Le droit à un logement décent

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LE DROIT À UN LOGEMENT DÉCENT
L’idée d’un droit à un logement décent n’est pas nouvelle, et pour le Conseil constitutionnel il s’agit
d’un objectif à valeur constitutionnelle (1). Pourtant, jusqu’à présent, ce droit ne trouvait qu’une traduction : l’obligation pour la collectivité d’aider toute personne ou famille éprouvant des difficultés
particulières, notamment financières, à accéder à un tel logement et à s’y maintenir (2).
La loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbains (loi SRU) a donné un contenu
supplémentaire à ce droit : tout locataire a désormais droit à un logement décent, c’est-à-dire à un
logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Le décret n° 2002120 du 30 janvier 2002 (JO du 31 janvier 2002) est venu en préciser les caractéristiques techniques.
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1. Décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998.
2. Loi n° 90-449 du 31 mai 1990, article 1.
LES TEXTES MODIFIÉS
La loi SRU a introduit la notion de décence dans trois
textes.
• Cette exigence est désormais inscrite dans le Code civil,
à l’article 1719 (1°), le législateur ayant ainsi voulu lui
donner valeur de principe général.
• Elle figure également dans la loi du 6 juillet 1989 sur
les baux d’habitation. L’article 6 sur les obligations du
bailleur a été modifié en conséquence, et un article 20-1
a été créé pour donner un recours du locataire en cas de
manquement à cette obligation. Pour atteindre toutes les
locations, le champ d’application de la loi de 1989 défini
dans son article 2 a été étendu, mais, sur ce point, seulement aux locations qui en sont en principe exclues :
meublés, logements-foyers, logements de fonction, locations consenties à des travailleurs saisonniers.
• Les dispositions du Code de la sécurité sociale relatives
à l’allocation logement se réfèrent désormais à ces
normes comme critères d’attribution.
Un quatrième texte se trouve également modifié non pas
par la loi, mais par le décret du 30 janvier 2002 : le décret
du 9 novembre 1968 sur l’amélioration de l’habitat.
LES LOCATIONS SOUMISES À L’OBLIGATION DE DÉCENCE
Tout logement donné en location doit être décent dès
lors qu’il s’agit de l’habitation principale du locataire.
Sont donc concernées par le nouveau décret toutes les
locations soumises en tout ou partie à la loi du 6 juillet
1989 : locations vides, HLM, logements conventionnés,
locations soumises à la loi de 1948. Mais également
toutes les locations qui sont en principe exclues du
champ d’application de la loi de 1989 : locations meublées, logements de fonction, logements des travailleurs
saisonniers. Seuls les logements-foyers ne sont pas
concernés lorsqu’ils sont soumis à des règles spécifiques.
C’est le cas des logements-foyers construits ou améliorés
avec une aide de l’État, qui doivent obéir aux caractéristiques techniques de l’arrêté du 10 juin 1996.
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Toutefois, l’expression “habitation principale” peut
encore donner lieu à discussion. On sait de façon certaine qu’elle ne peut désigner ni les résidences secondaires ni les locations saisonnières (par ailleurs, expressément exclues à moins qu’elles ne soient destinées à des
travailleurs saisonniers), mais elle laisse dans l’incertitude le sort de certaines locations. Ainsi, la chambre
louée pour l’année universitaire à un étudiant, domicilié
par ailleurs chez ses parents, constitue-t-elle son habitation principale ? Oui, si l’on considère que la loi ne s’attache pas au domicile, notion de droit, mais à une situation matérielle de fait, et que la chambre constitue bien
la résidence effective et continue de l’étudiant. Mais la
question n’est pas définitivement tranchée.
n° 1204 - 15 mars 2002
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UN RAPPEL DE LA SITUATION ANTÉRIEURE
Pour mesurer ce qu’apportent cette notion de décence et
ces nouvelles normes, il est nécessaire de rappeler la
situation antérieure.
Jusqu’à récemment, un logement donné en location
devait répondre à deux types d’exigences.
1) Être en bon état d’entretien et ses équipements en
bon état de fonctionnement, exempt de vices, et maintenu dans cet état pendant toute la location. Cette obligation définie en termes très proches dans la loi de 1989 (3)
et dans le Code civil (4) s’appliquait en principe à toutes
les locations. Cependant, dans le cas d’une location soumise au seul Code civil (essentiellement locations meublées), le contrat passé entre les parties pouvait valablement stipuler que le locataire prenait le logement en
l’état et qu’il renonçait à exiger quoi que ce soit, à l’entrée dans les lieux comme en cours de location.
2) Répondre aux normes d’habitabilité et de confort
fixées par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987. Si tel
n’était pas le cas, le locataire pouvait exiger cette mise
aux normes pendant la première année de la location.
Cette obligation de conformité aux normes concernait,
certes, une large partie du parc immobilier, mais elle ne
s’imposait pas à toutes les locations. Elle figure, en effet,
dans la loi “Méhaignerie” du 23 décembre 1986, au chapitre consacré aux logements soumis à la loi de 1948,
chapitre qui n’a pas été abrogé par la loi du 6 juillet 1989.
Elle ne concernait donc pas tous les logements, mais seulement ceux qui étaient autrefois soumis à la loi de 1948
ou qui avaient vocation à l’être, soit les logements
construits avant cette date et situés dans une commune
de plus de 10 000 habitants.
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3. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 a), b) et c).
4. Code civil, articles 1719, 1720 et 1721.
LES NORMES DU DÉCRET DU 30 JANVIER 2002
Le nouveau décret comporte des prescriptions de plusieurs types : des normes relatives à la composition du
logement et à son confort, des normes de salubrité et de
sécurité. Mais, tout d’abord, on notera que ce décret ne se
limite pas au logement proprement dit, mais qu’il appréhende l’immeuble dans son entier. Ainsi, les accès au
logement doivent être en bon état d’entretien, tout
comme les dispositifs de retenue des personnes : gardecorps des fenêtres, loggias et balcons, mais aussi escaliers.
• En ce qui concerne la composition du logement, son
équipement et son confort, les normes du nouveau
décret ne sont pas très éloignées des normes minimales
de confort et d’habitabilité du décret du 6 mars 1987.
Sur certains points, elles se situent à un niveau inférieur.
Ainsi, un logement composé d’une seule pièce dans
laquelle est situé le coin cuisine, sera “décent” si la surface de la pièce mesure au minimum 9 m2, mais il ne respectera les normes minimales de confort et d’habitabilité
qu’à partir de 12 m2. Même chose pour les toilettes : obligatoirement situées à l’intérieur du logement, dans le
décret du 6 mars 1987, elles peuvent être sur le palier
dans celui du 30 janvier 2002 ; tout comme la salle d’eau,
qui n’est obligatoire qu’à partir de deux pièces et qui
peut alors se limiter à une cabine de douche. L’exigence
d’aération des pièces paraît également moindre. En effet,
pour respecter les normes de 1987, la pièce principale
doit ouvrir sur l’extérieur ; il suffira, dans le cadre du
décret “logement décent” qu’elle ouvre sur un « volume
vitré donnant à l’air libre ».
Mais sur un point au moins, les normes de décence vont
au-delà des normes minimales d’habitabilité : il s’agit du
chauffage. Le décret du 6 mars 1987 était muet sur ce
point, et on estimait qu’un logement pourvu d’une alimentation en électricité ou en gaz permettant au locataire
d’utiliser ses propres appareils de chauffage répondait aux
normes minimales d’habitabilité. Les temps ont heureusement changé, et on considère aujourd’hui qu’un logement
non pourvu d’une « installation de chauffage avec dispositif d’alimentation en énergie et évacuation adapté aux
caractéristiques du logement » n’est pas décent.
• Les normes de salubrité ne sont pas inférieures aux
normes minimales d’habitabilité du décret du 6 mars
1987. On peut même dire qu’elles sont plus contraignantes du seul fait qu’elles sont rédigées en termes plus
précis. Ainsi, le nouveau texte cite expressément l’état
des menuiseries extérieures, les accès au logement ainsi
que la couverture. Exigence plus précise également à
propos de l’évacuation des eaux usées, le texte de 2002
demande que les installations d’évacuation empêchent
le refoulement des odeurs et des effluents.
• Mais là où le nouveau décret constitue surtout une
avancée, c’est dans ses exigences quant à la sécurité des
locaux.
Nous avons déjà évoqué les dispositifs de retenue des
personnes, source de danger ignoré du texte de 1967,
lequel n’en envisageait que deux : l’électricité et le gaz.
Sur ce sujet, le décret de 2002 est plus exigeant : la
conformité aux normes n’est plus seulement imposée
aux nouvelles installations, elle est désormais requise en
toute hypothèse. On sait aujourd’hui que les logements
recèlent d’autres dangers que le gaz ou l’élecricité,
comme le plomb ou l’amiante. Et donc, en prescrivant
que « l’état de conservation et d’entretien des matériaux de
construction des canalisations et des revêtements ne présente pas de risques manifestes pour la santé des
occupants », le nouveau décret permet d’atteindre les
risques connus, mais aussi ceux qui ne le sont pas encore.
DES DÉROGATIONS OUTRE-MER
Les seules dérogations aux normes de décence que le
décret prévoit concernent les départements d’outre-mer.
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Dans ces départements, les logements sont dispensés de
l’alimentation en eau chaude, et le niveau de protection
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contre les infiltrations d’eau y est apprécié en fonction
des conditions climatiques locales.
À noter que les dérogations en faveur des logements de la
IVe catégorie de la loi de 1948 qui figuraient dans le projet
de décret n’ont pas été reprises.
COMMENT S’EXERCE LE DROIT AU LOGEMENT DÉCENT ?
Le locataire qui ne dispose pas d’un logement décent
peut exiger de son bailleur les travaux de mise en conformité avec les nouvelles normes. Il peut le faire pendant
toute la location, et non pas seulement pendant la première année de la location, comme lorsque le logement
ne répond pas aux normes d’habitabilité du décret du
6 mars 1987. Bien évidemment, mais l’article 20-1 de la
loi du 6 juillet 1989 le rappelle justement, une telle
demande ne porte pas atteinte à la validité du contrat de
location. À défaut d’accord amiable, le locataire portera
l’affaire devant le tribunal d’instance, et le juge déterminera alors la nature des travaux à réaliser ainsi que leur
délai d’exécution. Si le bailleur ne donne pas suite à la
décision judiciaire, le juge pourra réduire le montant du
loyer. La loi ne le précise pas, mais le locataire peut
également demander des dommages et intérêts pour
compenser le trouble de jouissance subi du défaut de
décence du logement, ou la réparation de son préjudice
si, par exemple, il n’a pu pour ce motif bénéficier de l’allocation-logement (5).
Il faut ici mentionner un autre apport de la loi sur la solidarité et le renouvellement urbains : la possibilité pour
les locataires en litige avec un même bailleur, et pour les
mêmes causes, de donner mandat à une association siégeant à la Commission nationale de concertation (6), d’agir
en justice en leur nom et pour leur compte. Tout litige
peut donner lieu à un tel mandat, mais cette représentation devrait se révéler d’une particulière efficacité dans
les litiges relatifs à la décence des logements. Dans ce
cas, le mandat peut être donné, en outre, à une association de défense des personnes en situation d’exclusion.
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5. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24-1.
6. CNL, CGL, CLCV, CSF, Afoc.
DES CONSÉQUENCES SUR L’ALLOCATION DE LOGEMENT
Le versement de l’allocation de logement est désormais
subordonné au fait que le logement réponde aux normes
du décret du 30 janvier 2002 (7), et non plus aux conditions de salubrité et de peuplement de l’article D. 542-14
du Code de la sécurité sociale, qui étaient moins exigeantes. Pour ne prendre que l’exemple de l’eau, les
normes de salubrité se satisfaisaient d’un poste d’eau et
d’un système d’évacuation des eaux usées, mais n’exigeaient ni douche ni eau chaude.
Si le logement ne répond pas aux nouvelles normes de
décence, le locataire qui percevait déjà cette allocation
continuera d’en bénéficier, du moins s’il demande la
mise en conformité, le cas échéant, en justice. Enfin, et
c’était déjà le cas, l’allocation pourra être accordée, à
titre dérogatoire, pour un logement qui ne répond pas
aux normes.
Autres modifications apportées par la loi du 13 décembre
2000 :
– le maire ou toute association de défense des droits des
locataires affiliée à une association siégeant à la Commission nationale de concertation peuvent, s’ils ont
connaissance d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles habités ne satisfaisant pas aux exigences de
décence, saisir les organismes et services débiteurs des
prestations familiales. Le même droit est reconnu aux
médecins inspecteurs de la santé et aux inspecteurs des
affaires sanitaires et sociales ;
– le versement de l’allocation au bailleur, avec l’accord
du locataire ou en cas d’impayé de loyer, n’est désormais possible que si le logement est décent.
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7. Code de la sécurité sociale, articles L. 542-2 (ALF) et L. 831-3 (ALS).
DES NORMES IDENTIQUES POUR L’AMÉLIORATION DE L’HABITAT
Les normes du nouveau décret remplacent celles du
décret du 9 novembre 1968 pour l’application de la loi
sur l’amélioration de l’habitat. Rappelons que cette loi
permet au bailleur, comme au locataire, d’améliorer le
logement loué, même sans l’accord de l’autre partie,
lorsque les travaux envisagés visent à adapter le loge-
ment aux normes réglementaires. Ces normes sont donc
aujourd’hui celles du décret de 2002. Rappelons également que ce sont ces même travaux qui ouvrent droit aux
aides de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah).
QUE DEVIENT LE DÉCRET DU 6 MARS 1987 ?
Une mauvaise lecture pourrait laisser croire que le décret
du 30 janvier 2002 abroge, de fait, le décret du 6 mars
1987. Le résultat serait évidemment inverse à l’objectif
recherché, puisque les normes du nouveau décret sont
souvent inférieures à celles de 1987. Il faut donc insister :
l’obligation du bailleur reste bien de délivrer un logement répondant aux normes minimales d’habitabilité du
INC
décret de 1987, et non pas seulement aux seules normes
de décence de 2002. L’absence de salle d’eau fournit un
bon exemple pratique. Le locataire peut exiger que le
logement en soit pourvu, même si le loyer tient compte de
cette absence de confort et même s’il a accès à une
douche sur le pallier, car l’existence d’une salle d’eau
intérieure au logement fait partie des normes minimales
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d’habitabilité du décret de 1987, mais il ne peut faire cette
demande que pendant la première année de location.
Le décret du 6 mars 1987 conserve également un second
intérêt : la clause suivant laquelle le nouveau locataire
accepte de prendre en charge la remise en état du loge-
ment moyennant dispense de loyer n’est valide, aujourd’hui comme hier, que si le logement, avant travaux,
répond aux normes minimales d’habitabilité et de
confort du décret du 6 mars 1987.
Marie-Odile THIRY-DUARTE
TEXTES
Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application
de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains
Article 1er
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.
Article 2
Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège
les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les
départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias
et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont
conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une
occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.
Article 3
Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits
de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il
peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit
suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents
et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une
installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;
5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un W.-C., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les
repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un W.-C. extérieur au logement à condition que ce w-c soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues
aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
Article 4
Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une
hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de
l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Article 5
Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
Article 6
Les travaux d’amélioration prévus à l’article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre
les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les
caractéristiques qui y sont définies.
Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.
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