Société Civile Coopérative de Construction - SCCC

HABICOOP - Sarah Trudelle – Fiche Plan B
20-07-10
Société Civile Coopérative de Construction - SCCC
1.FORME JURIDIQUE
Définition et objet de la structure
Les SCC (Société Coopérative de Construction) sont régies par les dispositions de la loi du 24
juillet 1867 et de la loi du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération. L'ensemble des règles
relatives aux SCC sont contenues dans le Code de la construction et de l'habitation (Art L 213-1 et
suivants et articles L 212-2, L 212-6 et L 214-1 à L 214-9).
Les dispositions relatives à la vente en état futur d'achèvement de la loi du 3 janvier 1967 (articles
L261-1 et suivants du CCH) sont applicables aux SCC.
La SCCC (Société Civile Coopérative de Construction) est une société civile immobilière à
caractère coopératif, elle a pour objet la construction d'un ou plusieurs immeubles 1 en vue de leur
division par lots ou d'un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d'habitation ou à
usage professionnel et d'habitation, destinés à être vendus aux associés. L'objet de cette société
comprend également la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une
organisation différente résultant de la dissolution de la SCCC.
La forme coopérative de ce type de société entraîne l'absence de but lucratif, les logements sont
vendus à moindre coût à leur membres du fait de l'absence de marge bénéficiaire dans le montage
financier; dans la pratique les prix peuvent atteindre 15% de moins que les prix du marché
immobilier neuf.
La durée de vie de la SCCC est liée à la réalisation du but qu'elle poursuit, c'est à dire la
construction d'un bien immobilier et la division de ce bien en vue de l'attribution ou de la vente de
ses fractions divises aux coopérateurs.
Pour les opérations de construction la SCCC doit :
− soit confier la réalisation et la construction du programme à un promoteur-mandataire en
vertu d'un contrat de promotion immobilière (CPI) .
− soit de confier la réalisation et la construction du programme au représentant légal ou
statutaire de la société par le biais d'un écrit conforme à l'article L222-3 CCH, c'est à dire
l'équivalent d'un CPI.
Remarque : Dans l'hypothèse où la société à recours à un CPI, l'immeuble est livré à la société moyennant une
rémunération du promoteur-mandataire; ensuite les lots sont vendus par la société aux associés via un contrat de
vente ou attribué en jouissance.
Forme d'occupation du logement
La SCCC est une organisation juridique, économique et financière qui ne peut attribuer en
jouissance ou en propriété ses logements qu'à ses membres. Il existe trois modalités de transfert des
lots aux associés :
− la vente
− la location-accession
1 L'objet de la SCCC est la construction d'un ou plusieurs immeubles dans le cadre d'une seule opération immobilière = une SCCC
par opération.
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− l'attribution en jouissance
Dans le cas des SCCC de vente « classique », les futurs propriétaires deviennent coopérateurs en
souscrivant une part de la société coopérative. Le plus souvent, le transfert de propriété s'effectue
selon les modalités de la vente en état futur d'achèvement (VEFA) qui leur est consentie par la
SCCC. Dans un premier temps le futur propriétaire signe un contrat de réservation comprenant la
désignation du bien (plans, descriptifs et situation,) et mentionnant le prix du logement ferme et
définitif2. C'est en signant ce contrat qu'il souscrit au moins une part de la future SCCC. (Attention
seuls les souscripteurs ont le droit d'acquérir un logement dans l'opération immobilière.)
Cette souscription donne droit à l'achat d'un logement, en toute propriété et à prix de revient.
Cependant chaque associé ne peut prétendre à la propriété du lot qui lui est destiné qu'après avoir
versé à la société les sommes nécessaires à la réalisation de l'immeuble, proportionnellement à la
valeur de son lot par rapport à la valeur de l'ensemble.
Le contrat de vente en VEFA définitif doit être conclu par un acte authentique et le règlement de
copropriété doit avoir été fourni au préalable à l'acquéreur.
Remarque : on peut parler de « prix de revient » même dans le cas d'une vente en VEFA, car les statuts de la
SCCC peuvent prévoir que si l'opération est excédentaire, le « surplus » peut être redistribué/ristourné aux
coopérateurs (ou placé en réserve si la société fonctionne au delà de l'opération de construction dans le cas
d'attributions en jouissance).
Dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété, la SCCC peut faire appel à des
prestations de services d'un organisme HLM ce qui lui permet de bénéficier de prêts accordés dans
le cadre de la législation HLM. Dans ce cas les membres sont soumis aux conditions d'accès relatifs
à l'accession sociale à la propriété (article L. 443-1 et s. CCH). Parallèlement, la gestion de la
coopérative et la direction des travaux de construction sont confiés à un organisme HLM. La société
est alors soumise au même régime fiscal que les organismes HLM.
A titre dérogatoire, les modalités d'application de la formule de la location-accession s'applique à la
société coopérative de construction3. En termes de garantie, le contrat de location-accession doit
comporter l'engagement d'un tiers de lever ou de faire lever l'option lorsque l'accédant n'exerce pas
sa faculté d'acquérir.
Les membres de la coopérative peuvent en parallèle, bénéficier des différents mécanismes existant
d'accession sociale à la propriété (Pass foncier, prêt à taux zéro, prêt d'accession sociale, TVA
réduite à 5,5% en zone ANRU.) sous conditions d'éligibilité (ressources et composition du foyer)*.
Remarque : Lors d'une opération d'accession sociale à la propriété, il est possible de prévoir un dispositif antispéculatif : un contrôle des reventes pendant une durée pouvant aller jusqu'à 15 ans dans le cadre d'un convention
passée avec la collectivité locale. En revanche, on peut prévoir que la revente ait lieu librement lorsqu'il est
apporté la justification que celle-ci s'effectue dans des conditions de changement familial, professionnel ou social.
Dans le cas d'une SCCC « d'attribution en jouissance », les lots ne sont pas vendus par la société
aux associés mais ils leur sont attribués en jouissance selon l'état descriptif de division et le
règlement de jouissance. Cependant même dans le cadre de l'attribution en jouissance, les statuts
doivent obligatoirement prévoir l'attribution en pleine propriété qui peut s'effectuer au terme d'un
partage total ou d'un retrait partiel d'un associé. Effectivement l'attribution en jouissance est
marginale, en principe la société est dissoute dès l'achèvement des travaux et après clôture des
comptes de l'opération de construction. La dissolution de la société entraîne l'attribution en
propriété des lots auxquels les parts souscrites par les coopérateurs donnent vocation.
2 Articles R. 261-25 à R. 261-31 du CCH.
3 Article 30bis de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971.
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Par ailleurs, tout associé peut se retirer de la société et obtenir l'attribution en propriété de son lot,
sous réserve que les travaux aient été achevés. La propriété est constatée par acte authentique signé
par l'attributaire et le gérant.
Capital social
La loi ne fixe pas de montant minima pour le capital des SCCC, ni la valeur nominale des parts
sociales. Cette valeur est librement décidée par les membres fondateurs.
Les SCCC sont des sociétés à capital et à personnel variables. Le capital peut être augmenté par
l'émission de nouvelles parts souscrites au moyen de versements en numéraire. De même, le capital
peut être réduit par le remboursement des apports faits par les coopérateurs qui se retirent de la
société ou en sont exclus.
On note que les parts sociales doivent être libérées d'un quart au moins au moment de leur
souscription, la libération du reste des parts doit être effectuée dans les délais fixés par les statuts
sans pouvoir excéder 5 ans.
Les statuts peuvent prévoir la création de parts à intérêt prioritaire sans droit de vote attaché pour
les associés qui n'ont pas vocation à recourir aux services de la coopérative ou dont elle n'utilisent
pas le travail mais qui entendent contribuer par l'apport de capitaux à la réalisation des objectifs de
la coopérative4.
Responsabilités des associés
Comme dans une société civile classique, la responsabilité des associés est illimitée, ces derniers
répondent indéfiniment des dettes de la société à proportion de leur part dans le capital social.
Cependant, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé
qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la SCCC.
Entrées et sorties des associés
Avant le commencement des travaux, la simple souscription de parts dans la société donne droit à
l'attribution d'un lot (sous réserve de versement des sommes nécessaires à la réalisation de
l'immeuble). La loi ne précise pas le nombre maximum d'associés.
Pendant la construction, la démission d'un associé est subordonnée à une autorisation de
l'assemblée générale. Cependant si le coopérateur démissionnaire présente un candidat solvable,
l'autorisation de démission ne pourra pas lui être refusée sauf pour motifs sérieux et légitimes. En
revanche l'Assemblée générale n'est pas tenue d'accepter comme coopérateur la personne proposée
par le démissionnaire et peut accepter sa démission en agréant une autre personne sans avoir à
motiver sa décision.
Toujours pendant la construction, les droits sociaux ne peuvent faire l'objet d'aucune cession
volontaire entre vifs à titre onéreux.
L'exclusion d'un associé ne peut être autorisée par l'assemblée générale que pour motifs sérieux et
légitimes et sous recours de l'intéressé devant le tribunal de grande instance.
La démission ou l'exclusion d'un associé entraîne de plein droit la résolution du contrat de vente de
l'immeuble à construire. De plus les autres associés sont tenus des obligations de l'ancien associé
démissionnaire ou exclu à l'égard de la société proportionnellement à la valeur de son lot.
Après l'achèvement de la construction, une fois l'attribution en propriété réalisée et la société
dissoute, les « entrées et sorties » des habitants dépendent du régime commun de vente de lot de
4 Article 3 bis de la loi du 10 septembre 1947.
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copropriété (mutation) ou de location de locaux à usage d'habitation ou professionnel.
En revanche, si la société n'est pas dissoute et que les lots sont attribués en jouissance, les parts sont
cessibles, sans qu'un acte authentique ne soit forcément nécessaire et sous réserve d'un agrément de
l'assemblée générale*. Par ailleurs, tout associé peut se retirer de la société et obtenir l'attribution en
propriété de son lot.
Transmission du patrimoine
La transmission des parts sociales aux conjoints, ascendants, descendants, relève du régime de droit
commun sauf dispositions contraires contenues dans les statuts ou un testament. En effet, les statuts
peuvent prévoir une clause d'agrément pour les successions.
Distribution des bénéfices
Une SCCC revêt un caractère coopératif ce qui signifie que c'est une société à but non lucratif
encadrée par la loi de 1947 relative aux coopératives. Cette loi encadre et limite la distribution des
bénéfices.
Effectivement la rémunération des parts sociales est plafonnée au taux moyen de rendement des
obligations des sociétés privées, et le versement des dividendes est également limité par l'obligation
de mettre 15% du bénéfice en réserve.
De plus en cas de dissolution le boni de liquidation de la coopérative n'est pas distribué aux associés
mais à d'autres coopératives ou œuvres d'intérêt général ou professionnel.
2. FINANCEMENT
Recours à un emprunt
Dès l'origine les coopérateurs sont réunis et ils financent la construction du projet.
En effet, le financement de l'opération est assuré essentiellement par les acquéreurs au moyen de
leurs fonds propres ou par les crédits qui leur sont accordés par des établissements bancaires.
En règle général on conseille aux coopérateurs de souscrire leur emprunt au sein de l'organisme qui
finance la SCCC pour des raisons techniques de partenariat et pour accélérer l'attribution des prêts
et obtenir des barèmes à taux préférentiel. Ceci est particulièrement recommandé lorsque les
accédants prétendent bénéficier du dispositif du Pass Foncier qui fait intervenir, en sus de la banque
pour la délivrance d'un prêt classique, un collecteur du 1% logement qui délivre un prêt à
remboursement différé. Toutefois l'acquéreur reste libre de souscrire un emprunt auprès de sa
banque et de bénéficier de prêt aidés ou garantis par l'État.
Les prêts principaux des coopérateurs peuvent être complétés par des prêts spécifiques s'ils en sont
bénéficiaires (prêt épargne logement, prêts professionnels, prêts fonctionnaires...etc).
Garanties
•
•
Caution hypothécaire : la société peut donner caution hypothécaire pour la garantie des
emprunts contractés par les associés pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de
la société nécessaires à la réalisation du programme. La caution hypothécaire doit être
autorisée par les statuts.
Garantie de souscription et de financement : Préalablement au commencement des
travaux, la société coopérative de construction ne pourra être créée que si le nombre
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d'associés est au moins égal à 20% du nombre total de logements du programme ou de la
tranche de programme à construire; et si le financement de la construction des lots non
souscrits compris dans le programme est garantie. La garantie de financement des lots non
souscrits résulte de l'engagement pris par un tiers (banque, assurance, collectivité locale ou
l'opérateur HLM) à l'égard de la société :
− de souscrire/acquérir, faire souscrire/acquérir la propriété des lots qui n'auraient pas été
souscrits ou acquis par des associés un an après l'achèvement de la construction.
− et de mettre ou de faire mettre à la disposition de la société, jusqu'à la souscription ou
l'acquisition des lots non souscrits ou acquis, les sommes qui seraient exigibles des
souscripteurs ou des acquéreurs éventuels; les sommes ainsi mises à la disposition de la
société et les frais financiers y afférents sont remboursables à la société par les acquéreurs
ou souscripteurs des lots concernés.
Les associés souscrivant plus de deux lots sont tenus de fournir une garantie financière également.
En matière de construction un certain nombre de garanties sont obligatoires :
•
•
•
Garantie du coût de la construction : celui-ci est garanti par le cadre légal de la VEFA,
Garantie d'achèvement de l'opération : une garantie financière d'achèvement est délivrée
par une banque ou une assurance.
Une clause de « réméré » est intégrée dans le contrat d'acquisition. Cette clause sera
utilisée en cas d'insatisfaction de l'acquéreur lors de la livraison de son logement. La société
devra alors racheter le bien et rembourser son prix d'acquisition ainsi que les frais et les
intérêts de son crédit.
Appels de fonds
La principale obligation du coopérateur, futur acquéreur, est de répondre aux appels de fonds
nécessités par l'acquisition du terrain, la réalisation des travaux, la division de l'immeuble social et
la gestion et l'entretien de ce dernier. Chaque coopérateur doit contribuer aux dépenses nécessités
par la réalisation de l'immeuble au fur et à mesure de l'avancement des travaux, proportionnellement
à la valeur de son lot par rapport à l'ensemble.
3. FISCALITE
Au regard du Code général des impôts, la SCCC est une société fiscalement transparente, c'est à
dire que l'imposition ne se fait pas au niveau de la société mais au niveau de chacun des associés en
fonction de sa tranche d'imposition à l'impôt sur le revenu (article 1655 ter CGI).
La transparence fiscale entraine des conséquences sur la cession de parts sociales qui est assimilée
à une vente d'immeuble, c'est à dire qu'elle est soumise :
− aux droits d'enregistrement5.
− à la TVA Immobilière6 si le cédant est lui même assujettis à la TVA (professionnel) et s'il
s'agit de la première vente dans le délai de 5 ans après l'achèvement de l'immeuble.
Remarque : sont exonérées de TVA immobilière les livraisons à soi-même portant sur des immeubles
construits par des SCCC faisant appel à titre de prestataire de service à un organisme HLM et destinés à
être attribués en jouissance, puis ultérieurement en propriété, à leurs associés.
5 5,09 % si le bien est achevé depuis plus de 5 ans.
6 19,6% pour les immeubles en cours de construction (VEFA) ou achevés depuis moins de 5 ans.
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− au régime des plus values immobilières 7 des particuliers (exonération s'il s'agit de la
résidence principale, si les parts sociales sont détenues depuis plus de 15 ans ou encore si le
prix de cession est < à 15 000 euros).
On note que les réductions d'impôts applicables à l'habitation principale ou aux investissements
locatifs sont applicables.
Si le logement est mis en location, les revenus procurés à l'associé bailleur sont imposables au titre
des revenus fonciers.
S'agissant de la taxe foncière, celle-ci est à la charge des associés même dans le cas où la société
n'est pas dissoute.
4. DEMOCRATIE
Administration de la société et prise de décisions
Le principe général est qu'un associé bénéficie d'une voix à l'assemblée générale, sauf pour les
décisions concernant l'exclusion ou la démission d'un associé, par dérogation à la loi du 10
septembre 1947 dans ces deux cas de figure chaque associé dispose d'un nombre de voix
proportionnel à la valeur de son lot par rapport à la valeur de l'ensemble.
La société est administrée par un ou plusieurs gérants. Les SCCC qui font appel à un organisme
HLM à titre de prestataire de service peuvent prévoir que le gérant de la société sera désigné dans
les statuts.
Le gérant de la société a pour fonctions principales :
−
−
−
−
la gestion courante des affaires de la société
de convoquer les associés aux assemblées générales,
d'établir les procès verbaux de ces assemblées,
de rendre des comptes annuels.
L'assemblée générale a seule le pouvoir d'approuver ou de modifier les statuts ou de réduire
l'importance du programme dans le cas où celui-ci doit être réalisé par tranches. Dans ces deux cas
précis, la majorité requise pour la validité des délibérations est de deux tiers au moins du nombre
total d'associés.
Contrôle des acquéreurs
Les associés coopérateurs bénéficient de moyens de contrôle sur la société notamment au travers de
la première assemblée générale qui doit approuver les conditions techniques et financières
d'exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient
global seront répartis entre les locaux à construire, afin d'en déterminer le prix.
La dernière assemblée qui prononce la dissolution statue sur les comptes de l'opération et sur le
choix du syndic de copropriété.
Un conseil de surveillance doit également être désigné chaque année en assemblée générale. Il est
composé de deux associés au minimum. Son rôle est de vérifier tous les comptes de la société. Il
7 28,1% forfaitaire du montant de la plus-value (abattement de 10% à partir de la 5ème année).
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établit pour chaque exercice un rapport dans lequel il rend compte aux associés de l'exécution de
son mandat.
6. ACTIVITES ANNEXES AVEC DES TIERS
Une SCCC peut prévoir dans ses statuts l'utilisation de parties communes de l'immeuble pour la
réalisation d'activités annexes impliquant des tiers telles que des chambres d'hôtes, salle de réunion,
etc. Cependant si ces activités sont régulières et tarifées il vaut mieux créer une personne morale
(type association) responsable de la gestion et de l'utilisation des locaux concernés, dans un souci de
transparence financière. Cette association payerait un loyer à la société pour simplifier la gestion en
terme de comptabilité et d'assurance.
Une SCCC pour un projet d'habitat groupé ?
Avantages :
•
But non lucratif du fait du statut coopératif (loi 1947) : achat d'un logement à un prix
de revient, donc pas de marge bénéficiaire.
•
Il est tout à fait envisageable de ne pas dissoudre la société coopérative et de
conserver la propriété collective de l'immeuble.
•
Les coopérateurs votent selon le principe une personne = une voix (sauf pour
exclusion ou démission d'un associé).
•
Comme pour la SCIA, il y a une possibilité d'instaurer une gestion collective et
coopérative de l'immeuble par le biais du règlement de jouissance ou de copropriété.
Mise en place d'un syndicat coopératif des copropriétaires par exemple.
•
Possibilité d'inclure les ménages modestes par les mécanismes d'accession sociale à
la propriété (Pass Foncier, PSLA, Prêts conventionnés).
Inconvénients :
•
La propriété collective n'est pas garantie car les associés peuvent se retirer et obtenir
la propriété individuelle ou la société peut être dissoute et devenir une simple
copropriété .
•
Une fois la société dissoute il n'est pas possible d'exclure la spéculation car chaque
associé est libre de réaliser des plus-value sur la vente de son lot. De plus un associé
peut louer son logement et fixer le loyer librement. Sauf si l'immeuble fait l'objet
d'un dispositif d'accession sociale à la propriété et d'une convention avec la
collectivité locale qui prévoit des conditions restrictives de revente.
Ils l'ont fait (ils sont restés en SCCC):
− La Petite Maison, Rennes (1987) :Pierre-Yves JAN, [email protected] ou www.hgrennes.org
− La Fonderie, Vanves (1987): Marc Lipinski, [email protected]
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Sources :
− Jean François PANTEIX, CRESS Aquitaine
− Gwladys GUMBAU, BA.Balex
− ADIL Rhône (agence départementale d'information sur le logement)
− Yvon GAGGINI, Habitat 21, Dijon
− Pierre-Yves JAN, La Petite Maison, Rennes
− Audrey MOROT, Les Habiles
− www.legifrance.gouv.fr
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