L`immobilier dans l`économie

Transcription

ETUDE EN BREF
n Janvier 2009
L’immobilier dans
l’économie
Avec 20 % de la valeur ajoutée en 2007 et 45 % de l’investissement, l’immobilier a une
place prépondérante dans l’économie française. Phénomène nouveau ? Les données
de la Comptabilité Nationale (Insee) nous permettent de remonter jusqu’à 1959 et
montrent que l’importance économique de l’immobilier est loin d’être récente. Le
secteur Immobilier (cumul des secteurs Activités Immobilières et Construction hors
Travaux publics) n’a cessé d’être le premier créateur de richesse en terme de valeur
ajoutée et l’un des principaux employeurs.
n 1-
L’immobilier dans la création de richesses
SOMMAIRE
La conjoncture actuelle montre à quel point le secteur immobilier a un impact
fort sur l’économie d’un pays. Le retraitement des données de la valeur ajoutée
qui représente la création de richesse et d’emplois permettent de montrer le
poids essentiel qu’il occupe.
n La valeur ajoutée par branche
La valeur ajoutée est une notion se rapprochant de celle du PIB. Selon la
définition de l’Insee, la Valeur ajoutée correspond à la valeur de la production
diminuée de la consommation intermédiaire. Il s’agit ainsi du solde du compte
de production. Elle se différencie du PIB par le fait qu’elle n’intègre pas les
impôts sur les produits et qu’elle prend en compte les subventions.
Valeur ajoutée (1980-2007)
Immobilier
Services aux entreprises
Education, santé, action sociale
Commerce
Services aux particuliers
Industries des biens intermédiaires
Activités financières
Industries des biens d'équipement
Industries des biens de consommation
Industrie automobile
350
300
250
200
2/ La demande de biens
et de services immobiliers
p.4
nL’Investissement non financier ou
Formation brute de capital fixe
(FBCF)
p.4
nLa consommation des ménages
p.5
3/ Le patrimoine immobilier
en milliards d’euros, à prix courant
400
1/ L’immobilier dans la création de
richesses
p.1
nLa valeur ajoutée par branches
d’activités
p.1
nL’Emploi par branches d’activités p.3
4/ La place de l’immobilier dans les
différents pays européens
p.7
L’immobilier représente 20 %
de la valeur ajoutée
281
234
L’immobilier représente 15 %
de la valeur ajoutée
169
150
94
82
82
47
36
11
100
50
60
19
8
19 0
8
19 1
8
19 2
83
19
8
19 4
8
19 5
86
19
8
19 7
88
19
8
19 9
9
19 0
9
19 1
9
19 2
9
19 3
9
19 4
9
19 5
9
19 6
9
19 7
98
19
9
20 9
0
20 0
01
20
0
20 2
0
20 3
04
20
0
20 5
0
20 6
07
0
période
p.6
Source : IEIF, d’après données INSEE
n Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière, 23 boulevard Poissonnière, 75002 Paris. Tél : 01 44 82 63 63 - Fax : 01 44 82 63 64. www.ieif.fr n
L’immobilier dans l’économie
Depuis 2004, on note une progression plus soutenue de l’immobilier, de l’ordre de
8 %, témoignant de son impact croissant dans l’économie. Il représentait 15 % de
l’ensemble de la valeur ajoutée en 1980 et 20 % en 2007.
Valeur ajoutée - tendance à long terme (1959-2007)
échelle semi-logarithmique1 - en milliards d’euros, à prix courant
en milliards d'euros, en prix courant
1 000
100
Immobilier
Commerce
10
1
19
59
19
61
19
63
19
65
19
67
19
69
19
71
19
73
19
75
19
77
19
79
19
81
19
83
19
85
19
87
19
89
19
91
19
93
19
95
19
97
19
99
20
01
20
03
20
05
20
07
0
période
L’immobilier n’a cessé d’être le premier créateur de valeur ajoutée depuis 1960,
juste devant le secteur des services aux entreprises et bien loin devant les
secteurs industriels.
En terme de progression, on note cependant un repli. Après avoir a connu une
progression moyenne de 14 % entre 1961 et 1983, elle ne connaît, depuis lors,
qu’une progression moyenne de 6 %.
2007 : la valeur ajoutée par branche à prix courant
en milliards d’euros
2007
Part
Immobilier
334,5
- dont Activités immobilières
243,8
14%
- dont Bâtiment
90,7
5%
281,3
(2)
17%
234,0
(3)
14%
Commerce
169,0
(4)
10%
93,7
(5)
6%
82,4
(6)
5%
82,2
(7)
5%
Industries des biens d’équipement
47,2
(8)
3%
36,1
(9)
2%
10,9
(10)
1%
Autres Branches
323,7
19%
1 695,0
100%
Ensemble de l’économie
(1)
20%
Source : IEIF, sur données INSEE
1- Le graphique sous forme d’échelle semi-logarithmique lisse les données et permet ainsi de distinguer plus nettement des tendances de fond qu’une
échelle linéaire. Elle facilite ainsi des comparaisons de progression. A l’inverse, l’échelle linéaire met davantage en relief le poids réel de chaque secteur.
n L’Emploi par branche d’activités
Emploi total en «équivalent temps plein» - Tendance à long terme (1959-2007)
en milliers de personnes
5 000
en milliers de personnes
4 000
Commerce
Administration
Immobilier
Transports
Agriculture, sylviculture, pêche
4 659
4 194
3 332
3 000
2 299
2 276
2 000
1 226
1 120
1 020
1 000
19
59
19
61
19
63
19
65
19
67
19
69
19
71
19
73
19
75
19
77
19
79
19
81
19
83
19
85
19
87
19
89
19
91
19
93
19
95
19
97
19
99
20
01
20
03
20
05
20
07
0
période
2007 : l’emploi par secteurs d’activité
Emploi total en «équivalent temps plein»
En milliers de personnes
2007
Part
Education, santé,
action sociale
4 660
(1)
18%
Services
aux entreprises
4 194
(2)
17%
Commerce
3 332
(3)
13%
Administration
2 299
(4)
9%
Services
aux particuliers
2 276
(5)
9%
Immobilier
1 861
(6)
7%
- dont Activités
immobilières
299
1%
- dont Bâtiment *
1 562
6%
Industries des biens
intermédiaires
1 226
(7)
5%
Transports
1 120
(8)
4%
Agriculture
1 020
(9)
4%
Autres Branches
3 328
13%
Ensemble
de l’économie
25 316
100%
Malgré la forte croissance du secteur immobilier, l’effectif employé est resté
relativement stable, ne progressant que de 20 % depuis 1960 contre 125 %
de progression pour l’ensemble de l’économie (+ 500 % pour les services aux
entreprises).
Il représente 7 % de l’emploi total en 2007 alors qu’il a représenté jusqu’à 10 %
au début des années 70.
Le secteur immobilier a même été destructeur d’emplois entre 1981 et 1985 et
entre 1991 et 1998.
Les grands créateurs d’emplois sont les branches « Education, santé, action
sociale » et « Services aux entreprises ». Sans surprise, on peut remarquer la
très forte destruction d’emplois dans la branche « Agriculture, sylviculture et
pêche ».
Le secteur immobilier est cependant le 6e employeur en 2007 derrière des
branches très demandeuses en main d’œuvre comme les Services aux entreprises,
le Commerce et les Services aux particuliers.
A lui seul, le Bâtiment concentre 84 % des effectifs du secteur immobilier en 2007
contre plus de 95 % entre 1960 et 1969 et 90 à 95 % entre 1970 et 1982.
*pas de données 2007 mais 2006
n 2-
La demande de biens et services immobiliers
n L’Investissement non financier (FBCF)
La Formation Brute de Capital Fixe (FBCF) mesure le montant annuel
d’investissement « physique », qu’il soit immobilier, industriel, ou d’autre
nature tangible.
Formation Brute de Capital Fixe (FBCF) (1980-2007)
Immobilier
Industrie hors agroalimentaire
106
69
54
29
3
1
8
1
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
200
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
période
Les cycles d’investissement en immobilier suivent de près ceux de l’industrie,
second pôle d’investissement : croissance relativement soutenue jusqu’en
1991, recul de 1992 à 1994, puis nouvelle croissance qui s’accélère en 1998,
stabilisation voir léger recul pour l’industrie en 2002 et hausse depuis lors, plus
soutenue pour l’immobilier.
Formation Brute de Capital Fixe (FBCF) - Tendance à long terme (1959-2007)
en milliards d'euros, à prix courant
1 000
100
Immobilier
Industrie hors agroalimentair
10
1
0
19
59
19
61
19
63
19
65
19
67
19
69
19
71
19
73
19
75
19
77
19
79
19
81
19
83
19
85
19
87
19
89
19
91
19
93
19
95
19
97
19
99
20
01
20
03
20
05
20
07
0
période
L’immobilier représente la première destination d’investissement depuis près
de 50 ans. Il a même dépassé les 50 % des montants investis jusqu’en 1984
et se situe juste en dessous depuis lors.
Toujours sur longue période, les investissements en immobilier progressent
au même rythme que les investissements dans l’industrie.
Les investissements dans le secteur des services ont connu une progression
très supérieure mais restent cependant à des niveaux en valeur absolue
nettement inférieurs.
2007 : formation brute de capital fixe
En milliards d’euros, à prix courant
2007
Part
Immobilier
182
- dont Activités
immobilières
25
6%
En 2007, l’immobilier a absorbé 45 % (182 milliards d’euros) du flux
d’investissement en provenance des entreprises et des ménages. A lui seul le
Bâtiment a représenté 39 % de ce flux.
- dont Bâtiment
157
39%
n La consommation des ménages
Industrie
hors agroalimentaire
105
(2)
26%
Services
aux entreprises
69
(3)
17%
Autres Branches
50
12%
Ensemble des biens
et services
406
100%
(1)
45%
Dépenses de consommation des ménages (1980-2007)
220
200
180
160
140
120
100
Immobilier
Industries agricoles et alimentaires
Energie
149
140
121
L’immobilier devient le premier
poste de consommation
77
60
58
52
51
40
31
18
80
60
40
20
19
80
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
0
période
L’Immobilier a concentré 212 milliards d’euros, soit 20 % des dépenses de
consommation des ménages en 2007 contre 7 % en 1960. Il s’agit du premier
poste de consommation des ménages alors que jusqu’en 1990, il était situé
en troisième position derrière les industries de biens de consommation et les
industries agricoles et alimentaires.
Dépenses de consommation des ménages - Tendance à long terme (1959-2007)
en milliards d'euros, à prix courant
1 000
100
Immobilier
Industries agricoles et alimentaires
Energie
10
1
19
59
19
61
19
63
19
65
19
67
19
69
19
71
19
73
19
75
19
77
19
79
19
81
19
83
19
85
19
87
19
89
19
91
19
93
19
95
19
97
19
99
20
01
20
03
20
05
20
07
0
période
Le rythme d’évolution des dépenses de consommation des ménages en immobilier
s’est cependant nettement réduit. Il représentait une évolution moyenne de
15 % entre 1960 et 1984 contre seulement 6 % entre 1985 et 2007 avec des
progressions record de l’ordre de 20 % au début des années 60.
La majeure partie de la dépense en immobilier (201 milliards d’euros)
représente la consommation de «service du logement» (location immobilière)
par les ménages. Ce chiffre comprend à la fois des loyers réels et des loyers
«imputés» (propriétaires occupants), conformément à la pratique internationale
en la matière.
Il représente 95 % de la dépense de consommation globale en immobilier
contre 90 % au début des années 60.
n 3-
Le Patrimoine immobilier2
n Historique du patrimoine immobilier comparé aux autres actifs
Le patrimoine immobilier dans la comptabilité nationale (1978-2007)
en milliards d’euros, en fin d’année
10 000
9 500
9 000
8 500
Ensemble du patrimoine immobilier (2)
8 000
dont logements
7 500
dont bâtiments non résidentiels
7 000
6 500
7 635
6 000
5 500
5 000
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 770
1 500
1 000 548
500 197
0
1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006
période
L’ensemble du patrimoine immobilier a connu une progression très importante
depuis 1978 (+ 9,3 % en rythme annuel) avec une accélération très nette depuis
10 ans (+ 10,9 % en rythme annuel). 2007, avec une progression limitée à 7 %
par rapport à 2006, marque une inflexion.
2007 : dépenses de consommation
des ménages
2007
Part
Immobilier
212
- dont Activités
immobilières
201
19%
- dont Bâtiment
11
1%
Industries agricoles et
alimentaires
150
(2)
14%
Industries des biens de
consommation
140
(3)
13%
Services aux
particuliers
121
(4)
12%
Energie
77
(5)
7%
Industrie
automobile
60
(6)
6%
58
(7)
6%
Education, santé,
action sociale
52
(8)
5%
Services aux
entreprises
51
(9)
5%
Industries de biens
intermédiaires
40
(10)
4%
Agriculture,
sylviculture, pêche
31
(11)
3%
Industries des biens
d’équipement
18
(12)
2%
Autres Branches
40
4%
1 047
100%
Ensemble des biens et
services
(1)
20%
2007 : le patrimoine immobilier
dans la comptabilité nationale
en milliards d’euros
La part du logement dans le patrimoine immobilier est croissante : elle était de
74 % en 1978 et représente aujourd’hui 81 %.
En 2007, les logements représentent 23 % de l’ensemble du patrimoine
national, englobant les actifs immobiliers et financiers ; ils n’en représentaient
que 16 % en 1999. La forte augmentation de la valorisation des actifs
immobiliers ces dernières années explique en grande partie ce phénomène.
2007
Part
totale
Part du
patrimoine
immobilier
Ensemble du
patrimoine
immobilier
9 405
29%
100%
- dont Logements
7 635
23%
81%
- dont Bâtiments
non résidentiels
1 770
5%
19%
Patrimoine
national (actifs 32 506 100%
financiers et non
financiers)
2- Les terrains bâtis, séparés dans les comptes de Patrimoine, sont réintégrés dans nos calculs.
n 4-
La place de l’immobilier dans différents pays
européens
n Part de la construction dans la Valeur Ajoutée nationale
aux prix de base et taux de change courants (% de toutes les branches)
1997
1998
1999
2000
Union européenne (27 pays)
5,6
5,5
5,6
5,6
5,7
5,7
5,7
Allemagne
6,0
5,6
5,5
5,2
4,8
4,6
Espagne
7,1
7,3
7,9
8,3
8,9
-
-
5,1
5,2
Italie
5,1
4,9
4,9
Royaume-Uni
5,0
5,1
5,1
France
2001 2002 2003 2004
2005
2006
2007
5,8
6,0
6,2
6,5
4,4
4,2
4,0
3,8
4,0
9,4
9,9
10,6
11,5
12,2
12,3
5,3
5,3
5,3
5,5
5,7
6,2
6,5
5,0
5,3
5,4
5,6
5,8
6,0
6,1
6,3
5,3
5,6
5,7
5,9
6,0
6,1
6,3
6,4
Source : IEIF, d’après données Eurostat
Le secteur de la construction a généré 6,5 % de la valeur ajoutée nationale au
sein de l’Union Européenne en 2007. La France se situe exactement à ce niveau,
le Royaume-Uni et l’Italie légèrement en dessous et l’Allemagne très largement en
dessous.
En Espagne et dans certains pays de l’Est (Lituanie, Roumanie) ainsi qu’en Irlande,
le secteur de la construction dépasse 10 % de la valeur ajoutée nationale. Ces pays
sont à présent particulièrement touchés par la crise économique, notamment dans
le secteur de la promotion immobilière.
n Part de la construction de logement dans la Formation brute de capital fixe nationale
aux prix de base et taux de change courants (% de toutes les branches)
1999
2000
2001
2002
2003 2004 2005
2006
2007
Union européenne (27 pays)
24,9
24,2
24,3
25,0
26,0
26,5 26,8
27,4
27,1
Allemagne
33,7
31,9
31,3
31,7
31,9
31,3 30,0
30,0
29,9
Espagne
22,4
23,7
25,1
26,8
28,7
29,8 30,3
30,5
30,1
France
29,6
27,8
27,9
29,1
29,8
30,3 30,8
32,1
31,7
Italie
21,3
21,1
20,8
20,8
21,9
22,2 23,6
24,4
25,1
Royaume-Uni
15,9
16,4
17,4
19,1
20,6
22,1 22,5
23,4
22,8
Source : IEIF, d’après données Eurostat
27,1 % de la l’investissement européen correspond à la construction de logement.
La France, l’Allemagne et l’Espagne se situent un peu au-dessus, l’Italie et
le Royaume-Uni nettement en-dessous.
Dans certains pays, l’investissement dans la construction est extrêmement élevé
comme en Norvège où il représente plus de 70 % de la formation brute de capital
du pays. Il est également important dans certains pays de l’est de la Méditerranée
et en Irlande (aux alentours de 40 %).
L’immobilier tient une place très particulière dans l’économie française depuis déjà
longtemps :
n Il a toujours été le premier créateur de richesses (valeur ajoutée) et son poids va en
s’accentuant,
n Avec 1 860 000 emplois, l’immobilier est le 6ème employeur et connaît une lente
progression. Seuls 328 000 emplois y ont été créés depuis 1959 contre 2 625 000 dans
l’Education, santé, action sociale par exemple.
n La part de l’immobilier dans l’investissement est allée crescendo. Elle représente
aujourd’hui près de la moitié des montants engagés.
n Troisième poste de consommation jusqu’en 1990, après les industries agricoles et les
industries de biens de consommation, il se situe en tête depuis lors.
n La valeur du patrimoine immobilier a connu une progression très soutenue depuis
1978, elle a été multipliée par 13, principalement portée par le logement qui représente
81 % de l’ensemble en 2007.
n La part de la construction dans la création de richesse (valeur ajoutée) et dans
l’investissement situe la France dans la moyenne de l’Union européenne.
Etude réalisée par
Charles-Henri de Marignan
Analyste Pôle Immobilier
L’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière est un organisme d’études et de
recherche indépendant. Sa vocation est de fournir des informations et des analyses
sur les marchés et les investissements immobiliers en France et en Europe. L’IEIF est
aussi le cercle de réflexion des professionnels de l’immobilier et de la finance.
L’IEIF compte 4 pôles :
nSCPI
nImmobilier coté (SIIC / REIT)
nImmobilier direct (logement, bureau …)
nOPCI
et un club Analyse et Prévision

L`immobilier dans l`économie

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