Contribution Organismes HLM 77 - PLH MEAUX

AORIF – Délégation départementale de Seine-et-Marne
Programme Local de l’Habitat du Pays de Meaux
Communauté d’Agglomération du Pays de Meaux
Contribution des organismes Hlm du territoire
Le territoire du Pays de Meaux est un des territoires à enjeux identifiés par à une étude menée par l’AORIF
sur les EPCI de Grande Couronne et confirmé par les organismes Hlm seine-et-marnais réunis au sein de la
conférence départementale.
Dans le cadre de l’élaboration du Programme Local de l’Habitat (PLH), la Communauté d’Agglomération du
Pays de Meaux (CAPM) a organisé un atelier thématique autour de la question du logement social sur le
territoire. Suite au diagnostic et en vue de la définition par les élus des orientations du PLH, l’AORIF et les
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organismes Hlm du territoire du Pays de Meaux souhaitent apporter leur contribution au 2 PLH de la CA du
Pays de Meaux.
Les grands thèmes abordés dans cette contribution sont :
Le développement de l’offre nouvelle
La réhabilitation du patrimoine
Les publics spécifiques
L’accompagnement social
Les parcours résidentiels
Le développement de l’offre nouvelle
La CA du Pays de Meaux est un territoire particulièrement attractif pour les organismes Hlm qui souhaitent
soutenir la CAPM dans l’atteinte de ses objectifs de construction de logements sociaux et ainsi concourir :
à respecter l’article 55 de la Loi SRU auxquels sont soumises 6 des 18 communes de la CAPM,
au rééquilibrage territorial de l’offre de logements sociaux à l’échelle communautaire afin de lutter
contre les disparités géographiques actuelles,
à répondre aux besoins non couverts en logements sociaux en quantité mais aussi en qualité (taille
des logements, type de produit).
Les organismes Hlm, qui sont à la fois constructeurs et gestionnaires, sont attentifs à ce que l’offre produite
soit en adéquation avec la demande des ménages du territoire.
Ainsi, l’éloignement au transport est un frein important à la mise en location des logements sociaux. Il est
nécessaire de privilégier le développement d’une offre nouvelle, à proximité immédiate des transports
collectifs. En effet, dans le cadre de la mise en service d’une résidence sur une commune périphérique de
l’agglomération, de nombreux ménages ont refusé des logements du fait de l’éloignement des transports et
notamment de la gare de Meaux. Les organismes Hlm alertent donc la CAPM sur la nécessité de renforcer
le maillage du territoire en transport en commun pour permettre un développement équilibré du territoire.
Les organismes Hlm portent une attention particulière au niveau des loyers. Le loyer des logements PLS
est peu concurrentiel par rapport au parc privé (locatif et accession), aussi les organismes Hlm peuvent être
confrontés à une vacance durable des PLS avant relocation (jusque 4 à 5 mois), qui amène certains d’entre
eux à envisager des baisses de loyers. Cette situation interroge les équilibres financiers de certaines parties
des opérations en PLS et plus largement la pertinence de développer ce type de produit sur le territoire.
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Les organismes Hlm constatent également une demande de plus en plus forte pour des petits
logements qui peine à trouver une réponse dans le parc existant et dans des délais raisonnables.
Les organismes Hlm ont régulièrement augmenté leur production d’offre nouvelle ces dernières années, en
mobilisant davantage leurs fonds propres dans un contexte de forte concurrence pour l’accès à un
foncier constructible qui reste rare et cher. Or, un foncier cher impacte le prix de revient de la construction
et par conséquent le loyer de sortie de l’opération qui est plafonné par la réglementation : « Le loyer
maximum inscrit dans la convention doit être inférieur ou égal au loyer maximum autorisé par la
réglementation » (CCH L352-2).
Aussi, pour les organismes Hlm, il est nécessaire de maîtriser le coût du foncier pour réussir une
opération de logement social car le nécessaire équilibre de l’opération peut conduire à renoncer au projet ou
à revoir les ambitions techniques et architecturales. Les organismes Hlm peuvent envisager la vente de
patrimoines, sous certaines conditions, afin de libérer des fonds propres, pour abonder la construction de
nouvelles opérations locatives sociales.
Les organismes Hlm souhaitent sensibiliser les élus et les partenaires aux risques que soulève la tendance
à la généralisation du recours à la VEFA (ce mode de production étant passé de 17% en 2009 à 50% de
la production agréée en 2011 au niveau régional). Outre la fragilisation de la fonction essentielle de maîtrise
d’ouvrage des opérateurs sociaux, la VEFA peut induire des surcoûts tout en produisant des logements et
résidences dont les caractéristiques ne facilitent pas la gestion.
Enfin, les organismes du territoire souhaitent également sensibiliser les élus locaux et les partenaires à
l’enjeu que constitue le développement d’une offre en accession sociale à la propriété. Nombre
d’organismes Hlm ont développé une expertise et un savoir-faire en la matière, proposant une gamme de
produits sécurisés et adaptés aux besoins des territoires qui participe à la diversification de l’offre.
Axes de dialogue
- Ajuster la répartition typologique des logements en fonction de la demande qui s’exprime
actuellement tout en maintenant une vision prospective sur les évolutions de cette demande
(quels seront les besoins d’ici 15 ans ?)
- Ajuster la répartition des produits en fonction des capacités financières des ménages : PLAIPLUS-PLS
- Développer une stratégie foncière efficace visant à ce que le marché ne devienne pas un espace
de spéculation pour les opérateurs immobiliers
- Limiter le recours à la VEFA pour la production de logements sociaux
- Promouvoir l’accession sociale à la propriété particulièrement sur les communes qui ont atteint
leurs obligations SRU
La réhabilitation du patrimoine
Les enjeux de réhabilitations du patrimoine existant sont importants tant pour les organismes que pour
le territoire dont l’offre locative sociale présente des risques de déqualification. Le patrimoine a été
majoritairement construit après 1970, les besoins en réhabilitation qui s’expriment ne sont que très
partiellement pris en charge par le Programme de Renouvellement Urbain (PRU), ils devraient se faire de
plus en plus nombreux.
Hors périmètre ANRU, la réhabilitation du patrimoine est aujourd’hui faiblement financée. Les
financements disponibles sont extrêmement limités ce qui implique une mobilisation forte des fonds propres
des organismes. Les coûts des réhabilitations sont d’autant plus élevés que les contraintes techniques et
les normes s’additionnent.
Les organismes Hlm alertent les élus de la CAPM sur leur capacité à couvrir l’ensemble des besoins sans
un soutien financier direct de la collectivité.
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Axe de dialogue
- Soutenir les actions de réhabilitation, de qualification et de rénovation du parc existant afin
d’éviter tout « décrochage » de certains segments du parc, par l’affectation d’une enveloppe
financière dédiée
Les publics spécifiques
Pour les organismes Hlm, la production de logements spécifiques semble insuffisante au regard des
besoins croissants sur le territoire.
Le constat du vieillissement de la population implique que les partenaires se dotent d’outils pour répondre
aux besoins spécifiques de ces populations : adaptation de la taille du logement par des mutations internes,
adaptation technique du logement aux caractéristiques des ménages, production d’une offre de logements
adaptés…
Les bailleurs sociaux constatent que l’adaptation des logements se mène souvent dans l’urgence et au
cas par cas, il manque une stratégie globale d’intervention incluant une réflexion sur l’accompagnement des
personnes âgées.
Tous publics confondus, les besoins de production sont importants, ces opérations sont difficiles à
monter et elles nécessitent des financements adaptés pour remplir les conditions de gestion et
d’accompagnement social optimales (assurées par des partenaires associatifs).
Axes de dialogue
- Mener une réflexion avec la CAPM sur la question du logement spécifique pour accroître l’offre
et l’adapter aux besoins du territoire
- Construire une stratégie globale d’intervention sur les publics spécifiques (adaptation de
logements, production de logements spécifiques…)
L’accompagnement social
Afin de continuer d’accueillir dans de bonnes conditions et de maintenir dans leurs logements les ménages
rencontrant des difficultés socio-économiques, les organismes Hlm soulignent l’urgence de combler les
besoins en accompagnement social assuré par les pouvoirs publics. Les organismes se félicitent du soutien
de l’agglomération à l’association BAIL, néanmoins les efforts menés doivent être renforcés afin que les
ménages les plus en difficultés soient mieux accompagnés.
Axe de dialogue
- Prendre en compte les besoins non couverts en accompagnement social
Les parcours résidentiels
Face à la pression pour l’accès au logement social et à un taux de rotation au sein du parc social qui ne
cesse de décroître, les parcours résidentiels sont bloqués pour un certain nombre de locataires. Ce constat
ne fait que renforcer l’enjeu majeur que représente la mobilité au sein du parc Hlm.
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Les demandes de mutation augmentent, les organismes Hlm ont pris des engagements en la matière dans
leur convention d’utilité sociale (CUS), la loi MOLLE nous y oblige sur un segment particulier de la demande.
Certains organismes Hlm mettent en place des dispositions internes pour répondre à ces demandes. Dès
lors, et en raison du taux important de contingentement du parc Hlm, la mise en place d’une politique
ambitieuse de mutation appelle une concertation renforcée entre l’ensemble des réservataires (Etat,
communes, Action Logement, bailleurs, Conseil Général).
Sur ce point, les organismes Hlm sont disposés à engager une réflexion partenariale afin de développer
des solutions nouvelles et opérationnelles facilitant les mutations, et particulièrement celles liées aux
situations de sous ou de sur-occupation.
Par ailleurs, les ambitions de parcours résidentiels de nos locataires peuvent passer par l’accession
sociale sécurisée à la propriété. Ces demandes peuvent être satisfaites d’une part via la production d’une
offre neuve dédiée par les organismes Hlm (dont les coopératives) et d’autre part, via la vente de
patrimoines adaptés (exemple de la vente aux locataires de logements d’une résidence de 28 logements).
Axe de dialogue
- Les organismes Hlm pourraient participer au déploiement d’un système partenarial de réponse
aux demandes de mobilité résidentielle associant les collectivités locales
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