Le nouveau contrat de syndic, ligne par ligne

Date : JUIN 15
Page de l'article : p.12-20
Journaliste : Marianne Bertrand
Pays : France
Périodicité : Mensuel
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Le nouveau contrat de
syndic, ligne par ligne
À partir de juillet, les syndics devront se conformer à un modèle uniformisé pour conclure
ou renouveler leurs contrats. Seules quèlques prestations devraient désormais être facturées
en complément du forfait de base. Une avancée pour les copropriétaires, qui pourront
plus facilement comparer les offres des professionnels et, du coup, mieux négocier.
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MARIANNE BERTRAND
t
p entrée en vigueur - impatiemment attendue - du
décret* définissant le nouveau contrat type de syndic pourrait bien préfigurer une mutation sans précédent des relations
entre copropriétaires et syndics.
Annonce il y a quinze mois dans
le cadre de la loi pour l'accès au
logement et un urbanisme rénové (Alur), ses objectifs sont certainement ambitieux : faire cesser la dérive des honoraires,
faciliter la mise en concurrence
des professionnels et améliorer
la gestion des immeubles.
Que prévoit ce décret ? Le
nouveau contrat de syndic type
fonctionne sur le principe du
« tout sauf» : il énumère les
prestations obligatoirement
incluses dans le forfait de base
et dresse la liste de celles qui,
par exception, peuvent donner
lieu à des suppléments d'honoraires. Cette liste est limitative.
Tous les mandats de syndics
conclus ou renouvelés à partir
du 2 juillet 2015 seront concernés. Concrètement, si votre
assemblée générale (AG) se tient
après cette date, le syndic, qu'il
soit nouvellement désigné ou
renouvelé dans ses fonctions, est
ipso facto soumis aux dispositions du décret. « Les premières
copropriétés à appliquer le
contrat type de syndic vont ëtre
celtes des lieux de villégiature, là
où se tiennent les assemblées générales durant l'été w,en déduit
Géraud Delvolvé, délégué général de l'Union des syndicats de
l'immobilier (Unis), première
„ organisation représentant les
I syndics en France. Pour nombre
I d'immeubles, cependant, les
Rassemblées générales se sont
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déjà tenues. Il leur faudra attendre pratiquement un an pour que
le contrat de syndic soit régi par
les nouvelles règles. Et si votre
AG a lieu au mois de juin ? À
moins que le syndic ne consente
à appliquer volontairement le
contrat type -« un bon test pour
jauger de la volonté du professionnel d'adapter ses prestations
tarifaires » -, d'après Émile
Hagège directeur de l'Association des responsables de copropriétés (ARC) - vous ne pourrez
en bénéficier que lors du prochain renouvellement de son
mandat, en 2016. Attention : ne
signez pas pour trois ans, cela
reporterait l'application du
décret à 2018.
Une apparente simplicité
D'un côté, donc, une liste de
prestations « au forfait », non
limitative (voir zoom p. 14-15),
dont peuvent être exclues, d'un
commun accord entre syndic et
copropriétaires, certaines prestations : l'ouverture d'un compte séparé dans les copropriétés
de moins de 16 lots (vote à la
majorité de l'article 25), la mise
à disposition d'un extranet et
l'archivage des documents du
syndicat par une société extérieure, aux frais du syndicat.
Pour ces deux dernières prestations, le décret est clair : si elles
ne sont plus assumées par le
syndic, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle
doit être diminué. Soit d'une
somme formulée en euros sur
laquelle un accord est trouvé
dès la signature du contrat. Soit
de la somme toutes taxes comprises facturée au syndicat par
le tiers auquel cette tâche aura,
le cas échéant, été confiée. Il
faudra veiller à ce que cette disposition soit respectée à la lettre, car déjà des dérives se dessinent (voir plus loin, « Les
archives »). De même, le forfait
GÉRAUD DELVOLVÉ
délégué général de l'Union
des syndicats cfe l'immobilier (Unis)
L'Unis a déjà demande à ses adhérents d'appliquer strictement
le modèle type en faisant un copier/coller du contenu du
décret dans leurs offres. Attendons le retour d'expérience des
premiers contrats signés à compter du 2 juillet. Il s'agira alors de se
montrer d'emblée vigilant si des interrogations subsistent. À cet
égard.le CNTGI [Conseil nationalde la gestion et la transaction immobilière*, ndlr] a confié à l'Unis la mise en place d'un comité de suivi,
afin de favoriser l'interprétation des clauses qui seraient obscures.
*Mis en place dans le cadre de la loi Alur, cet organisme, composé
de representants des professionnels et d'associations de consommateurs agrées,
est sollicite pour avis par le gouvernement sur tous les textes relatifs a l'activité
des professionnels de l'immobilier, et notamment des syndics
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Quels honoraires pour quelles prestations ?
Le contrat type inclut la plupart des tâches du syndic dans la gestion courante.
Par exception, certaines, précisément définies, peuvent donner lieu à facturation
supplémentaire. Panorama des prestations à connaître pour être en mesure
de négocier un contrat dans les nouvelles règles, à compter du 2 juillet.
GESTION COURANTE (socle de base) Montant exprimé de manière forfaitaire.
Référence : article 7-1 et annexe i du décret du 26.3.15
-^Assemblee generale annuelle preparation, convocation et tenue
(dans le cadre de la plage horaire convenue), information relative aux decisions pnses
-^Conseil syndical mise a disposition et communication de pieces, recueil des avis
écrits (en cas de consultation obligatoire)
-^Gestion des operations financieres et comptabilite comptabilite du syndicat,
comptes bancaires, comptabilite séparée, remise au syndic successeur
•^Administration et gestion de la copropriete immatriculation, documents
obligatoires, archives, extranet, entretien courant, maintenance
Liste non limitative
de prestations
-^Assurances
souscription, declaration de sinistre, reglement des indemnités
-^Gestion du personnel
-^Visites et vérifications periodiques (dans le cadre de la plage horaire convenue)
-»Frais de photocopies
-»Frais administratifs (hors frais d'affranchissement et d'acheminement du courrier
faisant l'objet d'un remboursement au reel au syndic)
-^Formalités de declaration de sinistre concernant les parties communes et privatives
(si ongine du sinistre dans les parties communes)
-^Gestion des reglements aux bénéficiaires (fournisseurs, assureur, prestataires)
Options pouvant
être incluses
-^Assemblee generale extraordinaire preparation, convocation et tenue
(dans le cadre de la plage horaire convenue)
-^Réunions du conseil syndical (dans le cadre du nombre et de la duree convenues)
-^Ouverture du compte bancaire ou postal sépare au nom du syndicat
(copropriete de moins de 16 lots)
Options pouvant
être exclues
-Kvlise a disposition d'un extranet relatif a la gestion de l'immeuble ou des lots gères
-^Archivage des documents du syndicat des copropriétaires par une entreprise
spécialisée aux frais du syndicat
peut, toujours d'un commun
accord entre les parties, inclure
deux prestations supplémentaires la tenue d'une assemblee
generale extraordinaire et
l'organisation de reunions avec
le conseil syndical
Face a ce forfait de base, une
liste limitée de prestations particulières que le syndic peut facturer comme il l'entend, puisque le decret n'a pas fixe de
plafonds, contrairement aux
souhaits exprimes par les associations de defense des copropriétaires Le conseil syndical
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va donc devoir étudier chaque a 90% des contrats de syndics ne
contrat ligne par ligne afin de respectaient pas l'arrête Novelli,
pouvoir se livrer a un exercice imposant pourtant 44 taches
comparatif digne de ce nom En devant etre intégrées dans le forpratique, la grande inconnue fait de base Le risque est qu 'en
est cependant de savoir si et l'absence de moyens de controle
comment les cabinets de syn- supplémentaires [le controle de
dics, qui peaufinent leur contrat la Direction generale, de la
type, vont « s'approprier » cette concurrence, de la consommanouvelle reglementation, qui tion et de la repression des frauleur est clairement moins favo des (DGCCRF) se fait seulement
râble Car c'est ce qui fera la dif a posteriori, ndlr], les syndics
ference pour les coproprietai continuent a ajuster leurs
res Le contenu des premieres contrats en fonction de leurs prooffres proposées sur le marche pres attentes », déplore Rachid
va s'avérer déterminant « De 70 Laaraj, directeur de Syneval,
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PRESTATIONS PARTICULIÈRES Liste limitative de prestations donnant lieu à honoraires complémentaires.
Référence : article 7-2 et annexe 2 du décret
Depassement des plages horaires du forfait pour la preparation,
la convocation et la tenue d'une assemblee generale
-» Reunions supplémentaires avec le conseil syndical
-» Visites supplémentaires de la copropriete
-» Etablissement ou modification du reglement de copropriete a la suite
d'une decision du syndicat
-» Publication de l'état descriptif de division et du reglement de copropriete
Base d'un coût horaire
au prorata du temps
passé ou en application
d'un tarif convenu
à la prestation.
-» Gestion administrative et matérielle relative aux sinistres deplacement
sur les lieux, prises de mesures conservatoires, assistance aux mesures d'expertise,
suivi du dossier auprès de l'assureur
-» Preparation des decisions d'acquisition ou de dispositions des parties communes
-» Reprise de la comptabilite sur l'exercice antérieur non approuve ou non reparti
en cas de changement de syndic
-» Représentation du syndicat aux assemblées d'une structure extérieure
(syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre)
-* Constitution et suivi du dossier d'emprunt et/ou de subvention souscrit
au nom du syndicat
-» Immatriculation initiale du syndicat
-» Litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des
copropriétaires) mise en demeure, constitution et suivi du dossier pour l'avocat,
constitution du dossier pour l'huissier ou l'assureur
Pourcentage du montant hors
taxe des travaux, avec un taux
dégressif selon leur importance.
Référence : article 7-2-5
du décret.
Travaux et honoraires à décider
au cours de la même assemblée
générale
Frais à la charge du
copropriétaire concerné.
Reference . art. 9 du décret
-» Travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble (autres que maintenance
ou entretien courant)
-» Travaux portant sur des elements d'équipements communs (autres que
maintenance)
-» Travaux d'amélioration transformation d'un element d'équipement existant,
adjonction d'un element nouveau, amenagement ou creation de locaux communs,
affomllement du sol, surélévation
-» Etudes techniques diagnostics et consultations
-» Recouvrement mise en demeure, relance apres mise en demeure, protocole
d'accord, constitution et mainlevée d'hypothèque, requête en injonction de payer,
dossier transmis a l'huissier et suivi du dossier transmis a l'avocat (cas de diligences
exceptionnelles seulement)
-» Mutations etat date (montant dans la limite d'un plafond*), opposition
sur vente, certificat du syndic
-» Délivrance de documents papiers copie du carnet d'entretien et des diagnostics
techniques, informations nécessaires a la réalisation du diagnostic de performance
energetique (DPE) individuel, extrait de procès-verbal d'assemblée generale
A noter le contenu des prestations du contrat type est susceptible d être ajuste tous les deux ans dans le cadre d'une concertation
entre le ministere et le Conseil national de la transaction et de la gestion immobiliere (CNTCI) 'Decret a paraître
une société de courtier en syndics L'ARC, de son côté, a déjà
mis en cause de grands groupes
qui, dans l'élaboration de leur
contrat type, chercheraient des
parades pour contourner les
contraintes nouvelles avec une
réelle inventivité . pas forcément en accord avec les nouvelles exigences réglementaires
Dans un objectif de transparence, Syneval vient de mettre au
point, en collaboration avec des
associations de consommateurs, une édition du contrat
type destinée à être reprise par
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des syndics indépendants
Moyennant quoi, le conseil syndical, ayant retenu un ou plusieurs syndics optant pour cette
édition, peut communiquer et
faire joindre à la convocation a
l'assemblée génerale une attestation selon laquelle ces syndics
respectent bien le cadre du
décret Voici nos conseils, ligne
par ligne, prestation par prestation, pour p e r m e t t r e a un
conseil syndical motivé de
conserver une petite marge de
négociation face à des professionnels très bien préparés. .
L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
La tenue de l'assemblée générale annuelle est incluse dans le
forfait de base, dans le cadre
d'une plage horaire devant être
définie au contrat En cas de
depassement de cette plage
horaire, le syndic peut continuer à facturer une majoration
d'honoraires au titre des prestations particulières Sachant
que, jusqu'à présent, la majoration des tarifs atteignait 25 % en
moyenne pour ces heures supplémentaires Or, la majorité
des AG, à Paris surtout, ont lieu
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en fin de journée. Il va donc fal- Archives), à une condition :
loir être attentif aux plages depuis la loi Alur, la souscriphoraires prévues dans le forfait tion d'un tel contrat doit être
de base et à la tarification au portée à l'ordre du jour de
temps passé. « Le conseil syndical l'assemblée générale et être
a tout intérêt à négocier une pro- votée à la majorité de l'article 25
longation de VAG, par exemple (art. 18-1 de la loi du 10.7.65).
jusqu'à 20heures, sans supplé- Une option que le syndicat des
ment de coût », conseille David copropriétaires n'a pas intérêt à
Rodrigues, juriste en charge du exercer, même si le coût de cette
logement au sein de l'associa- prestation, facture par des tiers
tion Consommation, logement spécialisés, atteint en moyenne
et cadre de vie (CLCV). Et à 5 € par lot, selon les estimations
veiller à ce que la facturation de l'ARC. Sur le plan juridique,
des assemblées générales en l'opération de transfert n'est en
nocturne ne dépasse pas certai- effet pas sans risques.« Les
nes limites : une vacation au sociétés d'archivage prévoient
temps passé majorée de IOU % dans leur contrat - dont la durée
après 20 heures et de 200 % après peut atteindre six ans, telle Pro
22 heures n'est pas acceptable.
Archives-une limitation de leur
responsabilité en cas de perte des
documents dont elle a la garde,
LES ARCHIVES
La conservation et la gestion ce qui n'est pas le cas lorsque
des archives de la copropriété c'est le syndic qui les conserve »,
peuvent être déléguées à une soulève Emile Hagège.
société spécialisée (telle Pro
Quoi qu'il en soit, si vous
Mise en concurrence
a loi Alur a rendu obligatoire, une fois par an*, la mise en concurrence entre plusieurs projets de contrats de syndics obligatoire
(art. 21 al. 3 de la loi du 10.7.65 modifié). C'est au conseil syndical
qu'incombé cette obligation. Idéalement, quèlques mois avant la
date prévue pour la tenue de l'assemblée générale, il fera le tour du
marché, réceptionnera et étudiera les devis puis soumettra le ou les
contrats retenus au vote de l'assemblée générale (majorité de l'art.
25 avec possibilité d'un second vote à l'art. 24) afin que cette dernière
n'ait plus qu'à entériner un contrat déjà négocié. Et ce, que les copropriétaires entendent changer de syndic ou qu'ils souhaitent renouveler celui qui est en place. La tâche du conseil syndical devrait se trouver facilitée par la mise en place du contrat type, censé favoriser les
comparaisons de coûts entre les différents professionnels.
Il n'est dispensé de cette obligation que si la mise en concurrence
est rendue impossible du fait de l'étroitesse du marché au plan local,
de professionnels pas assez nombreux ou appartenant au même
groupe par exemple.
* Le projet de loi dit Macron, encore en discussion, allege la frequence de l'obligation
de mise en concurrence obligatoire des syndics en l'instaurant tous les trois ans
Le texte prevoit aussi la possibilité d'y déroger a la majonte de l'article 25
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décidez d'accepter Fexternalisation de la gestion des archives,
veillez à ce que le syndic en tienne compte dans sa rémunération : dans le contrat type de syndic, il est prévu que le choix d'un
prestataire extérieur entraîne
ipso facto une diminution des
honoraires de base du syndic,
cette tâche ne faisant plus partie
du forfait. L'ARC, alertée par ses
adhérents, a déjà pointé du doigt
certaines dérives. Un bel exemple avec le projet de contrat
Citya Immobilier, qui réinterprète le texte du décret (art.
7.1.5) en sa faveur. Normalement, il devrait acter sous quelle
forme aura lieu la baisse d'honoraires du syndic si les copropriétaires autorisent l'externalisation des archives, en choisissant
entre deux options : soit l'imputation d'un montant exprimé en
euros sur lequel les parties se
sont mises d'accord, soit le montant pur et simple de la facture
adressée au syndicat par la
société prestataire. Or, on lit que
la rémunération forfaitaire
annuelle hors taxe du syndic
sera « imputée de Deuro » (sic)...
Et le troisième groupe de France
procède de la même manière
pour la mise à disposition d'un
extranet (voir plus loin). Ou
comment maintenir sa rémunération en détournant les obligations réglementaires...
LE COMPTE SÉPARÉ
L'ouverture d'un compte
bancaire ou postal séparé au
nom de la copropriété fait partie
des nouvelles obligations
incombant au syndic, résultant
de la loi Alur (art. 18-11 de la loi
du 10.7.65). Entrée en vigueur
depuis le 24 mars dernier, au fur
et à mesure de la mise en place
des nouveaux contrats de syn-
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die ou de leur renouvellement,
elle concerne aujourd'hui un
bon tiers des copropriétés La
tenue du compte sépare, inte
grée dans le forfait, ne peut don
ner lieu en soi a une majoration
d'honoraires Et rappelons que
les copropriétés de moins de
16 lots principaux peuvent en
dispenser le syndic a la majorité
de l'article 25 Sachant que le
syndic n'a plus le droit de prati
quer des honoraires différencies pour inciter les coproprie
taires a voter la dispense du
compte sépare En cas de dispense, la prestation n'est pas
incluse dans le forfait Pour
memoire, les copropriétaires
peuvent choisir la banque ou
seront places leurs fonds, maîs
il faut inscrire la question a
l'ordre du jour, et voter a la
majorité de l'article 25 Dans le
cas contraire, le syndic pourra
imposer sa propre banque
L'ÉTAT DATÉ
L'état date, destine a faire le
point sur l'état des comptes du
copropriétaire vendeur, doit
etre fourni a l'acquéreur des
l'avant contrat II est mis par le
decret a la charge du copropriétaire concerne Alors que des
tarifs prohibitifs sont encore
pratiques par les syndics pour
fournir un tel document - 480 €
reclames par Citya Immobilier
dans sa derniere version de
contrat de syndic - un autre
decret, a paraitre, doit venir plafonner le montant facturable au
copropriétaire vendeur, afin
d'éviter les dérives On ne peut
que déplorer l'absence de concomitance entre les deux decrets,
maîs en attendant que celui portant sur l'état date soit publie, le
conseil syndical a tout intérêt,
dans son tour du marche des
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EMILE HAGÈGE
directeur de l'Association des
responsables de copropriete (ARC)
Jusqu'à present, de gros cabinets n'hésitaient pas a faire du
dumping sur leurs honoraires de base pour mieux se rattraper sur les prestations particulières De leur côte, les copropriétaires sont prêts a accepter de payer plus cher a partir du
moment ou les syndics proposent des prix transparents L'ARC est
d'ailleurs partante pour que soit mis en place un observatoire destine a mesurer le surcroît de travail des gestionnaires suite a la
multiplication des tâches engendrées par la loi Mur
syndics a se faire une idée des
tarifs pratiques avant de presenter un contrat en assemblee
generale (voir encadre p 16)
L'EXTRANET
Pour memoire, les syndics
sont tenus depuis le 1er janvier
de mettre a disposition des
copropriétaires un extranet,
avec une version plus complète
pour les membres du conseil
syndical II s'agit d'un acces
securise en ligne a un certain
nombre d'informations relatives a la copropriete comptes
individuels et generaux, assemblées, reglement et modificatifs,
contrats, factures (art 181 de
la loi du 10 7 65) Les intéresses
La renonciation
à la tenue d'un
extranet doit
donner lieu à
une minoration
d'honoraires.
ont naturellement la possibilité
de s'y opposer en assemblee
generale a la majorité de l'article 25, en exigeant alors, une fois
de plus, que cette prestation soit
retirée du forfait, ce qui doit
engendrer une reduction sur les
honoraires (art 71 Sdv, decret)
Avant de prendre votre decision, demandez a chaque syndic
ce qu'il propose en matiere
d'extranet Son contenu n'étant
pas défini par la loi, il peut aller
au-delà de la simple fourniture
de documents et donnees que le
syndic gere déjà sous forme
numerique Certains cabinets
proposent en effet des services
étoffes en termes d'mteractivite C'est le cas de Syndicexperts com qui se targue d'offrir
une vue en temps reel pour sa
clientele des recettes et des
depenses Une prestation chronophage qui a un cout
LES FRAIS
DE RECOUVREMENT
Le syndic peut facturer au
titre des prestations particulières le temps consacré aux litiges et contentieux (mise en
demeure, constitution et suivi
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L'établissement
du dossier pour l'avocat, l'huissier ou l'assureur), à l'exclusion
de la fiche
des frais de recouvrement prosynthétique sera
prement dits, qui sont à la charfacturable... mais
ge du copropriétaire débiteur
(voir zoom p. 15). Un poste à exapas avant le
miner de près, car il peut être
1er janvier 2017.
source de dérives en termes de
facturation de la part des syndics, alors qu'aucune limitation
n'a été prévue dans le texte. Ainsi rien ne justifie de payer une partie... Cette disposition légale
quarantaine d'euros par lettre a une valeur supérieure à celle
de relance après une mise en d'un simple décret. Il faut espédemeure restée sans effet...
rer qu'un décret modificatif
Parmi ces frais, il faut noter vienne clarifier les choses, car
une anomalie juridique qui cela implique aussi que le
aura des conséquences prati- copropriétaire débiteur n'aura
ques négatives pour le syndicat : jamais intérêt à signer un protola facturation au copropriétaire cole d'accord si les frais lui en
débiteur du protocole d'accord incombent. « La dette impayée
conclu afin qu'il règle sa dette, risque alors de continuer de
est prévue par le décret. Or, s'aggraver... au détriment du
l'article 10-1 de la loi du 10 juillet syndicat des copropriétaires »,
1965 énumère les actes nécessai- déplore Emile Hagège.
res au recouvrement des charges imputables directement sur LES HEURES OUVRABLES
le compte du copropriétaire
Le décret impose que les heudébiteur, et l'établissement d'un res ouvrables du cabinet du
protocole d'accord n'en fait pas syndic -y compris les heures de
Le contrat type concerne les syndics bénévoles
L
es syndics bénévoles sont également concernés par la mise en
place du nouveau contrat type, le décret prenant le soin de préciser qu'ils doivent mentionner les éventuelles conditions de leur rémunération (forfait annuel, coût horaire, ou « autres modalités ») et de
remboursement des frais nécessaires engagés pour l'accomplissement de leur mission (art. 8). La soumission à ce nouveau régime risque de s'avérer un exercice périlleux pour les quèlques 55000
immeubles ayant fait le choix d'élire un copropriétaire pour être leur
représentant. « Le principe du contrat type n'est pas adapté à ce type
de gestion, qui concerne surtout des copropriétés ne dépassant pas
15 lots principaux. Dans les faits, il ne sera nullement respecté »,
pronostique David Rodrigues, juriste logement au sein de l'association Consommation, logement et cadre de vie (CICV). Visés également par le décret, les syndics coopératifs, apanage des petites copropriétés, dont la gestion a été facilitée par la loi Alur, en qui concerne la
désignation du syndic en particulier.
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permanence téléphonique apparaissent noir sur blanc au
contrat. L'objectif est d'« officialiser » la faculté, pour les
copropriétaires, d'obtenir un
contact dans le créneau fixé et
de permettre la maîtrise des
dépenses en organisant, dans la
mesure du possible, l'intervention du syndic pendant ces heures. Sans surprise, le risque est
que ce dernier facture fortement, comme par le passé, ses
interventions en dehors des
heures ouvrables.
L'IMMATRICULATION
DES COPROPRIÉTÉS...
ET LA FICHE SYNTHÉTIQUE
Si la loi Alur est bel et bien
venue alourdir la tâche des syndics, ces derniers ne peuvent
tout de même pas prétendre à
des honoraires pour des missions qui n'existent pas encore !
Dans le collimateur, l'immatriculation des copropriétés. Pour
mémoire, cette nouvelle obligation consiste à renseigner les
caractéristiques de l'immeuble
sur un registre tenu par un établissement public - dont le nom
doit encore être dévoilé par
décret - en vue d'une consultation par l'État ou les collectivités
territoriales (art. 18-1 de la loi du
W. 7.65modifiée). Mais cette disposition entre en vigueur au
plus tôt le ler janvier 2017, et
encore pour ne concerner que
les copropriétés de plus de
200 lots(délai repoussé au
1er janvier 2018 pour celles comprenant entre 50 et 200 lots et
même un an plus tard pour les
plus petits immeubles). Ces
mêmes dates butoir s'appliquent aussi à la tenue par le syndic d'une « fiche synthétique de
la copropriété » (art. 8-2 de la loi
précitée), re groupant les données
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Des hausses tarifaires à prévoir ?
Les honoraires, au cœur des
préoccupations des copropriétaires
au côté de la réactivité des syndics,
est un sujet sensible. Quelles
répercussions financières seront
à attendre dans les nouveaux
contrats issus du décret ?
es professionnels eux-mêmes
ne parlent pas d'une seule voix.
« Le forfait actuel sera mécaniquement ajusté du montant des tâches,
désormais obligatoires, incluses
dans les honoraires de gestion courante, jusque-là facturées séparément et qui ne pourront plus l'être.
Un jeu de vases communicants qui,
au final, sera sans répercussion sur
la somme à payer par les copropriétaires », assure Sylvain Elkouby, un
administrateur de biens parisien
f o n d a t e u r du site s y n d i c s e x perts.com. Un peu moins optimiste, la Fédération nationale de
financières et techniques essentielles relatives à l'immeuble, et
dont le contenu, qui devra être
annexé à l'avant-contrat lors
d'une vente, est aussi subordonné à la parution d'un décret...
Si l'établissement de la fiche
synthétique fait partie du forfait
de base, l'immatriculation initiale de la copropriété a été classec par le décret dans les prestations particulières. Elle sera
donc bien facturable... lorsqu'elle entrera en vigueur. Une
mission qui pourrait coûter à la
copropriété, selon l'estimation
d'un syndic parisien, entre
200 et 700 €... La simple mise à
jour du registre, elle, est incluse
dans le forfait. Le problème,
c'est que certains syndics semblent avoir déjà facture cette
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l'immobilier (Fnaim), par l'intermédiaire de son président-adjoint, Jacky Chapelot, annonce une augmentation des t a r i f s des s y n d i c s
générée par le « contrat tout sauf »,
de l'ordre de 5 à 20 %, encore « difficile à chiffrer ».
De son côté, Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du
management des services immobiliers, n'hésite pas à pronostiquer
un accroissement « très net » des
honoraires pouvant atteindre 40 %.
En filigrane, le service plus substantiel que doivent apporter les professionnels depuis les nouvelles
contraintes générées par la loi Alur
(obligation de compte séparé, établissement de l'état daté, extranet,
immatriculation des copropriétés ...). Ce que dénoncent les associations de défense des copropriétaires, la CICV en particuliers Les
syndics ne peuvent légitimement
prestation ! Il faut absolument
s'y opposer.
Autre point problématique :
la fiche synthétique de copropriété, que le syndic doit élaborer sous peine de révocation et
mettre à jour annuellement,
doit être communiquée à tout
copropriétaire, à sa demande,
dans un délai de quinze jours. À
défaut, le décret prévoit que le
syndic est tenu à une pénalité
par jour de retard... dont il fixe
lui-même le montant ! Il faudra
donc veiller à ce que ce montant
soit réellement dissuasif... Par
ailleurs, l'établissement et la
mise à jour de la fiche synthétique relevant du forfait de base,
pas question d'accepter qu'ils
donnent lieu à une majoration
des honoraires du syndic. Ce qui
revendiquer avec l'entrée en
vigueur du contrat type une nouvelle vague d'augmentations, alors
que ce texte ne fait ni plus ni moins,
que reproduire le contenu de la loi
Alur », fait valoir David Rodrigues.
Des remontées de terrain font état
pour certains cabinets d'envolée
des honoraires de 30 %, voire
davantage en l'espace d'un an, au
prétexte de la loi Alur... Quant au
raisonnement consistant à additionner les honoraires de gestion
courante avec les prestations particulières facturées l'année écoulée
pour estimer les honoraires du forfait de base du contrat type, il est
pour l'ARC irrecevable. « On peut
considérer qu'une augmentation de
20 % est acceptable uniquement si
le syndic n'a pas procédé lors de
l'exercice précédent à une revalorisation de ses tarifs », estime son
directeur Emile Hagège.
peut sembler tentant dans la
mesure où ce document a une
importance capitale pour le
vendeur : sa fourniture est devenue le point de départ de l'exercice, par l'acheteur, du délai de
rétractation ou de réflexion de
sept jours dont il bénéficie après
la signature d'un compromis ou
d'une promesse de vente...
LES PHOTOCOPIES
Le coût des photocopies, faisant jusque-là partie des honoraires particuliers, était devenu
un point de cristallisation des
conflits dans les assemblées
générales. Il faut dire que certains syndics n'hésitaient pas à
facturer la page 50 centimes
d'euros... Rapporté à l'échelle
de grosses copropriétés, les
VIALA 3079564400509
Date : JUIN 15
Page de l'article : p.12-20
Journaliste : Marianne Bertrand
Pays : France
Périodicité : Mensuel
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Trente ans de dérives...
e décret de mars 2015 est cen- te. Alors que les services de la
se mettre fin à un processus Direction générale de la concurrenqui a conduit à une hausse pro- ce, de la consommation et de la
gressive des honoraires de syndics répression des fraudes (DGCCRF)
que les copropriétaires jugent de observent une recrudescence significative de plaintes portant sur les
plus en plus insupportable.
Première étape : la distinction modalités tarifaires des syndics,
clé entre gestion courante et pres- l'augmentation exponentielle de
tations particulières est actée pour tâches rangées dans la catégorie
la première fois en 1986l1). En des honoraires particuliers conduit
1995, la Commission des clauses à l'adoption en 2010 de l'arrêté dit
abusives (CCA) livre une première Novelli (i). Le texte établit une liste
recommandation pointant du doigt minimale des prestations incluses
une petite dizaine de dispositions à dans le forfait annuel. La situation
éliminer des contrats de syndics'2). n'est toujours pas assagie, fin 2011,
Deux ans, puis dix ans plus tard, le lorsque la Commission des clauses
Conseil national de la consomma- abusives rend sa deuxième recomtion (CNC) O) rend des avis visant à mandation (s), traquant, cette fois,
améliorer la transparence tarifaire 24 clauses considérées comme illides honoraires des syndics, assortis cites (contraires à un texte législaau passage d'une liste de presta- tif ou réglementaire) ou abusives
tions relevant de la gestion couran- (entraînant un déséquilibre au
frais dits de reprographie se
chiffraient alors allègrement en
milliers d'euros ! Désormais cette prestation fait partie du forfait de base. Il faut donc traquer
toute ligne en sens contraire qui
subsisterait encore dans les
nouveaux contrats. Ce qui
devrait inciter les syndics à mettre en œuvre rapidement les
notifications de convocation par
voie électronique... sous réserve d'emporter l'accord exprès
des copropriétairesfart 42-1 de
la loi du 10.7.65).
LES VISITES ANNUELLES
Le décret laisse au conseil
syndical le soin de négocier
avec le syndic le nombre de visites et vérifications périodiques
que ce dernier est tenu d'effectuer dans l'immeuble. Une prestation comprise dans le forfait
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de base. Le contrat doit aussi
préciser si le président du
conseil syndical sera ou non
présent à ces rendez-vous, et
s'ils donneront lieu à la rédaction d'un rapport. Le syndic
fera ses p r o p o s i t i o n s . Au
conseil syndical d'évaluer au
plusjustelesbesoinsdela
copropriété. « Sz deux à quatre
visites par an suffisent pour un
immeuble de type haussmannien
régulièrement entretenu et sans
histoires, il faudra en prévoir
plus du double pour une grosse
résidence subissant des problèmes de dégradations et dans
laquelle de gros travaux de toiture sont à effectuer », illustre
Rachid Laaraj.
Attention à ce que le syndic
ne se montre pas trop gourmand en imposant une fréquence disproportionnée de
détriment du syndicat des copropriétaires). Des pratiques relevées
aussi par les tribunaux, ainsi en
2012 à propos d'un contrat de syndic contenant plus de 30 dispositions douteuses M. Restait aux
associations de défense des copropriétaires de s'allier pour demander au gouvernement une révision
du texte... C'est sur ce terrain miné
que la loi Alur a décidé de réglementer une fois pour toutes le
contrat de syndic... sans toucher à
la liberté de fixation des honoraires, donnant naissance au modèle
type fixé par le décret pris ce mois
de mars 2015.
(I) Arrête tf 86 63/A du 2 12 86 (2) Recommandation CCA n° 96-01 du 17 ll 95
(3) Avis CNC du 18 2 97 et du 27 9 07
(4) Arrête du lg 3 10 (JO du 2l) (5) Recommandation CCA n° 11-01 du 15 g ll (6) CA _
de Grenoble, n° 10/00215, du 5 3 12
visites. Un « minimum de 12 sur
l'année pour les copropriétés
de plus de 30 lots », déterminé
au regard de la seule taille de
l'immeuble, n'est pas forcément utile et générera sans
doute un relèvement des honoraires du forfait de base.
On déplorera enfin que le
nouveau contrat n'impose pas
au syndic qu'il soit présent à
u n e r é u n i o n au m o i n s du
conseil syndical, en particulier
celle qui se tient pour préparer
l'assemblée. Un oubli regrettable, selon David Rodrigues, qui
conseille de négocier ce point.
À vérifier également, le montant que le syndic facture pour
les visites supplémentaires,
hors forfait, de même que pour
les interventions d'urgence en
cas de sinistre. •
'Decret n" 2015-342 du 26 3 15 (JO du 28)
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