Cessation d`activités et revalorisation de sites industriels

Transcription

Cessation d’activités et revalorisation de sites industriels –
Dernières évolutions
Paris, le 24 novembre 2011
Françoise Labrousse
David Desforges
Jones Day
Cessation d
d’activités
activités et revalorisation de sites
I
Contexte réglementaire
II
Nouvelles
N
ll orientations
i t ti
i
issues
de
d la
l loi
l i
Grenelle II
III
Comment sécuriser la cession de sites
industriels ?
2
I Contexte réglementaire
•
Le dispositif législatif et réglementaire actuel en matière de
cessation d’activités
¾ Les articles L. 512-6-1 (Autorisation), L. 512-6-6 (Enregistrement) et
L. 512-12-1 (Déclaration) du Code de l’environnement
¾ Les articles R. 512-39-1 et s. (Autorisation), R. 512-46-25 et s.
(Enregistrement) et R. 512-66-1 et s. (Déclaration) du Code de
l’environnement
¾ La circulaire de la DPPR du 18 octobre 2005
¾ Les 5 circulaires du Ministère chargé de l’environnement
l environnement du
8 février 2007 (la Méthodologie technique officielle)
3
I
•
Obligations en cas de cessation définitive d’activités ICPE
¾ 2 grandes étapes : mise en sécurité et réhabilitation
¾ Prise en compte de l’usage
l usage du site dans la détermination de l’étendue
l étendue de la
réhabilitation
¾ En cas d’arrêt définitif d’installations soumises à déclaration, prise en compte
d’un usage futur comparable à celui de de la dernière période d’exploitation
(usage industriel)
¾ Pour les installations autorisées à compter du 1er février 2004 ou enregistrées
sur un nouveau site, l’arrêté d’autorisation ou d’enregistrement détermine, après
avis du Maire et du propriétaire, l’état dans lequel devra être remis le site à son
arrêt définitif
¾ Procédure de détermination de l’usage en cas de mise à l’arrêt définitif
d’installations autorisées ou enregistrées
ÎPrincipe de négociation
g
ÎIntervention du maire et du propriétaire
ÎDécision du préfet
4
•
L’usage à prendre en compte pour déterminer les mesures de réhabilitation
¾ Pour les installations soumises à autorisation mises à l’arrêt avant le 1er octobre
2005
005
La réhabilitation doit prendre en compte un usage comparable à celui de la
dernière période d’exploitation (Article R. 512-39-5 du Code de l’environnement)
¾ Pour les installations soumises à autorisation ayant cessé après le 1er octobre
2005 ou les activités soumises à enregistrement
Un usage plus contraignant peut être fixé par le préfet à la suite d’une
d une
concertation, en cas d’incompatibilité manifeste de l’usage proposé par
l’exploitant avec l’usage de la zone apprécié notamment en fonction:
- des documents d’urbanisme en vigueur au moment de l’information par
p
de la mise à l’arrêt, et
l’exploitant
- de l’utilisation des terrains au voisinage du site
5
Arrêt d’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement
3 mois (ou 6 mois) avant ll’arrêt
arrêt définitif : notification au Préfet + envoi dd’un
un dossier sur la mise en sécurité du site
Usage futur du site prévu dans
l’arrêté d’autorisation
Proposition du type d’usage considéré au Maire ou au président
de l’EPCI et au propriétaire, avec copie au Préfet
3 mois
Absence d’observation des
personnes consultées sur
l’usage proposé pendant 3 mois
Avis favorable
Information du Préfet sur
l’accord des personnes
consultées
Mémoire de réhabilitation
Désaccord des personnes consultées sur l’usage futur
Usage futur comparable avec
celui de la dernière ppériode
d’exploitation
Usage considéré incompatible avec les
documents d’urbanisme en vigueur
g
au jjour de
la notification
Eventuel mémoire du Maire ou du président de
l’EPCI sur incompatibilité manifeste de
l’usage futur
2 mois
Eventuel arrêté complémentaire
Mesures de réhabilitation
Procès-verbal de récolement
Décision du préfet sur
l’éventuelle
2 mois
incompatibilité ; Fixation des usages à prendre
en compte
Arrêté complémentaire du Préfet
6
I
•
Outre l’usage, prise en compte de critères techniques et économiques :
– Prescriptions fixées en tenant compte de l’efficacité
l efficacité des techniques de
réhabilitation dans des conditions économiquement acceptables
– Bilan coûts/avantages de la réhabilitation au regard des usages
considérés
– Critères
C itè
pris
i en compte
t :
–
–
–
–
–
Enjeux économiques, sociaux et environnementaux du projet
Bilan écologique global du projet
Contraintes ultérieures
Bénéficiaires de la réhabilitation au regard de ceux qui la financent
Valeur réelle des terrains et valorisation attendue
7
•
En cas de modification ultérieure de l’usage du site, l’exploitant ne peut se voir
imposer des mesures supplémentaires induites par ce changement d’usage,
sauf s’il est à l’initiative de ce changement (confirmé par CE, 16 dec. 2008,
Soc. Foncière du Vivarais))
•
Possibilité de figer cet usage en fonction des contraintes liées à la présence
de pollution résiduelle après réhabilitation :
publique
q ((SUP)) ou restrictions d'usage
g
¾ Servitudes d’utilité p
conventionnelles
¾ Le préfet, le dernier exploitant ou le maire peuvent demander la mise en
œuvre d’une SUP (limitation des usages du sol, du sous-sol et des
nappes et peut subordonner ces usages à la mise en œuvre de
prescriptions particulières, aménagement/configuration/ mesures de
surveillance, etc.)
¾ Mise à jour, en janvier 2011, du Guide pour la mise en œuvre des
restrictions d’usages
d usages applicables aux sites et sols pollués
•
Dès lors que l’ancien exploitant a respecté ses obligations en matière de
cessation d’activité et de remise en état, le vendeur n’est pas tenu d’une
remise en état pour un usage plus sensible souhaité par ll’acquéreur
acquéreur (sauf
accord des parties)
8
•
Détermination du responsable de la réhabilitation
(Articles L. 512-6-1, L. 512-6-6 et L. 512-12-1 modifié du Code de l’environnement)
¾
¾
•
Articles R. 512-39-1, R. 512-46-25 et s. et R. 512-66-1 et s. du Code de
l’environnement
¾
¾
•
L exploitant
L’exploitant
Implication du propriétaire dans la procédure de cessation d’activité :
« S’il ne s’agit pas de l’exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel
est sise l’installation »
L’exploitant
è
Impact des articles R. 512-39-4 2ème
alinéa, R. 512-46-28 et R. 512-66-2
sur la responsabilité de la personne à l’origine du changement d’usage
(propriétaire)
Responsabilité ICPE canalisée sur l’exploitant
l exploitant (CE,
(CE 21 février 1997
1997, SCI les
peupliers, n° 160-250)
9
• Justifications avancées pour la responsabilité du propriétaire d’un site pollué
¾
Distinction entre le propriétaire « innocent » et le propriétaire « impliqué »
Le propriétaire « impliqué » :
Î a acheté le terrain en connaissance de cause
Î a réalisé un profit en relation avec le terrain
Î a changé l’usage du site
¾
Substitution dans les obligations de l’exploitant (CE 11 avril 1998, Compagnie
des Bases Lubrifiantes; CE 17 nov
nov. 2004
2004, Soc.
Soc Générale d’Archives;
d Archives; CE 8 juil
juil.
2005, Alusuisse)
¾
Existence de flux financiers entre le propriétaire et l’exploitant
¾
Le propriétaire est « détenteur » des déchets présents sur le site
(application de la législation en matière de déchets)
10
•
Articulation entre la police des ICPE et la police des déchets
¾ Article L. 541-3 modifié du Code de l’environnement
Î L’obligation
g
de g
gestion des déchets p
pèse sur le p
producteur ou le
détenteur des déchets (ne vise plus « la pollution des sols ou le risque
de pollution des sols »)
¾ Compétence du maire en matière de déchets, compétence du préfet en
matière d’ICPE
d ICPE
Î CE, 11 janv. 2007, MEDD c/ Sté Barbazanges Tri Ouest : confirmation
de l’existence de deux blocs de compétence
Î CE, 26 juil. 2011, Wattelez : incompétence du préfet en matière de
déchets à l’égard
g
du p
propriétaire
p
du terrain
¾ Qualification de sols pollués en déchets ?
Î CJCE, 7 septembre 2004, Van de Walle, Affaire C-1/03
Î CAA Versailles, 10 mai 2007, Cne de St Chéron
Î L’article L. 541-4-1 du Code de l’environnement exclut des déchets
« les sols non excavés, y compris les sols pollués non excavés, et les
bâtiments reliés au sol de manière permanente » (Ord. du 17 décembre
2010)
11
•
Responsabilités en cas de dommages aux tiers
¾ Responsabilité civile de l’exploitant ou du détenteur du site
ÎA l’égard de toute personne ayant subi un préjudice, y compris des voisins et
des associations de protection de l’environnement
ÎFondements
– Responsabilité
p
p
pour faute ((Article 1382 du Code civil))
– Théorie des troubles anormaux de voisinage (Article 544 du code
Civil)
– Responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde (Article
1384-1 al. 1er du Code civil))
¾ Responsabilité pénale
ÎDélit de pollution de l’eau (Article L. 216-6 et L. 432-2 du Code de
l’environnement)
ÎDélit de mise en danger de la vie ou de l’intégrité
l intégrité physique d’autrui
d autrui
¾ Responsabilité contractuelle en cas de cession
12
•
Spécificités du risque en matière de sites pollués
¾ Risque potentiellement important
¾ Risque « caché »
¾ Risque
q sur le long
g terme : des p
prescriptions
p
très longues
g
ÎPrescription de 30 ans à compter de la cessation d’activité retenue par le
Conseil d’Etat en matière d’ICPE (CE, 8 juil. 2005, Soc. Alusuisse-LonzaFrance)
Î Prescription de l’article L. 152-1 du Code de l’environnement : « Les
obligations financières liées à la réparation des dommages causés à
l'environnement par les installations, travaux, ouvrages et activités régis
par le présent code se prescrivent par trente ans à compter du fait
générateur du dommage »
ÎPrescriptions des actions civiles : 5 ans à compter du jour où le titulaire
d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de
l exercer
l’exercer
13
I Les obligations et responsabilités en matière
de sols pollués
•
Précautions à prendre
¾ Prise en compte du risque environnemental en amont (principes de prévention
et de précaution)
¾ Réalisation d’audits techniques et/ou juridiques
¾ Conservation de la mémoire (historique des activités et installations
potentiellement polluantes et des incidents/accidents, etc.)
¾ Sécurisation de la procédure de fermeture par la validation de l’usage pris en
compte
p
¾ Mise en œuvre de servitudes et/ou de restrictions d’usage
→ Mise à jour du guide « Pollution des sols et réaménagement urbain » du
1er septembre
t b 2011
14
Cessation d’activités et revalorisation de sites
I
II
Nouvelles orientations issues de la loi
Grenelle II
III
industriels ?
15
II Les nouvelles orientations de la Loi Grenelle II
•
Loi Grenelle II : création d’un régime des sites et sols pollués ad hoc
(Article L. 556-1 du Code de l’Environnement) (1)
¾ En « réaction » à l’exclusion des sols pollués non excavés du régime des
par la Directive Cadre sur les déchets de 2008 et à la modification de
déchets p
l’article L.541-3 du Code de l’Environnement (par l’ordonnance du 17 décembre
2010)
¾ Affirmation d’un principe : « en cas de pollution de sols ou de risque de pollution
des sols », possibilité, par l’« autorité titulaire du pouvoir de police », de faire
exécuter les travaux aux frais du « responsable »
16
•
Loi Grenelle II : création d’un régime des sites et sols pollués ad hoc
(Article L. 556-1 du Code de l’Environnement) (2)
¾ Le projet du décret d’application en cours d’élaboration prévoit à cet égard :
Î Si le terrain était le siège d’une ICPE, l’autorité compétente est le Préfet
(R. 556-1)
Î Si le terrain est affecté à un nouvel usage, le responsable du changement
d’usage
d
usage doit (a) définir les mesures de gestion nécessaires pour rendre le
terrain compatible avec cet usage et (b) les mettre en œuvre dans un
objectif de santé, de sécurité, de salubrité publiques et de protection de
l’environnement (R. 556-2)
17
•
Loi Grenelle II : renforcement de la responsabilité des sociétés
mères
¾ En cas de liquidation judiciaire à l’encontre de l’exploitant d’une ICPE filiale, le
liquidateur, le ministère public ou le préfet peuvent saisir le tribunal pour faire
établir l’existence d’une faute caractérisée de la société mère qui a contribué à
ll’insuffisance
insuffisance d’actif
d actif de la filiale
¾ Lorsque la faute est établie, mise à la charge de la société mère de tout ou
partie du financement des mesures de remise en état
¾ Possibilité de rechercher la responsabilité de la société grand-mère en cas
d’insolvabilité de la société mère condamnée
¾ Projet de décret et d’arrêté sur l’élaboration de garanties financières en cours
de consultation : application aux installations susceptibles d’être à l’origine de
pollution du sol
18
II Nouvelles orientations issues de la Loi Grenelle II
•
L’obligation d’information du vendeur
¾ L
Le vendeur
d
d
doitit ffournir
i ttoute
t iinformation
f
ti sur lle bi
bien, objet
bj t d
de lla vente,
t y
compris celle relative à la situation environnementale du bien, les risques et
les dangers que pourrait présenter une éventuelle pollution (Article 1602 du
Code civil et jurisprudence)
¾ Le vendeur d’un terrain, doit informer l’acquéreur, par écrit, de l’exploitation
d’installations soumises à autorisation ou à enregistrement sur le terrain, et
des inconvénients importants qui en résultent, pour autant qu’il les connaisse
(L. 514
514-20)
20)
¾ Sanctions pour défaut ou insuffisance d’information :
Dommages et intérêts/nullité de la vente
Résolution de la vente
vente, restitution d’une partie du prix
prix, remise en état aux frais
du vendeur (L. 514-20)
19
II Nouvelles orientations issues de la Loi Grenelle II
•
Loi Grenelle II : renforcement de l’obligation d’information
¾ L
La lloii G
Grenelle
ll II d
du 12 jjuillet
ill 2010 prévoit
é i que l’E
l’Etat rend
d publiques
bli
lles iinformations
f
i
dont il dispose sur les risques de pollution des sols (Articles
L. 125-6 et L. 125-7 du Code de l’environnement)
¾ Ces informations sont prises en compte dans les documents d’urbanisme lors de leur
élaboration et de leur révision
¾ Extension de l’obligation d’information par écrit à tout terrain objet d’une transaction
(vente ou bail) lorsqu’un risque de pollution des sols a été rendu public par l’État :
Î Pesant sur le propriétaire et sur le bailleur
Î Information par écrit dans l’acte de vente ou le contrat de bail
¾ Sanction : si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination
précisée dans le contrat, l’acheteur ou le locataire a le choix, dans un délai de 2 ans
après la découverte de la pollution, de :
Î Poursuivre la résiliation du contrat ou se faire restituer une partie du prix (ou du
loyer)
Î Demander la remise en état du terrain aux frais du vendeur lorsque
le coût n’est pas disproportionné au prix de vente
20
•
¾ Le projet du décret d’application en cours d’élaboration prévoit (1) :
ÎModification du contenu de l’étude d’impact en cas de projet sur une
zone polluée (estimation des dépenses de dépollution et de gestion des
terres excavées en relation avec le projet) (R. 122-3)
Î Etablissement par voie d’arrêté préfectoral de zones d’information et de
vigilance au regard des pollutions de sols (R. 125-24)
ÎMise de l’information à disposition des maires concernés, des notaires
public ((R. 125-25))
et du p
21
•
¾ Le projet du décret d’application en cours d’élaboration prévoit (2) :
ÎUn dispositif de consultation des maires et de détermination des zones
de vigilance (f1) et d’informations (f2) avant rédaction et publication des
arrêtés préfectoraux correspondants (R. 125-27-1 à 8)
ÎL’information
ÎL
information sera rendue accessibles par l’Etat
l Etat sous forme d’un
d un site
Internet, au plus tard le 31.12.2013 (f1) et 31.12.2016 (f2) (R. 125-276)
ÎUne procédure d’abrogation des SUP en cas de disparition de leur
objet (R. 515-31-1)
22
•
Loi Grenelle II : modification du Code de l’urbanisme, lien
avec le permis de construire et le PLU
¾ Le projet du décret d’application en cours d’élaboration prévoit :
g
le dossier jjoint à la
Î si la construction est située dans une zone de vigilance,
demande de permis de construire doit contenir une attestation garantissant la
réalisation d’une étude préalable, par un bureau certifié, attestant que le projet
prend en compte l’état
l état du terrain dès le stade de la conception du projet
(R. 431-16 h)
Î les annexes au PLU mentionnent les zones de vigilance au regard
d’éventuelles pollutions des sols définies en application de l’article R. 125-27-5
du Code de l’environnement (R. 123-14)
23
Cessation
Cessat
o d’activités
d act tés et revalorisation
e a o sat o de s
sites
tes
I
II
Nouvelles orientations issues de la loi
Grenelle II
III
industriels ?
24
III Comment sécuriser la cession de sites industriels ?
Rappel des responsabilités et des risques encourus (1/6)
•
Responsabilité du vendeur d
d’un
un terrain potentiellement pollué
¾ soit sur un fondement contractuel
¾ soit sur un fondement délictuel
•
Principe jurisprudentiel du non-cumul des responsabilités
La mise en cause de la responsabilité contractuelle du vendeur exclut, en
principe ll’application
principe,
application simultanée des règles délictuelles (Cass
(Cass. Civ.
Civ 1ère, 11 janv.
janv
1989 ; Cass. Civ. 2, 9 juin 1993)
25

Responsabilité du vendeur sur un fondement contractuel
•
Manquement du vendeur à son obligation d’information spécifique
prévue à l’article L. 514-20 du Code de l’environnement
¾ Une Cour d’appel qui s’est fondée sur l’irrecevabilité de l’action en
garantie des vices cachés n’est pas tenue de vérifier le respect des
déclarations du vendeur au titre de l’article L. 514-20 du Code de
l’environnement ((Cass. Civ. 3ème, 10 septembre
p
2008, Commune de
Marseille)
¾ Ne vise que les ICPE soumises à autorisation (Cass. Civ. 3ème,
20 juin 2007) ou à enregistrement
•
Manquement du vendeur à son obligation d’information générale prévue
à l’article 1602 du Code civil
26

Responsabilité du vendeur sur un fondement contractuel
•
Vices cachés (article 1641 du Code civil)
¾ Sanctions : résolution de la vente, diminution du prix de vente et/ou
versement de dommages et intérêts
¾ constitue un vice caché la présence de cuves enterrées sur le terrain vendu,
contenant un liquide constitué d’eau et de produits micro-polluants
organiques hydrocarbures (CA Montpellier, 8 août 2007, n°06/4534)
¾ l’acquéreur d’un terrain pollué aux hydrocarbures, dont il connaissait
l’existence mais non l’ampleur, peut se prévaloir de la garantie des vices
cachés (Cass. Civ. 3ème, 8 juin 2006, Total solvants – SEM, n° 04-19069) :
mais
¾ l’acquéreur d’un terrain comme « friche industrielle » notoire ne peut ignorer
les risques encourus (Cass. Civ. 3ème ,
10 septembre 2008, n°07-17086)
27

Responsabilité
p
du vendeur sur un fondement contractuel
• Vices du consentement (Article 1109 du Code civil)
¾ Erreur (sur la substance même de la chose) (Article 1110 du Code civil)
¾ Dol (manœuvres de l’une des parties en l’absence desquelles l’autre partie
n’aurait pas contracté; le dol doit être prouvé) (Article 1116 du Code civil)
¾ Violence (Article 1111 du Code civil)…
¾ Sanction : nullité de l’acte (pas de plein droit mais au terme d’une action en
nullité ou en rescision)
¾ Illustration en matière de dol (CA Colmar, 4 avril. 2000, SA Raffinerie de
Strasbourg c/ SA FBR Foncière du Bassin Rhénan, n°199606206)
28
Responsabilité du vendeur sur un fondement délictuel
•
Jurisprudence SCAEL et ses suites
¾ Obligation d’ordre public de remise en état des terrains vendus (sol, sous-sol,
nappe souterraine) du vendeur, dernier exploitant, découlant de la législation sur
les ICPE (Cass. Civ. 3ème, 16 mars 2005, SCAEL, n°03-17875)
¾ Impossibilité pour le vendeur, dernier exploitant, d’invoquer les stipulations des
clauses contractuelles d’exonération de responsabilité contenues dans l’acte de
vente
t du
d site
it (ce
( quii ne signifie
i ifi é
évidemment
id
t pas que lles clauses
l
d
de garanties
ti
soient illicites) (v. infra)
¾ Non respect par le dernier exploitant de ses obligations de remise en état en cas
de cessation d’activité
d activité constitutif d’une
d une faute au sens de l’article
l article 1382 du Code
civil entraînant la responsabilité délictuelle du vendeur.
- la mauvaise exécution due au retard dans la déclaration de cessation d’activité
est également une faute (CA Paris,
Paris 16ème Ch.,
Ch 9 mai 2007)
29
29

Responsabilité du vendeur sur un fondement délictuel
•
Jurisprudence SCAEL et ses suites
- Retard dans l’effectivité
l effectivité des mesures également constitutif d’une
d une
faute (Cass. Civ. 3ème, 9 septembre 2009)
- L’absence de mise en demeure administrative est sans incidence
sur les obligations
g
du débiteur de la remise en état ((CA Paris,,
20 novembre 2008)
¾ Sur l’étendue de la réparation,
p
, dès lors q
que la faute réside dans le
manquement à l’obligation de dépolluer, la réparation ne portera
donc que sur le préjudice résultant de ce manquement et non pas
sur le seul « mauvais état » du site.
30
30
Sécurisation des opérations de cession/acquisition de sites (1/2)
•
Par l’audit
l audit juridique et technique
¾ Objectifs
ÎDéterminer la situation juridique et environnementale du site
ÎEvaluer les risques juridiques et techniques
ÎAdapter les modalités de l’opération au regard des risques identifiés (garantie
de passif, ajustement de prix…)
31
Sécurisation des opérations de cession/acquisition de sites (2/2)
•
Par le contrat
¾ Clauses environnementales à insérer dans le contrat de cession/acquisition
ÎClauses d’information
d information
ÎClauses d’exclusion de garanties, et
ÎClauses de garantie
¾ Validité des clauses de garantie reconnue en matière de sites pollués
ÎCass. Civ. 3ème, 21 janv. 1998, n° 95-16.835 ; Cass. Com., 1er oct. 2002,
n° 00-15.493; Cass. Civ. 3ème, 19 déc. 2001, Société Discodis c/ Société
Profidis, n° 00-12022
ÎCass. Civ. 3ème, 8 juin 2006, Société Total Fluides c/ Sté SEM Plaine
Développement et a.
32
M
Merci
i pour votre
t attention
tt ti !
Françoise Labrousse
[email protected]
David Desforges
[email protected]
Jones Day
2 rue Saint-Florentin – 75001 Paris
Tél. 01 56 59 39 39
33