De la valorisation de l`immobilier dans les quartiers en

SECRETARIAT GENERAL
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Jean-Pierre Schaefer
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bénéfices
et PdV
juin 2014
V11
De la valorisation de l’immobilier dans les quartiers en renouvellement urbain
Essais de mesure en Ile de France et à Melbourne
Résumé
Les politiques de la ville menées dans plusieurs pays cherchent à réduire les écarts socioéconomiques entre certains quartiers et le reste de la ville. Un indicateur encore peu étudié de ces
écarts est la valeur des biens immobiliers détenus par les ménages, dans des secteurs où l’influence
du parc locatif social est prégnante sans toutefois représenter l’ensemble du parc immobilier.
Deux travaux récents, en Ile de France1 et dans la région de Melbourne2 ont mesuré les écarts de
valeur entre les quartiers en renouvellement urbain et le reste du territoire communal, ou
intercommunal, et leurs évolutions temporelles.
Comme en France, les Etats australiens ont mis en place des mesures spécifiques et renforcé les
outils de droit commun pour améliorer l’inclusion sociale des habitants de quartiers en difficultés.
Outre des mesures d’accompagnement social, des réinvestissements ont lieu sur les espaces
extérieurs et sur l’habitat social, qui, peu présent en Australie, est souvent surreprésenté sur ces
quartiers.
Pour justifier l’usage des aides publiques de la Fédération, de l’Etat de Victoria et des collectivités
locales, les variations de prix des maisons à Melbourne ont été mesurées dans sept quartiers
sensibles et dans une frange de 450 m autour. Sur dix ans, une valorisation significative des valeurs
est constatée dans trois quartiers et à un moindre titre sur deux. Par le biais des taxes locales (droits
de mutation et taxe foncière), la puissance publique pourra aussi récupérer une partie de cet
accroissement de valeur. Globalement un investissement (public) de 1 AUD générerait 2,2 AUD3 (en
valeur immobilière), ce qui rend le réinvestissement sur ces quartiers prioritaires efficace pour
l’ensemble des parties prenantes.
En Ile de France, une étude des valeurs sur six quartiers sensibles et leurs intercommunalités, menée
selon une méthodologie semblable, souligne que les caractéristiques propres des logements jouent
un rôle important dans les mécanismes de valorisation, notamment les maisons conservant, quel que
soit le territoire, une valeur élevée. Elle montre en particulier que les dynamiques de marchés
immobiliers, globales ou locales, sont d’un ordre de grandeur plus important que les écarts de valeur,
pourtant significatifs, observés entre les biens en ZUS et hors ZUS. Menée sur la période 1996-2005,
cette étude n’a pas pu encore intégrer l’impact des politiques de renouvellement urbain engagées,
impact qui restera à mesurer selon une approche similaire, et sur des territoires variés.
A côté des autres dispositifs d’évaluation portant sur la qualité de vie des habitants, ces approches
économétriques de type néoclassique contribuent à nourrir les argumentaires en faveur du
maintien de ces politiques de la Ville en période de restriction budgétaire.
1
D. Desponds et P Bergel « La mauvaise réputation » Distance aux ZUS et prix de l’immobilier : Cybergeo
European Journal of Geography n°673
2
“Neighbourhood renewal programs produce substantial non-housing benefits” AHuRi n°168 2014
3
1 AUD= 0,68 EUR
Le contexte du renouvellement urbain dans l’Etat de Victoria
Les autorités australiennes responsables de l’habitat ont engagé des programmes de renouvellement
urbain (RU) pour améliorer l’état du parc locatif social et la qualité des services pour ses locataires.
Ces programmes démarrèrent en 2002, en référence au programme états-unien HOPE VI.
Dans l’Etat de Victoria4, 19 quartiers (entre 1000 et 10 000 habitants) furent inclus dans le
programme « Pour un Etat plus juste » au vu d’une dizaine de critères sociaux mesurés par rapport
à la moyenne de l’Etat : Taux de chômage supérieur de 43%, bénéficiaire d’aide au chômage +80%,
bénéficiaire de la CMU +45%, revenu imposable -13%, délinquance pour 1000 habitants +56%,
signalement de la protection de l’enfance +130%, familles monoparentales +148% (Etat de Victoria2009). Ces quartiers peuvent comporter de 10% à 100% de locatif social. Le programme comprend
des aides à l’investissement, des subventions et une mobilisation des moyens administratifs de droit
commun. Les six objectifs majeurs portent sur la participation des habitants à la vie du quartier,
l’amélioration de l’habitat et ses abords, le retour à l’emploi par la formation et l’économie locale, la
réduction de la délinquance, une meilleure santé et l’amélioration des services publics et leur
réactivité.
Un éclairage économétrique mobilisant une méthode hédonistique
Les nombreux volets d’action sociale font l’objet d’évaluations détaillant les améliorations mesurées
sur chacune des variables socio-économiques jugées significatives.
Le bilan 2002-2008 avait noté une réduction du taux de chômage (plus forte que la baisse mesurée
au niveau de l’Etat), une hausse des diplômés et une baisse de l’absentéisme des collégiens. Outre
des baisses significatives de la délinquance (tant des crimes que des délits), il a été noté une légère
réduction des cas de signalement d’enfance en danger. Le logement social a vu son taux de refus
diminuer, de même que sa rotation tandis que l’opinion des habitants sur la qualité de leur logement
s’est sensiblement améliorée [Urban Renewal report 2008].
Par-delà les mesures des effets positifs du renouvellement urbain sur les indicateurs, la question a
été posée d’une approche plus globale sur la valorisation économique des quartiers. Ainsi une baisse
de la délinquance, mesurée et ressentie, peut-elle avoir un impact sur la valeur des biens, donc se
répercuter dans de meilleurs prix de l’immobilier ?
L’étude de « l’Institut australien de recherches sur le logement et la ville » se réfère aux indices de
prix de l’immobilier (prix de vente mesurées de 1990 à 2011, taille et âge du logement) complété par
une quinzaine de variables permettant de construire un modèle hédonistique : Il est pris en compte
l’indice ICSEA5 de la carte scolaire du quartier, la distance au centre-ville, aux transports en commun,
aux écoles, la taille de la parcelle et des variables discrètes de qualité ou de nuisances
environnementales.
Parmi les 21 quartiers sensibles de l’Etat, 11 sont dans l’agglomération de Melbourne et 10 sont
répartis dans l’Etat. Afin de disposer d’échantillons significatifs de ventes de logements, l’étude a
exclu les quartiers trop petits ou comportant uniquement du locatif social. Ainsi sept quartiers, où le
programme national de renouvellement urbain a été engagé de 2002 à 2006 ont été retenus. Les
ventes (13 470) repérés sur les quartiers et dans un rayon de 450 m de leurs limites sont comparées
à un échantillon de ventes situées hors des quartiers sensibles ou de leurs abords. Sur ces quartiers,
avant renouvellement urbain, les prix des maisons étaient inférieurs aux prix de l’agglomération.
4
Le territoire de L’Etat de Victoria représente la moitié de la France, il compte 5,6 M d’habitants dont 70%
résident dans l’agglomération de Melbourne
5
L’indice ICSEA est un indicateur d’avantage éducatif apporté par l’établissement scolaire du secteur, le niveau
moyen des élèves est pondéré par des variables socio-économiques familiales (ACARA 2012), rappelant le taux
de réussite « attendu » ou « valeur ajoutée » de l’établissement cité dans le rapport ONZUS 2013 page 94
2/8
Sur cinq quartiers, il est observé une croissance relative des prix allant de 4% à 17%. Sur deux
quartiers, les prix stagnent (Doveton) voire se tassent (Werribe). Appliqué à la part de logements
privés situés dans chaque quartier (part variant de 50 à 85%), l’accroissement de valeur globale du
stock de logements privés est comparé aux variations de prix observées ailleurs sur l’agglomération.
Tableau 1 Valorisation du parc de logement par quartier
date de
Gain en
nombre de
lancement prix après logts du parc
RU
RU
privé
Maidstone
2002
4%
3624
Ashburton
2003
8%
4260
Broadmeadows
2003
15%
1286
West Heidelberg 2006
14%
329
Hastings
2006
17%
1683
valeur
gain
taux de parc
moyenne économétrique social dans
(2011)
global
le quartier
269 350 AUD
51,3 M AUD
21%
413 703 AUD
182,1 M AUD
20%
228 270 AUD
55,1 M AUD
30%
290 686 AUD
17,4 M AUD
49%
201 185 AUD
65,8 M AUD
15%
Par projection des valeurs trouvées à l’ensemble de l’immobilier de la zone, la croissance des prix est
estimée à 372 M AUD (valeur 2011). L’estimation des dépenses liées au renouvellement urbain est
évaluée à 106 M AUD. C’est sur cette base qu’est évoqué pour trois quartiers un ratio de 1 à 3,5
entre l’investissement et le gain économétrique global. Le même calcul appliqué à deux autres
quartiers donne des résultats moins tranchés, ce qui conduit les auteurs à retenir un ratio moyen
plus proche de 2,2, c’est à dire que 1 AUD d’argent public générerait 2,2 fois plus de gains
économiques.
Tableau 2 dépenses publiques, valorisation de l’immobilier et hausse des droits de mutation
cohorte :
dépense
lancement
publique
du RU
(valeur 2011)
gain
économétrique
global
taux de parc
Ventes
Ratio coût social dans le
depuis le
bénéfice
quartier
début du RU
gain estimé
en droit
mutation
Maidstone
2002
57,0 M AUD
51,3 M AUD
0,9
21%
1 173
1,0 M AUD
Ashburton
2003
14,4 M AUD
182,1 M AUD
12,6
20%
804
2,0 M AUD
Broadmeadows
2003
16,3 M AUD
55,1 M AUD
3,4
30%
554
1,4 M AUD
West Heidelberg
2006
10,2 M AUD
17,4 M AUD
1,7
49%
137
0,4 M AUD
Hastings
2006
8,0 M AUD
65,8 M AUD
8,2
15%
108
0,5 M AUD
Ce calcul économétrique peut être prolongé du point de vue des finances publiques, dans la mesure
où les droits de mutation sont susceptibles de s’accroître d’environ 5,3 M AUD (valeur 2011). Les
augmentations de taxes foncières et taxes d’habitation n’ont pas été chiffrées mais elles pourront
aussi évoluer à la hausse.
L’étude n’est pas en mesure d’identifier des causes simples à l’augmentation des prix, celle-ci
pouvant être multi-causale. Le programme de renouvellement urbain couvre de nombreuses
thématiques depuis la baisse de la délinquance jusqu’à l’amélioration du taux d’emploi ou des
résultats scolaires. Il est noté que le ratio élevé observé sur le quartier d’Ashburton correspond à
une faible part d’investissement mais à un effort accru sur les dépenses de fonctionnement (services
sociaux, retour à l’emploi). L’importance du parc social (West Heidelberg et Broadmeadows)
n’empêche pas une revalorisation sensible de l’habitat privé environnant. Il serait intéressant
d’approfondir les causes du ratio plus modeste trouvé à Maidstone, de même que sur les deux
quartiers ne figurant pas dans ce tableau notamment le cas de stagnation de valeur.
3/8
Parmi les nombreuses difficultés méthodologiques de cette étude, on retient le fait que les
calendriers d’intervention (du RU) sont décalés, et qu’il apparaît parfois délicat de définir un
« avant » et un « après » RU. La taille des quartiers est différente et la place du locatif social (qui
réduit l’échantillon de parc privé dont on suit les transactions) varie du simple au double. Les études
états-uniennes similaires étudient les variations de prix selon un maillage fin, avec des cercles de
150 m, 3000 m et 600 m, recoupant ainsi les sauts de valeur à l’îlot (le « bloc ») qui sont usuels aux
Etats Unis. La question d’un effet plus diffus du renouvellement urbain est posée par les auteurs.
Les différentiels de valeurs immobilières mesurés dans six quartiers français
En France, un modèle hédonistique a été appliqué à l’étude des prix immobiliers dans six
intercommunalités franciliennes pour étudier l’impact de la proximité de zones urbaines sensibles
[Didier Responds, Pierre Bergel 2014]. Leur travail fait suite à des travaux antérieurs sur les
évolutions de valeurs immobilières en Seine Saint Denis, où ils mettaient en évidence des hausses de
valeurs immobilières contrastées au sein de ces territoires.
Six EPCI, aires plus vastes que les communes, disposent de vastes ZUS caractérisées par une part
importante de ménages modestes. La source d’information est la base de données BIEN donnant les
prix au niveau de l’ilot IRIS et certaines variables qualitatives. L’EPCI est pris comme approximation
de l’aire de marché immobilier, ce niveau « politique » ayant le mérite d’exister en l’absence d’autre
échelle ou aire faisant consensus du point de vue du marché.
Une première constatation est que ces marchés à fort taux de locatif social ont une activité
significative de transactions d’appartements et de maisons, plus importante que ce suggéreraient
les aprioris courants vis-à-vis de quartiers jugés peu attractifs voire stigmatisés.
• L’évolution sur dix ans des prix bruts au m2 indiquent une croissance identique en ZUS et hors
ZUS. Le prix des maisons sont assez peu inférieurs en ZUS par rapport aux prix hors ZUS.
• Les prix des appartements en ZUS sont 25% inférieurs par rapport aux appartements hors ZUS.
Graphique 1 Indice de variation des Prix brut au m2 lissés
2
Lecture : l’indice des prix au m (lissés sur deux ans) d’une maison hors ZUS (symbole Δ) passe de 100 en 1996 à
122 en 2001 et 1893 en 2005, l’indice des appartements décroit puis remonte à 113 en 2002
L’approche hédonistique va consister à prendre en compte, sur la même période, des variables de
qualité du logement disponibles dans la base BIEN, notamment la date de construction, présence
d’un garage, d’une salle de bain, d’une terrasse, l’étage, la position en ZUS, à moins de 750m d’une
4/8
ZUS , à plus de 750 m d’une ZUS, et pour les maisons la surface du terrain. Le modèle estime, pour
chaque variable séparément, son effet sur le prix d’un bien pris comme référence :
•
•
•
•
dans les six territoires, les biens éloignés de la ZUS sont plus valorisés qu’en ZUS ou proche
d’elle (<750m) ;
pour les maisons qui, en prix bruts au m2, sont assez homogènes, la valorisation hors ZUS ou
loin de la ZUS (<750m et > 750m) est de l’ordre de 10% par rapport au produit en ZUS ;
la proximité de la ZUS pour les appartements a un impact deux fois moindre selon la
méthode hédonistique qu’en valeur brute, sans doute par un effet de qualité moindre en
ZUS (où le parc récent fait défaut). Autrement dit, les appartements en ZUS valent
sensiblement moins, comme l’indiquent les valeurs brutes, mais c’est en partie lié à leur état
et leur âge, ce que corrige le modèle hédonistique ;
pour les maisons, ces écarts sont un peu moindres qu’avec les données brutes, notamment
en raison d’une qualité moindre elle-même liée à l’absence de parc récent en ZUS. La
hausse de prix sera de 13% à moins de 750m et +20% au-delà de 750m de la ZUS par
rapport à la maison en ZUS (approximations faites par rapport au modèle de référence).
L’effet de la ZUS est plus marqué quand celle-ci est importante et quand elle contraste avec le reste
de l’EPCI. Cet effet ZUS est moins fort dans les communes de première couronne francilienne (93) où
les ZUS sont plus diffuses et réparties sur ces communes.
L’effet ZUS est très variable selon les territoires : limité au sein de Plaine Commune, très marqué à
Mantes avec un prix au m2 divisé par deux en ZUS. Mais les différences de prix entre les marchés de
chaque EPCI sont très fortes, nettement plus fortes que les différences induites par la différence
entre ZUS et hors ZUS.
Cette étude est menée sur une durée plus longue que des travaux antérieurs [Gregoir Maury 2012].
Les auteurs estiment que l’influence des ZUS sur la formation des prix est à relativiser par rapport à la
réputation globale du territoire de chaque EPCI. Ainsi, dans les graphiques ci-dessous, la valorisation
indiquée pour Chanteloup correspond à l’EPCI, dont les valeurs sont tirées par la commune
d’Andrésy. Ceci renvoie au choix de l’EPCI comme aire d’étude, prise comme approximation d’un
espace de solidarité en l’absence de définition claire d’une aire de « marché ».
Graphique 2 Variation du prix des appartements par rapport à un standard de référence
2
Lecture du graphique : un appartement de 60m à Villiers le Bel vaut 40 k€ de plus en 2005 qu’en 2000
5/8
Graphique 3 Variation du prix des maisons par rapport à un standard de référence
Lecture du graphique : une maison à Cergy-Pontoise (EPCI Cergy-Pontoise) vaudra 7 k€ de plus par rapport à
une maison de référence similaire à Villiers le Bel (EPCI Val de France)
De même, les dynamiques globales du marché immobilier (hausse générale des prix sur tous les
territoires), font varier les prix d’un facteur bien supérieur à la différence ZUS / hors ZUS.
Le modèle repose sur des échantillons significatifs, mais nettement plus importants (dix fois plus) en
première couronne, qu’en seconde couronne. Si on mesure bien un effet de la proximité de la ZUS,
le marché immobilier apparaît comme complexe, les caractéristiques propres du bien jouant un rôle
important. Ainsi les efforts de diversification du parc engagé par le renouvellement urbain pourraient
contribuer à réduire les écarts entre ZUS et hors ZUS.
Des pistes utiles pour les travaux d’évaluation des politiques de la ville
Ce genre d’études pourrait utilement être renouvelé sur les territoires avec un intervalle de temps
permettant aux programmes de renouvellement urbain de faire sentir leurs effets socioéconomiques. On pourrait ainsi intégrer les phénomènes de valorisation relative du parc privé parmi
les critères d’observations à suivre dans les politiques de la ville.
Adoptant un point de vue de néoclassique, l’étude australienne veut souligner que le
réinvestissement public est légitime pour corriger l’inefficacité des marchés immobiliers qui ne
disposent pas de dispositifs de rééquilibrage en cas de dégradation. Il s’agit aussi de rassurer les
décideurs sur les effets positifs du renouvellement urbain pour compléter les arguments usuels
mentionnant les progrès en matière d’inclusion sociale.
Il serait intéressant de mieux comprendre les différences observées entre quartiers, ce que ne peut
faire l’analyse économétrique. Une approche comparative de la situation de ces divers quartiers
permettrait peut-être de discerner d’autres variables locales. C’est ainsi que l’étude française
souligne des différences importantes entre territoires, différences qui sont d’un niveau supérieur aux
écarts que l’on veut mesurer entre zones sensibles et tissu banal.
La hausse des prix peut-elle accroître les tensions de marché en terme social ? Les auteurs
australiens estiment cette crainte sans fondement : on mesure avant tout un rattrapage à la
moyenne locale et, en outre, l’offre sociale n’a (en principe) pas décrue. Le sentiment est similaire
6/8
pour l’étude française, portant sur des secteurs où le marché privé existe tout en restant de
dimension limitée, l’offre sociale demeure très importante.
L’étude française présente l’avantage de distinguer les caractéristiques propres au marché des
maisons par rapport aux appartements. De son côté, l’immobilier de L’Etat de Victoria (comme le
reste de l’Australie) est à dominante individuelle. Se référant essentiellement à des travaux étatsuniens, l’étude australienne souligne que les mesures sont plus délicates dans le cas de la présence
d’habitat social en grands immeubles. Ce propos illustre la difficulté en Australie de traiter la
complémentarité entre appartements et maisons, dans un pays où l’étalement urbain à base
d’habitat individuel semble une évidence que les efforts environnementaux peinent à contredire.
L’étude australienne utilise des références de temps assez longues et propose un « avant » les
politiques de renouvellement urbain et un « après ». Ceci reste à faire pour l’application aux
quartiers prioritaires dans le cas français, de façon à enrichir les apports mentionnés dans les travaux
de l’ONZUS. Ces travaux pourraient être menés aussi hors Ile de France, sur des marchés variés.
La mise en œuvre du PNRU et du NPNRU a besoin d’attirer des investisseurs privés, tant personnes
physiques comme occupants, qu’institutionnels. Ces approches économétriques permettront
d’enrichir la panoplie des argumentaires en faveur du renouvellement urbain. Les indications de
nature financière complètent utilement les autres approches fondées sur des enquêtes d‘opinion
des habitants du quartier, notamment sur la réputation des établissements scolaires, et du reste de
la ville. Le prix que les gens sont prêts à payer pour habiter dans un quartier peut être considéré
comme une mesure objective et un indicateur de succès et d’avancement des politiques de la ville.
Sources
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“Cost-effective methods for evaluation of Neighborhood Renewal programs” G Wood & M. Cigdem
Australian Housing and Urban Research Institute rapport n°198 2012
“Neighbourhood renewal programs produce substantial non-housing benefits” AHuRi n°168 2014
www.ahuri.edu.au
D. Desponds et P Bergel « La mauvaise réputation » Distance aux ZUS et prix de l’immobilier :
Application d’un modèle hédonique à six intercommunalités franciliennes. Cybergeo European
Journal of geography EST n°673 mis en ligne 16 avril 2014. Cybergeo.revues.org/26283
« Social inclusion, a victorian approach” Dept of Planning and Community Development 2008
“Guide to understanding ICSEA” ACARA Australia Curriculum Assessment Reporting Authority 2012
“A fairer Victoria Agenda” State government of Victoria Department of social affairs 2009
« Quel a été l’effet de l’instauration de Zones Franches Urbaines sur les marchés immobiliers locaux ?
Le cas de la Seine-Saint-Denis » S Gregoir T-P Maury EDHEC 2012
Rapports ONZUS 2011, 2012, 2013
7/8
Annexe 1
Les quartiers de renouvellement urbain de l’Etat de Victoria (Melbourne)
Annexe 2
Les actions de politique de la ville dans le quartier de North Shepparton dans le cadre du programme “ A Fairer
Victoria Agenda” (Shepparton 184 km de Melbourne 67 000 habitants)
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Mensuel d’information sur le projet.
Un centre de quartier regroupe l’assistance maternelle et infantile, la formation et des salles de
réunion pour les associations locales.
Un projet participatif de jardin sera conçu et géré par les associations et des étudiants
Un concours d’amélioration des résidences contribua à l’appropriation par les habitants
Amélioration du quartier social Parkside Estate avec démolition de bâtiments, la création de 92
terrains pour des constructions neuves et réhabilitation des logements sociaux.
Création d’une entreprise intermédiaire de fabrication et pose de store.
Association facilitant l’usage de l’informatique par les handicapés.
La baisse sensible de la délinquance s’est poursuivie par l’action des gestionnaires de l’habitat social
et une mobilisation des résidents, avec des lignes téléphoniques spécifiques.
Une agence spécifique regroupant des services publics a été ouverte dans le quartier
La Maison de quartier de North Shepparton
8/8