120404 BARA B8 cahier des charges

Transcription

PROJET BARA B8
Cahier des charges des appartements
Conformément à l’article 7 de la Loi Breyne
Cityline
Avenue A. Van Oss 1 b 2 - 1120 Bruxelles
Tel 02-749 95 46 - Fax 02-749 95 25
www.immobam.be
Table des Matières
1
Généralités................................................................................................................ 4
1.1
Présentation du projet ................................................................................... 4
1.2
Acteurs du projet ........................................................................................... 5
1.3
Permis d'urbanisme – réseaux de distribution – frais de notaire ................... 6
1.4
Mesurage et autres mentions sur les plans ................................................... 6
1.5
Accès au chantier .......................................................................................... 7
2
Construction .............................................................................................................. 8
2.1
Généralités .................................................................................................... 8
2.1.1
Entreprise .................................................................................................... 8
2.1.2
Matériaux ..................................................................................................... 8
2.2
Gros œuvre ................................................................................................... 8
2.2.1
Rénovations - Reprise de l’existant ............................................................ 8
2.2.2
Travaux de terrassement ............................................................................... 9
2.2.3
Fondations ................................................................................................... 9
2.2.4
Structure portante ......................................................................................... 9
2.2.5
Protection hydrofuge ..................................................................................... 9
2.2.6
Façades ....................................................................................................... 9
2.2.7
Toitures ..................................................................................................... 10
2.2.8
Egouttage et évacuation des eaux pluviales .................................................. 10
2.2.9
Terrasses et aménagement des abords ........................................................ 10
2.2.10
Menuiseries extérieures............................................................................... 10
2.2.11
Parois de séparation ................................................................................... 11
2.2.12
Isolation thermique...................................................................................... 11
2.2.13
Isolation acoustique .................................................................................... 11
2.3
Techniques ...................................................................................................12
2.3.1
Electricité ........................................................................................................... 12
2.3.2
Installation sanitaire ........................................................................................... 13
2.3.3
Chauffage .......................................................................................................... 14
2.3.4
Ascenseur ......................................................................................................... 14
2.3.5
Ventilation.......................................................................................................... 15
2.4
Finitions ........................................................................................................16
2.4.1
Cityline sa
Chape ................................................................................................................ 16
Bara De Lijn B8 – cahier des charges appartements dd. 04/04/2012
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2.4.2
Finition des sols ................................................................................................. 16
2.4.3
Finition des murs ............................................................................................... 16
2.4.4
Finition des plafonds .......................................................................................... 17
2.4.5
Meubles et équipements.................................................................................... 17
3
Choix entre les finitions de base ou la modification de celles-ci.............................. 19
3.1
Généralités ...................................................................................................19
3.2
Choix des finitions de base et modification de celles-ci ................................19
3.3
Choix conformes aux finitions de base proposées .......................................19
3.4
Modifications par rapport aux finitions de base proposées ...........................20
3.4.1
Modifications possibles ...................................................................................... 20
3.4.2
Procédure des modifications.............................................................................. 20
3.4.3
Frais administratifs des modifications ................................................................ 21
3.4.4
Planning des dates ultimes des choix ou de modifications ................................. 21
3.4.5
Omissions des éléments de l’équipement de base ............................................ 21
3.4.6
Travaux par des tiers ......................................................................................... 22
3.4.7
Livraison des matériaux par l’acquéreur ............................................................ 22
3.4.8
Facturation des travaux supplémentaires et des modifications .......................... 22
3.5
4
Notes explicatives additionnelles ..................................................................22
Réception ................................................................................................................ 24
4.1
Réception provisoire .....................................................................................24
4.1.1
Parties communes ............................................................................................. 24
4.1.2
Parties privatives ............................................................................................... 24
4.1.3
Responsabilité décennale .................................................................................. 24
4.2
Réception définitive ......................................................................................24
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1 Généralités
1.1 Présentation du projet
Le site 'Bara-De Lijn' est situé sur l'ancien dépôt de bus "De Lijn" à Anderlecht. Il est
délimité par les rues Eloy, Bara, des Vétérinaires et le Boulevard de la Révision. La
proximité, à environ 500m du site, de la gare ferroviaire "Gare du Midi" est un atout
important.
En collaboration avec la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale
(SDRB), Immo Bam réalise un projet mixte sur ce terrain d'environ 20.000 m². Pour la
réalisation de ce projet la SDRB et Immo Bam ont créé la SA Cityline en tant que Maître
d’ouvrage.
Le projet comprend la construction, d’une part, de différents bâtiments à vocation
d’activité économique (B1, B2, B3, B3’) et d’autre part de différents immeubles
résidentiels (B4, B5, B6, B7). Le bureau d'architecture bruxellois DDS & Partners a été
désigné par Cityline pour la création de l'ensemble de ces bâtiments qui démontrent par
excellence que vivre et travailler en symbiose sur le même site est parfaitement possible.
Dans la première phase l’immeuble B1 a été construit. L’immeuble a été réceptionné en
décembre 2008 et est aujourd’hui entièrement occupé. La deuxième phase, la partie
résidentielle, a démarré en juin 2009. Les 147 appartements des immeubles B4, B5, B6 et
B7 sont aujourd’hui vendus; les réceptions étaient complétées en janvier 2012. La
construction des immeubles d’activité économique, B2, B3 et B3’ est la dernière phase du
projet.
La rénovation lourde du bâtiment existant B8 - à destination mixte - fait partie intégrante
du projet. Cet immeuble comprend deux bâtiments, l’un le long du Boulevard de la
Révision et l’autre le long du Clos Mudra. Ils sont séparés par un jardin intérieur et aux
deux étages les plus hauts sont reliés par deux passerelles. Ceci donne à l’ensemble un
caractère dynamique et urbain.
Au rez-de-chaussée du bâtiment le long du Clos Mudra se trouvent les séjours de trois
duplex côté rue et ceux de trois duplex côté jardin. Au premier étage se trouve la zone de
nuit de ces duplex, ainsi qu’un appartement traversant. Au deuxième et au troisième se
trouvent six appartements traversants et un duplex.
Le bâtiment le long du Boulevard de la Révision comprend un espace polyvalent d’environ
330m². L’espace a une partie de double hauteur et une partie en mezzanine. En haut se
trouvent deux niveaux résidentiels, chaque niveau a deux appartements traversants.
Ainsi, l’immeuble B8 propose une offre diversifiée de 18 habitations.
Chaque bâtiment a son accès, l’un du côté Boulevard de la Révision, l’autre, du côté Clos
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Mudra. Ces entrées communiquent avec le jardin intérieur et avec l’ascenseur. L’accès
aux appartements est donc assuré pour les personnes à mobilité réduite.
Lors de l’étude du projet, beaucoup d’attention a été accordée à l’empreinte écologique
des bâtiments. Chaque appartement atteint une performance énergétique d’au moins 75
sur l’échelle E (niveau de prestation énergétique et chaque bâtiment satisfait au moins à
la norme K 40 (niveau d’isolation global).
Les occupants et propriétaires de l’immeuble ont la possibilité d’acquérir des
emplacements de parking, prévus dans le parking sous-sol des immeubles B6 et B7 qui est
bien accessible par le Clos Mudra.
La description de l’exécution et du parachèvement du bâtiment B8 fait l’objet du présent
cahier des charges.
1.2 Acteurs du projet
Maître de l’ouvrage
Cityline sa
Avenue A. Van Oss 1 b2 - 1120 Bruxelles
Tél : 02-749 95 46 - Fax : 02-749 95 25
Architecte
DDS & Partners
Avenue Louise 251 boîte 7 - 1050 Bruxelles
Tél : 02-340 32 32 - Fax : 02-340 32 22
Ingénieur stabilité
Establis
Beversesteenweg 612 - 8800 Roeselare
Tél : 051-43 12 00 - Fax : 051-43 12 50
Ingénieur techniques spéciales
CES
Brusselsesteenweg 290 – 1730 Asse
Tél : 02-452 20 02 - Fax : 02-452 61 37
Bureau d'études acoustiques
Venac
Veeartsenstraat 45-49 b 0203 - 1070 Bruxelles
Tél: 02-428 33 31 - Fax: 02-425 95 41
Coordination santé et sécurité
Abesco
Esperantolaan 13 bus 3 - 3300 Tienen
Tél : 016-78 19 20 - Fax : 016-78 19 21
Entreprise générale
CEI-De Meyer
Avenue A. Van Oss 1 b2 - 1120 Bruxelles
Tél : 02-719 46 11 - Fax : 02- 725 04 61
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1.3 Permis d'urbanisme – réseaux de distribution – frais de notaire
Le prix de vente inclut les droits à payer pour l'obtention du permis d'urbanisme et la
pose des réseaux de distribution dans la voie publique, comme égouts, eau, gaz,
électricité, téléphone, internet et télédistribution. Le prix de vente comprend également
le coût des consommations en eau, gaz et électricité jusqu'à la réception provisoire.
Ne sont pas compris dans le prix de vente:
l'achat, l’installation, le raccordement, ouverture et frais de location éventuelles
des compteurs séparés (eau, gaz, électricité)
les frais d’abonnement et/ou les raccordements aux réseaux de téléphonie,
internet et télédistribution
les garanties éventuelles exigées par les sociétés de distribution
les frais d’honoraires du notaire
les frais pour la passation de l’acte authentique
la partie des frais à charge de l’acquéreur pour la rédaction de l’acte de base et
les documents y relatifs
la TVA sur la part de la construction
les droits d’enregistrement sur la part du terrain
1.4 Mesurage et autres mentions sur les plans
Les plans sont établis de bonne foi par l'architecte et ses ingénieurs conseils au moment
des études pour l'obtention du permis d'urbanisme et l'établissement du dossier
d'exécution. Les mesures reprises aux plans sont théoriquement celles du gros œuvre,
mesurage hors finition (distance entre les murs avant finition éventuelle des murs). Entre
autres lors des différences de la construction existante et lors des adaptations
nécessaires, ces mesures ne sont pas garanties. Des différences lors de l'exécution des
travaux restent donc possibles et – tant qu’ils sont comprises dans des limites acceptables
générales – seront au bénéfice ou au détriment de l'acquéreur sans adaptation des prix.
Les indications éventuelles d'armoires, de meubles, etc. sur les plans sont uniquement
reprises à titre d'information afin de présenter un aménagement éventuel. A l'exception
de ce qui est explicitement stipulé dans le présent document (p.ex. cuisine), le mobilier
n'est pas inclus dans le prix de vente.
Les appareils d'éclairage ne sont pas inclus, à l'exception de l'éclairage des parties
communes.
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En cas de contradiction entre les différents documents l’ordre suivant s’applique (par
importance décroissant et à l’exception des cuisines pour lesquelles les plans de détails
priment):
1. Plan de vente
2. Cahier des charges
3. Acte de base
1.5 Accès au chantier
Pour des raisons de sécurité, l'accès au chantier par l'acquéreur ou son délégué n'est
possible que sur rendez-vous et accompagné du Maître de l'ouvrage ou d'un délégué de
celui-ci. Le Maître de l'ouvrage ainsi que l'entreprise générale peuvent toujours refuser –
pour autant que cela soit dûment justifié – les visites de chantier demandées par
l'acquéreur ou son délégué.
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2 Construction
2.1 Généralités
2.1.1 Entreprise
Les travaux seront exécutés par une entreprise agréée de classe 8 (la classe la plus haute,
attribuée par le Ministère des Travaux Publics).
Le maître d'ouvrage veillera à ce que l'entreprise générale ne fasse appel qu'à des
sociétés ayant bonne réputation pour les lots sous-traités, par exemple pour la pose des
murs intérieurs, les installations sanitaires, les installations électriques, l’HVAC, le
parachèvement, etc.
2.1.2 Matériaux
Les matériaux utilisés pour la construction sont de bonne qualité et garantissent la
solidité, la durabilité et l'aspect esthétique de l'ensemble. Les matériaux utilisés pour les
façades, l'isolation, les fermetures et le revêtement de la toiture sont techniquement
approuvés et ont démontré leur durabilité.
Cityline sa se réserve le droit de faire des ajustements ou des modifications là où Cityline
et/ou ses conseillers le considèrent utile et/ou nécessaire. Ceci concerne aussi bien les
matériaux que la mise en œuvre tant que la qualité de ces matériaux et travaux n’est pas
inférieur à ce qui est prévu et tant que la valeur de l'ensemble n'est pas réduite.
Il peut arriver que durant les premières années, des fissures apparaissent à hauteur des
joints entre les hourdis et/ou prédalles et aux points de jonction entre les différents
matériaux (murs, murs de béton, faux-plafonds, carrelages, etc.). Ces petites fissures ne
mettent absolument pas en danger la stabilité de l'immeuble et sont propres à la mise en
œuvre. Elles doivent être acceptées comme telles par les acquéreurs. Ces petites fissures
peuvent facilement être réparées par les acquéreurs, en utilisant par exemple des
matériaux de rejointoyage souple ou une couche de peinture.
2.2 Gros œuvre
2.2.1 Rénovations - Reprise de l’existant
Les structures portantes existantes ont fait l’objet d’une étude selon les instructions de
l’ingénieur stabilité. Les armatures des structures en béton ont par exemple été
localement mises à nu afin de mesurer précisément les sections et les types d’armatures
existantes. Les résultats de cette étude préliminaire font la base pour l’étude de stabilité
du bâtiment B8. Les structures portantes existantes sont en partie reprises, renforcées si
nécessaire et complétés avec des éléments portants nouveaux selon l’étude de
l’ingénieur stabilité.
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2.2.2 Travaux de terrassement
Les travaux de terrassement comprennent les travaux de déblai et de remblai en fonction
des dimensions du plan, pour la construction des fondations additionnelles (si nécessaire)
et des canalisations.
2.2.3 Fondations
L'ingénieur en stabilité a établi son choix et ses calculs pour les fondations sur base des
résultats de l’étude préliminaire et du rapport d'analyse du sol. Les fondations du
bâtiment sont construites selon les directives de l’ingénieur en stabilité. D’une part, les
fondations existantes sont reprises et renforcées si nécessaire, d’autre part des
fondations nouvelles sont construites.
2.2.4 Structure portante
La structure portante est calculée par l'ingénieur en stabilité. Elle peut être exécutée en
bois, en béton et/ou en maçonnerie. Cette structure est d’une part existante, renforcée si
nécessaire et d’autre part nouveau. Les colonnes, poutrelles, murs portants, dalles de sol
et escaliers sont exécutés suivant les directives de l'ingénieur en stabilité.
2.2.5 Protection hydrofuge
Tous les murs nouveaux à établir seront pourvus d’une protection étanche, ceci pour
éviter l’humidité pénétrante et ascendante. Les constructions existantes (souterraines)
sont également traitées avec un hydrofuge si nécessaire.
2.2.6 Façades
Les matériaux suivants seront utilisés pour la réalisation des façades du bâtiment B8:
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Revêtement en métal (en fonction du choix de l'architecte et de l'entrepreneur
général): les façades niveau +3 et une partie de la façade niveau +2, selon les plans de
l’architecte. Le revêtement sera posé sur des chevrons avec une isolation
intermédiaire, le tout conformément aux directives et prescriptions du fabricant. Les
parties des dépassants de toiture non visibles de la rue seront exécutées en roofing
ou en crépis.
Pierre bleue: les façades neuves seront pourvues d’un soubassement en pierre bleue.
La pierre bleue sera fixée à la structure à l'aide d'un système prévu à cet effet,
permettant la pose d'une isolation thermique dans le creux. Tous les seuils des portes
du rez-de-chaussée seront réalisés en pierre bleue.
Brique de parement : la façade existante côté rue Clos Mudra sera conservée et
rafraîchie.
Crépi de façade : les autres parties des façades de l’immeuble seront réalisées en
crépi de ton clair sur isolation.
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2.2.7 Toitures
Au-dessus du béton de pente et/ou de la structure en pente, un pare vapeur ainsi qu’une
couche isolante sont prévus. L’étanchéité (y compris les avaloirs d’eau et les costières)
sera exécutée en bitume de polymère ou équivalent. La conception de l’étanchéité, la
finition et les matériaux utilisés sont conformes à la norme concernant la sécurité contre
l’incendie.
Pour autant que les installations techniques sur le toit le permettent, chaque toiture plate
sera équipée d'un toit vert de type extensif, ce qui permet d'améliorer les prestations
acoustiques et thermiques de la toiture et de contribuer à une construction écologique.
2.2.8 Egouttage et évacuation des eaux pluviales
Le bâtiment est pourvu d’un système d’égouttage séparé, selon les règlements en vigueur
concernant l’eau de pluie et l’eau usées. Le réseau d'égouttage est exécuté en PVC ou en
PE (polyéthylène), selon le schéma et les diamètres précisés sur le plan d’égouttage, y
compris les chambres de visite nécessaires. Le diamètre des tuyaux est dimensionné pour
conduire les diverses eaux usées sous conditions normales.
Tout le réseau d’égout, les chambres de visite, les siphons, sont conformes aux normes et
prescriptions. Les évacuations du bâtiment sont raccordées à l’égout public existant et ce
conforment aux décrets urbains. Entre l’installation privée et l’égout public, une chambre
de visite est installée conformément à la réglementation locale.
2.2.9 Terrasses et aménagement des abords
Les terrasses de plein pied dans le jardin intérieur seront recouvertes avec des pavés de
béton, les balcons des étages seront recouverts d’un plancher en bois ou en pavés de
béton. Les terrasses enclavées sont achevées avec une étanchéité en bitume de
polymère, puis recouvertes d’un plancher en bois ou en pavés de béton. Une séparation
entre des terrasses adjacentes est prévue selon le choix de l’architecte.
Les différentes zones privatives du jardin intérieur, ainsi que le passage commun dans le
jardin intérieur, sont séparés avec une haie.
2.2.10 Menuiseries extérieures
Les fenêtres et la porte extérieure dans la façade existante en briques côté Boulevard de
la Révision, sont en profils en aluminium avec coupure thermique selon les plans de
l’architecte et seront thermo-laqués. La couleur est déterminée par l’architecte.
Pour toutes les autres façades, les fenêtres et portes extérieures sont exécutées en bois
selon les plans de l’architecte et sont peintes, leur couleur est à déterminer par
l’architecte.
Toutes les parties vitrées sont munies d’un double vitrage (k au moins 1,1 W/m²K)
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conformément à la norme de vitrage en vigueur. Au rez-de-chaussée, toutes les fenêtres
sont équipées de vitrage retardant l’effraction.
2.2.11 Parois de séparation
Les parois de séparation non portantes des logements sont réalisées en blocs de plâtres,
blocs de béton, blocs de terre cuite, blocs de béton cellulaire ou en plaques de plâtre type
Gyproc. Les parois portantes sont réalisées en blocs silico-calcaires, de terre cuite, de
béton cellulaire ou de béton.
2.2.12 Isolation thermique
Tous les éléments de la construction (murs extérieurs, planchers, toitures) sont
thermiquement isolés conformément aux normes en vigueur et selon les calculs de
l’architecte et du certificateur PEB.
Les façades en métal sont pourvues d’une isolation thermique en laine de roche ou PUR.
Les façades en enduit sont pourvues d’une isolation thermique en EPS. Le toit est pourvu
d’une isolation de PUR ou laine de roche. La façade existante en maçonnerie dans la
Boulevard de la Révision est isolé du côté intérieur, avec un isolant en PUR.
Chaque appartement atteint une performance énergétique d’au moins 75 sur l’échelle E
et chaque bâtiment satisfait au moins à la norme K 40 (niveau d’isolation global). Pour
chaque appartement, un certificat de prestation énergétique sera délivré.
2.2.13 Isolation acoustique
Les logements répondent à la norme NBN-S.01.400 – 1 selon le confort acoustique
normale. Les chapes des dalles qui séparent les logements, sont de type chape flottante,
ce qui veut dire que la chape est désolidarisée de la dalle portante par une isolation
acoustique intermédiaire. Selon la nécessité, des contre-cloisons sont posées, pourvues
d’une isolation acoustique dans le creux.
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2.3 Techniques
2.3.1 Electricité
2.3.1.1 Généralités
Un local d’électricité basse tension se situe au rez-de-chaussée. L’installation électrique
faite par l’entrepreneur part de ce local. Cette installation électrique, ainsi que chaque
installation individuelle dans les appartements, sont conformes aux prescriptions du
fournisseur d’électricité, au Règlement Général pour les Installations Electriques (RGIE) et
sont en outre contrôlées par un organisme de contrôle agréé avant mise en service.
2.3.1.2 Parties communes
Comme les appartements et l’espace polyvalent, qui ont chacun une installation
individuelle, les parties communes disposent également d’une installation électrique
séparée. Cette installation est alimentée par un compteur à double tarif, fourni par le
gestionnaire du réseau de distribution électrique.
L’éclairage des halls d’entrée, des paliers ascenseurs, de la cage d’escalier, de l’ascenseur,
etc. est raccordé à ce compteur. L’éclairage de secours est installé des parties communes
ainsi que des prises de courant (p.ex. aux paliers) afin de permettre l’entretien.
La commande de l’éclairage des parties communes se fait par une combinaison de
détecteurs de mouvement, interrupteurs avec minuterie ou boutons-poussoirs.
L’éclairage extérieur pour la zone commune extérieure ainsi que pour les terrasses et
jardins privés, est prévu selon les prescriptions de l’architecte et de l’ingénieur-conseil en
techniques spéciales.
2.3.1.3 Appartements
Chaque appartement est desservi individuellement à partir du réseau électrique urbain
par un compteur bi-horaire de la société distributrice. Ces compteurs sont rassemblés
dans le local compteur basse tension. Un tableau de distribution sécurisé est prévu dans
chaque appartement. L’architecte déterminera l’endroit où le tableau sera installé.
L’installation électrique diffère d’un appartement à l’autre. Un plan reprenant cette
installation est transmis lors de l’achat d’un appartement. Plaques de recouvrement,
interrupteurs et prises de courant sont basiques et déterminés par l’architecte.
Chaque appartement dispose, au minimum de:
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hall d’entrée/hall de nuit : une prise de courant et un/deux point(s) lumineux,
dépendant de la taille du hall
living: deux prises doubles et une prise simple de courant, deux points lumineux et
une prise de TV et téléphone
cuisine: un point lumineux, des prises de courant pour le raccordement de la plaque
de cuisson, du four, de la hotte, du lave-vaisselle, du réfrigérateur, du four à microBara De Lijn B8 – cahier des charges appartements dd. 04/04/2012
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ondes et deux prises doubles de courant entre le plan de travail et les meubles hauts
chambres à coucher: une prise de courant sous l’interrupteur près de la porte, un
point lumineux, deux prises de courant et dans la chambre principale une prise de TV
et téléphone avec une prise de courant supplémentaire
salle-de-bain/salle-de-douche: une prise sous l’interrupteur près de la porte, une
prise près du lavabo et deux points lumineux (dont un au-dessus du lavabo)
toilette: un point lumineux
buanderie ou débarras: un point lumineux, une prise de courant pour le lave-linge, le
séchoir et la chaudière à condensation (et une prise de courant double pour TV et
téléphone)
Les appareils d’éclairage des installations privatives (appartements, caves, ...) ne sont pas
compris. Leur fourniture et leur pose sont à charge de l’acquéreur.
Une installation de vidéo-parlophonie relie chaque appartement à la porte d’entrée du
bâtiment. Chaque appartement dispose d’un appareil comprenant un vidéo-parlophone
et un bouton-poussoir permettant de déverrouiller la serrure électrique de(s) (la) porte(s)
d’entrée commune(s).
Chaque appartement est pourvu d’une gaine câblée pour la connexion au réseau
téléphonique ainsi que d’une gaine câblée pour la connexion au réseau de distribution
radio et TV. Ne sont pas prévus : les amplificateurs et les pièces de jonction éventuels
permettant l’usage simultané de plusieurs appareils de télévision.
Les dispositions du Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) ne permettent pas
l’installation des antennes paraboliques individuelles sur la façade. De ce fait, chaque
appartement est pourvu du prétubage nécessaire dans les gaines techniques entre le toit
et le point de raccordement dans l’espace privative. L’installation éventuelle du câblage
et l’antenne parabolique se fera à l’initiative de et aux frais de la copropriété.
Dans les caves privatives, un point lumineux et une prise de courant sont prévus.
2.3.2 Installation sanitaire
L'installation sanitaire répond aux prescriptions de la société de distribution d'eau et est
conforme à la réglementation communale.
Dans chaque appartement une pression suffisante est garantie pour chaque appareil
sanitaire. Les appartements sont alimentés au moyen d'une tuyauterie en métal ou en
matière synthétique, partant du local technique destiné à la distribution d'eau situé au
rez-de-chaussée. Dans ce local la société de distribution d'eau installera un compteur
principal. Les compteurs individuels de chaque appartement sont installés dans ce même
local.
Tous les appareils sanitaires, à l'exception du lave-mains, des toilettes, des machines à
laver et lave-vaisselles sont pourvus d'une alimentation en eau chaude. L'eau chaude
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provient de la chaudière à condensation individuelle des appartements.
Les tuyaux de décharge sont exécutés en PEHD ou PVC et ont un diamètre adapté. La
ventilation nécessaire, les raccords, etc. sont prévus. L’égout de la machine à laver est
pourvu d’un siphon et la conduite d’alimentation (eau froide seulement) d’un robinet
d’arrêt. L’appareil même n’est pas compris. Il n’est pas prévu d’évacuation de l’air chaud
du séchoir. L’utilisation d’un séchoir à condensation est donc obligatoire.
Les appareils sanitaires sont choisis en concertation avec l'architecte et l'ingénieur conseil
en techniques spéciales. Pour l'exécution de base, le choix s'est porté sur un ensemble
d'appareils de qualité. La livraison, l'installation et la connexion se fait selon le type de
l'appareil.
Le détail de l'équipement de l'installation sanitaire peut être obtenu lors de l'achat. Les
accessoires sanitaires (brosse WC, porte-serviette, etc.) ne sont pas prévus.
2.3.3 Chauffage
Chaque appartement dispose d'une chaudière à condensation individuelle,
éventuellement avec un senseur extérieur pour le chauffage ainsi que pour la production
d'eau chaude sanitaire. Ladite chaudière est installée dans l'appartement.
L'installation de chauffage assure, par une température extérieure de -10° C, les
températures intérieures suivantes :
Séjour et cuisine
Chambre(s), hall (de nuit)
Salle de bains
22°C
18°C
24°C
Le réglage individuel de la température par appartement se fait par la combinaison d'un
thermostat d'ambiance installé dans le living et de vannes thermostatiques posées sur les
radiateurs dans les autres locaux.
Les radiateurs sont en tôle d'acier. Ces radiateurs sont repris à titre indicatif sur les plans
actuels de l’ingénieur en techniques spéciales, sous réserve de modifications relatives au
type, au nombre et à l'implantation de ces radiateurs, suite à l'étude technique.
Dans les parties communes, aucun chauffage n'est prévu.
2.3.4 Ascenseur
Conformément aux normes en vigueur, l’ascenseur est de type électrique avec
machinerie intégrée dans la cage d’ascenseurs. L’ascenseur a une capacité de 8
personnes (charge maximale de 630 kg) et est accessible pour les personnes à mobilité
réduite. La cabine de l’ascenseur est exécutée avec des matériaux durables de haute
qualité, selon le choix de l’architecte. Les portes cabines et palières sont de type
coulissant automatique.
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2.3.5 Ventilation
Afin de permettre aux futurs propriétaires de limiter la consommation d'énergie,
l'installation d'une ventilation mécanique avec récupération de chaleur est prévue (type
D), conformément à la norme de ventilation NBN D50-001. Cette ventilation se fera par
les équipements techniques sur le toit, ainsi que par un réseau de canalisations
d'extraction et de pulsion dans les gaines techniques et faux plafonds des appartements.
De cette manière, non seulement les pièces humides, c'est-à-dire la salle de bain/douche,
la toilette et le débarras sont ventilées mécaniquement, mais le living, la cuisine, les
chambres à coucher, etc. le sont également. Le système prévu dans notre projet (de type
D) récupère la chaleur de l’air extrait à l'aide des échangeurs thermiques sur le toit. Dans
cette installation, l'air frais est chauffé par l'air extrait (température ambiante) des
appartements et ensuite pulsé dans les espaces secs des appartements. Inutile donc de
prévoir des grilles d'aération dans les fenêtres pour l'apport de l'air frais. Cityline sa se
réserve le droit de remplacer ce système de ventilation par un système comparable et
équivalent.
La ventilation des rangements individuels sur le rez-de-chaussée se fait de manière
naturelle, d'une part par l’apport d’air frais grâce au positionnement judicieux des
ouvertures à travers les murs extérieurs et d'autre part, par une ouverture au-dessus des
cloisons de séparation des caves.
L'extraction des hottes dans les cuisines se fait au moyen d’un système individuel par
appartement. Les hottes sélectionnées sont donc obligatoirement de type motorisé –
débit maximum 350 m³/h.
Cityline sa
-15-
2.4 Finitions
2.4.1 Chape
Toutes les dalles sont parachevées avec une chape d’épaisseur adaptée. Les dalles qui
séparent les logements sont du type flottante, c.à.d. qu’une isolation acoustique est
prévue entre la structure portante et la chape flottante, pour éviter la transmission des
bruits de contact (voir aussi art. 2.2.13).
2.4.2 Finition des sols
halls d’entrée au rez-de-chaussée: carrelage céramique avec paillasson incorporé,
selon le choix de l’architecte
halls: carrelage céramique selon le choix de l’architecte
escaliers et paliers: éléments en béton préfabriqués, avec profils antidérapants sur
les marches
locaux techniques: béton poli
passerelles : plancher en bois
séjour/hall: parquet, valeur commerciale 30 €/m² hors TVA
cuisine: carrelage céramique, valeur commerciale 30 €/m² hors TVA
salle de bains/WC: carrelage céramique, valeur commerciale 25 €/m² hors TVA
chambre(s) à coucher: parquet, valeur commerciale 30 €/m² hors TVA
rangement: carrelage céramique, valeur commerciale 25 €/m² hors TVA
Toutes ces valeurs commerciales sont à considérer pose non incluse. Des plinthes
assorties sont prévues partout où un revêtement est prévu. Les transitions des planchers
sous les portes sont – si nécessaire – exécutées avec un profil L, un profil de porte ou
éventuellement un seuil.
2.4.3 Finition des murs
2.4.3.1 Remarque générale
Des fissures et des tassements limités peuvent apparaitre au cours de la première année
suivant la réception provisoire et ne peuvent pas être considérés comme un défaut (voir
article 2.1.2). Avant l’application de la peinture, le plafonnage doit éventuellement
recevoir un prétraitement par le peintre de l’acquéreur. La finition livrée par le Maître de
l’ouvrage est ci-après dénommé «prêt à tapisser». Elle peut exiger des travaux de
Cityline sa
-16-
préparation de la part de l’acquéreur ou de son sous-traitant avant la finition définitive.
halls d’entrée rez-de-chaussée: plafonnage et peinture
paliers ascenseur: plafonnage et peinture
escalier et paliers: peinture ou plafonnage projeté
locaux techniques, local à vélos, local poubelles: sont livrés en état gros œuvre
soigné et ne sont donc ni plafonnés, ni peints
cuisine: carrelage entre le plan de travail et les meubles hauts, valeur commerciale:
25 €/m² hors TVA
salle de bains: carrelage hauteur 2,2 m, valeur commerciale 25 €/m² hors TVA
tous les autres locaux sont prévus prêts à tapisser (voir remarque générale sous
2.4.3.1)
2.4.4 Finition des plafonds
Tous les plafonds, aussi bien dans les appartements que dans les parties communes
(halls) sont parachevés en utilisant un plafonnage traditionnel ou enduit mince. Si
nécessaire, des faux plafonds en plaques de plâtre de type Gyproc sont prévus pour
cacher les tuyaux (p. ex. la ventilation).
Les plafonds dans les appartements ne sont pas peints.
Les plafonds dans les halls des parties communs sont peints.
Les plafonds des caves, locaux techniques, local à vélos, local poubelles, etc. sont livrés en
état gros-œuvre soigné et ne sont donc ni plafonnés, ni peints.
2.4.5 Meubles et équipements
2.4.5.1 Cuisine
Cityline sa
Livraison selon les plans de détails fournis par le cuisiniste, qui ont priorités sur le
plan de vente de l’appartement.
Equipement de base
- meubles bas et éventuellement hauts selon les plans, avec corps en
mélamine, plan de travail en post-formé
- évier
- réfrigérateur 160 litres avec congélateur
- plaque de cuisson vitrocéramique à 4 taques
- four type combi
- hotte intégrée, type motorisée
- lave-vaisselle intégré
-17-
Valeur commerciale totale cuisine et appareils
- 5.500 Euro HTVA– appartement deux chambres
- 6.000 Euro HTVA– appartement trois chambres
2.4.5.2 Sanitaires (aménagement indicatif)
Aménagement selon valeur commerciale et indication indicative sur le plan de
vente de l’appartement.
Salle de bains:
- baignoire acrylique avec mitigeur thermostatique, douchette à main avec
flexible et fixation de douche murale
- meuble lave-mains avec mitigeur, meuble sous-plan et miroir
- WC suspendu (si applicable)
Salle de douche (si applicable):
- receveur de douche en fer plat ou acrylique avec mitigeur et barre de douche
avec douchette à main et flexible
- lavabo fixé avec mitigeur
Toilette
- WC suspendu + lavabo avec robinet à eau froide
Valeur commerciale totale des équipements sanitaires
- 2.500 Euro HTVA – appartement deux chambres
- 3.000 Euro HTVA – appartement trois chambres
Cityline sa
Halls d’entrée: boîtes aux lettres, sonnettes, vidéo-parlophones
Hall/passerelle: sonnette de porte des appartements
-18-
3 Choix entre les finitions de base ou la modification de celles-ci
3.1 Généralités
Cityline sa propose aux acquéreurs un nombre de finitions de base, ainsi que la possibilité
avant la réception provisoire de faire des modifications à l’appartement acquis avant la
réception provisoire et tant que la planification des travaux le permet.
Cityline sa désignera un représentant qui assistera les candidats-acquéreurs dans leur
processus de décision concernant les choix et/ou modifications, selon les conditions
décrites ci-dessous.
3.2 Choix des finitions de base et modification de celles-ci
L’acquéreur opte pour les finitions de base: dans ce cas, il fait son choix entre les
matériaux ou types proposés dans l’équipement de base. Les possibilités de choix ne
donnent pas lieu à des suppléments/modifications de prix, sauf si pour certains de ces
équipements des frais sont annoncés dans les documents de vente.
L’acquéreur souhaite des modifications: si les adaptations souhaitées nécessitent du
travail additionnel de l’architecte (modification des plans ou de l’ingénieur, ou si il opte
pour des matériaux et/ou des finitions qui ne sont pas prévus dans l’équipement de base,
les modifications donnent toujours lieu à des adaptions de prix.
3.3 Choix conformes aux finitions de base proposées
Le Maître de l’ouvrage demande à l’acquéreur de faire son choix pour les matériaux,
finitions et/ou appareils suivants:
revêtement des planchers (séjour, chambres à coucher, cuisine, salle de bains, …)
revêtement des parois (salle de bains)
meubles de cuisine
Après la signature du compromis, l’acquéreur reçoit la liste des finitions de base qui sont
proposées par le Maître de l’ouvrage. L’acquéreur prend contact lui-même avec les
fournisseurs ou les salles d’expositions proposées pour faire son choix dans l’équipement
de base proposé.
Chaque acquéreur a le droit à un rendez-vous avec le représentant du Maître de
l’ouvrage pour enregistrer ses choix dans une liste. Cette liste, dûment signée par les
parties est remise par le Maître de l’ouvrage à l’entrepreneur, qui se charge d’achever
l’appartement selon les désirs ainsi fixés de l’acquéreur.
Les éventuels frais supplémentaires sont facturés directement par le Maître de l’ouvrage
à l’acquéreur. Le calcul des frais se fait sur base des montants indiqués dans l’article 2.4
ci-dessus et des quantités résultants des plans de vente.
Cityline sa
-19-
3.4 Modifications par rapport aux finitions de base proposées
3.4.1 Modifications possibles
Des adaptations constructives ne sont pas permises. De ce fait, les adaptations de la
façade ou autres modifications qui sont en contradiction avec le permis de bâtir, ne sont
pas permises.
Les modifications suivantes sont acceptables, pour autant que le planning le permette
(liste non-exhaustive):
revêtement des planchers: les autres choix que ceux prévus dans les finitions de
base, sont considérés comme des modifications. Il importe de tenir compte de
l’épaisseur maximale possible de la finition (en fonction des épaisseurs des chapes)
faïence mural: les autres choix que ceux prévus dans les finitions de base, sont
considérés comme des modifications
peinture: peindre les murs est considéré comme une modification
sanitaires: modifications des équipements sanitaires
chauffage: remplacement p. ex. des radiateurs dans les salles de bains par des
radiateurs décoratifs
électricité: changement du nombre et/ou de la position des prises de courant,
interrupteurs, points lumineux et autres éléments
portes: changement du type de porte et/ou de la quincaillerie
cuisine: changement du nombre, position et matériau des meubles et équipements
…
Les modifications doivent être compatibles avec les matériaux existants, en vue d’éviter
par exemple la formation de fissures, le décollement, etc.
La version de base de l’appartement est établie conformément à la législation concernant
la prestation énergétique des bâtiments (PEB) en vigueur. Toutes les modifications
peuvent entrainer à une prestation énergétique différente de l’appartement. L’impact de
ces modifications sur la prestation énergétique est à évaluer par et à charge de
l’acquéreur.
3.4.2 Procédure des modifications
Après la signature du compromis de vente, le Maître de l’ouvrage renseigne l’acquéreur
des modifications possibles. Si l’acquéreur souhaite modifier les parachèvements, il peut
demander des modifications chez les fournisseurs ou auprès des salles d’expositions
présentées par le Maître de l’ouvrage, ou éventuellement chez des tiers.
L’acquéreur présente alors la liste de modifications souhaitées au Maître de l’ouvrage,
qui en vérifie la faisabilité avec l’entreprise générale, l’architecte et l’ingénieur en
techniques spéciales.
Le Maître de l’ouvrage transmet ensuite à l’acquéreur un plan adapté – le cas échéant –
Cityline sa
-20-
et le montant total des décomptes relatif aux modifications. Le décompte et les plans
éventuels, signés par les deux parties, sont passés à l’entrepreneur par le Maître de
l’ouvrage. L’entrepreneur se charge d’achever l’appartement selon ces désirs de
l’acquéreur.
Au cas où le Maître de l’ouvrage n’aurait pas reçu l’accord de l’acquéreur au plus tard
quatorze jours après la remise des plans adaptés et du décompte, l’appartement est
achevé comme prévu dans la base.
Une fois les plans adaptés et le décompte sont contresignés par les deux parties le Maître
de l’ouvrage n’accepte plus d’autres modification ou complément.
3.4.3 Frais administratifs des modifications
Pour couvrir les frais administratifs et les frais d’étude pour réaliser les modifications
d’une certaine dimension, (prestations du Maître de l’ouvrage et/ou de l’ingénieur et/ou
de l’architecte et/ou …), un montant forfaitaire de 1000€ hors TVA est demandé. Ce
montant est exigible pour chaque telle demande de modification des plans et/ou des
études existantes de l’architecte et/ou des ingénieurs. Il donne droit à un maximum de 15
heures de travail commun du Maître de l’ouvrage et/ou de l’architecte et/ou des
ingénieurs pour adapter les plans et/ou les études. Si les modifications prennent plus que
ces 15 heures, l’acquéreur devra acquitter une redevance supplémentaire de 65 € par
heure prestée.
3.4.4 Planning des dates ultimes des choix ou de modifications
Le Maître de l’ouvrage remet à l’acquéreur le planning des dates de décision « au plus
tard », en fonction de l’avancement des travaux et au-delà desquelles il est trop tard pour
revenir sur la décision de choisir une solution de base ou de modifier celle-ci. A la date «
au plus tard », les documents en question doivent être dûment signés par l’acquéreur et
le Maître de l’ouvrage. Une fois cette date dépassée, aucun autre choix de base ne peut
être formulé et aucune modification ne peut plus être acceptée.
Date « au plus tard»:
Finition des planchers et parois
Equipements sanitaires
Chauffage
Menuiserie intérieure
Meubles et équipements cuisine
Electricité
…
…
…
…
…
…
3.4.5 Omissions des éléments de l’équipement de base
Si l’acquéreur désire d’enlever certains travaux prévus dans les finitions de base, un
décompte à l’avantage de l’acquéreur est rédigé. L’acquéreur récupère une partie du
Cityline sa
-21-
montant des travaux non-exécutés, à hauteur de 65% de leur valeur commerciale dans le
cas du cuisine et sanitaires et à hauteur de 75% de la valeur commerciale pour des autres
omissions.
L’omission de la cuisine entraine automatiquement l’omission des travaux de carrelages
muraux prévus entre le plan de travail et les meubles hauts.
3.4.6 Travaux par des tiers
Sauf accord préalable du Maître de l’ouvrage, les travaux réalisés par l’acquéreur ou par
des tiers à sa demande, ne peuvent être entamés qu’après la réception provisoire et
paiement complet du bien immobilier acquis.
Ces travaux doivent être terminés dans un délai de 4 mois après la réception provisoire,
en vue de limiter la nuisance pour les voisins.
Pendant l’exécution de ces travaux, l’acquéreur doit prendre toutes les précautions afin
de ne pas causer de dommages aux parties communes ou privatives du bâtiment. A cet
égard l’acquéreur doit, comme toujours, également se conformer aux statuts du
bâtiment.
Le Maître de l’ouvrage attire l’attention de l’acquéreur sur la coordination de sécurité
pendant l’exécution des travaux. L’acquéreur n’est pas autorisé à faire des travaux qui
ont une influence sur la stabilité du bâtiment et est tenu de soumettre tous travaux
modificatifs sous son chef aux installations techniques dans le bien immobilier, à
l’ingénieur en techniques spéciales concepteur. Tous frais relatifs à ces travaux sont
entièrement à charge de l’acquéreur.
3.4.7 Livraison des matériaux par l’acquéreur
En aucun cas, des matériaux livrés par l’acquéreur ne sont incorporés dans l’appartement
par les installateurs ou placeurs du Maître de l’ouvrage.
3.4.8 Facturation des travaux supplémentaires et des modifications
Sur base du document signé par l’acquéreur et le Maître de l’ouvrage, le Maître de
l’ouvrage facturera le total des décomptes à l’acquéreur, conformément aux tranches de
paiement relatifs aux travaux supplémentaires ou aux modifications des finitions de base
et qui sont fixés dans le compromis de vente. Ces décomptes doivent être payés au plus
tard à la réception provisoire.
3.5 Notes explicatives additionnelles
L’acquéreur, informé à temps par le Maître de l’ouvrage, est tenu d’observer strictement
les délais qui lui sont accordés en vue de faire connaître ses choix et/ou modifications de
matériaux, équipement, installations, etc. Le dépassement des délais de décision
Cityline sa
-22-
mentionnés entraine que l’appartement sera parachevé comme prévus dans la finition de
base ou que le délai d’exécution peut être prolongé et que les frais y relatifs sont
intégralement à charge de l’acquéreur.
Le décompte des modifications est à charge de l’acquéreur, et ne peut en aucune
manière influencer le schéma de paiements convenu entre le Maître de l’ouvrage et
l’acquéreur dans le compromis de vente.
Chaque modification aux finitions de base demandée par l’acquéreur, ainsi que chaque
retard dans le délai du choix des matériaux et équipements, peut entrainer du retard
dans l’avancement des travaux du bâtiment en général et de l’appartement en particulier.
Ces retards sont uniquement à charge de l’acquéreur. Ils ne peuvent dans aucun cas être
réclamé au Maître de l’ouvrage, ni à l’entreprise, l’ingénieur(s), l’architecte.
Les travaux demandés par l’acquéreur seront exécutés seulement par des personnes
désignées par le Maître de l’ouvrage. Chaque infraction à cette disposition entraine de
facto à une prise en possession et occupation réelle de la part de l’acquéreur et rend le
solde du prix de vente immédiatement exigible par le Maître de l’ouvrage.
Cityline sa
-23-
4 Réception
4.1 Réception provisoire
4.1.1 Parties communes
La réception des parties communes (cages d'escaliers, toit, façades, ...) se tiendra en
présence d'un représentant de l'association des copropriétaires, souvent le syndic, de
l'entreprise générale, de l'architecte et du Maître de l'ouvrage.
Le but de la réception provisoire est d'établir un constat sur l'état des parties communes.
Les éventuelles remarques, admises par toutes les parties, sont consignées dans un
procès-verbal dressé par l'architecte.
4.1.2 Parties privatives
La réception des parties privatives (appartements, jardins privatifs, caves) a lieu en
présence de l'acquéreur, de l'entreprise générale, du maître de l'ouvrage et de
l'architecte (sauf si des pré-réceptions seraient effectuées préalablement en présence de
l'architecte).
La réception provisoire de l'appartement a pour objet de confirmer que, dans l'ensemble,
les travaux sont terminés, à l'exception d'éventuelles remarques, admises par toutes les
parties et consignées dans un procès-verbal dressé par l'architecte. A dater de la
réception provisoire, l'acquéreur peut effectivement occuper son bien ou en disposer. Le
jour de la réception provisoire, l'acquéreur reçoit les clés de son bien, sous réserve du
paiement complet du solde du prix de vente, des éventuels travaux supplémentaires et
de la facture des compteurs des sociétés de distribution.
Cette réception met fin à tout recours de l'acquéreur en ce qui concerne les travaux
exécutés et plus spécifiquement en ce qui concerne les vices apparents.
4.1.3 Responsabilité décennale
La période de la responsabilité décennale commence le jour de la réception provisoire.
4.2 Réception définitive
La réception définitive des parties privatives et communes a lieu un an après la réception
provisoire. Cette réception définitive a pour objet de s'assurer que:
des vices cachés ne sont pas apparus pendant la période de
garantie d'un an.
toutes les remarques de la réception provisoire ont été levées.
Un procès-verbal de la réception définitive sera dressé par l’architecte.
Cityline sa
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120404 BARA B8 cahier des charges

Transcription

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