ET SA RÉGION - Immobilier Neuf Mode d`Emploi

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principale au cours des deux dernières années. Sous réserve d’acceptation du dossier par l’établissement bancaire.
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des engagements de location entraîne la perte du bénéfice de la réduction d’impôts. Réduction d’impôts pour
l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines zones géographiques, destiné à la location pendant 6 ans ou 9
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des engagements de location entraîne la perte des incitations fiscales. (4) Prêt réservé aux primo-accédants pour l’achat d’un logement en résidence principale et soumis à conditions de revenus. Conditions détaillées sur simple demande et sur cogedim.com. Cogedim SAS – SIRET N°054 500 814 000 55. Document non contractuel. Illustrations laissées à la
libre interprétation de l’artiste destinées à exprimer une intention architecturale d’ensemble et susceptibles d’adaptations. Bienvenue à Bord - Octobre 2016
Édito
Christophe Combe
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20 RIMES
16 TRE
« Résolument militant pour le neuf ! »
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Immobilier Neuf Mode d’Emploi
Numéro NAF 5813Z.
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Directeur des éditions :
Christophe Combe : 06 47 67 99 26
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Administration du site internet
Sophie Combe : [email protected]
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Fabrication, infographie :
Bienvenue à Bord
Patrice Couchy : 05 61 16 80 94
[email protected]
Rédaction :
Christophe Combe
Laurent Duguet
•
Impression :
Imprimerie spéciale du journal
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Crédit photos : DR, Bienvenue à Bord,
IME, Balloide Photo C.Picci, Lydie
Lecarpentier, Ulrich Lebeuf, SEURA,
FHY, Emmanuel Grimaud, Atelier
Marguerit - Asylum, mairies de Toulouse,
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Toute reproduction, même partielle, de
cette publication est interdite, sans l’accord
exprès de l’éditeur conformément à la
loi du 11 mars 1957 sur la protection des
droits d’auteur. L’éditeur n’engage pas
sa responsabilité pour l’ensemble des
éléments rédactionnels de cet ouvrage.
Ne pas jeter sur la voie publique.
Christophe Combe - Directeur des Editions
Sommaire
Le mot de l’éditeur
Sommaire
p. 5
p. 5
Tribune
• Jean-Luc Moudenc
p. 7
Paroles d’experts
• Frédéric Carré
• Vincent-Michel Mortini
• Patrick Saint-Agne
p. 8
p. 8
p.9
Programmes neufs
p. 12
Enquêtes
Toulouse Métropole
p. 28
- L es nouveaux territoires du
développement urbain p. 28
- La cartoucherie
p. 30
- Toulouse Aérospace
p. 32
-N
ouveaux quartiers,
programmes en cours
p. 33
Ouest toulousain
p. 34
Nord-ouest toulousain
p. 37
- Andromède
p. 40
Occitanie
5
Sud-ouest toulousain,
le Sicoval
Toulouse sud et murétain
p. 42
p. 46
Actualités
Logement neuf, location
accession PSLA
p. 49
L’avis de 3 experts en PSLA p. 52
Achat d’un logement neuf à un
promoteur
p. 54
Loi Pinel
p. 56
Budget
Établir son budget
Prêt à taux zéro 2016
p. 58
p. 60
Constructeurs
Maison individuelle, l’embellie
se confirme
p. 62
Le contrat de construction p. 64
Tribune
Jean-Luc Moudenc
Occitanie
6
Tribune
Jean-Luc Moudenc
> Si la métropole toulousaine connaît l’une
densification modérée. Une politique
des premières croissances démographiques
dont la mise en œuvre doit s’appuyer
de l’Hexagone elle le doit à une attractivité
sur une large concertation, aussi bien
qui ne se dément pas au fil des ans. Son
avec les habitants qu’avec les acteurs
dynamisme économique, associé à une qualité
et professionnels de l’urbanisme et
de vie reconnue, représentent en la matière,
du logement.
on le sait, des atouts majeurs. Mais cette
Aujourd’hui plusieurs grands projets,
progression, dont témoignent les chiffres, plus
déjà en cours de réalisation ou en
de 12 000 habitants par an sur l’ensemble de
préparation, vont permettre de
l’aire urbaine dont près de 8 000 sur le seul
conforter encore le dynamisme, et
territoire de la Métropole, constitue un défi
d’affirmer la vocation européenne,
et nous impose une obligation : répondre aux
de
notre
métropole.
Ainsi
besoins ainsi générés sans hypothéquer cette
Toulouse Aerospace, dans le
qualité de vie, essentielle au développement
quartier Montaudran, qui associe
harmonieux de la cité. Des éléments qui
établissements de recherche et
déterminent l’ensemble de notre action en
de formation, activités tertiaires,
matière d’urbanisme et de logement. La
équipements publics et logements,
construction de nouveaux logements, à un
est appelé à devenir un pôle majeur
rythme adapté à cette croissance, constitue
du pôle de compétitivité Aerospace
ainsi un impératif. L’actuel PLH, avec un objectif
Valley. Le projet TESO, dans la
annuel de 6 500 logements s’inscrit dans la
perspective de l’arrivée de la LGV
réponse à ces besoins. En 2019 le nouveau
en 2024, labellisé « projet d’intérêt
PLUI-H, en cours d’élaboration, permettra
majeur » réunit de la même manière
d’harmoniser cette démarche sur l’ensemble
activités économiques, services
des communes du territoire métropolitain.
et habitat dans le cadre de la
Jean-Luc Moudenc
Associées à une politique de maîtrise foncière,
restructuration du quartier Matabiaules opérations publiques d’aménagement,
Marengo. Acquis par ToulouseMaire de Toulouse.
sous maîtrise d’ouvrage déléguée de la SEM
Métropole, le site du CEAT, plus de
Président de Toulouse
Oppidea, contribuent au développement de
13 ha quartier Guillaumet, va faire
Métropole
l’offre en matière de nouveaux logements. Avec
l’objet d’un aménagement avec 78%
plusieurs impératifs : permettre la construction
de la surface dédiés au logement.
de logements de qualité, abordables au plus
Le futur Parc des Expositions, sur les
grand nombre, favorisant la mixité en associant accession
communes d’Aussonne et de Beauzelle, sera dès 2020, pour
libre et sociale à la propriété et logements locatifs sociaux,
tout le territoire du nord-ouest de la Métropole, un nouveau
contribuer au rapprochement avec les lieux de travail, les
gage d’attractivité. Enfin, toujours en 2024, la troisième
zones d’activités, permettre aussi l’accessibilité grâce au
ligne de métro, en reliant d’est en ouest les principaux
développement des transports en commun. Ces nouveaux
pôles industriels dessinera un nouvel axe, au service du
quartiers doivent par ailleurs répondre aux nécessités
développement économique et du cadre de vie de toute
du développement durable. Ils doivent enfin s’intégrer
l’agglomération.
harmonieusement dans le tissu urbain existant grâce à une
Le logement,
un enjeu à la
mesure du
dynamisme
de la métropole
TOULOUSE MONTAUDRAN AÉROSPACE - SEURA
Occitanie
7
Paroles d’experts
Frédéric Carré et Vincent-Michel Mortini
Un regain
d’activité
bienvenu pour
les entreprises
du bâtiment
Frédéric Carré
Président de la fédération du
Bâtiment de Haute-Garonne
> Les entreprises de construction ne
peuvent que se féliciter du dynamisme
dont bénéficie aujourd’hui le secteur du
logement neuf. De manière générale la
construction de logements représente
en effet, au minimum, un tiers de notre
activité globale. La reprise qui se dessine
depuis deux ans, et qui se confirme cette
année, représente de fait un motif de
satisfaction et une bouffée d’oxygène
dans la crise que nous traversons
depuis plusieurs années. Un dynamisme
dont bénéficie au premier chef, il est
vrai,
l’agglomération
toulousaine.
Avec un élément positif à souligner.
Traditionnellement
la
construction
de logements sociaux jouait un rôle
d’amortisseur, avec des investissements,
de la part des organismes HLM, liés
à un nécessaire effort de rattrapage.
Aujourd’hui, face à la demande du
marché privé, les promoteurs ont
nettement relancé leur offre et engagent
de nouveaux programmes. S’ajoutent
à ceci, dans un autre domaine, certains
éléments encourageants de la part des
collectivités, qui peuvent ouvrir des
perspectives pour nos entreprises :
grands chantier, comme le lancement des
travaux du nouveau Parc des Expositions,
dans l’agglomération toulousaine, « plan
Marshall » lancé par la nouvelle grande
Région, pour le secteur du BTP. . Pour
rester dans le domaine du logement,
la montée en puissance de certaines
opérations publiques d’aménagement,
comme la ZAC de la Cartoucherie, à
Toulouse, joue aussi un rôle favorable.
En bref, il semble que la pompe commence
à se réamorcer. Et il est vrai qu’il est grand
temps car nombre de nos entreprises
doivent faire face à de sérieuses
difficultés, avec des pertes d’emplois
inquiétantes pour notre secteur. Ceci dit
nous sommes toujours confrontés à une
problématique importante. Celle des prix
qui demeurent particulièrement tendus.
Ceux-ci étaient tellement descendus qu’il
semble difficile de retrouver un niveau
satisfaisant. Les promoteurs, les donneurs
d’ordre, doivent acheter nos interventions
à leur juste prix. Il n’est pas normal de voir
attribuer des marchés à 30% de moins
qu’une estimation raisonnable. Mais je
veux avoir confiance dans le dialogue
avec nos partenaires.
En résumé s’il est encore un peu tôt pour
crier victoire, tous les acteurs de l’acte
de construire, particulièrement dans le
domaine du logement, ont aujourd’hui
motif à se montrer raisonnablement
optimistes. > 2016 signe-t-elle le retour des
accédants ?
Le marché des
primo-accédants
s’est débloqué Vincent-Michel MORTINI
Directeur Crédit Foncier à l’Agence
de Toulouse Rémusat
Vincent-Michel Mortini : Nous
constatons depuis le début de l’année
un retour significatif des accédants sur
les marchés du logement neuf et de
l’ancien. La baisse historique des taux
a permis aux ménages d’améliorer
leur pouvoir d’achat immobilier. Cela
équivaut depuis 2011 à une baisse des
prix de 23%. Il faut ajouter les effets
bénéfiques du PTZ 2016 qui ont favorisé
le parcours résidentiel. C’est bien le
moment d’investir dans l’immobilier,
actif que l’on peut financer à crédit et
qui est associé à une protection en cas
d’accident de la vie (décès, invalidité,
chômage, …).
Les professionnels du secteur se
déclarent optimistes à 78% pour les
douze mois à venir (baromètre Crédit
Foncier/ CSA de sept 2016). Ces
derniers anticipent une stabilisation des
prix à 66% dans le neuf et à 55% dans
l’ancien. Le choix de l’acquisition peut
s’avérer judicieux plutôt que de louer
Occitanie
8
dans un contexte d’inflation et de taux
très bas mais pouvant repartir à la hausse.
L’arbitrage entre endettement et épargne
favorise actuellement l’immobilier. Par
rapport à 2015 le budget moyen est en
augmentation sur tous les secteurs de
Toulouse et de l’agglomération comprise.
Le logement collectif et la maison
individuelle sont donc relancés ?
Paroles d’experts
Patrick Saint-Agne
Le marché du
logement neuf
confirme son
dynamisme
Patrick Saint-Agne
Président de la Fédération des
Promoteurs Immobiliers
de Midi-Pyrénées
> L’année 2016 confirme avec netteté
une tendance déjà largement amorcée
l’année précédente. Nous pouvons le
dire clairement, aujourd’hui tous les
indicateurs sont au vert. Les taux d’intérêt
demeurent particulièrement bas, les prix,
pour les logements neufs, témoignent
d’une remarquable stabilité et nous
constatons une grande appétence
pour le dispositif Pinel qui favorise
ainsi l’investissement dans la pierre. Ce
constat est naturellement valable pour
l’ensemble du territoire national, mais il
est d’autant plus marqué en région MidiPyrénées, et plus particulièrement dans
l’agglomération toulousaine. De fait celleci bénéficie d’un dynamisme économique
qui justifie une attractivité dont témoigne
une croissance démographique très
conséquente. Cette année se traduit par
des résultats encore en progression par
rapport à 2015 qui était un excellent cru.
Pour le premier semestre les ventes de
logements neufs, dans l’agglomération
toulousaine, étaient déjà supérieures
de 29% à celles du premier semestre
2015. Et sur les douze derniers mois
elles enregistrent une augmentation
de 21% par rapport à la même période
de référence de l’année précédente.
En 2015 les ventes de logements neufs,
toujours dans l’agglomération toulousaine,
s’établissaient à 6 700 lots. Si le même
niveau de commercialisation se maintient,
et il n’y a pas de raison d’en douter, nous
pouvons tabler sur plus de 7 000 ventes
sur l’ensemble de l’année 2016. Par
ailleurs les mises en vente, témoignage du
dynamisme du marché et de la confiance
des opérateurs, sont supérieures, pour
les six premiers mois, de 56% par rapport
au premier semestre 2015. Si les ventes à
investisseurs dominent toujours le marché,
il faut noter une assez nette progression
des ventes à propriétaires occupants,
plus 16% au deuxième trimestre 2016 par
rapport au deuxième trimestre 2015. Quant
aux prix, leur augmentation n’excède
pas 1%, en moyenne, sur l’ensemble de
l’aire urbaine. Les opérations publiques
d’aménagement jouent certes un rôle
non négligeable dans le développement
de l’offre dans l’agglomération, mais il ne
faut pas perdre de vue qu’elles n’excèdent
pas plus de 20% de l’ensemble de la
construction de logements. Ceci dit nos
relations avec la collectivité, Toulouse
Métropole notamment, sont bonnes.
Nous sommes par exemple associés,
avec d’autres partenaires, association de
quartier, bailleurs sociaux, à l’élaboration
du futur PLUI-H. CARTOUCHERIE - ATELIER MARGUERIT - ASYLUM
Vincent-Michel Mortini : Le marché
de la promotion donne des signes
très prometteurs pour 2016 avec
une progression de +30% des ventes
(2ème Trim 2016 / 2ème T2015),
encouragé aussi par le dispositif
PINEL d’investissement locatif. Le flux
démographique avec plus de 12000
personnes arrivant chaque année
sur l’aire urbaine de Toulouse est un
véritable moteur du dynamisme du
marché immobilier local. La maison
individuelle offre aussi de réelles
opportunités avec un choix de
terrains selon le budget et l’attrait en
zone B1, B2 ou C qui ne doit jamais
laisser de côté la sacro-sainte règle
de la qualité de l’emplacement, de
l’environnement et des commodités
de déplacements. Elle est la condition
Occitanie
9
nécessaire à une revente réussie pour
envisager les projets qui se dessineront
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(1) RT2012 : démarche visant à l’obtention du label, valable à l’achèvement de la résidence. La
construction sera réalisée conformément au niveau de règlementation de performance énergétique en vigueur (RT2012) et à la certification requise pour ce programme. (2) Le dispositif
PINEL permet une réduction d’impôts lors de l’achat d’un logement neuf, à condition, qu’il soit
mis en location pendant 6 ans minimum. Cette réduction peut s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement, soit une réduction d’impôts pouvant atteindre la somme de 63000 €.
Voir le détail et conditions en agence. (3) Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt,
accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les ménages
à acheter leur première résidence principale. Financement du logement jusqu’à 40%, remboursement au bout de 5, 10 ou 15 ans en fonction des revenus. La durée du prêt peut s’étendre
jusqu’à 20 ou 25 ans. Voir conditions en agence. Illustrations à la libre interprétation des artistes
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Appartements et maisons du T2 au T4 - 32 chemin de Bordeblanche
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Appartements du T2 au T5 - 136 avenue de Castres
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toutes les étapes et démarches d’un projet de construction. La plupart d’entre eux sont réunis au sein
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Communication de la société • Illustration d’artiste : Infime • Document et images non contractuels • Tous droits de reproduction interdits • Septembre 2016
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Le Cosy Corner
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Engagement en vertu duquel une personne, le « promettant », s’engage à vendre ou à acheter un bien à une autre
personne, le « bénéficiaire ». Deux types de promesses de vente prévalent : la promesse de vente unilatérale qui
n’engage que le vendeur pendant une période de temps donnée et la promesse de vente bilatérale (ou synallagmatique) qui engage les deux parties du contrat. En général, l’acquéreur verse un acompte (souvent 10% du prix de
vente) au moment de la signature de la promesse de vente.
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anciens, la société est vite devenue un acteur incontournable de la
promotion immobilière en Midi-Pyrénées.
Aujourd’hui Saint Georges Promotion, membre de la FPI depuis 16 ans,
construit, commercialise, gère et assure la livraison de programmes
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de famille traverse ainsi toutes les compétences réunies autour du
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Ce sont des frais obligatoires lors d’une transaction immobilière, représentant environ 8% du prix du
bien s’il s’agit d’un logement ancien et environ 3% du prix du bien s’il s’agit d’un logement neuf. Ces
frais se répartissent en trois postes : les taxes versées au Trésor Public, les émoluments du notaire et les
diverses autres dépenses, appelées «débours». Royal Saint-Cyprien
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Enquêtes
Toulouse Métropole
ANDROMÈDE - © Balloïde Photo - C.Picci
Les nouveaux
territoires du
développement
urbain
> Répondre aux nécessités du
présent, préparer l’avenir. Tel est
donc aujourd’hui le défi auquel
est
confrontée
l’agglomération
toulousaine. Un défi, rappelle le
président de Toulouse Métropole,
Jean-Luc Moudenc, qui implique
une double obligation : assumer
l’expansion de la ville, au sens large
du terme, tout en préservant un des
éléments forts de l’attractivité de
celle-ci, la qualité de vie.
Le premier point exige en toute
logique de faciliter la construction
pour répondre à des besoins très
conséquent en termes de logements.
La capitale, du moins administrative,
de la nouvelle grande région
Occitanie est on le sait confrontée
à l’une des plus fortes progression
démographique de l’Hexagone.
Environ 12 000 nouveaux habitants
Les opérations publiques d’aménagement,
à travers la création de véritables nouveaux
quartiers, mettent en œuvre une politique
d’urbanisme associant logements, activités
tertiaires et commerciales, dans une logique
de mixité sociale et fonctionnelle, selon les
critères du développement durable
chaque année sur l’ensemble de
l’aire urbaine, plus de 8000 sur le
territoire des 37 communes qui
constituent Toulouse Métropole.
Le deuxième point détermine
les nouvelles orientations de la
collectivité en matière d’urbanisme :
éviter un étalement urbain incontrôlé
et excessif tout en mettant en œuvre
une densification modérée assurant
une bonne insertion dans le tissu
urbain existant et qui, surtout, ne
soit pas susceptible de provoquer
un phénomène de blocage et de
rejet de la part des habitants déjà
en place. Une volonté qui justifie les
options actuelles dans les opérations
d’urbanismes en cours sur le territoire
de la Métropole.
Aujourd’hui
dix-huit
opérations
publiques
d’aménagement
sont
en cours, ou en préparation pour
Occitanie
28
trois d’entre elles, sur ce territoire,
dont neuf sur celui de la ville centre.
Réalisées sous maîtrise d’ouvrage
déléguée de la SEM Oppidea,
outil opérationnel en la matière
de
Toulouse
Métropole,
elles
représentent, pour celles en cours
compte non tenu des programmes
immobiliers déjà réalisés, quelque
4700 logements actuellement en
cours de commercialisation ou qui
vont l’être dans les prochains mois. Un
chiffre dont l’apparente importance
reste toutefois en deça des besoins
estimés en termes de logements
neufs, évalués, selon les objectifs
du programme local de l’habitat à
près de 7000 nouveaux logements
chaque année. Il convient cependant
de considérer que les programmes
inscrits dans ces opérations publiques
sont loin de représenter l’ensemble
Enquêtes
Toulouse Métropole
de la construction de logements
dans l’agglomération. Ils n’excèdent
pas en effet 25% de celle-ci, rappelle
Patrick Saint-Agne, président de
la FPI (Fédération Régionale des
Promoteurs Immobiliers).
Qu’elles
s’inscrivent
dans
un
espace
auparavant
vierge
de
toute construction, telles les ZAC
Andromède, Monges-Croix-du Sud
ou Las Fonses, sur le territoire des
communes de Blagnac, Beauzelle,
Cornebarrieu, Villeneuve-Tolosane,
ou sur des secteurs déjà urbanisés,
par exemple pour la ZAC EmpalotGaronne, ou occupée auparavant
par un site industriel désaffecté,
comme c’est le cas pour la ZAC de
la Cartoucherie, dans une logique de
reconstruction de la ville sur la ville,
ces opérations se traduisent par la
création de nouveaux quartiers, voire
de nouveaux pans de ville.
Des opérations emblématiques
Si elles ne sauraient donc résumer
à elles seules l’ensemble de la
production de nouveaux logements
dans les communes de la métropoles,
ces opérations publiques permettent
cependant de traduire en acte les
grandes orientations d’une politique
qui se décline en fonction de plusieurs
paramètres.
Tout d’abord, question récurrente,
la mixité sociale. Au delà des
simples contraintes de la loi SRU,
ces opérations doivent permettre la
réalisation de programmes intégrant,
à côte du marché libre, des logements
à coûts maîtrisés, en accession
sociale à la propriété, ou locatifs
sociaux en proportion de 30% du
total de logements construits. Mais
ces nouveaux quartiers, au delà d’une
simple fonction résidentielle ont
aussi vocation à s’inscrire dans une
mixité fonctionnelle en associant au
programmes de logements activités
tertiaires,
locaux
commerciaux
et, bien entendu, équipements
publics. Autre élément majeur, la
mise en œuvre de ces opérations
d’urbanisme implique désormais
la prise en compte des critères du
développement durable, tant dans les
constructions elles-même que dans la
gestion de l’énergie, à l’exemple de
la ZAC Vidailhan à Balma, labellisée
> Pour faire face aux besoins générés par sa
croissance démographique, mais aussi pour
répondre aux exigences d’une métropole
européenne moderne et préparer son avenir,
nous sommes confrontés à la nécessité de
mettre en œuvre une politique qui assure une
cohérence entre développement urbain et
habitat. C’est tout le sens du PLUI-H, en cours
d’élaboration. En associant, en toute logique,
ces deux volets, le plan local d’urbanisme
intercommunal-habitat, opérationnel en
2019, en se substituant aux PLU et aux PLH,
doit permettre de définir une stratégie et des
règles d’aménagement, d’occupation du sol
et de construction pour l’ensemble des 37
communes aujourd’hui membres de Toulouse
Métropole. Ce document doit ainsi prendre
en compte trois grands enjeux : une meilleure
articulation entre planification urbaine et
une programmation de l’habitat associée
à un niveau de services et d’équipements
suffisant, une meilleure articulation entre
développement urbain et mobilité, mais
aussi une meilleure articulation entre ce
développement urbain et la préservation des
ressources et des milieux naturels et agricoles
sur l’ensemble du territoire de la métropole.
Mais notre conception de la Ville, au sens
large, Ville à construire ou à renouveler,
écoquartier, desservie par un réseau
de chaleur alimenté par une centrale
énergie solaire et biomasse.
Trois de ces nouveaux quartiers
justifient, dans ce cadre, une attention
particulière. Tout d’abord celui
d’Andromède, sur les communes de
Blagnac et Beauzelle.
Le
premier
quartier
« écocompatible », l’un des plus vastes
avec environ 4000 logements, associé
à des activités économiques, sur 110
ha, aménagé à partir du début des
années 2000 et aujourd’hui parvenu
à maturité. Celui de La Cartoucherie
ensuite, l’un des plus récents, sur
Toulouse intra-muros, exemple des
nouvelles stratégies en matière de
densification
urbaine.
Toulouse
Aerospace enfin, entré en phase
opérationnelle, qui illustre la volonté
d’associer programme résidentiel
avec
enseignement
supérieur,
recherche et activités dans les
domaines
emblématiques
du
développement et de l’excellence
toulousaine : l’aéronautique et le
spatial. implique avant tout d’apporter une
attention particulière à l’ensemble
des éléments constitutifs de la
qualité de vie. Le développement
urbain doit s’inscrire dans le respect
du patrimoine, des caractéristiques
spécifiques de chaque quartier. La
mise en valeur de ce patrimoine
constitue une autre priorité. Notre
action s’appuie ainsi, dans le cadre
d’un urbanisme de projet, sur la prise
en compte d’un double impératif :
répondre à un besoin conséquent de
nouveaux logements tout en évitant
un étalement urbain consommateur
d’espace
et
accroissant
les
problèmes de transports. Celà
suppose une certaine densification,
mais une densification modérée,
maîtrisée, qui puisse s’intégrer
harmonieusement au tissu urbain
existant. Un développement qui
n’hypothèque pas cette qualité de
vie qui doit demeurer notre premier
objectif. (1) Commission urbanisme et projets urbains
(2) En charge des politiques urbaines et d’aménagement
Occitanie
29
Un
développement
urbain maîtrisé
pour une qualité
de vie préservée
Annette Laigneau
Vice-présidente de Toulouse
Métropole(1)
Adjointe au maire de Toulouse(2)
Enquêtes
Toulouse Métropole
> Aménagée sur l’ancien site,
désaffecté, de GIAT Industrie,
d’où son nom, la Cartoucherie
représente ainsi un exemple d’une
opération d’urbanisme appuyée sur
la reconstruction de la ville sur la
ville. Une opportunité qui permet de
réaliser un projet d’envergure, 3500
logements prévus avec 90 000 m2
de bureaux et locaux d’activités,
dans Toulouse intra-muros. Deux ans
après son démarrage opérationnel,
l’écoquartier de la Cartoucherie offre
un visage radicalement nouveau
pour l’ensemble du secteur. Autour
des anciennes halles conservées, se
dressent immeubles résidentiels, avec
plus de 500 logements déjà livrés et
près de 850 en cours ou en instance
de commercialisation,
bureaux,
commerces, équipements divers.
Desservi par le tramway, non loin du
centre ville avec un accès rapide à la
rocade, le nouveau quartier privilégie
les
critères
environnementaux,
réseau de chaleur, récupération
des eaux pluviales, parkings silos
et cheminements piétonniers. Et
des programmes marqués par une
architecture qui laisse place à une
verticalité raisonnable mais assumée,
La Cartoucherie,
un nouveau pôle
d’attraction pour
la ville centre
et, pour certains par l’originalité de
leur montage. Le groupe d’habitat
social Les Chalets réalise ainsi une
opération de 89 logements intégrant
accession sociale à la propriété et
habitat participatif via une SCI APP.
La mixité, en toute logique, est ici aussi
à l’ordre du jour. Saint-Agne Immobilier
commercialise ainsi avec « Sensations
Urbaines » un programme associant
77 appartements de standing, pourvus
de vastes terrasses donnant vue la
ville, et 2 000 m2 de bureaux dans
une architecture très contemporaine.
«Situé à l’entrée du quartier, près du
Zénith, ce programme bénéficie, dans
le cadre de la deuxième tranche de la
ZAC, des nouvelles orientations qui
préconisent une densité modérée,
avec un environnement plus aéré »
indique Joshua Palme. «Le fait qu’il
s’agisse de la ZAC la plus urbaine,
bien intégré dans son environnement,
représente sans conteste un avantage
Occitanie
30
© Balloïde Photo - C.Picci
réel » remarque pour sa part Christian
Noailhac (Crédit Agricole Immobilier).
«Nous réalisons un programme de 200
logements, en relation, pour une part
de logements en accession sociale,
avec la Toulousaine d’Habitation,
filiale
du
groupe
Patrimoine
Languedocienne, qui bénéficie d’un
excellent retour commercial ». «Le
démarrage de la ZAC a logiquement
été un peu difficile, mais aujourd’hui
celle-ci a pris son rythme et nous avons
de bonnes réponses notamment de la
part des investisseurs » assure JeanMarc Dubernat (Vinci Immobilier)
qui met en œuvre un programme
de 83 logements «L’Odyssée ». «Il
est vrai qu’il y a une concurrence
importante, mais il s’agit aujourd’hui
d’un quartier qui bouge, en pointe, il
est important d’être présent » affirme
Baptiste Cazaux, responsable régional
de Bouygues Immobilier qui réalise
avec «L’Empreinte » un programme
intégrant 57 logements, dont 14 à prix
maîtrisé, et des locaux tertiaires. «Le
cahier des charges de l’aménageur
impose des directives qui doivent
assurer à la Cartoucherie, avec une
typologie très contemporaine, une
réelle originalité ».
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Enquêtes
Toulouse Métropole
> Sur le quartier de Montaudran, en
lisière sud de la commune de Toulouse,
Toulouse Aerospace représente à tous
égards l’un des projets structurants
majeurs de la Métropole. Une
opération mixte d’aménagement,
sur un projet de l’urbaniste David
Mangin, autour de la piste historique
de l’Aéropostale, destinée à valoriser
au plan international l’excellence
toulousaine dans les domaines de
l’aéronautique, du spatial et des
système embarqués. Mais Toulouse
Aerospace a aussi vocation à devenir
un véritable quartier, dynamique
et vivant. Sur plus de 36 ha, dont
30 000 m2 d’espaces verts, sont prévus
80 000 m2 de logements, 190 000 m2
de locaux d’activités, 50 000 m2
dédiés à la recherche scientifique et
à l’enseignement supérieur, 20 000 m2
de commerces et services et 15 000 m2
d’équipements publics.
En associant ainsi logements, activités
de recherche et d’enseignement,
entreprises
innovantes,
services
publics, équipements culturels et de
loisirs, le futur quartier présentera un
visage indéniablement très novateur.
Il s’articule autour du site Innovation
Toulouse
Aerospace,
vitrine de
l’excellence
métropolitaine
Campus, la Maison de la Formation,
une résidence universitaire et l’Espace
Clément Ader. Les programmes de
logements, ainsi que les bureaux et
les équipements culturels s’inscriront,
pour l’essentiel, autour d’une place
centrale. Le quartier s’ouvrira par
ailleurs sur les Jardins de la Ligne,
ancienne
piste
aménagée
en
mail-promenade, sur la Halle aux
Machines, et sur un équipement
muséographique, l’Espace Mémoire
de l’Aéropostale.
Au delà des équipements déjà
opérationnels,
comme
l’Espace
Clément Ader, deux opérations
majeures ont été lancées. Cogedim
réalise ainsi un ensemble dont la
construction démarre dès la fin de
l’année, qui intègre quelque 600
logements, une résidence étudiante,
10 000 m2 de bureaux, un hôtel,
7000 m2 de surfaces commerciales et
un cinéma.
« Un projet d’envergure, élaboré
en concertation avec Oppidea, qui
s’inscrit totalement dans l’esprit
de ce nouveau quartier » souligne
Benoît Michaud, directeur régional de
Cogedim.
Autre programme d’importance,
Kaufman & Broad s’est vu confier la
réalisation d’une résidence, dont la
gestion sera assurée par Dométude,
destinée à des étudiants et chercheurs,
de 485 logements, du studio au T6,
équipés pour la location, avec 530 m2
de commerces en rez-de-chaussée.
Un programme en lui-même innovant,
connecté, avec des espaces partagés
de coworking et de détente et un toît
végétalisé.
«Toulouse Aerospace présente tous
les atouts pour devenir un site très
porteur » estime Jacques Rubio,
directeur régional sud-ouest de
Kaufman & Broad.
© Seura
Occitanie
32
Enquêtes
Toulouse Métropole
Nouveaux quartiers, programmes en cours de commercialisation
Environ 4 700 logements
sont aujourd’hui en cours
de commercialisation (y
compris des logements
en accession sociale à
la propriété), ou doivent
l’être très prochainement,
dans une douzaine
d’opérations publiques
d’aménagement,
sur les communes
parties prenantes de
Toulouse Métropoles.
(liste non exhaustive)
Dans la commune
de Toulouse
Borderouge :
« L’Ile O Jardins » Belin Promotion.
203 logements
« Cosmopolis »
Kaufman & Broad.
106 logements
« Metropolitain »
Groupe CarrèreGotham. 71 logements
« Solarys »
Marignan Immobilier.
82 logements
La Cartoucherie
« L’Odyssée »
Vinci Immobilier.
85 logements
« L’Empreinte »
Bouygues Immobilier.
57 logements
« Résidence Swing »
Pragma/Crédit
Agricole Immobilier/
Toulousaine d’Habitation.
197 logements
« Perspective Sud »
Cogedim/Pitch/Zelidom.
151 logements
« Les Terrasses de
Badiou »
Habitat Toulouse.
101 logements
« Signature »
Eiffage Immobilier/
Colomiers Habitat.
«Oh Résidence »
Pragma. 150 logements
110 logements
Programme habitat
participatif. Les
Chalets. 89 habitants
« Danaé »
Kalélithos Promotion.
120 logements
« Sensations Urbaines »
Saint-Agne Promotion.
77 logements
Programme Nexity.
134 logements
Programme Gotham.
29 logements
« Les jardins d’Eléna »
Green City. 31 logements
Programme Les
Chalets. 29 habitants
Monges-Croix du
Sud (Cornebarrieu)
« Les Villas de
Cornebarrieu »
Procivis/Colomiers
Habitat. 71 logements
Programme Saint-Agne
Promotion. 70 logements
Programme Habitat
Toulouse. 56 logements
« Le Parc de Cybèle »
Promologis/Zelidom.
66 logements
Programme Zelidom :
35 logements
« L’Orée du Bois »
European Homes.
40 logements
phase)
Niel (2
« Cour Magenta »
Vinci Immobilier/Adim/
Habitat Toulouse.
211 logements
ème
Programme Promologis/
Zelidom. 12 logements
St-Martin du Touch
«Le Clos d’Agate »
Green City/Colomiers
Programme Habitat
Toulouse. 35 logements
Programme Sporting
Programme Promologis.
35 logements
Programme Mésolia.
30 logements
Programme Icade.
36 logements
« L’Envol »
Urbat. 93 logements
Toulouse
Montaudran
Aerospace
Balma-GramontVidailhan (Balma)
Programme Marignan
Immobilier. 56 logements
Programme Cogedim.
600 logements
Programme Bouygues
Immobilier. 75 logements
Progamme Kaufman &
Broad. 485 logements
Programme Procivis/
Patrimoine. 43 logements
Dans les autres
communes de
la Métropole
Programme Green City/
Cité Jardins. 67 logements
Las Fonses
(VilleneuveTolosane)
« Côté Nature »
ADN Patrimoine.
15 logements
Andromède
(Blagnac et
Beauzelle)
« Play Time » (3ème tranche)
Urbis. 124 logements
Occitanie
33
Programme Colomiers
« Le Cassiopée »
Kaufman & Broad/ Cité
Jardins. 63Z logements
Empalot-Garonne
« Coeur de Garonne »
Gotham/Habitat Toulouse.
128 logements
« Le Belvéd’air »
ADN Patrimoine.
24 logements
Programme Colomiers
Programme LP Promotion.
70 logements
Programme Les Chalets.
124 logements
Les Ramassiers
(Colomiers)
« Les Mélisses »
Matea. 49 logements
« Les Essentielles »
Saint-Georges Promotion.
72 logements
Programme Colomiers
« Les Aromatics »
SAGEC. 54 logements
« Le Château de
l’Armurié »
Pitch Promotion.
52 logements
Tucard (Saint-Orens)
« Cosy Garden »
ID Promotion. 50
logements
56 logements
Programme Les Chalets.
30 logements
86 logements
Programme Mésolia.
35 logements
Programme Sporting
Enquêtes
Ouest toulousain
De Colomiers et son
bassin d’emploi, en
première couronne,
à Pibrac proche
d’une zone naturelle
préservée, les
communes de l’ouest
toulousain sont de
longue date confrontées
à une demande
résidentielle importante.
Une réalité qui exige
de mettre en œuvre, en
matière d’urbanisme,
des stratégies adaptées
à la spécificité de
chacune d’entre elles.
> Les mêmes causes produisent
les mêmes effets... Un constat qui
ne manque pas de se vérifier si l’on
compare deux communes de première
importance en première couronne de
l’agglomération toulousaine : Blagnac
et Colomiers, à la fois séparées, au plan
géographique, par les infrastructures et
les pistes de la plateforme aéroportuaire,
mais réunies, au plan économique,
par un identique dynamisme lié aux
industries aéronautique et connexes.
Avec un niveau d’attractivité, justifié
tant par leur proximité avec la ville
centre de la métropole qu’à la
présence partagée du premier bassin
d’emplois de la région, et qui se traduit
par une demande particulièrement
conséquente en matière de logements.
Et, en réponse à celle-ci, une offre qui
doit s’efforcer d’être au niveau d’une
croissance démographique accélérée.
Les deux collectivités participent, de
manière nécessairement solidaires, au
projet de développement global de
Toulouse Métropole, avec les règles
d’urbanisme harmonisées dans le futur
à travers le PLUI-H en préparation, et
l’organisation territoriale définie dans
le cadre du SCOT. Elles n’en possèdent
pas moins de sérieuses différences. Si
Blagnac a longtemps conservé un cadre
de vie articulé autour de son vieux
village, ne développant ses quartiers
A l’Ouest,
un urbanisme
de transition
les plus contemporains que de manière
relativement récente, Colomiers, dès les
années 60 représentait en quelque sorte
l’archétype midi-pyrénéen de la « ville
nouvelle », développée par un maire
visionnaire, Alex Raymond. Un modèle
qui connaît aujourd’hui ses limites.
D’un point de vue démographique
tout d’abord, ainsi que le souligne
Karine Traval-Michelet, maire de
Colomiers. La commune, la deuxième
du département de Haute-Garonne
en termes de population avec près de
39 000 habitants, est quasiment arrivée
à saturation. La ZAC des Ramassiers,
2000 logements, est aujourd’hui
pratiquement terminée, à l’exception
du secteur de Pujouane avec 170
logements en perspective. Au nord de la
commune la ZAC Garoussal-Saint-Jean,
avec près de 950 logements prévus à
terme est largement avancée. L’effort
de la ville se porte ainsi désormais sur
la requalification de certains quartiers,
comme les Fenassiers, avec 400
logements prévus, dont 200 logements
sociaux réalisés par l’organisme de HLM
Colomiers Habitat. Les programmes
en cours doivent permettre, en
intervenant sur les espaces disponibles,
de compléter l’offre existante, tels la
résidence « L’Envol » (LP Promotion),
un ensemble de logements collectifs
et villas, chemin de la Nasque, « Le
Occitanie
34
Cosmopolitan » (Saint-Agne Promotion)
23 appartements et 4 villas allées
de la Bresse, résidence « Newton »
(Vinci Immobilier) 27 logements,
avec TVA réduite, dans le secteur
des Fenassiers. Des programmes
qui peuvent profiter de la stratégie
d’aménagement du centre-ville. Le
Crédit Agricole Immobilier réalise
ainsi une opération de 70 logements
sur un terrain à proximité de l’Hôtel
de Ville. « Une opportunité foncière
qui assure la réussite de l’opération »
affirme Christian Noailhac, responsable
régional de C.A. Immobilier.
Des pavillons aux petits collectifs
Voisine de Colomiers, Tournefeuille
s’en distingue pourtant par une
physionomie radicalement différente. Ici
pas d’implantation industrielle majeure,
si ce n’est une zone d’activité qui fait le
lien avec sa voisine, et pas de grands
ensembles collectifs, mais un tissu
urbain très pavillonnaire. Pour JeanMarc Dubernat (Vinci Immobilier) qui
réalise un programme de 68 logements,
la résidence «Folio», et qui vient de
livrer une opération de 80 logements,
Enquêtes
Ouest toulousain
« Le Fairway », petits collectifs et
villas à proximité du lac de la Ramée,
« Tournefeuille comme Colomiers
> Apporter une réponse aux besoins
exprimés en matière de logement
constitue en toute logique une priorité
majeure, aussi bien pour la Métropole
que pour sa ville centre, Toulouse. Nous
sommes en effet confrontés à une réalité
qui témoigne de toute évidence du
dynamisme de notre territoire, avec une
augmentation de population qui s’établit,
selon les chiffres de l’INSEE, entre
12 000 et 15 000 personnes sur
l’ensemble de la grande aire urbaine.
Mais cette réponse doit prendre en
compte plusieurs paramètres. Elle doit
naturellement être quantitative. Ainsi le
PLH (programme local de l’habitat) en
cours prévoit une production annuelle
de 6 000 à 7 000 logements. Avec une
répartition territoriale définie dans le
cadre des préconisation du schéma
de cohérence territoriale (SCOT),
construction
privilégiée
dans
les
secteurs de la «ville intense », ou dense,
urbanisation modérée dans les zones à
préserver dans le respect des conclusions
du Grenelle de l’environnement.
Autre élément essentiel, soutenir la
production de logements diversifiée,
adaptée à la réalité et à la diversité des
besoins. En un mot une offre élaborée
bénéficie d’une très forte attractivité.
Mais aujourd’hui Tournefeuille fait sa
révolution et a mis en place depuis deux
ou trois ans une politique d’urbanisme
maîtrisée mais relativement plus
ouverte qu’auparavant ». Soucieuse
de diversifier la typologie de son
cadre bâti, mais aussi d’offrir de
nouvelles possibilités pour répondre
à la demande tout en préservant la
spécificité du cadre bâti, la municipalité,
sous l’égide de Claude Raynal d’abord,
puis de Dominique Fouchier qui lui
succède aujourd’hui, a mis en œuvre
une politique d’urbanisme appuyée sur
de nouvelles constructions, intégrant
des collectifs de taille raisonnable.
L’objectif du PLH communal prévoit
ainsi la construction de 1 600 logements
sur six ans, un rythme sensiblement plus
élevé que celui qui a longtemps prévalu.
Ce qui ne va sans soulever certaines
oppositions. « On assiste effectivement
depuis deux ans, sur ce secteur à l’ouest
de l’agglomération, à la mise en œuvre
d’une dynamique nouvelle dont on peut
mesurer les effets » constate également
Christophe Brochet (BDP Marignan), qui
vient de lancer la commercialisation du
« Domaine du canal », une cinquantaine
de logements essentiellement destinés
à la résidence principale, près de la
Ramée et du canal de Saint-Martory.
«Nous
sommes
particulièrement
confiants compte-tenu du caractère
porteur du marché dans ces communes,
mais aussi du fait de la localisation
de notre programme, à proximité de
l’un des principaux espaces verts de
l’agglomération». Avis partagé par
Jean-Philippe Jarno (Urbis), qui réalise
une résidence, « Ô Bois », avec 28
logements en collectif et 3 maisons de
ville. « La demande est très soutenue,
Tournefeuille fait sans conteste partie
des communes les plus recherchées
de l’agglomération ». Toujours prés de
la Ramée, sur le site de l’ancien club
de tennis, Bouygues Immobilier vient
de lancer une résidence « Le Clos de
la Ramée » de 87 logements dans
des petits collectifs en R+2 associés
à des maisons de ville. Si la proximité
de ces espaces verts constituent un
atout pour ces programmes, celle du
centre-ville, avec ses commerces et
équipements culturels représente aussi
un bon argument. Grâce à l’ouverture
de quelques parcelles foncières, Icade
réalise ainsi rue Gaston Doumergue un
en concertation avec tous les acteurs
du logement, promoteurs, bailleurs
sociaux, intégrant dans une logique
de mixité, à côté de l’accession sur
le marché libre, l’accession sociale à
la propriété et les logements locatifs
sociaux, en accord avec les exigences
de la loi ALUR. Celle-ci prévoit une
proportion de 25% de logements sociaux
à l’horizon 2025, il faut souligner que, sur
la ville de Toulouse, nous en sommes
actuellement à plus de 20%. La ville de
Toulouse à par ailleurs mis en place un
dispositif d’aide à l’accession sociale à
la propriété « premier logement » qui
doit permettre de favoriser la mixité
sociale tout en favorisant le parcours
résidentiel des ménages, sous certaines
conditions de ressources et, pour le
neuf, de localisation dans les secteurs
concernés par le grand projet de ville. Un
autre critère majeur concerne la qualité
des logements, qualité architecturale,
mais aussi qualité d’usage. Toulouse
métropole, toujours en concertation avec
les acteurs concernés, s’est ainsi attachée
à définir les divers éléments à prendre en
compte dans cette perspective, pour un
habitat qui demeure l’une des premières
conditions du « bien vivre ».
Occitanie
35
Développer
une offre
quantitative et
qualitative pour
des logements
répondant à des
besoins variés.
Franck Biasotto
Président de la commission Habitat
de Toulouse Métropole. Adjoint
au maire de Toulouse chargé du
Logement. Président d’Habitat
Toulouse
Enquêtes
Ouest toulousain
ensemble, «Le Parc des Seigneuries »
associant logements collectifs et maisons
de ville, logements collectifs aussi pour
Green City chemin de la Gravette, alors
que LP Promotion commercialise deux
résidences, «La Traviata » et « La Scala »,
rue de Belbèze, à deux pas de la mairie.
Des programmes à la bonne échelle
A quelques kilomètres de Tournefeuille,
sur la route de Lombez et des collines
gersoises,
Plaisance-du-Touch
présente de la même manière un
cadre bâti fortement marqué, autour
de son noyau villageois, par une
dimension pavillonnaire relativement
extensive. La nécessité de maîtriser ce
développement a amené la collectivité
à prévoir une zone d’aménagement,
sur le secteur de la Geyre, susceptible
d’accueillir à termes, sur plus de 70 ha,
1000 à 1400 logements. Dans l’immédiat
le centre-ville fait l’objet d’une opération
de restructuration et de valorisation.
« Carré bastide » la deuxième tranche de
celle-ci, confiée à Green City, implique
Une démarche
de rénovation
urbaine dans
une logique
d’ouverture et
de mixité
Karine Traval-Michelet
Maire de Colomiers. Vice-présidente
de Toulouse Métropole chargée de
l’Habitat.
construction autour de la place centrale
de petits collectifs avec 54 logements et
1300 m2 de surfaces commerciales.
Mais le principal projet, à court terme,
est lié à la réalisation, sur le plateau de la
Ménude, au nord de la commune, d’un
vaste centre commercial, Val Tolosa,
qui devrait représenter 60 000 m2 de
surface de vente, avec des équipements
de loisirs et un lac de 1,8 ha. Un projet
qui fait polémique, mais dont le permis
de construire a été récemment signé
malgré les oppositions dont il est l’objet.
Pour Louis Escoula, maire de Plaisance,
ce projet, qui représente 350 millions
d’euros d’investissement, « peut être le
pivot d’un développement à l’échelle
du bassin de vie de l’ouest toulousain.
Au delà de la partie strictement
commerciale, il doit se traduire par
la création d’emplois, et permettre
le développement de l’ensemble du
plateau, avec des activités mais aussi
de la formation à l’exemple du CFA
des Compagnons du Devoir déjà en
fonctionnement ». Plusieurs centaines
de logements devraient également
> Partie prenante de Toulouse Métropole,
Colomiers s’affirme comme une ville
particulièrement attractive. La présence
sur notre territoire de nombreuses
entreprises, notamment dans le domaine
de l’aéronautique, justifie notamment,
pour de nombreuses personnes, la
volonté de trouver un logement à
proximité de leur emploi. Le fait que nous
disposions de nombreux équipements
publics renforce encore cette attractivité.
Colomiers représente ainsi un véritable
pôle de centralité pour l’ouest toulousain.
Aujourd’hui l’urbanisation de notre
commune est quasiment achevée. Les
opérations publiques d’aménagement,
telle la ZAC des Ramassiers, arrivent à
échéance. Nous comptons environ 39 000
habitants et nous n’envisageons pas
d’aller très au delà de 40 000. Ce qui ne
signifie pas pour autant que nous devions
rester inactifs en matière d’urbanisme et
de logement. D’autant que nous avons,
et nous aurons nécessairement à l’avenir,
un rôle à jouer dans le cadre du PLUI-H
métropolitain en cours d’élaboration,
en prenant naturellement en compte,
en outre, les préconisations du SCOT,
mais aussi en nous attachant à conserver
l’identité de notre ville. Désormais
notre politique en la matière, initiée
depuis plusieurs années, répond ainsi
tout particulièrement à une volonté de
Occitanie
36
voir le jour à proximité. Le groupe de
logement social les Chalets a ainsi déjà
ouvert le ban en réalisant une opération
de 250 logements.
Ainsi que l’indique Karine TravalMichelet, les communes de deuxième
couronne qui ne sont pas situées, comme
Plaisance, sur un axe de circulation,
sont concernées dans une mesure
moindre par une politique volontariste
d’urbanisation. Ce qui n’empêche
pas une réflexion prospective, tel, à
Pibrac, le projet en préparation de
la ZAC de l’Escalette, qui prévoit à
moyen terme 150 logements à côté de
locaux d’activités. Ni la réalisation de
programmes immobiliers à l’échelle du
lieu. A l’exemple de «La Commanderie »
un programme de 35 logement dans
un petit collectif mis en œuvre par Vinci
Immobilier près du centre de Pibrac. «Une
opération qui fait suite à la démolition
d’un ancien bâtiment » précise JeanMarc Dubernat. «Elle permet de
répondre à un besoin manifeste tout
en respectant parfaitement le bâti
traditionnel environnant ».
rénovation, ou de reconstruction, de la ville
sur la ville, en prenant prioritairement en
compte le respect d’un équilibre entre les
nouveaux programmes et le tissu urbain
existant. La requalification des quartiers
anciens, éventuellement dans le cadre
de la politique de la ville comme pour
le quartier du Grand Val d’Aran éligible
au dispositif ANRU, s’inscrit dans cette
démarche. Deux autres opérations sont
aussi en cours qui concernent d’une part
le quartier du Seycheron ainsi que celui
des Fenassiers, avec la volonté d’assurer
une mixité entre logements sociaux et
privés et une meilleure ouverture sur
l’espace urbain. La problématique des
transports est par ailleurs à l’ordre du jour
avec le projet de troisième ligne du métro
à la définition duquel nous participons
activement. En ce qui concerne, de
manière plus générale, les communes
de l’ouest de l’agglomération, si elles
sont toutes confrontées à une demande
conséquente en logements, avec pour
certaines un nécessaire rattrapage en
logements sociaux, toutes ne sont pas
dans la même problématique. On ne
peut envisager pour les communes de
deuxième couronne telles Brax ou Pibrac,
qui participent à la trame verte et bleue,
la même logique en matière d’urbanisme
que des communes comme Colomiers ou
Tournefeuille. Enquêtes
Territoire en fort développement,
le nord-ouest de l’agglomération, autour de
Blagnac, bénéficie aujourd’hui de la plus forte
production de nouveaux logements.
Un dynamisme à la mesure d’un pôle économique,
avec l’aéronautique, de première importance
> Le groupe Airbus vient d’inaugurer, courant
septembre, sa «Ladership University ». Situé à
proximité immédiate de l’usine Lagardère, ou
sont montés les A380, cet établissement, dédié
à la formation des cadres de l’avionneur, fait
suite à la récente ouverture du siège du groupe
aéronautique, toujours sur la commune de
Blagnac. Au delà de leurs valeurs symboliques
ces réalisations apportent une manne non
négligeable aux entreprises du bâtiment.
Mais elles témoignent surtout de l’importance
d’un secteur industriel essentiel pour
l’ensemble de l’économie locale, régionale,
voire nationale. Si Toulouse est aujourd’hui
la capitale européenne de l’aéronautique,
c’est pour une bonne part à Blagnac, certes
à parité avec sa voisine Colomiers, qu’elle le
doit. D’autant que la montée en puissance de
cet acteur économique majeur s’accompagne
d’autres installations comme celles des
Nord-Ouest,
les habits neufs
de la métropole
sièges régionaux d’Akka Technologie ou
du groupe Safran, toutes deux sur la ZAC
Andromède. Elles confortent le potentiel en
termes d’emplois, non seulement de Blagnac,
environ 40 000 pour cette seule commune,
mais aussi de tout un territoire, au nordouest de l’agglomération toulousaine dont il
constitue sans conteste, si l’on ajoute encore
la présence d’une plateforme aéroportuaire
qui demeure l’une des premières en région, le
pôle majeur de développement.
Rien d’étonnant, dans ces conditions, que
ce territoire, qui recoupe en gros celui de
l’ancien SIVOM Blagnac Constellation,
sur les cinq communes de Blagnac,
Beauzelle, Aussonne, Cornebarrieu, Seilh et
Mondonville, soit devenu celui qui connaît la
plus forte urbanisation. Avec deux opérations
majeures d’aménagement, Andromède, sur
les communes de Blagnac et Beauzelle, et
Occitanie
37
Enquêtes
Monges-Croix du Sud, sur celle de
Cornebarrieu. Deux opérations qui
répondent aux orientations définies
par Toulouse Métropole, avec un
principe-clé: rapprocher les lieux
résidentiels des lieux d’activité. En
toute logique la plus forte production
de nouveaux logements s’inscrit ici
au cœur du premier bassin d’emplois
de l’agglomération. 5 800 logements
sont prévus à terme sur l’ensemble
des deux quartiers Andromède et
Monges, plus de 2 500 sont déjà livrés
et environ 800 sont actuellement
en cours de commercialisation ou
vont prochainement l’être. Des
programmes d’envergure.
Quelques exemples : Urbis avec la
troisième tranche de « Play Time », plus
de 120 logements, Pragma avec « Oh
Résidence », 150 logements, Kaufman
& Broad avec « Le Cassiopée »,
appartements et villas, Green City
et Colomiers Habitat avec « Le
Clos d’Agate », 101 logements,
Sporting Promotion, 101 logements,
Promologis et Zélidom avec « Le Parc
de Cybèle », 66 logements en locatif
et accession sociale à la propriété sur
Monges-Croix du Sud etc.
Des programmes à forte valeur
patrimoniale
Ces
réalisations
ne
sauraient
cependant occulter celles d’autres
programmes, de moindre envergure,
qui s’inscrivent, en dehors de ces
nouveaux quartiers, ainsi que l’indique
le maire de Blagnac, Bernard Keller,
dans la volonté de valorisation du
tissu urbain existant, en particulier,
dans la logique des «contrats d’axe »
le long de la ligne de tramway : route
de Grenade deux programmes de 27
et 18 logements vont ainsi être réalisés
par Flogui, 35 logements par Eiffage
Immobilier, et Green City a déposé
un permis pour 106 logements.
«Blagnac fait l’objet d’une demande
très importante », souligne Stéphane
Aubay, son président.
«Disposer d’un foncier a proximité
du centre ancien représente une
opportunité précieuse ». Un centre
ancien que la Ville s’attache donc
à valoriser avec le projet «Blagnac
Centre 2020 », qui intègre à côté
du
patrimoine
historique,
des
programmes neufs qualitatifs et bien
intégrés. BDP Marignan vient ainsi
de lance la commercialisation du
programme « Coeur de Blagnac »
une cinquantaine de logements, rue
Fonsorbes, à deux pas de l’Hôtel de
Ville.
« Une situation qui assure à ce
programme
une
réelle
valeur
patrimoniale » affirme Christophe
Brochet, directeur régional de
BPD Marignan. Les interventions
en matière de logements peuvent
aussi s’inscrire dans le cadre d’une
opération de renouvellement urbain.
C’est le cas du quartier des Barradels,
avec les opérations de démolitionreconstruction initiées par deux
opérateurs du logement social,
Promologis et la Cité Jardins, qui
concernent respectivement 180 et 196
logements. A Beauzelle la Cité Jardins
vient par ailleurs d’inaugurer une
résidence dédiée à l’accession sociale
à la propriété de 70 logements.
Une urbanisation maîtrisée
Avec les deux vastes opérations
d’urbanisme en cours sur leur territoire,
les communes de Blagnac, Beauzelle
et Cornebarrieu, qui sont en outre
les plus proches, au contact direct
de la ville centre de la métropole,
concentrent en toute logique la
majeure partie de l’offre en nouveaux
logements. Mais si les communes en
deuxième couronne, soucieuse de
Occitanie
38
conserver un environnement naturel
qui représente un avantage et un
argument qualitatif majeur, voire une
activité agricole péri-urbaine dont le
maintien est préconisé par le projet
territorial métropolitain, et amenées
aussi à respecter les préconisation du
SCOT, font l’objet d’une urbanisation
plus limitée, elles n’en sont pas moins
concernées par certains projets.
Sur la commune de Seilh, un projet
d’aménagement sur le site de Laubis,
sélectionné dans le cadre du concours
européen d’urbanisme Europan, avait
été un temps remis au placard.
Revu et corrigé il est de nouveau
à l’ordre du jour, avec un début de
réalisation, sous réserve, d’ici deux
à trois ans. 600 logements, à côté
de commerces et d’équipements
publics pourraient ainsi voir le jour
dans une logique de forte intégration
environnementale.
A Mondonville par contre une
opération d’aménagement du centrebourg est aujourd’hui résolument
entrée en phase opérationnelle.
Après
la
réalisation
d’une
médiathèque, d’un nouvel Hôtel de
Ville et d’un vaste espace public, la
construction par Kaufman & Broad
d’un ensemble de 125 logements,
avec 25% de logements sociaux
confiés à la Cité Jardin, est désormais
en cours pour une livraison prévue
dès la fin 2017. Dés la fin de cette
Enquêtes
> Les opérations immobilières en cours
et programmées sur le territoire du
nord-ouest
de
l’agglomération
témoignent d’un dynamisme qui
ne se dément pas. Avec 25 000
habitants et 40 000 emplois, Blagnac
connaît un essor continu, très
important, impulsé par les succès de
l’industrie aéronautique, la vitalité
de la plateforme aéroportuaire et
l’attractivité d’un centre commercial
prisé de la zone de chalandise.
© Ulrich Lebœuf
année débutent par ailleurs les travaux
d’un équipement majeur à vocation
métropolitaine et régionale. Le PEX,
futur Parc des Expositions, quelques
70 000 m2 couverts, sur les communes
d’Aussonne et Beauzelle, devrait
ouvrit ses portes à l’horizon 2020.
Un équipement structurant qui ne
manquera pas, souligne Bernard Keller,
au delà de sa vocation strictement
économique, d’irriguer l’ensemble du
territoire du nord-ouest en contribuant
encore à son attractivité et son
développement. La ville se développe. Notamment
avec l’éco quartier Andromède
devenu aujourd’hui un véritable
pôle de vie avec ses commerces de
proximité, ses équipements publics.
Le quartier accueille désormais
plus de 4500 habitants avec de
nombreuses jeunes familles et leurs
enfants. En témoigne le groupe
scolaire du quartier, Les Perséides,
ouvert depuis deux ans qui compte
déjà dix classes dont quatre ouvertes
pour cette rentrée scolaire 2016 !
Andromède affirme toujours son
caractère innovant en matière de
logements. L’îlot autonomie, fruit
de la recherche universitaire et de
la silver économie, va proposer
prochainement
des
logements
évolutifs
pour
s’adapter
aux
évolutions de la vie, de la dépendance
et du maintien de l’autonomie.
L’offre de logements touche tous les
quartiers de la ville. Notamment le
long de la ligne T1 où la proximité
du tramway facilite les déplacements
En matière
d’urbanisme et
de logement,
nous conduisons
une politique
volontaire.
Bernard Keller
Maire de Blagnac. Vice-président
de Toulouse Métropole chargé de
l’aéronautique et de l’espace
en transport en commun. Dans le
même temps, nous poursuivons,
à la fois, la valorisation du centre
ancien et de son noyau villageois
et le renouvellement urbain des
autres quartiers. En relation avec les
bailleurs sociaux, La Cité Jardins et
Promologis, nous avons engagé la
rénovation de l’ensemble du quartier
des Barradels.
L’attractivité de Blagnac est bien
réelle et reconnue comme en
témoignent l’ouverture du Wings
Campus, siège opérationnel mondial
d’Airbus Group et de sa Leadership
University ainsi que l’installation
du Groupe Safran et d’Akka
Technologies sur Andromède. Enfin,
l’implantation du nouveau Parc des
Expositions de Toulouse Métropole
(PEX), dont les travaux préparatoires
débutent fin 2016 sur les communes
d’Aussonne et Beauzelle au nord de
Blagnac, permettra de confirmer ce
dynamisme qui ne se dément pas
depuis trois décennies. Occitanie
39
Enquêtes
> Au nord-ouest de l’agglomération,
sur les communes de Blagnac
et Beauzelle, Andromède peut
être considéré comme le premier
écoquartier de l’ex région MidiPyrénées.
Une opération d’urbanisme, lancée
en 2001, qui cumulait alors les
innovations. Premier projet à
prendre en compte une dimension
environnementale
affirmée,
il
s’agissait aussi dans sa conception,
confiée à l’agence d’urbanisme
Treuttel-Garcias-Treuttel, du premier
marché de définition, élaboré dans le cadre
d’une large concertation. L’opération,
marquée par des formes architecturales
résolument contemporaines, se distingue
enfin par sa dimension : environ 4400
logements en prévision, associés à 175 000 m2
de locaux tertiaires, 11 000 m2 de surfaces
commerciales, divers équipements publics,
avec 70 ha réservés aux espaces verts. Sur un
espace péri-urbain essentiellement agricole,
face à la ZAC Constellation avec l’usine de
montage des Airbus A380, Andromède s’est
peu à peu développée à un rythme largement
dépendant de sa dimension et de sa situation.
Aujourd’hui plus de la moitié des objectifs,
en termes de logements, d’immobilier
d’entreprise et commercial ont été atteints, les
équipements publics, écoles, centre de loisirs,
sont en place et le quartier a radicalement
changé de physionomie.
« Au début le quartier était difficilement
identifiable, il était nécessaire de faire de
la pédagogie. Désormais il est bien amarré
à la ville et bénéficie, avec l’ouverture des
Andromède,
l’âge de la
maturité
commerces, d’un réel dynamisme » affirme
Joshua
Palme
(Saint-Agne
Promotion
Immobilier)
qui
développe
dans
le
prolongement de la ligne de tramway un
programme mixte de 90 logements, collectifs
et maisons de ville. Point de vue partagé
par Jean-Marc Dubernat (Vinci Immobilier)
maître d’ouvrage d’un programme innovant
de 80 logements « évolutifs » sur un îlot
«autonomie », dont 20 villas, en association
avec le bailleur social Cité Jardins.
« Les deux tiers des logements ont été
acquis par des accédants à la propriété
qui étaient déjà locataires sur le secteur. La
proximité du bassin d’emploi aéronautique
joue manifestement un rôle majeur dans ces
décisions ». Même analyse pour Jean-Philippe
Jarno (Urbis).
Déjà largement présent, Urbis lance la
troisième tranche de son programme « Play
Time ». « 80% des tranches précédentes
ont été commercialisé en accession, il
existe désormais une véritable vie de
quartier ». Andromède bénéficie en effet sur
son site même du siège de deux importants
groupes d’ingéniérie et de technologie liés
à l’industrie phare de la métropole. Akka
Technologie et SAFRAN. L’immeuble de ce
dernier, récemment livré à été réalisé par
Cogedim qui lance par ailleurs un programme
mixte intégrant un hôtel et 165 logements,
en accession libre, locatif intermédiaire et
accession sociale.
« Cette mixité représente un réel atout
pour Andromède » estime Benoît Michaud,
responsable régional du Cogedim. «Le
secteur est aujourd’hui devenu un marché très
porteur ».
© Balloïde Photo - C.Picci
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Saison
16 17
Enquêtes
Sud-est toulousain, le Sicoval
SICOVAL,
un territoire
préservé, une
urbanisation
contrôlée
GROUPE DES CHALETS - LES FLORALIES - RAMONVILLE SAINT-AGNE
Au sud-est de la métropole toulousaine, la communauté
d’agglomération du SICOVAL met en œuvre une
politique d’aménagement articulée sur la prise en
compte de l’hétérogénéité d’un territoire partagé
entre les communes urbanisées de la première
couronne toulousaine et les secteurs ruraux du
Lauragais. Avec la volonté de développer une offre
de logements accessible au plus grand nombre.
> Jacques Oberti, président du SICOVAL,
le rappelait récemment, les élus de la
communauté
d’agglomération
resteront
particulièrement attentifs au respect des
engagements concernant le prolongement de
la ligne B du métro, depuis son terminus actuel
à Ramonville jusqu’à son interconnexion, au
niveau de l’Institut National Polytechnique,
avec la future troisième ligne Toulouse
Aerospace Express qui devrait desservir
l’Innopole de Labège, jusqu’au site de la
Cadène. Des engagements lié à un accord,
politique et technique, entre les différents
partenaires concernés, SICOVAL, TisséoSMTC, Toulouse Métropole, Département,
Conseil Régional, qui fait suite à des mois de
débats, sinon de conflit ouvert, concernant
l’éventualité du prolongement de la ligne B.
Si la question est aussi épineuse, c’est qu’elle
ne concerne pas seulement les transports au
sens strict, mais, à travers la problématique
des déplacements, elle impacte tout le projet
de développement du SICOVAL.
Développement
économique
d’abord.
C’est sur cette base en effet que cette
intercommunalité a vu le jour, avec la création
Occitanie
42
de Labège Innopole, zone d’activités et
commerciale, qui représente aujourd’hui,
sur près de 300 hectares, quelque 17 000
emplois. Un parc d’activité qui demeure
l’un des éléments forts de l’attractivité de
ce territoire, au sud-est de l’agglomération
toulousaine. Une attractivité liée par ailleurs
autant à la proximité, pour les communes
de première couronne, telles Ramonville,
Auzeville, Castanet, de la ville centre de
l’agglomération, qu’à des espaces naturels
largement préservés. Avec, en corrollaire,
une demande résidentielle particulièrement
conséquente. Les 36 communes qui
constituent la communauté d’agglomération
comptent aujourd’hui près de 74 000
habitants. La question du logement demeure
donc, à divers niveaux, une question majeure.
Une urbanisation territorialisée
Une question liée par définition à la politique
d’urbanisme du SICOVAL. Et qui se trouve
largement déterminée par un document
fondateur : une charte d’aménagement
du territoire qui prévoit de réserver plus
Enquêtes
de 60% aux espaces naturels, ou
dédiés à les activités agricoles. Ce
qui implique en conséquence une
stricte maîtrise de l’urbanisation et
de la construction. Sans obérer pour
autant la nécessité de développer
une offre résidentielle susceptible de
répondre, de manière rationnelle, à
la demande. Ainsi le PLH, en cours
de renouvellement pour la période
2017-2022, fixe un objectif de 1 000
nouveaux logements produits par an,
avec une volonté de mixité associant
logements destinés au marché libre
et logements locatifs sociaux et en
accession sociale à la propriété. Avec
une répartition territoriale qui, outre
le principe fondateur de la charte
d’aménagement du territoire, est
amenée à obéir aux préconisations
du SCOT qui imposent de privilégier
l’urbanisation dans les secteurs déjà
largement urbanisés et classés « ville
intense », c’est à dire les communes
les plus proches de Toulouse, ou les
secteurs proches des infrastructures
de transport et des zones d’activités,
par exemple Montgiscard-Bazièges.
Ramonville Saint-Agne est ainsi
concernée en premier chef par cette
logique d’urbanisation, en fonction
bien entendu du foncier disponible
qui est devenu rare dans cette
commune de première couronne.
L’opération en cours dans le quartier
Maragon-Floralies, sur les côteaux
dominant le centre-ville, illustre
bien cette démarche. Initiée depuis
plusieurs années, cette opération au
long cours, concerne tout d’abord
une
opération
de
démolitionreconstruction, confiée au groupe des
Chalets, d’une copropriété dégradée,
les Floralies, avec la réalisation de 311
logements, dont 140 logements en
accession sociale à la propriété, avec
un programme d’habitat participatif
appuyé sur la première SCI APP
(société civile immobilière accession
progressive à la propriété) créée
au niveau national. Une deuxième
tranche de 200 logements est en
cours de lancement. Opération
mixte, celle-ci implique donc aussi
l’intervention d’opérateurs privés.
Avant la fin de l’année Green City va
ainsi lancer sur le site deux opérations
de respectivement 40 logements
et 30 logements. «Le secteur est
en plein développement et est
particulièrement bien placé, avec
une position dominante et un accès
rapide autant au centre-ville qu’à
l’entrée de Toulouse ou aux zones
d’activités de Labège et du Parc du
Canal» souligne Stéphane Aubay. Au
delà de ces opérations l’ensemble
du quartier Maragon-Floralies doit
faire l’objet d’une vaste opération
d’aménagement, dans le cadre d’une
ZAC, susceptible d’accueillir à termes
900 logements, avec des locaux
d’activités, surfaces commerciales et
équipements publics. «Du fait de sa
situation, Ramonville fait effectivement
l’objet d’une demande conséquente,
nous étudions un foncier susceptible
de déboucher prochainement sur un
programme résidentiel» indique pour
sa part Jean-Marc Dubernat (Vinci
Immobilier).
Des opérations sur des
sites sélectionnés
Au même titre que Ramonville,
Castanet bénéficie largement de sa
proximité avec Toulouse, sur l’ancienne
nationale 113, axe urbain marquant
l’entrée sud de la métropole.
Avec plus de 12 500 habitants,
la commune a connu une nette
progression démographique. Bien
que plus d’un tiers de la commune soit
classé en zone verte, la municipalité a
pu mettre en place une démarche de
restructuration du centre pour ouvrir
la possibilité à des opérations de
logements. La société de logement
social la Cité Jardins a pu ainsi
réaliser une opération de démolitionreconstruction de 142 logements.
Bouygues immobilier - Central parc
Occitanie
44
Toujours en centre ville, Bouygues
Immobilier réalise une résidence de
63 logements «Central Parc», avec
une architecture traditionnelle en
accord avec le style des bâtiments
anciens, destinée principalement à
des propriétaires occupants. «Les
logements déjà commercialisés l’ont
été à des personnes qui habitaient déjà
Castanet et qui ont souvent vendu une
maison pour se rapprocher du centre »
affirme Baptiste Cazaux. D’autres
programmes en cours témoignent de
cette volonté d’ouverture.
Acantys, avec «Terracita » construit
ainsi 22 logements, Eiffage Immobilier
réalise « En Aparté » rue des Ecoles,
Kaufman & Broad avec «Les Portes du
Lauragais », Fonta avec la résidence
« Villa Carlotta » et Zelidom avec
les logements en accession sociale
à la propriété de la résidence
« Pampalheta » se positionnent
avenue de Toulouse, LP Promotion,
réalise « Le Domaine du Lac », un
ensemble qui comprend logements
collectifs et villas… Entre Ramonville
et Castanet, Auzeville, après avoir
aménagé la ZAC du Pont-de-Bois,
environ 500 logements, réserve
Enquêtes
désormais les droits à construire à
quelques emplacements soigneusement
sélectionnés. C’est le cas pour la résidence
«Terra Romana », 33 logements, réalisée
par Saint-Agne Immobilier sur les côteaux.
Dans les communes plus éloignées, les
programmes de nouveaux logements
font la part belle aux lotissements
ou à quelques opérations publiques
d’aménagement.
A l’exemple d’Escalquens avec celui d’une
zone jouxtant le centre bourg, avec 150 à
200 logements, privés et sociaux, prévus,
réalisés par la Cité Jardins et Promomidi.
Et c’est aussi dans le cadre d’une ZAC
que doit prendre forme l’aménagement
du site de la Cadène, point de jonction
multimodal entre le terminus de la future
de métro et une gare SNCF. Plusieurs
centaines de logements, ainsi que des
locaux d’activités devraient être réalisés
dans ce cadre, point d’orgue du projet
d’urbanisme Innométro, lié à la mise
en service de ce transport en commun,
et que ne saurait, affirme Alain Seyriès,
vice-président du SICOVAL chargé de
l’aménagement et de l’habitat, être remis
en question.
PROCIVIS - LES HAUTS DE RAMONVILLE
Une démarche
de rénovation
urbaine dans
une logique
d’ouverture et
de mixité
Alain Serieys
Vice-président du SICOVAL chargé
de l’aménagement de l’espace et
de l’habitat
> L’action de notre communauté
d’agglomération en matière d’habitat
s’inscrit à la base dans les principes
définis par le PLH communautaire. Nous
élaborons actuellement le nouveau
PLH 2017-2022. Celui-ci, en attendant
la définition d’un PLUI-H qui fait l’objet
de discussion sans que la procédure ait
été lancée, reprend les objectifs du PLH
précédent. A savoir la production de 1 000
nouveaux logements par an, dont 25% de
logements sociaux, sur l’ensemble du
territoire des 36 communes du SICOVAL.
Une production qui doit donc répondre à
un principe fondamental de mixité, ce qui
suppose de développer des logements
destinés au marché libre, des logements
locatifs sociaux, mais aussi des logements
en accession sociale à la propriété, afin
de répondre à l’ensemble des besoins
et de favoriser au maximum le parcours
résidentiel. La création de nouveaux
logements implique aussi une répartition
respectant les équilibres territoriaux.
Une stratégie qui répond par ailleurs
aux préconisations du SCOT en termes
d’habitat qui suppose de privilégier les
constructions sur les secteurs de la «ville
dense ». C’est à dire, en ce qui nous
concerne, les communes en premier
couronne par rapport à la ville centre de
Occitanie
45
l’agglomération toulousaine, au contact
direct de celle- ci, ou les communes sur
lesquelles se développent des zones
d’activités, comme Montgiscard. Mais
avant tout ceci s’appuie naturellement
sur une large concertation avec
l’ensemble des collectivités membres
de la communauté d’agglomération.
Plus fondamentalement, la politique
d’urbanisation de notre territoire s’appuie
toujours sur un principe fondateur,
notre charte d’aménagement, qui vise
à réserver 66% de celui-ci aux espaces
naturels et à l’agriculture péri-urbaine.
Autre question majeure, indissociable
de celle-du logement, les transports.
Bien entendu nous militons toujours en
faveur du prolongement de la ligne B
du métro. Le flux de passagers la justifie
amplement, il serait inconcevable qu’une
zone d’activité comme l’Innopôle ne soit
pas desservie. Les choses à cet égard sont
en train d’évoluer et le prolongement,
avec un raccordement à la future 3ème
ligne, devrait être acté. Dans tous les cas
de figure le projet Innométro, avec une
recomposition urbaine et un programme
de logements et locaux d’activité à la
Cadène, ne sera pas remis en cause. Un
plan guide a été établi, nous sommes en
train de le retravailler. Enquêtes
Répondre aux besoins liés à une expansion
démographique marquée tout en respectant
l’équilibre d’un territoire relativement
hétérogène. Un objectif qui passe, pour
le murétain, au sud de l’agglomération
toulousaine, par une maîtrise foncière affirmée
et des opérations publiques d’aménagement
qui restent encore, pour certaines, à confirmer.
Murétain, le
sud organise la
gestion de son
territoire
> André Mandement, maire de Muret et
président d’une communauté d’agglomération
récemment rebaptisée Murétain Agglo, ne
manque jamais de le souligner.
Ce vaste territoire, porte d’entrée d’un
Comminges dont la petite ville, sur les rives
de Garonne, fût longtemps la capitale,
connaît une progression démographique très
conséquente, avec une population qui frise
aujourd’hui 90 000 habitants et un millier de
nouveaux venus, en moyenne chaque année.
Et qui devrait encore s’accroître, dès le début
2017, avec la fusion, ou plutôt l’absorption,
des six communes de la communauté Axe
Sud (Frouzins, Seysses, Roques-sur-Garonne,
Lamasquère) et six autres communes de la
communauté voisine Côteaux du Savès et
Aussonnelle (Sabonnères, Bragayrac, SaintThomas, Saiguède, Empeaux, Bonrepos-surAussonnelle).
Un ensemble qui comptera donc, avec les
seize communes de l’actuel Murétain, la
bagatelle de vingt-six collectivités.
Une situation nouvelle qui donne une acuité
particulière à la nécessité évoquée de
penser en amont un bon équilibre territorial
en matière d’habitat. Il existe en effet de
notables différences entre les communes
les plus urbanisées, au contact direct de
Toulouse, comme Roques, Portet-surGaronne ou Pinsaguel, ou qui bénéficient,
comme Muret, d’une liaison rapide avec la
Occitanie
46
ville centre de la métropole, et les communes
les plus éloignées, telles Labarthe-sur-Lèze,
ou désormais des communes des côteaux du
Savès et des rives de l’Aussonnelle, dont le
territoire demeure largement rural.
Le programme local de l’habitat en cours,
qui détermine la stratégie de la communauté
d’agglomération, prévoit la production de
600 logements par an, soit 3 600 nouveaux
logements en six ans, avec l’objectif
d’intensifier la production de logement
sociaux et 10% d’accession sociale à la
propriété.
Autre principe fort : «rompre avec ue politique
d’ouverture foncière généralisée pour
mettre en place une stratégie d’ouverture
plus sélective et conforter les polarités ».
Un principe qui semble s’inscrire dans
les préconisation du SCOT de la grande
agglomération, applicable au murétain.
Un document qui suscite ici de grandes
réserves, voire une franche opposition, ainsi
que l’exprime André Mandement. En cause,
la difficulté d’avoir la pleine maîtrise de la
destination du foncier disponible.
Des programmes mixtes bien adaptés
En attendant une hypothétique sortie de
Murétain Agglo du périmètre du SCOT,
force est de constater que la mise sur le
marché d’un foncier ouvert à la construction
Enquêtes
Des projets d’aménagement
à confirmer
a connu, depuis quelques années,
une réduction sensible. Le territoire
du murétain ne manque pourtant
pas d’attractivité. Et si les opérateurs,
à l’exception des constructeurs de
maisons individuelles et un bailleur
social, Promologis, dont l’histoire à
démarré historiquement à Muret, sont
relativement peu présents, ils ne s’en
désintéressent pas totalement pour
autant. « Le murétain n’est pas notre
cible principale mais nous avons du
foncier à l’étude, en restant prudent,
et nous étudions des opérations à
Muret et à Roques » indique JeanMarc Dubernat (Vinci Immobilier). Pour
Christian Noailhac (Crédit Agricole
Immobilier) « ce territoire est surtout
propice, selon notre expérience, à des
opérations en individuel groupé ».
Une opinion partagée par Baptiste
Cazaux (Bouygues Immobilier).
« Pour le moment nous n’avons
pas d’opération en cours sur ce
secteur, mais l’on n’exclue pas
de s’y développer, notamment
avec des programmes associant
maisons individuelles, logements
intermédiaires et petits collectifs. Une
formule bien adaptée, au delà des
premières couronnes, qui permet en
mixant les produits de toucher une
clientèle plus large ». C’est bien sur la
même base que Green City vient de
lancer à Roquettes une opération de
93 logements associant villas et petits
collectifs. « La proximité de la Rocade,
des centres commerciaux, mais aussi
de la zone verte du confluent AriègeGaronne, représente pour ce secteur
des atouts indéniables » affirme
Stéphane Aubay. « Nous avons déjà
réalisé trois opérations de ce type qui
ont connu un réel succès ».
Sur la commune de Muret, cette
volonté de maîtrise foncière se
traduit concrètement par l’arrêt des
constructions sur les côteaux en rive
droite de Garonne et le projet de
développer, dans le cadre du plan
Muret 2025, une zone à urbaniser au
sud de la commune, sur les terrains
disponibles entre la voie rapide et
la Garonne, susceptible d’accueillir
à terme plusieurs centaines de
logements et divers équipements
publics.
Un espace qui prolonge celui
investi dans le cadre de l’opération
d’aménagement
«
Porte
des
Pyrénées » qui implique sur 27 000 m2 la
réalisations de surfaces commerciales
et d’équipements de loisirs.
Dans l’immédiat les principales
opérations s’inscrivent à l’entrée nord
de la ville, largement reconfigurée avec
la création d’immeubles destinés à
des activités tertiaires, d’équipements
culturels, d’un cinéma multiplex.
Et non loin de cette entrée, une
opération de requalification d’un
quartier d’habitat social, le Square
Maïmat, sous maîtrise d’ouvrage
du
groupe
Promologis,
qui
impliquait pour la première phase la
démolition-réconstruction de 221
logements, avec dans une deuxième
phase la construction de 18 logements
par AFC Promotion.
Deux
autres
opérations
sont
aujourd’hui à l’ordre du jour,
PROMOLOGIS ET AFC PROMOTION
Square Maïmat
Occitanie
47
Enquêtes
qui témoignent de cette démarche de
renouvellement urbain : la démolitionreconstruction prévue dans le cadre du
contrat de ville, toujours par Promologis,
Muret FOURTANIER
Développer
l’habitat en
respectant
un équilibre
territorial.
André Mandement
Maire de Muret. Président de la
communauté d’agglomération du
Murérain
> L’agglomération du Murétain,
qui a désormais changé de nom
pour s’appeler Murétain Agglo,
a enregistré en dix ans une
augmentation de population de
plus de 10 000 habitants. Nous
sommes de fait confronté à la plus
forte croissance démographique
de l’agglomération toulousaine.
La question du logement, dans ce
cadre, représente une question
fondamentale. Sa prise en compte
détermine le PLH actuellement
en cours. Avec deux obligations :
répondre à cette demande, mais
aussi maintenir la qualité de vie,
le bien vivre, sur l’ensemble de
notre territoire. Celui-ci demeure
relativement cohérent en termes
de densité, compte tenu des zones
les plus urbanisées et celles qui
conservent un caractère rural plus
marqué. Nous devons nous attacher
à préserver cet équilibre. Ceci est
d’autant plus important que notre
communauté d’agglo va fusionner
au 1er janvier prochain avec la
communauté de communes Axe
Sud ainsi qu’avec la communauté
Occitanie
48
de 180 logements dans le quartier GascMoisand, et la réalisation par Procivis d’un
ensemble de 104 logements sur le site des
Jardins Fourtanier…
A l’exception de programmes de logements
sociaux ou en accession sociale, comme ceux
de Promologis à Muret ou un ensemble de 99
logements, collectifs et individuels, associés
à un équipement public à Saint-Lys, quelques
opérations privées témoignent donc de
l’intérêt des promoteurs.
A l’exemple donc du Domaine Althéa de
Green City à Roquettes, ou d’un programme
de maisons individuelles, les « Villas
Camaïeux », réalisé par LP Promotion à
Frouzins. Mais les perspectives majeures, en
matière de nouveaux logements, résident
bien dans les projets opérations publiques
d’aménagement, sous maîtrise d’ouvrage
communautaire ou locale.
Sur les communes de Pinsaguel et Roquettes,
la ZAC Bordes Blanche, 93 ha, a ainsi fait
l’objet d’un avis favorable de la communauté
d’agglomération, et sur la commune de
Portet, l’aménagement du secteur FerriéPalarin devrait aussi permettre la réalisation
de plusieurs centaines de logements.
Des projets qui demandent désormais à
être finalisés pour passer en phase
opérationnelle.
des Côteaux du Savès et de l’Aussonnelle qui
est plus rurale... Nous disposons de bonnes
capacités foncières, mais nous voulons éviter
tout gaspillage d’espace et l’étalement
urbain en privilégiant les constructions
nouvelles autour de pôles d’activité. Ceci
dit l’application des préconisations du SCOT
nous pose de réels problèmes. Le schéma
de cohérence territoriale de la grande
agglomération, à travers ses orientations
actuelles, demeure trop rigide et rend
difficile la mise en œuvre de notre propre
stratégie d’aménagement territorial. Nous
avons entrepris des démarches pour sortir
du périmètre du SCOT mais nous restons
dépendant à cet égard de la décision du
préfet.
En ce qui concerne plus spécifiquement
Muret, nous poursuivons l’élaboration
de notre projet Muret 2025. Les études
techniques sont en cours de finalisation
en vue de l’aménagement de la Porte
des Pyrénées. Après la restructuration de
l’entrée nord de la ville, nous poursuivons les
opérations de requalification des quartiers,
en partenariat avec l’opérateur du logement
social Promologis. Sans négliger pour autant
la poursuite de la mise en valeur du centre
ancien. Actualités Logement neuf
Location Accession
TOULOUSAINE D’HABITATIONS - LES AÉROSTIERS
Le succès remporté par le PSLA témoigne de
la pertinence d’un dispositif qui permet au
plus grand nombre d’accéder à la propriété.
L’ensemble des organismes du logement
social est désormais mobilisé pour développer
une offre spécifique qui contribue encore à
dynamiser le marché du logement neuf.
> Grâce à l’accession sociale à la
propriété, les personnes, les ménages,
jusqu’alors exclus du marché classique
du logement peuvent désormais
espérer échapper à un statut d’éternels
locataires. Il existe plusieurs formules
d’accession sociale, par exemple la
« vente HLM », c’est-à-dire la cession
par les bailleurs sociaux de logements
issus de leur parc, la plupart du
temps au bénéfice de leurs locataires.
Mais c’est bien le PSLA qui offre, en
permettant l’achat sécurisé, via un
dispositif de location-accession assorti
de plusieurs avantages, taux de TVA
réduit à 5,5%, possibilité de bénéficier
du prêt à taux zéro, exonération de la
taxe foncière, pas d’appel de fonds
pendant les travaux, possibilité de
changer d’option durant la phase
locative, la solution la plus attractive en
permettant d’acquérir, avec un niveau
de prix particulièrement avantageux,
20% à 30% en dessous du marché
« libre », un logement neuf. Si l’accès
à la propriété, dans la logique d’un
encouragement au parcours résidentiel,
est un principe d’action du mouvement
HLM depuis son origine, la mise en
œuvre du PSLA a permis de donner
un nouvel élan à cette démarche. Tous
les organismes du logement social
sont désormais largement engagés
dans la production de logements en
accession sociale via le PSLA. Avec
des niveaux, ou des objectifs, moyens
de production allant de 150 à 250
nouveaux logements, construits et
livrés, par an. Grâce à l’engagement
des organismes de la région, MidiPyrénées, avant la création de la
grande région Occitanie, pouvait se
féliciter de figurer en tête du palmarès
national pour le nombre de dossiers
d’accession financés dans le cadre
du PSLA. Une production portée en
majeure partie par la Haute-Garonne,
qui représente plus de 90% des ventes
régionales en PSLA, et a bénéficié
en 2015 de près de 1 300 dossiers
financés, et plus spécifiquement par
BELIN l’Immobilier
- ART’DÉCOqui
l’agglomération
toulousaine,
Occitanie
49
L’accession
sociale à la
propriété en
vitesse de
croisière
totalise environ 60% des ventes du
département. Près de 3 000 logements
ont ainsi été créés en sept ans sur le
territoire de l’agglomération grâce
à ce dispositif. Il est vrai qu’à la
mobilisation des organismes HLM
s’ajoute l’engagement des collectivités
qui trouvent grâce au PSLA un moyen
supplémentaire d’intervenir en faveur
d’une mixité sociale qui constitue un
leit-motif de leur politique en matière
d’habitat.
Un outil de mixité sociale
Illustration de cette volonté, Toulouse
Métropole intègre désormais les
logements produits en accession
sociale, dans le quota de logements
liés aux servitudes sociales imposées
pour les nouveaux programmes
de logements. Certains opérateurs
regrettent
cependant
que
ces
logements ne soient pas pris en
compte de la même manière par la
loi SRU, qui permet aux logements
Actualités Logement neuf
Location Accession
du parc ancien commercialisés dans
le cadre de la « vente HLM » d’être
encore comptabilisés plusieurs années
dans le parc social, alors que ce n’est
pas le cas des logements neufs mis sur
le marché dans le cadre du PSLA. Une
autre difficulté réside par ailleurs, pour
les organismes HLM maîtres d’ouvrages
des opérations, dans un montage
financier parfois quelque peu complexe
à mettre en œuvre.
Pour les futurs accédants, ou locataires-
accédants,
certaines
conditions
s’imposent naturellement.
À commencer par le plafond de
revenus. Pour les zones B et C, qui
concernent la région, les plafonds de
ressources sont fixés à 23 792 euros
pour une personne occupante, à
31 727 € pour deux personnes, 36 699 €
pour trois personnes, 40 666 € pour
quatre personnes et 44 621 € pour cinq
personnes ou plus. Pour les quartiers
en zone ANRU, relevant de la politique
La location
Accession
(PSLA)
de plus en plus
prisée
de la ville, ces plafonds sont portés à
29 020 € pour une personne seule, à
38 754 € pour deux personnes, à 46 605 €
pour trois personnes, à 56 262 € pour
quatre personnes et à 66 186 € pour
cinq personnes. Des conditions qui
justifient un prix de vente, entre 2 050 et
2 600 € le m2 selon la situation et le type
de logement, individuel ou collectif, qui
expliquent logiquement l’engouement
dont bénéficie l’accession à la propriété
dans le cadre du PSLA.
SIGNATURE - EIFFAGE/COLOMIERS HABITAT
>
Parmi les outils qui
existent
pour
permettre
aux particuliers répondants
aux critères d’éligibilité, il
existe un système totalement
sécurisé qui est le principe de
la location accession tel qu’il
vous est expliqué ci-après.
Pour la région, le monde HLM est
particulièrement mobilisé et propose sur de
nombreux logements neufs accessibles selon
le principe du PSLA et éligible à la TVA 5,5 %.
Qu’est ce que le PSLA ?
Le prêt social location accession (PSLA) est un
dispositif d’accession à la propriété.
Il s’adresse à des ménages sous plafonds de
ressources qui achètent un logement neuf
dans des opérations immobilières agréées par
l’Etat.
Ce système a été conçu pour les primo
Occitanie
50
accédants, mais ne leur est pas strictement
réservé.
Il peut d’ailleurs constituer une bonne solution
pour ceux qui veulent financer leur acquisition
par la vente de leur premier logement, la
phase locative leur permettant d’attendre
tranquillement que cette vente soit effective,
sans être obligé de prendre un crédit relais.
Le PSLA s’adresse plus généralement à des
ménages bénéficiant de ressources modestes
et ne disposant pas forcément d’apport
personnel. Ces plafonds de ressources sont
définis par un arrêté du 2/12/2005 et modifiés
par un arrêté du 7/04/2009.
Le PSLA se caractérise par un dispositif
d’acquisition qui s’exécute en 2 temps :
• D’abord en passant par une phase locative
qui ne peut excéder 5 ans. Ce délai est
variable selon les opérateurs et 5 ans est la
Location Accession
durée figurant dans les documentations institutionnelles.
En réalité, l’acquéreur peut déterminer une période bien
plus courte s’il le décide.
• L’exonération de taxe foncière pendant 15 ans,
• L’absence d’intérêts intercalaires (le fait de rembourser
les appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée des
travaux),
• Puis en accédant définitivement, et à tout moment, à la
propriété.
• Le bénéfice d’un dispositif de sécurisation de l’accession.
Les plafonds de ressources
• Frais de notaires réduits
Pour 1 personne destinée à occuper le logement
Plafond de 23 792 €
• Possibilité de cumuler avec d’autres aides.
Pour 2 personnes destinées à occuper le logement
Les opérateurs sont tenus de proposer la sécurisation HLM
au moment de la levée d’option du PSLA (prêt social de
location accession). Cette sécurisation doit figurer dans les
contrats de location-accession à la propriété et les contrats
de vente.
En ce qui concerne notre région, les zones B et C sont
essentiellement concernées. (Voir tableau ci-dessus)
Les avantages du logement en PSLA
> Repère
Avec le prêt social location-accession, il est proposé au plus
grand nombre de ménages de devenir propriétaires de leur
logement principal.
Le PSLA permet d’acquérir un logement neuf en ayant la
garantie d’un prix plafonné lors de l’acte de rachat, et en
bénéficiant de conditions économiques très avantageuses :
• Un taux de TVA réduit à 5.5%,
Plus d’informations :
Contacter les organismes figurant
dans notre carnet d’adresse
des opérateurs
www.developpement-durable.gouv.fr - rechercher PSLA
• Une minoration du prix de vente d’au moins 1 % par
année de location,
www.hlm.coop - rechercher PSLA
OÙ ACHETER EN LOCATION ACCESSION ?
Nom
Promoteur
Adresse
Site Web
Téléphone
Coopérative Toulousaine
d’Habitations
20 rue de Metz
31000 Toulouse
05 61 36 26 57
Habitat
Toulouse
27, rue Roquelaine
31069 Toulouse
cedex
www.habitatoulouse.fr
05 82 52 32 42
05 82 52 32 31
05 82 52 32 46
Zelidom
154bis, Allée de Barcelone
BP 58505
31685 Toulouse
Cedex 6
www.zelidom.fr
09 70 80 85 85
Colomiers
Habitat
8, Allée du Lauragais
BP 70131
31772 Colomiers Cedex
05 81 501 501
Groupe des
Chalets
29, Bd Gabriel Kœnigs
31300 Toulouse
www.leschaletsaccession.com
05 17 177 187
Procivis MP
30 bvd Carnot
31000 TOULOUSE
www.procivis-mp.com
05 34 41 58 58
Occitanie
51
Location Accession - Paroles d’experts
L’accession sociale à la propriété
monte en puissance L’accession sociale à la propriété est
la raison d’être de Zelidom, créé il
y a deux ans. Nous avons en effet
pour mission de commercialiser dans
ce cadre, sous la marque éponyme,
les logements des organismes
du logement social adhérents du
CIL (Comité Interprofessionnel du
Logement) CILEO : Promologis,
La Cité Jardins, Maisons Claires,
Promo-Pyrène. Nous développons
ainsi une offre dans une trentaine de
communes, sur la nouvelle grande
région Occitanie, mais aussi dans la
région marseillaise. Nous enregistrons
une montée en puissance régulière,
avec plus de 1000 logements déjà
commercialisés ou en cours de
commercialisation
depuis
notre
création, et un objectif de 250 à 300
logements construits et livrés chaque
année. Actuellement nous disposons
de 400 logements neufs disponibles,
en cours de commercialisation dans
le cadre d’un PSLA. Des logements
destinés en priorité à une clientèle
de primo-accédants, qui n’auraient
Un dispositif particulièrement adapté
aux primo-accédants La SA Colomiers Habitat s’est
engagée dans la production de
logements en accession sociale à
la propriété depuis 2008. Avec une
nette montée en puissance depuis
deux ans. Sur une production
annuelle moyenne total d’environ
650 logements, l’accession sociale,
via le PSLA représente désormais
100 à 150 logements pour la HauteGaronne pour l’essentiel, notamment
la commune de Colomiers, mais aussi
sur quatre autres départements de
l’ex-région Midi-Pyrénées, avec un
parc de 11 000 logements. Le PSLA
est particulièrement bien adapté aux
primo-accédants, qui constituent de
fait notre « cœur de cible », grâce à
la sécurité offerte par ce dispositif,
la possibilité de bénéficier d’un prêt
à taux zéro, une TVA a taux réduit et
l’exonération de la taxe foncière. Au
final le montant du remboursement
mensuel dans ce type d’acquisition
correspond sensiblement au prix d’un
loyer. Un nombre non négligeable
d’accédants via ce dispositif étaient
Stéphane Moisset
Directeur de Zelidom,
Groupe CILEO
pas pu, ou très difficilement, accéder
à la propriété sans ce dispositif de
location-accession, avec des prix de
20% à 30% inférieurs à ceux du marché
« libre ».. Si les logements collectifs
demeurent nettement majoritaires,
près de 70% de notre production,
nous développons aussi un nombre
conséquent de programmes de
logements individuels.
de fait auparavant locataires dans
notre parc social. Notre production
en accession sociale concerne aussi
bien des logements individuels que
collectifs. Mais l’autre paramètre en la
matière dépend aussi, évidemment,
du prix du foncier. L’accession sociale,
c’est l’un de ses intérêts majeurs,
permet de réaliser de la mixité
dans les opérations. En particulier
dans les opérations publiques
Philippe Trantoul
Directeur Général
de la SA Colomiers Habitat
Occitanie
Nous intervenons principalement
aujourd’hui, dans la logique de
notre histoire, dans la grande
agglomération toulousaine, Toulouse
ville, première et deuxième couronne,
mais avec un fort développement
dans l’agglomération montpelliéraine
et nous commençons à travailler
sur Marseille. Dans l’agglomération
toulousaine
nous
proposons
actuellement plus d’une trentaine de
programmes en accession sociale.
A titre d’exemples nous avons
récemment livré un programme de
36 logements dans l’écoquartier de
la Cartoucherie, avec des logements
commercialisés à partir de 93 000 €
pour un T2 jusqu’à 180 000 € pour un T4,
nous développons une opération de
49 logements collectifs et 13 maisons
individuelles à Escalquens, une
résidence de 35 appartements avec
une architecture très contemporaine
dans le quartier Saint-Martin du Touch,
un programme de 19 logements
dans le quartier Saint-Cyprien, un
programme de 30 pavillons à SaintLys, une opération de 60 logements
dans la ZAC Andromède, lancée dès
le mois d’octobre.
d’aménagement, en partenariat avec
certains promoteurs, en VEFA ou en
tant que maître d’ouvrage, qui
permettent de réaliser des programmes
associant logements locatifs sociaux,
en accession sociale et en accession
libre pour le marché privé. Exemple
entre autre, une opération réalisée
avec Eiffage Immobilier dans la ZAC
de la Cartoucherie, avec de l’accession
classique, de l’accession sociale, du
locatif social, des logements destinés
aux seniors.
Nous développons aujourd’hui un
nombre conséquent de programmes
qui intègrent de l’accession sociale,
ainsi à Villeneuve Tolosane, dans la
ZAC Las Fonses, 48 logements dont
14 en PSLA, à Grenade, 11 logements
en PSLA sur 42, à Colomiers, deux
programmes dans le quartier du
Perget et route de Cornebarrieu, à
Lévignac, Merville, Pin-Balma etc.
Avec des prix variant, en fonction
des situations, de 2 000 à 2 500 euros
le m2. Mais, il faut le souligner, en nous
adressant à des publics différents,
nous sommes ainsi complémentaires,
et non concurrents, par rapport à la
promotion privée.
Location Accession - Paroles d’experts
Résidence LE coin fermé - TOULOUSAINE D’HABITATIONS
production représente environ 600
logements, dont un tiers en accession
et deux tiers en locatif social. Quelque
soit l’évolution des volumes de
production, nous conserverons ces
proportions.
Pascal Barbottin
Directeur Général
du Groupe Midi Habitat
Notre activité s’inscrit dans la durée Un millier de logements livrés et 600
produits en 2016, le Groupe Midi
Habitat, groupe régional «éthique»,
couvre, entre autres, le champ du
logement social, de l’accession sociale
et l’activité de syndic avec Patrimoine
SA et sa filiale, la Toulousaine
d’Habitations, mais aussi la promotion
immobilière avec l’accession maîtrisée
et libre (Procivis Midi-Pyrénées). Tour
d’horizon avec son Directeur Général,
Pascal Barbottin.
Comment se déroule l’activité du
groupe Midi Habitat en 2016 ?
Pascal Barbottin : Nous réalisons
une bonne année, notamment avec
un millier de logements livrés en
2016, ce qui constitue un record.
Ceci concerne la construction de
maisons de retraite en passant par les
logements locatifs très sociaux, les
logements pour salariés ou l’accession
à la propriété. L’ensemble de la
Comment expliquer votre
développement ?
Pascal Barbottin : Ce résultat est le
fruit de plusieurs années d’efforts de
développement et d’investissements,
comme sur le marché de l’accession,
où nous représentons l’offre la
plus importante de la métropole
toulousaine, notamment en PSLA (Prêt
Social Locatif en Accession), qui reste
notre priorité. Le PSLA permet de
mettre l’accession au premier plan et
c’est un élément porteur et majeur du
parcours résidentiel. Cette offre, plutôt
citadine et métropolitaine, présente
de nombreux avantages et offre des
garde-fous à l’accédant comme la
garantie de rachat du logement.
Il s’agit d’un bon investissement à
prix maîtrisé, compatible avec le
budget des ménages concernés.
Nous allons aussi tenter d’élargir le
développement géographique du
PSLA, comme dans le département
du Tarn.
L’une de vos opérations a obtenu
le trophée 2016 des « opérations
remarquables ». De quoi s’agit-il ?
Pascal Barbottin : La Coopérative
Toulousaine
d’Habitations,
une
société du groupe Midi Habitat,
Occitanie
53
a en effet obtenu, en juin dernier,
cette récompense pour la Résidence
« Coin Fermé », une opération à taille
humaine d’une dizaine de villas du T3
au T5, située à Portet-sur-Garonne.
C’est, au passage, la troisième fois que
nous recueillons cette récompense !
Actuellement en cours de livraison,
cette opération s’insère dans un tissu
urbain et présente de réelles qualités
d’usage. Elle comprend quelques
logements locatifs, les autres étant
destinés aux primo-accédants, dans
le cadre du PSLA, pour loger des
ménages aux diverses professions,
comme ouvrier, employé, infirmier,
professeur, assistante maternelle.
Comment se présente la fin 2016
et l’horizon de l’année suivante ?
Pascal Barbottin : L’année 2016
représente un pic et l’année prochaine
devrait être dans la même lignée, avec
une approche identique et la poursuite
du développement de Toulousaine
d’Habitations pour le PSLA, Procivis
pour le logement intermédiaire, Midi
Habitat pour les services et l’activité de
syndic, ainsi que Patrimoine SA pour
le logement senior, notamment sous
l’angle intergénérationnel. Dans ce
domaine, nous avons été précurseurs,
comme avec la résidence Agranat, à
Saint-Orens, 41 logements sur trois
niveaux. Sur l’ensemble de notre
activité, qu’il s’agisse d’accession,
de primo accession, d’accession
intermédiaire ou de logement locatif,
nous conservons un cap, celui de
vouloir nous inscrire dans le temps.
Achat en VEFA
SAINT-AGNE PROMOTION IMMOBILIERE - MÉTRO GARONNE
« La vente en l’état futur
d’achèvement est le contrat
par
lequel
le
vendeur
transfère immédiatement à
l’acquéreur ses droits sur le
sol ainsi que la propriété des
constructions existantes. Les
ouvrages à venir deviennent
la propriété de l’acquéreur
au fur et à mesure de leur
exécution ; l’acquéreur est
tenu d’en payer le prix à
mesure de l’avancement des travaux. Le
vendeur conserve les pouvoirs de maître de
l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.»
(Article 1601-3 du Code Civil).
1. La signature du contrat de réservation
Le promoteur fournit les plans et une
description sommaire du logement ainsi que
les conditions particulières (prix, notaire,
numéro de permis de construire, architecte,
délai de réalisation de la vente, date de
livraison)
L’acquéreur verse un dépôt de garantie égal
à 5% maximum du prix de vente prévisionnel
du logement.
> La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3
janvier 1967 ainsi que par les Articles L 261-1
et suivants et R 261-1 et suivants du Code de
la construction et de l’habitation.
3. La réception du contrat définitif
Le délai de 10 jours est passé, le contrat de
réservation est acquis.
L’acquéreur reçoit le contrat définitif au moins
1 mois avant sa signature chez le notaire.
Acheter un
logement neuf
à un promoteur
Le logement vendu peut être un appartement
(cas le plus courant) ou une maison individuelle
(cas des « lotissements en village », ou des
copropriétés horizontales).
La loi prévoit un mécanisme qui s’échelonne
dans le temps : la VEFA connaît un contrat
préliminaire (contrat de réservation) et un
contrat définitif.
Le mécanisme de la VEFA peut être résumé
en 6 points principaux
Occitanie
54
2. La réception du contrat de réservation
L’acquéreur dispose de 10 jours après la date
de réception pour accepter ou se rétracter.
En cas de rétraction, il doit le faire savoir par
AR.
4. La signature du contrat définitif
L’acquéreur devient propriétaire du logement,
mais n’en a pas encore la jouissance.
5. La construction du logement
L’acquéreur
effectue
des
paiements
échelonnés (en pourcentage du prix), au fur
et à mesure de l’évolution de la construction.
Achat en VEFA
Détail
des paiements
A l’achèvement
des fondations
A la mise hors
d’eau (toiture)
Achèvement
des travaux
Solde à la
livraison
Appart.Maison
35%
20%
70%
45%
95%
85%
5%
15%
6. La livraison du logement
Trois cas sont possibles :
• L’acquéreur accepte la livraison
-
Signature du procès verbal de
livraison sans réserve
- Paiement du solde
- Remise des clefs
• L’acquéreur accepte la livraison,
mais formule des réserves
- Constat de certaines défectuosités
ou
dysfonctionnements
des
équipements ne vous empêchant
pas d’habiter les lieux
- Signalement de ces problèmes (vices
apparents) dans le procès verbal de
livraison
- Paiement du solde
- Le promoteur s’engage à réparer les
défectuosités dans le mois qui suit
- Le promoteur vous remet les clefs
• L’acquéreur refuse la livraison
-
Constat de graves malfaçons
empêchant d’habiter le logement
et
nécessitant
des
travaux
complémentaires
- Le promoteur signe un procès verbal
constatant le refus de livraison
- Un nouveau rendez-vous devra être
fixé ultérieurement
Refuser la livraison, c’est faire valoir
que le vendeur a manqué à son
obligation de délivrance (articles 1603
et 1604 du Code civil).
Dans ce cas, l’acquéreur s’expose à ce
que le promoteur engage une action
en vue de faire constater le caractère
« livrable » du bien.
Le refus n’est donc à conseiller que
s’il y a non conformité manifeste
de la chose livrée au descriptif
(surface, défauts graves, prestations
importantes inférieures à celles
promises et non « rattrapables ») ou
si l’état de non-finition rend le bien
impropre à sa destination.
En « VEFA », l’acquéreur a déjà acheté
et il est déjà propriétaire des ouvrages
au fur et à mesure de la construction ;
s’il refuse la livraison, et le règlement
du solde du prix (hors retenue de
garantie) qui y est lié, le vendeur
peut engager une simple action de
recouvrement sur le versement omis.
S’il n’y a que des problèmes d’ordre
mineur,
fussent-ils
nombreux,
l’acquéreur a intérêt à accepter
la livraison, quitte à relever
avec beaucoup de soin tous les
manquements du promoteur. C’est
ce qu’on appelle les «réserves»
consignées lors de la livraison. En
outre, en « VEFA », l’acquéreur
dispose d’un mois après la livraison
pour compléter la liste des réserves
de tous genres, et il dispose de la
> A savoir
part du promoteur d’une garantie
spéciale, dite des « vices apparents »,
qu’il peut faire jouer (judiciairement)
dans un délai d’un an après la livraison
si les réserves ne sont pas levées.
L’acquéreur peut alors demander
soit l’annulation de la vente, soit la
réduction du prix, à moins que le
promoteur ne s’engage à y remédier
(article 1642-1 du Code civil) !
Autre avantage : il peut consigner
jusqu’à 5% du prix de vente jusqu’à
ce que les réserves soient levées :
cela s’appelle une retenue de
garantie (article R261-14 du Code de
la construction et de l’habitation).
Enfin, pour les défauts ou désordres
non visibles à la livraison et qui
apparaîtront
ultérieurement,
il
dispose des mêmes garanties que
l’acquéreur d’un bien achevé.
EN BREF
• Des frais de notaires réduits
• Un contrat hyper sécurisé pour
l’acheteur
• Un logement qui répond aux
dernières normes de RT
• L’éligibilité au PTZ+
• Un logement habitable dès la
livraison et aménagé selon vos
goûts et vos envies
tion, relèvent de sa responsabilité
contractuelle. La livraison des parties
privatives comme des parties communes marque quant à elle le transfert
de la garde des locaux, ouvrages et
équipements, ainsi que de la responsabilité d’entretien. Elle marque aussi
la transmission des droits du maître
d’ouvrage, aux acquéreurs pour les
parties privatives et au syndicat des
copropriétaires pour les parties communes, concernant
la mise en jeu des garanties légales parfait achèvement,
biennale et décennale.
Le promoteur passe alors du statut de maître d’ouvrage
à celui de « garant de l’exécution des obligations mises à
la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom
du maître de l’ouvrage », (article 1831-1 du Code civil).
Mais la livraison des parties privatives comme des parties
communes a également une autre fonction : celle de faire
constater par les acquéreurs la conformité du produit livré
au descriptif contractuel annexé à leurs actes de vente.
Attention : ne pas confondre
«réception et livraison» !
Préalablement à toute livraison
de parties privatives ou de parties
communes, le promoteur en sa qualité de maître d’ouvrage doit procéder,
seul et sous sa responsabilité, avec
les entreprises de la construction, à la réception des bâtiments, ouvrages et équipements qu’il a fait réaliser par
rapport aux marchés qu’il a conclu avec elles.C’est cette
réception qui constitue le point de départ des trois garanties légales : parfait achèvement (sur la base des réserves
notées à la réception), biennale et décennale.
Les éventuels manquements du promoteur dans la
qualité des prestations du produit livré par rapport à ses
engagements contractuels consignés dans les descriptifs
annexés aux actes de vente, soit du fait de la définition
des marchés ou du fait d’omission de réserves à la récep-
Occitanie
55
Loi Pinel
Investissement
locatif :
dernière ligne
droite pour
le dispositif
« Pinel »
> Jusqu’au 31 décembre
2017, tout investisseur
qui acquiert ou fait
construire un logement
neuf ou en l’état
futur
d’achèvement,
peut bénéficier d’une
réduction d’impôt sur le revenu. Celle-ci
étalé au choix sur six, neuf ou douze ans,
s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat
du logement, dans la double limite de
300 000 € et d’un plafond de 5500 €
au m².
Le logement doit être mis en location
pendant une période minimale de six, neuf
ou 12 ans et le loyer appliqué doit respecter
un plafond de loyer qui varie en fonction des
zones, mais généralement inférieur d’environ
20 % aux loyers de marché.
Le locataire peut être l’ascendant ou le
descendant du propriétaire, mais dans tous
les cas, son niveau de ressources n’excède pas
un plafond. Enfin, le logement respectera un
niveau de performance énergétique globale.
Occitanie
56
Des
conditions
remplir
à
Cette opération d’investissement locatif est
limitée pour chaque
propriétaire investisseur
à deux logements par an au maximum
(dans la limite d’un investissement total de
300 000 € par an). Il s’agit de logements
neufs ou assimilés à des logements neufs :
logement nouvellement construit, acquis
neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA),
logement acquis par le contribuable faisant
ou ayant fait l’objet de travaux concourant à
la production ou à la livraison d’un immeuble
neuf. Il peut également s’agir, dans certains
cas, de logements indécents réhabilités, de
locaux transformés en logements. Pour les
logements neufs, le niveau de RT 2012 devra
être la règle, tandis que pour les bâtiments
existants, il est demandé le label « Haute
performance énergétique, HPE rénovation »
ou le label « Bâtiment basse consommation
énergétique rénovation, BBC rénovation
2009 ».
Loi Pinel
Attention au zonage
Le dispositif « Pinel » est réservé aux zones tendues, c’està-dire aux secteurs géographiques où la demande locative
est forte et où il existe de réels besoins en logement
intermédiaire entre le parc social et le marché libre. En
Occitanie, les logements acquis ou construits doivent se
situer en zones B1, mais peuvent aussi se situer dans une
commune de zone B2 sous réserve que celle-ci ait reçu un
agrément du préfet de région.
Plafond de loyers (en €/m2) baux 2016
Zone A bis
Reste de
la zone A
Zone B1
Zone B2
16,83
12,50
10,07
8,75
Cas pratiques
C’est décidé. M et Mme Plaichin ont acquis le 1er février
un appartement neuf, un 2 pièces de 50,67 m2 pour
199 000 € dans le quartier Purpan, à Toulouse. Destiné à
l’investissement locatif, ce logement est situé en Zone B1
et permettra d’appliquer un loyer mensuel inférieur ou
égal à 545,96 €.
Pour entrer dans le dispositif d’investissement locatif, les
propriétaires devront louer leur logement dans les 12 mois
qui suivent son achèvement ou son acquisition elle est
postérieure à son achèvement.
Après le respect de plafonds de ressources des locataires,
les bailleurs pourront bénéficier d’une réduction d’impôt
sur le revenu qui sera de 23 880 € sur six ans, 35 820 € sur
neuf ans et de 41 790 € sur douze ans. La réduction d’impôt
est soumise au plafonnement global des avantages fiscaux
à l’impôt sur le revenu, 10 000 € par an en métropole. On
l’aura compris.
Cet exemple indicatif montre tout l’intérêt d’un
investissement locatif dans le cadre de ce dispositif dit
« Pinel ». COGEDIM - LE 44 GRAND PARC
Dans tous les cas, le logement devra être acquis au plus
tard au 31 décembre 2016.
Le plafonnement des ressources des locataires en € (baux 2016)
Localisation du logement
Composition du foyer locataire
Zone A bis
Reste de la zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36 993 €
36 993 €
30 151 €
27 136 €
Couple
55 287 €
55 287 €
40 265 €
36 238 €
Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge
72 476 €
66 460 €
48 422 €
43 580 €
+ 2 personnes à charge
86 531 €
79 606 €
58 456 €
52 611 €
102 955 €
94 240 €
68 766 €
61 890 €
115 851 €
106 049 €
77 499 €
69 749 €
Majoration par pers. à charge
supplémentaire à partir de la 5ème
+12 908 €
+11 816 €
+8 646 €
+7 780 €
Occitanie
57
Logement neuf
Établir son budget
> Les trois grandes étapes du cycle
d’achat des primo-accédants
La première question à se poser avant
de vouloir devenir propriétaire est de
savoir de quel budget l’on dispose…
Il vous faut donc commencer par
établir un plan de financement.
Vous connaîtrez ainsi le montant des
fonds dont vous pourrez disposer afin
de déterminer le montant possible
de l’opération. Il vous restera alors à
faire le tour des banques pour obtenir
un crédit sur mesure. Ne pas hésiter
à mettre les banques en concurrence
et également à consulter les courtiers
qui ont pignon sur rue dans votre
zone géographique. Veillez bien
à présenter votre «meilleur profil»
possible, un tempérament plus
fourmi que cigale jouera bien sûr en
votre faveur.
Votre apport personnel
Faites le compte de la somme que
vous pourrez investir dans votre projet
sans emprunter. Vos économies
constituent votre apport personnel.
N’hésitez pas non plus à solliciter
votre famille proche. Plus votre
apport sera important, meilleures
seront les conditions que vous
consentira la banque. Généralement,
les banques demandent qu’au moins
10 % de l’opération soit financé par
vos économies. En pratique, 20 à
30 % d’apport sont particulièrement
appréciés. Si votre bas de laine n’est
pas suffisamment garni, un certain
nombre de petits prêts permettent
de gonfler votre apport. Il s’agit
principalement du prêt 1 % logement
d’Action Logement, du prêt pour les
personnels de la fonction publique,
des prêts des caisses de retraite, des
prêts départementaux, régionaux ou
municipaux, prêt des armées pour
les militaires. En effet, il arrive de plus
en plus fréquemment que les Mairies
proposent un complément de prêt. Il
est à noter que les villes de Bordeaux
et de Toulouse proposent un coup
de pouce supplémentaire. Le prêt à
taux 0 % est également assimilé à de
l’apport personnel.
Enfin, si vos revenus sont suffisants,
certains établissements financiers
accepteront de vous prêter 100 %
de l’opération. Bien entendu, cette
solution est plus onéreuse. Dans le cas
où votre famille vous prête de l’argent,
il est conseillé de rédiger par écrit les
conditions du prêt
et les modalités de
remboursement.
Établir son
budget pour
acheter son
logement neuf
Votre
capacité
d’endettement
Une fois l’inventaire
de vos économies
établi,
il
vous
faut
déterminer
votre capacité de
re m b o ur s e m e nt .
Listez d’un côté
l’ensemble
de
vos ressources et
de l’autre vos dépenses et charges.
Vous évaluerez ainsi le montant
maximal que vous pourrez consacrer
chaque mois au remboursement. La
règle d’or consiste à respecter votre
capacité d’endettement qui ne doit
pas dépasser 33 % de vos revenus.
Au-delà, il y a risque de surendettement.
Une précaution importante à prendre
en
considération
est
d’éviter
d’avoir des comptes trop souvent à
découvert. Votre banquier étudiera
l’historique de votre compte bancaire
pour connaître votre comportement
face à la gestion de vos revenus. Les
banquiers n’étant pas des mécènes, ils
privilégieront toujours des candidats
à l’accession « fourmis » plutôt que «
cigales» !
Les aides possibles et les différentes
formes de financement
Il existe deux types de prêts aidés
par l’État, les prêts conventionnés et
le prêt à taux 0 %. Vous pouvez soit
obtenir un Prêt conventionné classique
(PC), soit un Prêt à l’accession sociale
(PAS). Point commun : ils ouvrent droit
à l’Aide personnalisée au logement
(APL). Pour en bénéficier, le prix
d’achat du bien ne doit pas dépasser
un certain montant au mètre carré
auquel s’ajoutent, pour le PAS, des
conditions de ressources. Les prêts
épargne-logement issus d’un compte
(CEL) ou d’un plan (PEL) entrent
également dans cette catégorie.
Après une période d’épargne, vous
avez droit à un prêt dont le montant
et la durée dépendent des intérêts
acquis. Quant au taux, il dépend de la
date de souscription.
• Le Plan d’Epargne Logement,
qui encourage l’effort d’épargne,
permettant d’en réduire le coût
sans nuire à son attractivité,
Occitanie
58
• Les aides personnelles au logement
(APL-AL Accession) existent pour
mieux sécuriser la solvabilité des
familles face aux accidents de la vie,
• Le « PTZ + « accompagne
le
déclenchement
de
l’acte
d’achat. Le PTZ+ propose des
montants et des durées de prêts
supérieurs. Il est universel pour
les primo-accédants et s’adresse
exclusivement à l’acquisition de la
résidence principale, sous condition
de ressources mais son montant
et sa durée de remboursement
dépendent toutefois des ressources
de l’intéressé. Le montant du prêt
est un pourcentage de l’opération
totale et calculé en fonction de
la localisation, de la performance
énergétique,
du
nombre
d’occupants, du type de logement
neuf ». Il permet d’accompagner
ainsi un nombre plus important de
candidats à l’accession dans le neuf
en habitat groupé ou individuel. À
ne pas confondre avec l’éco prêt
à taux zéro qui est lui, destiné à
financer les travaux,
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS).
Peut en bénéficier toute personne
désirant financer la construction,
l’acquisition ou l’amélioration d’un
logement neuf ou ancien, sans
condition de travaux, exception
faite des logements destinés à la
location. Le principal intérêt de ce
prêt est qu’il ouvre droit à l’APL
Logement neuf
Établir son budget
• Le Prêt 1% Logement
Le prêt 1% Logement est réservé aux salariés des entreprises
adhérentes à la Caisse Interprofessionnelle du Logement :
primo-accédants ou en mobilité professionnelle (aucun critère
de distance ou de temps de trajet n’est requis. Le dispositif est
applicable dans les 24 mois suivant le changement de lieu de
travail).
Toute demande de prêt est soumise :
1. à l’accord de votre employeur qui, dans le cadre de sa
politique interne, fixe le montant et la durée du prêt en fonction
de la réglementation en vigueur et du choix de gestion de ses
fonds 1%. Un accord de sa part doit être joint à la demande de
prêt achat-travaux. N’hésitez pas à vous renseigner directement
auprès du service du personnel de votre entreprise.
2. à une étude préalable réalisée par la Caisse
Interprofessionnelle du Logement (CIL) ayant pour but de
s’assurer de la faisabilité réglementaire de l’opération et de la
solvabilité des futurs accédants.
3. à des critères d’octroi :
• L e taux d’endettement doit être inférieur ou égal à 33 %
maximum des ressources nettes,
• L ’apport personnel réel (hors prêts assimilés à de l’apport
personnel) doit être supérieur à 8 % du coût de l’opération
(frais de notaire inclus), (inférieur à 40 %)
• L es échéances sont mensuelles et réalisées par prélèvement
(minimum 20 €)
(sous réserve évidemment de remplir les conditions
d’attribution de cette aide) et à un dispositif de
sécurisation en cas de difficultés de remboursement. Ceci
ne doit toutefois pas vous empêcher d’en comparer les
conditions (notamment le taux d’intérêt) avec celles des
autres prêts immobiliers, notamment les prêts bancaires
traditionnels. Car n’oubliez pas que si vous souscrivez un
prêt bancaire traditionnel, vous n’aurez pas droit à l’APL,
mais vous pourrez toujours bénéficier de l’allocation de
logement si vous en remplissez les conditions. Le prêt PAS
constitue une forme particulière de prêt «conventionné».
Ce dernier est presque totalement tombé en désuétude,
car il n’est plus adapté aux conditions du marché.
L’ouverture des droits à l’APL est réellement le principal
avantage, car son taux d’intérêt est plus élevé que
celui des prêts bancaires classiques. Donc des calculs
s’imposent
Sachez que si vous remplissez les conditions, notamment
celle relative aux ressources (voir tableau ci-dessous), la
banque est obligée de vous proposer un prêt PAS et non
pas un prêt conventionné classique. Les caractéristiques de
ce prêt sont les mêmes que celles d’un prêt conventionné
ordinaire en ce qui concerne les conditions que doivent
remplir les logements (destination, surface, habitabilité et
prix de revient) ainsi que la durée et le montant du prêt.
Le Prêt 1% Logement ne peut pas dépasser 50% du coût total
de votre opération. Son taux est de 1% l’an hors assurance,
sans frais de dossier ni frais de garantie. Sa durée est de 2 à
20 ans, en accord avec votre employeur. (Sous réserve de
modifications intervenues au moment de la mise sous presse).
Une fois toutes ces démarches accomplies vous saurez
exactement de combien vous disposez et vous pourrez
commencer à démarcher les promoteurs et opérateurs qui
proposent un logement neuf sur Toulouse Métropole qui vous
convient dans le quartier qui vous sied. Souvenez vous qu’il
vaut mieux parfois pour un 1er achat acheter plus petit que ce
que vous n’auriez souhaité et quitter ainsi le secteur du locatif.
Il sera toujours temps quelques années plus tard d’acquérir
un logement plus grand pour y loger votre petite famille. Le
1er logement vous servira de levier auprès de votre banque et
d’apport. Plafonds de ressources 2016 (€)1
Avantages :
• Bonification possible du taux par rapport à un prêt
classique
• Réduction des frais de garanties hypothécaires (exemple :
120 € pour un prêt de 95 000 €)
• Ouvre droit à l’APL.
Inconvénients :
• Bénéfice sous condition de ressources (voir tableau) ;
• Durée du prêt : 5 à 30 ans ;
• Montant minimum : 4000 €
Zone A2
Zone B12
Zone B22
Zone C2
1 personne
37 000
30 000
27 000
24 000
2 personnes
51 800
42 000
37 800
33 600
3 personnes
61 900
51 000
45 900
40 800
4 personnes
74 000
60 000
54 000
48 000
5 personnes
85 100
69 000
62 100
55 200
6 personnes
96 200
78 000
70 200
62 400
7 personnes
107 300
87 000
78 300
69 600
8 personnes
et plus
118 400
96 000
86 400
76 800
(1) Depuis le 1er octobre 2014 les plafonds du prêt PAS sont alignés sur ceux du PTZ.
(2) Le zonage est fixé par l’arrêté du 1.8.14, modifié par l’arrêté du 30.9.14, en vigueur
depuis le 15 octobre 2014.
Occitanie
59
Logement neuf
PTZ 2016
Prêt à Taux Zéro
2016
> Les conditions d’attribution et les
modalités des prêts à taux zéro ont de
nouveau été révisées afin d’élargir la
distribution de cette aide aux primoaccédants d’un logement neuf ou
ancien sous condition de travaux.
Le décret modifiant les conditions
d’attribution et les modalités du Prêt à
Taux Zéro a été publié le mercredi 30
décembre 2015.
Les nouveaux barèmes seront donc
applicables aux offres de prêt émises
à compter du 1er janvier 2016.
Le prêt à taux zéro est un prêt
immobilier pouvant être contracté
pour financer l’achat ou la construction
d’un premier bien immobilier au
titre de la résidence principale. Un
ménage qui n’a pas été propriétaire
VINCI IMMOBILIER - NEWTON
Augmentation des quotités de financement
du PTZ neuf à 40 % quelle que soit la zone,
soit des hausses allant de + 55% à +120%
des montants de PTZ selon la zone PTZ
de sa résidence principale durant les
deux dernières années est à nouveau
éligible. Sans frais de dossier ni
intérêts, ce prêt ne permet pas à lui
seul l’acquisition d’un logement et
doit être associé à un prêt immobilier
principal avec éventuellement un
apport personnel du primo accédant.
Il est accordé par des banques ayant
signé une convention avec l’État et la
société de gestion du dispositif.
Zonage
L’obtention du PTZ, ainsi que
son montant et ses modalités de
remboursement,
dépendent
du
montant de l’opération, du nombre
de personnes composant le ménage,
des ressources du ménage et de la
tension de la zone où se situe l’achat
immobilier à financer (de A à C).
Plus la zone où est situé le logement
est tendue, plus les plafonds de
ressources pour bénéficier du PTZ
sont élevés et plus le montant du prêt
est élevé.
Revenus du ménage
Pour
être
éligible
au
PTZ+,
l’emprunteur ne doit pas dépasser
un certain plafond de revenus qui
varie selon la zone et la composition
du foyer. Par exemple, la limite pour
une personne seule est de 37.000 €
en zone A (Paris) tandis qu’elle sera
de 24 000 € en zone C (zones rurales).
Pour un ménage de 4 personnes, ces
plafonds sont doublés.
Plafonds PTZ 2016 (Plafonds de ressources à ne pas dépasser selon la taille du foyer en euros, source : ministère du Logement)
Nombre de personnes destinées à occuper le logement
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
37 000 €
30 000 €
27 000 €
24 000 €
2 personnes
51 800 €
42 000 €
37 800 €
33 600 €
3 personnes
62 900 €
51 000 €
45 900 €
40 800 €
4 personnes
74 000 €
60 000 €
54 000 €
48 000 €
5 personnes
85 100 €
69 000 €
62 100 €
55 200 €
6 personnes
96 200 €
78 000 €
70 200 €
62 400 €
7 personnes
107 300 €
87 000 €
78 300 €
69 600 €
À partir de 8 personnes
118 400 €
96 000 €
86 400 €
76 800 €
Occitanie
60
Logement neuf
PTZ 2016
Part de financement par le PTZ
Pour le calcul du montant du PTZ, on applique un pourcentage de 40% au coût maximal de l’opération toutes taxes
comprises, dans la limite d’un plafond. Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de
négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.
Coût maximal sur lequel sera calculé le PTZ (En euros, source: Ministère du Logement)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
150 000 €
135 000 €
110 000 €
100 000 €
2 personnes
210 000 €
189 000 €
154 000 €
140 000 €
3 personnes
255 000 €
230 000 €
187 000 €
170 000 €
4 personnes
300 000 €
270 000 €
220 000 €
200 000 €
5 personnes et plus
345 000 €
311 000 €
253 000 €
230 000 €
Montant maximum du PTZ (En euros, source: Ministère du Logement)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
60 000 €
54 000 €
44 000 €
40 000 €
2 personnes
84 000 €
75 600 €
61 600 €
56 000 €
3 personnes
102 000 €
92 000 €
74 800 €
68 000 €
4 personnes
120 000 €
108 000 €
88 000 €
80 000 €
5 personnes et plus
138 000 €
124 400 €
101 200 €
92 000 €
Tranches de revenus
Outre les plafonds définis ci-dessus, des tranches de revenus servent à calculer la durée de remboursement du PTZ et le
différé de remboursement accordé, période pendant laquelle on ne rembourse que le prêt principal.
Pour se situer dans les tranches de revenus, il convient de déterminer son quotient familial en divisant ses revenus par un
coefficient tenant compte de la composition du foyer :
Quotient familial (Source: Ministère du Logement)
Nombre de personnes
1
2
3
4
5
6
7
8 et plus
Coefficient
1
1,4
1,7
2
2,3
2,6
2,9
3,2
Par exemple, un couple disposant de 35 000 € de revenus aura un quotient familial de 25 000 € et se situera donc dans la
tranche 3 pour un logement en zone A et dans la tranche 5 en zone B1. Les tranches de revenus varient selon la zone.
Tranches de revenus (En €, source: Ministère du Logement)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Tranche 1
jusqu’à 22 000
jusqu’à 19 500
jusqu’à 16 500
jusqu’à 14 000
Tranche 2
jusqu’à 25 000
jusqu’à 21 500
jusqu’à 18 000
jusqu’à 15 000
Tranche 3
jusqu’à 37 000
jusqu’à 30 000
jusqu’à 27 000
jusqu’à 24 000
Durée et différé
La durée du prêt dépend de la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur. Dans la première tranche,
la durée du prêt atteint 25 ans avec un différé total pendant 15 ans. Pour la deuxième tranche, le différé reste possible à
100% pendant 10 ans (pour une durée de 22 ans au total). Dans la troisième tranche, le différé passe à 5 ans pour une durée
de prêt de 20 ans.
Durée et différé de remboursement en années (Source: Ministère du Logement)
Conditions au 1er janvier Différé de remboursement
2016
Durée de remboursement
Durée du prêt
Tranche 1
15
10
25
Tranche 2
10
12
22
Tranche 3
5
15
20
Occitanie
61
Maisons individuelles
L’embellie se confirme
Maison
individuelle,
l’embellie se
confirme
Après deux années
marquées par un repli
sensible, la maison
individuelle a elle aussi
retrouvé du tonus.
Phénomène notable,
le retour des primoaccédants témoigne
d’un dynamisme
renouvelé. Un regain
d’activité appuyé
sur la volonté des
constructeurs de
proposer des produits
adaptés à chaque
segment de marché.
> Le marché de la maison individuelle
semble bel et bien avoir retrouvé le
tonus. En 2015 déjà les nuages de
dissipaient sur le mode de logement
préféré des français et la reprise
paraissaient s’amorcer. Une tendance
rassurante pour les professionnels,
qui semble bel et bien aujourd’hui
confirmée. Sur les douze derniers
mois, à la fin juillet, les constructeurs
de maisons individuelles, selon les
données de Markemetron, l’indicateur
de conjoncture des ventes de maisons
individuelles, ont ainsi conclu, au
plan national, près de 119 000 ventes
fermes, ce qui représente une
progression de plus de 11%. Sur la
même période de l’année précédente
le niveau de ventes s’établissait à
environ 110 800 unités. Certes ces
niveaux de commercialisation sont
encore loin d’atteindre celui de 2006,
une année particulièrement faste ou
plus de 168 000 ventes avaient été
enregistrées au plan national, mais
ils n’en témoignent pas moins d’une
dynamique aujourd’hui nettement
positive, après une période de
récession marquée. Au cours des
Occitanie
62
années 2013 et 2014, en effet, le
niveau annuel de ventes était
descendu en dessous de 100 000
unités. La reprise qui se manifeste
pour le logement individuel est due
pour l’essentiel, on le sait, aux mêmes
facteurs que pour le logement
collectif.
En substance, et malgré les inconnues
qui pèsent encore sur la conjoncture
économique, un taux de crédit
particulièrement bas et les effets
positifs d’un assouplissement du
prêt à taux zéro. Patrick Vandromme,
président de la LCA-FFB, issue du
rapprochement au début de l’année
de l’Union des Maisons Françaises
et de l’UCI-FFB, « ces éléments ont
sans conteste boosté les ventes.
Si la progression se poursuit nous
pouvons espérer des résultats encore
meilleurs en 2017 ».
La progression enregistrée sur la
nouvelle grande région Occitanie,
Midi-Pyrénées
et
LanguedocRoussillon confondus, est de 6%. Une
croissance non négligeable, même si
elle est loin de celle des deux régions
en tête du palmarès, la Normandie
L’embellie se confirme
MAISON MCA
MAISONS IGC
avec 23% et le Centre Val-de-Loire
avec 17% de mieux. Il est vrai que
le marché de la maison individuelle
bénéficiant traditionnellement d’un
bon niveau sur l’ensemble du sudouest, l’effet de rattrapage est peutêtre moins sensible.
Pour la seule région Midi-Pyrénées,
selon une récente enquête des
constructeurs de maisons individuelles
et des aménageurs lotisseurs, environ
2 600 maisons individuelles ont été
construites et commercialisées en
2015, ce qui représente un bonus de
8% par rapport à l’année 2014. Et les
premiers résultats de 2016 permettent
d’envisager une croissance plus
marquée encore.
Un marché local dynamique
Un point de vue de partagé de fait
de manière, quasiment, unanime, par
les professionnels. Avec un constat,
le marché des primo-accédants
notamment, une clientèle phare de
la maison individuelle, refait surface.
« 2016 représentera sans conteste
une bonne année » affirme ainsi Jean-
Marc Delpech (Demeures d’Occitanie,
groupe HDI). «Le marché est reparti
et les primo-accédants, qui peuvent
bénéficier du nouveau PTZ et de
taux de crédits très incitatifs, hésitent
moins à formaliser un projet.
Au résultat notre groupe enregistre
une progression de 35%, avec un
millier environ de constructions
dans l’année, mais avec il est vrai un
ensemble de marques, Demeures
d’Occitanie, Demeures d’Aquitaine,
Logis du Perthuis, Bâti France dédié
plus spécifiquement aux primo
accédants, et Delcobat, construction
de maisons en bande pour le compte
de bailleurs sociaux, qui offre une
large gamme, et un territoire qui
de développe de La Rochelle au
Vaucluse en incluant bien sûr les
grandes métropoles ».
Pour Gilles Lacaze (groupe IGC), les
primo-accédants reflètent la tendance
générale du marché. «Nous sommes
aujourd’hui en pleine expansion.
D’autant que la conjoncture est
renforcée, notamment autour de
Toulouse, par le dynamisme de
la métropole. Nous le constatons
aussi avec nos réalisations, 200 à
250 maisons sur Midi-Pyrénées
dont une centaine sur la région
toulousaine, plutôt ciblées moyen et
haut de gamme, avec des innovations
techniques issues de l’engagement
de notre groupe en matière de
recherche-développement ».
Des arguments particulièrement
séduisants pour une clientèle de
cadres et d’ingénieurs travaillant dans
les entreprises high tech locales ou
dans l’aéronautique. Un segment de
marché qui est aussi, dans une large
mesure, celui d’ArchyMade, une filiale
du groupe Acantys, explique Patrick
Rueda, son directeur général.
« Le moyen et haut de gamme connaît
aussi, avec un certaine décalage par
rapport aux primo-accédants, une
accélération. Nous construisons,
pour l’essentiel autour de Toulouse,
une centaine de maisons par an, avec
une très grande souplesse et des
prestations sur mesure, largement
prééquipées, même si la domotique
n’est pas le seul argument ».
Pour Gérard Abadie (Maisons Gérard
Abadie), qui réalise une vingtaine de
maisons par an, vendues 200 000 €
en moyenne, la reprise paraît solide.
«Quand les primo-accédants sont là,
Occitanie
63
le reste suit. Mais le premier semestre
restait pour nous difficile, nous avons
rattrapé tout le retard entre juin et le
mois d’août ».
Des fonctionnalités intégrées en
série
Pour la plupart des constructeurs,
développer
une
offre
variée
représente cependant une garantie
pour amortir des aléas de la
conjoncture. « Aujourd’hui les primoaccédants représentent environ 35%
de notre clientèle » souligne Philippe
Alba (Oc Résidences). «Le très haut de
gamme, un marché de niche avec des
maisons de 700 000, 800 000 € voire
plus, s’est toujours maintenu. Par
contre le niveau intermédiaire, avec
des maisons de 250 000 à 300 000 €,
souvent lié à une seconde acquisition
avec la revente d’un premier
bien, n’évolue pas aussi vite. Mais
développer une offre pour les primoaccédants, avec des maisons vendues
entre 100 000 et 130 000 € ne signifie
pas faire du low-cost ».
Point de vue partagé par Bernard
Jegou (Trecobat), qui enregistre aussi
une progression de 25% de ses ventes.
«Notre produit classique, autour de
140 000 €, se situe également dans
le moyen haut de gamme, et intègre
des fonctionnalités domotiques,
connections, pilotage à distance,
en série. Mais nous développons
par ailleurs une gamme, Primo-Bois,
bien « adaptée aux primo-accédants,
avec des maisons ossature-bois qui
offrent la possibilité aux acquéreurs
de réaliser eux-mêmes le secondœuvre et les finitions, ce qui permet
un niveau de prix très attractif ».
Avec sa marque Maisons Logeco,
Villas et Maisons de France
s’attache aussi à développer un
produit d’entrée de gamme destiné
prioritairement aux primo-accédants,
sans hypothéquer pour autant la
qualité de la construction assure
Christian Mercier.
«Logeco représente environ 30%
de
notre
production
globale.
Nous notons une progression sur
l’ensemble de celle-ci, avec un
nombre de contacts plus important
que les années précédentes.
Ceci dit nous sommes encore loin du
niveau d’activité des années 20052006 ». Maisons individuelles
Contrat de construction
Chôra, élue maison de l’année 2015
MAISON DEMEURES D’Occitanie
>
Les
garanties
et
protection du contrat
de construction
Le contrat de
construction
de maisons
individuelles
1 - La garantie de
remboursement en
cas de versement
d’acompte :
Si le contrat prévoit
des
paiements
au
constructeur avant la date d’ouverture du
chantier, leur remboursement doit être garanti
par un organisme habilité.
L’objet de cette garantie est de permettre au
maître de l’ouvrage de récupérer les sommes
qu’il a versées avant l’ouverture de chantier au
cas où le contrat ne prendrait pas effet :
• du fait de la non réalisation d’une condition
suspensive dans le délai prévu.
• du fait de la non-ouverture du chantier à la
date convenue.
• du fait de l’exercice par le maître d’ouvrage
de sa faculté de rétraction dans le délai de
sept jours après réception du contrat.
En l’absence de garantie de remboursement,
le constructeur ne peut exiger, à la signature
du contrat qu’un dépôt de garantie au plus
égal à 3 % du prix. Le dépôt est effectué sur
un compte spécial ouvert au nom du maître
Occitanie
64
de l’ouvrage auprès d’un
organisme habilité.
2 - La garantie de
livraison à prix et
délais convenus :
Cette garantie est aussi
appelée
« Garantie
d’achèvement ».
C’est une des dispositions
principales de la loi votée
en décembre 1990 renforçant la protection de
l’acquéreur et qui est obligatoire pour tous les
constructeurs de maisons individuelles depuis
décembre 1991. Vous devez exiger dans votre
contrat, au plus tard à l’ouverture du chantier,
l’attestation de garantie de livraison à prix et
délais convenus.
Cette garantie doit être nominative et
émaner du garant lui-même sous forme d’un
document original.
Cette garantie est une sécurité absolue pour
vous et vous apporte la certitude que votre
maison sera construite dans les meilleures
conditions.
Qui ?
Innovation majeure de la loi de 1990,
cette garantie est obligatoire pour toutes
les entreprises, quelles que soient leurs
appellations (constructeurs, entrepreneurs,
IGC, le confort & l’innovation
d’un grand constructeur
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Les maisons IGC sont le
fruit de plus de 35 ans
d’expérience. Plus de 30 000 maisons livrées et aucune identiques:
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estivales, familiales, seniors…
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s’adaptent au budget, au style de
vie et aux attentes de ses clients.
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client est un axe fort de différenciation et une des raisons de sa
réussite.
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nouveau showroom de Toulouse,
un espace entièrement rénové qui
vous offre une véritable immersion
dans l’univers du constructeur.
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matériaux et équipements qui
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maîtres d’œuvre, artisans…) qui se chargent
de la construction de la maison au sens de
l’article L.231-1 du code de la construction et
de l’habitation. Les constructeurs adhérents de
l’Union des Maisons Françaises l’appliquent
quant à eux depuis déjà juin 1988.
Quoi ?
Le fait de posséder cette garantie signifie
qu’un établissement de crédit, ou une
compagnie
d’assurance
spécialement
agréée à cet effet, se porte garant de votre
constructeur et s’engage pour lui auprès de
vous quoi qu’il advienne.
Comment ?
La garantie de livraison peut intervenir en
votre faveur dans plusieurs cas : Pour garantir
le prix convenu en cas de défaillance du
constructeur : votre maison sera terminée au
prix convenu dans le contrat initial. En cas de
dépassement du prix, le garant peut laisser
à votre charge une franchise d’un montant
maximum de 5% du prix de la maison.
Pour garantir l’achèvement : en cas de
défaillance du constructeur, liquidation
judiciaire par exemple, l’organisme garant
s’occupe de la poursuite des travaux au même
prix et dans les mêmes délais.
Quoi qu’il arrive vous êtes protégés contre
tous les risques liés à la défaillance de votre
constructeur.
Pour garantir le respect du délai : en cas de
défaillance du constructeur dans le respect
des délais de livraison, l’organisme prend en
charge les pénalités forfaitaires prévues au
contrat lorsque le retard excède 30 jours.
Les autres garanties et assurances :
Les constructeurs membres de l’Union
des Maisons Françaises, vous apportent la
certitude qu’ils ont également toutes les
garanties et assurances suivantes :
3 - La garantie de parfait achèvement.
Si des désordres se révèlent dans la première
année qui suit la réception, le constructeur
s’engage à prendre en charge les travaux
nécessaires.
4 - La garantie de bon fonctionnement.
Cette garantie couvre pendant deux ans toutes
les malfaçons éventuelles qui peuvent affecter
les éléments d’équipement dissociables de la
construction : robinetterie, portes intérieures,
etc.
5 - La garantie décennale.
Le constructeur est responsable pendant
10 ans à compter de la réception de votre
maison des dommages qui compromettent la
solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre
à sa destination et de toute malfaçon d’un
élément d’équipement lié au gros œuvre.
Pour tous les constructeurs, la responsabilité
décennale est obligatoirement couverte par
une assurance.
6 - L’assurance dommages-ouvrage.
Vous devez obligatoirement contracter cette
assurance avant l’ouverture de votre chantier.
Le constructeur peut-être mandaté pour
vous l’obtenir. Elle vous assure pendant dix
ans pour les désordres portant atteinte aux
éléments fondamentaux de la construction.
Par cette assurance, vous obtiendrez la
prise en charge du paiement des travaux
de réparation des dommages avant même
que ne soit déterminé à qui (entreprise ou
constructeur) revient la responsabilité des
désordres constatés. En cas de revente de
votre maison dans les dix ans qui suivent la
réception, vous devrez justifier auprès de
l’acquéreur que vous avez souscrit l’assurance
dommages-ouvrage.
Les 10 avantages du contrat de
construction de maisons individuelles
Le contrat de construction d’une maison
individuelle est strictement encadré par une
loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions
sont d’ordre public. Le client n’a qu’un seul
interlocuteur : le constructeur.
Le lendemain de la première présentation de
la lettre recommandée lui signifiant le contrat
signé, le client bénéficie d’un délai de réflexion
de 7 jours durant lequel il peut se rétracter. Le
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> Repère
Un contrat règlementé… La régularité du
contrat contrôlée par le prêteur
Le maître de l’ouvrage qui s’adresse à un
constructeur de maisons individuelles ne
dispose en général d’aucune compétence
particulière sur le plan juridique, financier
et technique. C’est pourquoi, afin de le
protéger contre les dangers de certains
engagements irréguliers, le législateur a
instauré un contrôle préventif de la régularité du contrat.
Lorsque le maître de l’ouvrage finance la
construction de sa maison par l’intermédiaire d’un prêt, la loi impose au prêteur
de contrôler la régularité du contrat. Avant
d’émettre une offre de prêt, le prêteur doit
donc vérifier la présence dans le contrat
des diverses mentions obligatoires. Si une
des mentions obligatoires de l’article L 2312 du CCH ne figure pas dans le contrat qui
est soumis au prêteur, celui-ci doit refuser
d’émettre l’offre de prêt demandé. Grâce
à ce contrôle préventif, le maître de l’ouvrage est assuré que le contrat de construction de maison individuelle qu’il a signé
comporte toutes les mentions obligatoires
imposées par la loi.
Par ailleurs, avant de débloquer les sommes
prêtées au fur et à mesure de l’avancement
des travaux, le prêteur doit au préalable
vérifier que le constructeur a bien obtenu
une attestation nominative de garantie de
livraison à prix et délais convenus.
contenu du contrat est contrôlé
par le prêteur qui vérifie que
toutes les clauses obligatoires y
sont bien mentionnées.
un délai fixé au contrat. En cas de
retard, il est tenu de verser des
pénalités de retard.
Lors de la signature du contrat,
le client connaît le coût total de
son projet de construction. Ce
prix est définitif, c’est à dire qu’il
ne peut être modifié en cours de
construction que d’un commun
accord entre les parties.
Si un acompte est remis au
constructeur lors de la signature
du contrat, celui-ci doit souscrire
une garantie de remboursement,
qui prendra effet si les conditions
suspensives ne sont pas réalisées
dans le délai prévu ou si le
chantier n’est pas ouvert à la date
convenue.
La révision du prix est encadrée
puisque la loi fixe deux modalités
de révision de prix en fonction de
l’évolution de l’indice BT O1.
Les paiements sont réglementés.
En effet, la loi fixe le pourcentage
maximum du prix convenu
pouvant être exigé par le
constructeur à chaque stade de
construction. Le constructeur
s’engage à réaliser l’ensemble
des travaux de construction dans
Occitanie
68
Une fois le chantier ouvert, le client
est assuré qu’en cas de défaillance
du constructeur, sa maison
sera achevée aux prix et délais
convenus grâce à la garantie de
livraison qui est obligatoire dans le
cadre du contrat de construction
de maison individuelle.
A qui s’adresse
ce contrat ?
Principales
caractéristiques
du contrat de
construction
d’une maison
avec fourniture
de plan ?
Selon l’article L231_1
du
CCH
«
toute
personne qui se charge
de
la
construction
d’un
immeuble
à
usage
d’habitation
ou d’un immeuble à
usage
professionnel
et
d’habitation
ne
comportant pas plus de
deux logements destinés
au même maître de
l’ouvrage d’après un plan
qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure
avec le maître de l’ouvrage » un contrat de
construction de maison individuelle.
Ce contrat s’impose dès lors qu’une personne,
propriétaire d’un terrain, souhaitant y faire
construire une maison, confie l’établissement
des plans, ainsi que la réalisation, même
partielle, des travaux à un même professionnel.
Le contrat est-il définitif
dès sa signature ?
Une fois le contrat
signé, le constructeur
doit l’envoyer par lettre
recommandée
avec
accusé de réception
au maître de l’ouvrage
accompagné
d’une
notice descriptive, des
plans et d’une notice
d’information.
A compter du lendemain
de
la
première
présentation de cette
lettre recommandée, le maître de l’ouvrage
peut se rétracter dans un délai de 7 jours.
Quel est l’intérêt de signer un tel contrat ?
Le contrat de construction de maison
individuelle est réglementé par une loi du
19 décembre 1990, dont les dispositions
sont impératives. Cette loi comprend de
nombreuses dispositions en faveur des
accédants à la propriété d’une maison
individuelle et les protège ainsi de manière
efficace.
Cette protection est assurée par une
réglementation impérative du contenu du
contrat et du déroulement de l’opération de
construction.
Que recouvre le prix mentionné
dans le contrat ?
Le contrat mentionne le coût global de la
construction à réaliser en distinguant :
d’une part le prix convenu, qui englobe
les travaux devant être réalisés par le
constructeur et les prestations à sa charge
tels que l’élaboration du dossier de permis de
construire, le coût de la garantie de livraison,
> Repère
Un prix forfaitaire et définitif qui ne laisse pas de zone d’ombre
• Un prix global : Lors de la signature du contrat, le constructeur s’engage à réaliser un
ensemble de travaux déterminés pour un certain prix. Ce prix est forfaitaire, c’est à dire qu’il
englobe l’ensemble des travaux à la charge du constructeur.
Par ailleurs, si le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution de travaux indispensables à l’utilisation de l’immeuble, le constructeur est tenu de les mentionner dans la notice descriptive et
de chiffrer le coût de leur réalisation.
Grâce à cette réglementation, le maître de l’ouvrage connaît dès la signature du contrat, le
montant total des sommes qui lui seront nécessaires pour faire construire sa maison. Cette
définition précise du prix facilite le montage du plan de financement, qui correspondra au
plus près aux besoins du maître de l’ouvrage.
• Une révision de prix encadrée : Si le prix convenu inséré dans le contrat de construction de
maison individuelle est forfaitaire et définitif, il peut néanmoins être révisé en fonction de la
variation de l’indice BT 01. Cette révision est strictement encadrée, puisqu’elle ne peut être
effectuée qu’en fonction de l’une des deux modalités de révision fixée de manière impérative
par la loi.
Occitanie
69
Le solde du prix est également payable
dans des conditions réglementées.
> Repère
Sous quel délai le constructeur doit-il
réaliser les travaux ?
Le contrat de construction de maison
individuelle indique obligatoirement
sous quel délai le constructeur doit,
à compter de l’ouverture du chantier,
réaliser l’ensemble des travaux de
construction et procéder à la réception
de la maison.
A défaut de respecter ce délai, le
constructeur est tenu de verser des
pénalités de retard, dont le montant
ne peut être inférieur à 1/3000ème du
prix convenu par jour de retard.
et d’autre part le coût des travaux
dont le maître de l’ouvrage s’est
éventuellement réservé l’exécution.
Ainsi, au jour de la signature du
contrat, le maître de l’ouvrage connaît
le coût total de la maison qui sera
réalisée.
Cela lui permet de monter un plan
de financement précis s’adaptant au
mieux à son budget.
Le prix convenu peut-il être révisé ?
Le prix convenu est forfaitaire et
définitif. Ce prix peut être révisé selon
des modalités très précises d’après la
variation de l’indice BTO1.
A quel moment s’effectue le paiement
du prix ?
Le prix est payé en fonction de
l’avancement des travaux d’après une
grille précise et réglementée.
Si le constructeur a souscrit une
garantie de remboursement, il peut
demander le paiement de 5 % du
prix convenu à la signature du contrat
et 5 % à l’obtention du permis de
construire.
L’échelonnement du prix est ensuite
le suivant :
15 % à l’ouverture du chantier ;
25 % à l’achèvement des fondations ;
40 % à l’achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d’eau ;
75 % à l’achèvement des cloisons et à
la mise hors d’air ;
95 % à l’achèvement des travaux
d’équipement, de plomberie, de
menuiserie et de chauffage.
Que couvre la garantie de livraison ?
Avant de commencer les travaux, le
constructeur doit au préalable avoir
obtenu auprès d’un établissement
de crédit ou d’une compagnie
d’assurance
une
attestation
nominative de garantie de livraison à
prix et délai convenus.
Cette garantie a pour objet de
protéger le maître de l’ouvrage contre
la défaillance du constructeur en cours
de construction, puisque le garant a
dans ce cas l’obligation :
- de terminer la construction
conformément aux termes
du contrat de construction
de maison individuelle,
- de verser les pénalités dues
au maître de l’ouvrage en
cas de retard de livraison,
- de supporter le coût du
dépassement du prix convenu, s’ils
excèdent 5 % du prix initial.
(Source :
Francaises)
Union
Occitanie
70
des
Maisons
La réception de votre maison
“Quel bonheur de nous retrouver
pour la première fois chez nous,
en famille… Un bon conseil ;
faîtes comme nous : choisissez un
constructeur de l’Union des Maisons
Françaises !”
1 - La date de réception
Elle marque :
• le point de départ des garanties
attachées à l’ouvrage
• le paiement du solde dans le cadre
des conditions légales précisées
obligatoirement dans le contrat de
construction
• la remise des clés
• le transfert des risques quant à la
garde de l’ouvrage
2 - Une visite de fond en comble
L’objet de la réception est de faire
l’état des lieux et des équipements.
Vous devez vérifier avec votre
constructeur si tout est conforme
point par point à la notice descriptive et aux plans. A cette occasion,
vous pouvez vous faire assister par
un professionnel habilité.
3 - Le procès-verbal de réception
Après ce “tour du propriétaire”,
vous procédez à la réception
• sans réserves si vous n’avez constaté aucune anomalie
• avec réserves si vous avez constaté
des vices apparents Ces éléments
figurent sur un procès-verbal que
vous signez et qui doit mentionner
le détail des réserves éventuelles
ainsi que le délai pour remédier
aux défauts constatés.
Une fois ces diverses étapes franchies, vous aurez la satisfaction de
prendre possession de votre maison,
conforme à vos désirs, et construite
par un professionnel de l’Union
des Maisons Françaises, attentif à
la qualité et à l’harmonie de ses
réalisations.
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