Compte Rendu

DRE Aquitaine/DHUE/RD
Les automnales de l’habitat
Département de la Gironde
Le 14 décembre 2009
Présents :
Christian Labbé DRE Aquitaine Responsable DHUE
Marion Lacaze DRE Aquitaine Adjointe au responsable DHUE
Philippe Neuilly DRE Aquitaine Statisticien régional de l’INSEE
Philippe Grall DDE Gironde Responsable SHVQ
Philippe Samuel DDE Gironde Adjoint au Responsable SHVQ
Virginie Stora DDE Gironde /SHVQ/PSH
Fabien Coupé DDE Gironde /SHVQ/PH
Cécile Bouclet CODRA
Stella Manning A’Urba
Lydie Richard Chargée d’études SYSDAU
Caroline Legrand CdC Montesquieu
Florence Drouy-Volte DRE Aquitaine/PSH
Rénald Belhade COBAS
Sébastien Rouault Pays Haute Gironde
Mickaël Ristic DGS CC Coteaux bordelais
Alain Lafontana Elu CdC Coteaux bordelais
Hubert George Elu Mérignac
Perrine Masseau CdC Pays Foyen
Pascal Lescarret Chargé mission pays Landes de Gascogne
Jean Philippe Ruguet pays Landes de Gascogne
José Laujac CdC Bazadais
S. Calt Mésolia habitat
Tanaïs Véronique DDE Gironde/SHVQ / Anah
Rosa Graciete DRE Aquitaine Observatoire régional Habitat
Roselyne Delphin, DRE Aquitaine Cellule Habitat
Richard Genet Syndicat intercommunal Bassin Arcachon
Pierre Guy Direction logement mairie Bordeaux
Guy Dubrouilh CdC pays d’Auros
Marie José Vautrin SIPHEM La Réole
Alain Brousse CILG
Angèle Jonneau Decombis Claisienne
Eric Vielotte DGS Ville de Gradignan
Franck Laporte CdC Pointe du Médoc
Marie Dominique Clarc Chargé de mission habitat CCAS Lormont
Guy Moll-Escarpenter Adjoint Maire de Floirac
Olivier Casabianca Responsable Service logement mairie de Bègles
Véronique Ducla Responsable Habitat mairie d’Eysines
Laurence Lucas-Maury Directrice solidarité mairie Taillan Médoc
Audrey Lisbeney Gironde-Habitat
Christophe Duprat maire de saint Aubin de Médoc
Daniel Connesson Adjoint maire habitat Saint Aubin du Médoc
Stephane Goujon Chef de projet habitat mairie de Cenon
Huguette Lenoir Adjointe maire Cenon
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Françoise Latchere Adjointe maire Saint Médart en Jalles
France Potier DDE 33/ SHVQ / chargée de mission ANRU
Catherine Alvarez DDE 33/ SHVQ / chargée de mission ANRU
Hervé Chiron Chef projet GPV mairie de Cenon
Séverine Masfrand CG 33
Didier Chêne CG 33
Ghislain Mourgues DDE 33 /SHVQ / PVRU
Maëlle Uguen DDE 33 /SHVQ / PVRU
Danièle Brelot DDE 33 /SHVQ / FSL
Christian Labbé accueille les participants et rappelle l’objet de la réunion :
Les automnales de l’Habitat consistent en des rencontres annuelles, initiées depuis deux ans par la
Direction Régionale de l’Equipement d’Aquitaine, entre les acteurs départementaux oeuvrant dans le
domaine de l’habitat et du logement social plus particulièrement.
Ces rencontres annuelles automnales permettent de faire le point sur l’évolution des territoires dans les
domaines immobilier et de l’habitat et de relayer des dispositifs.
La démarche, initiée l’année dernière à partir de la présentation de l’actualisation de l’étude des
dynamiques de territoires réalisée par le bureau d’études CODRA, se poursuit cette année, à partir d'une
présentation actualisée d'un grand nombre de données dans les domaines de la construction sur l'année
précédente, les transactions du marché privé, l'amélioration des logements et le parc social, traitées et
analysées par Philippe Neuilly, statisticien régional de la DRE. L’ensemble des données sont disponibles
sur le site internet de la DRE depuis avril dernier, sous la rubrique habitat/dispositif régional
d’observation du logement
Les principales données statistiques départementales présentées par Philippe Neuilly
(cf diaporama - annexe I)
L’intervention de Philippe Neuilly s’appuie sur le diaporama joint en annexe. Quelques commentaires
complètent cette présentation de la situation du département :
1 - Les critères retenus pour la réalisation de la carte sur les gradients synthétiques des marchés (diapo 4)
réalisée par l’agence nationale pour l’habitat et un bureau d’étude privée sont au nombre de 4 :
- le niveau des prix de vente du marché privé (prix des maisons et des appartements ancien en 2005)
- la mobilité dans le parc social : elle traduit la capacité des ménages à quitter ce parc pour le
secteur privé
- la sur-occupation du parc privé: elle se développe particulièrement là où le marché ne permet pas
de se loger dans des conditions satisfaisantes
- les taux d’effort dans le parc locatif privé : il s’agit, parmi les locataires du parc privé (hors
étudiants et plus de 64 ans) bénéficiaires d’une aide au logement, de la part des ménages qui ont un
taux d’effort, après aides et hors charges, supérieur à 39%.
2 - Si les prix de l’immobilier ont flambé dans la période observée (2002-2006), on constate depuis une
stagnation, voire un léger infléchissement : on ne peut cependant pas parler de baisse, mais plutôt d’un
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mouvement d’ajustement des prix du marché, ainsi que le montre clairement le graphique comparant
l’évolution des niveaux des prix et celui des salaires.
En 2008, deux études portant sur la croissance démographique et sur l’arrivée d’actifs en Aquitaine ont
été publiées par l’INSEE sur son site (INSEE.fr –le 4 pages)
3 – L’attention des participants est attirée sur la faiblesse relative des données issues de Perval. Cette
source n’est pas exhaustive, les offices notariaux ne répondent pas tous. Perval ne peut donner que des
tendances, les données qui nous échappent peuvent être structurantes. En Dordogne, le taux de couverture
est de 41% en 2006, ce qui est relativement faible.
4 – Précision sur le revenu médian : c’est le revenu qui partage exactement en deux la population : la
moitié de la population dispose d’un revenu plus élevé que ce revenu, l’autre moitié d’un revenu moins
élevé. Cette notion permet de corriger les effets de distorsion observés sur une moyenne en cas de très
grands écarts de valeurs.
La notion de ménage fiscal a été utilisée pour les besoins de l’étude, plus proche de la représentation des
structures familiales prises en compte dans le calcul des plafonds HLM.
L’INSEE a publié sur son site une étude toute récente « France, portrait social 2009 », dans laquelle il est
dit que l’écart de revenus avant redistribution (par les impôts et les prestations sociales) de 1 à 7,5 est
réduit à un écart de 1 à 4,5 après redistribution.
5 - Logements vacants : au sens de FILOCOM (source DGI), les logements vacants sont ceux pour
lesquels il n’y a pas de taxe d’habitation due. Pour l’INSEE, les logements vacants sont ceux répertoriés
comme tels après enquête sur le terrain dans le cadre du recensement de la population. D’où le constat de
certains écarts entre ces deux sources.
Philippe Neuilly donne par ailleurs les dernières actualités de l’INSEE : une étude sur la mobilité
résidentielle a été publiée sur le site au 1er octobre.
Interventions dans la salle :
Il est très difficile d’estimer le volume des constructions de produits défiscalisés. Une étude réalisée en
Gironde permettait d’estimer ce nombre à 14 000 logements ente 2004 et 2007.
Les services fiscaux ne sont pas en mesure de donner les données résultant des déclarations de revenus.
D’où l’importance de faire réaliser un zoom sur ces types de logements dans les diagnostics des PLH car
l’impact sur le marché local peut être important.
Il est possible d’imposer des PLAi dans les opérations. Depuis 2007, on assiste à un élan plus fort de
construction de PLAi. Compte tenu des revenus médians, 70% de la population est éligible à ce type de
logement, ce qui doit inciter à revoir la perception que chacun peu avoir du logement social.
En Aquitaine, les logements sociaux représentent 10% des résidences principales, contre 16% au niveau
national. Cela nécessite de produire davantage, malgré les efforts réalisés.
Philippe Neuilly précise que l’enquête EPLS sera bientôt remplacée par le répertoire des logements
sociaux à partir de janvier 2011, pour les organismes disposant de + de 1 000 logements, et 2012 pour
moins de 1 000 logements.
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Les données des PTZ, dans le neuf notamment, montrent l’impérieuse nécessité de lier l’urbanisme avec
l’habitat, et de regarder de manière attentive les déplacements des habitants, qui génèrent des
consommations importantes d’énergie et une augmentation des charges.
Le doublement du PTZ avec le dispositif du pas foncier permet de faire gagner 15 points de solvabilité
des ménages, selon M. Brousse.
Marion Lacaze estime que l’on peut trouver d’autres perspectives, convaincre les collectivités de se
pencher sur le locatif social et privé. Il faut faire jouer la complémentarité des parcs, sans privilégier trop
l’accession à la propriété.
L’action sur le logement indigne est toujours difficile à mener, notamment vis à vis des propriétaires
occupants. Certains logements ont pu bénéficier de travaux sans subventions de l’Anah.
Le ministre Benoist Apparu a confirmé récemment la nécessité d’accentuer l’action en faveur des
personnes âgées et handicapées.
En conclusion, Marion Lacaze rappelle les principales tendances en matière d’habitat en Gironde : la
pression démographique importante, le taux de construction fléchissant, une certaine congestion du parc
public.
La population n’étant pas en capacité d’accéder à la propriété se tourne vers le parc privé au prix de taux
d’efforts très importants, parfois pour des habitats dégradés, voire insalubres.
La présentation faite par la DRE a pour ambition de faire toucher du doigt cette réalité, afin de permettre
de construire des chantiers permettant de progresser dans la mise en oeuvre des politiques publiques.
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