociaux à Yopougon
•
Analyse financière détaillée
Le calcul de la rentabilité donne les montants suivants :
Pour les actionnaires :
La VAN à 10% est de 42 868 895 F CFA et le TRI un taux de 16.05%.
Les fonds propres :
Avec le même taux d’actualisation, la VAN est de – 23 184 700 F CFA et le TRI, un
taux de 6.70%.
Les capitaux investis :
ES
C
Le calcul de la VAN pour les capitaux investis est de 77 247 985 F CFA à 10% et le
AG
TRI, un taux de 28.34%.
 Pour une diminution du chiffre d’affaires de 5%, nous avons les résultats
Analyse sommaire :
IB
•
-B
suivants :
O
LI
La VAN à 15% est de 9 755 125 F CFA et celle à 40% est de – 28 496 710 F CFA.
Analyse financière détaillée :
-
La rentabilité des actionnaires :
U
EQ
•
TH
Le TRI prend la valeur d’un taux de 17.97%.
E
Avec une VAN à 10%, nous obtenons un montant de – 108 754 765 F CFA
La valeur du TRI n’a pas pu être déterminée.
-
Rentabilité des fonds propres :
La VAN calculée avec le même taux donne un montant de – 141 132 845 F CFA.
Page 75
sociaux à Yopougon
-
Rentabilité des capitaux investis :
La VAN des capitaux investis nous donne un montant de 40 197 040 F CFA
Le TRI quant à lui est positif et nous donne un taux de 19.77%
En définitive, on peut donc dire que ce projet, au-delà de sa rentabilité financière
pour les actionnaires apporte des informations précises dans l’implantation du projet
et de son environnement.
Section 2 : Les risques professionnels dans le secteur des BTP
ES
C
Le bâtiment et travaux publics (BTP) constitue un secteur dont la population, les
AG
entreprises et les activités ont des spécificités marquées. Les dangers perçus sur les
chantiers et dans les ateliers ont longtemps été dominés par ceux pouvant entraîner
-B
un accident de travail, dont la sanction physique est immédiate.
IB
Progressivement, une prise de conscience des dangers, difficiles à identifier dans
O
LI
les configurations fluctuantes du chantier et dont les effets sont différés dans le
temps, se met en place, et la prévention des risques dans le BTP prend largement
TH
en compte ces nuisances.
EQ
Leur repérage est le préalable nécessaire à l'évaluation des risques professionnels
en fonction des données liées à l'environnement, aux types de matériels, aux
U
matériaux et aux produits utilisés, sans oublier l'importance des caractéristiques
E
liées à l'individu. Difficulté supplémentaire, de nouvelles techniques et produits
chimiques apparaissent sans cesse, rendant particulièrement délicate la tâche du
médecin du travail et des préventeurs, les obligeant à assurer une veille
technologique permanente.
Les sources d'information sont heureusement de plus en plus performantes et leur
permettent de conseiller, selon l'état des connaissances, entreprises et salariés du
BTP, et de les mettre en garde sur les dangers émergeants. Nous avons pu
regrouper ces différents risques selon la fonction exercée :
Page 76
sociaux à Yopougon
III.2.1 Les risques liés aux travaux de Bâtiment
III.2.1.1 Les risques liés aux travaux de postures
Les postures de travail contraignantes (torsions, position accroupie ou agenouillée,
bras en l’air…), des gestes répétitifs, entrainent des troubles musculo-squelettiques
très fréquents à l’origine de nombreux accidents du travail.
Les lésions de la colonne vertébrale (cervicalgies et lombalgies), les douleurs des
poignets, des épaules, sont particulièrement fréquents chez les travailleurs, ainsi
que les traumatismes aux genoux.
ES
C
III.2.1.2 Les risques liés au travail en hauteur
Les déplacements en hauteur, sur échelles ou échafaudages roulants, sont
AG
inhérents au métier, de même que l’utilisation de plateformes sur tréteaux,
-B
d’escabeaux. Les chutes de hauteur représentent une part importante des accidents
graves. Ils sont provoqués par :
IB
Des échafaudages inadaptés, mal stabilisés ;
-
Des plateformes surchargées et encombrées ;
-
La mauvaise utilisation d’échelles mal entretenues, mal placées et/ou mal
O
LI
-
TH
fixées, entrainant leur glissement ou renversement.
EQ
III.2.1.3 Risques liés aux déplacements
E
U
Les déplacements fréquents sur le chantier sur un sol inégal, encombré, mal éclairé,
comportant des vides (regards, …) et/ou glissant induisent de nombreux risques
physiques : plaies, fractures et entorses dues aux chutes de plain-pied,
traumatismes crâniens et écrasements des membres en raison de la chute d’objets
ou de matériaux des échafaudages ou des étages supérieurs.
Page 77
sociaux à Yopougon
III.2.1.4 Autres risques
-
La manipulation d’outils coupants peut entrainer des blessures des mains ;
-
Le ponçage peut provoquer des projections de corps étrangers dans les
yeux ;
Les vibrations des outils portatifs ;
-
Mauvaise conception ;
-
Utilisation d’une machine inadaptée aux travaux à réaliser ;
-
Interventions en cours de fonctionnement ;
-
Modes opératoires inappropriés et dangereux ;
-
Insuffisance de formation des opérateurs / des salariés se trouvant dans
C
-
-
ES
l’environnement proche ;
Manque de sensibilisation à la sécurité des entreprises utilisatrices.
AG
-B
III.2.2 Les dangers chimiques
Les dangers chimiques sont relatifs aux :
IB
Risques cutanés liés à l’utilisation de produits de lessivage contenant de la
O
LI
-
soude (brûlures et irritation de la peau et des yeux) ;
Risques respiratoires liés aux poussières engendrées par ponçage manuel ou
TH
-
mécanique (produits abrasif comme le corindon, enduit, plâtre, vielle peinture,
La présence de plomb et d’amiante implique la mise en œuvre de mesures de
E
U
-
EQ
bois…) ;
prévention et des protections spécifiques et réglementées ;
III.2.3 Les mesures de prévention des risques professionnels
•
La prévention primaire
Une prévention efficace est la prévention primaire qui résulte d’un choix des produits
permettant la suppression ou l’emploi des produits de substitution de moindre impact
potentiel sur l’homme et l’environnement.
Page 78
sociaux à Yopougon
•
L’organisation du chantier
Une des premières mesures de prévention passe par une réflexion en amont sur
l’organisation et l’installation du chantier : la plupart des chutes de plain-pied et
d’objets trouvent leur origine sur un chantier mal organisé, mal balisé et mal rangé.
•
Une bonne utilisation des échelles.
L’échelle doit reposer sur des supports stables et résistants, leurs échelons ou
marches doivent être horizontaux. Pour ne pas qu’elle glisse ou bascule, l’échelle
est soit fixée dans la partie supérieure ou inférieure de ses montants, soit
ES
C
maintenue en place au moyen de tout dispositif antidérapant.
L’isolation des échelles sur le plan électrique doit être vérifiée.
AG
-B
•
Une bonne utilisation des échafaudages.
EQ
Protection respiratoire
TH
•
O
LI
petites hauteurs.
IB
Les échafaudages sur tréteaux doivent surtout être utilisés pour des travaux à
Lors des travaux de ponçage, il convient de porter un masque anti-poussière contre
U
les poussières ou les grosses particules, en papier ou cartonnés, légers, jetables,
•
E
filtrant les particules.
Protection cutanée
Afin d’éviter tout contact direct avec les peintures et autres produits chimiques, il faut
utiliser des gants adaptés.
Page 79
sociaux à Yopougon
•
Protection oculaire
Les projections de la plupart des produits pour les travaux de peinture sont très
corrosives pour les yeux et la protection la plus simple est le port de lunettes.
•
Protection du corps
Pour la protection du corps, nous avons pensé à des vêtements adaptés aux
travaux.
C
•
Formation du personnel
ES
Communication sur les risques (toxicologique, incendie et environnement) d’hygiène
AG
et aux consignes à respecter pour leur manipulation en toute sécurité.
-B
IB
III.2.4 Impact environnemental des travaux de construction
O
LI
Les impacts environnementaux de la construction se concentrent autour des
TH
chantiers et des produits finaux (bâtiments). La construction regroupe ainsi
l'ensemble des activités du Bâtiment et des Travaux Publics (BTP) représentées par
EQ
quatre secteurs : la construction neuve, la réhabilitation des bâtiments existants, les
E
U
travaux publics et la démolition.
Les chantiers de construction ont des impacts directs sur l'environnement, par
l'utilisation de matériaux de construction, la production de déchets, le rejet de
polluants dans l'air et l'eau, la consommation d'espace. Les structures bâties ont
quant à elles des impacts indirects sur l'environnement, principalement liés aux
besoins énergétiques (pour le chauffage, l'eau chaude, la climatisation...) et aux
émissions de gaz à effet de serre qu'ils induisent.
Page 80
sociaux à Yopougon
L’impact zéro n’existe pas dans cette activité dès lors, pour chacun, particulier ou
entreprise, l’enjeu essentiel est de :
-
Prendre conscience de la nécessité d’agir et de modifier certains
comportements et habitudes.
-
Comprendre les mécanismes à l’œuvre dans nos domaines d’activités
spécifiques (sous ce rapport, l’information joue un rôle primordial)
-
Agir concrètement au travers d’une démarche structurée, continue, et de long
terme.
Pour les entreprises, cela suppose de mettre en place un système de management
de ces questions et d’y affecter des ressources, de façon à mettre en œuvre un
C
AG
ES
véritable plan d’action et à mesurer régulièrement les progrès réalisés.
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 81
sociaux à Yopougon
CHAPITRE IV : PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS.
Le projet présenté ici, répond à un double objectif de création d’emplois pour les
nouveaux diplômés et d’accompagnement des entreprises dans leur stratégie de
gestion et de développement.
L’objectif de cette étude de projet est de présenter les outils et la méthodologie de la
conception de projet à travers un cas pratique d’étude de faisabilité d’une entreprise
de construction de logements sociaux.
Suite à l’analyse effectuées et aux informations recueillies grâce à l’enquête de
terrain et recherche, les recommandations suivantes formulées pour ceux qui
C
ES
voudraient investir ce secteur d’activité.
AG
Concernant la méthodologie de conception, il est primordial de réaliser toutes les
étapes : de l’identification de l’idée de projet à son élaboration technique, en passant
financière.
IB
-B
par l’étude de marché, l’étude organisationnelle et institutionnelle et l’étude
O
LI
En effet, ces phases vont permettre de s’assurer que l’idée du projet est judicieuse
et répond à un besoin identifié pour lequel un marché suffisamment rémunérateur
TH
existe.
EQ
Lorsqu’à l’issue de ces différentes phases, il est établi que le projet n’est pas
rentable, les frais occasionnés par les études et enquêtes vont être minimes par
E
U
rapport à ceux occasionnés si le projet avait été mis en place.
On voit donc l’utilité de la démarche de conception de projet, c’est à la fois un outil
de gestion et d’aide à la prise de décision, que l’entrepreneur doit utiliser pour
s’assurer de la qualité de ses analyses.
En outre, la présentation du modèle d’analyse a mis en évidence la dépendance qui
existe entre la méthode de conception et la rentabilité, les conclusions favorables
obtenus grâces aux calculs (cf. annexes) ont prouvé la viabilité financière du projet.
Page 82
sociaux à Yopougon
Les données de terrain ont permis d’établir que le marché des logements est en
pleine croissance. Et cette croissance se justifie par un besoin en logement qui ne
cesse d’augmenter.
Ainsi, le niveau d’attractivité de ce secteur va enregistrer l’arrivé de nouveaux
acteurs sur le marché. Cette situation va donc accentuer le niveau de la concurrence
car les parts de marché des anciens acteurs vont baisser au profit des nouveaux
entrants et réduire par conséquent le niveau de profitabilité.
Partant de ce constat, il est impératif pour un entrepreneur d’entreprendre un certain
nombre d’actions pour développer son activité et devenir plus performante.
ES
C
Ces actions seront menées sur des leviers aussi bien internes qu’externes.
Au niveau interne :
AG
Pour ce qui concerne des actions en interne, il est recommandé au futur
entrepreneur de :
-B
 Maitriser le travail : c’est-à-dire avoir les compétences nécessaires dans le
IB
domaine d’activité ;
d’améliorer leur efficacité ;
O
LI
 Favoriser la formation du personnel à l’utilisation de nouveaux matériels afin
TH
 Construire son avantage compétitif pour se créer un positionnement sur le
EQ
marché ;
 construire des logements de qualité de façon à satisfaire et développer des
E
U
relations de qualités ;
 Concilier coût, qualité et délai afin de démultiplier les possibilités de création
de logements qui répondent aux attentes de la politique immobilière
ivoirienne ;
 Améliorer constamment l’efficacité du personnel ;
 Adapter les outils de l’entreprise à l’évolution technologique.
Page 83
sociaux à Yopougon
Au niveau externe :
Les actions à mener sur le plan externe :
 Les
entrepreneurs
devraient
s’organiser
et
constituer
une
véritable
interprofession nationale forte et solidaire ;
 Les entrepreneurs pourraient promouvoir l’élaboration et la mise en œuvre
d’un guide de bonnes pratiques et de charte sécuritaire à l’attention de tous
les acteurs du secteur de construction en Côte d’Ivoire ;
 Le gouvernement par le biais du ministère de la construction doit revoir le
mode de création des sociétés de construction et leur implantation ;
 Pour une meilleure prise en charge du secteur des promoteurs immobiliers
ES
C
privés, l’Etat doit créer des corps de contrôles pour les logements privés
construis, mais aussi voir le traitement des ouvriers qui ne sont pas pour la
AG
plupart bien rémunérés ;
 L’Etat devrait accompagner les banques à octroyer des prêts aux promoteurs
-B
immobiliers afin d’asseoir leur compétence, les mettre en œuvre et permettre
aux populations de bénéficier de la qualité de leurs œuvres ;
IB
 Dans son rôle de contrôleur, l’Etat devrait pouvoir assurer aux populations
O
LI
de ne pas subir les coûts d’inflations observés sur les prix des logements
causés par la monté des prix des matériaux de construction ;
TH
 L’Etat doit renforcer les actions de formation et de recherche dans le domaine
EQ
de la construction des logements. Favoriser l’acquisition directe de
connaissance par les promoteurs et leur encadrement technique ;
U
E
 L’Etat doit favoriser des rencontres avec les opérateurs immobiliers afin de
débattre des problèmes du secteur et répondre aux opportunités ;
 Le ministère doit créer un guichet unique pour faciliter les procédures
administratives avec une plate-forme d’échange périodique incluant les
opérateurs et la chefferie pour régler les difficultés au cas par cas.
Page 84
sociaux à Yopougon
CONCLUSION
En définitive, il est bon de retenir, en ce qui concerne l’étude de faisabilité de
construction de logements sociaux. Il a été constaté que le secteur de l’immobilier en
Côte d’Ivoire a connu une progression fulgurante.
Cela est dû à un fort taux de croissance de sa population, mais également de
l’inadéquation entre les politiques des logements sociaux et la répartition
démographique.
En effet, la politique de logements sociaux n’a pas suivi ce phénomène d’exode rural
observé depuis les années 2000. Ce qui va occasionner une demande en logement
C
ES
assez importante.
AG
La présente étude sur la question de conception de projet de construction de
logements sociaux ne saurait être exhaustive.
-B
Elle vise dans le contexte actuel du pays à étudier la faisabilité d’un projet de
IB
création d’entreprise dans le domaine des logements sociaux.
O
LI
Les résultats de cette étude ont montré qu’il existe un marché porteur pour le
logement, ce qui constitue une opportunité pour l’économie.
TH
C’est donc une nécessité pour le pouvoir public d’accompagner ces structures. Par
EQ
ailleurs, le secteur bancaire devrait jouer un rôle non des moindres quant aux
E
U
conditions de prêt et aux taux de remboursement.
L’émergence de ce secteur amène aujourd’hui les investisseurs à en faire une
opportunité d’affaires, de même la création de société dans le bâtiment aide l’Etat à
satisfaire une demande sociale mais aussi contribue à l’atteinte des objectifs
majeurs tels que celui des OMD (objectifs du millénaire pour le développement).
A l’issue de cette analyse, les résultats indiquent que les projets de construction de
logements, lorsqu’ils sont bien conçus peuvent être rentables. Cela dépendra de la
qualité des services fournis aux clients.
Page 85
sociaux à Yopougon
Ce service de qualité sera la conséquence d’une bonne politique managériale mise
en place au sein de la structure, de l’efficacité du personnel et d’une bonne politique
marketing visant à rechercher les opportunités et à donner à la structure une image
de marque et distinctive de la concurrence.
Cependant, il est bon de préciser que la bonne préparation et conception du projet
ne garantit pas nécessairement sa réussite car la mise en pratique des
connaissances managériales et une solide connaissance du secteur concerné sont
tout aussi des facteurs important.
C’est pourquoi en guise de recommandations, il nous est paru important de
présenter un ensemble de leviers sur lesquels le futur entrepreneur va s’appuyer.
C
entre autre :
AG
•
ES
Ces leviers vont donc de l’environnement interne à l’environnement externe. Il s’agit
Favoriser la formation du personnel à l’utilisation de nouveaux matériels afin
•
-B
d’améliorer leur efficacité ;
Construire son avantage compétitif pour se créer un positionnement sur le
O
LI
•
IB
marché ;
Le gouvernement par le biais du ministère de la construction doit revoir le
TH
mode de création des sociétés de construction et leur implantation.
EQ
Les recommandations visent une meilleure conception des projets similaires et aussi
attirer l’attention des autorités politiques sur les opportunités offertes par ce secteur.
E
U
Page 86
sociaux à Yopougon
ANNEXES
AG
ES
C
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 87
Etude de faisabilité d’un projet de création d’entreprise : de construction de logements sociaux à Yopougon
ANNEXES
Annexe 1 : PROGRAMMES IMMOBILIERS DE LA SICOGI
Localisation
Espérance 2
Abidjan /Riviera route de
Bingerville
Artos 1
Abidjan / Cocody Angré
Les Résidences du
Banco
Yopougon Sable
Azito
Abidjan / Yopougon Niangon
La Résidence du
Denguélé
Abidjan / II Plateaux
Type de logement
Nombre de pièces
ABIDJAN ET BANLIEUE
4p Duplex
5p Duplex
3 p RDC
4p RDC
4p Duplex
5p Duplex
3p Appt
4p Appt
3p Appt
4p Appt
2 p Appartement coll R+4
4 p Duplex
2p RDC
3p RDC
4p RDC
Mode de paiement
AG
ES
C
Nom du programme
LI
IB
-B
TH
O
E
U
EQ
Abidjan / PK 18 route
Comptant
Vente à Terme
Cout
65 000 000 F *
90 000 000 F *
36 500 000 F *
45 000 000 F *
60 000 000 F *
70 000 000 F *
30 000 000 F *
40 000 000 F *
35 000 000 F *
40 000 000 F *
5 000 000 F *
15 000 000 F *
20 000 000 F *
35 000 000 F *
25 000 000 F *
55 000 000 F *
75 000 000 F *
14 410 650 F
Page 88
Résidence Concorde
d’Anyama
Abidjan / Yopougon Zone
Industrielle
Opération Nawa
Région Nawa (Soubré
Okrouyo Méagui
Yacolidabouo Guéyo)
Cité des Cadres
Kong
2p RDC
3p RDC
3p appartement coll R+4
4p appartement coll R+4
INTERIEUR DU PAYS
2 p RDC
Comptant
Crédit bancaire
5 000 000 F
7 500 000 F
11 000 000 F
14 000 000 F
6 500 000 F
9 000 000 F
3 p RDC
4 p RDC
2 p RDC
3 p RDC
2 p RDC
3 p RDC
4 p RDC
5 p RDC
Comptant
Crédit bancaire
LI
IB
Daloa
19 847 000 F
-B
Opération SICOGI-BHCI
Crédit bancaire
Tempérament
AG
ES
C
Cité ADO
4p Appartement coll R+4
TH
O
14 000 000 F
7 500 000 F
11 800 000 F
13 000 000 F *
15 500 000 F *
22 000 000 F *
25 000 000 F *
U
EQ
E
Page 89
sociaux à Yopougon
DOSSIER FINANCIER ENTREPRISE SIBAT
CHIFFRE D’AFFAIRE :
Notre chiffre d’affaire en année de croisière est de 560 000 000 F. CFA.
L’investissement étant réalisé en année 0, ce CA de croisière sera atteint à la
troisième année. Notre unité fonctionnera donc à 45% la première année, 75% la
seconde année et à 100% la troisième année. Ce CA sera réalisé de la manière
suivante :
Vu notre politique de communication marketing, et le temps pour la réalisation d’une
construction SIBAT estime atteindre un certain volume d’activité: (voir tableau de
ES
C
résultats ci-dessous) :
Annexe 2 : TABLEAU ESTIMATIF DES PRODUITS
AG
chiffre d'affaire annuel en année de croisière
-B
IB
ELEMENTS
QUANTITES COUT UNITAIRE COUT ANNUEL
Maison basse type social
1
10 000 000
10 000 000
Villa base moyen standing
1
18 000 000
18 000 000
Villa base haut standing
1
35 000 000
35 000 000
Duplex moyen standing
1
25 000 000
25 000 000
Duplex haut standing
1
45 000 000
45 000 000
Etage moyen standing
1
75 000 000
75 000 000
Etage haut standing
1
200 000 000
200 000 000
Réhabilitation
1
45 000 000
45 000 000
Construction bâtiment école
1
45 000 000
45 000 000
Construction sanitaire
1
62 000 000
62 000 000
560 000 000
TOTAL
O
LI
E
U
EQ
TH
chiffre d'affaire des trois premières années
45%
75%
100%
Année
Année 1
Année 2
Année 3
chiffre d'affaires 252 000 000 420 000 000 560 000 000
Annexe 3 : CALCUL DU CHIFFRE D’AFFAIRES
Page 90
sociaux à Yopougon
ANALYSE FINANCIERE SOMMAIRE
Annexe 4 : TABLEAU DES INVESTISSEMENTS
INVESTISSEMENTS
AG
ES
C
Eléments
quantités cout unitaire
Total
durée amortissement
Non valeurs
1 650 000
4
1
1 650 000
Bâtiments et bureaux
1000 000
1
1 000 000
(caution)
Raccordements aux
250 000
1
250 000
réseaux d’eau,
d’électricité…
Matériel et accessoire
500 000
4
1
500 000
Matériel informatique
350 000
4
3
1 050 000
Equipements divers
15 000 000 15 000 000
4
1
Véhicule
4 000 000 12 000 000
5
3
Mobiliers de bureaux
1000 000
8
1
1 000 000
Provisions pour
15 000 000 15 000 000
8
1
imprévus techniques et
hausses de prix
TOTAL
47450000
Annexe5 : TABLEAU DE FONCTIONNEMENT DE L’ENTREPRISE
IB
-B
O
LI
Données d'exploitation
E
U
EQ
TH
Rubriques
Montant Annuel
Matières consommables, fournitures et divers
300 000 000
Loyer
2 400 000
Energie
450 000
Eau
48 000
Téléphone
600 000
connexion internet
240 000
6 000 000
Entretien
3 600 000
120 000
Frais assurances
3 000 000
Divers (imprévus)
10 000 000
Services extérieurs (banques, publicité, hôtel, etc.)
1 000 000
28 000 000
Salaires
150 000 000
Charges sociales
1 011 000
TOTAL
506 469 000
Page 91
sociaux à Yopougon
Annexe 6 : TABLEAU DU FONDS DE ROULEMENT
Calcul du FDR
AG
ES
C
IB
-B
année 2
75%
37 500 000
année 3
100%
50 000 000
270 000
33 750
3 600
45 000
40 000
450 000
270 000
4 500
500 000
750 000
37 500
450 000
56 250
6 000
75 000
30 000
750 000
450 000
7 500
500 000
1 250 000
62 500
600 000
75 000
8 000
100 000
40 000
1 000 000
600 000
10 000
500 000
1 666 667
83 333
3 150 000
5 625 000
84 250
10 500 000
44 263 600
5 250 000
9 375 000
84 250
17 500 000
73 346 500
7 000 000
12 500 000
84 250
23 333 333
97 600 583
O
LI
EQ
18 750
000,00
54 596 500
21 582 900
E
11 250
000,00
33 013 600
33 013 600
72 600 583
U
Besoins nets
dotation FDR
Reprise FDR
année 1
45%
22 500 000
TH
Besoins
Dotation au besoin en FR
Matières consommables, fournitures
et divers
Loyer
Energie
Eau
Téléphone
connexion internet
Entretien
Frais assurances
Divers (imprévus)
Services extérieurs (banques,
publicité, etc.)
Salaires
Charges sociales
clients (1 mois)
total besoins
FACILITE
crédits fournisseurs (1 mois)
25 000
000,00
72 600 583
18 004 083
Page 92
Annexe 7 : TABLEAU DES ECHEANCIERS DES FLUX FINANCIERS
ECHEANCIER DES FLUX
FINANCIERS
Rubriques
Année 0
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
valeurs
résiduelles
investissements et renouv
1 000 000
1 050 000
Equipements divers
15 000 000
Véhicule
12 000 000
1 000 000
Provisions pour imprévus
techniques et hausses de
prix
TOTAL
15 000 000
sous total investi et Renou
47 450 000
250 000
450 000
250 000
500 000
LI
IB
-B
15 000 000
3 750 000
12 000
000,00
-
7 200 000
-
TH
-
33 013 600
21 582 900
18 004 083
135 000
000
2 400 000
225 000 000
2 400 000
300 000
000
2 400 000
Energie
450 000
450 000
450 000
Eau
48 000
48 000
48 000
dépenses d'exploitation
-
16 050 000
12 000 000
-
-
11 912 500
E
-
Matières consommables,
fournitures et divers
Loyer
262 500
O
47 450 000
-
dotation FDR
1 050 000
U
EQ
Bâtiments et bureaux
(caution)
Raccordements aux
réseaux d’eau,
AG
1 650 000
ES
C
Non valeurs
Page 93
600 000
600 000
600 000
240 000
240 000
240 000
2 700 000
4 500 000
6 000 000
Entretien
1 620 000
2 700 000
3 600 000
54 000
90 000
120 000
1 350 000
2 250 000
3 000 000
4 500 000
7 500 000
10 000 000
450 000
750 000
1 000 000
Téléphone
Connexion internet
Frais assurances
ES
C
Divers (imprévus)
AG
Services extérieurs
(banques, publicité, hôtel,
etc.)
21 000 000
28 000 000
67 500 000
112 500 000
Charges sociales
454 950
758 250
150 000
000
1 011 000
TOTAL
229 966
950
262 980
550
380 786 250
252 000
000
420 000 000
560 000
000
252 000
000
10 980 550
58 430 550
420 000 000
560 000 000
17 630 850
560 000
000
35 526 917
40 799 700
5
272 783
Salaires
47 450 000
402 369 150
Tri
506 469
000
506 469
000
506 469
000
506 469
000
560 000
000
560 000
000
560 000
000
53 531 000
560 000
000
37 481 000
560 000
000
41 531 000
48 258 217
85 739 217
127 270
217
560 000
000
53 531
000
180 801
217
560 000
000
72 600
583
11 912
500
644 513
083
138 044
083
318 845
300
506 469 000
560 000 000
E
flux nets cumulés
47 450 000
47 450 000
44%
506 469
000
518 469
000
U
EQ
valeurs résiduelles
flux nets annuels
506 469
000
522 519
000
TH
reprise FDR
sous total recettes
506 469 000
O
chiffre d'affaire
506 469
000
524 473
083
LI
IB
total investi + FDR +
dépenses
recettes d'exploitation
-B
12 600 000
11 912 500
Page 94
sociaux à Yopougon
Annexe 8 : TABLEAU RECAPITULATIF DE L’AFS
cout du projet
120050583
RUMI
Somme Recette
d’exploitation
somme Dépense
d’exploitation
somme Investissement
Risque financier
2,92
4116513083
160013083
projet moyennement
risqué, nombre de flux
négatifs =4/9=0,44
supérieur à 4 ans
5 357 592
97 513 059,66
44,07%
AG
ES
C
délai de récupération
van (40 %)
van (15%)
TRI
3649567200
CONCLUSION PARTIELLE
IB
-B
Notre analyse financière sommaire nous a donné les résultats suivant :
O
LI
-VAN 10%( Valeur Actualisée Nette)= 49 938 003
-TRI (Taux de Rentabilité Interne)= 47,07 %
-Risque financier : 0,44 risque normal
EQ
TH
-Type de financement : durée supérieure à 4 ans
-DRCI (Délai de Récupération du Capital Investi)= 5 ans
E
dans l’entreprise rapporte 2,92FCFA
U
-RUMI (Rémunération de l’unité Monétaire Investi)= 2,92 F CFA. 1FCFA investit
Les hypothèses suivantes ont servi de base à l’analyse financière sommaire :
 Pas de considération fiscale
 Pas d’amortissement mais des renouvellements
 Analyse en monnaie constante
Page 95
sociaux à Yopougon
Ces résultats partiels qui sont considérés comme des critères de rentabilités nous
permettent de confirmer la viabilité du projet qui nous conduit à faire l’analyse
financière ci-dessous.
AG
ES
C
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 96
ANALYSE FINANCIERE DETAILLEE
Annexe 9 : TABLEAU D’AMORTISSEMENT
TABLEAU DES AMORTISSEMENTS
RUBRIQUES
annuité
ES
C
coefficient d'inflation
montant
412 500
Année 1
Année 2
Année 3
1,0
1,05
Année
4
1,05
Année
5
1,1
Année
6
1,1
Année
7
1,1
Année
8
412 500
412 500
412 500
412 500
73 750
73 750
73 750
73 750
81 125
81 125
81 125
81 125
262 500
262 500
262 500
262 500
288 750
288 750
288 750
288 750
1 650 000
Bâtiments et bureaux (caution)
1 000 000
Raccordements aux réseaux d’eau,
250 000
500 000
125 000
1 050 000
262 500
Equipements divers
15 000 000
3 750 000
374 375
374 375
374 375
374 375
411 813
411 813
411 813
411 813
Véhicule
12 000 000
2 400 000
2 400 000
2 400 000
2 400 000
2 400 000
2 400 000
2 688 000
2 688 000
2 688 000
1 000 000
125 000
125 000
125 000
125 000
125 000
125 000
125 000
125 000
125 000
Provisions pour imprévus techniques
et hausses de prix
total dotation aux amortissements
15 000 000
1 875 000
1 875 000
1 875 000
1 875 000
1 875 000
1 875 000
1 875 000
1 875 000
1 875 000
47 450 000
8 950 000
5 523 125
5 523 125
5 523 125
5 523 125
5 181 688
5 469 688
5 469 688
5 469 688
AG
Non valeurs
LI
IB
-B
TH
O
U
EQ
E
Page 97
Annexe 10 : TABLEAU DE COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL
COMPTE DE RESULTAT PREVISIONNEL
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
chiffre d'affaire
252 000 000
420 000 000
560 000 000
560 000 000
560 000 000
560 000 000
560 000 000
Matières consommables, fournitures et
divers
Marge brute sur matières
135 000 000
225 000 000
300 000 000
300 000 000
300 000 000
300 000 000
300 000 000
117 000 000
195 000 000
260 000 000
260 000 000
260 000 000
260 000 000
260 000 000
Loyer
2 400 000
2 400 000
2 400 000
560 000
000
300 000
000
260 000
000
2 400 000
2 400 000
2 400 000
2 400 000
2 400 000
Energie
450 000
450 000
450 000
450 000
450 000
450 000
450 000
Eau
48 000
AG
450 000
48 000
48 000
48 000
48 000
48 000
48 000
48 000
Telephone
600 000
600 000
600 000
600 000
600 000
600 000
600 000
600 000
connection internet
240 000
240 000
240 000
240 000
240 000
240 000
240 000
240 000
2 700 000
4 500 000
6 000 000
6 000 000
6 000 000
6 000 000
6 000 000
6 000 000
Combustibles
1 620 000
2 700 000
3 600 000
3 600 000
3 600 000
3 600 000
3 600 000
3 600 000
Entretien
54 000
90 000
120 000
120 000
120 000
120 000
120 000
120 000
Fournitures (atelier, usine, magasin,
bureau)
Frais assurances
1 350 000
2 250 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
3 000 000
4 500 000
7 500 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
10 000 000
Divers (imprevus)
450 000
750 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
Services extérieurs (banques,
publicité, etc…)
sous total autres achats
12 600 000
21 000 000
28 000 000
28 000 000
28 000 000
28 000 000
28 000 000
28 000 000
27 012 000
42 528 000
55 458 000
55 458 000
55 458 000
55 458 000
55 458 000
55 458 000
Valeur Ajoutée(VA)
89 988 000
152 472 000
204 542 000
204 542 000
204 542 000
204 542 000
204 542 000
12 600 000
21 000 000
28 000 000
204 542
000
28 000 000
28 000 000
28 000 000
28 000 000
28 000 000
Salaires
67 500 000
112 500 000
150 000 000
150 000 000
150 000 000
150 000 000
150 000 000
Charges sociales
454 950
758 250
1 011 000
150 000
000
1 011 000
1 011 000
1 011 000
1 011 000
1 011 000
ES
C
Rubriques
LI
IB
-B
TH
O
U
EQ
E
Page 98
Sous total charges personnel
80 554 950
134 258 250
179 011 000
179 011 000
179 011 000
179 011 000
EBE
9 433 050
18 213 750
25 531 000
25 531 000
25 531 000
25 531 000
Dotation amortissements
5 523 125
5 523 125
5 523 125
5 523 125
5 523 125
5 523 125
5 523 125
5 523 125
Résultat d'exploitation
3 909 925
12 690 625
20 007 875
20 007 875
20 007 875
20 007 875
20 007 875
20 007 875
Produits financiers
-
-
-
-
-
Frais financiers
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
20 007 875
20 007 875
20 007 875
20 007 875
20 007 875
-
-
-
-
-
Résultat financier
Résultats AO
3 909 925
12 690 625
AG
Résultats HAO
ES
C
179 011 000
25 531 000
179 011
000
25 531 000
20 007 875
3 909 925
12 690 625
20 007 875
20 007 875
20 007 875
20 007 875
20 007 875
20 007 875
Impots sur le résultat 27%
1 055 680
3 172 656
5 001 969
5 001 969
5 001 969
5 001 969
5 001 969
5 001 969
Résultat net
2 854 245
9 517 969
15 005 906
15 005 906
15 005 906
15 005 906
15 005 906
15 005 906
CAF = (19+12)
8 377 370
15 041 094
20 529 031
20 529 031
20 529 031
20 529 031
20 529 031
Cumul CAF
8 377 370
23 418 464
43 947 495
20 529
031
64 476
526,50
85 005
557,75
105 534
589,00
126 063
620,25
146 592
651,50
LI
IB
-B
Résultats avant impôts
TH
O
U
EQ
E
Page 99
Annexe 11 : TABLEAU D'EQUILIBRE RESSOURCES - EMPLOIS DE FONDS
TABLEAU D'EQUILIBRE RESSOURCES - EMPLOIS DE FONDS
Rubriques
Année 0
Année 1
coefficient d'inflation
8 377 370
capacité d'autofinancement
capitaux propres
ES
C
1. Ressources
120 050 583
reprise FDR
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
1,02
1,05
1,05
1,10
1,12
1,12
1,12
15 041 094
20 529 031
20 529 031
20 529 031
20 529 031
20 529
031
20 529 031
47 450 000
-
2. Emplois
15041094
17234169
20529031
-
-
O
8377370
11 912 500
LI
IB
120050583
72 600 583
-B
valeurs résiduelles
investissements et Renou
Année 3
AG
Emprunts
Sous total Ressources
Année 2
20529031
20529031
20529031
20529031
122276283
-
16 050 000
12 000 000
-
-
3 459 157
3 529 769
3 578 444
3 569 624
6 707 495
dotation fonds de roulement
TH
700 500
remboursement principal
33 013 600
21 582 900
18 004 083
47 450 000
33 013 600
21 582 900
18 704 583
3 459 157
19 579 769
15 578 444
3 569 624
6 707 495
solde annuel RES-emplois
72 600 583
6 541 806
41422547
1 824 448
17 069 875
949 262
4 950 587
43246995
60316870
61266132
66216719
16 959
407
83176126
115 568 788
0
24 636 230
47964354
72600583
23328124
34880741
45071443
77386745
62215394
71167306
10013553
4
314313703
Trésorerie fin d'année
E
Trésorerie début d'année
U
EQ
distribution dividendes 80% du
résultat net
Sous total Emplois
198744915
Page 100
•
RENTABILITE DES FONDS PROPRES
RENTABILITE DES FONDS PROPRES
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
Flux
actionnair
es
flux TP
120 050 583
23 328 124
34 880 741
45 071 443
77 386 745
62 215 394
71 167 306
100 135 534
314 313
703
72 600 583
1 824 448
17 069 875
949 262
4 950 587
16 959 407
Flux fonds
propres
VAN (10%)
192 651 167
154266523,93
24 636 230
47 964 354
43 246 995
60 316 870
61 266 132
66 216 719
83 176 126
115 568
788
198 744
915
TRI
26,11%
ES
C
Année 0
6 541 806
41 422 547
AG
-B
LI
IB
Annexe 12 : TABLEAU DE RENTABILITE DES FONDS PROPRES
TH
O
U
EQ
E
Page 101
Annexe 13 : TABLEAU DE RENTABILITE DES CAPITAUX INVESTIS
RENTABILITE DES CAPITAUX INVESTIS
Année 1
Année 2
Année 3
Année 4
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
Flux Nets
annuels
flux Impôts
47 450 000
10 980 550
1 055 680
17 630 850
35 526 917
53 531 000
37 481 000
41 531 000
53 531 000
138 044 083
3 172 656
5 001 969
5 001 969
5 001 969
5 001 969
5 001 969
5 001 969
flux des capitaux
investis
VAN (10%)
47 450 000
124901384,97
12 036 230
14 458 194
30 524 948
48 529 031
32 479 031
36 529 031
48 529 031
133 042 115
TRI
39,78%
AG
ES
C
Année 0
-B
Annexe 14 : TABLEAU DE RENTABILITE DES ACTIONNAIRES
LI
IB
RENTABILITE DES ACTIONNAIRES
Année 3
120 050
583
266837153,
77
40,75%
23 328 124
34 880 741
45 071 443
Année 4
77 386 745
Année 5
Année 6
Année 7
Année 8
62 215 394
71 167 306
100 135
534
314 313 703
U
EQ
TRI
Année 2
TH
van (10%)
Année 1
O
Flux
actionnaires
Année 0
E
Page 102
sociaux à Yopougon
CONCLUSION
Au vu des résultats SIBAT a des activités financièrement rentable car les
investissements initiaux sont moins élevés, la trésorerie finale est importante. La
rentabilité financière est supérieure à ce qu’un placement de cette même somme
dans une institution financière pourrait rapporter à SIBAT.
INVESTISSEMENT DANS UN ENVIRONNEMENT INCERTAIN
TEST DE SENSIBILITE
Pour une augmentation du prix des matières consommables, fournitures et divers
ES
C
de 5% nous avons les résultats suivants :
AG
 Analyse sommaire
Annexe 15 : TABLEAU D’ANALYSE
-B
van (40 %) -
14 481 808
47 191 405,98
29,02%
IB
van (15%)
TRI
•
16,05%
Rentabilité des fonds propres
VAN (10%)
Rentabilité des capitaux investis
VAN (10%)
TRI
-23184697,42
6,70%
TRI
•
E
TRI
42868891,58
U
VAN (10%)
EQ
Rentabilité des actionnaires
TH
•
O
LI
 Analyse détaillée
77247980,49
28,34%
Pour une diminution de chiffre d’affaire de 5%, nous avons les résultats suivants :
Page 103
sociaux à Yopougon
 Analyse sommaire
van (40 %) -
28 496 711
van (15%)
TRI
9 755 123,36
17,97%
 Analyse détaillée
•
Rentabilité des actionnaires
-108754764,67
TRI
indéterminé
ES
Rentabilité des fonds propres
-141132843,27
TRI
indéterminé
IB
-B
VAN (10%)
AG
•
C
van (10%)
Rentabilité des capitaux investis
19,77%
E
U
EQ
TRI
40197039,35
TH
VAN (10%)
O
LI
•
Page 104
sociaux à Yopougon
LISTE DES DOCUMENTS ET PAPIERS A FOURNIR POUR L’ENTREPRISE
 Déclaration de constitution de personne morale ;
 Statuts et règlements intérieurs
 Déclaration fiscale de modification des conditions d’exploitation (Direction
Générale des Impôts)
 Attestation de mise à jour (caisse nationale de prévoyance sociale CNPS)
agence de prévoyance sociale de YOPOUGON
ES
C
 Certificat de non faillite, non dissolution, non liquidation et de non mise en
règlement préventif (tribunal de commerce d’ABIDJAN)
AG
 Attestation bancaire (banque atlantique)
LES OUVRAGES
O
LI
BIBLIOGRAPHIE
IB
ABIDJAN NORD)
-B
 Attestation de régularité fiscale (direction régionale des impôts
TH
− Bruno BACHY et Christine HARACHE – Toute la fonction du Management
EQ
− Armand DAYAN et al – Manuel de Gestion volume 1 et 2. 2ème édition 2004
Vallet, Collection: Fonctions de l'entreprise, Dunod 2ème édition ;
E
U
− Techniques de suivi de projets « Assurer les conditions d'achèvement d'un projet » Gilles
− Techniques de planification de projets « Maîtriser les échéances du projet » Gilles Vallet,
Collection: Fonctions de l'entreprise, Dunod 4ème édition ;
− TRAORE Ahmadou (codex) – Outils et techniques de conception des projets : Décembre
2008.
Page 105
sociaux à Yopougon
REVUES ET RAPPORTS :
− « Politique de logement social : Miroir aux alouettes ? ».
http://xalimasn.com/politique de logement social miroir aux alouettes par pape Adama
TOURE/.
−
« Martin Djedjes : “Si l’on veut investir dans l’immobilier à Abidjan, c’est maintenant”. »
JEUNEAFRIQUE.COM.
http://www.jeuneafrique.com/Article/ARTJAWEB20100528092019/.
−
« Immobilier : Les insuffisances de la politique de logement en Côte d’Ivoire ».
Abidjan.net. Consulté le 9 décembre 2014. http://news.abidjan.net/h/490748.html.
« Côte d’Ivoire : l’indice de sécurité tombe à 1,18 point, selon le ministre de la Défense ».
C
−
ES
Abidjan.net. Consulté le 19 décembre 2014. http://news.abidjan.net/h/511838.html.
« Côte d’Ivoire | Habitat Urbain ». http://www.wm-urban-habitat.org/fra/ p=436.
−
« Côte
d’Ivoire ».
AG
−
Populations
du
monde.
Consulté
le
19
décembre
2014.
−
-B
http://populationsdumonde.com/fiches-pays/cote-divoire.
« Bilan 2013 : Politique sociale/ Des signaux très visibles ». Abidjan.net. Consulté le 23
« Cote d’Ivoire: Projet de construction de 60.000 logements sociaux d’ici 2015 - Une
O
LI
−
IB
décembre 2014. http://news.abidjan.net/h/483350.html.
solution peu viable dans le long terme ».allAfrica.fr.
TH
http://fr.allafrica.com/stories/201307060207.html.
23
décembre
2014.
EQ
− « Logements: 95% des fonctionnaires ivoiriens partent à la retraite sans toits - FratMat »,
http://www.fratmat.info/societe/item/11058-logements
E
− Rapports de L’INS, PME-PMI en Afrique
des
U
fonctionnaires ivoiriens partent à la retraite sans toits.
95
MEMOIRE :
− Franck ANVOU, analyse du système de suivi-évaluation d’un programme de
développement : cas du PEPAM- BAD 2010.
− Gaston TRAORE, projet de création d’une PME d’élevage de Bovins dans la commune du
Mande au Mali 2012.
− Adama DIALLO, projet de création d’un cabinet conseil en Management 2007.
Page 106
sociaux à Yopougon
WEBOGRAPHIE :
www.sicogi.ci
www.ins.com
AG
ES
C
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 107
sociaux à Yopougon
TABLES DES MATIERES
DEDICACE :................................................................................................................ i
REMERCIEMENTS .....................................................................................................ii
LISTE DES ILLUSTRATIONS ....................................................................................vi
LISTE DES TABLEAUX ............................................................................................ vii
INTRODUCTION ........................................................................................................ 8
PRESENTATION DE L’ETUDE ................................................................................. 9
1. Problématique de l’étude........................................................................................ 9
2. Objet de l’étude .................................................................................................... 11
3. Objectifs de l’étude ............................................................................................... 11
C
a) Objectif général................................................................................................. 11
ES
b) Objectif spécifique ............................................................................................ 11
AG
4. Intérêt de l’étude................................................................................................... 11
5. Démarche de l’étude ............................................................................................ 12
-B
a) La recherche documentaire : ............................................................................ 12
b) La collecte de l’information ............................................................................... 12
IB
c)Traitement des informations collectées.............................................................. 13
O
LI
6. Plan de l’étude ..................................................................................................... 13
PREMIERE PARTIE : CADRE CONCEPTUEL ET FONDEMENTS THEORIQUES 14
TH
CHAPITRE I : CONCEPTS DE L’ETUDE ............................................................. 14
EQ
Section 1 : Définitions de concepts .................................................................... 14
I.1.1 Le concept de projet ............................................................................... 14
U
E
I.1.2 Typologie des projets ............................................................................. 16
I.1.2.1 Classification des projets par finalité (projet productif ou non
productif) .................................................................................................... 16
I.1.2.2 Classification de projets selon le domaine d’activité : ..................... 17
I.1.2.3 Selon la taille : ................................................................................. 17
I.1.3 Les étapes du cycle de vie d’un projet.................................................... 18
Section 2 : Les étapes de la préparation d’un projet .......................................... 20
I.2.1 L’étude de marché .................................................................................. 20
1.2.1.1 Analyse de la demande passée et présente ................................ 21
1.2.1.2 Analyse de la demande future ..................................................... 21
1.2.1.2.1 L’analyse de l’offre ................................................................ 21
Page 108
sociaux à Yopougon
1.2.1.2.2 L’analyse de l’offre du produit ............................................... 21
1.2.1.3 L’analyse de la concurrence ........................................................ 22
1.2.1.4 La segmentation du marché ........................................................ 22
1.2.1.5 Le positionnement ....................................................................... 22
1.2.1.6 La communication et la distribution.............................................. 23
I.2.2 Etude technique..................................................................................... 23
I.2.2.1 Le choix de la technologie et du processus de production .............. 24
I.2.2.2 Le choix de la localisation du site du projet ..................................... 24
I.2.2.3 Besoins en intrants et autres moyens ............................................. 24
I.2.2.4 L’évaluation des coûts..................................................................... 25
C
I.2.2.5 Le calendrier de réalisation des investissements ............................ 25
ES
I.2.2.6 Les insuffisances des dossiers techniques de projet ...................... 26
I.2.3 Etudes institutionnelles et organisationnelles de projet .......................... 26
AG
I.2.3.1 L’analyse institutionnelle de projet .................................................. 26
I.2.3.2 L’analyse organisationnelle de projet .............................................. 27
-B
I.2.3.2.1 La structure de l’organisation du projet..................................... 27
IB
I.2.3.2.2 L’organisation des procédures et des instruments ................... 28
O
LI
I.2.3.2.3 La description des fonctions ..................................................... 28
I.2.4 Etude d’impact environnementale et sociale d’un projet......................... 28
TH
I.2.4.1 L’analyse sociale de projet .............................................................. 28
EQ
I.2.4.2 L’analyse environnementale de projet............................................. 29
I.2.5 L’analyse financière de projet ................................................................. 30
U
I.2.5.1 L‘analyse financière sommaire (AFS) ............................................. 30
E
I.2.5.1.1 Le tableau des investissements et renouvellements ................ 31
I.2.5.1.2 Estimation du besoin en fonds de roulement (BFR) ................. 31
I.2.5.1.3 Estimation des dépenses et des recettes d’exploitation
prévisionnelles........................................................................................ 32
I.2.5.1.4 Le tableau de l’échéancier des flux financiers (EFF) ................ 32
I.2.5.1.5 Les critères d’évaluation de la rentabilité des projets ............... 32
I.2.5.2 L’analyse financière détaillée (AFD)................................................ 33
I.2.5.2.1 Le tableau prévisionnel des amortissements............................ 34
I.2.5.2.2 Le tableau de l’échéancier de remboursement de l’emprunt .... 34
I.2.5.2.3 Le compte de résultat prévisionnel ........................................... 34
I.2.5.2.4 Le tableau d’équilibre des ressources et emplois de fonds ...... 35
Page 109
sociaux à Yopougon
I.2.5.2.5 Le calcul de la rentabilité financière du projet ........................... 35
I.2.5.2.6 La rentabilité du point de vue des actionnaires ........................ 35
I.2.7 L’étude économique de projet. ............................................................... 36
I.2.7.1 La méthode de prix de référence (MPR) ......................................... 36
I.2.7.2 Les tests de sensibilité .................................................................... 37
METHODOLOGIE DE L’ETUDE .............................................................................. 38
Section 1 : Définition des variables et des indicateurs du modèle ..................... 38
II.1.1 La question de recherche ...................................................................... 38
II.1.2 Définition des variables ......................................................................... 38
II.1.2.1 Les indicateurs des variables ......................................................... 39
C
ES
II.1.2.2 Les indicateurs de variables explicatives ....................................... 39
II.1.2.3 Les indicateurs de la variable expliquée ........................................ 41
AG
Section 2 : Cadre et méthodologie de l’étude .................................................... 42
II.2.1 Le contexte de l’étude ........................................................................... 42
-B
II.2.2 Données collectées et outils de collecte ................................................ 43
IB
II.2.2.1 La méthode de collecte de données .............................................. 43
O
LI
II.2.2.2 L’échantillonnage ........................................................................... 43
II.2.2.3 L’enquête ....................................................................................... 43
TH
II.2.2.4 Le dépouillement et le traitement des données.............................. 44
II.2.2.5 Difficultés rencontrées.................................................................... 44
EQ
U
CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX A YOPOUGON ............................ 45
E
CHAPITRE III : PRESENTATION DU PROJET ....................................................... 45
Section 1 : Etape de la préparation.................................................................... 46
III.1.1 Etude de marché .................................................................................. 46
III.1.1.1 Analyse de la demande passé et présente ................................... 46
III.1.1.2 Analyse de la demande future ...................................................... 48
III.1.1.2.1 Analyse de l’offre .................................................................... 50
III.1.1.2.2 Analyse du produit .................................................................. 51
III.1.2.3 Analyse de la concurrence ............................................................ 51
III.1.2.4 Les résultats de l’enquête ............................................................. 53
III.1.2.5 La stratégie de l’entreprise ............................................................ 55
III.1.2 Etude technique.................................................................................... 58
Page 110
sociaux à Yopougon
III.1.2.1 Le choix de la technologie et le processus de production ............. 58
III.1.2.2 Le choix de la localisation du site du projet ................................... 59
III.1.2.3 Besoins en intrants et autres moyens ........................................... 59
III.1.2.4 L’évaluation des coûts................................................................... 61
III.1.2.5 Le calendrier de réalisation des investissements .......................... 63
III.1.2.5.1 Phase d’équipement ............................................................... 63
III.1.2.5.2 Phase de démarrage et de montée de production.................. 64
III.1.2.5.3 Période de croisière................................................................ 64
II.1.2.5.4 Coût du projet .......................................................................... 64
III.1.3 Etude organisationnelle et institutionnelle ............................................ 64
C
III.1.3.1 Etude organisationnelle du projet .................................................. 64
ES
III.1.3.2 L’analyse institutionnelle de projet ................................................ 68
III.1.4 Etude financière.................................................................................... 70
AG
III.1.4.1 Analyse financière sommaire ........................................................ 70
III.1.4.1.1 Détermination des sources de financement ........................... 70
-B
III.1.4.1.2 Détermination du type de financement ................................... 70
IB
III.1.4.1.3 Calcul de la rentabilité financière du projet ............................. 71
O
LI
III.1.4.2 Analyse financière détaillée .......................................................... 72
III.1.4.2.1 Dotations aux amortissements ............................................... 72
TH
III.1.4.2.2 Compte de résultat prévisionnel et la CAF ............................. 72
EQ
III.1.4.2.3 Equilibre des ressources et emplois ....................................... 72
III.1.4.2.4 La rentabilité définitive ............................................................ 72
U
III.1.5 Etude économique................................................................................ 73
E
III.1.5.1 Méthode des prix de référence MPR............................................. 73
III.1.5.2 Les tests de sensibilité .................................................................. 74
Section 2 : Les risques professionnels dans le secteur des BTP ...................... 76
III.2.1 Les risques liés aux travaux de Bâtiment ............................................. 77
III.2.1.1 Les risques liés aux travaux de postures ...................................... 77
III.2.1.2 Les risques liés au travail en hauteur ............................................ 77
III.2.1.3 Risques liés aux déplacements..................................................... 77
III.2.1.4 Autres risques ............................................................................... 78
III.2.2 Les dangers chimiques......................................................................... 78
III.2.3 Les mesures de prévention des risques professionnels ....................... 78
Page 111
sociaux à Yopougon
III.2.4 Impact environnemental des travaux de construction........................... 80
CHAPITRE IV : PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS. ................................ 82
CONCLUSION ......................................................................................................... 85
ANNEXES ................................................................................................................ 88
AG
ES
C
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 112
sociaux à Yopougon
AG
ES
C
IB
-B
O
LI
E
U
EQ
TH
Page 113

Etude de faisabilité d`un projet de création d`entreprise : de

Transcription

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