EXTRAIT DIAG PLH

Transcription

EXTRAIT DIAG PLH

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION
GRAND POITIERS
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
DIAGNOSTIC
ORIENTATIONS – SCENARIO D’EVOLUTION
PROGRAMME D’ACTIONS
Adopté le 26 février 2010
Modifié le 10 décembre 2010
GUY TAIEB CONSEIL
20, boulevard de Sébastopol 75004
PARIS
℡ : 01.42.72.63.13 :
01.42.72.09.85
2 bis, avenue Gambetta 41000 BLOIS
℡ : 02.54.78.37.71 :
02.54.56.06.14
D é ve lo p pe me n t lo c a l
e t
h a b i t a t
La Communauté d’Agglomération de Poitiers, en conformité avec les textes en vigueur, s’engage
dans la réalisation d’un nouveau Programme Local de l’Habitat pour les six années à venir de 2010 à
2015, le précédent ayant été réalisé en 2003.
Ce document propose les différentes phases de l’étude de ce nouveau PLH qui s’est déroulée
d’octobre 2008 à août 2009 : le diagnostic dans un premier temps, puis les orientations, le scénario
ainsi que le programme d’actions.
Une synthèse de l’ensemble de l’étude est également présentée en fin de document.
Programme Local de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération Grand Poitiers–
Orientations, scénario d’évolution, programme d’actions – Guy Taïeb Conseil –Décembre 2010
1
DIAGNOSTIC
2
SOMMAIRE
DIAGNOSTIC
INTRODUCTION
7
1 – EMPLOI
9
-
Un territoire dynamique
Le périmètre d’influence de l’agglomération de Poitiers : un territoire très étendu
2 – DEMOGRAPHIE
9
11
12
2.1 Evolution démographique
-
12
Croissance de la population de la CAP : +8 400 habitants entre 1999 et 2006
Des objectifs démographiques globaux pratiquement atteints pour la CAP
Une taille moyenne des ménages qui continue de se réduire rapidement
Maintien du solde naturel et réduction du solde migratoire dans les
communes périphériques
Accroissement récent des effectifs scolaires en élémentaire
Le territoire est concerné par le phénomène général de vieillissement
de la population
12
12
13
13
14
15
2.2 Revenus des ménages
15
- Un revenu médian faible à Poitiers et élevé dans les autres communes
- Revenus des ménages et plafonds de ressources : 76% des ménages de 4 personnes
entrent dans les plafonds HLM
3 – PARC DE LOGEMENTS
-
18
Forte croissance du parc de résidences principales
Caractéristiques des résidences principales : l’influence de la présence des
étudiants
Un parc ancien en repli
Une amélioration du confort
Un Secteur Sauvegardé à Poitiers
3.2 Parc locatif social
-
-
Le parc privé potentiellement Indigne, difficile à résorber
Programme d’Intérêt Général et Programme Social Thématique, dans le département
L’OPAH communautaire (juillet 2005 – juillet 2008) : 369 logements privés améliorés
L’accession sociale : près de la moitié des constructions neuves en individuel pur sont
réalisées grâce au Prêt à Taux Zéro
Le marché du logement
3.4 Développement récent du parc locatif à loyer maîtrisé
-
18
19
20
20
21
22
Le parc locatif social est toujours concentré à Poitiers
L’occupation du parc locatif social
La demande locative sociale
Cinq communes assujetties à l’article 55 de la loi SRU ne disposent pas
de 20% de locatifs sociaux
Le Programme de Rénovation Urbaine (PRU) : 900 logements à construire
3.3 Parc privé et marché du logement
-
17
18
3.1 Structure du parc
-
15
La production locative sociale publique récente : peu de nouvelles mises en location
22
30
31
34
34
36
36
36
37
38
39
43
43
3
-
La création de logements locatifs privés à loyer maîtrisé ces 6 dernières
années : 120 logements Aidés par l’ANAH et 350 PLS
Au total, la production de logements à loyer maîtrisé public et privé : une majorité de
logements à loyer conventionné à Poitiers et de logements à loyer intermédiaire
dans les autres communes
4 – CONSTRUCTION NEUVE
-
46
Une production neuve très erratique
46
Les objectifs du PLH 2002-2008 globalement suivis
46
La production de logements commencés : importance du collectif et petit à petit de l’individuel
groupé
47
Une production croissante dans les EPCI voisins :
47
La commercialisation des logements neufs en recul
48
Terrains à bâtir : des prix moyens de 60 € à 100 € / m² et des surfaces moyennes de l’ordre
de 700-800 m²
48
4.2 Opérations d’habitat
-
50
Opérations récentes : opérations dont les logements ont été livrés de 2004 à 2007
Opérations en cours de livraison
Opérations projetées à court terme : susceptibles de démarrer dans les 6 ans à venir
Opérations projetées à moyen et long terme (à plus de 6 ans)
Récapitulatif des opérations : une volonté de diversification affichée pour l’avenir
4.3 Production diffuse
-
5 – ACCOMPAGNEMENT DU DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
59
59
Les documents de référence sont en cours d’élaboration
59
5.2 Foncier
60
La consommation foncière et le prix du foncier
: l’un diminue quand l’autre augmente
Peu de maîtrise foncière de la part des communes
Les outils de maîtrise foncière : le lotissement, l’outil principalement utilisé
L’Etablissement Public Foncier (EPF) de Poitou-Charentes récemment créé
Un territoire très contraint, mais à l’origine de la qualité du cadre de vie
5.3 Equipements et aménagements publics
-
63
65
6.1 Personnes âgées, personnes handicapées
-
65
Les structures d’accueil
65
La prise en charge des personnes âgées à domicile : des services plutôt bien développés 66
L’offre de logements adaptés tendrait à se développer
67
Le schéma gérontologique départemental en révision
68
6.2 Populations défavorisées
-
60
60
61
62
62
63
Les projets des communes : améliorer le niveau des équipements publics
6 – L’OFFRE DE LOGEMENTS ET D’HEBERGEMENT DES POPULATIONS
A BESOINS SPECIFIQUES
-
57
57
5.1 Gestion de l’espace
-
50
51
52
54
55
57
La production diffuse (hors lotissements et ZAC) : de moins en moins de possibilités
4.4 Utilisation de la construction neuve
-
45
46
4.1 Logements commencés et commercialisation
-
44
69
Le parc de logements
Les dispositifs d’aide à l’accès au logement et à l’installation
L’accueil d’urgence et les hébergements
Le public spécifique des jeunes
Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées de
la Vienne (PDALP), bientôt approuvé
Le public des gens du voyage : des efforts à réaliser en matière de logements adaptés
69
69
70
71
71
72
4
7 – SYNTHESE DES TRAVAUX REALISES LORS DE LA JOURNEE HABITAT
73
Présentation des principaux éléments de cadrage
Ateliers
73
75
-
Atelier 1 : Quelles conditions pour le développement d’une production neuve adaptée
aux besoins ?
Atelier 2 : Comment promouvoir une meilleure qualité du parc de logements existants,
son adaptation, sa réhabilitation ?
Atelier 3 : Comment développer une politique publique visant à renforcer les réponses
aux besoins spécifiques des populations fragiles ?
SYNTHESE DU DIAGNOSTIC : CONSTATS MAJEURS
75
77
78
83
ANNEXES
86
Entretiens : liste des personnes rencontrées
Définitions de l’INSEE
OPAH de la CAP 2005-2008
Plafonds de ressources et plafonds de loyer
86
87
90
91
ORIENTATIONS – SCENARIO D’EVOLUTION – PROGRAMME D’ACTIONS
INTRODUCTION
96
97
1 – CONSTATS - ORIENTATIONS – ACTIONS
98
2 – SCENARIO D’EVOLUTION
101
2.1 Scénario d’évolution
101
2.2 Répartition territorialisée de la production de logements
102
2.2.1 Répartition de la production globale de logements
103
2.2.2 Foncier nécessaire à la réalisation du programme
105
2.2.3 Répartition de la production locative sociale
106
2.3 Répartition de la production de logements par statut d’occupation, mode de construction,
typologie
109
112
- Action 1 : Maintenir un rythme de production de logements neufs suffisant et régulier, comprenant
une offre diversifiée incluant l’accession sociale à la propriété
114
- Action 2 : Mettre en œuvre une politique foncière
117
- Action 3 : Mettre en place une action publique visant la requalification du parc privé, la lutte contre
l’habitat indigne et la précarité énergétique
120
5
- Action 4 : Accroître la production de logements locatifs sociaux et très sociaux dans le parc public et
privé
122
- Action 5 : Améliorer l’attractivité du parc locatif social public
125
- Action 6 : Renforcer la diversité sociale dans le parc locatif public
127
- Action 7 : Développer l’offre de logements adaptés et améliorer les conditions du maintien à domicile
des personnes âgées et des personnes en situation de handicap
128
- Action 8 : Accroître l’offre de logements adaptés aux personnes défavorisées et recourir à des
dispositifs spécifiques
130
- Action 9 : Déterminer une instance de coordination de l’ensemble des acteurs concernés par le
logement et l’hébergement des jeunes
132
- Action 10 : Améliorer l’accueil et l’insertion des gens du voyage
134
- Action 11 : Observer et organiser l’évaluation
136
- Tableau récapitulatif des coûts identifiables estimés à la charge de la CAP
143
- Spatialisation des actions par commune
144
6
INTRODUCTION
Le diagnostic, première phase de la démarche permet d’identifier le fonctionnement du territoire et
les évolutions récentes. L’objectif est de faire émerger des actions qui répondent aux besoins des
habitants actuels et futurs, et renforcent la cohésion sociale, objet du futur programme d’actions.
Ce diagnostic est basé sur l’analyse de données statistiques actualisées provenant de diverses
sources, d’éléments fournis par l’Etat, d’informations recueillies lors des entretiens réalisés auprès des
élus de chaque commune et des professionnels dont l’activité a un rapport avec l’habitat et lors de la
journée habitat qui s’est déroulée le 4 décembre 2008 à Poitiers.
La Communauté d’Agglomération de Poitiers est le fruit de la transformation en 1999 du District en
Communauté d’Agglomération. Elle comprend douze communes : Poitiers, Biard, Buxerolles,
Chasseneuil du Poitou, Fontaine le Comte, Mignaloux Beauvoir, Migné Auxances, Montamisé,
Saint-Benoît, Vouneuil sous Biard, ainsi que Béruges et Croutelle qui ont rejoint la CAP en 2005.
D’une population de 125 341 habitants selon le
recensement de 1999, la CAP en compte en 2006
133 755 selon les données légales du nouveau
recensement de l’INSEE, soit une augmentation de
plus de 8 400 unités.
Le territoire est ainsi constitué de :
- la ville centre de Poitiers, qui, avec 88 776
habitants concentre les deux tiers de la population
de la CAP,
- trois communes comprenant 6 000 à 10 000
habitants chacune,
- cinq communes qui en comptent 3 000 à 4 500,
- et trois plus petites de 600 à 1 600 habitants.
Population municipale
Source : INSEE données légales
Poitiers
Buxerolles
Saint Benoît
Migné Auxances
Vouneuil sous Biard
Chasseneuil du Poitou
Mignaloux Beauvoir
Fontaine le Comte
Montamisé
Biard
Béruges
Croutelle
CAP
CAP hors Poitiers
2006
88 776
9 478
6 859
5 954
4 632
4 425
3 823
3 370
2 961
1 549
1 250
678
133 755
44 979
7
La ville de Poitiers est elle-même composée de 10 grands quartiers : Beaulieu, Breuil – Mingot Saint Eloi, Centre ville, Couronneries, Gibauderie, Faubourg Ouest, Montbernage - Pont Neuf, Poitiers
Nord Ouest, Poitiers Sud et Trois Cités, décomposés en sous quartiers.
8
1 - EMPLOI
Un territoire dynamique
Source : INSEE
Nombre
d’emplois
2006
Variation
Taux d’évolution
par an
Taux d’évolution
par an
1999
2006
CAP
78 720
11 181
2,2%
1,4%
1,42
1,45
Poitiers
57 048
5 946
1,6%
0,7%
1,77
1,70
CAP hors Poitiers
21 672
5 235
4%
3,7%
0,87
1,04
Vienne
170 159
17 427
1,6%
0,9%
0,99
0,99
689 735
73 284
1,6%
0,5%
0,99
0,99
Emploi total
Poitou-Charentes
1999-2006
1990-1999
Taux d’emploi
(Taux d’emploi = nombre d’emplois / nombre d’actifs résidents ayant un emploi)
Source : UNISTATIS
Nombre
31/ 12/ 1998
Nombre
31/ 12/ 2007
(provisoire)
CAP
35620
44460
+8840
Taux
d’évolution/ an
2,5%
Poitiers
22679
26773
+4094
1,9%
CAP hors Poitiers
Vienne
12941
83284
17687
97796
+4746
+14512
3,5%
1,8%
Emploi salarié privé
1998-2007
Variation
Poitou Charentes
329179
392389
+63210
2,0%
France métropolitaine
14361079
16649976
+2288897
1,7%
Selon l’INSEE le territoire de la CAP enregistre une progression rapide de l’emploi total entre
1999 et 2006, plus importante que durant la période 1990-1999. Cette croissance est confirmée
par l’évolution de l’emploi salarié privé entre 1999 et 2007 selon l’UNEDIC. Les taux
d’accroissement annuels sont supérieurs aux moyennes départementale et régionale.
En 2006, le taux d’emploi de 1,45 indique l’ampleur de l’influence de l’appareil économique de la CAP
sur un large environnement territorial.
er
Au 1 janvier 2008, c’est de l’ordre de 44 500 emplois salariés privés et 4 000 établissements que
er
compte la CAP, soit 8800 emplois et 630 établissements de plus qu’au 1 janvier 1999.
Le
rythme
de
développement
de
l’emploi salarié privé
de
la
CAP
est
largement supérieur à
la moyenne nationale.
L’écart s’est même
creusé à partir du
début
des
années
2000.
9
Evolution du nombre d'emploissalariésprivés Source : UNISTATIS
28000
Cet accroissement de l’emploi
salarié privé est sensible à
Poitiers, mais également dans
les autres communes. Presque
toutes les communes sont
concernées.
26000
26773
25391
24000
22000
25635
Poitiers
22679
CAPhors Poitiers
20000
18000
17687
16000
15219
14000
12000
15989
12941
10000
1998
2001
Nombre d’emplois salariés privés
Emploi salarié privé
(source : UNISTATIS)
Nombre au
31/12/2007
(provisoire)
Variation 1998Taux
2007
d’évolution /
(provisoire)
an 1998-2007
2004
2007 (prov)
Nombre
d’établissements
31/12/2007
(provisoire)
Variation
1998-2007
Poitiers
26 773
4 094
1,9%
2 697
328
8 177
2 541
4,2%
407
135
Saint Benoît
3 082
888
3,8%
201
29
Migné Auxances
1 835
529
3,9%
154
36
Biard
1 028
50
0,6%
53
2
Buxerolles
956
381
5,8%
134
32
Vouneuil sous Biard
853
204
3,1%
86
20
Mignaloux Beauvoir
687
191
3,7%
77
28
Fontaine le Comte
522
-224
-3,9%
86
9
Montamisé
271
40
1,8%
49
5
Croutelle
240
132
9,3%
14
3
Béruges
36
14
5,6%
14
3
CAP hors Poitiers
17 687
4 746
3,5%
1 275
302
CAP
44 460
8 840
2,5%
3 972
630
VIENNE
97 796
14 512
1,8%
9 698
1211
POITOU CHARENTES
392 389
63 210
2,0%
42 474
5220
Parallèlement à certains secteurs qui ont décliné, d’autres se sont développés, c’est notamment le cas
des services fournis principalement aux entreprises :
- centres d’appel : près de 2 000 emplois à Chasseneuil du Poitou,
- activités de nettoyage : notamment à Chasseneuil du Poitou et Saint-Benoit,
- activités de construction à Poitiers,
- commerce de détail notamment d’habillement, d’électroménager, de bricolage et surtout
hypermarchés à Poitiers,
- restauration à Poitiers.
Entre 1999 et 2006, l’évolution positive de l’emploi a permis de réduire le taux de chômage des 15-64
ans qui est passé de 12,3% à 11,0% selon l’INSEE.
Mais, les difficultés rencontrées avec la crise actuelle ne sont pas sans incidence sur l’emploi local et
le chômage, néanmoins elles s’inscrivent dans un contexte économique qui est sain depuis de
nombreuses années.
10
Le périmètre d’influence de l’agglomération de Poitiers : un territoire très étendu
Voir en annexe les définitions (aire urbaine, zone d’emploi, pôle urbain, commune périurbaine).
Source : Portrait de territoire – Communauté d’Agglomération de Poitiers – Juin 2008
L’aire d’influence de l’agglomération de Poitiers s’étend. En 2006, la CAP concentrait 46% de l’emploi
du département pour 32% des actifs occupés. La poursuite du développement de l’emploi notamment
ème
en fait toujours un territoire très attractif. Bon nombre de ménages s’installent en dehors, dans les 2
ème
et 3
couronnes amplifiant le mouvement d’étalement urbain.
11
2 - DEMOGRAPHIE
2.1 EVOLUTI0N DEMOGRAPHIQUE
Croissance de la population de la CAP : +8400 habitants entre 1999 et 2006
Population
1999
1990-1999
2006
Source : INSEE
recensement de
1999 et populations
légales 2006
Population
sans doubles
comptes
Population
municipale1
CAP
125 341
Poitiers
CAP hors
Poitiers
1999-2006
Variation /
an
Tx évol /
an
Variation
Variation
/ an
Tx évol /
an
133 755
+1 381
1,17%
+8 414
+1 202
0,93%
83 448
88 776
+506
0,63%
+5 328
+761
0,89%
41 893
44 979
+875
2,34%
+3 086
+441
1,02%
Selon les données légales de l’INSEE, la population municipale du territoire de la CAP est de
133 755 habitants en 2006, soit une croissance de plus de 8 400 habitants entre 1999 et 2006.
Cela correspond à un léger ralentissement du rythme d’évolution annuel par rapport à la période
1990-1999 (0,93% par an contre 1,17%), avec :
-
un recul sensible dans les communes périphériques : le gain de population est de
3 000 habitants, soit un taux d’évolution moyen annuel deux fois moins rapide qu’auparavant,
-
alors qu’à Poitiers, avec une croissance de plus de 5 300 habitants, le développement de la
population s’est légèrement accéléré (0,89% entre 1999 et 2006, contre 0,63% entre 1990 et
1999). La population municipale de Poitiers est ainsi de 88 776 habitants en 2006 (et la
population totale de 92 395 habitants).
Des objectifs démographiques globaux pratiquement atteints pour la CAP
Population
1999
2008 estimé
Source : INSEE recensement de 1999
et populations légales prolongées
pour 2008 (12 communes)
Population sans
doubles
comptes
(Population
municipale 2006
prolongée par GTC)
Variation
Taux évol / an
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
125 341
83 448
41 893
136 287
90 360
45 927
+10 946
+6 912
+4 034
0,93%
0,89%
1,02%
1999
2008 Objectif
123 589
83 448
40 141
135 550
89 650
45 900
Objectifs du PLH
(10 communes)
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
1999-2008 estimé
1999-2008 Objectif
Variation
Taux évol / an
+12 000
+6 200
+5 750
1,0%
0,8%
1,5%
1
L’INSEE définit la population municipale de la manière suivante : La population municipale comprend les personnes ayant leur résidence
habituelle sur le territoire de la commune, dans un logement ou une communauté, les personnes détenues dans les établissements
pénitentiaires de la commune, les personnes sans abri recensées sur le territoire de la commune et les personnes résidant habituellement dans
une habitation mobile recensées sur le territoire de la commune. Il n’y a plus de différence entre les notions de population municipale et de
population sans doubles comptes (voir les définitions complètes en annexes).
12
Les données INSEE légales du nouveau recensement prolongées en 2008 (par le bureau d’études)
indiquent que les objectifs démographiques fixés dans l’ancien PLH ont été pratiquement
globalement atteints pour la CAP, mais avec :
- des objectifs légèrement dépassés à Poitiers,
- un développement inférieur dans les autres communes.
A noter toutefois que les étudiants sont désormais comptés sur leur lieu d’études, ce qui
« gonfle » les données à Poitiers par rapport à 1999. De plus les communes de Croutelle et de
Béruges (648 et 1103 habitants en 1999) ont intégré la CAP en 2005.
Une taille moyenne des ménages qui continue de se réduire relativement rapidement
La taille moyenne des
ménages s’abaisse encore
relativement rapidement (0,87% par an entre 1999 et
2006, contre -1,42% entre
1990 et 1999). La nouvelle
façon de recenser les
étudiants explique en partie
ce desserrement rapide.
Poitiers
affiche
néanmoins
un
taux
d’occupation parmi les
plus faibles des villes de
France (étudiants).
Béruges, Fontaine le Comte,
Montamisé, Croutelle et
Vouneuil sous Biard sont les
communes où la population
est
la
plus
jeune,
contrairement à Chasseneuil
du Poitou, Buxerolles et
Saint Benoît.
Taux annuel d’évolution
de la talle moyenne des
ménages
Taille moyenne des
ménages
Taille moyenne des
ménages Source :
INSEE
1999
2006
1999-2006
1990-1999
Poitiers
1,85
1,76
-0,72%
-1,45%
Chasseneuil du
Poitou
2,13
1,92
-1,46%
-2,68%
Buxerolles
2,28
2,05
-1,49%
-2,10%
Saint-Benoît
2,29
2,13
-1,01%
-1,76%
Mignaloux-Beauvoir
2,65
2,44
-1,19%
-1,47%
Biard
2,57
2,45
-0,67%
-0,68%
Migné- Auxances
2,67
2,46
-1,14%
-0,98%
Vouneuil-sous-Biard
2,75
2,52
-1,25%
-1,64%
Croutelle
2,57
2,52
-0,28%
-0,34%
Fontaine-le-Comte
2,82
2,55
-1,40%
-1,40%
Montamisé
2,77
2,63
-0,72%
-1,11%
Béruges
2,86
2,70
-0,83%
-0,97%
CAP
2,03
1,91
-0,87%
-1,42%
CAP hors
Poitiers
2,47
2,28
-1,16%
-1,69%
Maintien du solde naturel et réduction du solde migratoire dans les communes
périphériques
Soldes naturel et
migratoire annuels
Solde naturel
Solde migratoire
Source : INSEE
1990-1999
1999-2007
1990-1999
1999-2007
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
533
367
166
525
352
173
852
139
713
688
413
276
Le solde naturel se maintient entre 1999 et 2007 par rapport à la période précédente. Le solde
migratoire s’abaisse dans les communes hors Poitiers (le solde entre les arrivées et les départs est
moins marqué qu’auparavant) et semble s’accroître dans la ville centre (ce qui est en partie lié au
nouveau mode de comptabilisation des étudiants).
13
Evolution du nombre de naissances et de décès - CAP Source : INSEE
La stabilité du solde naturel
est lié :
1600
1487
1500
- au nombre de naissances
qui se maintient à presque
1 400 unités sur la période
1999-2004.
Il
tend
à
s’accroître en 2005 et 2006.
Les ménages qui quittent le
territoire, sont souvent les
familles constituées.
1400
13581342
1335
1288
1300
1231
1375 1392
1409 1417
1440
1381
1338
1330
1292
1255
1528
1444
1200
1100
1000
900
- à la stabilité du nombre des
décès : 880 en moyenne par
an depuis la fin des années
1990.
963
929
857 854 862
855 857 859
800
719
700
639
742
781 788 783
888 872
757
660 640
600
578
600
500
450
500
840 827
590
550
520 535
488
472
568
490
476
435
418
400
1990 1991
1992
1993 1994
1995
1996 1997
naissances
1998
1999
2000 2001
décès
2002
2003 2004
2005
2006
2007
solde naturel
Accroissement récent des effectifs scolaires en élémentaire
Evolution deseffectifsscolairesen maternelle et élémentaire danslesécoles
publiquespour touteslescommuneshorsBérugeset danslesécolespubliqueset
4074
lesécolesprivéespour PoitiersSource : services de la CAP(communes)
4100
3862
3862
3798
3788
3736
3744
3744
3797
3840
2671
2638
2675
2708
2663
2623
2677
2704
3900
3700
3500
3300
3100
2900
2754
2735
2700
2500
2300
2100
2377
2292
2258
2270
2243
2244
2245
2303
1461
1469
1506
1454
1406
1416
1370
1402
2003/ 04
2004/ 05
2005/06
2006/07
2422
1900
1700
1500
1353
1300
1100
1999/00
2000/01
2001/02
2002/03
2007/08
2008/09
Maternelle Poitiers
Maternelle CAPhors Poitiers (et hors Béruges)
Elémentaire Poitiers
Elémentaire CAPhors Poitiers (et hors Béruges)
L’évolution des effectifs scolaires est en lien avec celle de la population.
-
En maternelle, depuis 1999, les effectifs sont globalement stables à Poitiers (autour de près de
2 700 élèves), alors qu’une tendance à la baisse se dessine dans les autres communes : une
centaine d’élèves en moins à la rentrée 2007/2008 par rapport à celle de 1999/2000.
-
En élémentaire, une augmentation s’amorce :
. à Poitiers à la rentrée 2007/2008 confirmée par celle de 2008/2009, après avoir enregistré une
diminution durant tout le début de la décennie 2000.
. depuis 2005/2006 dans les communes périphériques, principalement à Buxerolles, Chasseneuil
du Poitou, Fontaine le Comte, Montamisé et Vouneuil sous Biard, grâce à la mise en service des
14
différentes opérations d’habitat dans lesquelles se sont installées des familles avec des enfants
d’au moins 6 ans,
Le territoire est concerné par le phénomène général de vieillissement de la population
Population par tranche d’âge en
2006 (Source : INSEE)
0-19 ans
20-39 ans
40-59 ans
60 ans ou plus
31 731
45 295
31 920
24 810
23,7%
33,9%
23,9%
18,5%
Poitiers
23,7%
37,9%
20,6%
17,8%
CAP hors Poitiers
23,8%
26,0%
30,3%
19,9%
24,8%
26,4%
27,4%
21,4%
CAP
Variation de la population 1999-2006
(Source INSEE)
40-59 ans
60 ans ou +
CAP
+2 922
+2 799
Poitiers
+1 564
+1 147
CAP hors POITIERS
+1 358
+1 652
Avec un taux de 18,5% en 2006, le poids des tranches de population âgée de 60 ans ou plus est plus
faible dans la CAP qu’en moyenne en France (21,4%). Néanmoins, la population âgée de 60 ans et
plus s’accroît de près de 2 800 habitants entre 1999 et 2006 sur le territoire de la CAP.
Parallèlement, dans les communes hors Poitiers, le poids des 40 – 59 ans, futurs retraités pour partie,
est de 3 points supérieurs à la moyenne nationale. Le poids des étudiants à Poitiers ville marque la
tranche 20-39 ans : 37,9% en 2006, soit environ 12 points de plus que dans les autres communes de
la CAP et qu’en moyenne en France.
Les projections démographiques de l’INSEE indiquent que pour le département de la Vienne (la
population de la CAP représente 31,4% de celle du département en 1999), les personnes âgées de
60 ans ou plus devraient représenter 25% de la population départementale en 2010 et atteindre 33%
en 2030. Cette progression est notable pour la tranche d’âge 75-84 ans, qui devrait croître fortement à
partir de 2015.
2.2 REVENUS DES MENAGES
Un revenu médian faible à Poitiers et élevé dans les autres communes
Revenu médian par
ménage Source : DGI
CAP
2001
2005
21 346 €
Poitiers
18 084 €
ème
22 833 €
Taux d’évolution
annuel 2001-2005
1,7%
Rapport inter décile (9
er
décile / 1 décile) 2005
8,90
19 120 €
1,4%
10,8
0,1% à 2,8%
4,4 à 5,8
CAP hors Poitiers 2005 : de 26 000 à 37 000 €
Vienne
21 059 €
23 222 €
2,5%
6,25
Poitou Charentes
20 620 €
23 022 €
2,8%
5,91
22 831 €
25 136 €
2,4%
6,46
15
Revenu médian par ménage en 2001 et 2005 (en euros) Source : DGI
40000
2001
2005
35000
30000
34084 34311
35806
36993 37016
31011
30057 30610 30711
27813
25959
25000
20000
23222
France métropolitaine 2005 : 25 136 €
19120
15000
10000
En 2005, les revenus médians des ménages des communes de la CAP sont supérieurs aux
moyennes départementale et nationale, sauf pour la ville centre. Ils sont particulièrement élevés à
Mignaloux Beauvoir, Montamisé et Fontaine le Comte.
Revenusannuels des ménagespar unité de consommation en 2006
40 000
35 000
30 000
Poitiers
CA de Poitiers
Vienne
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
Premier Décile
Deuxième Décile Troisième Décile Quatrième Décile
Médiane
Sixième Décile
Septième Décile Huitième Décile Neuvième Décile
A Poitiers, l’écart entre les revenus les plus modestes et les revenus les plus élevés est très
important, en raison principalement de la présence des étudiants, qui ont de faibles ressources. Les
revenus s’y accroissent également moins rapidement qu’en moyenne dans le département et la
région.
16
Revenus des ménages et plafonds de ressources : 76% des ménages de 4 personnes
entrent dans les plafonds HLM
Revenus fiscaux des ménages et plafondsde ressources
Communauté d'Agglomération de Poitiers
Ménagesde 4 personnes
90000
80000
70000
PlafondsPLAI
= 24 394 €
50000
Clientèle PLAI =
40000
19%desménages
36069
60812
52366
45918
40402
25304
30000
20000
31388
79078
Clientèle PLS=
18%des
ménages
Clientèle PLUS=
39%desménages
60000
PlafondsPLS
= 57 341€
PlafondsPLUS
= 44 109 €
16469
10000
0
1er décile
2è décile
3è décile
4è décile
Médiane
6è décile
7è décile
8è décile
9è décile
Source : INSEE DGI : revenus fiscaux 2005 - Ministère du logement : plafonds de ressources 2007 sur revenus 2005
Proportion de ménages sous les plafonds HLM selon le
nombre de personnes du ménage
Source : INSEE DGI revenus fiscaux 2005 – Ministère du
logement : plafonds de ressource 2007
1 personne
2 personnes
3 personnes
4 personnes
PLAI
PLUS
PLS
CAP
40%
80%
Plus de 90%
35%
76%
88%
CAP
22%
52%
73%
23%
57%
74%
CAP
22%
52%
71%
22%
54%
74%
CAP
19%
58%
76%
22%
63%
80%
Environ 76% des ménages composés de 4 personnes entrent dans les plafonds HLM, et c’est plus de
90% pour les ménages d’une personne. D’ailleurs 40% des personnes isolées sont éligibles au PLA
d’Intégration.
17
3 - PARC DE LOGEMENTS
3.1 STRUCTURE DU PARC
Forte croissance du parc de résidences principales
Nombre
Taux
Nombre
Taux
1999-2008
variation
Résidences principales
59 067
89,9%
66 952
92,8%
7 885
Résidences secondaires
1 294
2,0%
894
1,2%
-400
Logements vacants
5 335
8,1%
4 288
5,9%
-1 047
Total logements
65 696
100,0%
72 135
100,0%
6 439
Nombre
Taux
Nombre
Taux
1999-2008
variation
42 337
88,5%
47 504
92,4%
5 167
1 012
2,1%
619
1,2%
-393
Logements vacants
4 476
9,4%
3 297
6,4%
-1 179
Total logements
47 825
100,0%
51 420
100,0%
3 595
CAP
POITIERS
1999
2006
1999
2006
Nombre
Taux
Nombre
Taux
1999-2008
variation
16 730
93,6%
19 448
93,9%
2 718
282
1,6%
275
1,3%
-7
Logements vacants
859
4,8%
991
4,8%
132
Total logements
17 871
100,0%
20 715
100,0%
2 844
CAP Hors POITIERS
1999
2006
Source : INSEE recensements 1999 et 2006.
Le parc de logements des communes de la CAP s’est fortement développé entre 1999 et 2006 (selon
les données fournies par le nouveau recensement légal de l’INSEE 2006) en raison notamment de la forte
croissance du parc des résidences principales (+13%).
Parallèlement, le parc de logements non occupés en permanence (comprenant les résidences
secondaires et les logements vacants) s’est affaibli d’environ 1 400 logements. C’est à Poitiers que
la vacance a diminué de manière significative. L’OPAH, qui s’est déroulée de juillet 2005 à juillet 2008,
a relativement peu contribué à ce phénomène, elle a néanmoins permis de récupérer sur la CAP 72
logements vacants de plus d’un an.
Le poids de la vacance, et des résidences secondaires dans une moindre mesure, représente 7,6%
des logements à Poitiers en 2006, et reste faible dans les autres communes (6,1%). Selon les
professionnels de l’immobilier, la vacance se serait développée courant 2008, elle concernerait
essentiellement les studios du centre ville de Poitiers et des logements de grande taille de Saint Eloi.
18
Caractéristiques des résidences principales : l’influence de la présence des
étudiants
Globalement la présence des étudiants impacte de façon importante les caractéristiques du parc des
résidences principales, comme l’indiquent les données Filocom de 2007 :
58% de locatif dans la CAP contre 39% en
France.
Globalement, le parc locatif est plus développé
qu’en moyenne en France, comme dans toutes
les
agglomérations
comportant
des
villes
étudiantes.
Qu’il soit privé ou public, le parc locatif est
essentiellement concentré dans la ville de Poitiers
qui comprend, en 2007, 44% de locatif privé et 25%
de locatif public selon Filocom.
Répartition du parcde résidencesprincipalespar statut d'occupant en 2007
Source : Filocom 2007
70%
65%
CAP
57%
60%
Poitiers
CAPhors Poitiers
50%
44%
40%
France métrop
38%
40%
30%
30%
26% 24%
25%
20%
20%
15%
8%
10%
2%
2%
1%
0%
Propriétaire occupant
35% de T1 et T2 dans la CAP contre 23% en
France
Le contraste entre la ville centre et les communes
périphériques est également marquant quant à la
typologie des résidences principales :
- une offre de petite taille à Poitiers : 43% de T1
et T2, soit 2,5 fois plus que dans les autres
communes,
- les grandes résidences principales dans les
autres communes, qui ont accueilli les familles :
35% de T5 ou plus, le double de Poitiers.
Au total, la part des logements de moyenne taille de
la CAP est sensiblement inférieure à la moyenne
nationale : 43% de T3 et T4 contre 52%.
L’INSEE donne des résultats pour 2006 légèrement
différents dans la répartition des T3 ou plus à la
faveur des logements de plus grande taille.
41% de personnes vivant seules contre 32%
en France
Comme dans bon nombre d’agglomérations, les
personnes vivant seules habitent principalement la
ville centre et les familles les communes
périphériques. En 2007, selon Filocom, à Poitiers,
les personnes isolées représentent près de la
moitié des ménages (contre 27% dans le reste de
la CAP). Les familles sont beaucoup plus
présentes dans les autres communes : 38% de
ménages de 3 personnes ou plus contre 23% à
Poitiers.
Mais, au total, sur la CAP, le poids des ménages
ayant au moins deux enfants est inférieur à la
moyenne nationale (15% contre 22%).
Les données 2006 de l’INSEE indiquent une part de
résidences principales occupées par des ménages
d’une personne de 7 points supérieurs à celles de
Filocom.
Locataire privé
Locataire HLM
Autres
Répartition par type desrésidencesprincipales en 2007
Source : Filocom 2007
60%
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
France métrop
52%
48%
50%
43%
43%
41%
40%
35%
35%
30%
25%
23%
22%
17%
20%
16%
10%
0%
1 ou 2 pièces
50%
45%
3 ou 4 pièces
Répartition des résidences principales selon le nombre de
personnesoccupantesen 2007 Source : Filocom 2007
49%
41%
CAP
Poitiers
CAPhors Poitiers
France métrop
40%
35%
35%
30%
5 pièces ou plus
32%
27%
31%
28%
31%
25%
20%
16%
15%
15%
13%
11%
10%
15%
14%
10%
7%
5% 5%
7%
8%
5%
0%
RP occupée par 1
personne
RPoccupée par 2
personnes
RP occupée par 3
personnes
RPoccupée par 4
personnes
RPoccupée par 5
pers ou plus
19
Face au coût du marché immobilier de l’agglomération, les familles à revenus modérés, voire modestes
s’installent dans les couronnes plus éloignées.
Répartition des résidences principales
selon le nombre de pièces, CAP 2007,
Filocom
1 ou 2 pièces
Répartition des ménages selon le
nombre de personnes par résidence
principale, CAP 2007, Filocom
35%
41%
1 personne
2 personnes
3 ou 4 pièces
43%
31%
5 pièces ou plus
22%
13%
3 personnes
Total
100%
10%
4 personnes
5%
5 pers ou +
100%
Total
Les données Filocom indiquent une certaine sous occupation du parc des résidences principales. Les
personnes seules et les couples (ménages composés d’une et deux personnes) représentent 72%
des ménages occupant une résidence principale de la CAP en 2007, alors que le parc de logements
comprenant 1 ou 2 pièces représente 35% des résidences principales. Il faut néanmoins prendre en
compte la multiplication des familles monoparentales et des familles recomposées (besoin de
logements de moyenne ou grande taille), et le fait que les ménages souhaitent de moins en moins
vivre dans les logements les plus petits type studio ou T1.
Un parc ancien en repli
1999
Logements construits avant 1949
2007
1999-2007
Source : Filocom
Nombre
Taux
Nombre
Taux
Nombre
CAP
20 141
30,4%
17 157
23,8%
-2 984
Poitiers
16 784
34,7%
13 909
27,4%
-2 875
CAP hors Poitiers
3 357
18,7%
3 248
15,2%
-109
Selon les données Filocom, le parc de logements anciens (construits avant 1949) s’amenuise sur le
territoire de la CAP : -3 000 logements entre 1999 et 2007. Il représente en 2007, 24% du parc total
de logements, ce qui est largement inférieur à la moyenne nationale qui est de 36%.
Une amélioration du confort
Confort
partiel 2007
Sans
confort
2007
Confort
partiel 2007
Sans
confort
2007
Confort
partiel
1999-2007
Sans
confort
1999-2007
CAP
5 350
1 123
8,3%
1,7%
-1 439
-1 016
Poitiers
3 852
788
8,6%
1,8%
-1 255
-807
1 498
335
7,6%
1,7%
-184
-209
19,2%
4,5%
Confort des résidences
principales
Source : Filocom
CAP hors Poitiers
Résidences principales sans confort : ni baignoire ni douche, ni WC à l’intérieur du logement. Tout confort : baignoire ou
douche, WC à l’intérieur du logement et chauffage central, confort partiel : les autres possibilités
Résidences principales dont le
classement cadastral relève de la
catégorie 7 ou 8 Source : Filocom
1999
2007
CAP
2 742
Poitiers
1 807
4,1%
878
2,0%
-929
CAP hors Poitiers
935
5,6%
606
3,1%
-329
4,5%
4,9%
1 484
1999-2007
2,3%
-1 258
4,6%
Classification établie par la DGI, selon l’impression d’ensemble dégagée par le logement. Ce classement comprend 8
catégories, la catégorie 7 correspond à un état médiocre, la catégorie 8 à un état très médiocre.
20
Parallèlement, l’état de confort tend à s’améliorer. Selon Filocom, entre 1999 et 2007, le nombre de
résidences principales de la CAP :
- dites sans confort ou au confort partiel a diminué de 2 455 unités. Le niveau de confort apparait ici
bien meilleur qu’en moyenne en France.
- classées en catégorie 7 ou 8 s’est affaibli de 1 258 unités, le taux devenant légèrement inférieur
au référent national.
En 2007, c’est de l’ordre de 1 000 à 1 500 résidences principales dont l’état apparaît encore
insatisfaisant : 1 100 résidences principales recensées sont sans confort et 1 500 relèvent des
catégories les plus médiocres (7 ou 8). Parallèlement, le recensement de 2006 de l’INSEE indique
que 1 784 résidences principales ne disposent pas de salle de bain comprenant une baignoire ou une
douche (soit 2,7% de l’ensemble des résidences principales).
Un Secteur Sauvegardé à Poitiers
Afin de protéger et de mettre en valeur le patrimoine ancien existant de la ville de Poitiers, un Secteur
Sauvegardé a été mis en place sur une partie du centre ville tout d’abord. Une visite de chaque
logement a été effectuée par un architecte afin de repérer ce qui devait être préservé. Le Plan de
Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) a été approuvé en 1985.
Depuis le périmètre a été étendu à l’ensemble du centre ville soit le « plateau » entre Clain et Boivre,
intégrant ainsi les constructions modernes et contemporaines. Un nouveau PSMV est prévu.
21
3.2 PARC LOCATIF SOCIAL
Le parc locatif social est toujours concentré à Poitiers
Poids du parc locatif social : 20% des résidences principales
CAP
Nb HLM
2007
DRE EPLS
13 326
HLM 2007 EPLS /
Résidences
principales 2007
19,6%
Objectif du PLH :
tx de locatif
social 2008
22%
Poitiers
CAP hors Poitiers
11 656
1 670
24,1%
8,4%
26%
11%
Situation au
01/01/2007
Source : DRE EPLS
Répartition
du parc HLM
2007
100%
87%
13%
Répartition des
résidences
principales 2007
100%
71%
29%
Source résidences principales : INSEE données légales 2006 prolongées en 2007 par GTC
2007
Nb locatifs sociaux au
01/01/2007 source : EPLS DRE
Nb HLM 2007 /
RP 2007
Poitiers
Buxerolles
Migné Auxances
Saint Benoît
Fontaine le Comte
Biard
Vouneuil sous Biard
Mignaloux Beauvoir
Montamisé
Croutelle
Béruges
11 656
350
607
193
229
81
31
73
65
33
4
4
24,1%
15,2%
12,9%
8,1%
7,2%
6,0%
5,3%
3,9%
4,0%
2,9%
1,5%
0,8%
Chasseneuil du Poitou :
y compris les 242
logements étudiants
er
Avec 13 326 logements recensés au 1 janvier 2007 par l’enquête EPLS de la DRE, le parc
locatif social de la CAP est globalement développé puisqu’il représente de l’ordre de 20% des
résidences principales.
22
Il reste fortement concentré sur Poitiers : 11 656 logements, soit 87% du parc locatif social
communautaire, pour 1 670 logements dans les autres communes.
Néanmoins, l’objectif du PLH qui fixait le seuil à 22% de parc locatif social en 2008 sur la CAP n’est
er
pas atteint. Il ne l’est ni à Poitiers, ni dans les autres communes, puisqu’au 1 janvier 2007, le parc
locatif social selon l’enquête EPLS de la DRE représente 24,1% et 8,4% des résidences principales
(résidences principales estimées selon les données INSEE 2006) alors que les objectifs étaient d’atteindre 26% et
11% en 2008.
Parc locatif social
QUARTIERS DE
POITIERS 01/01/2007
Source : DRE EPLS
Nombre
Répartition
de
logements
Couronneries
3 328
29%
Trois Cités
2 424
21%
Beaulieu
2 204
19%
Breuil - Mingot - St Eloi
1 155
10%
Poitiers Sud
890
8%
Poitiers Nord Ouest
703
6%
Centre ville
549
5%
Montbernage - Pont Neuf
196
2%
Gibauderie
174
1%
Faubourg Ouest
32
0%
Total Poitiers
11 655
100%
A Poitiers, plus des deux tiers du parc locatif social est localisé dans trois quartiers : les
Couronneries qui concentre près de 30% des logements de la ville, Trois Cités et Beaulieu qui
comprennent autour de 20% chacun. Le reste se répartit dans les autres quartiers dont certains
comportent des sous quartiers également fortement pourvus de parc social comme Saint Eloi (1 153
logements en 2006), Bel Air (666 logements) ou encore Bellejouanne (564 logements).
Quatre bailleurs gèrent le parc
HLM de la CAP : Logiparc pour
un peu plus de la moitié et Sipéa
Habitat pour environ un quart,
ainsi qu’Habitat 86 (de l’ordre de
17%) et la SA HLM régionale de
Poitiers (7%).
Parc locatif social début
2007 - CAP
Type 1
Taux
Source : DRE EPLS
Nombre de
logements mis à la
location
LOGIPARC
6 778
51,8%
Parc locatif social public
Situation début 2007 - CAP
SIPEA Habitat
3 164
24,2%
Habitat 86
2 291
17,5%
SA HLM
858
6,6%
TOTAL
13 091
100%
Type 2
Type 3
Type 4
Type 5 et +
Total
Source : EPLS DRE
LOGIPARC
SIPEA HABITAT
HABITAT 86
SA HLM
TOTAL CAP
568
1 818
2 455
1 539
398
6 778
8,4%
26,8%
36,2%
22,7%
5,9%
100%
140
608
1 253
944
219
3 164
4,4%
19,2%
39,6%
29,8%
6,9%
100%
219
525
868
509
170
2 291
9,6%
22,9%
37,9%
22,2%
7,4%
100%
103
229
357
152
17
858
12%
26,7%
41,6%
17,7%
2%
100%
1 030
3 180
4 933
3 144
804
13 091
7,9%
24,3%
37,7%
24%
6,1%
100%
23
Par rapport à la moyenne de la CAP, LOGIPARC dispose d’un parc de logements de petite taille (T1
et T2) assez significatif, alors que le parc de SIPEA Habitat est caractérisé par la présence de
logements de moyenne et grande taille (T3 et plus) de manière relativement importante.
Le parc locatif communal, qui complète souvent utilement le parc des bailleurs sociaux, est assez
peu développé, cinq communes périphériques en disposent : 12 logements à Montamisé, 4 à
Béruges, 2 à Mignaloux Beauvoir, 1 à Migné Auxances, 1 à Biard.
Répartition par type du parc locatif social
Répartition du parc locatif social public par type au 01/ 01/ 2007
Le parc de la CAP comprend :
Source : DREEPLS
CAP:
45%
T1 : 8%, T2 : 24%, T3 : 38%,
40%
T4 : 24%, T5 et + : 6%
- 32% de types 1 et 2,
- 38% de type 3,
- 30% de types 4 et plus
grands.
38%
Poitiers
CAPhorsPoitiers
33%
35%
30%
Type 1 : Buxerolles et surtout
25%
Les logements les plus petits,
comprenant une pièce, sont
principalement
localisés
à
Poitiers et dans une moindre
mesure dans les communes de
Buxerolles
et
surtout
de
Chasseneuil du Poitou.
25%
24% 24%
23%
20%
15%
12%
10%
7%
6%
8%
5%
0%
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces et +
La taille des ménages évoluant dans le temps (décohabitation), le parc locatif social fait face à des
situations de sous occupation (exemple de T4 occupés par une personne) lorsque les personnes
restent dans leur logement, limitant la rotation et ainsi les possibilités d’attribution aux familles avec
enfants.
1400 1295 logements
1300
(39%)
1108
(47%)
1200
x 1100
u
a
ic 1000
o
s
s
ift 900
a
c
o
l 800
s
t
n 700
e
m
e
g 600
lo
e
d 500
re
b
m 400
o
N 300
200
QUARTIERS DE POITIERS : Répartition du parc loctif social selon le type
de logements au 1er janvier 2007 - Source : EPLSDRE
989
(30%)
Total Poitiers:
T1 : 825 logements (7%)
T5 et + : 672 logements (6%)
957
(44%)
851
(26%)
713
(33%)
595
(25%)
484
(21%)
187
(6%)
557
(48%)
413
(19%)
149
(6%)
121
(5%)
100
386
(33%)
187
(16%)
25
(2%)
299
280(36%)
(33%)
197
(24%)
278
262
(45%)
48%
168
152
150
31%
85
78
(48%) (24%)
81
61
40
37 35 37 40% 44 44 49% 41
15%
(7%)
4
(6%)
7% 18%19% 23% 25%
24%
2%
0
Couronneries
Trois Cités
Beaulieu
1 + 2 pièces
Breuil Mingot Poitiers Sud Poitiers Nord
St Eloi
Ouest
3 pièces
4 pièces
Centre ville Montbernage Gibauderie
Pont Neuf
5 pièces et +
24
A Poitiers :
-
Le quartier des Couronneries dispose d’un parc très important où l’offre est relativement
diversifiée quelque soit le type de logement.
-
Le type 3 est présent dans tous les quartiers de la ville où existe du parc locatif social.
-
En revanche, l’offre en logements de petite taille (T1 et T2) qui compte plus de 3 600 logements
au total sur la ville est particulièrement présente dans les quartiers Beaulieu et Breuil Mingot
Saint Eloi où elle représente 44% et 48% du parc locatif social de ces secteurs, ainsi que dans le
Centre Ville et à Poitiers Sud. Cela n’est pas sans influencer la politique des attributions et la
composition par âge de la population occupante (personnes vivant seules ou en couples : jeunes
et personnes âgées).
-
L’offre en logements de grande taille (type 4 et plus) est particulièrement développée aux
Couronneries : 34% du parc de la ville.
86% de logements collectifs
Le parc locatif social est
majoritairement constitué de
logements collectifs : 86%
d’entre eux. Cette répartition
individuel
/
collectif
est
relativement tranchée : Poitiers,
Buxerolles, Chasseneuil du
Poitou et St Benoît (et
Croutelle) disposent d’un parc
collectif, contrairement aux
autres
communes
où
l’individuel est beaucoup plus
développé (au moins les 2/3
des logements).
Parc locatif social au
01/01/2007 Source : EPLS DRE
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
Individuel
Collectif
14%
11%
35%
86%
89%
65%
Nombre de
logements
13 326
11 656
1 670
0%
4%
19%
23%
64%
73%
85%
85%
100%
100%
100%
100%
96%
81%
77%
36%
27%
15%
15%
0%
0%
0%
4
350
607
229
33
81
193
65
73
31
4
Croutelle
Buxerolles
Saint Benoît
Montamisé
Fontaine le Comte
Migné Auxances
Mignaloux Beauvoir
Vouneuil sous Biard
Biard
Béruges
A Poitiers : un parc ancien, dans les autres communes : un parc récent mais aux
loyers plus élevés
70%
Répartition du parclocatif social selon la date de construction des
logementsau 1er janvier 2007 Source : Enquête EPLSDRE 2007
62%
60%
Poitiers
Nombre total de logements:
Poitiers: 11 656
CAP horsPoitiers: 1670
CAP: 13 326
CAPhorsPoitiers
50%
CAP
40%
27%
30%
24%
26%
24%
19%
20%
17%
15%
12% 13% 11%
18%
8%
10%
3%
1% 1%
3%
Avant 1949
1949-67
1%
9%
4% 4%
Le contraste entre la ville
de Poitiers et les autres
communes est important
quant aux périodes de
construction du parc. Si
Poitiers
produit
du
logement locatif social
depuis
des
dizaines
d’années,
cela
est
beaucoup plus récent dans
les
communes
périphériques
où
7
logements sur 10 ont
moins de 20 ans, la
décennie des années 1990
ayant été la plus propice.
0%
1968-74
1975-81
1982-89
1990-98
1999-06
25
Cela signifie également qu’une grande partie du parc de Poitiers est ancien : plus de 6 500 logements
c’est-à-dire 54% du parc ont été construits avant 1975. Des travaux d’entretien régulier et de remise
aux normes sont donc nécessaires afin de les maintenir en bon état et attractifs pour les ménages,
tout en maintenant les loyers à un niveau en adéquation avec leurs ressources.
Epoque de construction et modes
de financement étant liés, 7
logements sur 10 à Poitiers
bénéficient d’un financement
d’avant 1977, donc de niveaux de
loyer relativement peu élevés.
70%
3400
3288
Poitiers
Autres communes
60%
Dans les autres communes, le parc
étant récent, 2 logements sur 3
ont été financés avec des PLA et
PLUS, impliquant un niveau de
loyer supérieur. Pour compenser,
une part de logements a été
réalisée avec des financements
tels que PLATS et PLAI. Ce type
de parc à faible loyer y représente
ainsi 21% du parc total.
Cela contribue à maintenir sur
Poitiers les ménages à plus
faibles
ressources
et
les
ménages plus aisés dans les
autres communes.
3600
Répartition du parclocatif social selon le type de financement des
logementsau 1er janvier 2007 Source : EPLSDRE
69%
65%
80%
50%
40%
30%
21%
21%
20%
11%
10%
9%
1%
3%
0%
PLR/ PSR/ HLM O / ILM PLA d'Intégration / PLA PLA social / PLA ordinaire Autresfinancements
/ ILN
LM / PLATS/ PLAI
/ PLUS
Quartiers de Poitiers : répartition du parc locatif social par type de
financement au 1er janvier 2007 - Source : EPLSDRE
3200
3000
PLR / PSR / HLM O / ILM / ILN
2800
x
u
ia
c 2600
o
s
2400
s
fi
ta 2200
c
o
l 2000
s
t
n
e 1800
m
e
g 1600
lo
e 1400
d
re 1200
b
m 1000
o
N
800
PLA d'Intégration / PLA LM / PLATS/ PLAI
PLA social / PLA ordinaire / PLUS
1957
1429
774
600
400
200
32 7
780
677
586
375
309
153
1
160
48
31 86
257251
89
34
19 33
171
3
20 12
0
Couronneries Trois Cités
Beaulieu
Breuil Mingot Poitiers Sud Poitiers Nord Centre ville Montbernage Gibauderie
St Eloi
Ouest
Pont Neuf
Faubourg
Ouest
A Poitiers,
-
le parc des quartiers des Couronneries, des Trois Cités ainsi que de Poitiers Sud et de Poitiers
Nord Ouest, n’est constitué quasi exclusivement que de financement ancien (HLM/O
principalement),
-
alors qu’à Beaulieu, un tiers du parc est récent,
-
dans les quartiers du centre ville et de Breuil - Mingot - St Eloi, le parc est récent, mais comprend
la moitié et un tiers de PLAI (et autres logements analogues à faible loyer).
Ainsi la diversification en terme de financement des opérations et par conséquent de niveau de loyer,
n’est pas assurée dans tous les quartiers de Poitiers, ce qui influe sur l’occupation.
26
Une mobilité élevée et une vacance qui se développe
Selon l’enquête EPLS de
2007, la mobilité est forte et
la
vacance
légèrement
supérieure à la moyenne
nationale.
Source : DRE EPLS
HLM /
Résidences
principales
Taux de
vacance
Taux de
mobilité
CAP
19,7%
2,6%
15,6%
France
métropolitaine
15,9%
2,3%
9,4%
Situation au
01/01/2007
La vacance n’est toutefois pas
er
homogène. Au 1 janvier 2007, elle
concerne plus particulièrement les
communes de Montamisé, Chasseneuil
du Poitou, Saint Benoît, Buxerolles et
Poitiers. Mais la vacance de plus de trois
mois est beaucoup plus faible (inférieure
à 1%).
Cependant, il semble qu’en 2008 elle se
soit accrue.
Parc locatif social au 01/01/2007
Source : EPLS DRE
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
Montamisé
Saint Benoît
Buxerolles
Mignaloux Beauvoir
Fontaine le Comte
Migné Auxances
Béruges, Biard, Croutelle, Vouneuil sous Biard
Taux de vacance
2,6%
2,6%
3,2%
6,1%
5,1%
3,9%
3,6%
1,5%
1,2%
0,5%
0,0%
L’organisme LOGIPARC constate, dans son rapport d’activités 2007 (source : «La politique d’attribution à
Logiparc en 2007 », rapport au Conseil d’Administration, Logiparc), un accroissement du poids des logements
ème
vacants de plus de 3 mois à partir du 2
semestre 2007 montrant qu’une partie du patrimoine
devient plus difficile à louer dans un contexte d’offre locative notamment privée plus abondante.
Dans le parc de LOGIPARC, cette
vacance
concerne
plus
spécifiquement les logements
Taux de vacance de 1 mois et plus dans le parc de
les plus petits, c’est-à-dire les T1,
Logiparc à Poitiers - décembre 2007
le taux de vacance de 1 mois et
Source : Logiparc, DRE EPLS
6,0%
plus atteignant 5,5%.
C’est principalement dans les
5,0%
quartiers des Trois Cités, de Saint
Eloi et de Beaulieu que cette
4,0%
vacance est la plus marquée.
La vacance des T4 concerne plus
3,0%
particulièrement les Couronneries.
5,5%
Les responsables de Logiparc
2,0%
estiment que le studio et le T1 sont
3,3%
3,0%
2,6%
des produits de plus en plus
1,0%
2,0%
difficile à commercialiser, la
demande se portant davantage sur
0,0%
les T2. La location des logements
T1
T2
T3
T4
T5 et +
dans les étages supérieurs des
immeubles R+4 sans ascenseur
pose également des difficultés.
27
Patrimoine de SIPEA Habitat * - Evolution des taux de
vacance à plus d'1 mois et de plus de 3 mois
En revanche, le patrimoine du parc de
l’organisme SIPEA Habitat (se situe
entièrement sur la CAP) connaît un
recul de la vacance au cours des 3
dernières années.
Néanmoins, l’évolution mensuelle des
logements vacants à plus d’un mois
montre une hausse au cours du
dernier trimestre 2008.
Ce sont essentiellement les logements
aux loyers élevés (St Eloi) ou de
médiocre qualité qui souffrent le plus
de vacance.
Source : Rapport d'activités 2008 SIPEA Habitat
3,0%
2,5%
2,5%
2,0%
1,5%
1,5%
1,4%
1,1%
1,0%
0,9%
0,5%
0,4%
0,0%
2006
2007
Taux de vacance à plus d'1 mois
2008
Taux de vacance à plus de 3 mois
Patrimoine de SIPEA Habitat : 80% se situe sur Poitiers
Dans le parc d’HABITAT 86, une
hausse de la vacance commerciale
est observée au deuxième semestre
de l’année 2008 sur Poitiers, St Benoît
et Vouneuil sous Biard. Elle est
principalement attribuée à une détente
du marché locatif qui élargit les choix
des candidats.
Patrimoine de HABITAT 86 (secteurs de Poitiers Agence et
Poitiers Bellejouanne *) - Evolution du taux mensuel de vacance
commerciale Source : Habitat 86
3,4%
3,2%
3,0%
2,8%
2,6%
2,4%
2,2%
2,0%
1,8%
1,6%
1,4%
1,2%
1,0%
6
0
n
ja
6
0
v
é
f
6
6 6
0 r0 0
sr v ia
a a m
m
6 6 6
0 l0 0
n
i iju tû
u
o
j
a
6
0
t
p
e
s
6
0
t
c
o
6
0
v
o
n
6 7 7 7 7 7
0 0 0 0 0 0
c n v sr rv ia
é ja é
f a a m
d
m
7 7 7
0 l0 0
n
i iju tû
u
o
j
a
7
0
t
p
e
s
7
0
t
c
o
7
0
v
o
n
7 8 8 8 8 8
0 0 0 0 0 0
c n v sr rv ia
é ja é
f a a m
d
m
8 8 8
0 l0 0
n
i iju tû
u
o
j
a
8
0
t
p
e
s
8
0
t
c
o
8
0
v
o
n
8
0
c
é
d
* Poitiers + St Benoît + Vouneuil sous Biard
La mobilité, selon l’enquête EPLS, varie également d’une commune et d’un quartier à l’autre. Elle
est particulièrement élevée dans les communes de Chasseneuil du Poitou, Saint Benoît, Fontaine le
Comte, Buxerolles : 20% et plus.
Parc locatif social
Source : EPLS DRE 2007 (non compris les 242
logements étudiants à Chasseneuil du Poitou)
Taux de mobilité
Parc locatif social
Taux de mobilité
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
Saint Benoît
Fontaine le Comte
Buxerolles
15,6%
14,8%
21,3%
32,9%
23,3%
21,1%
19,8%
Migné Auxances
Montamisé
13,9%
12,1%
11,5%
9,6%
9,2%
Patrimoine LOGIPARC Quartiers de
Poitiers en 2007 (Source : « La politique
d’attribution à Logiparc en 2007)
St Eloi
Centre ville
Trois Cités
Beaulieu
Couronneries
Bel Air
Total
Biard
Vouneuil sous Biard
Mignaloux Beauvoir
Béruges, Croutelle
Nombre de
logements
Taux de
rotation
730
268
1 268
1 867
1 784
657
6 574
24,9%
18,7%
17,6%
16,2%
13,5%
9,7%
16,2%
< 10 logements
28
Patrimoine SIPEA par commune
et quartier de Poitiers en 2008
(Source : Rapport d’activités 2008
SIPEA)
Buxerolles
Centre ville Poitiers
St Eloi
La Plaine
Fontaine le Comte
La Souche
Bellejouanne
Nombre de
logements
Taux de
rotation
Patrimoine
SIPEA
Nombre de
logements
Taux de
rotation
82
262
339
145
81
100
51
32,9%
31,3%
29,2%
26,9%
22,2%
21,0%
19,6%
Beaulieu
Couronneries
St Cyprien
Clos Gaultier
Migné Auxances
Autres
Total
106
622
748
400
168
28
3 132
18,9%
16,7%
15,9%
15,8%
10,7%
0,0%
19,8%
Les données des organismes LOGIPARC, dont le parc représente 56% du parc de la ville et SIPEA
HABITAT montrent une mobilité importante dans un grand nombre de quartiers. Elle concerne
notamment (source Logiparc) :
-
Saint Eloi : la rotation des étudiants se combine à celle des jeunes ménages qui s’orientent vers
le parc privé notamment en accession. Les loyers sont relativement élevés.
-
Centre ville : il comprend relativement peu de logements, néanmoins les départs concernent
essentiellement le quartier Rivaud en raison des niveaux de loyer et de certains troubles de
voisinage.
-
Trois Cités : l’effet ANRU s’est atténué par rapport à 2006. Il reste néanmoins des difficultés sur
un immeuble identifié lié à un problème d’occupation et au vieillissement du bâti.
-
Beaulieu : la mobilité tend à s’affaiblir. Le quartier est attractif avec des niveaux de loyer
globalement raisonnables et compétitifs.
-
Couronneries : une inversion de tendance est constatée avec un accroissement du nombre de
départs en 2007. Le quartier bénéficie d’atouts en terme de commerces de proximité et de
transports, mais une dégradation de l’occupation sociale est constatée, le niveau des charges (lié
au chauffage collectif) est trop élevé, et une partie des immeubles sont de type R+4 sans
ascenseur. Des efforts sont consentis par Logiparc (médiation sociale, baisse de la TVA sur le
chauffage) pour améliorer la situation.
-
Bel Air : le taux de mobilité est faible et en repli. Les équipements de proximité et les effets
positifs de l’opération de renouvellement urbain sont appréciés par les habitants.
Dans un contexte de marché détendu, les problèmes d’occupation du parc locatif social
concernent donc principalement :
- certaines catégories de logements tels que les studios et les T1 qui sont très nombreux sur le
marché, et les logements plutôt de grande taille dans les étages des immeubles R+4 sans
ascenseur,
- certains quartiers voire bâtiments en proie à des difficultés d’occupation,
- et plus particulièrement les logements assez récents aux loyers élevés et ceux qui sont de qualité
médiocre.
En revanche, les problèmes d’occupation ne concernent pas les PLA d’Intégration attractifs au niveau
des loyers.
L’occupation du parc locatif social (selon l’enquête Occupation du Patrimoine Social de
2
l’année 2006 analysée par l’AROSH PC )
Cette enquête couvre les communes de l’unité urbaine au sens INSEE qui inclut les communes de Biard,
Buxerolles, Chassenueil du Poitou, Jaunay Clan (hors CAP), Mignaloux Beauvoir, Migné Auxances, Poitiers et
Saint Benoît. Ne sont donc pas comprises les communes de Fontaine le Comte, Vouneuil sous Biard, Montamisé,
Croutelle et Béruges (qui totalisent 195 logements locatifs sociaux au 01/01/2007 selon l’EPLS) mais comprend
Jaunay Clan (qui en compte 195 selon le recensement de l’INSEE de 1999).
2
AROSH PC : Association Régionale des Organismes Sociaux pour l’Habitat en Poitou Charentes
29
Les données présentées par l’AROSHPC relevant de cette enquête indiquent une surreprésentation
des personnes âgées et des jeunes et la faiblesse des revenus des occupants.
La moitié des ménages occupants sont des personnes seules, 11,5% sont des personnes âgées de
plus de 75 ans et 9,9% sont des jeunes de moins de 25 ans (contre 5,4% dans la région).
Ces ménages disposent de
faibles revenus : les deux tiers
d’entre
eux
ont
des
ressources inférieures à 60%
des plafonds PLUS (et entrent
dans les plafonds PLAI).
120%
Répartition des occupants du parc locatif social selon leur
niveau de ressources au regard des plafonds PLUS - Unité
Urbaine de Poitiers - Source : enquête OPS 2006 traitée par
l'AROSHPC
94%
100%
100%
85%
80%
67%
60%
43%
40%
22%
20%
0%
< 20% des
plafonds
< 40%
< 60%
< 80%
< 100%
>100%
30
La demande locative sociale
Le numéro unique : des données peu fiables
Seules les données concernant les nombres de demandes de l’année 2005 et de l’année 2006 issues
du numéro unique peuvent être considérées comme fiable : 8 208 demandes totales en 2005, 7 504
en 2006. Une baisse apparaît donc, qu’il aurait fallu pouvoir confirmer en 2007 et 2008.
La demande (données fournies par les bailleurs)
Patrimoine de LOGIPARC : évolution du nombre de
demandes nouvelles (externes + mutations) Source : "La
Patrimoine de SIPEA HABITAT : évolution du
nombre de nouvelles demandes déposées
politique d'attribution à Logiparc en 2007" (90% du parc de Logiparc est situé sur la CAP)
3500
3261
(externes + mu tation s) Source : Sipéa Habitat
(tou t le patrimo ine se situ e sur la CAP)
3365
3500
2957
2928
3000
3000
2500
2500
2000
2000
1500
1500
2116
1856
1976
1000
1000
2004
2005
2006
2006
2007
2007
2008
Chez le bailleur LOGIPARC, le nombre de nouvelles demandes (il ne s’agit pas du stock) s’est
affaibli en 2006 par rapport aux deux années précédentes pour s’accroître très légèrement en 2007.
Les données de SIPEA HABITAT indiquent une augmentation du nombre de nouvelles demandes ces
trois dernières années.
Patrimoine d'HABITAT 86 : évolution du nombre de
nouvelles demandes (Poitiers Agence et Poitiers
Bellejouanne*) Source : Habitat 86
900
800
826
772
Source : Habitat 86
1150
936
1000
Patrimoine de HABITAT 86 (Poitiers Agence et Poitiers
Bellejouanne *) : Stock de demandes (non passées en CAL)
700
1100
1050
600
500
1000
400
300
950
200
100
900
0
2006
2007
2008
(* PoitiersAgence et Poitiers Bellejouanne : Poitiers, St Benoît, Vouneuil sous Biard)
* Poitiers Agence et PoitiersBellejouanne : Poitiers + St Benoît + Vouneuil sous Biard
En revanche, HABITAT 86 fait état d’une baisse du nombre de nouvelles demandes enregistrées
dans les agences de Poitiers et Bellejouanne (au total : Poitiers + St Benoît + Vouneuil sous Biard) en
2008 par rapport à 2007.
La réduction du nombre de demandes en stock est régulière sur l’année 2008, au total c’est 150
demandes en moins qui sont comptabilisées entre décembre 2007 et décembre 2008 par Habitat 86.
Il semble que cette diminution touche toutes les catégories de logement.
31
Profil des demandeurs et des entrants (données fournies par les bailleurs)
Patrimoine de SIPEA HABITAT : âge des
demandeurs (demande en stock) au 1er janvier 2009
Patrimoine de LOGIPARC : âge des
demandeurs (demande en stock) en 2007
Source : Rapport d'activités 2008 (tout le patrimoine est situé sur la CAP)
Source : "La politique d'attribution à Logiparc en 2007"
50%
(90% du parc est situé sur la CAP)
46%
50%
45%
45%
40%
40%
35%
30%
35%
30%
24%
25%
38%
25%
25%
20%
15%
15%
18%
20%
11%
15%
15%
10%
4%
5%
10%
0%
4%
5%
< 30 ans
30 à 39 ans
40 à 49 ans
50 à 64 ans
65 ans et +
0%
< 30 ans
30 à 39 ans
40 à 49 ans
50 à 64 ans
65 ans et +
A LOGIPARC, la demande en logement est caractérisée par le poids important des candidats jeunes,
46% des demandeurs en 2007 ont moins de 30 ans, il s’agit pour beaucoup d’étudiants. Le poids des
er
T1 et T2 y est plus représenté que dans le parc de SIPEA HABITAT qui enregistre au 1 janvier 2009,
une demande plus âgée, avec notamment davantage de demandeurs d’âge plus mûr : 33% ont entre
40 et 64 ans.
Patrimoine de SIPEA HABITAT : composition
familiale des demandeurs au 1er janvier 2009
Patrimoine de LOGIPARC : composition familiale des
demandeurs en 2007 (demandes en stock) Source : "La
(demandes en stock) Source : Rapport d'activités 2008 (tout le patrimoine est
politique d'attribution à Logiparc en 2007" (90% du parc de Logiparc est situé sur la CAP)
50%
50%
43%
45%
situé sur la CAP)
47%
45%
40%
40%
35%
35%
27%
30%
27%
30%
22%
25%
25%
20%
20%
15%
15%
8%
10%
5%
16%
10%
10%
5%
0%
0%
Personne seule
Couple sans enf ant
Couple avec enf ants
Familles
monoparentales
Personne seule
Couple sans enf ant Couple avec enf ants
Familles
monoparentales
La demande de LOGIPARC comme celle de SIPEA HABITAT est marquée par les demandeurs qui
vivent seuls : de l’ordre de 45%. En revanche, la composition familiale des autres catégories de
ménages diffère avec notamment 27% des demandeurs qui sont des familles monoparentales chez
SIPEA HABITAT, contre seulement 8% chez LOGIPARC.
Patrimoine de SIPEA HABITAT - Situation
professionnelle des demandeurs (au 01/01/2009) et des
entrants (attributions 2008)
Patrimoine LOGIPARC - Situation professionnelle
des entrants en 2007 Source : "La politique d'attribution à Logiparc en
2007" (90% du parc de Logiparc est situé sur la CAP)
Source Rapport d'activités 2008 Sipéa Habitat
40%
45%
35%
35%
40%
28%
30%
40%
35%
35%
30%
30%
25%
25%
20%
16%
19%
17%
20%
12%
15%
10%
11%
10%
5%
1%
4%
4%
Retraité
Pensionné
CDD
Etudiant
6%
8%
6%
5% 4%
5%
0%
0%
CDI
19%
15%
Indépendant Sans emploi
Actif avec
emploi
Stage / emploi
précaire
Etudiant
Demandes 01/01/2009
Chômeur
Inactif
Retraité
Attributions 2008
32
La situation professionnelle des demandeurs chez les deux bailleurs principaux est à peu près
comparable : 4 personnes sur 10 n’a pas d’activité professionnelle ou de formation et sont donc sans
emploi ou retraités.
Demandes et attributions (données fournies par l’ORDA3 analysées par
l’AROSH PC)
er
Le fichier analysé par l’AROSH PC indique qu’au 1 octobre 2008, le nombre de demandes en
instance est de 4 559 sur la CAP, dont 80% concernent la ville de Poitiers. Entre le 1/10/2007 et le
1/10/2008 c’est 2016 attributions qui ont été réalisées.
Le parc locatif social de la CAP est aujourd’hui accessible aux ménages, 1 attribution est délivrée pour
2,3 demandes, c’est 1 pour 9,5 demandes dans l’agglomération de La Rochelle et 1 pour 3,8 dans
celle de Niort.
Les
bailleurs
sociaux
apportent,
relativement aux demandes concernées,
plus de réponses aux personnes en
situation
de
décohabitation,
aux
personnes
seules,
aux
familles
monoparentales et aux personnes
provenant du parc privé.
Répartition des demandes (au 1/10/2008) en instance et des
attributions (du 1/10/2007 au 1/10/2008) selon le type de parc occupé
par le demandeur Source : exploitation par l'AROSH PC des données de l'ORDA
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
43%
29%
32%
Demandeurs du parc privé
39%
29%
Demandeurs du parc public
Demandes en instance
27%
Demandeurs sans logement
en propre
Attributions 2008
3
ORDA : Observatoire Régional de la Demande et des Attributions. Outil dont s’est récemment doté l’AROSH PC et le
Groupement des Bailleurs Sociaux de la Vienne (GBSV). Fichier apuré des doublons.
33
Cinq communes assujetties à l’article 55 de la loi SRU ne disposent pas de 20%
de locatifs sociaux
Parc locatif social des
communes assujetties
à l’article 55 de la loi
SRU n’atteignant pas
20% Source : DDE
Nombre de
locatifs
sociaux
01/01/04
Nombre de
locatifs
sociaux
01/01/07
2007 estimées)
Buxerolles
791
841
Migné-Auxances
235
Saint-Benoît
Nombre de
logements locatifs
sociaux
nécessaires pour
atteindre 20%
Nombre de
logements
manquants au
01/01/2007
17,8%
944
103
240
10,1%
475
235
317
345
10,5%
655
310
Mignaloux-Beauvoir
66
126
8,0%
330
204
Vouneuil sous Biard
nc
74
3,8%
392
318
Taux de
locatifs
sociaux (RP
Les communes assujetties à l’article 55 de la loi SRU qui ne disposent pas de 20% de logements
locatifs sociaux sont Buxerolles, Migné Auxances, Saint Benoît, Mignaloux Beauvoir. Depuis
2008, Vouneuil sous Biard est enquêtée suite à l’article 11 de la loi du 5 mars 2007 sur le droit au
logement opposable (le prélèvement s’effectuera à partir de 2014).
A Buxerolles et Mignaloux Beauvoir, le parc s’est enrichi de 50 et 60 logements entre 2004 et 2007. Il
reste que les efforts doivent être poursuivis pour les cinq communes concernées, c’est au total plus de
850 logements qui manquent en 2007 pour atteindre le seuil des 20%.
Avec 12 023 et 536 logements locatifs sociaux comptabilisés en 2007, les communes de Poitiers et de
Chasseneuil du Poitou sont également soumises à l’article 55. Elles dépassent le quota minimum de
20% de logements sociaux.
Le Programme de Rénovation Urbaine (PRU) : 900 logements à construire
Trois quartiers de Poitiers (soit cinq secteurs) sont concernés par le PRU : Bel Air, Trois Cités
(Piquetterie – Saint Cyprien), Bellejouanne – Pierre Loti :
Les trois principaux bailleurs sont concernés : Logiparc sur la Piquetterie, Pierre Loti et Bel Air, Habitat
86 sur Bellejouanne et Sipéa sur St Cyprien.
-
Une première convention couvrant la période 2006-2010 a été signée en février 2006. Fin 2008,
304 logements ont été démolis (2001 : 100 à Bel Air non comptabilisés dans le tableau ci dessous
ère
ème
1 phase, 2003/04 : 140 à la Piquetterie, 2007 : 64 à Bel Air 2
phase), soit 204 logements sur
les 433 prévus.
Un avenant pour la période 2009-2013 concernant Bellejouanne / Pierre Loti et Saint Cyprien,
prévoit la démolition de 258 autres logements.
Programme de Rénovation Urbaine (convention de base + avenant) :
PRU (y compris
ORU*) en nombre
de logements
Convention du
15/02/06 Bel Air et
Trois Cités
(Piquetterie)
Bellejouanne / P
Loti et St Cyprien
Total prévu
Construction
sur site Locatif
social
Construction
sur site
Accession
sociale
433
(dont 140
ORU)
201
(51 ORU)
41
(hors 1 pour 1)
(12 ORU)
258
98
691
299
Démolition
Construc
tion sur
site Autres
Construction
sur sites
associés
Locatif social
Réhabilita
tion sur
site
46 à 52
10
(ORU)
233
80
21
55
62
134
969
62
101 à 107
72
367
1 049
Foncière
logement
(secteur libre)
66 (dont 14
12
0
10
41
114
pour maison
relais)
* Programme qui était en cours au moment de la mise en œuvre du PRU et qui lui a été intégré. Source : services de la CAP,
aoûte 2009
Réalisé
(à août 2009)
345
34
-
C’est globalement le principe de reconstruction 1 pour 1 qui a été retenu avec construction sur
place et dans d’autres quartiers de la ville, les sites associés étant Saint Eloi, le Parc à Fourrage,
les Champs de Saint Pierre, la Mérigotte, les Montgorges, la Bugellerie et la Gibauderie à Saint
Benoît.
-
Au total, le programme prévoit :
. La démolition de 691 logements entre 2004 et 2012, 44% a été réalisée. L’impact de la
première opération de démolition des 100 logements en 2001 à Bel Air est tout à fait positif.
. La construction de 899 logements dont 664 sociaux, 129 ont été livrés (locatif social et
accession sociale liés à la convention de base + maison relais liée à l’avenant), soit 14% du
programme. Des difficultés qui sont notamment liées à des problèmes de financement retardent
la production locative sociale. Dans un contexte où les prix de l’immobilier et le coût de la
construction ont fortement augmenté, les bailleurs doivent recourir à leurs fonds propres plus
amplement que ce qui était prévu dans la programmation initiale. Les opérations prévues sur la
Mérigotte et Montgorges seront réalisées dans le cadre de ZAC qui ne sont pas encore
opérationnelles.
Parallèlement à la construction de logements familiaux, un foyer logement pour personnes
âgées a été construit à la Piquetterie et un nouveau foyer de 54 logements pour l’ADAPEI 86 à
Bellejouanne.
. La réhabilitation de 1 049 logements :
- 80 logements dans la convention de base (qui couvre la période 2006-2010) ce qui a
été réalisé,
- 969 logements dans l’avenant (qui devrait être signé avant la fin de l’année 2008, pour
la période 2009-2013), dont 34 ont été réhabilités. Est comprise la réhabilitation lourde
d’un immeuble collectif ancien foyer ADAPEI 86 (15 logements).
La réhabilitation d’un immeuble de 10 étages (dans le quartier St Cyprien) comprenant un
projet de résidence intergénérationnelle avec l’adaptation de 35% des logements pour les
seniors, l’adaptation des logements de rez de chaussée pour les personnes à mobilité réduite,
la pose de nouveaux ascenseurs desservant tous les étages, la sécurisation des entrées
intérieures et extérieures, la création de 12 logements PLS, de loggia… est également
envisagé.
D’une manière globale, la réhabilitation des immeubles passe par leur résidentialisation et la
recherche de la diminution du coût des charges.
. La vente de trois immeubles de logements locatifs sociaux aux locataires comprenant au
total 38 logements.
. De nombreux aménagements d’espaces publics et un centre de loisirs.
-
Le relogement des ménages : ce sont les bailleurs qui gèrent aux mêmes le relogement en
interne ou par le biais d’un prestataire de services. Une charte du relogement a été élaborée en
relation avec les associations de locataires et validée par la CAP.
Relogement : nombre de
ménages ayant un reste
à charge :
inférieur ou égal
46
Ménages entre plafond
ressources PLAI et
PLUS
5
51
24%
supérieur
131
30
161
76%
Total
177
35
212
100%
Ménages sous plafond
ressources PLAI
Total
Relogement : évolution du reste à charge par rapport au logement précédent Source : Bilan des relogements Logiparc,
Habitat 86 - CAP
Le relogement des ménages se passe de manière satisfaisante. Le bilan réalisé par Logiparc et
Habitat 86 indique néanmoins que dans les trois quarts des cas, le reste à la charge des
ménages dans le nouveau logement est supérieur à celui du logement précédent.
35
3.3 PARC PRIVE ET MARCHE DU LOGEMENT
Le parc privé potentiellement Indigne, difficile à résorber
4
-
En 2005 , les données Filocom estiment que 10,1% des logements du parc privé sont
potentiellement indignes en Poitou Charentes. Ce serait 11,7% dans le département de la Vienne
et 5,6% dans la ville de Poitiers soit 1 877 logements concernés.
Une approche plus restrictive aboutirait à des chiffres plus réduits, de l’ordre de 200 logements
pour la CAP.
-
La MOUS mise en place sur le département en 2006-2007 a donné des résultats inférieurs aux
attentes. Les signalements de logements potentiellement indignes sont très en décalage avec le
parc qui était estimé à 20 000 unités. Les opérations sont complexes à mener financièrement,
administrativement et juridiquement.
En 2007, sur le département, seuls 14 logements ont été traités alors que l’objectif dans le cadre
6
du Plan de Cohésion Sociale était de 86 (soit 16%) . Les difficultés sont liées à la part financière
des travaux restant à la charge des propriétaires occupants (les travaux liés à l’insalubrité sont
lourds) et au fait que pratiquement aucune demande ne soit recensée de la part de propriétaires
bailleurs.
-
Dans ce contexte, l’OPAH communautaire (juillet 2005 – juillet 2008) n’a pas eu d’impact très
marquant sur la résorption de l’insalubrité. Le bureau d’études en charge de l’OPAH estime que
les seuils de revenus n’ont pas permis de prendre en considération certains dossiers et les
zonages spécifiques n’étaient pas tout à fait adéquats.
-
Dans les communes, les élus n’ont pas connaissance d’un nombre important de ménages vivant
dans des conditions précaires, ils font mention tout au plus de quelques cas connus.
-
L’action contre l’habitat indigne constitue désormais un axe spécifique du nouveau PDALPD.
-
Dans un avenir proche, il est question que l’Etat confie au réseau national ADIL la charge de
mettre en place une observation nominative de l’habitat indigne (dans le cas où la loi projetée
serait votée).
5
Programme d’Intérêt Général (PIG) et Programme Social Thématique (PST),
dans le département
Les objectifs fixés dans le cadre du Programme d’Intérêt Général et du Programme Social
Thématique mis en œuvre sur le département ne sont également pas atteints :
-
Le PIG du Plan de Cohésion Sociale (2006-2007) a permis de financer 43 logements sur le
département ne permettant d’atteindre que 61% de son objectif.
-
Dans le cadre du PST, en 2007, 177 logements de propriétaires occupants ont été financés
(objectif de 400 logements, certains dossiers ont été engagés au titre d’autres programmes) et 17
logements de propriétaires bailleurs (objectif de 30 logements). Ceux-ci préfèrent s’engager sur
des loyers « conventionnés sociaux » au lieu de loyers « conventionnés très sociaux ».
4
Source : MEEDDAT – Filocom d’après DGI, le repérage repose sur le recoupement de plusieurs données : taxe d’habitation, impôts sur le
revenu, classement cadastral
5
Source : Elaboration du PDALPD 2008/2011, maquette 1, 30 juin 2008
6
Source : Bilan année 2007 Plan de Cohésion Sociale
36
L’OPAH communautaire (juillet 2005 – juillet 2008) : 369 logements privés
améliorés
Les objectifs affichés de l’OPAH communautaire, qui s’est déroulée de juillet 2005 à juillet 2008,
visaient :
- La diversification de l’offre en logements notamment en direction des jeunes ménages et des
familles,
- La recherche de la mixité sociale dans les quartiers de Poitiers et dans les communes
périurbaines,
- La prise en compte du développement durable et la recherche d’une meilleure qualité
environnementale et du cadre de vie.
Dans ce cadre, l’accent était particulièrement mis sur :
- La lutte contre l’habitat indigne,
- Le développement de l’offre locative à loyers maîtrisés par la remise sur le marché de
logements vacants et par le conventionnement dans le parc privé,
- La maîtrise des charges, les économies d’énergie et le confort acoustique,
- La valorisation du patrimoine bâti par une action sur les façades.
Des périmètres ciblés ont été définis dans chaque commune au sein desquels les subventions de
l’ANAH ont été complétées par la CAP. Des actions complémentaires (aménagement de place…) ont
également été réalisées.
OPAH CAP, 2005-2008, en nombre de
logements. Source : OPAH de la CAP Bilan
Objectifs
Réalisation
Taux de
réalisation /
objectifs
477
240
130
62
45
313
159
50
104
790
635
155
186
80
74
16
16
183
58
59
66
369
252
117
39%
33%
57%
26%
36%
59%
37%
118%
64%
47%
40%
75%
final Marc Fleury Citémétrie
Propriétaires bailleurs
Loyers libres
Loyers intermédiaires
Loyers conventionnés
Programme Social Thématique
Propriétaires occupants
Revenus <= plafond majoré
Revenus <= plafond de base
Revenus < plafond très social
TOTAL
dont Poitiers
dont autres communes
OPAH CAP, 2005-2008, en nombre de logements
Source : OPAH de la CAP Bilan final Marc Fleury
Citémétrie
Objectifs
Réalisation
Sorties de vacance
20 (T3 et +)
Adaptation aux personnes à mobilité réduite
22
Sortie d’insalubrité
10
118 immeubles
(170 logements)
72
Aménagement de salle de bain : 38
Installation de sièges ascenseurs : 17
0
Ravalement de façade
A préciser
Au total, c’est 369 logements dont 252 à Poitiers et 117 dans les autres communes qui ont été
améliorés dans le cadre de l’OPAH, ce qui représente au total à peine la moitié des objectifs
(47%), avec une réussite proportionnellement plus importante dans les communes périphériques qu’à
Poitiers même.
La moitié des logements améliorés appartient à des propriétaires occupants et la moitié à des
propriétaires bailleurs, alors que ces derniers étaient davantage visés. C’est donc 39% des objectifs
qui ont été réalisés pour les propriétaires bailleurs. Si la contrainte liée au plafonnement des loyers est
relativement faible en loyer intermédiaire, elle est plus importante pour les loyers sociaux et très
sociaux, de même que le choix des locataires est plus restreint.
37
En revanche, 72 logements inoccupés
depuis plus d’un an sont sortis de vacance,
dont plus des deux tiers sont des T2 et T3 :
Bilan de l'OPAH de la CAP2005-2008 : nombre de
logementsvacants depuisplusd'un an récupérés
par type de logements.
Source : Bilan final de l'OPAHde la CAP2005-2008 MarcFleury Citémétrie
. Avec au total 48 T3 et plus qui étaient la cible
principale, ce qui est supérieur à l’objectif qui
était de 20.
30
. Plus des trois quarts (76%) sont localisés à
Poitiers où la vacance est proportionnellement
la plus importante.
15
27
25
22
20
12
9
10
5
2
0
T1
T2
T3
T4
T5 et +
Par ailleurs des travaux liés à la perte de mobilité : aménagements de salle de bain (38 logements)
et pose d’ascenseurs (17 logements) ont été réalisés, dépassant ainsi les objectifs fixés.
L’accession sociale : près de la moitié des constructions neuves en individuel
pur est réalisée grâce au Prêt à Taux Zéro
Les Prêts à Taux Zéro
L’accroissement du nombre de
Prêts à Taux Zéro délivrés sur le
territoire à partir de la mise en place
du nouveau dispositif qui ouvre plus
largement à l’ancien est très fort :
324 dans l’ancien sur 452 et 347 sur
476 en 2005 et en 2006 (contre une
moyenne
annuelle
de
24
auparavant).
Mais globalement, le nombre de
prêts à Taux Zéro dans le neuf tend
à diminuer en 2005 et 2006 dans
les communes hors Poitiers (92 en
2006), alors qu’il est stable dans la
ville centre (37 en 2006).
La construction neuve financée
par un PTZ représente 40% à 50%
des constructions neuves en
individuel pur réalisées depuis
1999.
200
178
Evolution du nombre de prêts à taux zéro dans le neuf Communauté d'Agglomération de Poitiers Source : DRE
180
152
160
148
146
140
125
CAPhorsPoitiers
110
120
101
92
100
80
53
60
40
81
96
28
47
31
24
32
28
28
37
26
Poitiers
20
0
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
La location accession
La location accession commence à se développer par le biais du Prêt Social Location Accession
(PSLA). Les bailleurs sociaux Logiparc, Sipéa et Habitat 86 mènent quelques projets dans les
communes de Poitiers, Chasseneuil du Poitou, Saint-Benoît, Migné-Auxances, Vouneuil sous Biard et
Biard.
38
Le Pass foncier
Aucune opération d’accession de ce type n’a encore été réalisée sur le territoire de la CAP. Elles
nécessitent une aide des collectivités locales de 3 000 € à 5 000 € selon la composition du ménage.
Le remboursement de l’emprunt se fait en deux étapes : la construction dans un premier temps, puis
le terrain.
Le marché du logement
Le dispositif d’aide à l’investissement locatif et plus particulièrement le dispositif
de Robien
L’enquête réalisée par la DRE Poitou Charentes (source : La lettre de l’habitat n°21 – 2ème trimestre 2008 - DRE Poitou
Charentes) sur un échantillon de logements bénéficiant d’aides à l’investissement locatif indique que le
logement collectif est le type le plus représenté sur le territoire de la CAP, avec une prédominance
de types 2 et 3, mais aussi de type 1 (ville étudiante).
Les prix moyens de
vente sont supérieurs
lorsque le promoteur
est extérieur à la
région : 2 300 € / m²,
contre 2 000 € / m²
quand le promoteur
est local.
Exemple de prix de vente au m² pour un
type 3 bénéficiant d’aides à l’investissement
locatif dans les Communautés
d’agglomération
Promoteur
local
Promoteur
extérieur à la
région
Poitiers (CAP)
2 000 € / m²
2 300 € / m²
Angoulême (COMAGA)
2 000 € / m²
2 500 € / m²
La Rochelle (CA)
2 500 € / m²
3 800 € / m²
Source : enquête réalisée à l’initiative de la DRE
Poitou Charentes dans La lettre de l’habitat n°21 –
2ème trimestre 2008 - DRE Poitou Charentes
Des questions se posent notamment sur l’occupation de ces logements (certaines opérations
souffrent de vacance comme à Saint Eloi à Poitiers où des logements sont vides) et leur prix de
revente à terme. Par ailleurs, la mise en service de ces logements a très probablement contribué à
déstabiliser le marché immobilier.
Les loyers observés par l’ADIL en 2007
Evolution des loyers moyens et
médians au m² entre 2006 et 2007
selon la catégorie du logement à
Poitiers
Studios
T1
T2
T3
T4
T5 et
plus
Loyer moyen 2006
Evolution 2006/2007
Loyer médian 2006
Evolution 2006/2007
285 €
+0,56%
290 €
-0,26%
314 €
+1,02%
308 €
+3,89%
377 €
+4,35%
380 €
+1,15%
535 €
+4,06%
533 €
-6,57%
645 €
+3,93%
666 €
-2,15%
898 €
-7,24%
818 €
-7,75%
Source : les loyers du parc locatif privé libre dans « L’observatoire du logement Poitiers » - édition 2007 – ADIL 86
L’étude des loyers réalisée sur Poitiers par l’ADIL (source : les loyers du parc locatif privé libre dans « L’observatoire du
logement Poitiers » - édition 2007 – ADIL 86) indique qu’entre 2006 et 2007, le niveau moyen des loyers
s’accroit pour toutes les catégories de logement à l’exception des plus grands (T5 et plus) et
confirme une certaine déstabilisation du marché. Cette augmentation du niveau des loyers est :
-
très faible pour les studios. Elle est probablement liée pour partie à la délocalisation de la
Faculté de médecine (qui comptait près de 1 000 étudiants en première année), certains
propriétaires ayant choisi de baisser les loyers, (jusqu’à 50 € / mois) afin de limiter la vacance
dans leur logement.
-
légère pour les T1. L’offre en logements de petite taille est très importante et le niveau des
loyers très varié. L’écart entre les loyers les plus forts et les loyers les plus faibles s’accroit.
-
conséquente pour les T2, T3 et T4 en raison de l’arrivée sur le marché de nouveaux produits à
loyers plus élevés qu’auparavant. Le contexte concurrentiel fort entraine une baisse des loyers
39
sur les produits plus anciens et des disparités fortes en matière de loyers. A Saint Eloi et au
Pâtis, pour éviter la vacance, les investisseurs des logements construits dans le cadre du
dispositif de défiscalisation (de Robien) se sont résignés à baisser les loyers en les fixant à
environ 670 euros en moyenne au lieu des 800 euros espérés, attirant les jeunes ménages
auparavant accueillis dans le parc privé ou le parc social. Ces mouvements entrainent une
désaffection du parc privé existant et des charges plus élevées pour ces jeunes ménages.
La baisse enregistrée sur les T5 est probablement liée au niveau des loyers qui, comparable à un
remboursement de mensualité de prêt dans le cadre d’une acquisition, encourage les locataires à
accéder à la propriété. La baisse généralisée des loyers qui touche la quasi-totalité des offres est
réalisée dans le but de conserver les locataires.
Le marché de la transaction : les prix continuent de s’accroître en 2007
Après plusieurs années de forte augmentation des prix du marché immobilier, la CAP connaît, comme
d’une manière générale en France, depuis quelques mois une diminution de l’activité immobilière avec
des délais qui s’allongent lorsque les vendeurs ne sont pas disposés à baisser les prix proposés. Mais
les données disponibles pour l’année 2007 indiquent toujours un accroissement des prix.
Poitiers (source : données Perval traitées par l’ADIL)
Transactions à
Poitiers : prix moyen
au m²
2005
2006
2007
Taux d’évolution
/ an 2005-2007
Appartements anciens
1 372 €
1 581 €
1 608 €
5,4%
Appartements neufs
2 313 €
2 383 €
2 687 €
5,1%
Maisons anciennes
1 374 €
1 532 €
1 495 €
2,9%
Source : données PERVAL dans « l’observatoire du logement Poitiers » Edition 2007, ADIL 86
Les données PERVAL (base de données des références immobilières du notariat) traitées par l’ADIL indiquent un
accroissement des prix moyens au m² des logements ayant fait l’objet d’une transaction entre
2005 et 2007 à Poitiers de plus de 5% par an pour les appartements et de près de 3% par an
pour les maisons anciennes. Ainsi en 2007, le prix moyen au m² des maisons anciennes atteint
1 495 €, 1 608 € pour les appartements anciens et est beaucoup plus élevé pour les appartements
neufs puisqu’il est de 2 687 €.
40
M arché de la transaction à Poitiers : évolution du prix moyen
des appartements dans le neuf et dans l'ancien
260 000
Source : données PERVAL "L'observatoire du logement Poitiers" Edition 2007, ADIL 86
252 918
240 000
220 000
200 000
200 864
180 000
s
ro
u
e 160 000
n
e
n
e
y 140 000
o
m
icr 120 000
P
100 000
80 000
60 000
40 000
168 254
161 404
141 411
125 684
113 269
105 617
119 781
114 005
99 961
87 109
79 155
64 915
42 591
32 984
20 000
2005
2006
2007
Ancien Studios
Ancien T2
Ancien T3
Ancien T4
Ancien T5 et +
Neuf T2
Neuf T3
Neuf T4
Cette poursuite de l’accroissement des prix moyens concerne tous les types d’appartements
à l’exception des T4 dans l’ancien. La forte augmentation du prix moyen des appartements neufs de
type 4 montrée sur la courbe est toutefois à prendre avec précaution compte tenu du très faible
nombre de transactions (9 en 2007).
A noter une diminution du volume des transactions (fournies par les notaires) en 2007, importante
dans l’ancien (2,5 fois moins qu’en 2005) et très forte dans le neuf (5 fois moins).
M arché de la transaction à Poitiers : évolution du
prix moyen des maisons anciennes
Source : données Perval, "L'observatoire du logement Poitier s" Edition 2007, ADIL 86
180 000
175 000
170 000
Nombre de transact ions en 2005, 2006 et 2007 :
- M aisons de ville : 46, 42 et 24
- Pavillons : 110, 110 et 57
173 778
165 000
160 000
155 000
153 423
148 348
150 000
145 000
140 000
135 000
M aison de ville
133 073
Pavillon
130 000
2005
2006
2007
Dans l’individuel, le nombre de transactions affiché est également moins important en 2007, moitié
moins qu’en 2006 et 2005.
Si le prix moyen du pavillon tend à diminuer pour être à moins de 150 000 € en 2007, celui de la
maison de ville s’accroît fortement : +9% par an entre 2005 et 2007 pour atteindre près de 174 000 €
en 2007. Ce produit est probablement de plus en plus recherché par les ménages.
41
Les communes de la CAP (Source : DIA traitées par le service foncier de la CAP)
1 900
Prix moyen au m² des logements hors copropriétés vendus en 2006 et 2007 dans la CAP
selon les DIA - Source : service foncier CAP
1 800
Nombre de transactions CAP :
2006 : 844 (dont 319 à Poitiers)
2007 : 848 (dont 336 à Poitiers)
Précautions à prendre pour
Biard et Croutelle : moins de 10
références par an.
2006
2007
1 700
1 663
1 658
1 636
1 582 1 577
1 600
1 763
1 695
1 582
1 593
1 606
1 583
1 604
1 544
1 496
1 500
1 499
1 475
1 412 1 416
1 383
1 377
1 400
1 300
1 172
1 200
1 132
1 100
1 000
Croutelle
Migné
Chasseneuil
Poitiers
Vouneuil
s/Biard
Fontaine
Montamisé
ST Benoit
Biard
Buxerolles
Mignaloux
Les transactions de logements (hors co-propriétés) analysées dans le cadre des DIA (Déclarations
d’Intention d’Aliéner) traitées par le service foncier de la CAP ne confirment pas les observations cidessus puisqu’elles montrent que le nombre de ventes de logements individuels anciens est stable
entre 2006 et 2007 sur le territoire de la CAP : près de 850 unités dont 60% à Poitiers (et de 15 à
Montamisé, à 77 à Buxerolles). En 2007, les prix varient de 1 416 € à Migné Auxances à 1 763 € à
Mignaloux, et pratiquement toutes les communes ont enregistré une augmentation du prix
moyen par rapport à 2006. Les données pour Biard et Croutelle sont à prendre avec précaution
compte tenu du faible nombre de références.
L’avis des agents immobiliers
(Les responsables des agences Nicoullaud et Ataraxia à Poitiers, mesdames Nicoullaud et Durand ont été
rencontrées.)
-
Le marché du logement de Poitiers est marqué par le marché étudiant avec une forte période
d’activité durant l’été. Les étudiants recherchent des studios jusqu’au T3. Ils tendent toutefois à
délaisser les studios au profit des logements de plus grande taille qu’ils occupent en colocation,
plus intéressants financièrement pour eux. Les secteurs recherchés sont le centre ville, Pont
Neuf, le campus, globalement tout l’axe qui remonte vers les facultés.
-
En 2008, les agents immobiliers observent un allongement des délais de vente et une baisse
des prix des transactions et des loyers. Face à l’élargissement de l’offre locative et aux
opérations attractives de certains promoteurs qui offrent 3 mois de loyer (à Saint Eloi par
exemple), les locataires n’hésitent plus à négocier. Les propriétaires acceptent de baisser le
niveau des loyers pour éviter la vacance de leurs biens.
-
La baisse des loyers est plus sensible sur les T4 et T5. Les propriétaires cherchant ainsi à
garder leurs locataires, sans quoi, ils auraient du mal à retrouver des occupants en raison du
niveau élevé des loyers (de l’ordre de 700 euros). Ce niveau élevé des loyers rebute certains
ménages qui ont profité des offres attractives des promoteurs et ne restent que quelques mois
dans le logement.
-
La demande est particulièrement forte pour :
. les petites maisons de plain pied, de 2 à 5 chambres, de 150 000 à 195 000 euros, bien
localisées (près des commerces de proximité, des centres bourgs).
42
. les logements collectifs de rez-de-chaussée bénéficiant d’une terrasse ou d’un petit jardin
privatif, d’un chauffage individuel.
Cette demande est particulièrement importante pour les personnes âgées, l’individuel étant
globalement également très prisé par les actifs et les familles monoparentales.
-
Face à la profusion d’offres, au caractère attractif du neuf, au choix des ménages qui
s’orientent vers l’individuel, bien localisé, et de plus en plus vers des logements de qualité,
économes en énergie, les logements qui ne correspondent plus à cette demande sont de plus en
plus longs à être réoccupés et certains produits restent vacants. Il s’agit plus particulièrement des
studios et T1, des résidences collectives des années 1970, des pavillons sur sous sol, des
logements aux loyers élevés, de médiocre qualité, ne bénéficiant pas d’une bonne localisation.
Une inquiétude pour le parc ancien qui ne correspond pas aux critères recherchés se dessine,
sauf pour le centre ville qui reste toujours très recherché.
3.4 DEVELOPPEMENT RECENT DU PARC LOCATIF A LOYER MAITRISE
La production locative sociale publique récente : peu de nouvelles mises en
location
Source : DRE EPLS, INSEE
HLM / Résidences
principales
Mises en location
2006 / parc 2007
CAP
19,6%
0,7%
15,9%
1,2%
Situation au 01/01/2007
Financement par la CAP des logements sociaux
publics PLUS et PLAI de 2002 à 2007
Poitiers
Source : services de la CAP
CAP hors
Poitiers
CAP
Prêt Locatif à Usage Social (PLUS)
773
84%
197
95%
970
86%
PLA d’Intégration (PLAI)
144
16%
11
5%
155
14%
Total
917
79%
208
21%
1125
100%
PLUS : dont 35 pour le Foyer Logement la Piquetterie. PLAI : dont 14 et 20 PLAI pour les maisons relais Saint Cyprien et
Saint Eloi. Seuls 2 PLAI au total ont été réalisés en acquisition amélioration.
En 2006, les nouvelles mises en location sont assez peu nombreuses sur la CAP : moitié moins qu’en
moyenne en France.
De 2002 à 2007, 1125 logements locatifs sociaux ont été financés par la CAP, dont 79% à Poitiers.
Les PLAI, logements aux loyers les plus faibles, ne représentent que 14% du total et sont quasi
exclusivement réalisés dans la ville centre.
Pour développer la production locative sociale neuve, la CAP préempte les terrains nécessaires et les
revend au prix d’achat (plus les frais) aux bailleurs sociaux.
La production dans le parc existant est mineure, au total, seuls 375 logements du parc recensé ont
été produits en acquisition amélioration, soit à peine 3%, dont les trois quarts à Poitiers. Cependant,
toutes les communes, sauf Béruges et Fontaine le Comte, ont réalisé quelques opérations dans le
parc ancien.
43
La création de logements locatifs privés à loyer maîtrisé ces 6 dernières
années : 120 logements aidés par l’ANAH et 350 PLS
Nombre de logements locatifs
privés aidés par l’ANAH de
2003 à octobre 2008 dans la
CAP (Source : DDE 86)
Diffus
Logement
Conventionné
Très Social
Logement
conventionné
Loyer
Intermédiaire
0
3
0
3
2,5%
PST
5
4
0
9
7,4%
OPAH
15
28
66
109
90,1%
20
35
66
121
100%
16,5%
28,9%
54,5%
100%
Total CAP
Nombre de logements locatifs privés
aidés par l’ANAH de 2003 à octobre
2008 Source : DDE 86
Béruges
Logement
Conventionné
Très Social
Logement
conventionné
Loyer
Intermédiaire
Biard
0
1
2
2
3
4
6
2
5
Croutelle
0
Fontaine le comte
3
Mignaloux Beauvoir
Migné Auxances
0
3
1
1
Montamisé
Poitiers
Total
0
Buxerolles
Total
5
0
15
27
51
93
Saint Benoît
1
5
6
Vouneuil sous Biard
2
1
3
CAP
20
35
66
121
CAP hors Poitiers
5
8
15
28
De 2003 à octobre 2008, 121 logements du parc privé de la CAP ont été aidés par l’ANAH pour
créer des logements locatifs à loyer maîtrisé. Cela a été possible grâce à l’OPAH. Au total, les
bailleurs ont choisi le loyer intermédiaire pour 55% de ces logements, assez peu le
conventionnement et encore moins le conventionnement très social. La majorité a été réalisée à
Poitiers, seules 6 communes en dehors de Poitiers en ont bénéficié.
Parallèlement, de 2002 à 2007, près de 350
Prêts Locatifs Sociaux (PLS), logements
sociaux à loyer intermédiaire, ont été réalisés
dans le parc privé, dont les trois quarts dans
les communes hors Poitiers (aucune
production dans le parc public).
Nombre de PLS financés de 2002 à 2007 dans le
parc privé Source : DDE 86
CAP
347
100%
Poitiers
91
26%
CAP hors Poitiers
256
74%
44
Au total, la production de logements à loyer maîtrisé public et privé : une
majorité de logements à loyer conventionné à Poitiers et de logements à loyer
intermédiaire dans les autres communes
Logements locatifs
à loyer maîtrisé
dans la CAP
PAR AN
Poitiers
Loyer
intermédiaire +
PLS
24
13%
CAP hors Poitiers
45
CAP
69
PLUS + Loyer
Conventionné
133
74%
55%
34
26%
167
184
OBJECTIFS DU
PLH 2002-2008
Logements locatifs
sociaux / an
135
4%
82
120
9%
266
255
PLAI + Loyer
Conventionné
Très Social
27
12%
41%
3
64%
29
Total /
an
Financement par la CAP des logements sociaux publics PLUS et PLAI de 2002 à 2007, source : services de la CAP.
Logements locatifs privés aidés par l’ANAH de 2003 à octobre 2008 dans la CAP, source : DDE 86.
Logements PLS dans le parc privé, financés de 2002 à 2007 dans la CAP, source : DDE 86
OBJECTIFS DU PLH 2002-2008
Logements locatifs à loyer
maîtrisé par an dans la CAP
Loyer
intermédiaire
+ PLS
PLUS + Loyer
Conventionné
PLAI + Loyer
Conventionné
Très Social
CAP
10%
80%
10%
Au total, ces six dernières années, le développement du parc locatif à loyer maîtrisé représente
globalement dans le parc public et dans le parc privé près de 1 600 logements soit 266 logements
par an, ce qui correspond globalement aux objectifs du PLH fixés à 255 entre 2002 et 2008. Cette
production comprend :
- 69 logements par an en loyer intermédiaire dans le parc privé : 11 réalisés avec les aides de
l’ANAH et 58 en PLS dans le parc privé,
- près 167 logements par an en loyer conventionné : 162 PLUS financés dans le parc public et 6
logements conventionnés aidés par l’ANAH dans le parc privé,
- 29 logements par an en loyer très social : 26 PLA d’Insertion et 3 logements Conventionnés Très
Social dans le parc privé.
La majorité de ces logements est produite dans la ville centre (69% d’entre eux), permettant à
Poitiers de dépasser l’objectif fixé dans le PLH, mais pas aux autres communes : 184 logements
réalisés par an à Poitiers pour un objectif de 135 et 82 dans les autres communes pour un objectif de
120. Notons que malgré une production à hauteur des objectifs à Poitiers, le taux de logements
locatifs sociaux préconisé n’a pu être atteint, la production totale ayant été plus importante et des
démolitions dans le parc social public ont été réalisées.
Par ailleurs, cette production est marquée par le fort développement du parc de logements à
loyers intermédiaires : 26% alors que l’objectif du PLH était de 10%, principalement dans les
communes périphériques où il représente 55% de la production locative à loyer maîtrisé.
L’offre de logements à très faibles loyers n’a pu être élargie de manière significative, puisque peu
de PLA d’Insertion et de logements à Loyers Conventionnés Très Social ont été réalisés, à Poitiers
(12% de la production) et encore moins dans les autres communes (4%), l’objectif global du PLH qui
était de 10% sur la CAP étant toutefois presque atteint.
Ainsi, à Poitiers, c’est le parc locatif social dit classique (PLUS et loyer conventionné) qui a été
favorisé (74%), alors que globalement, ce sont davantage les logements à loyers intermédiaires
(c’est-à-dire aux loyers les plus élevés du parc social) qui ont été développés dans les autres
communes (55%).
45
4 - CONSTRUCTION NEUVE
4.1 LOGEMENTS COMMENCES ET COMMERCIALISATION
Une production neuve très erratique
Evolution du nombre de logementscommencés(logementsordinaires)
Moyenne triennale glissante Source : SITADEL
1700
1571
1529 1550
1600
1529
1500
1400
Poitiers
1346
1100
1017
1000
867
843
789
847
822
748
770
681
700
668
662
612
500
432
497
344
316
200
1992-93-94
1994-95-96
1996-97-98
593
571
336
426
1990-91-92
571
538
521
556
300
656
587
597
728
600
936
960
903
800
400
1310
CAP
1208
1200
900
1419
CAP hors Poitiers
1269
1300
309
279
278
1998-99-00
539
344
258
2000-01-02
389
313
2002-03-04
2004-05-06
Le très net recul de la production neuve de la fin des années 1990 et du début des années 2000, est
suivi d’une sensible reprise à partir de 2002. La construction annuelle passe de 500 logements au
plus faible à 1 500 au plus fort. Après avoir atteint ce cap très élevé de l’ordre de 1 500 logements en
moyenne par an de 2004 à 2006, un affaiblissement apparait de nouveau avec 760 logements
commencés en 2007, selon les données SITADEL.
Le taux de construction de la CAP
reste sensiblement supérieur à la
moyenne nationale. Il est élevé dans
les communes périphériques mais
aussi à Poitiers, où la production
neuve a été dopée par les produits
investisseurs.
Indice de construction
(nombre de logements
construits par an pour 1000
habitants)
1990-1999
INSEE
1999-2007
INSEE estimé
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
11,7
9,6
16,3
8,2
7,1
10,5
1990-1999
1999-2005
5,7
5
Les objectifs du PLH 2002-2008 globalement suivis
La
production
globale
de
logements neufs est équivalente
aux objectifs du PLH pour la
période 2002-2008, mais avec une
construction supérieure à Poitiers
et inférieure dans les autres
communes.
nombre de logements)
Objectifs annuels
du PLH 20022008
Logements
commencés
SITADEL
2001-2006
CAP
1 090
1 093
Poitiers
510
640
CAP hors Poitiers
580
453
Construction de
logements neufs (en
46
La production de logements commencés : importance du collectif et petit à
petit de l’individuel groupé
Evolution du nombre de logements commencés(logements ordinaires) - CA de Poitiers
Moyenne triennale glissante Source : Sitadel
1300
1207
1207
1180
1200
Individuel pur
1038
1100
1000
Individuel groupé
952
Collect if
900
800
746
715
679
700
600
515
500
220
195
244
231
205
194
200
218
100
0
413
394
282
400
300
620
490
444
1990-91-92
1992-93-94
265
284
215
238
281
275
241
160
137
128
113
97
292
122
1994-95-96
1996-97-98
Logements commencés CAP
280
252
84
1998-99-00
324
327
265
223
296
235
216
109
70
2000-01-02
2002-03-04
2004-05-06
1990-1998
1999-2002
2003-2007
Individuel pur
18%
46%
23%
Individuel groupé
12%
14%
28%
Collectif
68%
34%
47%
Résidence
3%
6%
1%
Total
100%
100%
100%
Source : SITADEL
Le poids de la production de logements collectifs redevient significatif dans la production totale ces 5
dernières années. L’individuel groupé, moins consommateur de foncier (permis de construire groupés)
commence à se développer (28% de la production totale) et dépasse même la production d’individuel
pur.
Une production croissante dans les EPCI voisins
Nb logements commencés
ordinaires par an
Source : SITADEL
19901998
Evolution du nombre de logementscommencés(logementsordinairesc'est-à-dire hors
résidence), moyenne triennale glissante, base 100 en 1991 Source : SITADEL
19992007
(CCvoisines : CC du Pays Chatelleraudais, CC du Neuvillois, CC Val Vert du Clain, CC de la région
de La Villedieur du C, CC du Pays Vouglaisien, CC de Vienne et Moulière)
200
CA de Poitiers
1 279
952
834
180
785
160
CC voisines
dont CC du Pays
Châtelleraudais
dont CC du Neuvillois
574
194
74
858
241
169
120
dont CC Val Vert du Clain
101
124
dont CC de la région de La
Villedieu du C
81
123
dont CC du Pays Vouglaisien
60
113
dont CC de Vienne et
Moulière
64
88
1529
1269
1550
60
1571
487
479
498
957
CCvoisines
785
652
1529
1419
604
495
722
946
740
1346
100
80
727
Nombre de logements commencés
140
742
941
1310
1208
1017
960
748
681
587
656
CA de Poitiers
538
40
20
47
La construction de logements neufs de la CAP reste supérieure à celle des collectivités voisines. Mais
contrairement à la CAP, les communautés de communes proches connaissent un accroissement de
leur production quasi ininterrompu depuis le milieu des années 1990, notamment celles du Neuvillois,
de Vienne et Moulière et du Pays Vouglaisien.
La commercialisation des logements neufs en recul
Enquête ECLN (commercialisation des logementsneufs) - Moyenne
triennale glissante - Communauté d'Agglomération de PoitiersSource : DRE
La
commercialisation
des
logements neufs est en net
recul depuis la fin de l’année
2005 du fait notamment du net
repli de l’investissement locatif.
Le nombre de logements
er
réservés est au 1 trimestre
2008, 4 fois moins important
qu’en 2005.
400
380
360
340
320
300
280
260
240
220
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
384
369
Logements réservés
371
308
290
279
276 280
251 248
Logements disponibles
293
262
255
259
236
224
222
212
241
177
171
184
137
171
154
137
125
99
91
85
84
91
87
57
Terrains à bâtir : des prix moyens de 60 € à 110 € / m² et des surfaces
moyennes de l’ordre de 700-800 m²
Communautés d’agglomération et communautés de communes du département
Prix médian au m² des terrains à bâtir achetés par des particuliers en
vue de la construction d'une maison individuelle - Par CC et CA de la
Vienne - 2006 Source : MEEDDAT - enquête EPTB 2006
Vals de Gartempe et
Creuse
Surface médiane des terrains à bâtir achetés par des particuliers
en vue de la construction d'une maison individuelle - Par CC et CA
de la Vienne - 2006 Source : MEEDDAT - enquête EPTB 2006
10
Montmorillonnais
Hors CA et CC
11
Loudunais
11
990
CA Pays Chatelleraudais
990
1070
Ht Poitou et Clain
16
Chauvinois
Six Vallées
1210
Vienne et Moulière
14
Civraisien
800
CA Poitiers
8
30
CA Pays Chatelleraudais
1430
1500
1620
1640
Montmorillonnais
34
Ht Poitou et Clain
Civraisien
Hors CA et CC
33
Six Vallées
1420
Loudunais
31
Vienne et Moulière
Vals de Gartempe et Creuse
1780
Chauvinois
60
CA POITIERS
0
0
10
20
30
40
50
60
70
500
1000
1500
Surface médiane
Prix médian au m²
En 2006 (source : MEEDDAT, enquête EPTB), les prix des terrains à bâtir achetés par des particuliers dans les
communes de la CAP sont au minimum deux fois plus élevés (prix médian de 60 € / m²) que dans les
autres EPCI du département et les surfaces sont sensiblement plus réduites (800 m²).
48
2000
Communes de la CAP
Surface et prix moyens des lots en
zones U2.1 et AU1.1 en 2007 sur la
CAP (ayant des références) Source : Service
Surface
moyenne en m²
Prix moyen
au m²
Nombre de
lots vendus
786
63
9
Fontaine le Comte
738
65
20
Montamisé
937
80
6
Vouneuil sous Biard
686
84
45
Migné-Auxances
610
93
13
Buxerolles
708
115
7
Poitiers
540
117
2
CAP
709
82
102
foncier CAP
Les données fournies par le service Foncier de la CAP qui traite les DIA indiquent un prix moyen
de 82 € / m² pour les lots ayant fait l’objet d’une DIA en 2007, sur les communes de la CAP (données
renseignées. Trois groupes de communes apparaissent :
- de 60 à 65 € /m² : Chasseneuil du Poitou et Fontaine le Comte
- de 80 à 95 € / m² : Montamisé, Vouneuil sous Biard, Migné Auxances
- de 115 à 120 € / m² : Buxerolles et Poitiers (mais ces 2 communes disposent de peu de
références).
Globalement, la superficie moyenne des terrains vendus est plus faible que dans les EPCI voisins, de
610 m² à 937 m² dans les communes hors Poitiers.
L’ADIL 86 mentionne pour l’année 2007 (Source : L’observatoire du logement Poitiers, édition 2007, ADIL 86) un prix qui
peut s’élever jusqu’à 108 € au m² dans les lotissements privés situés sur le territoire sur la CAP. La
hausse des prix est particulièrement importante dans les communes de Buxerolles, Mignaloux
Beauvoir, Saint Benoît et Montamisé.
Les
prix
approximatifs
actuels
indiqués
par
les
élus
confirment ces
observations.
Commune
Prix actuels observés (par les élus) des terrains à bâtir
Source : entretiens en commune en octobre – novembre 2008
Béruges
Lotissement communal : 43 € / m², Lotissement privé : 60 €/m²
Fontaine le Comte
60 à 80 € / m²
70 à 80 € / m²
Croutelle
80 € / m²
Montamisé
80 € / m²
Migné Auxances
50 à 90 € / m² en diffus et en lotissement
Mignaloux Beauvoir
90 € / m² en lotissement
Biard
90 à 110 € / m²
Buxerolles
100 € / m²
Saint Benoît
100 € / m²
Vouneuil sous Biard
Peu de ventes
49
4.2 OPERATIONS D’HABITAT
Un grand nombre d’opérations de logements ont été réalisées ou sont en projet sur le territoire de la
CAP. Il s’agit d’opérations de type lotissement ou ZAC. Les constructions neuves réalisées de
manière diffuse (c’est-à-dire un permis de construire sur un terrain isolé) ne sont pas comptabilisées
ici.
Opérations récentes : opérations terminées dont les logements ont été livrés
de 2004 à 2007 (hors Poitiers)
Communes
hors
Poitiers
Béruges
Biard
Buxerolles
Chasseneu
il du Poitou
Nom de la zone,
opérateur
Procédure (quand c’est
autre que lotissement),
date de fin de livraison
Fontaine le
Comte
Mignaloux
Beauvoir
Locatif
social
Nombre
total de
logts
Aucune opération
Les Bournalières
Setima, Logiparc
le Fief des Poiriers
La Pépinière
2005
Les 4 Cyprès
2005
La Vincenderie
2006 à 2008 +
Opération bloquée
Charrua
La Varenne
La Coulée
Le Grand Ecoin
Ermes
Le Pas St Jacques, Ouest
Concept Promotion
Le Plantier à Martigny,
Sofial
Rue des écoles, Ermes
Les Philambins
Habitat 86
2004 à 2008
2007
2007
2007
2006
Les Philambins
Croutelle
Accession,
locatif privé
32 accessions (700 m², 60 €/m²)
5
37
Quelques uns
100
0
50
32
64
20 Hab. 86
11
60
60
50 locatifs privés
0
50
3 x 36 (coll) privés
0
118
0
24
Essentiellement de l’accession et
du locatif privé Robien
40 accessions (450 à 800 m², 60 à
80 000€) + locatif privé coll et ind
24 log coll (R+2) privé+
8 coll privé
11 acc (1500 m² 100€/m²)
60 ind acc (dont 20 investisseurs)
40 accessions
Lots de 550 à 900 m², 70 à 80 € /
m²
9 locatifs privés Robien (T2, T3)
4 PSLA
0
9
13
17
2006
Lots de 420 à 962 m²
Les Hauts de la
Chesnaie, Ermes
1è et 2è tranche
2004
2 immeubles R+2, nombreux
investisseurs (Loyer T2 : 445€,
T3 : 550€)
0
39
Mondial hôtel
2005
Hôtel transformé en logements
0
6
Les Grandes Chaumes
1ère tranche
53 accessions
10
63
Route de la Rouartinière
Lotissement privé
2004
3
0
3
2007
0
8 ind (250 à
500 m²)
8
2004-05
14 acc (Ermes) + 15 PSLA (SIpéa)
+ 58 lots ind (Sipéa)
8 Sipéa
95
2006
0
Allée des Myosotis,
Logiparc
La Castouarde, Ermes,
Sipéa
22
La Castouarde, Sipéa
2004
0
8 ind
ossature bois
6
Lurton
Particulier
11 Individuels privés
0
11
Allée des Remuets
Particulier
14 Individuels privés
0
14
Montamisé
Saint
Benoît
Le Prunier
Vallée Mouton
(= la Gibauderie)
Particulier
6 acc ind
35 acc libre +
15 accessions (PCLAI)
0
6
20
70
Vouneuil
sous Biard
« Actiparc II », La SEP
« les Arches », SETIMA
« Le Clos de la Croix
de Bois », EIFFAGE
«La Croix Cadet»
« Actiparc », Logiparc
La Castouarde, Sipéa
Migné
Auxances
ère
ZAC 1
tranche
8
6
Démarrage 2006
2008
14 lots
49
0
0
14
49
2008
40
0
40
2007
2008
4
0
0
3
4
3
908 (dont 19 PSLA)
143
1 051
TOTAL CAP HORS POITIERS
Source : entretiens en commune en octobre – novembre 2008
50
De 2004 à 2007, c’est 940 logements qui ont été livrés dans le cadre d’opérations d’habitat.
-
Toutes les communes sont concernées, exceptée celle de Béruges, Buxerolles a été la plus
productive (500 logements).
-
Ce sont uniquement des lotissements, sauf à Saint Benoît où deux ZAC ont été initiées à la
Vallée Mouton et aux Lonjoies.
-
La production de locatif social a été faible : 15%. La grande majorité (85%) étant de l’accession à
la propriété (dont 2% d’accession sociale en PSLA) et du locatif privé comprenant notamment
des produits pour investisseurs.
Opérations en cours : opérations dont les derniers logements sont en cours de
livraison (en 2008, voire en 2009) hors Poitiers
Communes
hors Poitiers
Béruges
Biard
Nom de la zone,
procédure opérationnelle,
opérateur
La Chaumerette
Lotissement communal
Les Chaumerettes
Promoteur privé
La Motte
Ermes
Accession,
locatif privé
Locatif
social
Nombre
total de
logements
3 ind acc (500 à 800 m², 43 € / m²)
0
3
4 ind acc (1000 m², 60 € / m²)
0
4
20 locatifs privés + 17 acc (700 m²)
0
37
Buxerolles
Aucune opération en cours
Chasseneuil
du Poitou
Aucune opération en cours
Croutelle
Les Hauts de la
Chesnaie 3ème tranche
Ancien hôtel
15 ind (De Robien), 800 à 1100 m², 65 000€
0
15
6 ou 8 logt coll, pour investisseur
0
14 (individuel
en bande) +
11 (petit coll
privé)
6 ou 8
Fontaine le
Comte
Les Grandes Chaumes
2ème tranche, Foncier
Conseil, Sipéa
118 acc + 40 ind groupé pour investisseur, (70€
/ m²)
Mignaloux
Beauvoir
Breuil l’Abesse, SCI
Domaine de Beauvoir,
Logiparc
14 loc privé + 14 acc ind VEFA (300 m²) + 25
lots libres (15 à 800 à 900 m², 92 € / m², dont 10
maisons jumelées)
0
53
(don reste
21 à
construire)
Migné
Auxances
La Castouarde
15 (T3 et T4) en location-accession
0
15
Les Fousserettes
Européan Homes
41 ind acc (32 clé en main 450 à 700 m², à partir
de 190 000 €, 9 terrains libres : 450 à 800 m²,
87€ / m²)
10 ind T4
51
10 ind (800 à 1200 m², 77 € / m²)
0
10 (dont 9 à
livrer)
4 accessions + 4 accessions (70 € / m²) + 32 lots
12
52 (dont 16
en 2008)
Nexity, Habitat 86
38 De Robien (R+2, R+1)
4
42
SCI MAGNAC
0
11 PLS
11
Les Jardins de Diane
CABRITA
52 De Robien (69 000€) T4 plain pied
0
52
Beauvoir Habitat 86
3
6
9
Montamisé
La Richardière
Particulier
Les Lonjoies 1
Logiparc, particulier,
SEP, ZAC
Saint Benoît
Vouneuil
sous Biard
183
(se termine)
Montauban Nexity
2 tranches : 29 + 30 lots (viabilité en 2009)
0
59
Montauban Général Foy
Investissement
18
0
18
Le Petite Bois Sétima
36
0
36 (50% de
réalisé)
5088 (dont 15 location-accession)
68
656
TOTAL CAP HORS POITIERS
Source : entretiens en commune en octobre – novembre 2008. Mise à jour en juillet 2009
51
Une quinzaine d’opérations, totalisant près de 600 logements, sont en cours de réalisation, dont la
plupart sont quasiment terminées.
-
Buxerolles, qui fait une pause, et Chasseneuil du Poitou n’en comptent aucune.
-
Ce sont uniquement des lotissements, réalisés par des opérateurs privés ou des organismes
sociaux, seul un lotissement est communal à Béruges et une ZAC est en cours à Saint Benoît.
-
L’opération de transformation d’un hôtel en logement à Croutelle est mentionnée.
-
En individuel, les terrains à bâtir tendent à réduire leur superficie : la plupart propose des
surfaces de 450 à 800 m² (voire moins), reste trois ou quatre opérations comprenant des terrains
plus grands, de 800 à 1 200 m².
-
De la même manière que pour les opérations menées précédemment, l’accession à la propriété
et le locatif privé sont largement dominants : 85% (dont 5% de location-accession).
Opérations projetées à court terme : opérations susceptibles de démarrer dans
les 6 ans à venir, hors Poitiers
S’agissant de projets, il est possible que certaines de ces opérations soient modifiées, ou qu’elles ne
puissent se réaliser et soient abandonnées, et que d’autres, non prévues actuellement, émergent à
l’avenir. Il s’agit donc de données indicatives et non figées.
Commune
s hors
Poitiers
Béruges
Biard
Buxerolles
Nom de la zone,
procédure
opérationnelle
envisagée
Opérateur
Le Fiereux
A définir
Le Champ d’Agulion
A définir
Les Buis
Logiparc
Les Cèdres
Ermes
Les Bournalières
(suite)
Le Pas de St Jacques
La Charletterie
Le Plantis 2
Chasseneuil
du Poitou
Vert Nord
Ecoquartier
Rue du Maraudeau
Centre bourg
(ancienne
quincaillerie)
Croutelle
Fontaine le
Comte
Accession + locatif
privé
Nombre
total de
logts
possible
Date de démarrage
envisagée, difficultés à
surmonter
85
2014
43
En attente (succession)
20
58
2009
4
14
Projet à relancer, en intégrant
du log pour personnes à
mobilité réduite et pour primo
accédants
Locatif
social
Acc + locatif + logt adaptés (10 pour
pers âgées, 5 pour pers handicapées)
si projet d’EHPAD accordé
Acc + locatif social
20 ind groupés
investisseurs (500 m²,
91 € / m²) + 9 ind PSLA
10
A définir, mixité souhaitée
Etude programmatique en cours
A définir, souhaite 30% de locatif social
Lots de 520 à 770
SOFIAL
0
m² en accession
60
Projet à relancer
292
300
Etude en cours
A définir
39
Permis délivré
A recruter
30
35
70
Projet en cours d’étude
Ermes
Desbuchère
(comprend 3
commerces en
rez de ch)
12
0
12
Projet commencé
31
31
31
Achat en VEFA par la
SARHLM
Projet incertain, près A10,
réorientation lotissement
activités
Pâtis, lotissement
COJMJ
Projet mixte : accession, locatif
privé et public
Les Nesdes de
Beaulieu, ZAC 1ère
tranche (30 ha)
Aménageur à
recruter
Objectif de 50 logements / an
avec 25% de locatif social et logt
pour personnes à mobilité
réduite
300
Modification du PLU en
cours
Préjasson
Projet à définir
30
Propriétaire non vendeur
ZAC des Magnals
Projet mixte (25% de locatif social), avec
commerces et services
700 à
terme
Le Truchon
Objectif de 25% de locatif social
Beaubaton
Projet mixte (20 privés et 5 sociaux)
Mignaloux
Beauvoir
450 à
terme
25
Consultation pour
recrutement d'un
aménageur à lancer en
2009
Modification du PLU
souhaitée
Démarrage en 2010
52
Migné
Auxances
Le Porteau
Lotissemt, Sipéa
Les trois barreaux
tranches 1 et 2
Les trois barreaux
tranches 3 et 4
La Gerge
Montamisé
Lotissement privé
Sarzec
Tronc
Lotissement Casseron
Centre Bourg
52 logts
sociaux
155
Démarrage en 2010
20 ind (500 à 900
m²)
15 coll
35
Démarrage en 2010
20 ind (500 à 900
m²)
15 coll
35
Démarrage à définir
Batimmo
16 ind (500 à 700
m²)
5
21
Démarrage 2010
Particulier
5 acc ind
0
5
26 acc ind
2
7
3
Projet mixte : habitat dont log adapté +
commerces et services de proximité
28
10
Permis délivré,
construction en cours
Démarrage en 2010
2009, bâtiment à démolir
30
En cours de réflexion
10
Permis en cours
d’instruction
80
Procédure d’expropriation
en cours
103 logts privés
Poitou
Terrains
SIPEA
Poitou
Terrains
SIPEA
Francelot
Charassé
10 acc ind
ZAC Vallée Mouton
2ème tranche
Saint
Benoît
Vouneuil
sous
Biard
0
Projet d’individuels et de petits
coll R + 2 avec 30% de locatif
social
8 logts privés et 3 PLS
SEP
Rue de Magnac
La Chaume
Terrain privé
A définir
30 - 35
Les Lonjoies 2
Route de Poitiers
Rue de la Matauderie
Les Deux Mazais
Lotissement privé
Champ du Cormiers,
lotissmt communal
Terrain des locaux
techniques
Ilot des cèdres,
ancienne école
Rond Point de
Gratteloup - COH
Montauban
ZAC des Hauts
Braults - Pouziou
Logiparc Ermès
Nexity
4
12
11 logts privés et 6 PLS
56 logts privés et 24
16
17
80
Particulier
Commune
70
7
5
12
Projet à définir avec 20% de logements
sociaux
Projet en cours d’étude : nécessite de raser
45
l’ancienne école qui appartient à la commune
50 logements privés, projet gendarmerie et
50
lotissement privé
Néxity 21 logts privés et 9 logts sociaux
30
Commune
Projet mixte 60 logts privés et 18 logts sociaux
78
Démarrage en 2009
En attente. A négocier
avec le propriétaire
Démarrage en 2009
PC en cours d’instruction
PC déposé
Dossier en cours,
démarrage en 2010
2009
Démarrage en 2011
Concession en cours,
négociation avec Logiparc
Démarrage en 2010
1ère tranche en 2010
Démarrage
en
2013,
étude en cours de révision
CAP HORS POITIERS : 2800 à 3000 logements
Près de 40 opérations, totalisant 2 800 à 3 000 logements, sont susceptibles d’être initiées dans
les 6 années à venir, ce qui n’est pas négligeable.
-
Toutes les communes ont au moins un projet. Mais certaines attendent que les révisions du
PLU et du PDU soit plus abouties avant de projeter des opérations, les zones à construire étant
susceptibles d’être redéfinies et des problèmes de circulation et de stationnement étant posés.
-
Trois communes ont désormais recours à la procédure ZAC.
-
Ces projets sont variés en taille : de la petite opération de quelques logements à des projets
importants de plusieurs centaines de logements à terme. A Mignaloux Beauvoir, deux opérations
d’envergure sont prévues : la ZAC des Magnals et le lotissement Le Truchon, qui compteront 600
à 700 logements et 300 à 400 à terme en plusieurs tranches. A Saint Benoît c’est la Vallée
Mouton qui comptera à terme de l’ordre de 500 logements.
-
Pour la moitié des ces opérations, le programme reste encore à définir. Toutefois, il apparaît
une volonté de développer la mixité : mixité générationnelle avec des logements adaptés aux
personnes à mobilité réduite et mixité sociale avec la volonté de réaliser 20% à 30% de locatif
social.
-
Au moins 4 communes (Béruges, Biard, Fontaine le Comte, Montamisé) envisageraient de
réaliser des logements adaptés aux personnes à mobilité réduite. A Béruges, ce projet est
53
adossé à un projet d’EHPAD qui, s’il était accordé, serait accompagné d’une quinzaine de
logements adaptés aux personnes âgées et aux personnes handicapées.
-
A Saint Benoît, un programme de logements pour étudiants est étudié. A Vouneuil sous Biard,
la création d’une future gendarmerie s’accompagnera de logements (26 pour les gendarmes).
Deux projets de transformation sont envisagés à Chasseneuil du Poitou (ancienne quincaillerie)
et Vouneuil sous Biard (ancienne école).
-
Une orientation vers le développement durable tend à se dessiner également : projet d’éco
quartier à Mignaloux Beauvoir et à Haute Qualité Environnementale à Migné Auxances.
Opérations projetées à moyen et long termes : démarrage des opérations
envisagé à plus de 6 ans, projets souvent plus incertains que les précédents,
hors Poitiers
Plus que des projets réellement concrets, il s’agit aujourd’hui davantage d’un potentiel de
développement.
Communes
hors
Poitiers
Nom de la zone ou
localisation
Caractéristiqu
es
Réserves
foncières
communales
Béruges
La Mignotterie
Le Verger Perlas
2,7 ha
4,6 ha
0
0
Bourg est
Biard
Le Vignaud
La Fenêtre
Buxerolles
Chasseneuil
du Poitou
Croutelle
Fontaine le
Comte
Mignaloux
Beauvoir
Migné
Auxances
Montamisé
Saint
Benoît
Vouneuil
sous Biard
Extension Martigny
Gué Sourdeau
29 ha
1,8 ha
Grand Pont
5 ha
Ancienne
boulangerie
Les Nesdes de
Beaulieu, ZAC 2ème tr
Difficultés particulières
Esquisse de
programme
Potentiel
En attente : succession
Projet à définir, mais problème de circulation et de
0
desserte
0
Zone économique qui pourrait évoluer vers de l’habitat
0
Potentiel
Pas de projet envisagé actuellement
0
Assainissement
Projet à définir
0
Potentiel, arrière de terrains
Potentiel, mais problème de desserte et d’accès et
0
multiples propriétaires
Bâtiment à acheter, Projet de création de logements (10 T2 et T3) et d’un multiservices
48 ha
Objectif de 50 logt / an avec
25% de locatif social
0
La Péninguette
Prochaine tranche
29 ha
0
Rte de Limbre
Petit lotissement
0
Autres projets à
définir
Projets à définir
après 2015
ZAC Vallée Mouton
3ème et 4ème tranche
ZAC Vallée Mouton
5ème tranche
Lonjoies 3 et 4
tranches
La Vallée Mouton,
rue de Beaupré
Projet à définir
Accès et absence de tout à
l’égout
Projet à définir
Réflexion dans le PDU et PLU
A terme sur la
Vallée Mouton :
500 logements
au total
Logements
étudiants
0
Transformateur électrique
0
Ligne à haute tension
A définir avec 30% de
locatif social
A définir avec 30% de
locatif social
0
30% de locatif social
0
Projet (30 studios et T1)
à étudier
Ces 22 opérations potentielles, sont, pour la plupart, plus difficiles à réaliser en raison de difficultés
liées principalement à des problèmes de desserte, de circulation ou encore de succession.
54
Récapitulatif des opérations : une volonté de diversification affichée pour
l’avenir
Vers davantage de mixité
Logements réalisés dans les communes hors Poitiers
(données approximatives, pour partie à confirmer),
Source : entretiens en commune en octobre et novembre 2008
Opérations récentes (logements livrés de 2004 à 2007)
Opérations en cours (le plus souvent presque achevée)
Opérations projetées à court terme (dans les 6 ans à venir)
Logements réalisés dans les ZAC de Poitiers
Source : entretiens en commune en novembre 2008
Accession
Total
nombre
logements
(y compris
sociale) et
Locatif
social
locatif privé
86%
90%
76%
14%
10%
24%
1050
660
2800 à 3000
Accession et
locatif privé
Locatif
social
Total
nombre
logements
(de l’ordre de)
(de l’ordre de)
Opérations en voie d’achèvement (St-Eloi n°2 et Pâtis)
Opérations qui débutent (Mérigotte et Châlons)
Opérations projetées à court terme (Montgorges et Porteau)
87%
65%
70%
13%
35%
30%
2600
1000
700
Dans les communes hors Poitiers :
-
A condition que les obstacles soient levés et que toutes les opérations possibles soient réalisées
comme envisagé, c’est de l’ordre de 2800 à 3000 logements qui pourraient être mis sur le
marché dans les six années à venir.
-
La définition des projets montre une plus grande diversification que par le passé des opérations
d’habitat qui cherchent davantage à intégrer de la mixité sociale : de l’ordre de 24% de
logements locatifs sociaux (contre 10% à 14% auparavant), et de la mixité
intergénérationnelle. Cette volonté est encouragée par certains promoteurs qui proposent des
nouveaux produits plus spécifiques, destinés aux primo accédants, aux personnes âgées et aux
personnes handicapées.
-
En revanche, les produits en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) se commercialisent
difficilement dans le contexte actuel. Certaines opérations sont abandonnées alors que d’autres
sont rachetées par les bailleurs publics : 9 logements ont été rachetés par Habitat 86 en 2008 à
Vouneuil sous Biard, Logiparc envisage d’en acquérir 30 sur le site de la Bugellerie et 22 à la
Chatonnerie à Poitiers. D’autres transactions sont en cours.
A Poitiers, les opérations d’aménagement les plus importantes conçues sous forme de ZAC,
représentent à l’horizon des cinq prochaines années un potentiel d’environ 1500 à 2000 logements
dont environ un tiers est prévu en locatif social.
Des opérations novatrices en matière de forme urbaine et d’économie d’énergie
La notion de développement durable commence à être prise en considération : quelques
opérations d’habitat novatrices en matière de forme urbaine et d’économie d’énergie sont menées sur
le territoire. On peut noter par exemple, les 9 maisons en bois (3 en accession à la propriété et 6 en
locatif social) réalisées à Vouneuil sous Biard et les 8 « habitat nouvelle génération » à Migné
Auxances en locatif social.
55
Dans les opérations d’habitat projetées, quelques communes cherchent à développer la haute qualité
environnementale, et à prendre en compte les enjeux du développement durable. Mignaloux Beauvoir
et Migné Auxances par exemple souhaitent développer un quartier écohabitat. *
A Saint Benoît, une réflexion est menée pour alimenter les toits des équipements communaux en
énergie photovoltaïque. A Vouneuil sous Biard, c’est également un équipement destiné à accueillir
notamment les associations et le centre aéré qui devrait être construit combinant esthétisme et
performances énergétiques.
56
4.3 PRODUCTION DIFFUSE
La production diffuse (hors lotissements et ZAC) : de moins en moins de
possibilités
Communes
Béruges
Biard
Buxerolles
Chasseneuil du
Poitou
Croutelle
Fontaine le
comte
Diffus : nombre approximatif de
permis de construire / an
Communes
3 à 4 / an, division de
parcelles
Très peu : 1 ou 2, 5 au maxi /
an
10 en 2008 maxi, division de
grandes parcelles
Très peu : 5 à 6 / an, division
de grandes parcelles
Très peu, division de parcelles
Très peu
Vouneuil sous
Biard
Diffus : nombre approximatif de
permis de construire / an
Mignaloux
Beauvoir
Migné
Auxances
10 / an, en baisse
Montamisé
Très peu
Poitiers
faible
Saint Benoît
En baisse
Nombre relativement
important
Très peu : 4 / an
Parallèlement aux opérations d’habitat, la production de logements neufs en diffus (c’est-à-dire
hors procédure de lotissement ou de ZAC), est très faible dans toutes les communes, exceptée à
Vouneuil sous Biard où elle semble relativement importante. C’est le plus souvent 3 à 4 logements,
voire une dizaine à Buxerolles et Migné Auxances qui sont réalisés par an. Il s’agit parfois de
parcelles qui sont divisées par les propriétaires.
4.4 UTILISATION DE LA CONSTRUCTION NEUVE
La construction de logements neufs répond aux besoins en logements de la population mais aussi aux
besoins liés :
- Au renouvellement du parc, c’est-à-dire à la transformation et à la disparition de logements
détruits ou désaffectés,
- A la variation du nombre de résidences secondaires et de logements vacants,
- Au desserrement qui correspond à l’évolution de la taille moyenne des logements.
L’ensemble de ces besoins dits non démographiques est appelé « point mort ». C’est le niveau de
stabilisation de la population. Pour que la population s’accroisse, la production de logements neufs
doit être supérieure à ce point mort.
CAP, en nombre de logements pour 1000 habitants par an
19992008
Source : calcul à partir des données INSEE et SITADEL. Pour 2008 les données sont
estimées à partir de celles des recensements de l’INSEE prolongées par le bureau d’études
19901999
1 - Renouvellement : remplacement des logements détruits ou désaffectés
-2,17
0,76
2 - Variation des résidences secondaires et logements vacants
2,01
-1,50
3 - Desserrement : variation de la taille moyenne des ménages
5,92
3,99
4 - POINT MORT (1+2+3)
5,77
3,25
5 - EFFET DEMOGRAPHIQUE (6-4)
5,93
4,78
6 - LOGEMENTS CONSTRUITS
11,10
8,03
(estimé)
57
Entre 1999 et 2008, le ralentissement de la baisse de la taille moyenne des ménages, le parc de
résidences secondaires et de logements vacants qui se développe moins fortement qu’entre 1990 et
1999 entraînent un amoindrissement des besoins liés au point mort.
Mais la production de logements neufs s’étant également affaiblie, il en résulte une croissance de la
population moins marquée.
58
5 – ACCOMPAGNEMENT
L’HABITAT
AU
DEVELOPPEMENT
DE
5.1 GESTION DE L’ESPACE
La réflexion sur le développement du territoire au travers des outils de gestion de l’espace que sont le
SCOT, le PDU, le PLU est un préalable indispensable au développement de l’offre de logements.
Trois documents de référence sont en cours de réalisation actuellement sur le territoire de la CAP : le
Programme Local de l’Habitat, le Plan de Déplacement Urbain et le Plan Local d’Urbanisme.
Les documents de référence sont en cours d’élaboration
Le Schéma de Cohérence Territorial (SCOT) : une démarche qui s’amorce
Adopté en 2000, le Schéma Directeur du Seuil de Poitou couvrait 19 communes. Un nouveau
périmètre, plus pertinent, qui recouvre les aires urbaines de Poitiers et de Châtellerault a fait l’objet
d’un arrêté préfectoral le 22 août 2008 (149 communes). La structure maître d’ouvrage (EPCI) est à
créer.
Le Programme Local de l’Habitat (PLH) : en cours de révision
Il s’agit de cerner les besoins et d’anticiper sur les évolutions du territoire.
Le Plan de Déplacement Urbain (PDU) : en cours de révision
La révision du PDU vient d’être lancée.
- La première phase, qui est engagée, est celle de la concertation avec les acteurs locaux pour
faire le point sur les problèmes rencontrés, les attentes en matière de stationnement, de
circulation, de sécurité…
- Ce PDU intègrera les résultats des études en cours de réalisation concernant la circulation
sur les boulevards et le schéma directeur des transports en commun en site propre.
- Aux actions classiques qui seront menées comme dans tout PDU en faveur des transports en
commun, des modes de déplacement alternatifs, de la sécurité… sera ajouté un travail sur
l’ensemble des modes de transport (bus, voiture, vélo, marche, avion, train) et
l’intermodalité aux différentes échelles de territoire (CAP, aire urbaine…). L’objectif est
également de croiser les actions qui seront proposées avec les enjeux globaux du
territoire, par exemple le vieillissement de la population, la population étudiante.
Il est à noter que les élus sont en attente d’une amélioration du réseau de transport notamment en
commun.
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : en cours de révision
Le PLU intercommunal est en cours de révision. Il s’articule autour de 5 grands axes :
- Affirmer le rôle des centres bourgs et des cœurs de quartier
- Limiter l’étalement urbain
- Contribuer à un territoire plus convivial et plus solidaire
- Protéger et mettre en valeur des espaces naturels et agricoles
- Prendre en compte les risques et nuisances
59
5.2 FONCIER
La consommation foncière et le prix du foncier : l’un diminue quand l’autre
augmente
L’étude sur les « disponibilités foncières pour l’habitat dans les documents d’urbanisme » réalisée
7
par la DRE indique une surface moyenne consommée par logement, sur le territoire de l’Aire du
Schéma Directeur du Seuil du Poitou, de 1999 à 2005 de l’ordre de :
. 1579 m² par logement en individuel pur,
. 516 m² pour l’individuel groupé,
. 129 m² pour le collectif.
Dans ce contexte, la consommation foncière pour l’habitat d’environ 50 hectares par an est
élevée, elle est en particulier liée à la taille des terrains en individuel pur.
Sur le territoire de la CAP, la consommation foncière est plutôt de l’ordre de 30 hectares
par an : la surface moyenne est passée de 1100 m² à 950 m² entre 2003 et 2007, et le prix
moyen des lots à bâtir de 40 000 € à 55 000 €. Les terrains sont de plus en plus chers et de plus
en plus petits. Les prix des terrains à aménager dans les zones à urbaniser ont également
fortement augmenté en passant de 2€ à 10-12€ entre 2001 et 2008.
Peu de maîtrise foncière de la part des communes
Communes
Béruges
Réserves foncières
appartenant à la
commune destinées à
l’habitat
8 ha (Champ Brousseau
et Champ d’Agulon)
Biard
1000 m² (Vignaud)
Politique spécifique en matière foncière mise en place par les
communes
Acquisition foncière quand se présente une opportunité
En 20 ans la commune a acquis une maîtrise foncière assez
importante. Souhaite reconstituer des réserves
Buxerolles
0
Des réserves foncières sont faites pour l’environnement
Chasseneuil
du Poitou
0
Des réserves foncières sont faites pour les loisirs et l’activité
Croutelle
0
Pas d’action offensive de la commune
0
Pas d’action offensive de la commune
Fontaine le
Comte
Mignaloux
Beauvoir
Migné
Auxances
Quelques réserves dans
la ZAC
Montamisé
3 ha
Poitiers
Saint Benoît
Vouneuil
sous Biard
0
36 ha (acquisitions
réalisées par la CAP)
7,5 ha (acquisitions
réalisées par la CAP)
10 ha
Acquisitions foncières réalisées dans la ZAC uniquement
Pas d’action offensive de la commune. Les bailleurs sociaux
avaient constitué des réserves foncières dans les années 1980
Politique d’acquisition foncière notamment autour du bourg (dont
une partie pour la réalisation d’équipements)
Réductions des acquisitions foncières face à l’accroissement des
prix
La commune passe également par la SEP
Politique d’acquisition dans les lieux stratégiques
Source : entretiens en commune, service gestion foncière et permis de construire de la CAP (octobre à décembre 2008)
Seules 3 à 4 communes réalisent des réserves foncières destinées à l’habitat. N’ayant
jamais mis en œuvre une réelle politique foncière communale en matière d’habitat (alors qu’elle
se pratique plus couramment pour le développement de l’activité économique et des loisirs) et
face au prix du foncier qui a fortement augmenté ces dernières années, les autres communes
7
« Disponibilités foncières pour l’habitat dans les documents d’urbanisme » - Rapport d’étude, secteur Charente, Deux
Sèvres, Vienne – Direction Régionale de l’Equipement de Poitou Charentes - Territoires Sites ET Cités – urbanistes – Avril
2008
60
préfèrent s’en remettre aux promoteurs privés, voire à la SEP (Saint Benoît) et ne disposent donc
pas de maîtrise foncière.
Le Droit de Préemption Urbain étant délégué à la CAP, celle-ci peut effectuer des acquisitions
à la demande des communes et des bailleurs sociaux lorsqu’une préemption s’impose. Ainsi la
CAP dépense en moyenne 800 000 € par an pour effectuer des acquisitions toutes destinations
confondues : économique, habitat, espace naturel. Le montant du prix moyen du m² à équiper
s’accroissant (il est passé de 2 € en 2001 à 10 € en 2007), les superficies acquises se réduisent
(de 40 à 50 hectares par an en 2001, à 5 à 20 hectares par an actuellement). C’est au total 12 à
15 préemptions qui sont réalisées par an, soit 1% des DIA, ce qui est dans la moyenne nationale.
Aujourd’hui, les réserves de la CAP destinées à l’habitat sont de 36 hectares à Poitiers (sites de
Montgorge, la Gibauderie et le Porteau) et de 7,5 hectares à Saint Benoît (site des Lonjoies).
L’essentiel des acquisitions se font sur les secteurs des Montgorges (économique + habitat) et de
Saint-Nicolas (économique). Désormais, la CAP n’achète plus par anticipation, mais
uniquement si un projet est formulé. Une pénurie des réserves foncières sur Poitiers est
ainsi à craindre d’ici deux années.
A l’avenir, il pourrait être envisagé de développer la ville de Poitiers aux deux tiers sur ellemême et de réduire le développement dans les zones à urbaniser. Cela limiterait l’étalement
urbain et permettrait d’améliorer « l’intensité urbaine » dans les secteurs contenant des maisons
sur sous sol non enterré (produit relativement délaissé par les ménages) implantées sur de
grandes parcelles. Un plan d’action foncière devra être réalisé comprenant notamment les
objectifs à court, moyen et long terme, la prise en compte de l’écoulement des stocks.
Les outils de maîtrise foncière : le lotissement, l’outil principalement utilisé
Communes
Béruges
Biard
Buxerolles
Chasseneuil du
Poitou
Croutelle
Fontaine le comte
Mignaloux Beauvoir
Migné Auxances
Poitiers
Montamisé
Saint Benoît
Vouneuil sous Biard
Urbanisme : procédures spécifiques instaurées (TLE, PVR, ZAC, taxe sur plus
value)
TLE, PVR
PVR utilisée ponctuellement, (TLE ?)
TLE, PVR jamais utilisée
TLE, PVR
(TLE ?, PVR ?)
TLE, PVR utilisée ponctuellement, ZAC
TLE et PVR : réflexion en cours, ZAC
TLE, PVR (jamais mise en œuvre). Taxe sur la plus value des terrains qui
deviennent constructibles
TLE, PVR, ZAC
PAE, (TLE ?, PVR ?)
TLE, PVR, ZAC. Taxe sur la plus value des terrains qui deviennent constructibles
TLE, PVR et taxe sur la plus value des terrains qui deviennent constructibles
La très grande majorité des opérations d’habitat sont des lotissements privés. Seules trois
communes en dehors de Poitiers (Fontaine le Comte, Mignaloux Beauvoir et Saint Benoît) ont recours
à la procédure ZAC qui permet notamment de maîtriser la programmation des opérations.
Dans deux communes (Biard et Buxerolles), le recours à la dation en paiement a été utilisé ou aurait
pu l’être si les projets n’avaient pas été abandonnés.
La Taxe Locale d’Equipement (TLE) est utilisée par pratiquement toutes les communes, alors que la
Participation pour Voiries et Réseaux (PVR) l’est moins systématiquement. Le Droit de Préemption
Urbain est appliqué par la CAP.
Par ailleurs, au moins trois communes ont mis en œuvre la taxe sur la plus value des terrains qui
deviennent constructibles comme l’autorise la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de
juillet 2006.
61
L’Etablissement Public Foncier (EPF) de Poitou-Charentes récemment créé
La Direction Régionale de l’Equipement a initié la mise en œuvre d’un Etablissement Public Foncier
(EPF) de Poitou-Charentes qui vient d’être créé par décret le 30 juin 2008. Les collectivités de la
région pourront faire appel à l’EPF pour acquérir les terrains nécessaires à la mise en œuvre de leurs
politiques locales de développement, que ce soit pour construire du logement social, créer ou agrandir
une zone d’activité, préserver l’environnement ou encore maintenir un service en milieu rural.
Un territoire très contraint, mais à l’origine de la qualité du cadre de vie
Communes
Principales contraintes au
hors
Atouts à valoriser
développement
de l’habitat
Poitiers
57% du territoire communal est non
Cadre et qualité de vie liés à
constructible : 3 vallées, monuments
Béruges
l’environnement, aux zones
(tour, château), bois, aqueduc. Aucune
naturelles protégées
possibilité de construire dans le bourg
Biard
Buxerolles
Chasseneu
il du Poitou
Croutelle
Fontaine le
Comte
Mignaloux
Beauvoir
Questionnements
spécifiques
Développement communal très
contraint avec impossibilité de
construire près des services
Territoire communal réduit, occupé pour
partie par l’aéroport, le terrain militaire, la
vallée de la Boivre, l’A10, la ligne LGV.
Circulation sur la rocade (carrefour)
Proximité du centre de Poitiers,
cadre de vie de qualité : vallée
de la Boivre, cheminements…
très forte densité associative
Question de la sous occupation des
logements et de la faible rotation
dans le parc locatif social
Question de l’aménagement des
carrefours de la rocade au niveau de
Montgorges où les enfants traversent
pour se rendre au collège et
permettrait
de
débloquer
l’aménagement de la zone bourg Est
Raréfaction de l’offre foncière disponible
Proximité de Poitiers et de
l’emploi, tissu commercial et de
services très développé, bonne
desserte des transports en
commun, Taxe d’Habitation
attrayante, mixité sociale
Insuffisance du foncier disponible qui
limite
les
possibilités
de
développement de la commune
Services et commerces en
centre bourg
Village
conservé,
zones
naturelles à préserver, 1
ZNIEFF,
tissu
associatif
dynamique
Redéfinition possible des zones à
urbaniser
Qualification de la RD 910 qui traverse
une zone urbaine
Nature, cadre de vie de qualité
Réflexion à mener dans le cadre du
PDU sur les déplacements
A10, RD910, voire ferrée, Ligne LGV,
zones de protection, cavités, coteaux,
zone d’expansion crue du Clain, zones
d’activités dont Futuroscope (¼ du
territoire communal appartient au Conseil
Général)
Difficulté de faire le lien entre les
territoires de chaque côté de la RD 910
Surface du territoire communal réduite,
bois protégés, absence de desserte de
bus dans le bourg, A10 ; tissu associatif
peu dynamique
LGV (mais mesures anti nuisances
accordées), A10 pour les emprises
Sol argileux, circulation des 2 routes
nationales qui coupent la commune et
sont
dangereuses
(rond
point
notamment)
Migné
Auxances
Assainissement, réseaux, circulation
routière, impact LGV, viaduc, desserte,
zones naturelles, PPR Inondation, PPR
falaises
Montamisé
Forte pression d’autant plus que la
commune dispose de foncier
Saint
Benoît
Zones inondables, écoulement des eaux,
vallées, réticence des propriétaires,
faiblesse des commerces, nuisances
futures avec ligne TGV qui va être
doublée
Vouneuil
sous Biard
Ligne TGV, territoire très étendu et
comprenant de nombreux chemins et
routes nécessitant de l’entretien.
Ressources communales relativement
faibles
Calme, verdure, ceinture verte,
parc naturel urbain
Les
2
routes
nationales
pourraient être un atout si la
déviation se réalisait
Cadre naturel, prairie humide,
vallée de l’Auxances, ZNIEFF
A priori pas de changements
importants à réaliser dans le PLU
Question des déplacements des
habitants, de la circulation, des
transports en commun, de la
dangerosité des routes principales
Problème de desserte et de
circulation, réflexion à suivre dans le
cadre du PDU.
Question de la sous occupation des
logements
Territoire encore considéré
comme la campagne, proximité
de Poitiers et Chasseneuil
(zones d’emploi)
Absence de mitage, vallées
protégées.
Maintenir
l’activité
commerçante, poursuivre le
développement
économique,
démographique
et
environnemental
Problème spécifique aux communes
périphériques du stationnement dans
les opérations nouvelles.
Problème
de
circulation
des
véhicules
qui,
pour
éviter
le
ralentissement imposé sur la rocade,
empruntent les ruelles alentours
Environnement :
zones
naturelles (Boivre…)
Tissu associatif important
Réflexion à mener dans le cadre du
PLU, redistribution possible des zones
à construire
Coût du logement qui entraîne une
sélection de la population par l’argent
62
A l’exception de Montamisé, les communes font face à un territoire très contraint lié :
-
aux espaces naturels : zones inondables, vallées du Clain et de la Boivre, coteaux, espaces
protégés…
-
aux infrastructures liées aux transports pour les emprises, les coupures, les dangers
qu’elles génèrent : autoroute, routes, voies ferrées existantes et en projet (LGV), aéroport,
terrain militaire,
-
et pour certaines d’entre elles à des petites surfaces de territoire (notamment Biard et
Croutelle) ou à des emprises importantes dédiées à l’activité (notamment à Chasseneuil du
Poitou).
En réduisant le foncier disponible, ces éléments sont des contraintes au développement de l’habitat
notamment, mais constituent également des atouts puisqu’ils offrent un cadre de vie de qualité et des
possibilités de communications relativement performantes.
Néanmoins, le foncier disponible tend à se raréfier, ce qui implique de rationnaliser la
consommation foncière et de réinvestir des secteurs peu denses. On observe une évolution des
pratiques avec des communes dans lesquelles la superficie des terrains dédiée à la construction
neuve se réduit de plus en plus, même ci cela est en partie provoqué par le coût élevé des terrains.
Au total, les éléments spécifiques et questionnements que se posent aujourd’hui les responsables des
communes sont liés à :
La problématique des déplacements, de la circulation, du stationnement, de la dangerosité :
réflexion en cours menée dans le cadre du PDU.
La redistribution des zones à construire : objet du PLU.
La sous occupation des logements notamment du parc locatif social.
5.3 EQUIPEMENTS ET AMENAGEMENTS PUBLICS
Les projets des communes : améliorer le niveau des équipements publics
Communes
hors
Poitiers
Béruges
Biard
Buxerolles
Chasseneuil
du Poitou
Croutelle
Fontaine le
Comte
Projet en matière d’équipements et d’aménagements publics
Création d’un EHPAD
Création d’un espace de loisirs
Réalisation de l’isolation de l’école (mais problème de financement)
Extension de la mairie
Création d’une salle des fêtes
Création d’une salle de sports communale
Restructuration du centre ville qui comprend une réflexion sur l’ensemble des espaces publics et
des déplacements
Poursuite de la politique d’accessibilité des espaces publics
Réhabilitation de l’école élémentaire
Réhabilitation de bâtiments sportifs (Les Ecluzelles)
Création d’une salle des fêtes
Réhabilitation du Moulin d’Anguitard
Réhabilitation du bâtiment communal de la poste et du CCAS
Rénovation des écoles
Création de commerces près du lac site du Futuroscope
Réalisation d’un espace loisirs parcours nature vélo (Vigne Robineau)
Création d’une nouvelle structure pour accueillir le centre aéré
Création d’une épicerie sur la place dans une maison acquise par la commune
Création d’une crèche privée de 20 ou 30 places
Aménagement de l’ancienne mairie et de l’abbaye pour en faire un lieu culturel
63
Mignaloux
Beauvoir
Migné
Auxances
Montamisé
Saint Benoît
Vouneuil
sous Biard
Livraison imminente de 2 salles pour les associations
Restauration de l’ancienne mairie et de l’ancienne école pour créer des salles associatives
Diagnostic de territoire pour la petite enfance en cours : projet d’un accueil collectif possible.
Réflexion en cours sur les équipements sportifs
Agrandissement de l’école
Construction d’un club house tennis
Equipement des toits des bâtiments communaux en photovoltaïque.
Création d’un équipement pour adolescents avec salle de musique et recrutement d’un animateur
Maintien (ou création) de 2 commerces de proximité
Déménagement des ateliers municipaux
Poursuite de l’adaptation au handicap des espaces publics
Construction d’un espace social de loisirs et culture
Construction d’une gendarmerie
Parallèlement aux opérations d’habitat, les communes améliorent les équipements existants et en
créent de nouveaux. Les projets sont orientés essentiellement vers l’enfance, la petite enfance,
parfois les adolescents et surtout les loisirs : accueil collectif, écoles, équipements sportifs, salles
des fêtes, espaces de loisirs. Elles cherchent également à maintenir ou développer les commerces
de proximité.
64
6 – L’OFFRE DE LOGEMENTS ET D’HEBERGEMENT DES
POPULATIONS A BESOINS SPECIFIQUES
6.1 PERSONNES AGEES, PERSONNES HANDICAPEES
En 2006, selon l’INSEE, la population âgée de 60 ans et plus de la CAP représente près de 25 000
habitants, soit 2800 de plus qu’en 1999. Cette tranche d’âge représente 18,5% de la population.
Parmi les catégories les plus âgées, 9931 habitants ont 75 ans ou plus.
Les projections démographiques de l’INSEE indiquent que dans la Vienne, la catégorie 60 ans ou plus
devrait atteindre 25% en 2010 et 33% en 2030 de la population départementale.
Fin 2005, près de 10 700 personnes adultes handicapées (source : CAF, MSA, CPAM, ANPE / DRTEFP
dans le Schéma Départemental des Etablissements et des Servies en faveur des Personnes Handicapées 20082012) ont été identifiées dans le département par le biais des différentes allocations existantes
(Allocation pour Adultes Handicapés, Pensions d’invalidité,
Reconnaissance de la Qualité de Travailleur Handicapé).
demandeurs
d’emploi
avec
Les structures d’accueil
Equipement pour personnes âgées
Taux d’équipement au 01/01/2006 pour 1000 habitants
de 75 ans et plus (Source : DRASS – Enquête EHPA –
Vienne
Poitou
Charentes
métropolitaine
131
132
123
17
15
17
102
7142
188
108
34196
196
95
922 950
188
FINESS – SAE)
Taux d’équipement en structures d’hébergement
complet pour personnes âgées
Taux d’équipement en places de services de soins à
domicile
Taux d’équipement en lits médicalisés
Nombre de bénéficiaires de l’APA
Bénéficiaires / 1000 personnes de 75 ans et plus
France
er
-
Au 1 janvier 2006, le département de la Vienne dispose d’un niveau d’équipement permettant
l’accueil de personnes âgées plutôt satisfaisant au regard de la moyenne nationale. Par rapport
aux référents régionaux, c’est l’équipement en lits médicalisés qui apparaît légèrement inférieur.
-
Sur le territoire de la CAP, en
2007, 21 structures d’hébergement
sont recensés. Au total, le nombre
de lits et de places est de 1533,
soit 177 pour 1000 habitants de 75
ans et plus. Toutes les communes
à l’exception de Béruges et
Croutelle disposent d’au moins un
établissement.
Hébergement pour personnes âgées
sur la CAP en 2007 Source : Diagnostic
Nombre
de lits et
places
Nombre
d’établis
sements
EHPAD
993
16
Logement foyer
298
5
Unité de soins de Longue Durée
242
1
Total
1533
21
Santé-Social de la CAP, Conseil Régional – DRASS
– IAAT – ORS, Juin 2007
Pour faire face au développement de la dépendance des personnes hébergées, certains foyers
logement ont été transformés en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées
Dépendantes) et deux nouveaux établissements ont été créés sur les communes de Mignaloux
Beauvoir et de Saint Benoît.
65
La demande à l’entrée en établissement est jugée importante. Certaines communes ont des
projets d’agrandissement ou de création de nouveaux EHPAD (Montamisé, Béruges).
Parallèlement, des résidences services privées ont été créées à Saint Benoît, Fontaine le
Comte et Mignaloux Beauvoir. Destinées à des investisseurs, des problèmes d’occupation se
posent pour au moins deux d’entre elles. Ces établissements ne peuvent pas légalement prendre
en charge la dépendance des personnes âgées.
Dans le cadre de la restructuration de la filière gériatrique du CHU de Poitiers, un secteur de long
8
séjour pour les malades d’Alzheimer (45 lits) va être créé en 2009. Une estimation indique que
4,4% des personnes de 65 ans et plus de la CAP seraient concernées par cette maladie, soit 750
à 800 personnes.
Equipement par catégorie d’établissement pour personnes handicapées
Taux d’équipement par catégorie d’établissement :
nuits ou places pour 1000 adultes de 20 à 59 ans au
01/01/2006 (Source : DRASS – Enquête ES – FINESS)
Vienne
Poitou
Charentes
métropolitaine
Maison d’accueil spécialisée (MAS)
Foyer de vie
Foyer d’accueil médicalisé
Etablissement et Service d’aide par le travail (ESAT)
Entreprise adaptée
0,62
1,30
0,33
3,48
0,47
0,50
1,61
0,36
3,42
0,69
0,53
1,23
0,37
3,12
0,55
France
er
Au regard des moyennes régionale et nationale, le département de la Vienne dispose au 1 janvier
2006 d’un niveau d’équipement en maison d’accueil spécialisée et établissement et service d’aide par
le travail supérieur aux moyennes de référence. En revanche, les taux de foyer d’accueil médicalisé et
surtout d’entreprise adaptée sont en retrait.
Selon le Schéma Départemental des Etablissements et des Servies en faveur des Personnes
Handicapées, 473 personnes adultes handicapées en 2006, étaient en attente d’une place en
établissement, dont la plupart vivent au domicile de leurs parents, eux-mêmes âgés, ce qui pose la
problématique du vieillissement.
La prise en charge des personnes âgées à domicile : des services plutôt bien
développés
-
Les services de maintien à domicile
9
En 2006, plus de 2700 personnes âgées ont eu recours à une aide à domicile . L’aide à
domicile est dispensée principalement par les CCAS (Centre Communal d’Action Sociale) des
communes, l’ADMR, la Mutualité de la Vienne, Présence verte. Grâce à leur action, les services
de maintien à domicile sont plutôt bien développés : aides ménagères, portage de repas,
services de soins à domicile, téléalarme. Mais les bénévoles sont très sollicités et viennent
parfois à manquer. Sur la ville de Poitiers, 54% des heures d’aide ménagère sont concentrés sur
deux quartiers : les Couronneries et les Sables.
Malgré l’accroissement de la capacité de prise en charge du SSIAD (Service de Soins Infirmiers
à Domicile) qui est passée de 45 places à 108 entre 2002 et 2005, le taux d’occupation du
service reste toujours très proche de 100%.
Des systèmes de transport sont mis en œuvre sur l’agglomération assurés principalement par
la régie de transports Vitalis : outre les lignes régulières, Handibus est un service de transport
individualisé accessible aux personnes en situation de handicap ne pouvant accéder aux bus des
lignés régulières, et Pti’bus qui dessert des quartiers et hameaux excentrés permet de rejoindre
la ligne régulière la plus proche. Parallèlement, certaines communes (Chasseneuil du Poitou,
8
Estimation réalisée à partir des prévalences de l’Etude Coopérative Européenne et des données du recensement de la population de l’INSEE
de 1999, source : diagnostic Social-Santé de la CAP – Conseil Régional – DRASS – IAAT – ORS, juin 2007
9
Source : Diagnostic Santé-Social de la CAP, Conseil Régional – DRASS – IAAT – ORS, Juin 2007
66
Vouneuil sous Biard) ont créé ou vont créer un système permettant d’emmener les personnes
effectuer des achats. La solidarité entre les habitants peut également fonctionner.
-
L’Allocation Personnalisée d’Autonomie10
Fin 2006, sur le territoire de la CAP, 1439 personnes âgées ont bénéficié de l’APA (Allocation
Personnalisée d’Autonomie) dont 721 à domicile.
-
Les réseaux de coordination
Le réseau gérontologique Ville – Hôpital et le Centre Local d’Information et de Coordination
Gérontologique (CLIC) facilitent notamment la coordination des actions de l’ensemble des
professionnels qui interviennent auprès des personnes âgées et l’orientation.
L’offre de logements adaptés tendrait à se développer
-
Actuellement, Buxerolles dispose de 20 logements locatifs sociaux adaptés en centre ville et
Migné Auxances en compte également une vingtaine. Ces logements sont pleinement occupés et
peu d’attributions sont possibles. En revanche, à Mignaloux Beauvoir, les maisons de la
résidence service ne sont pas forcément louées à des personnes âgées (problème de coût).
Par ailleurs, des adaptations peuvent se réaliser ponctuellement dans le parc locatif public
par les bailleurs, en fonction du handicap et de la composition du ménage. La loi sur le handicap
du 11 février 2005 implique que les bâtiments d’habitation collectifs neufs soient accessibles en
permettant une adaptation ultérieure plus facile des logements aux personnes handicapées et
que les bâtiments existants soient rendus accessibles en cas de réhabilitation importante.
Rappelons que dans le Programme de Rénovation Urbaine (PRU) est notamment prévue la
réhabilitation d’un immeuble de 10 étages (dans le quartier St Cyprien) comprenant un projet
intergénérationnel avec 35% de logements adaptés pour personnes âgées, la pose
d’ascenseurs, la création de lieux d’animation…
-
Dans le parc privé, les aides de l’ANAH peuvent favoriser l’adaptation des logements. Dans le
cadre de l’OPAH, qui s’est déroulée de juillet 2005 à juillet 2008, 38 logements ont bénéficié d’un
aménagement de salle de bain et 17 de la pose d’ascenseur.
-
Mais l’offre actuelle en logement ne répond pas à la demande relativement courante de
personnes recherchant des logements de plain pied, avec des terrains de petite taille pour
limiter l’entretien, dans les centres bourgs pour être près des commerces et services.
Face à cette demande insatisfaite, plusieurs communes de la CAP envisagent de réaliser dans
les prochaines opérations d’habitat des logements de plain pied, adaptés à la réduction de
la mobilité, notamment à proximité des maisons de retraite. Certains promoteurs proposent des
produits spécifiques.
-
L’accessibilité des logements mais aussi des espaces et équipements publics est une condition
primordiale pour permettre à tous d’exercer les actes de la vie quotidienne. La loi sur le handicap
rend obligatoire l’accessibilité des locaux d’habitation neufs, privés ou publics. Buxerolles et Saint
Benoît affichent une politique volontariste en la matière.
10
L’Allocation Personnalisée d’Autonomie, versée par le Conseil Général, est accordée aux personnes ayant au moins 60 ans. Son objectif est
de renforcer la prise en charge des personnes en perte d’autonomie.
67
Le schéma gérontologique départemental en révision
Le schéma gérontologique se termine en 2008, il a permis la création de 1400 places supplémentaires
de lits médicalisés sur l’ensemble du département.
Le prochain schéma doit couvrir la période 2010-2015. Un comité de pilotage est mis en place
depuis juin 2008 sous la co présidence du Conseil Général et de la DDASS, il devrait être validé en fin
d’année 2009. L’objectif est de poursuivre l’effort en faveur des personnes âgées en développant les
orientations suivantes :
-
Doubler le nombre de places en établissements réservés aux personnes atteintes de la
maladie d’Alzheimer ou maladies apparentées, pour atteindre près de 700 places
Créer environ 300 places nouvelles en EHPAD (hébergement et accueil temporaire)
Soutenir les aidants familiaux en développant l’accueil de jour en établissement et en
améliorant la prise en charge à domicile.
Assurer la continuité des soins aux personnes âgées dépendantes.
68
6.2 POPULATIONS DEFAVORISEES
Les personnes défavorisées et les difficultés de logement : un public, au profil varié caractérisé par de
faibles ressources et des conditions d’existence particulières liées à leur mode de vie, au handicap, à
des situations familiales ou sociales déséquilibrées.
Le parc existant
Si le parc existant tend à s’améliorer (notamment sous les effets de l’OPAH, du PRU), des logements
sont encore sans confort et insalubres. Ce sont les personnes les plus démunies, souvent âgées,
ou étrangères qui les occupent.
Le niveau des loyers mais aussi des charges est un élément déterminant. Dans le parc public et le
parc privé, des réhabilitations ont été réalisées visant les économies d’énergie, mais il reste à faire.
La sur-occupation du parc locatif social semble se développer de plus en plus, les familles
nombreuses, notamment étrangères, ne pouvant accéder à un logement de grande taille en raison du
coût du loyer et de la faiblesse de l’offre.
Parmi les associations s’occupant du logement des personnes démunies, le Collectif Poitevin pour le
Logement (CPL), collectif d’associations et de structures, aide les personnes défavorisées
financièrement et / ou socialement à accéder ou à conserver un logement locatif décent dans le parc
privé.
Le développement récent du parc à faible et très faible loyer
Financement par la CAP des logements sociaux
publics PLUS et PLAI de 2002 à 2007 -Source :
services de la CAP
Logements locatifs privés aidés par l’ANAH de
2003 à octobre 2008 dans la CAP - Source :
DDE 86
Prêt Locatif à Usage Social (PLUS)
970
Logement Conventionné
35
PLA d’Intégration (PLAI)
155
Logement Conventionné Très
Social
20
Total
1125
Total
55
Rappelons que ces six dernières années, le parc locatif social à loyer conventionné social et très
social dans le parc public et le parc privé s’est enrichi d’environ 1180 logements sur le territoire de
la CAP. Mais le parc de logements à plus faible loyer (PLA d’Insertion et logement Conventionné Très
Social) ne représente que 175 logements, soit de l’ordre d’une trentaine de logements par an et ils
ont été essentiellement produit dans la ville centre : 27 par an, pour 3 par an dans les autres
communes.
Les dispositifs d’aide à l’accès au logement et à l’installation
Plusieurs dispositifs d’aide à l’accès au logement et à l’installation fonctionnent sur le territoire : aides
Loca Pass, Garantie des Risques Locatifs, Fonds de Solidarité Logement, aides du 1% logement,
aides de la Région Poitou Charentes (remboursement des frais d’hébergement pour les apprentis et
les stagiaires de la formation professionnelle) et Caution Régionale pour le Logement des Jeunes (la
Région se porte caution pour les jeunes qui ne bénéficient pas du PASS GRL). Ils permettent
d’améliorer l’accès au logement des ménages dont notamment des jeunes.
Le Fonds de Solidarité Logement (FSL), présidé par le Conseil Général, fait l’objet d’une
réorganisation. Il constitue un outil de la mission PDALPD. Il est financé principalement par le
Département, les autres financeurs étant les fournisseurs d’énergie, la CAF, la MSA, les communes,
les EPCI, les bailleurs publics.
69
En 2007, 5878 dossiers ont été traités sur l’ensemble du département, dont 3803 ont été accordés. Le
nombre des ménages aidés en accès et en maintien est à peu près stable entre 2006 et 2007, en
revanche l’aide fournie pour les impayés d’énergie a fortement augmenté. Globalement, la
demande ne faiblit pas.
En 2007, 30% des dossiers concernent le secteur de Poitiers (qui comprend la CAP), pour lesquels
les aides se répartissent de la manière suivante : 48% d’aides à l’accès, 35% d’aides au maintien et
19% d’aides aux impayés d’énergie.
Le FSL peut également être sollicité pour se porter caution et pour des mesures d’accompagnement
social, ces dernières apparaissent insuffisantes en ce qui concerne le maintien.
Après évaluation, un nouveau règlement va être mis en application en 2010 et des projets en matière
d’observation ou encore de prévention avec les fournisseurs d’énergie sont notamment envisagés.
L’accueil d’urgence et les hébergements
La chaîne des dispositifs d’accueil d’urgence
et d’hébergement est développée et diversifiée,
principalement à Poitiers : Service Accueil et
Orientation, Samu social, veille sociale avec le
115, accueil d’urgence, places de stabilisation,
CHRS, dispositif ALT (logement Temporaire) avec
Accompagnement Social Lié au Logement, CADA,
résidences sociales, maisons relais, Foyers de
Jeunes Travailleurs. Les acteurs associatifs et
institutionnels sont nombreux et impliqués.
Hors Poitiers, trois communes
disposent de 1 à 4 logements ou
chambres d’urgence.
Type d’hébergement - CAP (Source :
Elaboration du PDALPD 2009-2011, 30/06/2008,
maquette 1)
Nb de
places
Places de stabilisation
10
Places en CHRS
201
. dont hébergement en logement diffus
93
. dont hébergement en urgence
108
Logement Aide au Logement Temporaire
112
Résidence sociale
171
Foyers de Jeunes Travailleurs
219
Maisons relais
52
Centre d’Accueil des Demandeurs d’Asile
100
Communes hors Poitiers disposant de logement d’urgence
(Source : communes)
1 logement de secours communal (T1)
Migné Auxances
4 chambres à la Maison de l’enfant de Salvert
Montamisé
3 logements
Des améliorations ont été apportées récemment avec, par exemple la création de deux maisons
relais à Poitiers, d’une équipe mobile de psychiatrie sur le département, et des projets sont à l’étude
ou en cours, parmi lesquels :
- l’amélioration de la prise en charge des personnes très marginalisées prenant en compte les
problèmes dans leur globalité y compris les difficultés d’ordre psychiatrique.
- la création de Lits Halte Soins Santé (LHSS) pour personnes sortant d’hôpital,
- l’extension ou la création de places en maison relais.
L’accès au logement locatif social pour les ménages sortants d’hébergement se fait sans
difficulté particulière, sauf pour certaines catégories de personnes nécessitant des logements
adaptés à leur mode de vie : les grandes familles (notamment issues du voyage), les personnes à
mobilité réduite, marginalisées, ayant un titre de séjour précaire et les personnes, dont les jeunes,
ayant des ressources faibles et instables. C’est notamment l’offre locative sociale publique en
petits logements et T5 qui est requise ici.
D’autres améliorations sont à attendre au niveau des conditions d’accueil, de la fluidité des
dispositifs de logement temporaire et d’insertion, de la médiation entre propriétaire et locataire…
Le schéma d’accueil d’hébergement et d’insertion actuel concerne la période 2007-2009. Les
éléments liés à cet accueil ont été repris dans le cadre du PDALPD révisé.
70
Le public spécifique des jeunes
Les étudiants
L’agglomération de Poitiers est proportionnellement l’une des plus estudiantines de France, avec
environ 25 700 étudiants dans l’enseignement supérieur à cette dernière rentrée 2008-09 (dont 85%
inscrits à l’université). En lien avec la baisse générale démographique qui s’observe dans la plupart
des autres villes de France, les effectifs tendent à diminuer : de l’ordre 6,8% par rapport à 2006.
11
L’étude sur « le logement des jeunes en Poitou Charentes » réalisée par la DRE conclut que
l’accueil des étudiants ne rencontre pas de tensions particulières, compte tenu de l’offre
importante de logements de petite taille. Le CROUS propose 3066 logements (plus 97 à Jaunay Clan
sur le site du Futuroscope) dont une partie connaît une crise d’attractivité. La moitié de ce parc reste à
réhabiliter.
Les jeunes en difficultés sociales
-
Environ 26% des jeunes
ménages de la CAP ont
des ressources inférieures
au seuil de pauvreté
(contre 3,8% pour les
ménages de plus de 30
ans), ce qui est largement
supérieur aux autres EPCI
du département.
Ménages sous
le seuil de
pauvreté (5 472
€) Source :
Nombre
de
jeunes
Filocom 2005
CAP
Part des
jeunes
ménages
pauvres
Part des
ménages de
plus de plus
de 30 ans
pauvres
Poids des
jeunes /
ménages
pauvres
2426
26,0%
3,8%
37%
Autres EPCI du
86
1134
De 12,6%
à 17,3%
De 2,5% à
4,7%
De 12% à
23%
Vienne
3560
21,2%
4,0%
27,0%
Source : « Le logement des jeunes en Poitou Charentes » - Mai 2008 – Diagnostic départemental
de la vienne – Direction Régionale de l’Equipement – Groupe reflex
-
A la Mission Locale d’Insertion du Poitou, sur 1500 nouveaux jeunes reçus par an, 480 font état
d’une problématique liée au logement en 2007 (Source : Mission locale). C’est un sujet qui revient donc
très souvent et la Mission Locale constate que le parcours des jeunes est de plus en plus
chaotique avec la précarisation de l’emploi qui fait alterner des périodes d’emploi à durée
déterminée, à temps partiel, en intérim et des phases sans ressources. Comme les adultes, la
part des jeunes au travail qui demandent de l’aide est de plus en plus grande, les jeunes sont
également touchés par le phénomène « travailleurs pauvres ».
-
L’agglomération est largement couverte par les opérateurs du logement des jeunes. L’offre
en accueil d’urgence, temporaire, en hébergement, en insertion, pour jeunes travailleurs est
développée, ainsi que les dispositifs d’aide à l’accès au logement et à l’installation (avec des
dispositifs dédiés spécifiquement aux jeunes mis en place par la Région notamment).
-
Toutefois, l’agglomération ne dispose pas de service de type CLLAJ (Comité Local pour le
Logement Autonome des Jeunes), alors que l’observation, l’accompagnement des jeunes
dans leur recherche de logement (bourse au logement) et globalement la coordination de
l’ensemble des actions menées par les nombreux partenaires mériteraient d’être améliorés.
Le Plan d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées de la Vienne (PALD),
récemment approuvé
Le nouveau PDALPD, établi pour la période 2009-2011, a été approuvé le 19 décembre 2008. Un
travail de concertation avec la mise en place de groupes de réflexion a été mené. Les travaux réalisés
fixent comme prioritaire les publics suivants :
- Les personnes dépourvues de logement,
- Les personnes menacées d’expulsion,
- Les personnes hébergées ou logées temporairement,
11
« Le logement des jeunes en Poitou Charentes » - Mai 2008 – Diagnostic départemental de la vienne – Direction Régionale
de l’Equipement – Groupe reflex
71
-
Les personnes en situation d’habitat indigne ou d’habitat précaire ou occupant des locaux
impropres à l’habitation,
Les personnes en situation de surpeuplement manifeste dans leur logement,
Les personnes confrontées à un cumul de difficultés.
Les actions formulées s’articulent autour de cinq axes spécifiques :
- Une gouvernance et une animation du PDALPD renforcées,
- Un meilleur accès au logement pour toute personne défavorisée,
- Un dispositif d’hébergement complété,
- Un accompagnement pour l’accès et le maintien au logement,
- Une action contre les logements indignes.
Le public des gens du voyage : des efforts à réaliser en matière de logements
adaptés
Le schéma départemental d’accueil des gens du voyage couvrant la période 2003-2009 doit être
révisé. Un avenant a été publié en février 2008. Le futur schéma départemental d’accueil, d’habitat et
d’insertion des gens du voyage pour les années 2009 à 2015 est en cours de préparation.
Les terrains d’accueil des voyageurs (source : Porter à connaissance du PLH) :
La CAP répond aux obligations du schéma en matière d’accueil grâce à l’existence des aires
suivantes :
- l’aire d’accueil de la Croix de Bois à Poitiers de 20 places,
- l’aire d’accueil des Grimaudières à Saint Benoît de 13 places
- l’aire d’accueil de Domptigarde à Poitiers de 4 places,
- une aire de grand passage de 100 places
- une aire de passage le long de la RD 611 à Fontaine le Comte qui peut accueillir jusqu’à 20
caravanes
- un stationnement de 2 places de caravanes sur le CHU de Poitiers.
Cependant, l’Etat estime qu’il serait nécessaire de réaliser :
- deux ou trois aires d’accueil représentant au total au moins 30 places pour faire face à la
suppression envisagée de l’aire de la Croix de Bois (LGV), l’abandon de celle de Fontaine le
Comte (situation isolée et dangereuse), et répondre aux besoins liés aux arrêts illicites.
- une extension de l’aire de grand passage pour accueillir jusqu’à 150 caravanes,
- une aire d’accueil de 4 places pour accueillir les familles des voyageurs hospitalisés.
Les aires familiales et logements adaptés (source : Porter à connaissance du PLH)
En matière d’accueil familial et de logements adaptés, la CAP ne répond pas au schéma qui
préconisait la réalisation de l’équivalent de 15 places de caravane pour répondre aux besoins de
sédentarisation.
Il s’agit donc de mettre en œuvre un plan d’actions répondant aux besoins des gens du voyage
propriétaires en voie de sédentarisation en particulier route de Parthenay, près de l’échangeur Nord et
sur Poitiers où demeurent des phénomènes de concentration, d’isolement, de précarité et d’illégalité
au regard du code de l’urbanisme.
72
7 – SYNTHESE DES TRAVAUX REALISES LORS DE LA
JOURNEE HABITAT
Dans le cadre de l’élaboration du Programme Local de l’Habitat de la Communauté d’Agglomération
de Poitiers, une « journée habitat » a été organisée le 4 décembre 2008. Elle intervenait en cours de
diagnostic, première phase de l’étude. Les deux étapes suivantes seront celles de l’élaboration des
orientations et de la constitution du programme d’actions. L’objectif de cette réunion était donc de faire
partager le diagnostic, de l’enrichir et de cerner les premières pistes d’intervention envisageables.
Cette journée a permis de mobiliser de nombreux élus, professionnels, partenaires locaux et d’avoir
des échanges constructifs entre tous ces acteurs. Pour organiser la réflexion, trois thèmes de travail
étaient déterminés :
-
Atelier 1 : Quelles conditions pour le développement d’une production neuve adaptée aux
besoins ?
-
Atelier 2 : Comment promouvoir une meilleure qualité du parc de logements existants, son
adaptation, sa réhabilitation ?
-
Atelier 3 : Comment développer une politique publique visant à renforcer les réponses aux
besoins spécifiques des populations fragiles ?
PRESENTATION DES PRINCIPAUX ELEMENTS DE CADRAGE
Quelques éléments forts du constat :
L’emploi :
L’emploi est un élément très important. La situation jusqu’à fin 2007 est favorable, la CAP a
gagné presque 9 000 emplois en 9 ans. Le taux d’emploi de 1,42 en 1999 indique que la CAP
propose 42% d’emplois de plus que le nombre d’actifs résidents ayant un emploi. Ce phénomène
a probablement encore augmenté. La CAP s’affirme donc comme un pôle d’emploi qui rayonne
sur un territoire de plus en plus étendu.
Le périmètre d’influence :
L’aire urbaine est vaste et a encore dû évoluer depuis 1999. L’accroissement du taux d’emploi
correspond à des couronnes d’influence supplémentaires.
La population :
Deux sources permettent d’évaluer la population : le recensement de l’INSEE et les données
fiscales de FILOCOM. La source fiscale prend mal en compte les étudiants : beaucoup d’entre
eux étant rattachés aux foyers fiscaux des parents n’apparaissent pas. L’INSEE indique un taux
de croissance annuelle de 1%. Le territoire se développe donc vite, plus rapidement qu’en
moyenne en France. La CAP a probablement alimenté une dynamique démographique
extérieure à son territoire. Une partie de la croissance est aussi liée à la fonction étudiante.
Les objectifs de l’ancien PLH sont à peu près remplis, avec un développement un peu plus rapide
à Poitiers et un peu moins fort dans les autres communes et un débordement sur la périphérie de
la CAP.
La croissance rapide de l’emploi et de la démographie montre la dynamique du territoire.
73
La taille moyenne des ménages ou taux d’occupation :
La taille moyenne des ménages de Poitiers qui passe de 1,85 à 1,73 (estimation), l’une des plus
faibles des villes de France, signifie qu’il y a peu d’enfants. A Paris, le taux d’occupation, qui était
devenu très faible, a remonté. Ici l’accueil des familles avec enfants était encore difficile ces
dernières années. Cette question est cruciale. Dans les autres communes, la baisse de la taille
moyenne des ménages est classiquement liée à la décohabitation des jeunes notamment.
Le solde naturel :
Le solde naturel, qui est supérieur à 500 habitants par an, indique que, même sans accueillir de
population de l’extérieur, il y aurait une croissance. Le développement de l’agglomération
s’appuie également sur le solde migratoire, elle a donc une fonction d’accueil qui fait que la
population augmente depuis longtemps.
Les revenus :
Lié à la présence des étudiants, le revenu médian (le nombre de revenus supérieurs est
équivalent au nombre de revenus inférieurs) est très faible à Poitiers. Le rapport inter-décile
indique une grande différence entre les plus riches et les plus pauvres.
La production de logements :
La courbe de la production de logements commencés est très brutale : très forte dans le milieu
des années 1990 (quand le nombre d’étudiants a augmenté comme partout en France), elle
chute brutalement par la suite pour remonter après quelques années. En effet, après une période
de très forte production, les opérations de promotion chutent pour reprendre par la suite lorsque
la demande redevient plus forte. Mais, lorsque les tensions du marché se manifestent, ce sont
toujours les plus démunis qui souffrent. En 7, 8 ans les prix du marché ont doublé. La fluidité des
échanges est mal assurée. L’augmentation de la production est liée, pour partie, aux produits
défiscalisés qui sont avant tout des produits financiers.
Le statut d’occupation :
La CAP comprend 40% de propriétaires occupants, la moyenne nationale étant de 57%. Cela est
justifié par la structure de la population (présence des étudiants). Le locatif privé à Poitiers
représente 44% (contre 24% en moyenne en France) et le locatif public 25% (contre 16% en
moyenne en France), ce qui est classique dans les villes universitaires. Le taux de locatif public
de la CAP est dans la moyenne urbaine.
Les revenus et les plafonds HLM :
Près de 80% des ménages sont éligibles au logement social. C’est même plus de 90% pour les
personnes vivant seules. Ces taux vont diminuer compte tenu de la baisse des plafonds
envisagée.
74
ATELIERS
1 : Quelles conditions pour le développement d’une production neuve adaptée
aux besoins ?
Stratégie
-
Il est nécessaire de définir une stratégie renforcée en période de crise, de déterminer quelle
politique mettre face à l’accroissement de l’attractivité de la CAP. Mais dans le même temps, la
visibilité des perspectives est limitée.
-
Aujourd’hui se présente l’opportunité de travailler en cohérence avec les différents projets :
SCOT, PLU, PDU et PLH
-
L’évolution de la demande doit être mieux connue. L’attente en terme de connaissance des
besoins est forte. Pour cela il convient :
. d’accéder et de partager les informations,
. de développer des outils pertinents : observatoires, exploitation des informations du
numéro unique qui aujourd’hui n’est pas satisfaisante, fichier commun de la demande….
-
Face aux différentes échelles de temps, il s’agit à la fois :
. d’apporter des réponses immédiates aux besoins identifiés,
. d’anticiper pour l’avenir (exemple : Etablissement Public Foncier).
-
Un renforcement des partenariats est nécessaire : opérateurs publics / opérateurs privés,
opérateurs / collectivités, afin notamment de favoriser la mixité des opérations et de gagner en
efficacité.
Foncier
-
La politique foncière est un préalable indispensable à la maîtrise des coûts. Des outils comme
la ZAC, qui nécessitent une réelle volonté politique, doivent y contribuer. Sur Poitiers, où le
foncier
tend
à
se
raréfier,
le
prix
du
terrain
à
bâtir
atteint
environ
104 € / m².
-
L’Etablissement Public Foncier qui vient d’être créé, s’orientera vers l’achat de terrains d’une
certaine taille pour des opérations d’envergure, c’est à la politique locale que revient l’acquisition
des parcelles de petite taille.
-
La politique foncière implique plusieurs intervenants : les collectivités, les opérateurs.
. des partenariats à développer
. des réponses à court, moyen et long terme à inventer
-
Le Pass foncier est un dispositif encore mal connu qui permet d’ouvrir l’accession à des
ménages qui aujourd’hui en sont exclus. Le montage du Pass Foncier est intéressant pour les
ménages à revenus modestes. Il implique une participation au financement de la collectivité
locale à hauteur au minimum de 3 000 € par logement pour les ménages de 3 personnes et
moins et de 4 000 € pour les ménages de 4 personnes et plus.
-
En parallèle, des efforts sont attendus des opérateurs pour abaisser les coûts.
75
Quels produits pour quels ménages ?
-
La demande en logement est diversifiée. Elle doit permettre les parcours résidentiels en
fonction des évolutions familiales et des revenus. Elle impose une diversification des
programmes (accession sociale, lots libres, locatif) en direction notamment des :
. jeunes, personnes âgées dont certaines ont des retraites très faibles
. familles monoparentales de plus en plus nombreuses, familles recomposées.
La demande en logement de petite taille est très forte, mais face à leur coût de réalisation, les
opérateurs sont obligés de réaliser des logements de grande taille pour équilibrer les opérations.
-
La question de la maîtrise des coûts est fondamentale. L’obligation de diversification est
réelle mais se heurte à certaines catégories de produits qui sont difficilement proposées à des
prix acceptables (exemple : T1 / parties communes, équipement …).
. Cette recherche de maîtrise entre en contradiction avec la démarche environnementale
(HQE) qui conduit au contraire à un accroissement des coûts.
. La production locative sociale fait face à un désengagement de l’Etat, alors que des
objectifs de solidarité nationale ont été fixés. Les projets, longs à boucler, entraînent une
diminution du nombre de mises en location qui est devenu deux fois moindre que la
moyenne nationale.
La remise à niveau du patrimoine existant impacte également la capacité d’intervention des
opérateurs publics, qui utilisent 25% de leurs fonds propres à la réhabilitation. Dans un
contexte d’accroissement des problématiques sociales, la réponse aux besoins dans le parc
social risque de se heurter aux difficultés de mise en œuvre. Une réévaluation de la part des
PLA d’Intégration à produire dans le PLH sera nécessaire. Pour favoriser cette production,
les coûts doivent être ramenés à 1 000 € / m² au lieu des 1 200 - 1 300 € / m² qui sont
actuellement pratiqués dans le cadre de la haute qualité environnementale.
. La vacance constatée à Poitiers dans les opérations de promotion privée concerne les
logements aux loyers les plus élevés produits par des promoteurs nationaux. Pour faciliter la
location de ces logements, des offres spécifiques sont faites par les bailleurs : les deux
premiers mois de loyer sont offerts. Les promoteurs locaux ne déplorent aucune vacance
dans leurs opérations aux prix de sortie plus bas et mieux conçus en terme de conception et
de localisation.
. Le coût des opérations de restructuration dans le centre ville de Poitiers, entrant dans
le cadre du dispositif de la loi Malraux, déjà élevé, est majoré en raison notamment d’un
certain nombre de contraintes : parking, autorisation de voirie.
Cette maîtrise des coûts doit être globale et intervenir au niveau de la construction, du foncier et
implique des efforts de la part des collectivités et des opérateurs. A titre d’exemple, une baisse
des coûts globaux dans la production sociale de 15% permettrait aux opérateurs d’engager
beaucoup plus d’opérations.
-
Des efforts sont également à accomplir pour mieux répartir l’offre de logement social sur
l’ensemble des communes de la CAP et développer des PLA d’Intégration qui nécessitent un
accompagnement des ménages.
-
Des interrogations sont posées quant aux financements des opérations de Renouvellement
Urbain sur :
. les effets non désirés des programmes (nouveaux programmes trop chers, ménages
exclus du quartier, reconstitution de nouveaux îlots de pauvreté),
. les solutions autres que la démolition – reconstruction qui pourraient être privilégiées.
-
Il est nécessaire de rendre plus lisible le marché local (effet d’aubaine).
76
Développement durable
-
La localisation de l’habitat doit se réfléchir par rapport :
. au travail,
. au lien social,
. à la proximité des polarités (commerces, services …)
-
« L’intensité urbaine » à développer doit prendre en compte la densité en privilégiant la proximité
des services.
-
Des possibilités de densifier dans les secteurs proches des centralités sont envisageables :
. réhabiliter en ajoutant 1 ou 2 étages supplémentaires sur du R+2, R+3 (accessibilité,
maîtrise des charges, attractivité)…
. repenser l’habitat (imaginer de nouvelles solutions).
-
Le réseau des acteurs de la construction – Construction, Réhabilitation, Aménagement
doit être mobilisé pour répondre au développement durable, pour baisser les coûts et maîtriser la
consommation d’énergie. Des opérations de démonstration peuvent être mises en place.
-
La recherche d’un développement plus « durable » doit s’accompagner d’une valorisation des
quartiers et d’une amélioration du lien social.
2 : Comment promouvoir une meilleure qualité du parc de logements existants,
son adaptation, sa réhabilitation ?
-
Un PLH d’agglomération doit permettre de faire le lien sur les problématiques et les réponses à
apporter entre les communes périphériques et la ville centre. Considérer que le PLH est
d’agglomération, ce n’est pas ajouter les stratégies habitat de chaque commune mais développer
des valeurs communes, un projet collectif qui prenne en compte chaque entité de la CAP.
-
La question de l’habitat ne peut se traiter en dehors des autres questions qui font la Ville :
déplacements, services, emploi, l’approche pour être efficace doit être nécessairement globale…
-
… ce qui remet en évidence l’importance de l’intervention dans le centre ville de Poitiers, les
quartiers périphériques construits souvent autour du logement social et bénéficiant d’un bon
niveau de services et les cœurs denses et équipés des communes périphériques.
-
… ce qui s’oppose à l’étalement urbain dans des secteurs éloignés des services extérieurs
le plus souvent à la CAP : coût économique et écologique des déplacements mais aussi risques
sociaux pour des ménages à la recherche d’un coût immédiat réduit mais, qui subissent quelques
fois un coût bien plus important sur la durée.
-
Le parc nouveau ne représente que 1% à 2% du parc total tous les ans, c’est l’ensemble du
stock qui doit être géré en priorité. Le travail sur l’existant, qui dure des années, constitue
l’essentiel de l’effort à accomplir. Il permet de répondre aux besoins en logement sur des
ème
ème
territoires où existent les équipements, réduisant l’urbanisation des 3
et 4
couronnes où les
risques évoqués ci-dessus sont très importants.
-
Une nécessité s’impose pour la collectivité, celle d’intervenir sur le devenir du parc privé (dont il
faut rappeler qu’il est, ici comme ailleurs, dominant) en complémentarité du parc public.
Il faudra peut-être passer d’une logique incitative à des outils plus coercitifs. Le poids du
locatif privé est important (44% à Poitiers et 38% du parc locatif sur la CAP). Il convient de se
pencher sur :
77
. La question de l’indécence ou de l’indignité qui est une préoccupation de plus en plus
prise en compte par les pouvoirs publics,
. La taille des logements et le regroupement des logements. Ce parc comprend de
nombreux logements de petite taille et pas assez de grande taille, il convient de rétablir
l’équilibre. Le parc privé dans les polarités urbaines ne permet pas aux familles de
s’installer, la ségrégation sociale se double donc dans ce cas d’une forme de ségrégation
par la structure familiale dont les conséquences sont négatives. Rappelons en particulier
que la diversité des âges permet une bonne utilisation des équipements publics,
notamment scolaires.
-
Redonner de l’attractivité au parc existant (social comme privé) passe par une intervention sur les
aspects énergétiques :
. 15% de logements sont très énergivores dans le parc privé (étiquette G) en France,
. Même si le parc public, en général, affiche des meilleurs résultats, cette question garde
toute son importance dans ce dernier, au regard des charges locatives qui pèsent sur les
ménages dont les revenus sont les plus modestes.
-
Pour réussir la reconquête de la ville sur la ville : importance de la spatialisation et des
stratégies foncières. La maîtrise foncière est un élément clef pour mettre en œuvre le PLH. Les
textes récents imposent d’ailleurs à la fois la spatialisation du projet (pour la compatibilité avec
les PLU) et la définition des interventions foncières nécessaires.
-
Le partenariat est une nécessité : il s’agit de savoir tirer pleinement profit de la diversité des
moyens de chacun même si les politiques menées par chaque organisme sont spécifiques.
-
La politique de l’habitat se fait sur une dynamique globale : économique, environnementale et
sociale. Il est impossible de dissocier ces éléments de la réalité locale, à défaut, les politiques
sectorielles aboutiraient au mieux à une efficacité limitée, au pire à des incohérences.
3 : Comment développer une politique publique visant à renforcer les réponses
aux besoins spécifiques des populations fragiles ?
Cet atelier comprend deux grands thèmes : les personnes âgées et personnes handicapées, ainsi que
les populations démunies.
PERSONNES AGEES, PERSONNES HANDICAPEES
Evolution de la population
A la question du devenir de la population âgée, qui est de plus en plus nombreuse, il convient
d’ajouter celle du vieillissement des personnes de la rue, des personnes handicapées et des gens du
voyage, de leur paupérisation. D’une manière générale il s’agit de prendre en compte la notion du
mode de vie et l’état physique des personnes.
Etablissements d’hébergement, accueil temporaire
-
La question de l’offre d’établissements pour personnes handicapées se pose plus
qualitativement que quantitativement. Cette offre est plutôt mal adaptée : les personnes étant
gardées à domicile le plus longtemps possible, il convient de développer l’accueil temporaire
(jour, week end, voire nuit).
-
Une réflexion doit être menée sur la configuration du bâti qui doit coller au projet social
(exemple des personnes de la rue âgées), sur la souplesse de l’accueil (pour que les
personnes puissent être dans leur logement et accéder aux services proposés dans
l’établissement).
78
-
Des places en établissement d’hébergement pour personnes âgées ont été créées en milieu
rural qui restent vacantes, alors que les besoins sur l’agglomération sont très importants.
-
L’insuffisance de logements temporaires, privés ou publics, qui soient un sas à la sortie de
l’hôpital par exemple, est constatée sur l’agglomération. Le projet de deux Lits Halte Soins Santé
pour les femmes sortant de l’hôpital est une réponse à développer.
Formation, information, accompagnement
Tendance à la professionnalisation : les services d’aide à la personne sont nombreux, publics ou
privés. Un problème récurrent est celui de la formation, des personnes intervenant à domicile, qui sont
elles mêmes souvent en difficulté sociale, et qui aspirent à un encadrement et des conditions de
travail meilleures.
-
Service confort : les personnes ne sont culturellement pas toujours prêtes à faire appel aux
services d’aide à domicile.
-
Organisation des intervenants : la multiplicité des intervenants peut perturber la vie de la
personne (horaires…). L’exemple du réseau ville hôpital montre qu’il est possible de très bien
organiser les services.
Coût, solvabilité
-
L’organisation des transports en commun (mise à disposition de taxis, Petit bus, Handibus…)
a un coût. Plus il y a de la demande plus le service est déficitaire.
-
Des besoins en aide à domicile des malades psychiques existent. Théoriquement, c’est
l’hôpital qui a la responsabilité d’organiser le suivi des personnes ayant des problèmes d’ordre
psychique sur le département. Cela fonctionne mal par manque de moyens. Les malades à
domicile sont peu, voire pas suivis.
-
L’accès aux services proposés est économiquement impossible en raison des retraites des
personnes qui sont très modestes :
. A la commission départementale des aides publiques au logement, le nombre de jeunes
retraités en impayés de loyer augmente, ce qui n’existait pas auparavant.
. Le coût des EHPAD est élevé, et l’est encore bien davantage celui des résidences services
privées (2 000 à 3 000 € par mois). Les enfants n’ont pas forcément les moyens d’aider
financièrement les parents.
. Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) est de plus en plus sollicité par des personnes dont
la situation change (décès…) et qui se retrouve dans l’incapacité de payer loyer et / ou
charges.
-
L’énergie est d’autant plus couteuse que le logement est mal isolé, ce qui peut conduire à des
situations d’indignité.
-
Les classes moyennes ne doivent pas être négligées dans la réflexion. En France si 70% des
personnes âgées sont des propriétaires occupants, il reste 30% de locataires qui n’ont pas pu
financièrement accéder à la propriété.
-
Les personnes qui interviennent à domicile et dans les établissements ont bien souvent de
faibles salaires ce qui les fragilisent socialement.
-
Le prix est un élément à intégrer dans la réflexion sur la qualité de l’offre des constructions. Fautil privilégier l’aide à la pierre ou l’aide à la personne ?
-
Les collectivités ont également des moyens limités.
79
Accessibilité et anticipation
-
La mobilité de tous les publics (personnes âgées, aides ménagères…) pourrait être facilitée par
une amélioration du service des transports en commun (ainsi que du confort). Cela permettrait
également une meilleure répartition de la population sur les communes.
-
Aux Couronneries les logements vacants se concentrent dans les étages supérieurs des
immeubles R+4 sans ascenseur. Les logements des opérations semi collectives produites
actuellement sont accessibles par escalier. Il convient de veiller à prévoir la possibilité
technique d’installer des ascenseurs dans les constructions futures. Mais cela pose la
question des normes qui évoluent.
-
L’accessibilité doit également être prévue dans l’environnement urbain.
POPULATIONS DEMUNIES
Face à un public varié : personnes à comportement marginal, jeunes sans ressources, travailleurs
pauvres, personnes sans papier, d’origine étrangère, gens du voyage… la diversification des
réponses s’impose.
Dispositifs d’accueil d’urgence et hébergements, accompagnement et éducation
-
Les dispositifs sont localisés quasi exclusivement à Poitiers où existent les services de
proximité, les transports en commun. Dans les autres communes, destinés à l’accueil des Sans
Domicile Fixe, ils sont marginaux, peu utilisés, car peut-être mal connus des acteurs sociaux.
Ils sont à répertorier.
-
C’est l’amélioration de la qualité des hébergements qui est nécessaire : certains
hébergements collectifs ne répondent plus aux besoins. Semi collectifs ils permettraient aux
personnes de vivre de façon plus autonome et de bénéficier de l’accompagnement social
renforcé (maintenir le gîte et le couvert).
-
Un hébergement à haut seuil de tolérance (jusqu’où convient-il de permettre la tolérance ?)
mettant les personnes très marginalisées qui le souhaitent à l’abri, proposant un suivi social,
médico-social, voire psychiatrique semble nécessaire. Le public déstructuré est de plus en plus
nombreux, il est difficile de trouver des réponses adaptées.
-
« Apprendre à habiter » : des expériences de logements pilotes sont menées en France qui
permettent d’informer et de montrer comment utiliser des appareils électriques…
-
L’accompagnement social est un axe fort du Plan Départemental d’Action pour le
Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) en accès au logement et en maintien. Les
mesures d’accompagnement qui permettent de suivre les personnes passant d’un hébergement
à un logement ordinaire sont très importantes, elles ne sont pas toujours obtenues.
Indécence, insalubrité
-
Le problème du logement indigne est très présent sur Poitiers. L’idée de Martin Hirsch d’une
contractualisation entre propriétaires privés de logements insalubres et associations
permettrait d’avancer : les propriétaires auraient des logements rénovés, et toucheraient une
partie des loyers et les associations relogeraient les locataires.
-
L’approche est différente qu’il s’agisse de propriétaires occupants ou de propriétaires bailleurs.
80
-
Face au phénomène de logement indécent, la CAF est en train de mettre en place une nouvelle
offre de service en intervenant auprès des propriétaires pour les conduire à faire des travaux.
L’allocation logement est désormais maintenue.
Bas revenus, et absence de revenus
Le problème essentiel, c’est la faiblesse, voire l’absence de revenus des personnes.
-
Le relogement est plus facile dans le parc public que dans le parc privé.
-
Néanmoins les ménages qui ont contracté des dettes de loyer minimisent leurs possibilités de
se reloger dans le parc public.
-
L’accès au logement est particulièrement difficile pour les personnes touchant les minima
sociaux, celles qui ont des titres de séjour précaire ou sans papier, les jeunes de moins de
25 ans sans ressources (ne peuvent pas prétendre au RMI), et commencent à apparaître les
personnes qui ont un emploi mais de bas salaires. Pour répondre à la question de l’accès au
logement des travailleurs pauvres, le FSL a ouvert la cible en élargissant le public éligible
(RMIstes et autres).
Le cas spécifique des jeunes
-
Sans ressources, il est possible d’héberger les jeunes mais pas de les loger. Leurs
difficultés proviennent aussi des parcours chaotiques auxquels ils sont soumis (emploi,
licenciement…). Les jeunes représentent une catégorie de la population globalement mal traitée
en France : des revenus plus faibles que les retraités, un taux de chômage élevé et pas de RMI
pour les moins de 25 ans.
-
La mission locale de Poitiers a été 470 fois sollicitée en 2007 sur la question du logement.
Un travail avec la CAF a été mené pour trouver un statut à ces jeunes qui, sans emploi, n’ont
aucun droit.
-
L’ALT (Allocation de Logement Temporaire) a permis une amélioration de leur prise en charge
dans les foyers, mais la demande de suivi et d’accompagnement social est très importante.
-
Sur la CAP, sans créer nécessairement de structure supplémentaire, il conviendrait de :
. Mettre en coordination l’ensemble des acteurs.
. Mettre en relation l’offre en logement et la demande.
. Mettre en place une médiation entre les jeunes et les bailleurs.
. Développer un observatoire du logement des jeunes. La région Poitou Charentes en a mis un
en place.
De nouveaux dispositifs
-
Le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs va être mis en place. Quel sera son
effet ?
-
Des chantiers d‘insertion pourraient être développés : aider les personnes à participer à la
réhabilitation ou à la construction de leur logement. Ce sont des opérations ponctuelles et
complexes.
81
Le cas spécifique des gens du voyage
Le Plan départemental est en cours de révision.
-
Les aires d’accueil : elles existent, il convient de les adapter.
-
La sédentarisation : un certain nombre de familles est sédentarisé, c’est entre 40 et 50 terrains
qui appartiennent aux gens du voyage.
. Leurs habitats sont souvent indignes (sans eau ni électricité).
. Un phénomène de concentration est observé à l’ouest de Poitiers.
. Ces familles sont installées dans l’illégalité au plan de l’urbanisme. Cela contribue à la
stigmatisation de cette population.
Il s’agit de maintenir une philosophie d’accueil cohérente sur la CAP qui vise à améliorer
les conditions de vie des familles et à apporter une réponse règlementaire sur le plan de
l’urbanisme et du social.
-
-
-
Intégrer dans les opérations de construction un certain pourcentage de logements
fléchés pour ces populations.
Les premières expériences étaient constituées de logement mixte : dur et caravane.
Repérer des parcelles reconnues dans le PLU pouvant accueillir de l’habitat
spécifique.
Accompagner les familles dans leur achat de terrain. Un travail avec les notaires
pourrait être envisagé.
Mettre en œuvre une politique foncière pour mettre à disposition des familles qui ne
peuvent pas les acheter, des terrains appartenant à la collectivité. La complexité est
également liée au coût du foncier.
Scolariser tous les enfants. Leurs perspectives d’emploi en seront différentes.
Une multitude de dispositifs et d’intervenants existent. Personnes âgées, jeunes, gens du voyage...
tous ces publics sont très différents. Ils impliquent une diversification du logement et montrent
l’importance des politiques de peuplement qui impactent notamment sur l’utilisation des
équipements (écoles…) et sur les phénomènes de concentration (exemple de certains quartiers de
Poitiers dans lesquels sont concentrés des populations d’origine africaine).
La problématique du coût pour la personne et la collectivité est très forte. La concertation, la
coordination et les partenariats sont indispensables.
82
SYNTHESE DU DIAGNOSTIC : CONSTATS MAJEURS
Le dynamisme du territoire
Le territoire de la CAP est marqué par un dynamisme économique et démographique qui
entraîne une extension du périmètre d’influence de l’agglomération.
Le développement de la population est relativement important, il s’est légèrement accéléré
sur la ville centre et ralenti dans les autres communes.
Face au coût du marché immobilier de l’agglomération, les familles à revenus modérés et
modestes s’installent dans les couronnes éloignées, contribuant à l’accentuation du
phénomène d’étalement urbain de l’agglomération au-delà de ses frontières.
Les ménages
Liée à la présence des personnes vivant seules notamment âgées et surtout des étudiants,
la taille moyenne des ménages est très faible à Poitiers ville. Elle s’abaisse rapidement dans
les autres communes où le phénomène de décohabitation est marqué (jeunes quittant le
domicile familial, séparations).
Une amplification du vieillissement de la population est à attendre, le poids des personnes
âgées de 40 à 59 ans notamment est marqué aujourd’hui.
Les ressources des ménages sont globalement plus élevées dans les communes
périphériques qu’à Poitiers où l’écart entre les revenus les plus faibles et les plus élevés est
très important. Sur le territoire de la CAP, 8 ménages sur 10 sont éligibles au parc social ; et
22% des couples et des familles au PLA d’intégration, c’est même 40% pour les personnes
vivant seules.
La structure du parc des résidences principales
Les contrastes entre le parc de résidences principales de la ville centre et celui des autres
communes est fort avec un parc locatif (69% de locatif avec 44% de locatif privé et 25% de
locatif public), des logements de petite taille (43% de T1 et T2) et des personnes vivant
seules (1 ménage sur 2) à Poitiers et des propriétaires occupants (65%), des résidences de
grande taille (35% de T5 et plus) et des couples avec ou sans enfants (63%) dans les autres
communes.
L’état du parc de logements
L’état du parc de logements s’améliore, il reste néanmoins de l’ordre de 1000 logements
sans confort. La problématique du parc privé de logements indignes et indécents demeure,
elle se pose notamment dans le parc ancien de certains quartiers. Les acteurs sont
sensibilisés, mais leur coordination est insuffisante.
Le niveau des charges est parfois très élevé dans le parc public comme dans le parc privé,
alors que les logements ne sont pas toujours de bonne qualité énergétique. Le Fonds de
Solidarité Logement est confronté à une augmentation récente, mais importante, des
dépenses en matière d’impayés d’énergie.
Le parc locatif social
Le parc locatif social est développé, il représente 20% des résidences principales et est
essentiellement collectif.
Il reste concentré sur Poitiers où les trois quarts du parc a plus de 25 ans, alors qu’il est
récent avec des loyers relativement élevés dans les autres communes.
83
C’est un parc confronté à une forte mobilité. Et en 2008, dans un contexte de concurrence
aigue avec une partie de l’abondant parc locatif privé récent, la vacance tend à augmenter.
Elle se focalise notamment sur les studios et les T1, sur certains quartiers et des bâtiments
identifiés en proie à des difficultés d’occupation, sur les logements à loyer élevé et les
logements de médiocre qualité.
Des phénomènes de sur occupation notamment par les grandes familles à Poitiers et de
sous occupation liée à la décohabitation sont constatés.
Les nouveaux entrants disposent de ressources très fragiles contribuant à une certaine
précarisation du parc.
Les communes de Buxerolles, Migné-Auxances, Saint-Benoît, Mignaloux-Beauvoir et
Vouneuil-sous-Biard, assujetties à l’article 55 de la loi SRU, ne disposent pas de 20% de
logements sociaux.
Le Programme de Rénovation Urbaine
Dans le cadre du Programme de Rénovation Urbaine, 304 logements ont été démolis depuis
2001 sur les 691 prévus. Un important programme de reconstruction et de réhabilitation est
attendu. Le quartier Bel Air bénéficie de l’effet positif du PRU.
L’inadéquation entre l’offre et la demande
Les prix du marché de l’immobilier ont continué de s’accroître en 2007, mais en 2008 les
délais de vente et de relocation s’allongent. Le dispositif d’aide à l’investissement locatif a
conduit à une forte production de logements collectifs de types 2 et 3 mais aussi de type 1 à
loyers élevés. La baisse des loyers dans ce parc pour limiter la vacance a entraîné une
certaine désaffection du parc plus ancien.
L’inadéquation structurelle entre l’offre et la demande s’est renforcée au cours des dernières
années. Face à la profusion d’offre, au caractère attractif du neuf, au choix des ménages qui
s’orientent vers l’individuel, bien localisé, et de plus en plus vers des logements de qualité,
économes en énergie, les logements qui ne correspondent plus à cette demande sont de
plus en plus longs à être réoccupés et certains produits restent vacants. Il s’agit
principalement des studios et T1, des logements anciens, des résidences collectives des
années 1970, des pavillons sur sous sol, des logements aux loyers élevés, de médiocre
qualité, ne bénéficiant pas d’une bonne localisation.
La production de logements neufs
La production de logements neufs est forte sur Poitiers comme dans les autres communes,
mais erratique. Dopée par les produits investisseurs, elle a enregistré un pic de 2003 à 2006
avec près de 1500 logements commencés en moyenne par an, qui a été suivi d’une baisse
significative en 2007.
Les opérations d’habitat sont essentiellement des lotissements privés, seules quatre
communes ont recours à la procédure ZAC. Les opérations à venir pourraient aboutir à la
réalisation de 1700 logements dans les ZAC de Poitiers et près de 3000 logements dans les
autres communes à court terme.
Alors que les opérations d’habitat passées et en cours sont très fortement orientée vers
l’accession à la propriété et le locatif privé dans les communes hors Poitiers, les projets
définis promettent une plus grande mixité sociale et intergénérationnelle.
Près de la moitié des constructions neuves en individuel pur sont réalisées grâce au Prêt à
Taux Zéro.
84
Le foncier
Les prix des terrains à bâtir oscillent autour de 60 à 110 euros / m² et les surfaces moyennes
de 700 à 800 m². Peu de communes réalisent des réserves foncières destinées à l’habitat.
Presque toutes les communes ont des territoires très contraints liés aux espaces naturels et
aux infrastructures de transport.
La redistribution des zones à construire ainsi que l’amélioration des déplacements sont
attendus.
La précarisation
La chaîne des dispositifs d’accueil d’urgence et d’hébergement est développée et diversifiée.
L’accès au logement locatif social pour les ménages sortants d’hébergement se fait sans
difficulté particulière, sauf pour certaines catégories de personnes nécessitant des
logements adaptés à leur mode de vie : familles nombreuses, personnes à mobilité réduite,
personnes marginalisées, étrangers sans ressources ou connaissant des difficultés
administratives, personnes ayant des ressources faibles et instables, et personnes ayant des
impayés de loyer ou surendettées.
La précarisation de l’emploi contribue à rendre de plus en plus chaotique le parcours des
jeunes. L’agglomération est largement couverte par les opérateurs spécialisés dans le
logement des jeunes, néanmoins, l’observation, l’accompagnement des jeunes dans leur
recherche de logement et la coordination des acteurs sont insuffisants.
La CAP est pourvue en aires d’accueil destinées aux gens du voyage, et les possibilités de
relogement des familles dans le parc social existent. C’est la sédentarisation sur certaines
aires d’accueil, et sur des terrains privés non constructibles route de Parthenay qui pose des
problèmes de droit et de sur-occupation.
85
ANNEXES
ENTRETETIENS : Liste des personnes
(Entretiens y compris téléphoniques)
Organisme
Nom
Mairie de Béruges
Mr QUINTARD, Mme PROUST
Mairie de Biard
Mr SIRAUT
Mairie de Buxerolles
Mr PARATTE, Mme SULMON
Mairie de Chasseneuil du Poitou
Mr DEGUISE, Mme VIAUD
Mairie de Croutelle
Mr BOULANGER
Mairie de Fontaine le Comte
Mr RIVIERE, Mme SAULNIER
Mairie de Mignaloux Beauvoir
Mr SOL, Mr DIVERSAY, Mr PEPIN
Mairie de Migné Auxances
Mme JARDIN, Mme GARABEDIAN, Mme BRU, Mme BARRE, Mr GILLET
Mairie de Montamisé
Mr MARTINEAU, Mme
Mairie de Saint Benoît
Mr CLEMENT
Mairie de Vouneuil sous Biard
Mr TANGUY
CAP (renouvellement urbain)
Mr TESTE
CAP (foncier)
Mr FOSSE
CAP (urbanisme)
Mr DUBALLET
CAP (PDU)
Mr RIOLAN
DDE (politique et financement de l’habitat)
Mme GALLAS
DDE (PDALPD, rénovation urbaine)
Mr ROUX
DDE (politique et financement de l’habitat)
Mme SABOURIN
DDASS
Mme TINTURIER
Conseil Général DISS (PDALPD)
Mme CHAMPAIN, Mme DUMANS
Conseil Général (schéma gérontologique)
Mme PETUREAU
CAF
Mr CORLAY, Mme GUILLOT
ADIL
Mr DELAROCHE, Mr MANCEAU
LOGIPARC
Mr PINGET, Mr JUVIGNY, Mr GARDIEN, Mme FAUVEAU
HABITAT 86
Mr COLLAS, Mme MORIN, Mr MAILLET,
HABITAT 86
Mme DUMAS
SIPEA
Mr BRETAUDEAU
Agence NICOULLAUD
Mme NICOULLAUD
Agence ATARAXIA
Melle DURAND
ERMES Immobilier
Mr MARCIREAU
Mission Locale d’Insertion du Poitou
Mme GUILBARD
ADAPGV
Mme LEGENDRE
Collectif Poitevin pour le Logement
Mme BESSONAT
86
DEFINITIONS DE l’INSEE
Aire urbaine et zone d’emploi
Aire urbaine : ensemble de communes d’un seul tenant et sans enclave constitué par un pôle
urbain ou par des communes rurales dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi
travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.
Zone d’emploi : espace géographique à l’intérieur duquel la plupart des actifs résident et travaillent.
Les déplacements domicile-travail constituent la variable de base pour la détermination de ce zonage
(mais sans s’appuyer sur le critère des 40% indiqué ci-dessus).
Pôle urbain : unité urbaine offrant au moins 5000 emplois et qui n’est pas située dans la couronne
périurbaine d’un autre pôle urbain.
Commune périurbaine : commune de l’aire urbaine à l’exclusion du pôle urbain et des communes
multi polarisées.
Populations légales 2006
Définition :
Le concept de population municipale est défini par le décret n°2003-485 publié au Journal officiel du 8
juin 2003, relatif au recensement de la population.
La population municipale comprend les personnes ayant leur résidence habituelle (au sens du décret)
sur le territoire de la commune, dans un logement ou une communauté, les personnes détenues
dans les établissements pénitentiaires de la commune, les personnes sans-abri recensées sur le
territoire de la commune et les personnes résidant habituellement dans une habitation mobile
recensée sur le territoire de la commune.
La population municipale d'un ensemble de communes est égale à la somme des populations
municipales des communes qui le composent.
Le concept de population municipale correspond désormais à la notion de population utilisée
usuellement en statistique. En effet, elle ne comporte pas de doubles comptes : chaque personne
vivant en France est comptée une fois et une seule. En 1999, c'était le concept de population sans
doubles comptes qui correspondait à la notion de population statistique.
Remarque :
Ce concept diffère sur certains points de celui en vigueur lors du recensement de 1999 : Population
municipale (recensement de la population 1999).
Les principaux changements concernent :
1. Les étudiants majeurs vivant en internat dans un établissement d'enseignement situé dans la
commune mais ayant leur résidence familiale dans une autre commune : ils sont désormais comptés
dans la population municipale de la commune d'études ; en 1999, ils étaient comptés dans la
population municipale de la commune de leur résidence familiale ;
2. Les militaires logés dans un établissement militaire (caserne, quartier, base, camp militaire…) situé
dans la commune et ayant une résidence personnelle dans une autre commune: ils sont désormais
comptés dans la population municipale de la commune sur laquelle est situé l'établissement militaire ;
en 1999, ils étaient comptés dans la population municipale de la commune de leur résidence
personnelle.
87
3. Les personnes détenues dans un établissement pénitentiaire de la commune sont désormais
comptées dans la population municipale de cette commune ; en 1999, elles faisaient partie de la
population comptée à part de cette même commune.
4. Les élèves ou étudiants mineurs ayant leur résidence familiale dans la commune et logés dans une
cité universitaire (ou un foyer d'étudiants, un logement) situé dans une autre commune : ils sont
comptés désormais dans la population municipale de la commune de leur résidence familiale. En
1999, ils l'étaient dans la population municipale de leur commune d'études.
Sur l'ensemble de la population française, l'impact de ces changements de concepts est faible. En
revanche, localement, l'incidence peut être notable en particulier pour les communes sièges d'un
établissement d'enseignement avec internat, d'une structure militaire ou d'un établissement
pénitentiaire dont les effectifs sont importants au regard de la population de la commune.
L'interprétation des évolutions depuis 1999 doit en tenir compte.
Population comptée à part
Définition :
Le concept de population comptée à part est défini par le décret n°2003-485 publié au Journal officiel
du 8 juin 2003, relatif au recensement de la population.
La population comptée à part comprend certaines personnes dont la résidence habituelle (au sens du
décret) est dans une autre commune mais qui ont conservé une résidence sur le territoire de la
commune :
1. Les mineurs dont la résidence familiale est dans une autre commune mais qui résident, du fait de
leurs études, dans la commune.
2. Les personnes ayant une résidence familiale sur le territoire de la commune et résidant dans une
communauté d'une autre commune, dès lors que la communauté relève de l'une des catégories
suivantes :
- services de moyen ou de long séjour des établissements publics ou privés de santé, établissements
sociaux de moyen ou de long séjour, maisons de retraite, foyers et résidences sociales ;
- communautés religieuses ;
- casernes ou établissements militaires.
3. Les personnes majeures âgées de moins de 25 ans ayant leur résidence familiale sur le territoire
de la commune et qui résident dans une autre commune pour leurs études.
4. Les personnes sans domicile fixe rattachées à la commune au sens de la loi du 3 janvier 1969 et
non recensées dans la commune.
Remarque :
Ce concept diffère sur certains points de celui en vigueur lors du recensement de 1999 : Population
comptée à part (recensement de la population 1999).
Les principaux changements concernent :
1. Les étudiants majeurs de moins de 25 ans vivant en internat dans un établissement
d'enseignement situé dans la commune mais ayant leur résidence familiale dans une autre commune
: ils sont désormais comptés dans la population comptée à part de la commune de résidence familiale
; en 1999, ils étaient comptés dans la population comptée à part de la commune d'études.
2. Les militaires logés dans un établissement militaire (caserne, quartier, base, camp militaire…) situé
dans la commune et ayant une résidence personnelle dans une autre commune : ils sont désormais
comptabilisés dans la population comptée à part de la commune de leur résidence personnelle. En
1999, ils l'étaient dans la population comptée à part de la commune sur laquelle était situé
l'établissement militaire.
3. Les personnes détenues dans un établissement pénitentiaire de la commune : désormais elles ne
font plus partie de la population comptée à part de la commune ; elles sont comptées dans la
population municipale de la commune.
4. Les élèves ou étudiants mineurs ayant leur résidence familiale dans la commune et logés dans une
cité universitaire (ou un foyer d'étudiants, un logement) situé dans une autre commune : désormais,
88
ils sont comptabilisés dans la population comptée à part de leur commune d'études. En 1999, ils
l'étaient dans la population comptée à part de la commune de leur résidence familiale.
5. Les élèves ou étudiants majeurs, âgés de 25 ans ou plus, ayant leur résidence familiale sur le
territoire de la commune et résidant dans une autre commune pour leurs études : désormais, ils ne
sont plus comptabilisés dans la population comptée à part de la commune de leur résidence familiale.
En 1999, ils l'étaient.
Population totale
Définition :
Le concept de population totale est défini par le décret n°2003-485 publié au Journal officiel du 8 juin
2003, relatif au recensement de la population.
La population totale d'une commune est égale à la somme de la population municipale et de la
population comptée à part de la commune.
La population totale d'un ensemble de communes est égale à la somme des populations totales des
communes qui le composent.
La population totale est une population légale à laquelle de très nombreux textes législatifs ou
réglementaires font référence. A la différence de la population municipale, elle n'a pas d'utilisation
statistique car elle comprend des doubles comptes dès lors que l'on s'intéresse à un ensemble de
plusieurs communes.
Remarque :
Ce concept diffère un peu de celui en vigueur lors du recensement de 1999 : Population totale
(recensement de la population 1999).
Le principal changement concerne les élèves ou étudiants majeurs âgés de 25 ans ou plus ayant leur
résidence familiale sur le territoire de la commune et qui résident dans une autre commune pour leurs
études : désormais, ils ne sont plus comptés dans la population totale de la commune de leur
résidence familiale. En 1999, ils l'étaient.
89
OPAH DE LA CAP 2005-2008
Source : OPAH de la CAP Bilan final Marc Fleury CitéMétrie
Subventions de base accordées par l’ANAH et la CAP aux propriétaires bailleurs et
propriétaires occupants
Propriétaire
s bailleurs
Durée
de
locatio
n
Conditions de
prix
Loyer libre
9 ans
Pas de conditions
de prix
Loyer
Intermé
diaire
9 ans
8€ / m² maxi
Loyer
Convention
né
9 ans
5,51 € / m² maxi
9 ans
Selon la surface
(3) : Zone B : 5,36
€ / m² et 4,76 € /
m²
Zone C : 4,76 € /
m² et 4,15 € / m²
Programme
Social
Thématique
(2)
Conditions de
ressources pour
1 personne seule
(1)
Pas de conditions
de ressources
Plafonds :
25 685 € en Zone
B
22 475 € en Zone
C
Subvention ANAH
Périmètres
ciblés
Périmètres
non ciblés
15% pour les logt >=60 m²
Subvention CAP
Périmè
Périmè
tres
tres
non
ciblés
ciblés
Aucune
Zone B : 35%
Zone C : 25%
Zone B : 30%
Zone C : 20%
5%
Aucune
20 477 €
Zone B : 55%
Zone C : 35%
Zone B : 50%
Zone C : 30%
10%
Aucune
11 261 €
Zone B : 70% ou
75% (4)
Zone C : 50% ou
55% (4)
Zone B : 70%
ou 75% (4)
Zone C : 50%
ou 55% (4)
10%
Aucune
Zone B : Poitiers, Biard, Buxerolles, Chasseneuil du Poitou, Mignaloux-Beauvoir, Migné-Auxances, Saint-Benoît.
Zone C : Fontaine le Comte, Vouneuil sous Biard, Montamisé, Béruges, Croutelle.
(1) Conditions de ressources pour les autres catégories de ménages : voir en annexes. (2) PST Départemental 2005-2007.
(3) Selon la surface : selon que la surface du logement fait plus ou moins 70 m². (4) Le taux de la subvention dépend de
l’acceptation ou non de la personne à accepter un suivi associatif. (5) Les pourcentages de subventions s’appliquent à des
plafonds de travaux.
Propriétaires
Durée de
Subvention de
occupants
location
l’ANAH
Plafonds de base
9 ans
20%
Plafond très social
9 ans
35%
Les pourcentages de subventions s’appliquent à des plafonds de travaux.
Conditions de ressources des locataires :
Loyer intermédiaire
Personne seule
Couple
Personne seule ou couple + 1 pers à charge
Majoration par pers à charge
Zone B
25 685 €
34 298 €
41 246 €
49 792 €
58 573 €
66 009 €
7 362 €
Zone C
22 475 €
30 209 €
36 165 €
43 768 €
51 370 €
57 946 €
6 580 €
Personne seule
2 pers sans personne à charge et à l’exclusion des jeunes ménages
3 pers ou 1 pers seule + 1 pers à charge ou jeune ménage sans pers à
charge
4 pers ou 1 pers seule + 2 pers à charge
Majoration par personne supplémentaire
Loyer conventionné
20477 €
27245 €
PST
11261 €
16407 €
32885 €
19730 €
39698 €
46701 €
52630 €
5871 €
21955 e
25686 €
28947 €
3288 €
90
PLAFONDS DE LOYER ET DE RESSOURCES
(Source : Ministère du logement)
Plafonds de loyers et de prix en France métropolitaine
Secteur locatif
Secteur locatif social (en €/m2 de surface utile)
Zone II
III
PLAI
Zone Ibis Zone I
5,49
5,16
4,52
4,20
PLUS
6,17
5,81
5,10
4,73
PLS
9,26
8,72
7,64
7,11
PLAI, PLUS : circulaire UHC/DH2 du 04/07/08 PLS : circulaire du 06/03/01 (150% du PLUS)
Secteur de l’amélioration de l’habitat (en €/m2 de surface fiscale par an)
Zone A Zone B Zone C
Très social (PST, LIP, diffus)
5,91
5,52
4,91
Très social (dérogatoire)
8,52
6,58
5,45
Social (OPAH, LIP, diffus)
6,24
5,68
5,10
Social (dérogatoire)
9,35
7,72
6,02
ANAH intermédiaire
17,31
11,31
8,19
Circulaire ANAH à paraitre : Circulaire HUP/LO2 du 26/12/08 Pour l’ANAH "intermédiaire" : détermination locale en fonction de l’écart entre prix du marché et
loyers conventionnés, dans la limite des plafonds du Besson ancien.
Autres secteurs locatifs (en €/m2 de surface fiscale sauf PLI : surface utile)
Zone Abis
Zone A
Zone B
Zone C
PLI
17,32
14,43
10,03
7,22
Besson ancien
17,31
17,31
11,31
8,19
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Robien classique
21,65
15,05
15,05
10,83
Robien recentré
21,65
15,05
12,31
9,02
Borloo populaire
17,33
12,04
9,85
7,22
Iinstruction fiscale du 07/02/08, Décret et arrêté du 10/08/06 PLI : arrêté du 29/07/04 (2/3 du Robien classique, +20% en Abis). Le Robien recentré remplace
le Robien classique à compter du 01/09/06. Surface fiscale : surface habitable + moitié des annexes, dans la limite de 8m2.
Secteur de l’accession
Plafond de prix de vente HLM (en €/m2 de surface utile*)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Vente HLM
4 526
3 087
2 605
2 303
Vente HLM (TVA à 5,5%)
3 992
2 723
2 299
2 032
Article R 443-34 du CCH et arrêté du 5/09/2007 * augmentée de la moitié de la surface du garage, dans la limite de 6m2
Plafond de loyer et de prix de vente PSLA (en €/m2 de surface utile*)
Zone Abis
Zone A
Zone B
Zone C
Phase locative
10,40
9,81
7,64
7,09
Phase accession
3 992
3 992
2 299
2 032
Décret et arrêté du 26/03/04. Circulaire UHC/DH2 du 04/07/08 * augmentée de la moitié de la surface du garage, dans la limite de 6m2
91
Plafonds de montant d’opération PTZ (en €)
Ancien
Nb de
personnes
Zone C
Zone B
Zone A
1
41 250
44 000
72 000
2
61 875
66 000
101 250
3
71 250
76 000
112 500
4
80 625
86 000
123 750
5
90 000
96 000
135 000
6 et plus
99 375
106 000
146 250
Nb de
personnes
Zone C
Zone B
Zone A
1
55 000
55 000
80 000
2
82 500
82 500
112 500
Neuf
3
95 000
95 000
125 000
4
107 500
107 500
137 500
5
120 000
120 000
150 000
6 et plus
132 500
132 500
162 500
Décret du 31/01/05
Zonages applicables
Zone Abis Paris et communes limitrophes
Zone A
Zone B
Zone C
Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français
Zone B1 = Agglomérations de plus de 250 000 habitants. Grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte
d’Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer, Corse et Îles.
Zone B2 = Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants,
Communes chères en zones littorales ou frontalières
Pourtour de l’Île-de-France
Reste du territoire
Arrêté du 19/12/03 modifié le 10/08/06
Zone Ibis Paris et communes limitrophes
Zone I
Agglomération de Paris
Zones d’urbanisation et villes nouvelles de la région Île-de-France
ZoneII
Région Île-de-France hors zone I.
Agglomération et communauté urbaines de plus de 100 000 habitants.
Zones d’urbanisation et villes nouvelles hors région Île-de-France. Iles non reliées au continent. Cantons du dépt de
l’Oise : Creil, Nogent sur Oise, Creil Sud, Chantilly, Montataire, Neuilly en Thelle, Pont Saint Maxence, Senlis, Nanteuil
le Haudoin.
Zone III
Reste du territoire à l’exclusion des départements d’Outre mer
Arrêté du 17/03/78 modifié le 28/11/05
92
Plafonds de ressources en France métropolitaine
Secteur locatif
Secteur locatif social (revenu imposable N-2 en €)
Régions autres que Paris et communes limitrophes et que le reste de l’Ile de France
Catégorie
de ménage
1
2
3
4
5
6
Pers. suppl.
PLAI
PLUS
PLS
11 621
16 932
20 361
22 657
26 508
29 873
3 331
21 132
28 220
33 937
40 968
48 195
54 314
6 059
27 472
36 686
44 118
53 258
62 654
70 608
7 877
PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) et PLUS (prêt locatif à usage social) : Arrêté du 30/12/2008PLS (prêt locatif social) : arrêté du
03/05/01 (130%du PLUS)
Secteur de l’amélioration de l’habitat (ANAH propriétaires occupants) (revenu fiscal de référence N2 ou N-1 si plus favorable, en €)
Régions autres qu’Ile de France
Catégorie
de personnes
1
2
3
4
5
Pers. suppl.
Normal
Majoré
Très social
11 267
16 477
19 818
23 151
26 500
3 339
17 333
25 349
30 484
35 616
40 767
5 134
8 667
12 675
15 243
17 809
20 384
2 567
Arrêté du 31/12/01 ; Arrêté du 11/12/2007Pour l’ANAH bailleur (avec conventionnement APL), les plafonds de revenus des locataires
sont ceux du PLAI en PST, du PLUS en OPAH et PIG.
ANAH intermédiaire (revenu fiscal de référence N-2)
Nb. de
personnes
1
2
3
4
5
6
Pers. suppl.
Zone A
Zone B
Zone C
43 753
65 420
78 602
94 153
111 459
125 421
13 979
33 816
45 155
54 302
65 553
77 113
86 902
9 693
29 590
39 771
47 612
57 622
67 630
76 287
8 664
Autres secteurs locatifs (Borloo populaire : revenu fiscal de référence N-2 en € ; PLI : revenu imposable N-2 en €)
Zone B2
Cat de ménage Borloo populaire
1
29 791
2
43 749
3
52 374
4
63 384
5
74 394
6
83 916
Pers. suppl.
9 531
PLI
33 811
45 152
54 299
65 549
77 112
86 902
9 694
Décret et arrêté du 10/08/06PLI (prêt locatif intermédiaire) : arrêté du
29/07/04 (A : 180% PLUS IDF, B : 160% PLUS autres régions, C :
140% PLUS autres régions)
93
Zone C
Catégorie de ménage
1
2
3
4
5
6
Pers. suppl.
Borloo populaire
29 590
39 771
47 612
57 622
67 630
76 287
8 664
PLI
29 585
39 508
47 512
57 355
67 473
76 040
8 483
Secteur de l’accession à la propriété
Secteur de l’accession (revenu fiscal de référence N-1* en €)
Zones B et C
Nombre
de personnes
1
2
3
4
5
Pers. suppl.
PAS
PSLA
PTZ
15 183
22 205
26 705
31 199
35 713
4 498
23 688
31 588
36 538
40 488
44 425
0
23 688
31 588
36 538
40 488
44 425
0
PAS (prêt d’accession sociale) : arrêté du 27/03/2007 ; PSLA (prêt social de location-accession) : arrêté du 27/03/2007 ; PTZ (nouveau
prêt à 0%) : décret du 23/03/2007Vente HLM : arrêté du 26/11/04 (=plafonds PLI, cf. ci-contre) *Entre janvier et mars les revenus
considérés sont néanmoins ceux de l’année N-2
Caractéristiques du prêt à 0% autorisé (revenu fiscal de référence N-1 en €)
- Différé d’amortissement
Rev. plaf.
15 800
19 750
23 688
31 588
au-delà
fraction différée
100%
75%
50%
non
non
durée de la période 1
18 ans
18 ans
15 ans
8 ans
6 ans
durée de la période 2
4 ans
3 ans
2 ans
-
Définition des catégories de ménage
Nombre de personnes composant le ménage
Cat. de
ménage
1
2
3
4
5
6
Borloo populaire
Autres dispositifs
Personne seule
Couple
Personne seule ou couple avec une personne
à charge
Personne seule ou couple avec deux
personnes à charge
Personne seule ou couple avec trois
personnes à charge
Personne seule ou couple avec quatre
personnes à charge
Personne seule
Deux personnes sans personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages
Trois personnes ou personne seule avec une personne à charge ou un jeune
ménage sans personne à charge
Quatre personnes ou personne seule avec deux personnes à charge
Cinq personnes ou personne seule avec trois personnes à charge
Six personnes ou personne seule avec quatre personnes à charge
Les jeunes ménages sont les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans
94
ORIENTATIONS - SCENARIO D’EVOLUTION
GUY TAIEB CONSEIL
20, boulevard de Sébastopol 75004 PARIS
℡ : 01.42.72.63.13 : 01.42.72.09.85
2 bis, avenue Gambetta 41000 BLOIS
℡ : 02.54.78.37.71 : 02.54.56.06.14
D é ve lo p pe me n t lo c a l
e t
h a b i t a t
95
INTRODUCTION
Ce document présente la deuxième et la troisième phase de l’étude du Programme Local de
l’Habitat de la Communauté d’Agglomération de Poitiers.
-
Les orientations stratégiques et le scénario d’évolution : leur détermination est une étape
importante dans l’élaboration du Programme Local de l’Habitat, puisque cette phase permet
l’articulation entre le diagnostic et le programme d’actions.
La première partie se présente sous la forme d’un tableau thématique qui met en relation les
éléments clés du diagnostic, les orientations et les axes d’intervention.
La seconde partie expose le scénario d’évolution qui a été retenu par les élus de la CAP. Il
s’agit d’un cadre de développement en phase avec l’évolution récente du territoire, les
aspirations et la politique de l’habitat que les responsables locaux souhaitent mettre en
œuvre.
-
Le programme d’actions, qui comprend onze actions, est élaboré sur cette base
« qualitative » et « quantitative ». Il constitue l’aboutissement de la réflexion et doit permettre
de mettre en œuvre des interventions adaptées au contexte local et aux besoins actuels et
futurs.
96
97
1 - CONSTATS, ORIENTATIONS, ACTIONS
L’articulation entre les principaux éléments de constat, les orientations et les actions est présentée
dans le graphe suivant :
CONSTATS
ACTIONS
ORIENTATIONS
A. DIVERSIFIER L’OFFRE DE LOGEMENTS
Dynamisme économique et démographique.
Production neuve de logements très
fluctuante
Structure des parcs de logements de la ville
et des autres communes très contrastée
Le niveau des prix du marché conduisent
les accédants à la propriété à revenus
modestes à quitter le territoire de la CAP
1 - Maintenir un rythme de production neuve
suffisant et régulier comprenant une offre
diversifiée incluant l’accession sociale à la
propriété :
Maintenir les ménages
actifs sur le territoire et
tendre vers un
rééquilibrage de l'offre
de logements
Cinq communes assujetties à l’article 55 de
la loi SRU ne disposent pas de 20% de
logements locatifs sociaux
•
Développer la connaissance, l’anticipation et
le dialogue afin de maintenir un rythme
régulier de production de logements neufs
•
Contribuer à une diversité des produits
logements dans toutes les communes et
dans les quartiers
•
Favoriser l’accession à la propriété sociale
destinée aux primo accédants
Forte activité de construction, extension du
périmètre d'influence et étalement urbain
Territoires contraints des communes
(espaces naturels, infrastructures de
transport) et amenuisement de la
construction diffuse
Peu de réserves foncières communales
destinées à l'habitat (65 ha) alors que le prix
du foncier s'est fortement accru
2 - Mettre en œuvre une politique foncière :
Organiser et réguler le
développement dans
l'espace et le temps
Le lotissement privé est le principal outil,
seules 4 communes utilisent la procédure
ZAC
•
Mettre en œuvre un programme
d'acquisitions foncières et s’appuyer sur
l'EPF
•
Accroitre la part des opérations
d’aménagement
d’initiative
publique,
éventuellement à maîtrise d’ouvrage
communautaire
•
•
Optimiser la localisation de l’habitat
Sensibiliser à des formes urbaines mieux
adaptées aux contraintes actuelles
B. VALORISER LE PARC PRIVE EXISTANT
Allongement des délais de location et de
transaction dans le parc privé
Présence de logements à faibles
performances énergétiques, voire indécents
ou indignes
Accroissement des dépenses du FSL en
matière d’impayés d’énergie
Améliorer la qualité du
parc privé existant
3 - Mettre en œuvre une action publique visant
la requalification du parc privé, la lutte contre
l’habitat indigne et la précarité énergétique :
•
Réactiver un dispositif public en lien avec
l’ANAH
•
Informer sur les aides portant sur les travaux
d’économie d’énergie
98
CONSTATS
ORIENTATIONS
ACTIONS
C. MAITRISER LA MIXITE SOCIALE SUR L’ENSEMBLE DES COMMUNES
8 ménages sur 10 sont éligibles au parc locatif
social, 22% des couples et des familles au
PLAI
Inadéquation entre les logements livrés
récemment
notamment
en
produits
défiscalisés et les ressources des ménages
Développer l’offre de
logement à
caractère social
Peu de production de logements à très faible
loyer (PLAI + conventionnés très sociaux) : 27
par an à Poitiers et 3 dans les communes
périurbaines
PRU à Poitiers ambitieux : près de 400
démolitions, 560 reconstructions et 940
réhabilitations restent à réaliser
Les 2/3 du parc locatif public ont plus de 30
ans. Les performances énergétiques
notamment y sont faibles
4 - Accroître la production de logements locatifs
sociaux et très sociaux dans le parc public et
privé :
•
Accroître le rythme de production locative sociale
et diversifier les produits
•
Orienter les modes de financement de l’offre
locative sociale publique
•
Développer autant que possible la production de
logements à loyers maîtrisés dans le parc privé
5 – Améliorer l’attractivité du parc locatif social
public :
Valoriser le parc
locatif social public
existant
•
•
Mener à terme le PRU engagé à Poitiers
Créer une aide destinée à accompagner les
bailleurs publics dans la réhabilitation du parc
locatif social public visant les économies
d’énergie
6 – Renforcer la diversité sociale dans le parc
locatif public :
Le parc locatif social rencontre des
problèmes d’occupation : forte mobilité,
développement de la vacance, accentuation
de la précarité et
concentration des
populations défavorisées
•
Mettre en place un accord entre les collectivités
et les bailleurs
•
Non application du SLS sur certains quartiers de
Buxerolles (Parc Abel Tassin, Cœur de Ville,
Rue Louise Michel, rue des Hauts Bizais Pas de
Saint Jacques), Poitiers (Les Couronneries,
Beaulieu, les Trois Cités, Saint-Eloi), SaintBenoît (la Vallée Mouton, les Trois Cités).
Amplification du vieillissement des habitants
Le souhait des personnes âgées est de rester
le plus longtemps à domicile avant d’intégrer
un établissement
21 structures d’hébergement pour personnes
âgées couvrent les communes de la CAP.
L’accueil temporaire ne répond pas à
l’ensemble des besoins
Favoriser le
maintien à domicile
des personnes
âgées et des
personnes
handicapées
7 – Développer l’offre de logements adaptés et
améliorer les conditions du maintien à domicile :
•
Accroître l’offre de logements adaptés, de plain
pied et accessibles
•
Mener une réflexion sur les modes d’accueil
temporaires et sur les coûts des établissements
et des services
L’accès aux services et aux établissements
est de plus en plus difficile pour les personnes
aux retraites modestes
99
CONSTATS
ORIENTATIONS
ACTIONS
D. ELARGIR LA REPONSE AUX MENAGES A BESOINS SPECIFIQUES
Dispositif
d’hébergement
développé
quantitativement (865 places), mais la
configuration
du
bâti
de
certains
établissements n’est plus adaptée
Accès au logement difficile pour les personnes
à mode de vie marginal et à ressources très
faibles et instables
Structures d’accueil et actions en faveur du
logement des jeunes développées, mais
coordination insuffisante entre les acteurs
8 – Accroître l’offre de logements adaptés aux
personnes défavorisées et recourir à des dispositifs
spécifiques :
Ajuster la
réponse aux
besoins en
logements des
populations
défavorisées dont
les jeunes
La sédentarisation pose des problèmes de
droit et de sur occupation sur certaines aires
et terrains non constructibles
Accroître l’offre de PLAI
Développer des dispositifs spécifiques
Favoriser la restructuration des établissements
d’hébergement existants
9 – Déterminer une instance de coordination de
l’ensemble des acteurs concernés par le logement et
l’hébergement des jeunes :
•
Parcours des jeunes de plus en plus
chaotiques aggravés par la précarisation de
l’emploi
Quatre aires d’accueil et de passage pour les
gens du voyage permettent de répondre
actuellement au schéma, mais deux terrains
devraient disparaître
•
•
•
Améliorer les
conditions de vie
des familles des
gens du voyage,
garantir l’accès au
logement
Déterminer un comité de coordination de l’ensemble
des
acteurs
visant
l’amélioration
de
l’accompagnement des jeunes, la coordination et
l’observation
10 – Améliorer l’accueil et l’insertion des gens
du voyage :
•
Adapter l’offre en terme d’accueil pour répondre aux
besoins actuels et à venir
•
•
Remplacer les terrains susceptibles de disparaître
•
Poursuivre la création de logements adaptés en
PLAI
Prendre en compte les besoins de sédentarisation
dans le PLU et aménager des terrains familiaux
PILOTER, OBSERVER ET EVALUER
Evolution
rapide
des
dynamiques
démographiques et liées à l’habitat
Des systèmes d’observation ont été mis en
place, mais la connaissance globale est
encore imparfaite
Elargir la
connaissance des
évolutions récentes
et la partager avec
les acteurs du
logement
11 – Observer et organiser l’évaluation :
•
Développer le dispositif d’observation et son
exploitation
•
Constituer un groupe de travail permanent en charge
de l’habitat qui examine les résultats de l’observation
•
Partager les informations et communiquer
100
2 - SCENARIO D’EVOLUTION
2.1 Scénario d’évolution : maintien de la dynamique démographique et
accroissement de l’effort sur le logement social
Basés sur les constats réalisés dans le cadre du diagnostic, les éléments fournis par l’Etat (P.A.C.)
ainsi que les débats organisés lors de la journée habitat (4 décembre 2008), des orientations et des
scénarii d’évolution ont été formulés pour l’avenir. Il s’agit de définir les orientations générales de la
politique future de l’habitat.
Deux scénarii plus ou moins ambitieux, mais réalistes, ont été proposés. C’est un scénario de
maintien de la dynamique démographique et d’accroissement de l’effort sur le logement social
qui a été retenu. Il suppose :
-
Un développement démographique presque aussi important qu’entre 1999 et 2008 : 0,83%
par an entre 2008 et 2016 contre 0,93%, soit une croissance de près de 9 300 habitants sur la
CAP.
-
Un ralentissement de la baisse de la taille moyenne des ménages, possible grâce au maintien
de ménages avec enfants sur le territoire.
-
Une réduction du taux de vacance et de résidences secondaires, encouragée par des actions
sur le bâti existant.
-
Une légère croissance du poids global du locatif social et surtout une recherche de
rééquilibrage de l’offre entre les communes et les quartiers.
« Dynamique maintenue et
accroissement de l’effort
sur le logement social »
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
1999-08
2008-16
1999-08
2008-16
1999-08
2008-16
Taux d’évolution annuel de la
population
0,93%
0,83%
0,89%
0,74%
1,02%
1,00%
Variation de la population
10 921
9 290
6 912
5 490
4 009
3 800
Desserrement
-0,77%
-0,39%
-0,67%
-0,25%
-1,02%
-0,77%
« Dynamique maintenue et
accroissement de l’effort
sur le logement social »
2008
2016
2008
2016
2008
2016
136 262
145 550
90 360
95 850
45 902
49 700
Taille moyenne des ménages
1,89
1,84
1,74
1,71
2,26
2,12
Taux de vacance et de
résidences secondaires
7,2%
6,6%
7,6%
6,9%
6,3%
6,0%
Taux de locatif social
19,6%
20,7%
24,1%
24,3%
8,5%
12,5%
CAP
Poitiers
CAP hors Poitiers
101
Scénario 2010-2015 (inclus)
(nombre de logements par an)
CAP
Poitiers
CAP hors
Poitiers
CONSTRUCTION NEUVE A PRODUIRE
1 007
553
454
Dont parc locatif social
277
146
131
327
172
155
En neuf
277
146
131
En acquisition amélioration
50
26
24
PARC LOCATIF SOCIAL A PRODUIRE
(dont remplacement des démolitions)
Il implique en matière de construction de logements, la production :
-
totale de l’ordre de 1 000 logements par an (dont 30% pour le desserrement et 60% pour la
population nouvelle) dont 550 à Poitiers et 450 dans les autres communes,
-
de l’ordre de 330 logements locatifs sociaux sur la CAP. Ce rythme de production devrait
permettre une croissance du taux du parc social qui passerait de 19,6% en 2008 à 20,7% en
2016. L’effort est marqué en particulier dans les communes périphériques : 160 logements à
produire par an. Pour Poitiers c’est 170 logements par an qu’il conviendrait de réaliser.
Il s’agit d’une programmation moyenne sur les six années, mais compte tenu de la situation
actuelle du marché immobilier, ces orientations qui constituent des moyennes pour la période
à venir seront mises en œuvre de manière progressive. En effet, il est très probable que dans
les deux prochaines années, les objectifs ne soient pas atteints et qu’un rattrapage s’opère
par la suite. La prise en compte de la qualité pour une meilleure adéquation entre les besoins
des habitants actuels et futurs et l’offre est une nécessité absolue.
Un point d’étape tous les 2 ans et un bilan au bout de 3 années permettront de vérifier dans
quelle mesure les objectifs seront atteints et s’ils doivent être réexaminés.
2.2 Répartition territorialisée de la production de logements
Afin d’établir une répartition territorialisée de la construction, les communes ayant des profils
comparables sont regroupées en fonction de leurs principales particularités :
-
Poids démographique,
-
Caractère plus ou moins contraint des territoires communaux,
-
Niveau d’équipements, de commerces et de services,
-
Caractéristiques du parc, notamment locatif social, et de la demande en logement, prix des
terrains à bâtir et évolution,
-
Possibilités de construire, réserves foncières et opérations groupées d’habitat en projet,
-
Niveau de ressources des habitants.
Au total, en plus de la ville centre, trois groupes de communes aux caractéristiques propres ont été
déterminés :
102
Taux évol /
an de la
population
1999-2006
Nombre de
log HLM
2007
(EPLS)
Taux de HLM
2007 / résid
principales
2007
Taux de
log HLM
collectif
(EPLS)
Revenu
médian par
ménage
2005
CAP
Population
municipale
légale 2006
(INSEE)
Poitiers
88 776
0,89%
11 656
24,1%
89%
19 120
+
Pôle
Chasseneuil du
Poitou
4 425
2,03%
350
15,4%
96%
25 959
++
Pôle complet groupé
(INSEE)
Territoire
contraint12
Services de
proximité
(dynamique des
territoires CAP)
(DGI, INSEE)
Buxerolles
9 478
1,09%
607
12,9%
81%
27 813
+
Migné Auxances
5 954
0,36%
193
8,3%
15%
30 711
+
Pôle incomplet éclaté
Saint Benoît
6 859
-0,31%
229
7,2%
77%
31 011
+
Pôle incomplet groupé
Vouneuil sous Biard
4 632
1,67%
73
4,1%
0%
34 084
0
Fontaine le Comte
3 370
1,14%
81
6,1%
27%
35 806
+
Montamisé
2 961
1,79%
33
2,9%
36%
36 993
0
Mignaloux Beauvoir
3 823
1,94%
65
4,0%
15%
37 016
+
Biard
1 549
0,45%
31
5,3%
0%
30 057
++
Pôle incomplet éclaté
Béruges
1 250
1,80%
4
0,8%
0%
34 311
++
Croutelle
678
0,63%
4
1,5%
100%
30 610
++
Groupes
Communes
Caractéristiques
Poitiers
Poitiers
Groupe 1
Chasseneuil du Poitou,
Buxerolles,
Migné Auxances,
Saint Benoît
Groupe 2
Vouneuil sous Biard,
Fontaine le Comte,
Montamisé,
Mignaloux Beauvoir
Groupe 3
Biard,
Béruges,
Croutelle
Ville centre
Communes à poids de population élevé
Présence d’un parc locatif social qui est le plus souvent collectif
Faible niveau de ressources des populations
Communes à fort développement démographique
Peu de parc locatif social individuel
Populations aux ressources relativement élevées
Forte activité de construction
Territoires peu à moyennement contraints
Niveau d’équipement en services de proximité complet
Communes à plus faible poids de population
Territoires très contraints
Très peu de parc locatif social
Niveau d’équipement en services de proximité incomplet
2.2.1 Répartition de la production globale de logements
La répartition de la production de logements par groupe de communes puis par commune, tient
compte notamment de leurs potentialités, de leur poids démographique, de leurs contraintes, de leurs
projets de construction, de leurs niveaux d’équipement.
12
Les éléments contraignants le développement de l’habitat sont principalement liés selon les communes à la présence d’espaces naturels
(zones inondables, vallées…), aux infrastructures liées aux transports (emprises autoroutes, voies ferrés…), à des petites superficies de territoire
ou encore à des emprises dédiées à l’activité importantes (Futuroscope…).
103
Répartition de la production globale de logements par groupe de communes :
légale 2006 (INSEE)
Groupes
Nombre de logements
commencés / an
(Sitadel) 1998-2003
Nombre de logements
commencés / an
(Sitadel) 2004-2007
Proposition de
répartition de la
production de
logements
2010-2015
Nb de log à
produire / an
2010-2015
Poitiers
88 776
100%
408
100%
821
100%
100%
553
Groupe 1
26 716
59%
175
51%
312
54%
52%
236
Groupe 2
14 786
33%
146
43%
220
38%
40%
182
Groupe 3
3 477
8%
21
6%
42
7%
8%
36
CAP hors
Poitiers
44 979
100%
342
100%
574
100%
100%
454
La proposition de répartition de la production future de logements par groupe (hors Poitiers) est la
suivante :
-
Groupe 1 (Chasseneuil du Poitou, Buxerolles, Migné Auxances, Saint Benoît) : 52%, soit de
l’ordre de 230 à 240 logements à réaliser par an,
-
Groupe 2 (Vouneuil sous Biard, Fontaine le Comte, Montamisé, Mignaloux Beauvoir) : 40%,
soit de l’ordre de 180 à 190 logements à réaliser par an,
-
Groupe 3 (Biard, Béruges, Croutelle) : 8%, soit de l’ordre de 30 à 40 logements à réaliser par
an.
Répartition de la production globale de logements par commune au sein de chaque groupe
Ces objectifs de production globale par commune s’entendent à plus ou moins 15% avec un
maintien de l’objectif par groupe :
Population
municipale légale
2006 (INSEE)
Poids de
population 2006
Nb logements
commencés / an
1999-2007 (Sitadel)
Proposition de
répartition de la
production de
logements 2010-2015
CAP
Poitiers
133 755
/
1 000
/
88 776
/
566
/
Buxerolles
4 425
9 478
16,6%
35,5%
47
105
22%
33%
Migné Auxances
5 954
22,3%
33
22%
Saint Benoît
6 859
25,7%
34
23%
GROUPE 1
26 716
100%
219
100%
Vouneuil sous Biard
4 632
31,3%
62
27%
Fontaine le Comte
3 370
22,8%
48
24%
Montamisé
2 961
20,0%
33
18%
Mignaloux Beauvoir
3 823
25,9%
44
31%
GROUPE 2
14 786
100%
187
100%
Biard
1 549
44,5%
12
45%
CAP
Béruges
1 250
36,0%
13
36%
Croutelle
678
19,5%
5
19%
GROUPE 3
3 477
100%
30
100%
CAP hors Poitiers
44 979
100%
435
/
104
Nombre de logements
Opérations projetées à court terme (6
ans) estimé y compris diffus (1)
CAP
NOMBRE DE LOGEMENTS A PRODUIRE
2010-2015 : plus ou moins 15% pour chaque
commune, avec un maintien de l’objectif
global par groupe
TOTAL
PAR AN
TOTAL
PAR AN
CAP
4 558
755
6 045
1 007
Poitiers
1 800
300
3 318
553
185
31
321
53
Buxerolles
450
75
462
77
Migné Auxances
210
35
312
52
Saint Benoît
220
37
324
54
GROUPE 1
1 065
178
1 419
236
Vouneuil sous Biard
415
69
294
49
Fontaine le Comte
330
55
264
44
Montamisé
220
37
198
33
Mignaloux Beauvoir
420
65
336
56
GROUPE 2
1 385
226
1 092
182
16
13
Biard
150
25
96
Béruges
146
24
78
Croutelle
12
2
42
7
GROUPE 3
308
51
216
36
CAP hors Poitiers
2 758
455
2 727
454
(1) Source entretiens communes novembre 2008, mise à jour fin juin 2009
Au regard de la construction envisagée dans les opérations susceptibles d’être réalisées dans les
années à venir, additionnée à la production diffuse possible, les objectifs de production annuelle sont
légèrement à assez sensiblement supérieurs pour les communes du groupe 1 (sauf Buxerolles), ainsi
que pour Poitiers. Cela signifie dans ce cas que des opérations complémentaires devront être
recherchées.
En revanche, les communes du groupe 2 ont des projets qui permettent de couvrir les besoins
quantitativement. Avec la ZAC des Magnals et le lotissement des Truchons, la commune de
Mignaloux Beauvoir a un potentiel de près de 1 200 logements qu’elle entend commercialiser à un
rythme de l’ordre de 60 à 70 logements par an.
2.2.2 Foncier concerné par la réalisation du programme
Dans l’objectif de limiter l’étalement urbain conformément aux orientations fixées, il est envisagé des
superficies de terrain moins consommatrices de foncier que ce qui a été réalisé auparavant. La
consommation foncière (y compris les VRD) considérée dans cette programmation est de l’ordre de :
A Poitiers :
. 600 m² par logement pour l’individuel pur
. 300 m² par logement pour l’individuel dense
. 130 m² par logement pour le collectif
Dans les communes périurbaines :
. 750 m² par logement pour l’individuel pur
. 400 m² par logement pour l’individuel dense
. 150 m² par logement pour le collectif
Un coefficient multiplicateur de 1,3 a été appliqué pour que l’offre foncière soit suffisamment large
pour permettre la réalisation du programme (fluidité du marché), et contribuer ainsi à tendre vers une
limitation des prix. Le foncier concerné par la réalisation de ce programme est donc de l’ordre de
300 hectares dont une partie pourra être trouvée dans le tissu bâti. Il appartient déjà
partiellement aux collectivités et comprend le renouvellement urbain.
105
2.2.3 Répartition de la production locative sociale
Pour la répartition de la production locative sociale par groupe de communes, puis par commune, les
critères suivants sont également pris en compte :
-
Le programme de rénovation urbaine à Poitiers dans les quartiers de Bel Air, Trois Cités et
Bellejouanne – Pierre Loti (487 logements locatifs sociaux restent à démolir et 557 à
construire).
-
Le poids du parc locatif social existant, pour viser un rééquilibrage de l’offre entre les
communes.
-
Le rattrapage nécessaire dans les communes qui ne répondent pas à l’article 55 de la loi SRU
(Buxerolles, Migné Auxances, Saint Benoît, Vouneuil sous Biard, Mignaloux Beauvoir).
-
La réalisation de logements locatifs sociaux en acquisition amélioration : de l’ordre de 15% de
la production.
La proposition de répartition de la production locative sociale globale (neuf + acquisition amélioration)
par groupe de communes, puis au sein de chaque groupe est donc la suivante :
Groupes
estimé)
Proposition de
répartition de la
production locative
sociale 2010-2015
Nombre de
logements locatifs
sociaux à
produire / an
2010-2015
Tx HLM 2007
(EPLS) / RP
2007 (insee
Nb logt HLM
2007 (EPLS)
Poitiers
11 656
24,1%
100%
172
Groupe 1
1 379
11,1%
53%
82
Groupe 2
252
4,3%
41%
63,5
Groupe 3
39
2,9%
6%
9,5
CAP hors Poitiers
1670
8,5%
100%
155
Parc locatif social CAP
Nb HLM 2007
(EPLS)
Tx HLM 2007
(EPLS) / RP 2007
(INSEE estimé)
Proposition de répartition
de la production locative
sociale par groupe
2010-2015
11 656
24,1%
/
350
15,4%
16%
► Buxerolles
► Migné Auxances
► Saint Benoît
607
12,9%
34%
193
8,3%
25%
229
7,2%
25%
GROUPE 1
1 379
11,1%
100%
► Vouneuil sous Biard
73
4,1%
Fontaine le Comte
81
6,1%
30%
22%
Montamisé
33
2,9%
17%
65
4,0%
31%
GROUPE 2
252
4,3%
100%
Biard
Béruges
Croutelle
31
5,3%
4
0,8%
4
1,5%
48%
37%
15%
GROUPE 3
39
2,9%
100%
1 670
8,5%
100%
POITIERS
► Mignaloux Beauvoir
CAP hors Poitiers
►
Communes ne répondant par à l’article 55 de la loi SRU
106
Production locative sociale neuve :
Ainsi le tableau ci-dessous indique le nombre de logements locatifs sociaux neufs à réaliser par
commune :
CAP
(source : communes13)
NOMBRE DE LOGEMENTS
LOCATIFS SOCIAUX NEUFS A
PRODUIRE 2010-2015
TOTAL
PAR AN
TOTAL
PAR AN
600
100
876
146
65
100
52
69
11
17
9
12
65
141
105
101
11
23
18
17
286
49
412
69
Fontaine le Comte
Montamisé
Mignaloux Beauvoir
55
75
55
290
9
13
9
48
98
70
54
104
16
12
9
17
GROUPE 2
475
79
326
54
Biard
Béruges
Croutelle
24
23
0
4
4
0
23
18
8
4
3
1
GROUPE 3
47
8
49
8
808
136
787
131
POITIERS
► Buxerolles
► Migné Auxances
► Saint Benoît
GROUPE 1
►
Nombre de logements projetés à
court terme 2010-2015
CAP hors Poitiers
Le taux de production locative sociale moyen au sein de la production globale 2010-2015 est
de 29% pour les communes hors Poitiers. Il est considéré :
-
un taux égal ou supérieur à 30,5% pour les communes ne répondant pas aux obligations de
l’article 55 de la loi SRU (marquées d’un ► ) et un taux inférieur pour les autres.
-
avec un taux minimum de 20% dans les groupes 1 et 2, et compris entre 19% et 24% pour les
communes du groupe 3 où le niveau d’équipement notamment est moins complet.
Les opérations aujourd’hui projetées dans les communes qui ne répondent pas aux critères de l’article
55 de la loi SRU, représentent un réel effort en matière de production locative sociale. Toutefois, sauf
pour la commune de Mignaloux Beauvoir, les projets ne sont pas encore suffisants pour remplir les
objectifs envisagés ici.
13
Source : entretiens en commune réalisés en octobre et novembre 2008, mise à jour fin juin 2009
107
Production locative sociale en acquisition amélioration :
CAP
NOMBRE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX A
PRODUIRE EN ACQUISITION AMELIORATION 2010-15
TOTAL
PAR AN
156
26
12
24
18
24
2
4
3
4
78
13
Fontaine le Comte
Montamisé
Mignaloux Beauvoir
17
12
9
18
3
2
1,5
3
GROUPE 2
56
9,5
Biard
Béruges
Croutelle
5
4
1
0,8
0,5
0,2
10
1,5
144
24
POITIERS
► Buxerolles
► Migné Auxances
► Saint Benoît
GROUPE 1
►
GROUPE 3
CAP hors Poitiers
Parc locatif social à terme :
(au 1 janvier)
Variation du taux de locatifs
sociaux entre 2007 et 2016
estimé (au 1er janvier)
24,3%
+0,2 point
17,1%
+1,7 points
► Buxerolles
► Migné Auxances
► Saint Benoît
15,6%
+2,7 points
12,8%
+4,5 points
11%
+3,8 points
GROUPE 1
14,2%
+3,2 points
9,9%
+5,9 points
Fontaine le Comte
10,8%
+4,7 points
Montamisé
7,8%
+4,9 points
10,9%
+6,9 points
GROUPE 2
10,0%
+5,7 points
Biard
9,0%
+3,6 points
Béruges
5,0%
+4,2 points
Croutelle
4,4%
+3,1 points
GROUPE 3
6,7%
+3,7 points
12,4%
+3,9 points
Parc locatif social CAP
Taux HLM 2016 / résidences
principales 2016 estimé
er
POITIERS
► Mignaloux Beauvoir
CAP hors Poitiers
Dans ce cadre, toutes les communes observent un accroissement de leur taux de logements locatifs
sociaux d’au minimum 1,7 points entre 2007 et 2016. Ainsi au total, les communes du groupe 1
affichent un taux de locatif social en 2016 compris entre 11% et 17,1%, celles du groupe 2 de 7,8% à
10,9% et de 4,4% à 9,0% pour celles du groupe 3.
108
Comparaison avec le décompte de la loi SRU :
Parc locatif social des
communes assujetties à
l’article 55 de la loi SRU
n’atteignant pas 20% Source :
Décompte SRU DDE
Nombre de
locatifs
sociaux
01/01/07
(EPLS)
Nombre de
locatifs sociaux
01/01/07
(SRU)
Taux de locatifs
sociaux (RP
2007 estimées
SRU)
Nombre de
logements locatifs
sociaux nécessaire
pour atteindre 20%
(SRU)
Nombre de
logements
manquant au
01/01/2007
(SRU)
Buxerolles
607
841
17,8%
944
103
Migné-Auxances
193
240
10,1%
475
235
Saint-Benoît
229
345
10,5%
655
310
Mignaloux-Beauvoir
65
126
8,0%
330
204
Vouneuil sous Biard
73
74
4%
392
318
Le décompte du nombre de logements locatifs sociaux selon l’EPLS (enquête sur le parc locatif
social) et selon l’article 55 de la loi SRU n’est pas identique. La différence est même très importante
er
pour quatre communes sur les cinq qui n’atteignent pas 20% au 1 janvier 2007. L’inventaire selon la
loi SRU intègre notamment, en plus des logements des bailleurs sociaux, les logements privés
conventionnés, des logements en hébergement collectif (pour personnes âgées, personnes
handicapées, jeunes travailleurs, résidences sociales…).
La prise en compte du
décompte SRU impliquerait, si
le programme était réalisé en
l’état, un rattrapage pour la
commune de Buxerolles qui
atteindrait le seuil des 20% de
logements locatifs sociaux et un
rapprochement pour les autres.
Communes assujetties à l’article 55 de la
loi SRU n’atteignant pas 20% au
01/01/2007 Source : DDE
Taux de locatifs sociaux
estimé 1er janvier 2016 selon le
décompte SRU
Buxerolles
20,5%
Migné-Auxances
14,6%
Saint-Benoît
15,0%
Mignaloux-Beauvoir
14,9%
Vouneuil sous Biard
9,7%
2.3 Répartition de la production de logements par statut d’occupation, mode de
construction, typologie
La répartition de la production future par statut d’occupation, par mode de construction et par
typologie est donnée à titre indicatif. Il s’agit d’un objectif vers quoi il serait profitable de tendre pour
répondre aux orientations définies :
-
Favoriser le développement de l’accession sociale à la propriété pour les primo accédants.
-
Accroître la production locative sociale.
-
Contribuer à une diversité des produits logements dans toutes les communes et quartiers.
-
Diversifier la taille des logements en favorisant le logement familial à Poitiers, et le logement
de petite taille dans les autres communes pour répondre aux besoins de la décohabitation.
-
Limiter l’étalement urbain : favoriser les formes d’habitat denses (regroupées ici sous
l’appellation individuel groupé et collectif qui comprennent notamment les maisons de ville, le
semi collectif, le collectif…) et le renouvellement urbain dans les centres villes par une
réutilisation et un réaménagement de l’espace.
-
Favoriser le développement de l’habitat durable notamment par la réduction de la
consommation énergétique dans les bâtiments existants et les bâtiments neufs.
109
Répartition par statut d’occupation
CAP
1990-1999
(Insee)
Statut d’occupation
Orientations 2010-2015
Répartition
Répartition
Nombre
logements / an
Accession à la propriété
24%
42%
423
Locatif privé
53%
30%
302
Locatif public
22%
28%
282
Total
100%
100%
1 007
POITIERS
1990-1999
(Insee)
Statut d’occupation
CAP HORS POITIERS
1990-1999
(Insee)
Répartition
Répartition
Nombre
logements /
an
Répartition
Répartition
Nombre
logements /
an
10%
37%
202
40%
47%
213
100
Accession à la propriété
Locatif privé
67%
37%
205
39%
22%
Locatif public
23%
26%
146
21%
31%
141
Total
100%
100%
553
100%
100%
454
Répartition par mode de construction
CAP
Mode de
construction
1998-2009 (DRE)
Répartition
Répartition
Nombre
logements / an
Individuel pur
30%
20%
201
Individuel groupé
25%
36%
363
Collectif
44%
44%
443
Total
100%
100%
1 007
POITIERS
Mode de
construction
1998-2009
(DRE)
Répartition
CAP HORS POITIERS
Répartition
1998-2009
(DRE)
Nombre
logements /
an
Répartition
Répartition
Nombre
logements / an
Individuel pur
9%
5%
22
58%
40%
182
Individuel groupé
23%
32%
177
28%
40%
182
Collectif
68%
64%
354
14%
20%
90
Total
100%
100%
553
100%
100%
454
110
Répartition par typologie
CAP
Typologie
1990-1999
(INSEE)
Répartition
Répartition
Nombre
logements / an
T1 – T2
54%
25%
249
T3
16%
25%
254
T4
13%
28%
281
T5 et plus
17%
22%
223
Total
100%
100%
1 007
POITIERS
Typologie
1990-1999
(INSEE)
CAP HORS POITIERS
1990-1999
(INSEE)
Répartition
Répartition
Nombre
logements / an
Répartition
Répartition
Nombre
logements / an
T1 – T2
71%
30%
166
35%
18%
82
T3
15%
27%
149
18%
23%
104
T4
8%
27%
149
18%
29%
132
T5 et plus
6%
16%
89
29%
30%
136
Total
100%
100%
553
100%
100%
454
111
Quatre grandes orientations et onze actions :
A partir des éléments du diagnostic, quatre grandes orientations ont été définies et ont
permis d’élaborer onze fiches actions.
La gouvernance du PLH fédère ces quatre grandes orientations :
A. Diversifier l’offre de logements
B. Valoriser le parc privé existant
C. Maîtriser la mixité sociale sur l’ensemble des communes
D. Elargir la réponse aux ménages à besoins spécifiques
112
PILOTER LE PLH
Actions
Orientations
Action 1 :
Maintenir un rythme de production de logements
neufs suffisant et régulier, comprenant une offre
diversifiée incluant l’accession sociale à la
propriété
Action 2 :
Mettre en œuvre une politique foncière
Action 3 :
Mettre en place une action publique visant la
requalification du parc privé, la lutte contre
Action 4 :
Accroître la production de logements locatifs
privé
Action 5
Améliorer l’attractivité du parc locatif social
public
Action 6 :
Renforcer la diversité sociale dans le parc locatif
public
Action 7 :
Développer l’offre de logements adaptés et
améliorer les conditions du maintien à domicile
des personnes âgées et des personnes en
situation de handicap
Action 8 :
Accroître l’offre de logements adaptés
personnes défavorisées et recourir à
Action 9 :
Déterminer une instance de coordination de
l’ensemble des acteurs concernés par le
Action 10 :
Améliorer l’accueil et l’insertion des gens du
voyage
Action 11 :
Observer et organiser l’évaluation
A.
Diversifier
l’offre de
logements
B.
Valoriser le
parc privé
existant
C.
Maîtriser la
mixité sociale
sur l’ensemble
des communes
D.
Elargir la
réponse aux
ménages à
besoins
spécifiques
- Diversifier l’offre de logements
- Valoriser le parc privé existant
- Maîtriser la mixité sociale sur
l’ensemble des communes
- Elargir la réponse aux ménages
à besoins spécifiques
aux
des
113
A - DIVERSIFIER L’OFFRE DE LOGEMENTS
Maintenir les ménages actifs sur le territoire et tendre vers un rééquilibrage de l’offre de logements dans
les communes et les quartiers
Action 1 : Maintenir un rythme de production neuve suffisant et
régulier comprenant une offre diversifiée incluant l’accession
sociale à la propriété
Constat : dynamisme économique et démographique important. Rythme de production de logements neufs très erratique.
Forte production récente de produits défiscalisés. Eloignement de la CAP des accédants à ressources modestes.
Spécialisation spatiale des parcs de logements. La location accession (PSLA) commence à se développer (6 communes ont
des projets).
Objectifs : retenir les actifs sur le territoire de la CAP, permettre aux familles d’habiter la ville de Poitiers et répondre aux
besoins de la décohabitation dans les autres communes. Tendre vers un rééquilibrage spatial de l’offre de logements
facilitant les parcours résidentiels.
Actions :
1 – Développer la connaissance, le dialogue et l’anticipation afin de maintenir un
rythme régulier de production de logements neufs
•
Peser sur la mise en œuvre des opérations de logements en développant la connaissance
précoce des opérations envisagées, en dialoguant avec les promoteurs sur le contenu et le
rythme de commercialisation et en régulant au travers des opérations d’initiative publique. La
négociation avec les opérateurs, qui sont le plus souvent à l’écoute des communes, permet
d’orienter la nature de la programmation des opérations (statut d’occupation, typologie, coût
de sortie…).
Il s’agit de maintenir un rythme régulier de production selon l’objectif de développement
déterminé dans le scénario qui est de l’ordre de 1 000 logements à produire par an de 2009
à 2016, dont 550 à Poitiers et 450 dans les autres communes. Pour rappel, la répartition
moyenne par commune, qui peut être mise en œuvre de manière progressive est la suivante :
Répartition par commune du programme de construction 2010-2015 (en nombre de logements par an)
53
Vouneuil sous Biard
49
Buxerolles
77
Fontaine le Comte
Migné Auxances
52
Montamisé
54
Mignaloux Beauvoir
56
CAP
1007
Poitiers
553
CAP hors Poitiers
454
Saint Benoît
Biard
16
44
Béruges
13
33
Croutelle
7
2 – Contribuer à une diversité des produits logements dans toutes les communes et
dans les quartiers
•
Imposer dans les opérations d’habitat publiques ou privées des produits qui permettent une
mixité sociale et une mixité intergénérationnelle : accession à la propriété sociale / lots
libres / locatif, locatif privé / locatif public, logements adaptés ou adaptables / logements
classiques, éco construction... La maîtrise de tout ou partie du foncier permet de négocier
avec les opérateurs la programmation sur la base d’un cahier des charges.
•
Analyser l’impact et contrôler le dispositif Scellier. Un suivi des opérations réalisées et un
contrôle au niveau des projets et des permis de construire doivent permettre de ne pas aboutir
114
à une production de logements en grande quantité ne correspondant pas aux besoins du
marché, comme cela s’est produit avec les financements de Robien notamment.
•
Renforcer les partenariats : opérateurs publics / opérateurs privés, opérateurs / collectivités.
Les échanges entre les différents partenaires doivent favoriser la mixité des opérations et de
gagner en efficacité.
•
Diversifier la taille des logements :
-
Accroître l’offre en logements familiaux à Poitiers : viser dans la production neuve
future la réalisation de 40% à 50% de T4 et plus entre 2009 et 2016.
-
Répondre aux besoins en décohabitation dans les communes hors Poitiers : viser
de l’ordre d’un tiers de logements de petite taille dans la production future.
3 - Favoriser le développement de l’accession sociale à la propriété pour les primo
accédants
•
Favoriser le développement des nouveaux produits destinés à l’accession sociale : Pass
Foncier, majoration du Prêt à Taux Zéro.
Etablir un cadre réglementaire commun permettant de maitriser les critères d’attribution de
la subvention octroyée par la collectivité pour le Pass Foncier. Le pass foncier combine un
ensemble d’aides financières et un dispositif de sécurisation qui en font un outil potentiel très
efficace de soutien à la primo accession dans les conditions de plafonnement des ressources
et du prix de vente du PSLA. Il est nécessaire de rappeler que son enclenchement dépend de
l’aide d’une ou plusieurs collectivités d’un montant variable suivant la taille du ménage (3 000€
à 4 000 €). La collectivité peut donc fixer, dans le cadre légal, les conditions de son soutien.
Il est proposé que les communes et la CAP, d’un commun accord, conditionnent leur aide aux
projets :
-
dont la durée totale d’emprunt reste raisonnable (30 ans au lieu du maximum de 40
ans par exemple),
-
situés dans des opérations à initiatives publiques (ZAC, lotissements
communaux…) ou dans des secteurs qui sont considérés comme adaptés dans le PLU
(art 123.2 alinéa b du code de l’urbanisme) qui est en cours de révision.
La charge sera partagée par moitié entre la CAP et la commune d’accueil. L’intervention
de la CAP est conditionnée à l’accord et au financement de la commune d’accueil.
Au titre du plan de relance, l’Etat apporte une aide aux collectivités qui financent le Pass
foncier en 2009 et éventuellement en 2010.
Sur la base d’une cinquantaine de logements par an, le financement à prévoir pour la
CAP est de l’ordre de :
. 50 000 € la première année (2 000 € x 50 / an dont la moitié à la charge de la CAP), si l’aide
de l’Etat est reconduite en 2010,
. 90 000 € par an (3 500 € en moyenne x 50 / an dont la moitié à la charge de la CAP) les
cinq années suivantes.
•
Etablir avec les bailleurs sociaux un plan de ventes prudent et sécurisé de logements
locatifs sociaux aux locataires. C’est une possibilité pour les occupants du parc locatif social
d’accéder à la propriété à coût modéré. Toutefois, il convient d’être prudent afin de ne pas
plonger des ménages à ressources très modestes dans des difficultés financières liées, par
exemple à la nécessité d’engager des travaux d’amélioration.
115
Maîtrise
d’ouvrage :
Possibilités de
financement :
Estimation du coût
pour la CAP :
Partenariat :
Calendrier :
-
CAP, communes, bailleurs sociaux
-
Etat : Pass Foncier :
Prise en charge sur l‘année 2010 d’une partie de l’apport des collectivités
-
Pass Foncier :
500 000 € sur la durée du PLH, soit 50 000 € pour la 1ère année et 90 000 € par an pour
les années suivantes
-
Promoteurs, constructeurs, Services de l’Etat, communes, Conseil Général, CILV,
établissements financiers, bailleurs sociaux
-
Définition du cadre réglementant la subvention pour le Pass Foncier : applicable dès 2010.
Production de logements : mise en œuvre progressive
116
A - DIVERSIFIER L’OFFRE DE LOGEMENTS
Organiser et réguler le développement dans l’espace et le temps
Action 2 : Mettre en œuvre une politique foncière
Constat : peu de maîtrise foncière de la part des communes (environ 65 hectares de réserves destinées à l’habitat, dont
plus de la moitié à Poitiers). A Poitiers, les acquisitions ne se font plus par anticipation mais selon les projets. Fort
accroissement des prix du foncier. Acquisitions à la demande des communes et des bailleurs sociaux effectuées par la CAP
bénéficiaire du Droit de Préemption Urbain. Phénomène d’étalement urbain. Le PLU intercommunal est en cours de révision.
Des ZAC destinées au développement de l’habitat sont en cours ou en projet14 à Fontaine le Comte, Mignaloux Beauvoir,
Poitiers et Saint Benoît.
Objectifs : préparer les projets d’habitat à moyen et long terme. Limiter la consommation foncière. Peser sur les prix du
marché. Réguler la production de logements.
Actions :
Le foncier concerné par la réalisation du programme de logements neufs serait de l’ordre de 300
hectares sur le territoire de la CAP sur les 6 années, dont 100 hectares à Poitiers et 200 hectares
dans les autres communes. Une part est déjà maîtrisée par les collectivités et les acteurs de la
construction, notamment pour des opérations déjà en cours ou programmées. Il est nécessaire de
poursuivre les acquisitions, soit en saisissant des opportunités, soit de façon programmée pour
constituer des réserves permettant entre autre de répondre aux objectifs du PLH. Cette action doit
s’inscrire dans la stratégie plus globale des collectivités en matière de politique foncière et préparer
aussi la période qui suivra le PLH en cours.
1 - Mettre en œuvre un programme d’acquisitions foncières et s’appuyer sur l’EPF
•
Etablir une programmation communautaire sur la base des priorités établies par les
communes pour assurer une cohérence au sein du territoire et en complémentarité à
l’EPF.
•
Faire appel à l’Etablissement Public Foncier (EPF d’Etat, créé le 30 juin 2008) pour qu’il
réalise les acquisitions foncières et assure le portage du foncier pour la collectivité, si de
nouveaux secteurs d’envergure sont nécessaires.
•
Développer une politique locale pour l’achat des parcelles de petite taille et de bâtiments
pour la réalisation de programmes de logements locatifs sociaux s’appuyant sur la création
d’un fonds d’intervention communautaire.
Ce fonds d’intervention communautaire aurait pour objectif de faciliter les réalisations
ponctuelles de logements sociaux suivant les opportunités repérées et achetées par les
communes. Il financerait le coût du portage du foncier ou du bâti sur environ 1 an.
Sur la base d’acquisitions localisées sur l’ensemble du territoire d’un coût moyen de
70 000 € l’engagement de la CAP correspondant au financement du portage serait de
35 000 € par an (5%). Ces terrains ou immeubles pourraient être mobilisés au travers du
Droit de Préemption Urbain communautaire.
Cette intervention complète celle du Conseil Régional qui aide au portage foncier pour les
montages financiers faisant appel à la Caisse des Dépôts et ne concerne que les
opérations strictement sociales.
14
ZAC en cours ou en projet destinées à l’habitat : ZAC des Nesdes de Beaulieu à Fontaine le Comte, ZAC des Magnals à Mignaloux Beauvoir, ZAC de Saint Eloi, ZAC du Pâtis,
ZAC de la Mérigotte à Poitiers, ZAC de la Gibauderie et ZAC des Longjoies à Saint Benoît.
117
2 - Accroître la part des opérations d’aménagement
éventuellement à maîtrise d’ouvrage communautaire
•
d’initiative
publique,
S’appuyer sur la politique foncière pour mettre en œuvre des opérations d’habitat
d’initiative publique qui permettent de contribuer à la régulation du rythme de construction,
à celle des prix du marché et à la définition du contenu des opérations.
3 - Optimiser la localisation de l’habitat :
•
S’appuyer sur les zones U déjà urbanisées en priorité puis à urbaniser AU déterminées
dans le PLU intercommunal. Il s’agit de se recentrer sur des zones dans le tissu urbain
existant et d’établir une stratégie de phasage de l’ouverture des zones à urbaniser.
•
Rechercher les potentialités résiduelles des espaces bâtis pour densifier les zones
urbanisées : secteurs contenant des grandes parcelles. Cela concerne la ville de Poitiers
où les parcelles des pavillons sur sous sol sont relativement grandes, mais peut également
intéresser d’autres communes.
•
Favoriser le renouvellement urbain par des transformations d’usage partielles ou totales
d’espaces qui peuvent ainsi faire l’objet de réaménagement. Cela permet de prendre en
compte l’évolution des besoins et de limiter le recours souvent systématique aux espaces
naturels et agricoles pour développer l’habitat.
•
Utiliser largement les outils potentiel tels que :
-
le Droit de Préemption Urbain dont est bénéficiaire la CAP : accroître son utilisation.
-
l’article 123-2 (alinéas b et d) du code de l’urbanisme qui permet, dans le respect des
objectifs de mixité sociale, de réserver des emplacements dans le PLU pour des
programmes de logements et de fixer un pourcentage de logements locatifs sociaux
dans des secteurs délimités (comme l’envisagent pour certaines opérations des
communes telles que Buxerolles, Fontaine le Comte, Mignaloux Beauvoir, Poitiers et
Saint Benoît). Prendre en compte la programmation locative sociale par commune qui
fixe de 19% à 38% le poids de la production locative sociale neuve selon les
communes.
4 - Sensibiliser à des formes urbaines mieux adaptées aux contraintes actuelles
•
Développer des formes urbaines et architecturales moins consommatrices d’espace, qui
répondent aux besoins des ménages dans un esprit d’habitat durable (qualité des
matériaux, performance énergétique, bonne intégration à l’environnement).
•
Etudier les possibilités de densifier des bâtiments locatifs sociaux existants en ajoutant
1 ou 2 étages supplémentaires. Lorsque les immeubles (techniquement et en matière de
coûts) s’y prêtent, notamment dans les R+4, installer des ascenseurs qui permettraient
également de reconquérir les logements de grande taille qui tendent à être vacants dans
les étages supérieurs.
•
Réaliser une ou des opérations témoins. Au sein d’une Région dont l’excellence
environnementale constitue une priorité, une commune peut prendre l’initiative de réaliser
une opération performante de démonstration, en lien avec un opérateur social ou privé
déjà engagé dans la démarche. Une communication et une large information pourront
être produites sur ce thème à destination des responsables locaux des autres communes,
des partenaires et des particuliers (visites, presse salon de l’habitat…).
118
Maîtrise
d’ouvrage :
-
CAP, communes
Estimation du coût
pour la CAP :
-
Fonds d’intervention communautaire : engagement de 35 000 € par an pour les
acquisitions foncières et bâties, soit un coût total de 210 000 € sur la durée du PLH.
Possibilités de
financement :
-
Conseil Régional : La région prend en charge (jusqu’à 8 ans) les intérêts des emprunts
octroyés par la CDC pour le financement d’acquisitions foncières et immobilières destinées
à la réalisation de logements sociaux (au moins 50%)
-
Communes, EPF, Conseil Général, Conseil Régional, constructeurs, promoteurs, bailleurs
sociaux, ADEME
-
Dès 2010
Partenariat :
Calendrier :
119
B - VALORISER LE PARC PRIVE EXISTANT
Améliorer la qualité du parc locatif privé existant
Action 3 : Mettre en œuvre une action publique visant la
requalification du parc privé, la lutte contre l’habitat indigne et la
précarité énergétique
Constat : allongement des délais de location et de transaction dans le parc privé. Malgré l’OPAH communautaire terminée
en juillet 2008 (370 logements réhabilités mais avec pratiquement aucune sortie d’insalubrité), présence de logements sans
confort, à faibles performances énergétiques, voire indécents à indignes. Importante augmentation des dépenses du FSL en
matière d’impayés d’énergie. Action engagée par la ville de Poitiers et l’Etat pour lutter contre le logement indigne.
Objectifs : Améliorer la qualité du parc de logements privés existants et tendre vers une diminution des coûts énergétiques
pour le rendre plus conforme aux attentes des ménages.
Actions :
1 – Mettre en œuvre un dispositif public en faveur de l’amélioration de l’habitat en lien
avec l’ANAH
A. Activer et étendre le dispositif de lutte contre l’habitat indigne à l’ensemble des
communes
Un objectif de 10 logements par an pourrait constituer un point de départ, il pourrait
évoluer en fonction de la montée en charge du dispositif. Des secteurs ont, d’ores et déjà,
été identifiés pour parvenir à cet objectif.
Parallèlement à un dispositif spécifique couvrant la CAP, deux pistes peuvent être
développées pour y parvenir :
Mettre en œuvre une cellule « habitat indigne » : dispositif d’enregistrement, de
repérage et de signalement, de suivi régulier des cas repérés, de coordination et de
mobilisation des acteurs, de prise en compte de la problématique des occupants… Ce
dispositif pourrait être l’instance départementale qui est envisagée dans le cadre du
PDALPD. Par ailleurs, il pourrait être aussi pertinent de mettre en place une MOUS habitat
insalubre.
Mettre en place un Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) dans le centre ville de
Poitiers, où certains secteurs comme la rue Sainte Catherine, Pont Neuf… conservent du
bâti ancien en mauvais état. Le PRI est une procédure d’aménagement qui vise à résorber
l’habitat vacant et insalubre. C’est un outil incitatif et coercitif, les propriétaires devant
exécuter les travaux de remise en état des immeubles déclarés d’utilité publique.
Une démarche visant l’éradication des logements insalubres est amorcée avec le Préfet.
En fonction des résultats obtenus, il sera envisageable par la suite d’étudier la possibilité
de mettre en œuvre des actions dans le cadre du Programme national de requalification
des quartiers anciens dégradés (PNRQAD, loi MLLE) dédié à des quartiers dans
lesquels existe notamment « une concentration élevée d’habitat indigne et une situation
économique et sociale des habitants particulièrement difficile ».
Pour ces actions, l’intervention de la CAP serait de l’ordre de 100 000 € par an, soit
600 000 € sur la période du PLH
120
B. Soutenir le retour de logements déstructurés en logements familiaux à Poitiers afin
de favoriser le maintien des familles avec enfants sur la ville.
L’intervention de la CAP pourrait être de 1 500 € par logement reconstitué de plus de
60 m², sous réserve que l’intervention soit plafonnée à 50% du coût de l’opération et
que le bail conclu par le propriétaire soit au maximum du plafond « Scellier social »,
soit 9,85 € / m².
Sur la base de 30 logements par an, le coût serait de 45 000 € par an.
2 – Informer sur les aides portant sur les travaux d’économie d’énergie et la lutte
contre la précarité énergétique
•
Informer sur les aides portant sur les travaux d’économie d’énergie. Différents
dispositifs d’aides sont actuellement proposés par l’Etat aux particuliers, dont l’éco prêt à
15
taux zéro d’un montant maximal de 30 000 € qui permet de financer des travaux lourds
entraînant une diminution sensible de la consommation énergétique, le crédit d’impôt en
faveur du développement durable qui porte sur les équipements les plus performants au
plan énergétique et sur les équipements utilisant les énergies renouvelables, le taux de
crédit d’impôt variant de 25% à 50%.
La Région Poitou-Charentes apporte également des aides notamment aux particuliers
sous conditions de ressources visant la maîtrise des consommations d’énergie et le
développement des énergies renouvelables notamment pour des opérations
d’investissement dans des équipements.
Cette information à destination principalement des particuliers et des communes peut être
envisagée dans le cadre du plan de communication lié à la mise en œuvre de la politique
de l’habitat (action n°10). Il s’agirait de s’appuyer sur les centres d’informations existants
tel que l’ADIL 86.
•
Par ailleurs, la CAP conduit une étude sur l’efficacité énergétique du patrimoine ancien
visant à élaborer des fiches conseils destinées aux propriétaires.
Maîtrise
d’ouvrage :
Estimation du
coût pour la
CAP :
-
CAP, éventuellement instance départementale pour la cellule « habitat indigne »
-
Périmètre de Restauration Immobilière : à définir
Lutte contre l’Habitat indigne : 100 000 € par an, soit un coût de 600 000 € sur la durée
du PLH, à étudier avec l’Etat et le Conseil Général
Logements familiaux : 45 000 € par an
Information : en interne
-
Possibilités de
financement :
-
Mission PALD, Etat (DDE, DDASS, Préfecture), Conseil Général, travailleurs sociaux, CAF,
MSA, CCAS, fournisseurs d’énergie, ADIL 86, UDAF, ADAPGV, Vienne Habitat, bailleurs
sociaux, CILV, ADIL, professionnels du bâtiment
-
Périmètre de Restauration Immobilière : 2010
Cellule « habitat indigne » : en cohérence avec le dispositif préconisé par le PDALPD
Partenariat :
Calendrier :
15
Loi de finances pour 2009. L’Eco Prêt à taux zéro est destiné aux résidences principales achevées avant 1990. Il est
cumulable avec les aides de l’ANAH et des collectivités territoriales. Il est cumulable avec le crédit d’impôt développement
durable jusqu’en 2010
121
C – MAITRISER LA MIXITE SOCIALE SUR L’ENSEMBLE DES COMMUNES
Développer l’offre de logements à caractère social
Action 4 : Accroître la production de logements locatifs sociaux et
très sociaux dans le parc public et privé
Constat : huit ménages sur dix sont éligibles au parc social, 22% des couples et des familles au PLA d’Intégration. En
raison de problèmes financiers, de santé ou de comportement, certains ménages éprouvent des difficultés pour trouver un
logement adapté à leurs besoins. Faible production de logements à très faible loyer : 27 PLAI et conventionnés Très Sociaux
ont été réalisés par an à Poitiers et seulement 3 dans les autres communes, ces 6 dernières années. Alors que de nombreux
logements livrés récemment (notamment produits défiscalisés) sont en inadéquation avec les ressources des ménages.
Buxerolles, Migné Auxances, Mignaloux Beauvoir, Saint Benoît et Vouneuil sous Biard, assujetties à l’article 55 de la loi
SRU, ne disposent pas de 20% de logements locatifs sociaux.
Objectifs : élargir l’offre locative sociale et très sociale pour permettre aux catégories de population notamment les jeunes
et les ménages à ressources modestes, faibles et très faibles de trouver à se loger sur le territoire dans de bonnes
conditions.
Actions :
1 - Accroître le rythme de production locative sociale et diversifier les produits
•
•
Viser l’objectif de production suivant de l’ordre de : 330 logements locatifs sociaux par
an (dont 50 en acquisition amélioration) entre 2010 et 2015 pour la CAP, dont 170 à
Poitiers (80 logements qui restent à reconstruire dans le cadre du PRU et 90 pour le reste
de la production) et 160 dans les autres communes. Cela représente :
-
26% de la construction neuve globale de logements en locatif social à Poitiers,
-
30% dans les autres communes.
Développer l’acquisition amélioration qui pourrait être de l’ordre de 15% de la
production locative sociale. Réaliser des opérations en acquisition amélioration
essentiellement dans les centres bourgs des communes périphériques à proximité des
commerces et services et à Poitiers. Veiller à ce que la réhabilitation soit de qualité et
favorise une basse consommation d’énergie, ce qui aura un impact sur le niveau des
charges des occupants.
La répartition par commune des objectifs de production locative sociale pour la période 20102015 est la suivante :
Répartition par commune du programme de construction locative sociale 2010-2015 en neuf et en acquisition amélioration
(en nombre de logements par an)
AA
Communes
Neuf
AA
Communes
Neuf
AA
11
2
Vouneuil
sous Biard
16
3
Biard
4
0,8
Buxerolles
23
4
Fontaine le
Comte
12
2
Béruges
3
0,5
Migné
Auxances
18
3
Montamisé
9
1,5
Croutelle
1
0,2
Saint Benoît
17
4
Mignaloux
Beauvoir
17
3
Poitiers
146
26
Communes
•
Chasseneuil
du Poitou
Neuf
Accroître le rythme de production de PLA d’Intégration : 30% de la production locative
sociale. Il s’agit de développer ce type de logements pour les ménages qui n’ont pas les
122
ressources suffisantes pour prétendre à un logement social de type PLUS, mais aussi pour
les ménages qui cumulent ressources insuffisantes et difficultés sociales nécessitant un
accompagnement.
2 – Orienter les modes de financement de l’offre locative sociale publique, hors ANRU
•
Ajuster le cadre réglementaire précisant les conditions de cession du foncier et les
critères d’attribution de l’aide : PLS / PLUS / PLAI, performances énergétiques, neuf /
acquisition amélioration, densité, adaptation aux personnes à mobilité réduite.
-
Les principes sont les suivants :
1) Un financement modulable qui refléterait clairement les options stratégiques de la
collectivité.
2) L’application d’une éco-conditionnalité : aucun financement local si une norme
minimale environnementale supérieure au minimum obligatoire n’est pas atteinte.
3) La participation de la commune support à hauteur de 20% de celle de la CAP.
-
Les critères de mise en œuvre de ce financement, comme ceux des autres engagements
financiers seront définis précisément dans un « règlement du fonds communautaire » qui sera
rédigé ultérieurement.
-
Quant à la modularité, elle pourrait prendre en compte :
. la vocation sociale
. le respect de normes environnementales
. la densité
. la récupération du bâti ancien
Ainsi, seuls les logements sociaux répondant aux critères seront éligibles aux aides
communautaires, le budget prévisionnel annuel (hors ANRU) serait de 900 000 €, soit 5,4 M€
environ pour les 6 ans. La participation de la commune sera à hauteur de 180 000 €.
3 – Développer autant que possible la production de logements à loyers maîtrisés
dans le parc privé
•
Accroître la production de logements à loyers maîtrisés principalement conventionnés
social et très social principalement dans les communes périphériques, le parc locatif
social à bas loyer étant très peu développé. Il s’agit donc de poursuivre la production de
16
logements PST et veiller à ce que les barèmes fixant le niveau des loyers soit inférieurs
aux plafonds applicables en 2008 comme cela est indiqué dans le PDALPD.
L’aide de la CAP complémentaire à celle de l’ANAH dans le PST départemental
actuellement en vigueur pourrait être maintenue : 10% de l’opération plafonnée à 1 000 €
par logement pour les familles dont les ressources sont inférieures ou égales au plafond
Très Social et 1 500 € quand il s’agit d’un public relevant du PDALPD.
Sur la base de 50 logements par an, l’engagement financier de la CAP serait de
l’ordre de 63 000 € par an.
16
Une nouvelle convention triennale du PST Départemental doit être élaborée, la précédente ayant été prorogée jusqu’au 31 décembre 2008
123
•
Sécuriser les propriétaires bailleurs en développant la médiation locative entre le
bailleur et le locataire, à l’image de ce que réalise le Collectif Poitevin pour le Logement
(CPL) pour les logements PST. Il s’agit de résoudre les conflits très tôt, d’intervenir de
manière ponctuelle mais rapide, et ainsi de maintenir de bons rapports entre le locataire et
le bailleur, de rassurer celui-ci et de l’amener à accepter des locataires en difficulté.
Maîtrise
d’ouvrage :
Estimation
du coût pour
la CAP :
-
Programmation locative sociale, cadre réglementaire : communes et CAP
-
Parc locatif privé : propriétaires privés
-
Production locative sociale publique (hors ANRU) : 900 000 € par an, soit un total de 5,4 M € sur
la durée du PLH
-
Production de logements à loyers maîtrisés Très Social dans le parc privé : 63 000 € par an, sur la
base de 50 logements par an, soit 380 000 € sur la période du PLH
-
Conseil Général :
. Aides à la construction et la réhabilitation de logements sociaux (PLUS, PLAI, PSLA) présentant
l’étiquette B, attribuée aux opérateurs publics, conditionnées par l’apport d’une aide de la
collectivité d’accueil : de 770 € à 10 000 € par logement selon le type de financement, la
localisation, le caractère neuf ou ancien
. Aides à la production neuve de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS, PLI, PSLA) innovants
présentant l’étiquette A, conditionnée par l’apport d’une aide financière de la collectivité : jusqu’à
8 000 € par logement selon le caractère innovant et la prise en compte du développement durable
-
Conseil Régional : aides à la construction de logements locatifs sociaux par une prise en charge
des intérêts d’emprunt contractés par les collectivités territoriales ou les bailleurs sociaux auprès
de la Caisse des Dépôts, pour la part estimée des investissements supplémentaires nécessaires
pour atteindre le niveau de certification Très Haute Performance Energétique, pour aboutir à un
prêt à taux zéro
-
Bailleurs sociaux, ANAH, Vienne Habitat, ADEME, bailleurs privés, mission PDALPD, travailleurs
sociaux, Association des Paralysés de France, Collectif Poitevin pour le Logement, Association
Départementale pour l’Accueil et la Promotion des Gens du Voyage, Structures d’hébergement
-
Définition du cadre réglementant les conditions de l’aide à la production locative sociale publique :
applicable dès 2010
-
Production locative sociale : mise en œuvre progressive
Possibilités
de
financement :
Partenariat :
Calendrier :
124
Valoriser le parc locatif social public existant
Action 5 : Améliorer l’attractivité du parc locatif social public
Constat : les 2/3 du parc locatif social public ont plus de 30 ans, les performances énergétiques notamment y sont
insuffisantes. Le parc rencontre actuellement des problèmes d’occupation qui se traduisent par une forte mobilité et une
vacance qui tend à se développer notamment dans certains secteurs. Présence d’une population précarisée.
PRU engagé à Poitiers ambitieux : 44% des démolitions, 16% des constructions de logements locatifs sociaux et 11% des
réhabilitations envisagées sont réalisées.
Objectifs : maintenir le parc locatif public attractif en matière de coût et de qualité. Veiller aux équilibres d’occupation.
Actions :
1 – Mener à terme le Programme de Rénovation Urbaine engagé à Poitiers
•
Pour mener à son terme le PRU engagé dans les quartiers de Bel Air, des Trois Cités,
de Bellejouanne - Pierre Loti à Poitiers, il reste à démolir 487 logements locatifs sociaux
sur les 691 prévus, à en construire 557 et à en réhabiliter 935. Le PRU participe
grandement à l’amélioration de l’attractivité du parc locatif social existant par les
reconstructions de logements et de structures d’hébergement, les réhabilitations et les
résidentialisations, mais aussi des quartiers concernés par l’aménagement de nombreux
espaces publics et la réalisation d’équipements.
2 - Créer une aide destinée à accompagner les bailleurs publics dans la réhabilitation
du parc locatif social public
•
Favoriser la réhabilitation du parc locatif social nécessitant une intervention en matière
énergétique, l’aide de la CAP portant sur la partie des travaux non financée par la
Région Poitou-Charentes en matière énergétique.
La CAP s’engage à soutenir la réhabilitation de 150 logements par an hors site
ANRU (soit 900 durant la période d’application du PLH.
Cet apport est plafonné à 1500 € par logement soit un maximum de 225 000 € par an, et
1 350 000 € au total sur la durée du PLH.
Est essentiellement concerné le parc ancien de Poitiers qui ne répond pas aux normes
actuellement souhaitables en matière d’isolation et d’économie d’énergie.
125
-
PRU : ville de Poitiers
Réhabilitation : bailleurs sociaux
-
Soutien à la réhabilitation de 150 logements locatifs sociaux par an hors site ANRU (soit
900 durant la période d’application du PLH) : apport plafonné à 1 500 € par logement, soit
un maximum de 225 000 € par an, soit 1,35 M€ sur la durée du PLH
-
Possibilités de
financement :
Conseil Général : aides à la construction et la réhabilitation de logements sociaux (PLUS,
PLAI, PSLA) présentant l’étiquette B, attribuée aux opérateurs publics, conditionnées par
l’apport d’une aide de la collectivité d’accueil : de 770 € à 10 000 € par logement selon le
type de financement, la localisation, le caractère neuf ou ancien
-
Conseil Régional : aide à la réhabilitation de logements locatifs sociaux, destinée aux
propriétaires bailleurs, couvrant les intérêts d’emprunt octroyés par la Caisse des Dépôts,
selon l’effort réalisé et les résultats obtenus en matière de très haute performance
énergétique
Partenariat :
-
Ville de Poitiers, bailleurs sociaux, communes
-
PRUS : en cours
-
Définition du cadre réglementant les conditions de l’aide à la réhabilitation du parc locatif
social : applicable dès 2010
Maîtrise
d’ouvrage :
Estimation du coût
pour la CAP :
Calendrier :
126
Valoriser le parc locatif social public existant
Action 6 : Renforcer la diversité sociale dans le parc locatif public
Constat : Présence d’une population de plus en plus précarisée dans le parc locatif social public. Des difficultés tendent à
se développer dans certains secteurs notamment dans les quartiers des Couronneries, les 3 Cités, Beaulieu et Saint Eloi à
Poitiers ainsi que dans les communes de Buxerolles et Saint-Benoît.
Objectifs : Veiller aux équilibres d’occupation du parc locatif social public pour favoriser une plus grande mixité
Actions :
1 -Mettre en place un accord entre les collectivités et les bailleurs
Mettre en place un accord, dispositif visant à la fois l’accès au logement des ménages
ayant des difficultés particulières pour se loger et l’équilibre de l’occupation du parc
locatif social des communes de la CAP.
Il s’agit, à partir de la connaissance des caractéristiques physiques et sociologiques du
parc locatif social, de définir des orientations partagées d’attribution des logements afin
d’améliorer les conditions d‘accès au parc des populations les plus défavorisées, faciliter
les mobilités résidentielles et garantir la mixité sociale au sein des quartiers de Poitiers et
des communes. L’objectif est donc bien :
- de répondre à la fois à l’exigence d’une meilleure prise en compte de la demande de
logements des personnes défavorisées notamment relevant du PDALPD,
- de respecter la mixité sociale des communes et des quartiers en prenant en compte par
secteur géographique les capacités d’accueil et les conditions d’occupation du parc des
bailleurs sociaux.
Il doit être complémentaire et cohérent avec les dispositifs départementaux.
2 – Exonérer du Supplément de Loyer Solidarité (SLS) dans certains quartiers de
Buxerolles, Poitiers et Saint Benoît
Favoriser le « vivre ensemble » dans les logements sociaux et garantir le bon
fonctionnement des quartiers et des communes par une gestion de proximité permettant de
faire des propositions et trouver les logements répondant aux mieux à la situation des
locataires qui évolue au fil des années.
L’objectif est donc bien par la non application du SLS dans certains quartiers de Poitiers,
aux Couronneries, aux Trois Cités, à Beaulieu et à Saint Eloi, ainsi qu’à Buxerolles au Cœur
de ville, au Parc Abel Tassin, rue Louise Michel, rue des Hauts Bizais, au Pas de Saint
Jacques et à Saint-Benoît, aux Trois Cités et à la Vallée Mouton de favoriser dans les
logements sociaux et sur le territoire communautaire la mixité sociale.
Maîtrise d’ouvrage :
-
Accord : Grand Poitiers
Estimation du coût
pour Grand Poitiers :
-
Rédaction de l’accord entre les collectivités et les bailleurs sur la base d’une analyse
détaillée de l’occupation du parc locatif social : 30 000 €
-
Bailleurs sociaux, communes, réservataires de logements locatifs sociaux, Conseil
Général, associations
-
Mise en place de l’accord : lancement de l’étude en 2009 pour une mise en œuvre en 2011
Possibilités
financement :
Partenariat :
Calendrier :
de
127
128
129
130
131
132
133
Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et des personnes handicapées
Action 7 : Développer l’offre de logements adaptés et améliorer les
conditions du maintien à domicile des personnes âgées et des
personnes en situation de handicap
Constat : vieillissement de la population et souhait des personnes âgées de rester à domicile le plus longtemps possible.
Buxerolles et Migné Auxances comprennent une vingtaine de logements locatifs sociaux adaptés chacune, parc pleinement
occupé. Dans le PRU, un projet intergénérationnel comprenant 35% de logements adaptés pour personnes âgées est prévu.
Accroissement des personnes âgées demandant des aides du FSL.
En 2007, 21 structures d’hébergement pour personnes âgées comprenant plus de 1 500 places couvrent l’ensemble des
communes. L’accueil temporaire ne répond pas à l‘ensemble des besoins.
Seules 3 lignes de bus sont accessibles. Des services au niveau communautaire existent (Pti’bus, Handibus) et certaines
communes ont mis ou projettent de mettre en place des systèmes de transport à la demande ou de navette principalement
destinés aux personnes à mobilité réduite (exemple de Chasseneuil du Poitou, Vouneuil sous Biard…).
L’accès aux services et aux structures d’hébergement est rendu de plus en plus difficile pour les personnes à retraites
modestes.
Objectifs : Renforcer la qualité de vie des personnes âgées et des personnes en situation de handicap en leur permettant
de rester à domicile dans les meilleures conditions possibles.
Actions :
1 - Accroître l’offre de logements adaptés, de logements de plain pied, et accessibles
• Poursuivre la réalisation de logements locatifs sociaux adaptés et accessibles dans la
production neuve comme l’impose la loi sur le handicap, et dans le parc existant au cas par
cas. Le but est de réellement élargir l’offre de ce type de logements afin que les personnes en
situation de handicap aient davantage le choix de leur habitat et de sa localisation.
17
Lorsqu’un bailleur transformera un logement adaptable en logement adapté et accessible à
un handicap déterminé, la collectivité participera à hauteur de 50% du coût des travaux
plafonnés à 1 500 €. Sur la base de 30 logements par an, le budget prévisionnel annuel
serait de 45 000 €.
• Favoriser le développement d’un parc de logements de plain pied avec des terrains de
petite taille adaptés à la réduction de la mobilité dans les centres bourgs près des commerces
et services et / ou des maisons de retraite. Ces logements peuvent être intégrés dans des
opérations de lotissements ou de ZAC et ainsi contribuer à développer la mixité. Il s’agit là
aussi de diversifier et d’élargir l’offre de logements.
• Faire connaître le site Adalogis, mis en place par le PACT ARIM, conçu sous la forme d’une
bourse au logement adapté au handicap. Le dispositif a pour vocation d’aider les personnes
en situation de handicap à trouver un logement adapté à leurs besoins. Les logements
adaptés et adaptables publics et privés sont recensés sur l’ensemble du département et
décrits de manière précise, selon trois critères d’accessibilité. La CAP contribue au
recensement des logements adaptés du parc privé qui est en cours.
17
La loi du 11 février 2005 prévoit que l’habitat collectif neuf soit accessible et facilement adaptable. Il convient de distinguer
la notion de logement adaptable de celle de logement adapté puisque chaque situation de handicap nécessite un
aménagement spécifique
134
2 - Mener une réflexion sur les modes d’accueil temporaire à développer et sur les
coûts des établissements et des services
• Réfléchir au développement de l’accueil temporaire : destiné aux personnes en situation
de handicap, aux personnes âgées, aux personnes ayant des problématiques particulières
liées à leur état de santé, à leur isolement pour un accueil le jour, le week-end, la nuit, pour
les sorties d’hospitalisation… Cet axe fait partie des éléments qui permettent de favoriser le
maintien à domicile des personnes et de limiter leur entrée en structure d’hébergement. Des
préconisations allant dans ce sens devraient être faites dans le cadre du schéma
gérontologique qu’il conviendra de suivre, un groupe de travail étant en charge d’étudier la
question de l’accueil temporaire.
• Travailler sur les tarifications des établissements d’accueil de personnes âgées et des
services et le coût engendré pour les personnes. La réflexion sur la question du coût des
services de maintien à domicile et des structures d’hébergement face à la solvabilité des
ménages (personnes ayant notamment de faibles retraites) doit être approfondie, sans que la
qualité des prestations en soit amoindrie. Une vigilance particulière doit être apportée
notamment aux tarifs des hébergements dans le cadre du schéma gérontologique. Il convient
également de ne pas soutenir le développement des résidences services privées pratiquant
des prix élevés, alors qu’il en existe déjà trois sur la CAP.
Parallèlement, le développement de la formation et l’accompagnement des personnes intervenant à
domicile, ainsi que l’amélioration du service des transports qui sera traité au travers du Plan de
Déplacement Urbain sont des éléments en marge du PLH qu’il convient de prendre en considération.
Maîtrise
d’ouvrage :
Estimation du coût
pour la CAP :
-
Bailleurs sociaux, communes, promoteurs, CAP
Transformation de logements locatifs sociaux adaptables en logements adaptés : 45 000 €
par an, sur la base de 30 logements par an, à hauteur de 50% du coût des travaux
plafonnés à 1 500 €, soit 270 000 € sur la période du PLH
-
Bailleurs sociaux, promoteurs, constructeurs, communes, CCAS de la ville de Poitiers,
PACT ARIM, Etat, Conseil Général, MDPH, établissements d’accueil, services de maintien
à domicile, travailleurs sociaux, professionnels de la santé, prestataire de transport
-
Production de logements adaptés, de plain pied : en relation avec la programmation des
opérations
-
Accueil temporaire : s’appuyer sur les futures préconisations du Schéma Gérontologique
Partenariat :
Calendrier :
135
D - ELARGIR LA REPONSE AUX MENAGES A BESOINS SPECIFIQUES
Ajuster la réponse aux besoins en logements des populations défavorisées dont les jeunes
Action 8 : Accroître l’offre de logements adaptés aux personnes
défavorisées et recourir à des dispositifs spécifiques
Constat : 22% des couples et des familles et 40% des personnes seules sont éligibles aux PLAI. Seulement 16% des
logements locatifs sociaux ont été financés en PLAI à Poitiers et 5% dans les autres communes ces dernières années.
Diversification des structures d’accueil d’urgence et d’hébergement qui comprennent 865 places (tout compris18) localisées à
Poitiers. Certaines ne sont plus tout à fait adaptées aux besoins. Aucune offre d’hébergement (réinsertion sociale) adapté
aux personnes à mobilité réduite. Hors Poitiers, trois communes disposent de 1 à 4 logements d’urgence. Les sorties
d’hébergement sont plutôt fluides. Mais l’accès au logement se fait difficilement pour les catégories de personnes à mode de
vie marginal et à ressources faibles et instables.
Différents dispositifs d’accompagnement existent, mais les mesures ne sont pas toujours suffisantes.
L’accueil des étudiants ne rencontre pas de tensions particulières, compte tenu de l’offre importante de logements de petite
taille.
Objectifs : diversifier l’offre de logements adaptés au plus près des besoins spécifiques des personnes et améliorer leur
accompagnement. Optimiser l’accueil des structures d’hébergement.
Actions :
1 - Accroître l’offre de logements PLA d’Intégration
• Accroître le parc de logements à faibles loyers pour les ménages associant des difficultés
économiques et sociales, nécessitant des logements adaptés à leur mode de vie et un
accompagnement social. (en lien avec l’action 4). L’élargissement de ce type d’offre
permettra par ailleurs, de faciliter les sorties d’hébergement. Il s’agit principalement de
développer des logements :
-
de petite taille pour les personnes seules bénéficiant de minima sociaux,
-
de grande taille pour les familles nombreuses,
-
accompagnés d’une convention avec un service de santé pour les personnes à
problème psychologique,
-
adaptés aux familles des gens du voyage (en lien avec l’action 9).
2 – Développer des dispositifs spécifiques
• Développer et expérimenter des opérations en auto réhabilitation et auto construction
destinées aux populations en difficulté et aux ménages aux ressources les plus modestes en
les faisant participer à la conception et à la réalisation de leur logement. Ces actions, qui
favorisent l’insertion sociale et professionnelle, doivent s’inscrire dans une démarche
d’économie d’énergie et un accompagnement spécifique des ménages par une structure
dédiée doit être assuré. Elles permettent également de sortir des logements de l’indécence.
Aujourd’hui des actions d’auto réhabilitation (qui concernent plus des travaux
d’embellissement du logement que de la grosse rénovation) sont menées notamment par le
Collectif Poitevin pour le Logement.
18
Hébergement : places de stabilisation, en CHRS, Logement temporaire, Résidence Sociale, Foyers de Jeunes Travailleurs,
Maisons relais, Centre d’Accueil des Demandeurs d’Asile
136
• Etudier la possibilité de définir un espace dédié à l’accueil des publics à mode de vie
très marginal et en deçà de l’insertion, tels que les personnes sans domicile avec des
chiens qui ne peuvent être hébergées dans les structures existantes.
3 – Favoriser la restructuration des établissements d’hébergement existants
Un certain nombre d’établissements d’hébergement existants nécessite une restructuration en
raison de locaux devenus inadaptés le plus souvent. La CAP pourrait favoriser la réhabilitation ou
la reconstruction de ces structures, par un accompagnement financier sur l’investissement par
exemple, afin d’améliorer les conditions d’accueil et de fonctionnement. Il s’agit notamment
d’améliorer la qualité de certains établissements de réinsertion sociale :
. CHRS « Carrefour » géré par l’Entraide Sociale Poitevine qui permet l’hébergement de 51
personnes,
. CHRS « l’Etape » géré par le CCAS de Poitiers qui comprend 26 places (pour femmes
avec ou sans enfants),
. Résidence sociale « la Blaiserie » gérée par l’AFTAM d’une capacité de 116 places.
Outre les conditions d’accueil qui ne sont pas adaptées, la vétusté des bâtiments obsolètes
entraine une dégradation des locaux, des coûts de fonctionnement élevés et est une source
de sous occupation. Ces établissements nécessitent donc d’être réhabilités, voire reconstruits
compte tenu des coûts estimés de réhabilitation et de restructuration.
Dans le cadre de ces projets, la problématique du handicap doit être prise en compte pour
développer une offre d’hébergement de réinsertion sociale adaptée aux personnes à mobilité
réduite.
Maîtrise
d’ouvrage :
-
Bailleurs sociaux
CAP
Propriétaires des structures d’hébergement (Entraide Sociale Poitevine, CCAS de Poitiers,
Habitat 86)
Estimation du coût
pour la CAP :
-
PLAI : compris dans l’action n°4
Dispositif spécifiques et structures d’hébergement : à définir
Possibilités de
financement :
-
PLAI : voir fiches actions 4 et 5
-
Bailleurs sociaux, Etat (DDE, DDASS, Préfet), CG (DISS), travailleurs sociaux, communes,
CCAS, associations locales et / ou réseaux développant des solutions d’auto construction –
auto réhabilitation, CAF, DDTE, Conseil Régional, associations d’insertion, ANAH,
ADAPGV
-
PLAI : programmation (mise en œuvre progressive)
Dispositifs spécifiques : définition des projets pour un lancement en deuxième période
d’application du PLH
Structures d’hébergement : réflexion engagée, à faire aboutir pour un démarrage des
chantiers en 2010 ou 2011
Partenariat :
Calendrier :
-
137
Ajuster la réponse aux besoins en logements des populations défavorisées dont les jeunes
Action 9 : Déterminer une instance de coordination de l’ensemble
des acteurs concernés par le logement et l’hébergement des jeunes
Constat : présence de nombreux opérateurs en faveur du logement et de l’hébergement notamment des jeunes. Environ
26% des jeunes ménages (moins de 30 ans) de la CAP ont des ressources inférieurs au seuil de pauvreté et un tiers des
1 500 nouveaux jeunes reçus à la Mission Locale d’Insertion font état d’une problématique liée au logement. La précarisation
de l’emploi contribue à rendre de plus en plus chaotique le parcours des jeunes.
La coordination entre les différents acteurs est insuffisante.
Objectifs : améliorer la réponse aux besoins en logement des jeunes à faibles ressources, les accompagner et observer.
Actions :
Déterminer un comité de coordination de l’ensemble des acteurs concernés par le
Il s’agit de déterminer les modalités et le lieu où pourrait être développé un service orienté vers le
public spécifique des jeunes, en s’appuyant de préférence sur une structure existante. L’objectif est de
développer :
-
L’accompagnement des jeunes dans leur recherche de logement :
19
. Développer une bourse aux logements qui comprendrait non seulement une large
offre de logements dans le parc privé (logements de particuliers vides et meublés), mais
aussi qui donnerait des indications sur l’offre proposée par d’autres bailleurs et structures
(Habitat Jeunes (FJT), parc locatif social…), voire d’autres types de réponse (gîtes,
camping…). Il s’agit de mettre en relation l’offre et la demande.
. Inclure des informations sur tout ce qui est afférent à la question du logement et sa
gestion, les différentes aides et garanties existantes, les démarches, la réglementation…
Il est possible de se rapprocher de la Région Poitou-Charentes qui dispose d’un site
Internet (Le Portail Jeunes Poitou-Charentes performant) et de l’ADIL.
. Accueillir, suivre et accompagner les jeunes dans leurs démarches pour trouver un
20
logement et pour développer un travail de médiation avec les bailleurs afin de les
rassurer.
-
La coordination de l’ensemble des acteurs : de nombreux acteurs locaux mettent en
œuvre des actions en rapport avec le logement des jeunes. Il s’agit donc de lier les
démarches et les interventions de l’ensemble des partenaires, et développer la
concertation.
-
L’observation : les jeunes étant un public avec des problématiques particulières (peu ou
pas de solvabilité spécialement pour les moins de 25 ans, parcours professionnel
chaotique…), il convient de mener un travail d’observation adéquat (indicateurs à définir
par le comité de coordination) qui puisse notamment déterminer l’évolution de leurs
besoins afin d’adapter l’offre spécifique notamment dans le domaine de la sous
location et du logement temporaire (ALT). Ce volet devra être inclus à l’observatoire à
mettre en œuvre (action 10). Un rapprochement doit être opéré avec la Région qui met
en place un nouveau dispositif visant justement l’observation du logement des jeunes.
19
Une bourse aux logements gérée par le CRIJ Poitou Charentes existe, elle pourrait éventuellement être développée.
20
Certaines associations pratiquent la médiation locative, des actions collectives d’informations sur le logement locatif par le biais d’ateliers…
138
L’objectif est d’encourager la constitution d’un réel partenariat en vu de développer une meilleure
coordination et des actions communes et partagées. Un premier contact a été pris dans ce sens, entre
la CAP et certaines instances, qui devrait rapidement déboucher sur la tenue d’une réunion
rassemblant les différents acteurs, première étape de la démarche.
Maîtrise
d’ouvrage :
Estimation du
coût pour la
CAP :
-
CAP ou à définir
-
A définir
-
Etat, bailleurs sociaux, Conseil Général, Conseil Régional, ADIL, CAF, ANAH, Vienne Habitat,
communes, CCAS, tous les acteurs concernés par le logement et l’insertion des jeunes (CPL
ESP, CRIJ Poitou-Charentes CROUS, mission locale, structures d’hébergement Habitat
Jeunes et autres…)…
-
Le comité de coordination peut être créé dès 2010 pour une mise en œuvre progressive des
actions.
Partenariat :
Calendrier :
139
Améliorer les conditions de vie des familles des gens du voyage et garantir l’accès au logement
Action 10 : Améliorer l’accueil et l’insertion des gens du voyage
Constat : avec les trois aires d’accueil à Poitiers et Saint Benoît, l’aire de passage à Fontaine le Comte et l’espace de
stationnement au CHU destinés aux gens du voyage, la CAP répond aux préconisations de l’ancien schéma. Mais la
sédentarisation actuellement menée sur certaines aires et sur des terrains privés non constructibles (notamment route de
Parthenay) pose des problèmes de droit, de sur occupation et contribuent à la stigmatisation de ces populations. 5
logements PLAI adaptés sont en cours de réalisation dans le quartier de la Blaiserie.
Objectifs : développer une politique d’accueil cohérente visant à améliorer les conditions de vie des familles du voyage, à
élargir leurs possibilités de choix de vie et à apporter une réponse réglementaire sur les plans de l’urbanisme et du social.
Garantir leur accès au logement.
Actions :
1 – Remplacer les terrains susceptibles de disparaitre
• Réaliser 2 ou 3 aires d’accueil d’au minimum 30 places de caravanes au total pour anticiper
la suppression de l’aire de la Croix de Bois à Poitiers (LGV), du terrain de passage de
Fontaine le Comte (dangereuse) et prendre en compte de nouveaux besoins notamment ceux
liés à la nécessité d’accueillir des familles devant suivre des soins (hôpital). C’est, par ailleurs,
l’occasion d’améliorer la qualité de confort de ces aires.
2 - Prendre en compte les besoins de sédentarisation
• Donner la possibilité au sein du règlement du PLU de construire un habitat adapté au mode
de vie des gens du voyage sédentarisés ou en cours de sédentarisation. Les possibilités
effectives de scolarisation des enfants est un élément à prendre en compte.
• Créer des terrains familiaux : terrains aménagés, destinés aux familles souhaitant un
ancrage territorial, pour y habiter durablement tout en respectant le type d’habitat en
caravane. Veiller à accompagner et impliquer les familles, évaluer leurs motivations, leurs
besoins, leurs ressources et leurs capacités contributives.
3 – Poursuivre la création de logements adaptés en PLA d’Intégration
• Poursuivre régulièrement sur Poitiers et dans les autres communes, la création de logements
adaptés au mode de vie des gens du voyage en cours de sédentarisation : logements
ordinaires financés en PLAI pouvant comporter des adaptations à la marge. Prévoir un
logement avec un emplacement pour mettre la caravane pour que la famille (ou une partie de
la famille) puisse continuer de voyager (en lien avec les actions 4 et 7).
140
Maîtrise
d’ouvrage :
- Aires d’accueil, terrains familiaux, travail sur le PLU : CAP
- PLAI : bailleurs sociaux
-
Aires d’accueil :
. Aide de l’Etat probable : 70% de la dépense d’investissement subventionnable
plafonnée à 15 245 € par place de caravanes, à condition que les aires soient inscrites au
schéma départemental
Possibilités de
financement :
. Aide du Conseil Général : à définir
Estimation du
coût pour la
CAP :
Partenariat :
-
Terrains d’accueil et terrains familiaux : à définir
-
DDE, DDASS, Conseil Général, communes, bailleurs sociaux, ADAPGV, CAF, travailleurs
sociaux
141
PILOTER, OBSERVER ET EVALUER
Elargir la connaissance des phénomènes démographiques et liés à l’habitat et la partager avec les
acteurs du logement
Action 11 : Observer et organiser l’évaluation
Constat : un système d’observation a été mis en place sur le territoire de la CAP dont les premiers résultats ont été publiés
dans « les cahiers de l’habitat », mais la connaissance des dynamiques démographiques et de celles liées à l’habitat est
encore imparfaite. De plus, les objectifs nouveaux inclus dans ce PLH justifient une nouvelle conception de l’observation,
plus ciblée sur les enjeux actuels et sur les politiques décidées. En fait, il convient de définir à la fois un observatoire et un
outil d’évaluation de réussite de la politique de la collectivité.
Objectifs : Renforcer l’esprit communautaire. Améliorer la connaissance des évolutions caractéristiques du territoire,
vérifier si les effets de la politique de l’habitat menée correspondent aux objectifs souhaités et la réorienter en cas de besoin.
Mobiliser les partenaires pour qu’ils puissent collaborer à leur niveau.
Actions :
1 – Piloter la mise en œuvre et l’évaluation du PLH
•
La mise en œuvre, l’animation et le suivi du PLH s’articulent autour de trois pôles :
-
Une instance technique, qui assure la mise en œuvre et le suivi du PLH, composée
des services de la CAP (Développement Urbain, Mobilité Transport et Stationnement,
Technologies Numériques et Territoires) et qui est pilotée par le service Habitat. Sa
mission consiste à réaliser un bilan annuel et à établir à mi parcours un bilan de la
réalisation du PLH, comme l’impose la Loi MLLE.
-
Une instance politique qui examine les bilans au regard des objectifs quantitatifs et
qualitatifs retenus dans le PLH et dans d’autres dossiers comme la convention ANRU.
Elle peut décider de modifier les actions menées, d’en définir de nouvelles et, si
nécessaire, modifier les objectifs eux-mêmes.
-
Une instance partenariale qui examine les résultats fournis par l’observatoire et
participe à l’interprétation ou l’ajustement des données. Les travaux sont préparés par
les techniciens des instances. Participent à ce comité, les élus de la CAP, l’Etat,
l’AROSH PC, les bailleurs sociaux, les notaires, les associations,….)
2 - Développer le dispositif d’observation et son exploitation
•
Développer le système d’observation basé sur des informations fiables et
actualisables, notamment : rythme de production de logements commencés, occupation
du parc locatif social, prix du foncier et des transactions (DIA)…
•
Prévoir des données à l’échelle de la CAP et de la commune, voire du quartier pour
certaines informations.
•
Poursuivre et développer les partenariats avec les lieux d’observation existants,
notamment :
. Etat et Conseil Général qui, dans le cadre du PDALPD, se sont engagés à garantir
une fonction d’observatoire du logement des personnes défavorisées et à produire une
analyse de la situation.
. Région Poitou Charentes qui, se préoccupant de la problématique de la
consommation d’espace, mène une réflexion pour monter un observatoire foncier. La
Région envisage également de mettre en place une observation du logement des
jeunes.
. ADIL 86 dont l’une des principales missions est l’observation et qui a mis en place un
observatoire des loyers, des transactions et du foncier.
. AROSH PC qui a mis en place très récemment avec le groupement des bailleurs
sociaux un observatoire de la demande et des attributions en complément du numéro
unique.
3 - Partager les informations et communiquer
•
Informer de la politique de l’habitat : prévoir notamment un débat annuel sur le résultat
de l’observation pour poursuivre les échanges avec les partenaires initiés lors de la
« journée de l’habitat ».
Un travail d’information sur la politique mise en œuvre en matière d’habitat peut être mené
également à destination de la population. Il pourrait comprendre une communication sur
le développement de l’agglomération et sur les aides apportées par la CAP et les autres
partenaires (en matière de développement durable principalement). Un « deux pages »
pourrait être consacré à ce thème et intégré dans les journaux de la CAP et des
communes.
1
Les principaux indicateurs utiles :
Le contexte économique et social
Quatre indicateurs sont mobilisables :
-
Le nombre d’emplois salariés privés (UNEDIC) disponible tous les ans par commune
(retard d’un à deux ans) (Site Internet UNEDIC / UNISTATIS).
-
Les bases fiscales de la taxe professionnelle (communes).
Il s’agit de données de cadrage qui ne constituent pas un observatoire économique.
-
Les revenus médians (plus pertinents que les revenus moyens) des ménages et le
rapport inter décile, qui mesure les contrastes entre les revenus extrêmes (DGI site
Internet de l’INSEE).
-
Les données du chômage et particulièrement du chômage de longue durée et des jeunes
de moins de 25 ans.
Cet aspect prend particulièrement d’importance dans la CAP du fait de la pression liée aux créations
d’emploi et des risques que la crise fait peser sur tout le territoire national.
La situation démographique et son évolution
Le nombre d’habitants
Les données du recensement rénové seront accessibles tous les ans (partielle des résultats) à
partir de 2009 (informations de 2008). Pour les communes de plus de 10 000 habitants
(Poitiers), il s’agit d’un sondage à 8% cumulé sur plusieurs années.
En complément, il est possible d’obtenir une estimation de l’évolution de la population grâce aux
sources fiscales (FILOCOM) accessibles auprès de la DDE (périodicité biennales, dernière
année fournie : 2007). Cependant, du fait d’un décompte spécifique de la population étudiante
les résultats ne donnent qu’une information partielle. De plus, l’imprimé TH Mbis 1386 transmis
à chaque commune tous les ans par la DGI permet d’avoir un point intermédiaire. Il est très utile
aussi de mesurer l’évolution du nombre de ménages selon le nombre de personnes à charge
grâce à la TH.
La croissance démographique enregistrée par la CAP est importante et le scénario retenu par les élus suppose un
maintien de la dynamique dont il faudra évaluer la concrétisation.
Le solde naturel et le solde migratoire
Le solde naturel est fourni par l’INSEE (site Internet) à partir des naissances et des décès
domiciliés. Les données vérifiées sont fournies avec un retard de l’ordre de deux ans – les
communes disposent de données provisoires plus rapidement (1 an environ). Il convient de les
enregistrer en attendant l’ajustement de l’INSEE.
Le solde migratoire constitue l’écart entre la variation de population et le solde naturel.
Le solde migratoire est un levier important du développement démographique de la CAP. Il doit être apprécié dans
son volume et dans sa structure régulièrement.
2
La structure par âge
Elle sera fournie par les recensements de l’INSEE dès qu’ils seront opérationnels.
En attendant deux indicateurs informent sur la structure par âge de la population :
-
la taille moyenne des ménages dont l’évolution est reliée à celle de l’indice de jeunesse
-
et le nombre d’enfants scolarisés dans les classes maternelles et élémentaires dans les
écoles publiques et privées.
La taille moyenne des ménages de la ville de Poitiers est l’une des plus faibles de France, le retour vers une plus
grande diversification démographique entre les espaces du bassin d’habitat et de l’offre de logements est un des
objectifs centraux du PLH.
Quatre aspects doivent être analysés :
-
La structure du parc en résidences principales, résidences secondaires, logements
vacants et l’évolution globale du nombre de logements (Recensements, FILOCOM).
-
La structure des résidences principales par statut d’occupation : propriétaires occupants,
locataires HLM, locataires du privé (Recensements, FILOCOM).
-
La situation du parc HLM : nombre, vacance, mobilité, loyers, occupation, demande et
attributions (DDE : enquête EPLS + fichier AGILLOS, AROSH PC : OPS)
Les demandes et attributions, obtenues en partenariat avec l’association HLM doivent de
bien mesurer l’évolution de la tension même si ces informations ne conduisent pas
directement à la programmation. Les indicateurs principaux sont les délais de satisfaction
des différents types de demandeurs.
Un accord collectif intercommunal vise à vérifier les modes de réponse apportés à ceux
qui ont des difficultés à trouver place dans le parc social et à assurer une diversification de
l’occupation des programmes de logements.
-
Le confort : éléments de confort (INSEE, FILOCOM), Parc Privé Potentiellement Indigne
(FILOCOM) et sorties d’insalubrité (dispositifs à créer).
L’évolution de la vacance est un indicateur de la plus ou moins grande tension du marché aujourd’hui relativement
détendu. La vacance semble avoir progressé en 2008 mais la tendance longue est à la régression significative en
volume et en taux. Une amélioration de l’équilibre territorial du parc locatif social qui est aujourd’hui très concentré
sur la ville centre est recherché.
La production de logements et la consommation foncière
La production de logements et la production locative sociale ainsi que leurs caractéristiques
(mode de construction, statut d’occupation, typologie) doivent être suivies et analysées. Les
services de la CAP disposent des éléments concernant la production de logements grâce aux
permis de construire. Le suivi de la production doit se faire à partir des données sur les
logements commencés. La production enregistrée par SITADEL peut également être utilisée.
Un suivi des opérations financées (Pass Foncier) devra également être réalisé.
La production locative sociale (neuve et en acquisition amélioration) ainsi que les démolitions
qui font l’objet d’une demande de financement sont également suivies par les services de la
CAP. Suivre les financements et les mises en service, ainsi que les projets envisagés et
engagés.
3
Consommation foncière et prix (DIA traitées par le service foncier de la CAP, ADIL).
L’enjeu de la production de logements et du rythme de construction très erratique, ainsi que celui de la
consommation foncière sont primordiaux pour la CAP.
Le marche privé
L’observatoire doit traiter le volume des transactions dans le parc existant et les prix du marché
pour 3 ou 4 produits type T1/2 en locatif, T3/4 en collectif accession, logement individuel T4/5
d’état courant qui resteront les référents du marché en vente et en location (fichier des
notaires, CLAMEUR,…, DIA analysées par la CAP, ADIL).
Les opérateurs de logements neufs en accession devraient fournir tous les ans un état de leurs
ventes avec le prix et les surfaces des biens vendus.
Le niveau des prix du marché conduisent aujourd’hui de nombreux ménages primo accédants à s’éloigner de la CAP
pour accéder à la propriété.
Les structures d’hébergement social
Une enquête annuelle simple auprès des gestionnaires des structures d’hébergement
permettrait d’obtenir l’état de l’occupation, les demandes en instances, les difficultés
éventuelles.
Une grille d’une page comprenant ¼ de page pour les commentaires doit être conçue.
La qualité des structures d’hébergement de Poitiers joue un rôle important dans l’accueil des populations
défavorisées et la fluidité du dispositif.
4
Eléments d’observation, source et périodicité
Phénomènes à
observer
Contexte
économique et
social
Situation
démographique
Indicateurs
Source
Périodicité
Emplois salariés privés
UNEDIC
1 an
Bases fiscales de la taxe professionnelle
Communes
1 an
Revenus médians
DGI INSEE
1 an
Chômage
ANPE
Trimestre
Population
INSEE
FILOCOM
1 an
2 ans
Solde naturel : naissances et décès domiciliés
INSEE
1 an
Catégories d’âge
INSEE
1 an (fourniture partielle)
Population des résidences principales et
résidences principales
INSEE
FILOCOM
1 an (fourniture partielle)
2 ans
Nombre de personnes à charge
Taxe d’Habitation
1 an
Effectifs scolaires (maternelle, élémentaire)
Inspection Académique,
établissements scolaires
1 an
INSEE
FILCOM
1 an (fourniture partielle) 2 ans
INSEE
FILCOM
1 an (fourniture partielle) 2 ans
Structure d’âge
Structure du parc de logements :
Résidences principales, résidences
secondaires, logements vacants,
Statut d’occupation :
Propriétaires occupants, locataires HLM,
locataires privés
Parc de
logements
Parc HLM :
Nombre de logements, vacance, mobilité, loyers
Occupation, demandes et attributions
DDE : EPLS + fichier
AGILLOS
AROSH PC : OPS +
demandes attributions
Confort :
Eléments de confort
PPPI
Sorties d’insalubrité
Production de logements :
INSEE, FILOCOM
FILOCOM
Dispositif à créer
1 an (fourniture partielle), 2 ans
2 ans
1 an
Production de
logements et
consommation
foncière
Logements commencés, logements démolis,
Pass Foncier
Logements HLM
CAP : Permis de construire
DDE : SITADEL
1 an
1 an
Consommation foncière :
Superficie consommée et prix
CAP : DIA
ADIL 86
1 an
1 an
Marché privé
Volume et prix des transactions, loyers
CAP : DIA, ADIL 86, Fichier
des notaires, CLAMEUR, PERVAL
1 an
Structures
d’hébergement
et besoins
spécifiques
Structures d’hébergement : occupation,
demandes, difficultés
Accueil et logements des personnes
défavorisées
Accueil et logements des jeunes
Structures d’hébergement
Etat et Conseil Général :
dispositif à créer
CAP : dispositif à créer
1 an
3 ans, 1 an
1 an
1 an
1 an
5
Maîtrise
d’ouvrage :
Estimation du
coût pour la
CAP :
Partenariat :
-
CAP
-
Interne à la CAP ½ poste de cadre de catégorie B
-
Communes, Etat (DDE, DRE, DDASS), Conseil Général, Conseil Régional, ADIL 86, AROSH
PC, autres fournisseurs d’informations, ensemble des partenaires
6
TABLEAU RECAPITULATIF DES COUTS IDENTIFIABLES ESTIMES A LA
CHARGE DE LA CAP
Actions
Cout identifié estimé pour la CAP
Actions
prioritaires
Action 1 :
Maintenir un rythme de production de
logements neufs suffisant et régulier,
comprenant une offre diversifiée incluant
l’accession sociale à la propriété
- Pass Foncier : 500 000 € au total
Prioritaire
Action 2 :
Mettre en œuvre une politique foncière
- Fonds d’intervention communautaire : 35 000 € par
an, soit 210 000 € au total
Prioritaire
Action 3 :
Mettre en place une action publique visant la
requalification du parc privé, la lutte contre
- Lutte contre l’Habitat indigne : 100 000 € par an,
soit 600 000 € au total
- Périmètre de Restauration Immobilière : à définir
- Restructuration logements familiaux : 45 000 € par
an, soit 270 000€ au total
Prioritaire
Action 4 :
Accroître la production de logements locatifs
privé
- Production locative sociale parc public : 900 000 €
par an, soit 5,4M € au total
- Production locative sociale parc privé : 63 000 € par
an, soit 380 000 € au total
Prioritaire
Action 5 :
Améliorer l’attractivité du parc locatif social
public
- Réhabilitation du parc locatif social : 225 000 € par
an, soit 1 350 000 € au total
Prioritaire
Action 6 :
Renforcer la diversité sociale du parc locatif
public
- Rédaction de l’accord : 30 000 €
Prioritaire
Action 7 :
Développer l’offre de logements adaptés et
améliorer les conditions du maintien à
domicile des personnes âgées et des
personnes en situation de handicap
- Transformation de locatifs sociaux adaptables en
logements adaptés : 45 000 € par an, soit 270 000 €
au total
Action 8 :
Accroître l’offre de logements adaptés aux
personnes défavorisées et recourir à des
A définir
Action 9 :
Déterminer une instance de coordination de
l’ensemble des acteurs concernés par le
A définir
Action 10 :
Améliorer l’accueil et l’insertion des gens du
voyage
A définir
Action 11 :
Observer et organiser l’évaluation
En interne
Coût identifié estimé total : 1 500 000 € par an, soit 9 000 000 €
7
SPATIALISATION DES ACTIONS PAR COMMUNE
Actions
CAP
Action 1 :
Diversification de l’offre, accession sociale
- Dialogue avec les opérateurs
- Diversité des produits
- Accession sociale Pass Foncier
- Ventes prudentes de logements HLM
+++
+
+++
+++
Action 2 : Politique foncière
- Acquisitions foncières
- Opérations d’initiative publique
- Localisation de l’habitat et formes urbaines
+++
+++
+++
Action 3 : Lutte contre l’habitat indigne et la
précarité énergétique
- Lutte contre l’habitat indigne
- Périmètre de Restauration Immobilière
- Reconstitution de logements familiaux
- Information sur les travaux économie d’énergie
+++
+++
++
++
Action 4 :
Production locative sociale et très sociale
- Production locative sociale publique
- Production locative sociale privée
+++
++
Commentaire
La spécialisation spatiale du parc de logements au sein des communes de la CAP et les prix du marché freinent les parcours résidentiels des ménages
(personnes seules à Poitiers, familles dans les communes périurbaines). Le développement de l’accession sociale à la propriété, notamment grâce au
Pass Foncier, facilitera l’installation des primo accédants dans l’agglomération notamment à Poitiers qui est en déficit de familles. Le renforcement des
partenariats avec les opérateurs doit permettre par une plus grande mixité de s’ouvrir aux différentes catégories de population (familles à Poitiers,
décohabitants dans les autres communes, personnes en situation de handicap…).
Communes concernées : toutes avec des formes diversifiées
La maîtrise foncière par la collectivité est essentielle pour mettre en œuvre des opérations d’habitat notamment d’initiative publique, peser sur les prix et
ainsi maintenir les familles notamment primo accédantes sur le territoire. Cela permet aussi de mieux négocier avec les opérateurs privés le contenu des
programmes et réguler la production de logement. Aujourd’hui, seules des communes et la CAP disposent de réserves foncières. Le recours au fonds
d’intervention intercommunal envisagé aidera les communes à constituer des réserves à court et moyen terme.
Par ailleurs, la CAP devra poursuivre les acquisitions foncières. La localisation de l’habitat dans des secteurs déjà urbanisés notamment pour les
communes soumises à de fortes contraintes, et le développement de formes urbaines et architecturales denses dans un esprit d’habitat durable doivent
être recherchés.
Communes concernées : toutes mais particulièrement les plus urbanisées.
Si le confort des résidences principales s’améliore, il reste néanmoins, dans le centre ancien de Poitiers et dans certaines communes, des segments du
parc privé de très mauvaise qualité et énergivores, entraînant une hausse sensible des dépenses du FSL en matière d’impayés d’énergie. Un dispositif
adapté sur les communes et spécifique sur le centre ancien de Poitiers (Périmètre de Restauration Immobilière) devra lutter contre l’habitat indigne et la
précarité énergétique. Ce pourrait également être l’occasion pour la ville centre de reconstituer un parc de logements familiaux déstructurés depuis de
nombreuses années qu’une intervention de la CAP pourrait favoriser. Profitant de cette dynamique, une information portant sur les aides existantes en
matière d’économie d’énergie, aujourd’hui relativement nombreuses et complexes pourra être menée.
Communes concernées : toutes et particulièrement Poitiers
En étant aujourd’hui concentrée sur la ville de Poitiers, alors que 8 ménages de la CAP sur 10 sont éligibles au parc social et que les ménages entrants
sont de plus en plus précarisés, la répartition de l’offre locative sociale souffre de déséquilibre, limitant l’installation des jeunes, et de l’ensemble des
ménages à ressources modestes et faibles dans les communes périphériques. Hors Poitiers, seules Buxerolles et Chasseneuil du Poitou disposent d’un
parc relativement significatif. Aussi les communes doivent élargir leur offre locative sociale et très sociale au premier rang desquelles se situent Buxerolles,
Migné Auxances, Saint Benoît, Vouneuil sous Biard et Mignaloux Beauvoir soumises à des obligations liées à l’article 55 de la loi SRU. Il s’agit d’offrir des
logements supplémentaires, de manière mesurée de qualité, bien localisés, à faible coût.
Dans le parc privé, l’engagement financier de la CAP complémentaire à celui de l’ANAH dans le cadre du PST départemental qui vise le développement
du conventionnement Très Social quasiment improductif en dehors de Poitiers.
Communes concernées : toutes mais principalement les communes soumises à l’article 55 de la loi SRU et Poitiers pour le parc privé
Action 5 : Requalification du parc locatif social
public
- ANRU
- Réhabilitation parc locatif social
Action 6 : Renforcement de la diversité sociale
du parc public
- Accord entre les collectivités et les bailleurs
Action 7 : Logements adaptés au handicap,
- Logements adaptés, de plain pied
- Accueil temporaire
Action 8 : Logements adaptés aux personnes
défavorisées et dispositifs spécifiques
- PLAI adaptés avec accompagnement
- Dispositifs spécifiques
- Qualité des structures d’hébergement existantes
Action 9 : Coordination des acteurs concernés
par l’accueil des jeunes
- Comité de coordination
Action 10 : Accueil et insertion des
gens du voyage
- Remplacements des terrains qui vont disparaître
- Sédentarisation
- PLAI adaptés gens du voyage
+++
+++
+++
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++
+++
Le parc locatif social public, dont les 2/3 ont plus de 30 ans, montre dans certains secteurs, un déficit d’attractivité, lié à des qualités notamment
énergétiques insuffisantes, des difficultés d’occupation, une abondance de studios et de T1 sur le marché. Il est essentiel que le parc garde une attractivité
en matière de coût et de qualité, ce qui est bien l’objet l’opération ANRU engagée à Poitiers et l’objectif de l’aide financière qui sera accordée aux bailleurs
publics pour les accompagner dans la réhabilitation.
Communes concernées : essentiellement Poitiers
La mise en place d’un accord entre les collectivités et les bailleurs ambitionne à la fois d’améliorer l’équilibre de l’occupation du parc de la CAP (quartiers
de Poitiers et communes périphériques) visant une plus grande mixité et de favoriser l’accès des ménages ayant des difficultés particulières à se loger.
Communes concernées : toutes les communes qui ont du parc locatif social public
Comme la CAP n’échappe au phénomène de vieillissement de sa population, il convient de favoriser le maintien à domicile des personnes âgées mais
aussi des personnes en situation de handicap en élargissant la gamme d’offre spécifique adaptée à Poitiers et dans les centres bourgs des communes
pourvues de commerces et services : logements de plain pied, logements adaptés et accessibles, accueil temporaire ; et de les faire connaître. Cela doit
s’accompagner d’une réflexion sur les coûts des services et des établissements à la charge des personnes.
Communes concernées : toutes
L’accélération de la production de logements à faibles loyers avec accompagnement social est primordiale pour favoriser l’accès au logement des
ménages présentant des difficultés économiques et des modes de vie non adaptés au logement classique. Cela contribuera par ailleurs à faciliter les
sorties d’hébergement. La participation des personnes au processus de réalisation ou de réhabilitation de leur habitation peut également être encouragée.
Si le dispositif en structure d’accueil d’urgence et d’hébergement est bien développé, des améliorations au niveau de la qualité de l’accueil sont attendues,
trois établissements ayant des locaux obsolètes voire proches de la vétusté.
Communes concernées : toutes et particulièrement Poitiers pour l’amélioration de la qualité des structures d’hébergement
++
De nombreux opérateurs mènent des actions en direction des différents publics de jeunes, mais sans réelle coordination entre eux. Il s’agit donc de créer
une instance qui regroupe l’ensemble de ces acteurs pour développer un réel partenariat et des actions communes et partagées.
Communes concernées : toutes et particulièrement Poitiers car la plupart des acteurs se situent dans la ville centre
+++
+++
+++
La CAP est pourvue de 4 terrains d’accueil destinés aux gens du voyage, dont 2 sont destinés à disparaître. Il est donc nécessaire de prévoir un
remplacement pour au moins maintenir les capacités d’accueil sur le territoire. Parallèlement des besoins existent en matière de sédentarisation auquel il
convient de répondre par différents dispositifs dont la création de terrains familiaux et la réalisation de logements en PLAI.
Communes concernées : Poitiers et au moins les communes qui ont plus de 5000 habitants pour déterminer une localisation pour les terrains
d’accueil et celles qui disposent de commerces et services pour les terrains familiaux et PLAI
+++
L’observation est obligatoire pour permettre une évaluation des actions mises en œuvre dans le cadre du PLH. Il s’agit vérifier si les effets de la politique
de l’habitat menée répondent aux objectifs fixés souhaités et s’il convient de la réorienter. L’information et la communication doivent permettre une
meilleure compréhension et une meilleure adhésion des partenaires et de la population.
Communes concernées : toutes
1
Selon que la commune est plus ou moins concernée par l’action :
0
+
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de : « commune pas concernée » à « action essentielle »
Poitiers
Chasseneuil
du Poitou
Buxerolles
Migné
Auxances
Saint Benoît
Vouneuil
sous Biard
Fontaine
le Comte
Montamisé
Mignaloux
Beauvoir
Biard
Béruges
Croutelle
Action 1 :
Diversification de l’offre, accession sociale
- Dialogue avec les opérateurs
- Diversité des produits
- Accession sociale Pass Foncier
- Ventes prudentes logements HLM
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Action 2 : Politique foncière
- Acquisitions foncières
- Opérations d’initiative publique
- Localisation de l’habitat et formes urbaines
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Action 3 : Lutte contre l’habitat indigne et la
précarité énergétique du parc privé
- Lutte habitat indigne
- Périmètre Restauration Immobilière
- Reconstitution de logements familiaux
- Information sur travaux économie d’énergie
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0
0
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+
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Action 4 :
Production locative sociale et très sociale
- Production locative sociale publique
- Production locative sociale privée
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+
+
Action 5 : Requalification du parc locatif social
public
- ANRU
- Réhabilitation parc locatif social
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0
0
0
+
0
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0
0
0
0
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0
0
0
0
0
0
0
0
Actions
Actions (suite)
Poitiers
Chasseneuil
du Poitou
Buxerolles
Migné
Auxances
Saint Benoît
Vouneuil
sous Biard
Fontaine
le Comte
Montamisé
Mignaloux
Beauvoir
Biard
Béruges
Croutelle
Action 6 : Renforcement de la diversité sociale
du parc public
- Accord entre les collectivités et les bailleurs
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+++
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+
+
Action 7 : Logements adaptés au handicap,
- Logements adaptés, de plain pied
- Accueil temporaire
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0
Action 8 : Logements adaptés aux personnes
défavorisées et dispositifs spécifiques
- PLAI adaptés avec accompagnement
- Dispositifs spécifiques
- Qualité des structures d’hébergement existantes
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0
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0
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+
0
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Action 9 : Coordination des acteurs concernés
par l’accueil des jeunes
- Comité de coordination
+++
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+++
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+
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+++
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++
++
+
+
Action 10 : Accueil et insertion des
gens du voyage
- Remplacements des terrains qui vont disparaître
- Sédentarisation
- PLAI adaptés gens du voyage
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+
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EXTRAIT DIAG PLH

Transcription

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