Loueur en Meublé Non-Professionnel
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Loueur en Meublé Non-Professionnel
Focus Loueur en Meublé Non-Professionnel : à la découverte d’un statut Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel) résulte de la location d’un bien immobilier meublé, c’est à dire un logement offrant à son locataire tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne et lui permettant d’y entrer et d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. Il s’agit d’une solution particulièrement attractive au plan fiscal. Cependant, avant d’entrer dans le détail des avantages, une remarque s’impose. Afin de bénéficier de ce statut dans les meilleures conditions, il est pertinent de retenir les offres intégrées (investissement en résidences services). L’investisseur pourra ainsi réaliser son opération dans un cadre offrant toute sécurité juridique, loin des aléas des montages artisanaux. Il sera par ailleurs totalement libéré de toutes les contraintes liées à la gestion de son bien puisque ce dernier sera confié à un exploitant professionnel par le biais d’un bail commercial. Enfin, il pourra au plan fiscal, non seulement générer des revenus non-fiscalisés mais aussi récupérer la TVA ayant frappé son acquisition. 6 | L’EPARGNE IMMOBILIERE | Juin - Juillet 2012 La voie la plus courte vers une rente non fiscalisée ou une indispensable solution retraite A la différence de la location de logements nus (imposée dans la catégorie des revenus fonciers comme par exemple les logements éligibles au dispositif Scellier), les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet un traitement comptable et fiscal particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est ainsi déductible des loyers et les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges virtuelles (amortissements), à l’origine de la rente non-fiscalisée. Définition Amortissement Constatation comptable de la dépréciation fictive d’un bien. Démonstration L’investisseur perçoit des loyers et paye en contrepartie différentes charges. Il en découle un résultat d’exploitation calculé comme suit : loyers - charges réelles = Charges réelles Loyers Intérêts d’emprunt Assurance Taxe foncière Charges de copropriété Frais comptables Charges virtuelles comptables Amortissements mobiliers et immobiliers Les charges virtuelles comptables que constituent les amortissements ne sont passées fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Elles ne peuvent donc en aucun cas contribuer à créer ou augmenter un déficit (1). Ainsi, quand le résultat d’exploitation est négatif ou nul, les amortissements sont différés sans limitation de durée, constituant alors une réserve de charges qui pourra être utilisée dès que le résultat d’exploitation deviendra positif, permettant une non-fiscalisation des revenus de l’opération sur du très long terme. Le montage peut ainsi être décomposé en 2 phases Phase 1 Charges réelles > Loyers perçus Résultat d’exploitation déficitaire aucune imposition Comptablement, constitution d’un stock de charges virtuelles (amortissements mis en réserve sans limitation de durée) Phase 2 Loyers perçus > Charges réelles Résultat d’exploitation bénéficiaire devrait générer une imposition Pour éviter cela, utilisation du stock de charges virtuelles (amortissements) pour neutraliser fiscalement le résultat d’exploitation et le ramener à « 0 » aucune imposition Ce mécanisme permet donc de lisser le résultat fiscal et de générer des revenus non fiscalisés sur le long terme (20 à 30 ans selon montage financier). La récupération de la TVA, cerise sur le gâteau La location meublée n’est normalement pas soumise à la TVA sauf si, comme évoqué en introduction, l’investisseur choisit un bien au sein d’une résidence offrant des services para-hôteliers (2) et confié par bail commercial à un exploitant professionnel. Dans cette configuration, l’application de la TVA sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition...). Le LMNP s’impose ainsi comme une solution particulièrement performante fiscalement. Vous découvrirez dans les pages qui suivent les supports qui vous permettront de bénéficier de ce statut. (1) Article 39 C du Code Général de Impôts. Les conditions d’assujettissement définies à l’article 261 D 4 du Code Général des Impôts prévoient que l’exploitant doit fournir 3 des 4 services hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, service du petit déjeuner. (2) L’EPARGNE IMMOBILIERE | Juin - Juillet 2012 | 7