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Le Bulletin
DE CHEUVREUX
N° 02 - 2002 (Juin) - 7
ème
année
L’ÉDITO
■ Du côté de
votre notaire
P. 2
■ Du côté du
parlement
P. 3-6
■ Point de vue
P. 6-7
■ Flash fiscal
P. 8-9
■ Du côté de l’Europe
P. 10-12
■ Droit international privé
P. 13
■ Le dossier
La loi du 17 février 2002
sur la démocratie
de proximité
P. 14-17
■ Du côté des tribunaux
- Stratégie patrimoniale
- Droit bancaire et financier
- Immobilier institutionnel
et Promotion immobilière
- Droit public
- Urbanisme
et Aménagement
- Environnement
- Droit des affaires
- Droit fiscal
P. 18
P. 19
P. 20-21
P. 22
P. 23
P. 24
P. 25
P. 26
■ Conjoncture :
- Les Indices
- L’Immobilier parisien
L
e nouveau gouvernement issu des présidentielles a fait une
part significative à la société civile et à un certain renouvellement dans le choix des hommes et des femmes, ce dont on
ne peut que se féliciter, même si la durée de vie de cette
équipe est tributaire du résultat des législatives.
Parmi les nouveaux arrivants, permettez-moi en tant que notaire de
souligner la nomination de Monsieur Alain LAMBERT au
Ministère du Budget. Autant nos amis avocats ont toujours été représentés dans les
équipes gouvernementales successives, autant notre profession a brillé par son absence.
Un notaire au budget de la France, cela peut surprendre et bouleverser le cercle fermé
des inspecteurs des finances ayant érigé Bercy en citadelle imprenable ! ...
Il faut y voir au contraire la traduction d’un besoin exprimé par les électeurs de gouverner
autrement. La formation notariale répond à n’en pas douter à cette aspiration :
- Une rigueur que la comptabilité notariale exige : Nos études ont l’obligation d’établir un
arrêté de compte journalier, le notaire étant comptable des deniers de ses clients et des
droits et taxes perçus pour le compte de l’Etat à l’occasion des transactions. Aucune
entorse à l’équilibre financier n’étant admise.
- La rigueur n’est pas l’immobilisme : Le notariat, ces dernières années, a démontré ses
capacités d’adaptation et de modernisation que beaucoup lui reconnaissent.
Monsieur LAMBERT, en qualité de Président du Conseil Supérieur du Notariat, a été un
artisan majeur de cette évolution.
Il est provincial, comme l’est, dans son essence, le notariat qui est implanté tant dans
le milieu rural qu’en ville. L’écoute des personnes est une des qualités qu’exige notre
profession ; je suis persuadé que le Ministre du Budget conservera cette vertu qui l’a
toujours animé.
Enfin, dans une profession où de façon caricaturale les charges notariales se transmettaient de père en fils ou pour le moins devait-on être issu du sérail, le parcours de
Monsieur LAMBERT est un exemple qui s’impose à notre gouvernement de permettre à
chacun, doté de la capacité et de la volonté, de réaliser ses légitimes ambitions.
P. 27
P. 28
Ont collaboré à ce numéro :
Sophie Amiel, Marie-Laure Baffoy, Raymond-Xavier Bourges, Céline Brun-Ney, Nathalie
Chacun, Nathalie Clément, Thierry Croizé, Sophie De Kerhalic, Catherine Desmonts,
Murielle Gamet, François Gauthier, Virginie Jacquet, Séverine Lebovici, Rémy Nerrière,
Ronan Bourges
Julien Pauchet, Benoît Poiraud, Michèle Raunet, Isabelle Slochiniak, Maître Dominique
Richard, Maître Caroline Durin, Maître Patricia Savin.
Rédacteur en chef : Maître Ronan Bourges
CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15
Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr
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u côté de votre notaire
CHEUVREUX
L’actualité de CHEUVREUX
supra communales. Elle participe également à la rubrique «brèves
de jurisprudence» du BJDU (Bulletin de Jurisprudence du Droit de
l'Urbanisme - édition EFE).
Bruno Cheuvreux est intervenu lors d'une journée-formation de
l'Ecole de Formation du Barreau (EFB) sur le thème de la vente d'un
immeuble bâti. Il a expliqué quelques tours de mains et a insisté sur
les réflexions juridiques que doit avoir en la matière tout conseil, qu'il
soit avocat ou notaire.
■
Le 19 juin, Bruno Cheuvreux participera à une table ronde sur le
thème du Plan Local d'Urbanisme, dans le cadre d'une journée
d'études organisée par le GRIDAUH et l'Université La Sorbonne
Paris I sur le thème suivant : «Planification urbaine après la loi SRU :
mise en œuvre de la réforme, questions nouvelles».
■
■ Michèle RAUNET participe, au nom de l'Etude Cheuvreux, à
la rédaction et à la mise à jour d'une partie du chapitre «Urbanisme»
du Lamy Droit Immobilier et notamment ce qui concerne les normes
Des clients nous ont demandé...
Je souhaite vendre un appartement situé dans une copropriété où je suis membre du conseil syndical. La copropriété
est en conflit avec une société voisine qui gère un important
parking public mitoyen à la copropriété. Le litige porte principalement sur des troubles anormaux de voisinage (pollutions, nuisances sonores et olfactives, non-respect des normes
de sécurité...). La procédure a été suspendue par la dernière
assemblée générale dans l'attente du résultat d'un rendezvous entre l'avocat de la copropriété et la société en cause.
Dois-je prévenir le futur acquéreur de l'existence de ce
trouble de voisinage. Quelles sont les obligations du syndic en
la matière ? A défaut d'être informé, pourra-t-il invoquer ce
silence pour annuler la vente ?
doit être mentionné en vertu de ces dispositions. Dans votre cas, la
procédure étant suspendue, le syndic n'est pas dans l'obligation
de mentionner les différents procès-verbaux relatifs au litige avec la
société voisine. L'acquéreur ne pourra donc pas de lui-même accéder
à cette information.
■ En conclusion, nous vous conseillons d'informer le futur acquéreur,
dés la signature du compromis de vente, de l'existence et du contenu
précis du litige entre la copropriété et le garage voisin en lui proposant
de lui remettre tout document utile pour son information. L'acquéreur
décidera alors d'acheter en toute connaissance de cause et la vente ne
pourra plus être remise en cause pour ce motif.
Une société a été immatriculée au RCS. Un numéro provisoire lui a été attribué. Son identification au fichier géré par
■ D'une manière générale, le vendeur doit fournir à l'acquéreur tous les l'INSEE appelé SIRENE est en cours. La société a-t-elle la
renseignements nécessaires à l'usage de la chose vendue. Il assume personnalité morale ?
ainsi une obligation d'information et de renseignement envers son
acquéreur : il doit donner à son cocontractant toutes les informations
qu'il détient.
Ainsi, la jurisprudence condamne le vendeur qui n'a pas révélé les
vices de l'immeuble dont il avait connaissance (réticence dolosive)
et notamment les troubles du voisinage (voir un arrêt récent en la
matière de la Cour d'Appel de Paris du 7 juin 2001). L'obligation de
renseignement s'apprécie également en fonction de la qualité du
vendeur (professionnel...). En l'espèce, vous devez transmettre toute
information que vous êtes tenu de connaître en tant que membre du
conseil syndical.
En matière de copropriété, le syndic est tenu d'adresser au notaire,
avant la signature de l'acte de vente d'un lot de copropriété, un état
daté mentionnant notamment la quote-part du cédant dans les charges
qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée
mais non encore exécutée (art 5 du décret du 17 mars 1967).
L'engagement d'une procédure est considéré comme un élément qui
■ Les
sociétés ne jouissent de la personnalité morale qu'à compter de
leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés (art
L210-6 du Code de commerce et article 1842 du Code Civil). Jusqu'à
cette date, la personne morale n'existe pas, et donc la société ne
saurait, en tant que telle, conclure un contrat (Cass civ 28 octobre
1992). Concrètement, il n'est pas nécessaire que le greffier du
tribunal de commerce soit en mesure de fournir le numéro d'immatriculation pour procéder à l'inscription Dans l'attente de connaître le
numéro SIRENE, le greffier peut délivrer à la société un extrait
d'immatriculation dit «extrait Kbis», en inscrivant à l'emplacement où
devra être porté le numéro, la mention suivante : «Immatriculation
effectuée. Le numéro sera ultérieurement communiqué.» (circulaire du
ministère de la Justice 11 février 1985 art 3 et 5). Le greffier communiquera au requérant le numéro d'identification dès sa réception.
Dans votre cas, la société a donc la personnalité morale même si elle
ne dispose que d'un numéro provisoire.
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u côté du parlement
Décret d'application «Amiante» de la loi SRU
Le décret d'application de l'article 176 de la loi SRU vient de paraître au Journal Officiel du 5 mai 2002 : décret n°2002-839 du
3 mai 2002. Les dispositions suivantes seront applicables au 1er septembre 2002 :
- Les propriétaires d'immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu'ils appartiennent à
des personnes publiques ou privées, que l'immeuble soit collectif ou composé d'un seul logement (maison), devront fournir au plus
tard lors de toute promesse d'achat ou de vente un constat précisant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante. Une liste des matériaux et des produits visés est annexée au décret : flocage et enduits des murs, poteaux, gaines,
planchers, joints des conduits (air, eau)... Le constat indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.
Le champ d'application est donc plus vaste que celui de l'obligation de recherche édictée en 1996 qui ne concernait pas les maisons individuelles. Pour rappel, un dossier technique doit être élaboré au plus tard avant le 31 décembre 2005 pour les immeubles
de bureaux et les parties communes des copropriétés entre autres. La fiche récapitulative du dossier technique peut servir de constat.
56 du nouveau Code des marchés publics, ce texte permet aux collectivités d’assurer le suivi de la procédure par échange de données informatisées. Le transfert d’informations sur support électronique (courriel,
cédérom, etc) restera optionnel jusqu’au 1er janvier 2005, date à
laquelle la personne publique n’aura plus la possibilité de s’opposer à
la transmission d’offres par ces moyens.
Cette dernière a désormais la possibilité de mettre sur réseau le règlement de la consultation d'appel public à la concurrence, lequel devra
pouvoir être consultable et archivable par toute entreprise intéressée.
Afin d’assurer l’authentification des parties à la procédure, la personne publique pourra apposer sa signature électronique sur les documents mis en ligne et demander aux entreprises candidates de recourir au même procédé de sécurisation.
a noter au Journal Officiel :
La Poste libre de gérer son patrimoine immobilier
Le décret n° 2002-774 du 3 mai 2002 (Journal officiel du 5 mai) modifie le cahier des charges de La Poste. Il permet désormais à La Poste
de gérer en toute liberté son patrimoine immobilier. Ce dernier inclut
les 17.000 bureaux de poste et les centres de tri couvrant l'ensemble
du territoire et porte sur une surface totale de 5,14 millions de m2 pour
une valeur estimée à 3,5 milliards d'euros. En avril, La Poste a déjà
lancé un appel d'offres pour une quinzaine d'immeubles dépendant de
sociétés civiles immobilières, dont la valeur totale est estimée à 100
millions d'euros. L'opérateur devrait choisir le ou les acquéreurs en
juillet afin de conclure la cession d'ici à la fin de l'année, en vendant
soit par lots, soit immeuble par immeuble, sachant qu'il souhaite rester locataire des locaux. (voir également l'arrêté du 3 mai 2002 fixant
le seuil à partir duquel les cessions ou apports de biens immobiliers de
La Poste font l'objet de la procédure d'information annuelle prévue à
l'article 35 du cahier des charges de La Poste).
Redevance pour création de locaux de bureaux
et pouvoir du maire
Le régime de la redevance pour création de locaux de bureaux ou de
recherche en région Ile-de-France (article R. 520-6 du Code de l'urbanisme) est modifié par un décret n°2002-676 du 30 avril. Désormais,
la détermination de l'assiette et la liquidation de la redevance font l'objet de décisions du directeur départemental de l'équipement ou du
maire, lorsqu'il est compétent pour délivrer les permis de construire au
nom de la commune. Cette responsabilité incombait jusqu’ici au
ministre chargé de l'Urbanisme
Loi NRE : parution d'un important décret d'application
Le décret n° 2002-803 du 3 mai 2002 portant application de la troisième partie de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques concerne notamment les modalités du
vote des actionnaires de sociétés par actions par visioconférence ou
voie électronique. Le recours à ces deux nouveaux modes de vote, autorisé par l’article L. 225-107 du Code de commerce, sera désormais possible pourvu que les statuts de la société le prévoient.
Revenus fonciers et dépenses concernant l'amiante
Les dépenses destinées à protéger les locaux des effets de l'amiante,
qui peuvent être déduites pour la détermination des revenus fonciers,
s'entendent des dépenses de travaux d'enlèvement de l'amiante ou des
matériaux contenant de l'amiante, tels que flocage, calorifugeage ou
faux plafonds, ou de confinement de ces matériaux par fixation ou
encoffrement. Par ailleurs, les opérations de recherche et d'analyse de
nocivité de l'amiante constituent des dépenses d'entretien et sont donc
Dématérialisation des marchés publics (suite)
Un décret n°2002-692 en date du 30 avril publié le 3 mai 2002 vient
préciser les nouvelles règles applicables aux procédures dématérialisées de passation des marchés publics. Pris en application de l’article
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Les HLM sous surveillance
déductibles des revenus fonciers, quelle que soit la nature des locaux
concernés (locaux d'habitation ou professionnels) selon une instruction
du 10 avril 2002 (BOI 5 D-3-02 n° 67)
Deux décrets du 22 mars 2002 (n°2002-391 et 2002-392) précisent le
contrôle que l'administration entend exercer sur la gestion des organismes d'HLM. Ce sont des décrets d'application de la loi SRU. Ils
modifient les attributions de la mission interministérielle d'inspection
du logement social et organisent le contrôle des organismes d'HLM en
distinguant le contrôle à l'initiative de l'Etat de celui laissé à l'initiative des départements et des communes.
Simplification des legs en faveur des collectivités
locales et des associations
Un décret n° 2002-449 du 2 avril 2002 porte simplification de la procédure administrative applicable aux legs en faveur de l'Etat, des
départements, des communes et de leurs établissements et des
associations, fondations et congrégations et au contrôle des actes de
disposition des associations ou fondations reconnues d'utilité publique.
Les modifications apportées tendent toutes à simplifier ces procédures
qui pour la plupart commençaient à dater un peu.
Réglementation des marnières et des cavités souterraines
La loi du 27 février 2002 sur la démocratie de proximité institue un
régime de prévention et d'indemnisation des sinistres causés par l'effondrement de marnières ou de cavités souterraines. La loi met en
place une procédure de recensement et de localisation des sites à
risques et permet l'expropriation à titre préventif des terrains exposés
à un risque d'effondrement et organise l'indemnisation des victimes.
Elle inclut désormais ce risque dans le champ d'application de la
garantie obligatoire au titre des catastrophes naturelles dont bénéficient tous les contrats d'assurance de choses, en application de l'article
L. 125-1 du Code des assurances.
Pour une présentation des nombreuses dispositions de la loi sur
la démocratie de proximité, lire le dossier de ce présent Bulletin.
Neuf schémas de services collectifs
Prévus par la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement
durable du territoire adoptée en juin 1999, les neuf schémas de
services collectifs sont approuvés par décret n°2002-560 publié au
Journal Officiel du 24 avril. Le schéma national d'aménagement du territoire inscrit dans la loi Pasqua de 1995 avait été remplacé par des
schémas de services collectifs devant fixer les orientations stratégiques
de l'Etat pour les vingt prochaines années pour neuf secteurs-clés :
enseignement supérieur et recherche, culture, santé, information et
communication, transport de marchandises, transport de voyageurs,
énergie, espaces naturels et ruraux, sport.
Un rapport au Premier ministre relatif au décret est publié au même
journal officiel.
Le point sur le réforme du droit de la famille
Exercice de l'autorité parentale
la Loi n° 2002-305 du 4 mars 2002 modifie une dizaine d’articles du
Code civil et met en úuvre le principe de la “coparentalité”, exercice
conjoint de l’autorité parentale quel que soit le statut des parents
(mariés, séparés, divorcés ou concubins). On en trouve l’expression
dans les principales dispositions de la loi : la résidence de l'enfant peut
être fixée en alternance au domicile de chacun des parents ou au domicile de l'un d'eux, tout changement de résidence d'un parent modifiant
les modalités de visite et d'hébergement de l'enfant devra faire l'objet
d'une information préalable de l'autre parent...
Nouvelle réglementation des OPA
La nouvelle réglementation des Offres Publiques d'Achats (OPA) de la
Commission des Opérations de Bourse (COB), a été homologuée par un
décret du 22 avril, paru au Journal Officiel (JO) daté du 27 avril 2002.
Ce décret fixe un cadre plus strict pour ces opérations. La réglementation instaure une meilleure information des investisseurs, davantage de
transparence vis-à-vis de la société cible, et de nouvelles obligations
imposées à la société visée etc...
Signature électronique :
la réglementation est enfin applicable
Transmission du nom patronymique
la Loi n° 2002-304 du 4 mars 2002 autorise les parents ayant reconnu
simultanément leur enfant à conférer à ce dernier soit le nom du père,
soit celui de la mère ou encore les deux accolés dans l'ordre désiré. En
cas de désaccord, l’enfant portera le nom du père. Le nom de famille
choisi pour le premier enfant vaudra pour tous les enfants communs à
venir. Cette loi ne concernera que les personnes nées après son entrée
en vigueur (1er septembre 2003). Une disposition transitoire permettra
aux enfants mineurs de moins de 13 ans de bénéficier de l'adjonction
du nom du père ou de la mère à condition qu'une déclaration conjointe des titulaires de l'autorité parentale ait été faite à l’officier d’état
civil.
Un premier décret d’application de la loi du 13 mars 2000 avait prévu les
conditions dans lesquelles un procédé de signature électronique était présumé fiable. Il renvoyait par ailleurs à des arrêtés ministériels pour le
détail du processus de création de la signature électronique sécurisée,
dispositif qui devait être validé par la délivrance d’un certificat de conformité. En fait d’arrêtés, c’est un décret du 18 avril 2002 qui vient apporter
les précisions attendues. Ainsi, la sécurité offerte par des produits ou des
systèmes des technologies de l’information, au regard notamment de leur
aptitude à assurer la disponibilité, l'intégrité ou la confidentialité de l'information traitée face aux menaces dues en particulier à la malveillance
peut être certifiée dans les conditions prévues par le décret.
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Rapport public sur la ville
a noter aux Bulletins Officiels :
Le rapport de la Cour des comptes sur la politique de la ville a été
rendu public le 25 février 2002. Il est particulièrement critique et invite par de nombreuses recommandations à une réforme de ce domaine.
Taxation sur les droits de mutation par décès et contrat
d'assurance-vie
L'instruction du 30 avril 2002 (BOI n°7 G-5-02) vient de préciser que
les sommes versées par un assureur dans le cadre de contrats souscrits
avant le 20 novembre 1991 ne sont pas soumises aux droits de mutation par décès, quel que soit l'âge de l'assuré à la date de la conclusion
du contrat ou du versement des primes. Le seul versement de nouvelles
primes non prévues dans le contrat originel ou le versement de primes
disproportionnées par rapport à celles payées avant le 20 novembre
1991 ne peut plus être analysé comme une modification substantielle
de l'économie du contrat de nature à supprimer l'antériorité du contrat
pour la détermination du régime fiscal des nouvelles primes versées.
Réponses ministérielles :
Immatriculation des SCI
Une réponse ministérielle précise les possibilités de domiciliation des
sociétés civiles antérieures à 1978 qui devront obligatoirement se faire
immatriculer avant le 1er novembre 2002. Le siège social doit être le
lieu où se trouve la direction effective de la société, c'est-à-dire celui
où fonctionnent les organes de direction (immeuble social ou domicile
du gérant). Rép. min. n° 72628, JO AN Q, 15 avr. 2002, p. 2040
Pour rappel, les conséquences du défaut d’immatriculation sont
lourdes, tant d’un point de vue civil que fiscal : perte de la personnalité morale, disqualification en société en participation, régime fiscal
de la dissolution.
Référé administratif
Une importante circulaire n°2002-23 du 26 mars 2002 (BO
Equipement du 25 avril) fait une présentation complète de la réforme
relative aux procédures de référé devant le juge administratif entrée en
application le 1er janvier 2001. Elle intègre notamment dans son exposé les décisions jurisprudentielles qui sont intervenues en la matière.
Logement décent : le décret est applicable aux baux
en cours.
Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°
2002-120 du 30 janvier 2002. L'entrée en vigueur de ce décret permet
l'application immédiate de ces dispositions pour tous les logements
loués, y compris pour les baux en cours. La loi prévoit que si un logement loué n'est pas décent, le locataire peut demander au propriétaire
sa mise en conformité et faute d'accord entre les parties, s'adresser au
juge, qui peut prescrire les travaux à réaliser et, à défaut de mise en
conformité dans le délai qu'il fixe, peut réduire le montant du loyer.
Rép Min N°73577 JOAN 8 avril 2002
Délai de paiement des marchés publics
Dans une importante circulaire du 13 mars 2002 publiée au Journal
Officiel du 6 avril, le ministre des Finances et la secrétaire d’Etat au
Budget commentent le décret n° 2002-231 du 21 février 2002 sur les
délais de paiement dans les marchés publics. La circulaire précise le
cas des personnes publiques et des opérations visées par les décrets,
les clauses à faire figurer dans les marchés, l'encadrement de l'intervention du comptable et l’optimisation des circuits financiers.
Circulaire loi sur la démocratie de proximité
Canalisation contenant du plomb et logement décent
Dans une récente circulaire, le ministre de l’Intérieur présente les
principales dispositions de la loi n° 2002-276 du 27 février 2002 relative à la démocratie de proximité. Elle distingue, dans ses longues
annexes, les mesures d’application immédiate de celles, plus rares, qui
nécessitent des dispositions réglementaires pour leur application.
Circulaire N° INT/B/02/00076/C relative à la loi n° 2002-276 du 27
février 2002 (BO Ministère de l'intérieur du 27 mars).
Pour une présentation des nombreuses dispositions de la loi sur la démocratie de proximité, lire le dossier de ce présent Bulletin.
Un décret du 20 décembre 2001 a transposé en droit français la directive européenne n°98/83 du 3 novembre 1998. Les propriétaires d'immeuble ont jusqu'en 2013 pour remplacer systématiquement toutes les
canalisations contenant du plomb. Les travaux peuvent être financés à
l'aide des subventions de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de
l'Habitat (ANAH). Les locataires pourront demander cette mise en
conformité en se fondant sur le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, selon une réponse ministérielle du 11 mars 2002.
Carnet d'entretien et augmentation des honoraires du
Gardiennage obligatoire dans les HLM et les copropriétés syndic
Des précisions sont données par le secrétariat d'Etat au logement dans
une circulaire du 1er février (Circ UHC/DU 2/2 nº 2002-10, 1er févr.
2002 : BO min. Equip. 2002/3) sur le champ d'application et les conditions de mise en úuvre de l'obligation de gardiennage à la charge des
bailleurs. La mesure ne concerne pas les copropriétés hors du secteur
du logement social.
La tenue d'un carnet d'entretien par les syndics de copropriété relève de
la gestion courante du syndic. Dans une réponse ministérielle du 8 avril
2002 (JOAN Q. n°72799), le ministre du Logement indique que les nouvelles obligations du syndic qui ne nécessitent pas de travail de
recherche «ne justifient pas une rémunération spécifique du syndic que
ce soit pour l'établissement du carnet et, par la suite, pour sa mise à
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Conseil des ministres. Le projet a pour objectif de renforcer le dispositif existant de maîtrise de l'urbanisme autour des aéroports. Il prévoit d'encadrer strictement les conditions de délimitation des zones
exposées aux nuisances sonores. Un décret n°2002-626 du 26 avril
2002 est venu modifier d'ores et déjà le Code de l'urbanisme sur plusieurs points et notamment sur les valeurs du bruit admissibles dans
les zones des PEB.
jour». De plus, Une réponse ministérielle du 10 septembre 2001 (JOAN
Q. n°62336) précise que l’obligation de communiquer le carnet d’entretien incombe au propriétaire vendeur, tenu d’une obligation, d’information de l’acquéreur par application du droit commun de la vente.
Mitoyenneté et domaine public
Les règles de la mitoyenneté (article 653 et suivants du Code Civil)
sont incompatibles avec le régime de la domanialité publique et les
caractères des ouvrages publics. Par assimilation avec une décision
rendue par le Conseil d’Etat en matière de copropriété, le ministre en
déduit que le mur mitoyen entre un bien appartenant à une personne
privée et un bien appartenant au domaine public d’une collectivité
territoriale doit être considéré comme appartenant au domaine privé
de la collectivité. Réponse ministérielle - JO du 06 septembre 2001 Rép. Défr. n°06/02 art. 37512
Energies renouvelables et aménagement du territoire
Un rapport sur l'adaptation du cadre administratif général aux nouveaux projets d'énergies renouvelables a été remis au début du mois
d'avril aux ministres de l'Aménagement du territoire et de l'Industrie.
Le groupe de travail propose de clarifier les conditions d'application
du droit du sols aux projets éoliens : un permis de construire sera
exigé pour toute installation éolienne d'une hauteur supérieure à
douze mètres. Il préconise également de faciliter l'implantation des
équipements éoliens et hydroélectriques. Une circulaire interministérielles devrait être adressée aux préfets pour les inciter à définir les
perspectives de production régionale et leur donner toutes les précisions nécessaires sur l'application des différentes réglementations aux
projets éoliens.
En projet :
Plan d'exposition aux bruits et proximité des aéroports
Le 10 avril 2002, un projet de loi modifiant certaines modalités d'établissement des Plans d'Exposition au Bruit (PEB) a été présenté en
- CHEUVREUX INFO -
Pour obtenir la copie d’un texte réglementaire mentionné dans le Bulletin
Rémy NERRIERE - Tél : 01 44 90 14 33 •
[email protected]
OINT DE VUE
«DROIT DES AFFAIRES»
Le décret relatif à l’information
environnementale des actionnaires
En application du nouvel article L.225-102-1
du Code de commerce, issu de la loi NRE, les
sociétés cotées devront dorénavant faire figurer dans leur rapport annuel pour les exercices clos au 31 décembre 2002 des informations environnementales et sociales.
Le décret n°2002-221 du 20 février(1) précise
ainsi les informations à faire figurer.
Précisions d’ores et déjà utiles pour les exercices clos au 31 décembre 2001 au regard des
recommandations de la COB.
-1Exercices clos au 31 décembre
2002 : informations obligatoires
Aux termes du nouvel article 148-3 du décret
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n° 67-236 du 23 mars 1967 sur les sociétés
commerciales introduit par le décret précité
n° 2002-221, les informations environnementales doivent porter sur les éléments suivants :
1- La consommation de ressources en eau,
matières premières et énergie avec, le cas
échéant, les mesures prises pour améliorer
l'efficacité énergétique et le recours aux
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énergies renouvelables, les conditions
d'utilisation des sols, les rejets dans l'air,
l'eau et le sol affectant gravement l'environnement et dont la liste sera déterminée
par arrêté des ministres chargés de l'environnement et de l'industrie, les nuisances
sonores ou olfactives et les déchets(2) ;
Les mesures prises pour limiter les
atteintes à l'équilibre biologique, aux
milieux naturels, aux espèces animales et
végétales protégées ;
Les démarches d'évaluation ou de certification entreprises en matière d'environnement ;
Les mesures prises, le cas échéant, pour
assurer la conformité de l'activité de la
société aux dispositions législatives et réglementaires applicables en cette matière ;
Les dépenses engagées pour prévenir les
conséquences de l'activité de la société sur
l'environnement ;
L'existence au sein de la société de services internes de gestion de l'environnement, la formation et l'information des
salariés sur celui-ci, les moyens consacrés
à la réduction des risques pour l'environnement ainsi que l'organisation mise en
place pour faire face aux accidents de pollution ayant des conséquences au-delà des
établissements de la société ;
Le montant des provisions et garanties
pour risques en matière d'environnement,
sauf si cette information est de nature à
causer un préjudice sérieux à la société
dans un litige en cours ;
Le montant des indemnités versées au
cours de l'exercice en exécution d'une
décision judiciaire en matière d'environnement et les actions menées en réparation
de dommages causés à celui-ci ;
Tous les éléments sur les objectifs que la
société assigne à ses filiales à l'étranger
sur les points 1 à 6 ci-dessus.
dans les tendances internationales existantes
en matière de reporting environnemental et
social au sein de l’Union Européenne, ou au
sein des pays de l’OCDE (...)»
Obligatoires dans les rapports des exercices
clos au 31 décembre 2002, ces informations
environnementales sont d’ores et déjà
«recommandées» dans les rapports des exercices clos au 31 décembre 2001.
-2Exercices clos au 31 décembre
2001 : informations environnementales «recommandées»
Anticipant d’un an l’obligation réglementaire,
la COB recommande aux sociétés cotées de
fournir dans leur rapport annuel de l’exercice
clôturé le 31 décembre 2001 l’information
pertinente concernant «les risques et charges
pouvant avoir des conséquences importantes
sur [leur] situation financière(3) », en s'inspirant
dans leur prochain rapport annuel de la
recommandation de la Commission européenne du 30 mai 2001(4).
Concrètement, c’est par référence aux prescriptions précitées résultant du décret n°
2002-221 que le rapport annuel des sociétés
et les états financiers pour 2002 devront être
préparés(5) .
La note de cadrage de ce décret précisait que :
Les sociétés devraient toutefois disposer
d’une certaine marge de manúuvre dès lors
que les informations environnementales à
donner doivent être «pertinentes et significatives au regard de l’activité, la nature et l’importance des impacts.» Autre élément essentiel, les sociétés cotées devront indiquer «de
quelle manière [elles] se conforment aux dispositions législatives et réglementaires en matière
d’environnement (....). [Et plus généralement]
la politique de la société en matière de prévention et de gestion des risques liés à l’environnement.»
«L’objectif poursuivi par la loi et son décret
d’application est de fournir une information
synthétique et lisible à l’ensemble des parties
prenantes de l’entreprise sur la démarche de
développement durable dans laquelle s’inscrit
cette dernière. L’information demandée intègre
donc des considérations sociales, sociétales et
environnementales. (...). Les informations
demandées s’inscrivent autant que possible
Or, force est de constater que de nombreuses
sociétés ne connaissent pas toujours précisément la réglementation environnementale qui
leur est applicable. Sur ce point, la pratique
des audits réglementaires peut apporter une
solution satisfaisante pour les entreprises en
ce qu’elle leur permet d’identifier les éventuelles non conformités avec la réglementation qui leur est applicable.
8-
9-
7
Enfin, lors de la séance du 11 décembre
2001, la COB a décidé que les nouvelles
informations environnementales :
- «seraient traduites dans le prospectus en
présentation des risques, seule information
pertinente pour le marché ;
- figureraient, à la fin du chapitre IV, dans une
nouvelle rubrique relative aux risques encourus
par l’émetteur, y compris leurs conséquences en
matière d’assurance, et présentant la couverture
de ces risques»(6) .
Cette obligation d’informations environnementales ne concerne pour l’instant que les
sociétés cotées, mais il est très vraisemblable
qu’à l’avenir toutes les sociétés, cotées ou non,
seront concernées. Le rapport Hugon-Lubeck
d’avril 2000 est très clair à ce sujet. Il est à cet
égard significatif de constater que même les
sociétés non cotées sont de plus en plus
concernées par les contraintes environnementales.
Patricia Savin
Avocate à la Cour - Docteur en droit
De Pardieu Brocas Maffei & Leygonie
1- Décret pris pour l’application l’article L.225-102-1
du Code de commerce et modifiant le décret n° 67-236
du 23 mars 1967 sur les sociétés commerciales (JO n°
44 du 21 février 2002, page 3360)
2- L'arrêté du 30 avril 2002 (JO du 5 mai 2002) précise que les informations sur ces rejets doivent porter, en
vertu du nouvel arrêté, sur les aspects suivants :
- les émissions dans l'air de gaz à effet de serre, de
substances concourant à l'acidification, à l'eutrophisation ou à la pollution photochimique, de composés
organiques persistants ;
- les émissions dans l'eau et le sol de substances
concourant à l'acidification ou à l'eutrophisation, de
substances toxiques pour l'environnement aquatique ;
- les émissions dans l'air et dans l'eau de métaux
toxiques, de substances radioactives, de substances
cancérigènes, mutagènes ou nuisibles pour la reproduction.
3- Bulletin mensuel de la COB, n°361, oct. 2001
4- JOCE du 13 juin 2001
5- Même si la portée obligatoire du texte ne concernera
que l'exercice clos au 31 décembre 2002.
6- «Présentation des instructions de décembre 2001
prises pour l’application des règlements n° 98-01...»,
Document de la COB, 24 janvier 2002, p. 2
Doc juin
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Flash Fiscal
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Flash Fiscal
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Flash Fiscal
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Spécial loi de Finances pour 2002
2ème PARTIE : FISCALITE DES ENTREPRISES
Les principales innovations de la loi de
finances portent notamment sur la fiscalité des restructurations. Notamment, les
fusions et scissions ouvrant droit aux
régimes spéciaux ont désormais une définition fiscale.
Les conditions d’applications de plein
droit du régime spécial aux apports partiels d’actifs et aux scissions sont assouplies.
Les conditions de délivrance des agréments administratifs pour l’application
du régime spécial aux apports réalisés en
faveur de sociétés étrangères, pour le
transfert des droits au report des déficits
à la société bénéficiaire des apports pour
la répartition gratuite des titres reçus en
contrepartie d’un apport partiel d’actif en
franchise d’impôt sont clarifiées et aménagées.
La créance née du report en arrière des
déficits est désormais transférable de
plein droit à la société bénéficiaire des
apports.
En matière d’impôt de distribution, le
principe selon lequel la qualification de
revenus distribués doit être écartée en
cas d’attribution des titres rémunérant
l’apport en cas de fusion placé sous le
régime de droit commun est légalisé.
Cette règle est également applicable pour
les attributions de titres faisant suite à
des fusions ou scissions transfrontalières
ou entre sociétés étrangères.
Le sursis d’imposition de la plus-value
d’échange de titres constatée par les
entreprises associées d’une société scindée est applicable même si la scission n’a
pas été placée sous le régime spécial.
Statut de société-mère :
Une société soumise à l’impôt sur les
sociétés dont le capital est indirectement
détenu à 95 % ou plus par une société
soumise audit impôt, par l’intermédiaire
d’une ou plusieurs sociétés qui n’y sont
pas soumises peut désormais accéder au
statut de société-mère et ce pour la détermination des résultats des exercices clos
à compter du 31 décembre 2001.
DOM et TOM :
L’exonération d’impôt applicable sur
agrément aux créations d’entreprises ou
d’activité nouvelle dans les DOM est prorogée jusqu’au 31 décembre 2006. Il en
est de même de l’abattement du tiers pratiqué sur les résultats de soumis à l’IS des
entreprises implantées en outre-mer.
Associations
Apports en société :
A compter du 1er janvier 2002, la durée
de l’engagement de conservation des
titres reçus lors d’apports purs et simples
d’immeubles et fonds de commerce à une
société soumise à l’IS pour bénéficier de
l’exonération des droits d’enregistrements de 4,80% est ramenée à 3 ans au
lieu de 5.
Participation des employeurs
à l’effort de construction :
Les modalités de recouvrement de cet
impôt sont modifiées et alignées sur
celles applicables aux taxes sur le chiffre
d’affaires.
:
Le seuil de la franchise des impôts commerciaux pour les associations qui réalisent des opérations commerciales accessoires est de 60.000 . Le plafond de
chiffres d’affaires pour la dispense du
versement d’acompte d’IS est porté à
84.000 .
De plus, en fonction de leurs ressources, elles peuvent rémunérer jusqu’à trois dirigeants. Toutefois, la rémunération versée à chaque dirigeant ne
peut excéder le triple du plafond retenu
pour le calcul des cotisations de sécurité sociale.
Vignette-auto
les sociétés et collectivités publiques
concernant les voitures particulières et
utilitaires de moins de 3,5 tonnes, dans la
limite de 3 véhicules.
:
A compter du 1er décembre 2001, la
vignette est également supprimée pour
8
En conséquence, le dépôt de la déclaration se fait à la recette des impôts et le
paiement devient spontané.
TVA :
Le seuil annuel de TVA permettant le
dépôt de déclarations trimestrielles est
porté à 12.000 .
Une amende fiscale est établie pour
sanctionner le remboursement indu de
crédits de taxes sur le chiffre d’affaires :
- 40 % des sommes restituées en cas de
mauvaise foi ;
- 80% en cas de manúuvres frauduleuses.
En revanche, il n’y a pas d’intérêt de
retard sur les sommes restituées. Cela
concerne les demandes de remboursement
faites à compter du 1er janvier 2002.
Doc juin
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- Flash Fiscal -
Flash Fiscal
Fiscalité immobilière :
■ Taxe annuelle sur les bureaux en Ilede-France :
Les locaux administratifs des établissements scolaires sont exonérés de la taxe
annuelle sur les bureaux en Ile-deFrance pour la première fois pour la taxe
due au titre de l’année 2002.
■ Contribution sur les revenus locatifs :
A compter du 1er janvier 2002, les organismes sans but lucratif qui mettent des
logements à la disposition de personnes
défavorisées et qui sont agréés à cet effet
sont exonérés de la contribution.
En revanche, les filiales de la Caisse des
Dépôts et Consignations en leur qualité
de bailleurs sociaux institutionnels ne
sont exonérées.
■ Taxe professionnelle et taxe foncière :
Les exonérations de la taxe professionnelle et de la taxe foncière sur les propriétés bâties prévues dans les zones
franches urbaines sont supprimées à
compter du 1er janvier 2002 et remplacées par le régime prévu dans les zones
de dynamisation urbaine, étant précisé
que pour les opérations réalisées avant le
31 décembre 2001, une sortie du régime
d’exonération est étalée sur trois ans.
coopération intercommunale. Ces nouvelles dispositions sont applicables aux
constructions achevées à compter du 1er
janvier 2002.
Par ailleurs, la durée d’exonération peut
être portée à 20 ans si les logements
répondent à certains critères de qualité
environnementale pour les immeubles
pour lesquels l’ouverture de chantier
intervient à compter du 1er janvier 2002.
Le dégrèvement de taxe foncière en
faveur des personnes âgées de condition
modeste est fixé à 100 . L’âge est abaissé à 65 ans.
Acquisitions de lots de copropriété en
difficulté par des organismes d’HLM :
La loi SRU a autorisé les organismes
d’HLM à acquérir des lots de copropriété
en difficulté faisant l’objet d’un plan de
sauvegarde pour procéder à la réhabilitation de ces logements puis les céder.
■
Les acquisitions effectuées dans le cadre
de ces opérations ne donnent lieu au
paiement que de la taxe de publicité foncière au taux de 0,60% (soit un taux global de 0,615%).
CONTENTIEUX :
La réduction de moitié appliquée à la
valeur locative de certains équipements
antipollution n’est plus réservée aux
entreprises qui pratiquent sur ces biens
un amortissement exceptionnel.
Pour ce qui est de l’exonération de 15 ans
de taxe foncière pour les logements locatifs sociaux, les conditions relatives au
financement sont assouplies, puisque
rentrent désormais dans les 50 % le «1%
logement» - sans limitation aux organismes agréés - ainsi que les subventions
versées par l’Etat, les collectivités territoriales et les établissements publics de
A compter du 1er janvier 2002, en cas de
réclamation contentieuse assortie d’une
demande de sursis de paiement portant sur
des droits (droits en principal, pénalités
d’assiette et majoration de 10%) inférieurs
à 3.000 ( sous réserve), il n’est plus
nécessaire de constituer des garanties.
Nonobstant l’effet suspensif sur l’exigibilité de l’imposition et la prescription de
l’action en recouvrement, le comptable
reste en droit de mettre en úuvre des
mesures conservatoires (dont l’avis à tiers
détenteur ne fait plus partie).
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-
Flash Fiscal
-
PAIEMENT DE L’IMPôT :
L’impôt doit obligatoirement être payé
par virement à partir de 50.000 .
Le plafond pour le paiement de l’impôt
en numéraire est fixé à 3.000 .
Les impôts directs recouvrés par voie de
rôle sont exigibles 30 jours après la mise
en recouvrement du rôle et doivent être
payés dans le délai de 45 jours au plus
tard de la mise en recouvrement du rôle.
L’obligation de remettre à l’administration une déclaration préalablement à la
dispense de versement du second acompte est supprimée, ce qui semble impliquer la suppression de l’obligation d’informer préalablement la Trésorerie.
Toutefois, une majoration de 10 % est
applicable au contribuable qui s’est dispensé du paiement du second acompte,
lorsqu’il est constaté que les versements
effectués sont inexacts de plus du dixième.
Les sociétés qui estiment pouvoir être
dispensées totalement ou partiellement
du versement d’acomptes d’IS, de contributions additionnelles à l’IS ou de contributions sur les revenus locatifs n’ont plus
à en informer le comptable du Trésor.
Maître Dominique RICHARD
Maître Caroline DURIN
Cabinet Richard
www.richard-bertrand.avocat.fr
- Le Bulletin
de cheuvreux -
Tous les trimestres
toute l’actualité
juridique !
Doc juin
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u côté de l’Europe
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Vous pouvez retrouver cette rubrique sur le site du GEIE Notaries’ European Task Force : www.net-eeig.com
Allègement de la procédure d’exequatur
pour les actes authentiques et les jugements en Europe
Le règlement n°44/2001 du 22 décembre 2001, entré en vigueur le 1er mars 2002, facilite la libre circulation des actes authentiques à
l’intérieur de l’Union. Il rend un acte notarié automatiquement exécutoire dans les autres Etats de L’Union Européenne (à l’exception du
Danemark) après la seule vérification de l’authenticité de l’acte par l’autorité compétente de l’Etat destinataire.
La première phase de l’exequatur devient quasi automatique puisque l’acte authentique est déclaré exécutoire dès l’accomplissement de
simples formalités : production par le créancier d’une expédition de l’acte réunissant les conditions nécessaires à son authenticité, ainsi que
d’un certificat délivré par les autorités compétentes de l’Etat dans lequel l’acte a été reçu. Ce certificat d’accompagnement, nouvellement
institué par le règlement, devra suivre l’acte concerné et contenir plusieurs renseignements, tels que le nom des parties, la date à partir de
laquelle l’acte est exécutoire, les coordonnées de l’autorité compétente qui a délivré ce certificat. La personne saisie de la demande
d’exequatur pourra ainsi directement s’adresser à cette autorité en cas de doute sur l’authenticité.
■ La conformité de l’acte à l’ordre public sera éventuellement contrôlée par la Cour d’appel en cas de recours. Cette dernière ne pourra refuser ou
révoquer la déclaration de force exécutoire qu’en cas d’irrégularité formelle ou si l’exécution de l’acte est manifestement contraire à l’ordre public.
■ Son champ d’application reste restreint puisqu’en sont exclus les régimes matrimoniaux, les successions, les faillites, la sécurité
sociale et l’arbitrage.
A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL
DES COMMUNAUTES EUROPEENNES
Entrée en vigueur du règlement communautaire sur la
compétence judiciaire dans le e-commerce
Le nouveau règlement communautaire dit «Règlement sur la compétence judiciaire et l’exécution des décisions civiles et commerciales»
adopté le 22 décembre 2000 est entré en vigueur pour tous pays de
l’Union à l’exception du Danemark. La question de la compétence juridictionnelle en matière contractuelle est simplifiée : Le cyberconsommateur aura désormais le choix d’agir contre son cocontractant soit
devant le tribunal de l’Etat membre où celui-ci est domicilié, soit
devant le tribunal du lieu de leur domicile.
Règlement CE n° 44/2001 du Conseil du 22 décembre 2000 ; JOCE,
16 janvier 2001 L12/1
Adoption définitive du règlement communautaire
créant le nom de domaine «.eu»
l’absence d’une réglementation fixant les modalités de l’épreuve d’aptitude pour les avocats des autres Etats membres, la République italienne a manqué aux obligations lui incombant en vertu des articles 52
et 59 du Traité ainsi que de la directive 89/48/CEE du Conseil du 21
décembre 1988.
CJCE, 7 février 2002, affaire C-145/99, Commission / Italie
http://curia.eu.int/fr/index.htm
Interdiction de collaboration intégrée entre avocats
et experts-comptables
La Cour de Justice des Communautés Européennes (CJCE), dans une
décision du 19 février 2002, précise qu‘un ordre professionnel, en l'espèce l’ordre des professionnels des avocats, peut interdire à un avocat
d’exercer dans la même structure juridique qu’un expert-comptable
dès lors que ces professionnels n’ont pas une même déontologie.
CJCE, 19 février 2002, affaire C-309/99, Wouters
Tarification des honoraires d’avocats
Le Conseil des ministres européens des Télécommunications a adopté
définitivement le 25 mars dernier un règlement créant le nom de
domaine internet «.eu» (Règlement n°733/2002 du 22 avril 2002
publié au JOCE du 30 avril 2002).
JURISPRUDENCE
Italie - Accès à la profession d’avocat et exercice de celle-ci
En soumettant l’inscription comme avocat au barreau italien à la possession de la nationalité italienne et de qualifications acquises exclusivement en Italie, ainsi que du maintien d’une résidence dans un
arrondissement judiciaire italien, la législation nationale italienne
viole les dispositions de l’article 43 du Traité CE (libre circulation des
travailleurs).
En transposant d’une manière incomplète la directive 89/48, en
10
Le fait pour une législation nationale de prévoir que le conseil national de l’Ordre des avocats propose une tarification des prestations rendues par les avocats, celle-ci étant par la suite modifiable par l’Etat
lors de son adoption et modulable par le magistrat lors de son application, n’est pas contraire au droit communautaire. Une telle décision ne
peut s’analyser comme une décision prise par une association d’entreprises, mais seulement comme l’élaboration d’un projet de tarifs tirant sa
force obligatoire de son adoption par l’autorité publique qui n’a pas, dans
cette hypothèse, délégué un quelconque pouvoir à un opérateur privé.
CJCE, 19 février 2002, affaire C-35/99, Arduino
CONJONCTURE
La zone euro enregistre des signes de redémarrage
Le premier rapport trimestriel sur l'économie de la zone euro fait état
d'une probable reprise progressive de l'activité économique.
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PAYS PAR PAYS
ITALIE
La Commission approuve la loi sur le
rapatriement des capitaux illégaux
La Commission européenne a approuvé la loi sur
le rapatriement des capitaux illégalement transférés à l’étranger. Le dispositif permet aux personnes physiques,
aux sociétés simples, aux associations professionnelles, aux
organismes non lucratifs de rapatrier leurs avoirs moyennant
une taxe de 2,5 % sans subir de sanctions fiscales (exceptions
faites des sommes provenant des activités criminelles).
AUTRICHE
L’Etat réorganise la gestion de son parc
immobilier
Le gouvernement fédéral autrichien a transféré la plupart
des bâtiments des administrations publiques au sein d’une
nouvelle entité immobilière Bundesimmobiliengesellschaft
(BIG).
ROYAUME -UNI
La city : prix des bureaux en baisse
Selon Jones Lang Lasalle, le prix de location
des bureaux dans la City de Londres devrait
enregistrer une baisse de 5 % pour l’année
2002. Le taux de vacance aurait doublé de
2,3 % en fin 2000 à 5,5 %.
FRANCE
Mauvais début d’année pour la construction
Selon les derniers chiffres du Ministère de
l’Equipement, le recul du secteur de la construction en France, déjà manifeste en fin d’année
2001(-2 %), s’est accentué en janvier 2002. Sur les mois de
novembre décembre, et janvier 2002 par rapport aux mêmes
trois mois 2000 et 2001, le nombre de chantiers démarrés a
baissé de 3,4 % et les autorisations de construire de 2,8 %.
Pour l’habitat individuel, les mises en chantier ont enregistré
une progression de 4,4 % alors que dans le logement collectif,
les résultats sont en très nette baisse avec un recul de 13,3 %
pour les chantiers démarrés et de 8,1 % pour les autorisations.
Les prix de l’immobilier britannique poursuivent
leur hausse
En raison du rebond de la confiance des ménages et de la
rareté de l’offre, les prix de l'immobilier ont continué de
progresser en avril en Grande-Bretagne. Dans son étude
mensuelle la banque Halifax révèle que les prix de l'immobilier ont progressé en avril en Grande-Bretagne de 0,7%
par rapport à mars et de 15,1% sur les douze derniers mois.
Selon l'analyse de la banque Halifax, «les prix de l'immobilier vont s'assagir au cours de l'année, car le ralentissement de la hausse des salaires et l'augmentation du chômage vont affecter la confiance des consommateurs». Les prix
de l'immobilier sont l'un des indicateurs clé de l'état de
santé de l'économie britannique. Les ménages britanniques
achètent généralement leur logement.
ALLEMAGNE
Le bâtiment en fin de récession ?
Selon la fédération du bâtiment, cette année, le
chiffre d’affaires du bâtiment allemand devrait
atteindre 90,14 milliards d’euros, soit une baisse de 2,5 %.
Après avoir connu un boom au début des années 1990, en raison des besoins de reconstruction à l’est du pays, le bâtiment a
depuis glissé dans la récession.
Mais selon l'institut économique IWG de Bonn dans une étude
pour le Hauptverband, le BTP allemand peut raisonnablement
s'attendre à une légère croissance annuelle de 1 à 1,5%
jusqu'en 2010, ..
La baisse dans la construction de logements devrait être compensée par la croissance dans le non résidentiel privé et la construction publique. L'institut IWG indique que la concurrence sur les
chantiers allemands, pourtant déjà très vive, va encore s'intensifier avec l'élargissement à l'Est de l'Union européenne.
La BEI finance le logement social
La Banque Européenne d’Investissement et la Bank of
Scotland ont conclu un accord de financement de
240 millions d’euros destiné à la modernisation et à la
création de logements sociaux. Le financement s’effectuera
sous forme de prêts accordés par la branche prêts hypothécaires de Bank of Scotland à des bailleurs sociaux. En
Grande-Bretagne, environ 25 % des logements appartiennent
à des collectivités locales ou à des bailleurs sociaux agréés.
SUISSE
GRÈCE
La Grèce protège ses îles de la mer Egée
Le Conseil d'Etat grec a jugé «illégale» la disposition d'une loi autorisant la construction dans
certains terrains de moins de 4.000 m2 pour préserver l'environnement dans 25 îles de la mer Egée. Parmi les 25 îles figurent
Amorgos, Folegandros, Anafi et Koufonissi dans les Cyclades, et
Chalki, Nissyros, Kassos et Astypalaia dans la Dodécanèse.
Pénurie de logements locatifs
à Genève et Zurich
Selon un étude du Crédit Suisse, la demande de logements locatifs à Genève et Zurich ne cesse
d’augmenter. Le marché n’est plus en position de faire face
à la demande
11
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u côté de l’Europe (suite)
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EN PROJET
Reconnaissance en Europe de toutes les décisions
rendues en matière de divorce et de droit de garde
Afin de résoudre le problème des enlèvements d'enfant par l'un ou
l'autre des parents dans le cadre de litiges transfrontaliers sur le droit
de garde, la Commission européenne a adopté aujourd'hui une proposition visant à compléter le cadre juridique de la reconnaissance
mutuelle dans toute l'Union des décisions en matière de divorce et de
responsabilité parentale.
Par cette proposition, la coopération entre les tribunaux et les autorités des États membres sera renforcée afin de faciliter le retour des
enfants enlevés. La proposition complète celle adoptée en septembre
2001 qui établit le droit fondamental des enfants, de couples mariés ou
non, à maintenir des relations avec leurs deux parents, même lorsque
ceux-ci décident de résider dans différents pays d'Europe
Projet de loi facilitant l’exercice permanent de la profession d’avocat par des ressortissants communautaires
Tout ressortissant communautaire porteur du titre professionnel l’habilitant à exercer la profession d’avocat dans l’un des 15 Etats membres
de la communauté pourra librement s’inscrire auprès de l’un des barreaux français. Après trois ans d’exercice effectif et régulier en droit
français ou communautaire, l’intéressé pourra demander à être inscrit
au tableau du barreau sous le titre d’avocat et accéder à l’intégration
définitive dans la profession. Des transpositions similaires sont prises
actuellement dans chacun des autres Etats membres.
Projet de directive : les logements anciens certifiés
Le Conseil des Ministres européens devrait prochainement examiner
un projet de directive portant sur la certification des logements
anciens. Il s’agirait de vérifier à l’occasion d’une vente ou d’une location les caractéristiques énergétiques du logement (consommation
d’eau, d’énergie....)
Reconnaissance des qualifications professionnelles
La Commission a proposé une nouvelle directive simplifiant et clarifiant
le régime juridique de reconnaissance des qualifications professionnelles, dans le but de favoriser la libre circulation des personnes
qualifiées dans les Etats membres. Ce texte ne concerne pas les avocats.
Communiqué de presse de la Commission, n°IP/02/393, 12 mars 2002
www.europa.eu.int/
Environnement : La Commission lance sa politique de
protection des sols
Dans la communication intitulée «Vers une stratégie thématique pour
la protection des sols.», la Commission européenne a présenté les premières étapes d’une stratégie en faveur de la protection des sols contre
l’érosion et la pollution. La Commission présentera une stratégie
thématique pour la protection des sols en 2004. www.europa.eu.int/
Publication de la synthèse de réflexion sur l’harmonisation du droit européen des contrats
En juillet 2001, la Commission européenne a publié une communication
12
sur le droit européen des contrats en vue de rassembler des informations sur la nécessité d'une action communautaire plus étendue dans
ce domaine. La procédure de consultation qui a été lancée a suscité un
vif débat sur le droit des contrats européen et l'approche future de la
législation dans ce domaine au niveau communautaire.
Selon David Byrne, le commissaire chargé de la santé et de la protection des consommateurs, «nous nous faisons désormais une meilleure
idée des problèmes que posent les contrats transfrontaliers et de la
manière de les résoudre». Le Parlement européen et le Conseil
reconnaissent que des mesures doivent être prises là où des problèmes
de droit des contrats subsistent. Ils ont invité la Commission à leur
faire part de ses recommandations, le cas échéant sous la forme d'un
Livre vert ou d'un Livre blanc, d'ici la fin 2002, et de proposer un plan
d'action.
http://europa.eu.int/comm/consumers/policy/developments/contract
law/ comments/summaries
http://europa.eu.int/comm/consumers/policy/developments/contract
law/index-en.html
Réformes envisagées en droit des sociétés
Le groupe d’experts en droit des sociétés institué par la Commission
européenne en septembre 2001 a lancé une consultation sur des
réformes envisageables du droit des sociétés en Europe. Les domaines
abordés concernent des thèmes généraux mais également les thèmes
spécifiques suivants : le gouvernement d’entreprise, l’information des
actionnaires, la communication et le processus décisionnel, les
alternatives aux règles de constitution et de maintien du capital, le
fonctionnement des groupes de sociétés, la restructuration et la
mobilité des sociétés, la Société Privée Européenne, les coopératives
et les autres formes de sociétés. Les réponses à la consultation peuvent
être formulées jusqu’au 21 juin 2002, et seront prises en compte dans
le rapport final du groupe, présenté à la fin de l’année. Le document
de la consultation est disponible à l’adresse suivante :
http://europa.eu.int/comm/internal-market/fr/
company/modern/index.htm.
Encadrement de la vente à distance de services financiers
Le Parlement européen a approuvé le 14 mai dernier une proposition
de directive établissant un cadre réglementaire clair pour la commercialisation à distance de services financiers. Cette proposition vise à
garantir au consommateur «un haut degré de protection en matière de
services bancaires, d'assurances ou d'investissement, vendus à distance.». Un délai sera fixé dans toute l'Union européenne à 30 jours pour
les services d’assurance vie et d'assurance retraite individuelle, à 14
jours pour les autres services financiers. Les Etats membres qui le souhaiteront pourront cependant ne pas appliquer le droit de rétractation
sur les crédits immobiliers et les actes passés devant notaire.
Cette proposition de directive sur la vente à distance de services financiers avait été précédemment approuvée par les ministres européens,
en septembre 2001. C’est à nouveau à l’exécutif européen de donner
son accord pour une adoption définitive du texte.
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roit international privé
«DROIT DE LA FAMILLE»
Le changement automatique de la loi
appliquable au régime matrimonial
Synthèse d’un article de Richard Crône paru au Répertoire
Defresnois du 30 septembre 2001.
La Convention de la Haye du 14 mars 1978 est relative à la loi applicable au régime matrimonial lorsque la situation présente un élément
d’extranéité (l’un des époux ou les deux sont de nationalité étrangère
et se marient en France ou des français se marient à l’étranger).
Cette Convention est entrée en vigueur en France le 1er septembre
1992. Elle a déterminé la loi applicable au régime matrimonial des
époux mariés après son entrée en vigueur. Le critère déterminant est la
volonté des époux :
■ Soit les époux ont expressément manifesté leur volonté au moment
du mariage en désignant la loi applicable, c’est alors la loi choisie
qui régit leur régime matrimonial (détermination subjective).
■ Soit les époux n’ont pas exprimé leur volonté quant à la loi
applicable, on recherche alors leur intention implicite. Pour cela la
loi pose différents critères :
- La loi de la première résidence habituelle après le mariage.
- La loi nationale commune des époux quand ils n’ont pas de résidence commune après le mariage.
Les époux mariés avant le 1er septembre 1992 sont soumis à la loi de
leur 1er domicile matrimonial.
Une nouvelle disposition de la Convention de la Haye doit entrer en
vigueur le 1er septembre 2002 : la mutabilité automatique de la loi
régissant le régime matrimonial lorsque :
■ la situation présente un élément d’extranéité.
■ les époux se sont mariés après le 1er septembre 1992.
■ Ils n’ont pas expressément choisi la loi applicable.
Il est prévu trois cas de changement automatique :
1- La loi de la résidence habituelle des époux devient applicable si
cette loi est aussi celle de leur nationalité commune.
Exemple : des époux français se sont mariés en 1993 en Angleterre où
ils ont vécu après leur mariage. (la loi applicable est alors la loi de leur
1ère résidence habituelle c’est à dire la loi anglaise soit un régime de
séparation de biens).
Ultérieurement, ils retournent en France, le régime légal français
redevient applicable : c’est la communauté réduite aux acquêts.
2- La loi de la nouvelle résidence habituelle des époux devient applicable dès lors qu’elle a duré plus de dix ans.
Exemple : des époux belges se sont mariés en France où ils ont vécu
après leur mariage (la loi applicable est alors la loi de leur 1ère résidence habituelle c’est à dire la loi française soit la communauté
réduite aux acquêts).
13
Par la suite, ils s’installent à Londres où ils vivent pendant 10 ans, le
régime anglais de séparation de biens devient applicable.
On peut même imaginer des situations plus compliquées par exemple :
les époux belges retournent vivre en Belgique Ils seraient alors
soumis successivement à trois régimes matrimoniaux : communauté
(France), séparation de biens (Angleterre), communauté (Belgique :
loi nationale commune).
3- La loi de la résidence habituelle commune dans le cas des époux
qui étaient soumis à leur loi nationale commune à défaut de résidence
habituelle commune après le mariage.
Exemple : des époux anglais ont leur résidence dans des pays distincts :
le mari en France, la femme en Angleterre. A défaut de résidence
conjointe, leur loi nationale commune est applicable (séparation de
biens).
Ultérieurement, la femme rejoint son mari en France, le droit français
est alors applicable, ils sont alors soumis à la communauté réduite aux
acquêts.
Dans ces trois hypothèses (fréquentes en pratique), on aboutit à
l’application successive de différents régimes matrimoniaux de nature
et de philosophie totalement différentes, et cela sans que les époux
en aient le plus souvent conscience. De plus, cette situation est risquée
pour les créanciers qui peuvent voir leur gage considérablement
diminuer.
De plus, on imagine les difficultés inextricables de liquidation (date de
mutation, nature des biens, récompenses...) au moment d’un divorce ou
d’une succession.
Il est toutefois possible de faire échec à la règle de la mutabilité automatique et il est très préférable de le faire :
■ Si des personnes se marient en France et que leur situation présente
un élément d’extranéité, il est nécessaire de faire un contrat de mariage
par lequel ils désignent la loi applicable à leur régime
matrimonial. Ainsi quels que soient leurs changements de situation
par la suite, leur régime ne changera pas.
■ Si des personnes se sont mariées sans désigner de loi applicable à
leur situation matrimoniale et que leur résidence habituelle est
destinée à changer, il leur faut modifier leur contrat de mariage dans
les formes prescrites par la loi applicable à ce régime avant tout
changement de résidence.
Exemple : la loi française régit le régime matrimonial des époux et ils
souhaitent qu’elle reste applicable, ils doivent modifier leur régime
dans les formes prescrites par l’article 1397 du Code Civil afin de
spécifier que la loi française restera applicable.
Cette procédure est relativement lourde mais les risques encourus en
cas de mutabilité automatique sont immenses.
CHEUVREUX
Marie-Laure BAFFOY
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Le Dossier
«DROIT PUBLIC, URBANISME
La loi du 17 février 2002
sur la démocratie de proximité
La loi n° 2002 - 276 du 27 février 2002 relative à la démocratie de proximité est un texte important par la diversité des problèmes traités, et par le nombre de ses articles (167).
C’est aussi un texte de compromis dû à la conciliation entre les vues des députés et des sénateurs
réalisée par la commission mixte paritaire.
Comme l’expose Bruno Kern : « Le titre de la loi n° 2002-276 du 27 février 2002 (JO 28 févr.)
résume bien le sens de la réforme souhaitée, à savoir instiller davantage de démocratie à l’échelon de la proximité, afin de rapprocher les élus et les citoyens. La loi du 27 février 2002 vise ainsi,
à travers ses différents titres, à favoriser l’expression de la citoyenneté au niveau local, à renforcer les droits des conseillers dans les assemblées élues, à démocratiser l’accès aux mandats locaux,
à améliorer le fonctionnement des services d’incendie et de secours, à mieux assurer la participation du public à l’élaboration des grands projets d’aménagement et d’équipement et à réformer le
recensement de la population.»
Mais la nouvelle loi intègre également tous azimuts toute une série d’autres dispositions : une nouvelle organisation dans la protection du patrimoine culturel, de nouvelles règles dans le transfert
des biens des personnes publiques, des dispositions relatives aux ports autonomes, aux concessions de plages, à la conservation du littoral...
Résumer l’ensemble des modifications en quelques pages est impossible. Le présent article a pour
seul objectif d’en exposer quelques unes.
LA DÉMOCRATIE LOCALE
ment d’un ou plusieurs quartiers, en supplément de ceux qui peuvent
déjà être institués par le conseil municipal (art. 2).
-1De nombreuses dispositions reconnaissent
le droit des habitants de la commune à être
informés de ses activités ainsi que celui d’être
associés aux décisions qui les concernent.
On peut citer notamment :
■ Les commissions consultatives des services publics locaux, créées
par la loi de 1992 mais sans succès réel, sont rénovées et relancées,
pour les communes de plus de 10 000 habitants, les établissements
publics de coopération intercommunale (EPCI) de plus de 50 000
habitants, les départements et les régions. Associant des élus et des
représentants d’associations, elles seront consultées sur tout projet
de création de service public, qu’il soit délégué ou en régie doté de
l’autonomie financière.
■ La création de conseils de quartier consultatifs dans les communes de 80 000 habitants et plus, avec un périmètre fixé par le
conseil municipal (art. 1).
■ Les droits des élus au sein des assemblées locales sont renforcés
afin que par des pouvoirs nouveaux d’information et d’expression, le
pluralisme des opinions enrichisse le débat démocratique et intéresse le plus grand nombre d’habitants : possibilité de créer des mis-
■ La possibilité aux communes de 80 000 habitants et plus de créer
des postes spécifiques d’adjoints chargés de s’occuper principale-
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sions d’information et d’évaluation, espace réservé à l’expression des
conseillers d’opposition ou des groupes d’élus dans les bulletins d’information, et ce quel qu’en soit le mode de diffusion (art. 8 à 13).
La loi contribue également à assouplir le régime des délégations de
fonctions des exécutifs des assemblées territoriales et en matière
d’intercommunalité.
-3En matière d’environnement
■ Il est confié aux régions, dans certains cas, le classement des
réserves naturelles dans le respect des compétences de l’Etat lorsqu’il s’agit pour ce dernier de préserver un élément d’intérêt national
ou d’assurer une obligation internationale.
■ La loi Paris, Marseille, Lyon de 1982 a également été modifiée
afin d’accroître les compétences des arrondissements et leurs
moyens d’action et de fonctionnement (art. 24 à 38).
■ Les collectivités locales pourront réaliser des inventaires locaux
du patrimoine naturel sous la responsabilité du Muséum national
d’histoire naturelle et les régions pourront être associées aux inventaires conduits par l’Etat (art. 109).
LE RENFORCEMENT
DU RÔLE DE LA RÉGION
■ Il reviendra aux régions d’élaborer des plans régionaux d’élimina-
tion des déchets industriels spéciaux et des plans régionaux pour la
qualité de l’air (art. 109).
-1En matière d’aides aux entreprises (art. 102)
LA RÉFORME DE LA CONCERTA TION
■ La refonte du régime des aides aux entreprises permet un renfor-
cement du pouvoir des régions en matière d’aides directes et une
modernisation de leurs instruments d’intervention dans le domaine
de l’ingénierie financière.
■ La concertation avec le public
L’article 134 de la loi n° 2002-276 du 27 février 2002 a pour objectif de réformer l’ensemble des dispositions actuellement contenues
dans le Code de l’environnement portant sur le débat public relatif
aux opérations d’aménagement.
L’encadrement législatif et réglementaire en vigueur depuis 1982 est
supprimé et donne désormais aux régions le pouvoir de déterminer
elles-mêmes, la forme et le régime des subventions qu’elles décideront
d’accorder aux entreprises, dans le respect des règles européennes.
L’objectif poursuivi est de permettre un recours plus fréquent à la
procédure de débat public, afin de discuter de l’opportunité des
grands projets très en amont de leur réalisation, en assouplissant les
modalités de saisine de la Commission Nationale du Débat Public
(CNDP) et en renforçant les moyens dont celle-ci dispose.
La CNDP devient une autorité administrative indépendante.
Le champ d’application et l’objet du débat public sont considérablement étendus :
- Les projets doivent avoir le caractère de projets d’aménagement
et, c’est nouveau, d’équipement ;
- La nécessité de «l’intérêt national» du projet a été supprimée,
afin de permettre le débat public même lorsque les projets sont
d’un «intérêt local» ;
- Ces projets doivent émaner de l’Etat, des collectivités territoriales, des établissements publics ou de personnes privées ;
- Ces projets doivent désormais également présenter des impacts
significatifs sur l’aménagement du territoire ;
- Le débat public n’a plus à porter sur les seuls «objectifs et caractéristiques principales des projets» mais à la fois sur l’opportunité et les caractéristiques du projet.
Une saisine obligatoire est désormais instituée, afin de multiplier les
débats publics. Dès lors qu’un projet d’aménagement ou d’équipement répondra à des critères techniques ou excédera, par son coût
prévisionnel, un seuil financier déterminé par décret en Conseil
d’Etat, il reviendra au maître d’ouvrage ou à la personne publique
responsable du projet, d’en informer la Commission en lui adressant
un dossier relatif au projet.
En matière de prêts et d’avances, la loi supprime le taux minimum
imposé jusqu’alors et libéralise ainsi entièrement le choix de la
région en matière de taux, celle-ci pouvant aller jusqu’à accorder des
prêts ou avances a taux nul.
Par ailleurs, si le texte réaffirme la compétence de premier rang des
régions en leur conférant un véritable pouvoir normatif dans le
domaine des aides directes, il continue comme par le passé à autoriser les départements et les communes ou leurs groupements à intervenir en complément de la région, dans le cadre d’une convention
passée avec la région, consacrant ainsi le rôle de chef de file de cette
dernière en la matière.
Dans le domaine de l’ingénierie financière, les régions disposeront
d’une capacité d’intervention accrue en faveur du renforcement des
fonds propres des entreprises. La loi les autorise désormais à souscrire des parts de fonds communs de placement à risque à vocation
régionale ou interrégionale, ou à constituer un fonds d’investissement auprès d’une société de capital-risque, également à vocation
régionale ou interrégionale. Dans les deux cas, la participation de la
région est limitée à une proportion maximale de 50 % du montant du
fonds, ce qui constitue le maximum autorisé par la Communauté
Européenne.
-2Les ports (art. 104)
■ Les ports d’intérêt national sont transférés à titre expérimental aux
■ La concertation entre les personnes publiques
régions qui en font la demande, les départements pouvant à leur tour
transférer aux régions leurs ports de commerce et de pêche. Certains
aéroports pourront être transférés à titre expérimental aux collectivités locales intéressées.
Le chapitre II de la loi crée un nouveau titre III dans la première partie du Code général des collectivités territoriales qui tend à définir
les modalités de la concertation devant se dérouler entre l’Etat et la
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Le Dossier
«DROIT PUBLIC, URBANISME»
des projets donnant lieu à enquête publique, la loi relative à la
démocratie de proximité ajoute une nouvelle étape à la procédure en
obligeant le maître d’ouvrage public responsable d’un projet de travaux, d’aménagements ou d’ouvrages ayant fait l’objet d’une enquête publique à se prononcer, à l’issue de cette enquête, par une déclaration de projet sur l’intérêt général de l’opération. Seuls sont visés les
projets menés par l’État, les collectivités territoriales et leurs établissements publics, les personnes privées étant exclues de la mesure.
Cette déclaration pourra intervenir :
- en dehors de toute déclaration d’utilité publique (DUP), dans le
cadre d’une enquête publique prévue par les articles L. 123-1 à
L. 123-16 du Code de l’environnement pour les opérations susceptibles d’affecter l’environnement ; dans ce cadre c’est une
formalité impérative qui conditionne la délivrance des autorisations de travaux.
- ou bien préalablement à DUP toujours dans le cadre des projets
de travaux ayant un impact sur l’environnement mais dont la
réalisation nécessite une expropriation.
collectivité territoriale ou l’établissement public local qui est maître
d’ouvrage, préalablement à la réalisation des travaux, d’aménagements ou d’ouvrages par les collectivités territoriales et leurs établissements publics.
Deux objets sont principalement assignés à la concertation entre
l’Etat et les collectivités locales :
- S’assurer que le projet local ne porte aucune atteinte à un intérêt public civil ou militaire dont l’Etat a la charge ;
- Veiller au respect des dispositions législatives et réglementaires
par le projet de travaux, d’aménagement ou d’ouvrages.
LA RÉFORME DE LA PROCÉDURE
DE L’ENQUÊTE PUBLIQUE
■ L’article L. 123-1 du Code de l’environnement dispose, tout
d’abord, que la décision d’ouverture de l’enquête publique est prise
par «l’exécutif de la collectivité ou de l’établissement» lorsqu’elle
porte sur le projet d’une collectivité territoriale ou d’un de ses établissements publics.
■ La déclaration de projet non suivie d’une DUP (art. 144)
gnation et les pouvoirs du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête prévue par la loi du 12 juillet 1983 relative à la
démocratisation des enquêtes publiques, dite «loi Bouchardeau»
Autrement dit, le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête sont désignés par le président du tribunal administratif ou un
membre du tribunal désigné par lui parmi les personnes figurant sur
des listes d’aptitude.
Aux termes du nouvel article L. 126-1 ajouté au code de l’environnement, la déclaration de projet mentionne l’objet de l’opération tel
qu’il figure dans le dossier soumis à l’enquête et comporte les motifs
et considérations qui justifient son caractère d’intérêt général. En
outre, pour que le public soit systématiquement informé des modifications apportées au projet initial à l’issue de l’enquête publique, la
déclaration doit indiquer et justifier la nature des principales évolutions apportées au projet.
Le commissaire ou le président de la commission dispose de pouvoirs plus importants : ils peuvent recevoir tous documents, visiter
les lieux concernés, entendre toutes personnes dont ils jugent l’audition utile, convoquer le maître d’ouvrage ainsi que les autorités
administratives intéressées, organiser une réunion publique et faire
communiquer au public, par le maître d’ouvrage, tout document
utile à sa bonne information.
Le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête doit désormais rendre ses conclusions dans le délai de six mois maximum à
compter de l’ouverture de l’enquête publique.
La déclaration de projet doit intervenir dans l’année qui suit la clôture de l’enquête. A défaut, l’opération projetée par le maître d’ouvrage ne pourra être réalisée qu’après une nouvelle enquête
publique. Si les travaux n’ont pas commencé dans le délai de 5 ans
à compter de la publication de la déclaration de projet, celle-ci
devient caduque. Toutefois, si les conditions de droit ou de fait n’ont
pas été modifiées, le délai peut être prorogé une fois pour la même
durée et sans nouvelle enquête. Une déclaration de projet devra
cependant être prise avant l’expiration du délai dans les mêmes
conditions que la déclaration initiale.
■ L’article 142 prévoit que le président du tribunal administratif ou
■ La déclaration de projet suivie d’une DUP (art. 145)
■ L’article 139 de la loi aligne l’ensemble des modalités de dési-
Le régime applicable dans ce cas à la déclaration de projet est prévu
par le nouvel article L. 11-1-1 du Code de l’expropriation pour cause
d’utilité publique.
son suppléant peut ordonner le versement d’une provision, dont il
définit le montant, par le maître d’ouvrage s’il est saisi d’une demande en ce sens par le commissaire enquêteur ou le Président de la
commission d’enquête.
Le paiement de cette provision conditionne désormais l’ouverture de
l’enquête publique.
Si l’expropriation est poursuivie au profit d’une collectivité locale ou
l’un de ses établissements publics, l’autorité compétente de l’Etat, à
l’issue de l’enquête publique, demande à la collectivité ou à son établissement de se prononcer sur l’intérêt général du projet dans les
mêmes conditions que pour les déclarations de projet non suivies
d’une DUP. Toutefois, le législateur limite à 6 mois le délai pendant
lequel la collectivité territoriale doit faire sa déclaration de projet
LA RÉFORME DE L’UTILITÉ PUBLIQUE
Afin de renforcer la concertation avec les citoyens pour l’élaboration
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afin d’éviter un allongement inutile des procédures d’expropriation.
A l’expiration de ce délai ou après la transmission de la déclaration
de projet, l’autorité compétente de l’Etat décide de la déclaration
d’utilité publique. Afin de limiter le risque contentieux, le législateur précise qu’une fois l’opération déclarée d’utilité publique, la
légalité de la déclaration de projet ne peut être contestée que par
voie d’exception à l’occasion d’un recours dirigé contre la DUP. Les
vices qui affecteraient la légalité externe de cette déclaration,
notamment les irrégularités en matière de compétence, de procédure et de forme, sont sans incidence sur la légalité de la DUP.
-3Les mutations domaniales
Désormais aux termes de l’article L. 11-8 du Code de l’expropriation, en cas d’une procédure d’expropriation concernant un bien du
domaine public, l’arrêté de cessibilité emporte transfert de gestion
des dépendances du domaine public de la personne publique propriétaire autre que l’Etat au profit du bénéficiaire de l’acte déclaratif d’utilité publique.
Cette loi facilite quelque peu le transfert entre personnes publiques
de biens appartenant au domaine public. Toutefois, la réforme est
limitée (art. 145).
La déclaration de projet est un instrument destiné à responsabiliser
les collectivités territoriales. Aussi a-t-il été prévu, dans le cadre
d’une expropriation demandée au profit de l’État ou de l’un de ses
établissements publics, que la déclaration d’utilité publique tiendrait lieu de déclaration de projet.
-4Concessions de plages
Il est désormais prévu par l’article L. 321-9 du Code de l’environnement que les concessions de plage sont accordées par priorité aux
communes ou groupements de communes ou, après leur avis si elles
renoncent à leur priorité, à des personnes publiques ou privées
après publicité et mise on concurrence préalable et que les éventuels sous-traités d’exploitation sont également accordés après
publicité et mise on concurrence préalable (art. 115).
La loi du 27 février 2002 inclut aux premiers alinéas des articles L
122-15 et L 123-16 du Code de l’urbanisme la nouvelle notion de “
déclaration de projet ” (art. 150).
La DUP d’une opération qui n’est pas compatible avec les dispositions d’un SCOT ou d’un PLU ne peut intervenir que si l’enquête
publique concernant l’opération a porté non seulement sur l’utilité
de celle-ci, sur la mise en compatibilité du schéma qui en est la
conséquence mais également sur l’intérêt général de celle-ci.
-5En matière de monuments historiques
Par ailleurs, la déclaration de projet emporte approbation des nouvelles dispositions du SCOT ou du PLU lorsqu’elle est prise par un
EPCI ou un syndicat mixte pour le SCOT, par la commune ou l’EPCI
compétent pour le PLU.
Il est prévu d’expérimenter le transfert aux collectivités locales de la
conduite de l’inventaire des monuments et des richesses artistiques,
du classement et de l’inscription à l’inventaire supplémentaire des
monuments historiques, de l’autorisation et de la participation aux
travaux des monuments inscrits. Il est créé, en outre, une section des
commissions régionales du patrimoine, composée notamment d’élus
départementaux et municipaux, pour donner un avis sur les appels
des décisions des architectes des bâtiments de France (art. 112).
DISPOSITIONS DIVERSES
-1Droit de l’urbanisme
■ L’entrée en vigueur de la règle d’extension limitée de l’urbanisa-
Michèle RAUNET
tion prévue à l’article L. 122-2 du Code de l’urbanisme est reportée
au 1er juillet 2002 (art. 153).
■ L’article L. 122-3 du Code de l’urbanisme est complété par un
nouvel alinéa qui permet que lorsque le périmètre d’un établissement public de coopération intercommunale n’est pas d’un seul
tenant, le périmètre du schéma ne comprenne pas la totalité des
communes membres de cet établissement à condition toutefois de
comprendre la totalité de la partie ou des parties d’un seul tenant qui
le concerne.» (art. 154).
- CHEUVREUX INFO -
-2L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation
Votre contact :
Notre juriste documentaliste
Rémy NERRIERE
La dérogation aux interdictions de changement d’affectation des
biens notamment à usage d’habitation, est accordée désormais après
avis du maire et à Paris, Lyon et Marseille après avis du maire d’arrondissement (art. 24).
Tél : 01 44 90 14 33
Aux termes du nouvel article L. 631-9, les dispositions de l’article
L. 631-7 peuvent être applicables sur une partie seulement de la
commune par décision de l’autorité administrative après avis du
maire (art. 39).
[email protected]
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u côté des tribunaux
STRATÉGIE PATRIMONIALE
Succession
Société de fait entre concubins
Monsieur G. avait acquis et exploité en
son nom une licence de taxi . Mme D. sa
concubine depuis plusieurs années, avait
activement participé à cette exploitation
par une activité de secrétaire, puis de gestion complète à partir de la maladie de
Monsieur G., en y apportant même ses
propres revenus. La cour de cassation en a
déduit une volonté de s’associer de la part
des deux concubins, et était ainsi créé une
société de fait En conséquence l’actif net
de succession, après décès de Monsieur G,
devait être partagé entre les deux associés,
déduction faite du passif, des droits de
succession, et de la valeur de l’appartement acquis par Monsieur G. avant la
constitution de la société de fait.
Cass com. 12 février 2002 - Droit et
Patrimoine hebdo n°421 - 10 avril
2002
FILIATION
Adoption simple
par des grands-parents
- détournement de l’institution
Une requête en adoption simple par une
grand-mère de six des ses petits enfants (sur
les 8), qui a un but essentiellement successoral, risque d’engendrer une confusion des
générations et s’avère inutile en présence
d’un lien de parenté déjà très proche. De
plus cette requête, dont il n’est pas avéré
qu’elle soit conforme à l’intérêt des personnes concernées, en dehors de leur intérêt
financier, est étrangère à l’esprit de la loi et
doit être rejetée. La Cour de cassation s’attache dans cet arrêt à rappeler le but essentiel de l’institution de l’adoption, qui est de
créer un lien de filiation, et ce dans l’intérêt
de l’adopté.
Cass civ 1ère 16 octobre 2001- Rép.
Defr. N°3, article 37478 page 195
TUTELLE /
CURATELLE
Adhésion à une secte
- motif de mise sous curatelle (non)
Il résulte des articles 490 alinéa 1er et 508
du Code civil que l’altération des facultés
mentales justifiant la mise sous curatelle
doit être causée par une maladie, une infirmité ou un affaiblissement dû à l’âge. Viole
en conséquence ces articles la décision d’un
tribunal qui, sans relever l’une des cause
prévues par ces textes pour placer l’intéressée sous le régime de la curatelle, retient
que, sans souffrir de maladie, celle-ci présente une altération de ses facultés personnelles médicalement constatée et qu’elle est
adepte d’une secte.
Cass civ 1ère 2 octobre 2001 - Rép.
Defr. N°3, article 37478 page 197
REGIME
MATRIMONIAL
Emprunt
- acquisition d'un véhicule
- absence de consentement d’un époux
- utilité pour le ménage
Un époux a contracté seul un emprunt pour
l’acquisition d’un véhicule. L’épouse conteste
alors la solidarité à laquelle elle est tenue.
La Cour d’Appel vise l’article 220 al 1 et 2 du
Code Civil selon lequel toute dette contractée
par un époux pour l'entretien du ménage
engage solidairement l’autre époux à condition qu’il ait consenti à cet emprunt, à moins
qu’il ne porte que sur des sommes modestes
et qu’il soit nécessaire aux besoins du ménage et conclue qu’il y avait solidarité, la somme
empruntée étant modeste eu égard aux revenus du ménage. La Cour de cassation casse
cet arrêt au motif que la Cour d’Appel n’avait
pas recherché l’utilité de cette acquisition
pour le ménage, laquelle était contestable.
Cass civ. 1ère 27 novembre 2001 Droit et Patrimoine hebdo n°410 - 23
janvier 2002
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Cotisation à l'assurance maladie
- solidarité entre époux
Le Tribunal des Affaires de Sécurité Sociale
puis la Cour de cassation ont condamné une
épouse solidairement avec son mari à payer
des arriérés de cotisations dont celui-ci était
débiteur, en se référant à l’article 220 du Code
Civil qui prévoit la solidarité entre les deux
époux pour toute dette, même non contractuelle, nécessaire à l’entretien du ménage ou à
l’éducation des enfants. Ces cotisations étaient
relatives à l’assurance maladie donc nécessaires aux besoins du ménage.
Cass Civ. 1ère - 20 novembre 2001
Droit et Patrimoine hebdo n°414 - 20
février 2002
SUCCESION
Aide de l'enfant à ses parents
- droit à indemnité (oui)
Le devoir moral d’un enfant envers ses
parents n’exclut pas qu’il puisse obtenir
indemnité pour l’aide et l’assistance apportées dans la mesure où les prestations fournies, ayant excédé les exigences de la piété
filiale, ont réalisé à la fois un appauvrissement pour l’enfant et un enrichissement corrélatif des parents.
Cass Civ 1, 23 janvier 2001, M.MARTIN c/ Mme SOUILLAT, JCP ed.N 15
mars 2002, p 440
LIBERALITES
Remise d'un chèque
- don manuel (oui)
- testament (non)
La remise d'un chèque peut réaliser un don
manuel, à la condition qu'une provision au
moins égale au montant du chèque existe au
moment de cette remise. La don manuel exige,
en effet, un dépouillement actuel et irrévocable du donateur. En tout état de cause, la
remise d'un chèque ne saurait constituer un
testament olographe au sens du Code Civil.
Cass civ 5 février 2002, n°99-18578
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DROIT BANCAIRE ET FINANCIER
VEFA
Refus de prêt
- application loi Scrivener (non)
- invitation du législateur
à modifier la loi
Les candidats acquéreurs ayant fait leur
affaire personnelle de l'obtention d'un
prêt, les articles R. 261-26 et R. 261-31
du Code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables, et ils ne peuvent prétendre à la restitution du dépôt de
garantie versé lors de la signature du
contrat préliminaire à la vente d'immeuble
à construire. En effet, seul le contrat de
vente - qui n'avait pas été conclu en l'espèce - est soumis aux dispositions des
articles 16 à 18 de la loi n° 79-596 du 13
juillet 1979 (devenus les articles L. 312-15
à L. 312-17 du Code de la consommation)
imposant cette restitution lorsque la condition suspensive relative à l'obtention du
prêt affectant la vente n'est pas réalisée.
Cour de cassation, 3e chambre civile,
6 février 2002 (pourvoi n° 0012.675, arrêt n° 202 FS-P+B+R),
époux Genovese c/ société civile
immobilière (SCI) du Rivage - Mon
TP 6 février 2002 - Droit et
Patrimoine hebdo n°416 - 6 mars
2002
Nota : La Cour de cassation indique dans son
bulletin d'information que «le législateur n'a
sûrement pas voulu que les réservataires ayant
recherché par eux-mêmes le financement de
leur acquisition dans le cadre du contrat préliminaire ne puissent obtenir restitution de leur
acompte lorsque le contrat en question n'a pas
été suivi du contrat de vente et que le prêt n'a
pas été obtenu». Elle constate qu'il s'agit d'une
inadvertance du législateur et invite celui-ci à
corriger cette injustice par la suppression du
dernier alinéa de l'article L261-11 du CCH.
CAUTIONNEMENT
Dirigeant caution
- cession d'actions
- novation (non)
- faute de la banque (non)
Un dirigeant, qui s’était porté caution de sa
société avait cédé la totalité de ses actions
au nouveau dirigeant de la société avec substitution de garantie, le nouveau dirigeant
acceptant de se porter caution de toutes
sommes que la société pourrait devoir à la
banque. La Cour de cassation a approuvé la
Cour d’Appel d’avoir refusé d’admettre
l’existence d’une novation déchargeant l’ancien dirigeant de ses obligations. Elle considère qu’aucune obligation d’information ni
de conseil n’existe à la charge de la banque
en ce qui concerne la persistance, faute de
novation, des engagements de caution des
dirigeants. Il appartient au contraire aux
cédants de solliciter de la banque l’extinction de leurs engagements de caution préalablement à la cession de leurs titres.
Cass com 29 janv. 2002 Rémy c/
Société Marseillaise de crédit. Dict
Perm. Droit des Aff. 568 n°14
Cautionnement
- loi Scrivener
- mention manuscrite
- pouvoir du juge
Il résulte de l'article L.313-7 du Code de la
consommation que l'engagement de caution
dans le cadre d'une opération de crédit soumise à la loi Scrivener doit reproduire, à
peine de nullité, la mention très précise que
ce texte détermine. En l'absence de contestation de la partie protégée ou de méconnaissance de sa part dudit article, le caractère d'ordre public de ce texte ne peut être
relevé d'office par le juge.
CA Caen 8 novembre 2001 N°01-730
- Caisse régionale de Crédit agricole
normand
PRET
Indemnité d’immobilisation
- prêt
- condition de restitution à la banque
Une indemnité d’immobilisation versée par
un acquéreur, a été prêtée par une banque à
celui-ci. Le promettant a autorisé le notaire
à verser cette somme à la banque, pour le
cas où l’option ne serait pas levée, malgré la
réalisation des conditions suspensives.
L’option a été levée dans le délai prévu mais
n’a pas été suivie de la conclusion de l’acte
authentique. La résolution de la vente est
prononcée aux torts du bénéficiaire.
La banque a demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation. La Cour d’Appel
de Paris puis la Cour de cassation l’ont
débouté de sa demande, au motif qu’il n’avait
pas été prévu le cas où l’option aurait été
levée, mais non suivie de l’acte authentique.
Cass com. 5 février 2002 - Droit et
Patrimoine hebdo n°422 - 17 avril 2002
19
LETTRE
D'INTENTION
Lettre d'intention
- engagement à
«faire le nécessaire»
- obligation de résultat (oui)
La lettre d'intention, par laquelle une société-mère s'engage envers une banque, à faire
le nécessaire pour que sa filiale dispose
d'une trésorerie suffisante lui permettant de
faire face à ses engagements au titre des
prêts accordés par la banque, engendre une
obligation de faire de résultat. Cet arrêt
revient sur une solution adoptée par l'arrêt
Sony Music du 26 janvier 1999.
Cass com 26 avril 2002 Société
Sofiber - BRDA 2002 N°6 p.4
CHEQUE
Secret professionnel
- délivrance du nom
du bénéficiaire du chèque
- obligation de la banque (non)
Deux époux règlent une prime d'un contrat
d'assurance-vie à l'aide d'un chèque de
banque, établi au nom de la compagnie,
qu'ils remettent à leur courtier. Le chèque
est bien débité mais la compagnie d'assurance affirme n'avoir jamais reçu le règlement. Leur banque communique la photocopie du chèque recto-verso mais refuse de
leur communiquer le nom du bénéficiaire,
ce renseignement étant détenu par un autre
établissement de crédit. La Cour de cassation confirme qu'on ne peut enjoindre la
banque à communiquer ce renseignement
qui n'était pas en sa possession.
Cass com 26 février 2002 N°9911125 Caisse d'épargne et de prévoyance des Pays de la Loire - JCP
Gén. 2002 n°15 Jur 1631
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Doc juin
24/09/02 6:52
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IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE
Bail commercial
- révision légale triennale
- règle d’ordre public
L’existence d’une clause de prix fixant le
loyer pour l’entière durée du bail (en l'espèce 27 ans) ne fait pas obstacle à la faculté
de révision légale triennale offerte aux parties par l’article L 145-38 du Code de commerce qui est une règle d’ordre public. Le
prix peut être fixé à la valeur locative. Cet
arrêt est important car il pourrait remettre
en cause le principe des clauses recettes
qui fixent le loyer selon le chiffre d'affaire.
Cass civ 30 janvier 2002 - AJDI Avril
2002- Jurishebdo 5 mars 2002
VENTE
Travaux d’agrandissement
- vente
- défaut apparent
- responsabilité décennale (oui)
Le vendeur d’un immeuble construit reste
responsable des dommages de nature décennale même si ceux-ci étaient apparents au
moment de la vente. Des particuliers, après
avoir fait construire un garage attenant à leur
maison en 1985, vendent le tout en 1990.
Au moment de la vente, la fissuration du
garage était apparente et le contrat de vente
prévoyait une clause de non garantie du vendeur concernant l’état des biens. La cour de
cassation a estimé que les vendeurs étaient
responsables sur le fondement de l’article
1792- 1 2° du Code civil (responsabilité
décennale). Cet arrêt rappelle la distinction
entre la responsabilité du vendeur pour vices
cachés (dont l’exonération est possible entre
non professionnels) et la responsabilité des
constructeurs et assimilés fondée sur l’article
1792 du Code civil (qui est d’ordre public).
Cass civ 3ème, 28 février 2001- Rép.
Defr. N°1, article 37459 page 62
GARANTIES DU
CONSTRUCTEUR
Garantie décennale
- désordres futurs et évolutifs
La garantie décennale couvre les conséquences futures des désordres dont la réparation a été demandée au cours de la période de
garantie. La dénonciation d'un désordre à
l’intérieur de la période décennale suffit à sa
réparation sur le fondement de l’article 1792
du Code Civil dès lors qu’il portera, plus tard
mais de manière certaine, atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble, même si
ces facteurs de gravité ne se manifestent
qu’au-delà du délai de 10 ans. En l’espèce, le
réseau d’évacuation des eaux usées présentait
des défauts dont il résultait qu’il serait impossible de l’entretenir correctement.
Cass civ 3ème, 16 mai 2001 - Rép.
Defr N°1, article 37459 page 58
Garantie décennale
- bénéficiaire en cas de vente
L'acquéreur d'un immeuble engage une
action en garantie contre les constructeurs.
L'instance étant en cours quand il cède l'appartement, le vendeur se réserve, dans l'acte de vente, la poursuite de l'instance. La
Cour de cassation a jugé que le vendeur était
irrecevable à poursuivre l'action étant donné
qu'il n'avait plus d'intérêt direct et certain ;
en effet, il n'était plus propriétaire de l'immeuble, il n'avait pas réparé les désordres
avant la vente ni consenti une diminution du
prix de vente en raison de ces désordres, et
enfin, l'acheteur avait déclaré faire son affaire des désordres.
Cass civ 28 novembre 2001 (pourvoi
n° 99-17.480, arrêt n° 1633 FS-D)
BPIM. 2002? N°1, janvier n°35
ARCHITECTE
Architecte
- devoir de conseil
- réception sans réserve
Le maître d’œuvre, tenu d’assister et de
conseiller le maître d’ouvrage, doit informer
ce dernier des conséquences de la prise de
possession, équivalente selon le contrat, à
une réception sans réserve. En l’espèce, le
contrat précisait que la prise de possession
intervenant sans réception contradictoire,
provoquait d’office une réception sans réserve. L’architecte aurait dû attirer l’attention du
maître de l’ouvrage sur ce point. A défaut, il
a engagé sa responsabilité contractuelle,
laquelle est différente de la responsabilité
décennale, mais est néanmoins couverte par
l’assurance professionnelle obligatoire.
Cass civ 3ème, 27 juin 2001Rép.Defr. N°1, article 37459 page 56
20
BAIL D'HABITATION
Congé
- indivisaires
- mention du nom
- nullité
Le congé qui ne comporte pas le nom de
l’ensemble des coindivisaires-bailleurs est
nul même en l’absence de préjudice.
Toutefois tant que le juge n’a pas été saisi,
l’indivisaire omis peut prendre part à la procédure et l’intervention de l’indivisaire manquant couvrira l’irrégularité.
Cass civ. 3, 5 décembre 2001 Sté Mitre
/ Pros - Dict. perm. Ent. Agr. N° 334,
mars 2002 p. 1547
Troubles anormaux de voisinage
- responsabilité solidaire du
bailleur et de son locataire
La Cour de cassation confirme l’arrêt de la
Cour d’Appel déclarant que les troubles
occasionnés par la présence d’un Centre
d’accueil de toxicomanes, locataire dans
l’immeuble, causait aux copropriétaires de
l’immeuble un dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage.
La Cour de cassation déclare que la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage engage automatiquement la responsabilité du propriétaire lorsque le dommage subi
par les voisins dépasse le seuil de tolérance.
Il s’agit d’une responsabilité dite objective,
indépendante du caractère fautif de l’auteur
du trouble. La responsabilité est engagée du
seul fait de la gravité du préjudice causé,
tant du point de vue du locataire, auteur du
trouble, que du point de vue du propriétaire
en sa qualité de garant du fait du preneur.
Cass civ 11 juillet 2001 - AJDI Février 2002
DIVERS
Action en bornage
- détermination de la qualité
de propriétaire
La 3ème chambre de la Cour de cassation
rappelle que l’action en bornage implique
l’existence de deux fonds contigus, objet de
propriété privée. Dès lors qu’il existe une
incertitude sur la qualité de propriétaire de
la parcelle contiguë à celle du demandeur, il
n’appartient pas au Tribunal d’instance,
saisi d’une action en bornage, de trancher
Doc juin
24/09/02 6:52
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une question qui touche au fond du droit. En
effet, il convient de bien distinguer l’action
en bornage de l’action en revendication ou
de l’action possessoire, qui obéissent chacune à un régime différent, ces différentes
actions relevant de la compétence de tribunaux différents.
Cass. civ. 3ème 16 janvier 2002 - Rép.
Défr. n° 06/02 art. 37508 n°16
BAUX
COMMERCIAUX
Révision des loyers
- suite arrêts Privilèges
Par deux arrêts, la Cour de cassation a affirmé que depuis la publication de la loi MURCEF (12 décembre 2001), le loyer ne peut
être révisé à la baisse que si la preuve d’une
modification matérielle des facteurs locaux
de commercialité ayant entraîné par ellemême une variation de plus de 10 % de la
valeur locative est rapportée. La modification législative est donc applicable immédiatement aux procédures en cours.
Cass civ. 3, 27 janvier 2002 - AJDI
n°3 2002 p.180 -JCP éd..N 22 mars
2002 p 460
Loyer
- action en répétition de loyer
- prescription quinquennale (non)
Par deux arrêts rendus le même jour, la
Cour de cassation a mis fin à la différence
d'interprétation de ses chambres s'agissant du délai de prescription de l'article
2277 du Code civil, et notamment son
application à la répétition de l'indu. La
Cour, réunie en Chambre mixte, écarte
ainsi de la prescription quinquennale l'action en répétition des loyers indûment versés, cette action relevant du régime spécifique des quasi-contrats (prescription trentenaire). Par contre, la prescription de
cinq ans est applicable à l'action en paiement d'une reconnaissance de dette représentant l'addition des diminutions successives du loyer consenties. Elle constitue
une créance qui était, quoique exprimée
en capital, une dette de loyers.
Cass civ 12 avril 2002 pourvoi
n°00-18529 et n°00-16523
Nullité du congé
donné par lettre simple
Le preneur qui veut résilier son bail, à la fin
d’une période triennale doit impérativement
le faire par acte extra-judiciaire, toute notification par lettre recommandée étant radicalement dépourvue de tout effet.
CA Paris 19 octobre 2001 - AJDI Mars 2002
Par contre, même si le congé est nul, il est
malgré tout possible pour le bailleur d’accepter la résiliation amiable anticipée du
bail. A partir du moment où le bailleur
manifeste sans équivoque son intention de
reprendre possession de son bien, on considère que le congé a été accepté par le
bailleur, ce qui annule la nullité du congé.
CA Paris 26 octobre 2001 - AJDI mars 2002
Cession de droit au bail
- garantie solidaire des loyers
- caution(non)
L’engagement du cédant du droit au bail de
demeurer «garant solidaire du cessionnaire
pour le paiement des loyers et charges et
toutes les conditions du bail» s’analyse en
un engagement de codébiteur solidaire et
non en un engagement de caution.
Cet engagement prend fin à l’expiration du
bail en cours. Il ne s’étend pas aux indemnités d’occupation qui ne se rattachent pas au
bail mais à la faute quasi délictuelle du locataire de se maintenir indûment dans les lieux.
CA Paris 13 juin 2001, ZOUHAYRI c/
ARNAG, JCP edN 15 mars 2002 p 446
Statut baux commerciaux
- cession partielle d’actif
- immatriculation au registre
du commerce et des sociétés
Une société bénéficiaire d’un apport partiel
d’actif n’a pas droit au bénéfice du statut des
baux commerciaux, si, à la date de délivrance du congé, elle n’est pas immatriculée au
registre du commerce et des sociétés pour
les locaux considérés ; l’immatriculation de
la société apporteuse est indifférente. La
Cour de cassation rappelle qu’il n’y a aucune
dérogation au principe de l’immatriculation
au registre du commerce et des sociétés et
que cette immatriculation est personnelle au
commerçant qui ne peut pas se prévaloir de
l’immatriculation antérieure d’un tiers pour
le même fonds. Solution d'espèce inédite.
Cass civ 7 novembre 2001 - AJDI
Février 2002
21
Destination commerciale
- application de la loi de 1948 (non)
- volonté des parties
La Cour de cassation écarte l’application de
la loi du 1er septembre 1948 à un bail désignant la chose louée comme étant à usage
industriel ou commercial. La Cour, pour évaluer les critères de la commercialité du bail
se fonde sur la commune intention des parties et conclut à l’application du statut des
baux commerciaux. Elle considère que la
volonté des parties de conclure un bail commercial suffit à le soumettre à la législation
sur les baux commerciaux ; or, il a toujours
été décidé que la qualification de la nature
d’un bail doit découler d’une confrontation
nécessaire entre la destination contractuelle
et la destination naturelle du fonds, le Juge
gardant toujours un pouvoir de requalification à ce sujet.
Cass civ 7 novembre 2001 - AJDI N°2Février
AGENT IMMOBILIER
Mandat irrévocable
- droit de renoncer à l'opération (oui)
Un mandat de vendre un bien immobilier,
même stipulé irrévocable, ne prive pas le
mandant du droit de renoncer à l'opération,
et si la vente est ultérieurement conclue,
l'agent immobilier, sans autre mandat
valable, n'a pas droit à sa commission.
Cass. 1re civ., 5 févr. 2002, nº 9920895, nº 185 FS-P, cab. JCM Conseil
investissement c/ épx Anglade et a.
Le Bornage des terrains
à bâtir
Sylvain PERIGNON - Rép. Défr. n°02/02
art. 37.462
La loi SRU a inséré un nouvel article
L.111-5-3 dans le Code de l’urbanisme,
relatif à l’indication du bornage des
terrains à bâtir dans les contrats ou avantcontrat de vente. L'auteur fait un point
complet sur le champ d'application de
cette mesure, et notamment sur le cas
d'espèce d'un terrain issu d'une opération
d'aménagement.
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DROIT PUBLIC
Mise à la disposition de tiers
d’équipements sportifs constituant
une dépendance du domaine public
- Contrat non assorti d’une
délégation de service public
- Bail emphytéotique
administratif simple
La CAA de Marseille a requalifié le bail à
construction par lequel la Ville de Nice a
mis à disposition d’une association des
équipements sportifs communaux en bail
emphytéotique administratif, au motif que
ces biens appartiennent au domaine
public car ils sont propriété de la ville,
sont affectés à la promotion et au développement du sport et sont spécialement aménagés à cet effet, alors même que leur utilisation est réservée aux membres de l’association. En revanche, paradoxalement,
le juge a considéré que, comme le contrat
de bail ne comporte aucune clause relative à la gestion de l’équipement existant ou
à construire, ni au contrôle de la collectivité sur la conception et la réalisation des
travaux, ledit contrat n’a pas, par luimême et en l’absence de tout autre document contractuel avec lequel il formerait
un tout indissociable, pour objet de confier
à l’association la gestion d’un service
public, nonobstant le fait que l’association
était obligée de conserver la destination
des lieux.
CAA Marseille 5 février 2001, Préfet
des Alpes-Maritimes, req. n° 9705.293. BJCP, n° 20, page 54
MARCHES PUBLICS
Intérêt pour agir contre la décision
de passer un marché
- ordre des architectes
L’Ordre des Architectes a intérêt pour agir
contre la décision de passer un marché de
conception réalisation.
CE 28 décembre 2001, Conseil régional ordre des architectes d’Auvergne,
req. n° 221649
Droit administratif - Editions du JurisClasseur, février 2002, page 30
DOMAINE PUBLIC
Convention conclue par une
autorité incompétente
- absence d’objet de la demande
de résiliation de la convention
Le conseil d’administration d’Aéroports de
Paris est seul compétent pour autoriser l’occupation temporaire du domaine public
aéroportuaire et ne peut déléguer cette compétence qu’au président de l’établissement.
En conséquence, le contrat d’occupation
temporaire conclu par le directeur général
est entaché de nullité et doit être regardé
comme n’ayant jamais été conclu. Une
demande formée par la société cocontractante tendant à l’annulation de la décision
de la convention est donc irrecevable.
CE 14 novembre 2001, Société Au lys
de France, req. n° 223.572.35
BJCP, n° 21, page 162
Biens de la commune
- location
- conditions procédurales
La gestion du domaine privé communal relève de la compétence du conseil municipal
en application des dispositions combinées
des articles L. 2121-9 et L. 2241-1 du Code
général des collectivités territoriales.
S’agissant de la conclusion d’un bail de
location, il convient que la délibération
autorisant le maire à signer le bail contienne
le montant de la location envisagée.
Toutefois, il est rappelé qu’aux termes de
l’article L. 2122. 22 5° du Code général des
collectivités territoriales, le maire par délégation du conseil municipal peut être chargé
en tout ou partie et pour la durée de son
mandat de décider de la conclusion et de la
révision du louage de choses pour une durée
n’excédant pas 12 ans.
Réponse à M. D. Jacquat, question
écrite n° 66516, JO AN 7 janvier
2002, page 85
BJCP, n° 21, page 170
Domaine
- entrée dans le domaine public
- domaine public artificiel
- classement
Un immeuble à usage d’habitation acquis
par l’Institut de France n’est pas entré dans
le domaine public par le simple fait que son
20
22
changement d’affectation a été décidé et
qu’un projet de travaux a été arrêté compte
tenu du fait que les décisions prises par
l’Institut n’étaient pas suffisamment précises
pour faire prévoir de façon certaine l’incorporation de l’immeuble dans le domaine
public de l’Institut.
CAA Paris 27 septembre 2001, Institut
de France, n° 00PA01633
Droit administratif - Editions du JurisClasseur - février 2002, page 21
Servitudes existant le long
des cours d’eau
Aux termes de l’article 15 du Code du
domaine public fluvial et de la navigation
intérieure, les propriétaires riverains des
fleuves et rivières inscrits sur la nomenclature des voies navigables ou flottables sont
tenus dans l’intérêt du service de la navigation et partout où il existe un chemin de
halage de laisser, le long des bords desdits
fleuves et rivières, un espace de 7,80 m de
largeur. Le Conseil d’Etat a considéré que
cette servitude de halage ne s’applique
qu’aux seules propriétés riveraines des
cours d’eau inscrits sur la nomenclature, aux
conditions qu’il existe un chemin de halage et
que celui-ci présente un intérêt pour la navigation. Ces deux conditions sont cumulatives.
En outre, si le cours d’eau n’est pas inscrit
sur la nomenclature précitée, ses bords sont
grevés sur chaque rive d’une servitude de
marchepied de 3,25 m. Cette servitude subsiste indépendamment de celle de halage,
dès lors que son existence n’est pas liée au
caractère navigable du cours d’eau.
CE 13 février 2002, Voies navigables
de France, n° 223925
Le Moniteur, 5 avril 2002, page 83
La modernisation du statut
des sociétés d’économie
mixte locales
L’auteur fait un commentaire utile de la loi
du 2 janvier 2002 tendant à moderniser le
statut des sociétés d’économie mixte
locales.
Claude Devès AJDA, février 2002,
page 139
Doc juin
24/09/02 6:52
Page 23
URBANISME ET AMÉNAGEMENT
Nouveau permis
sur un même terrain
- bénéficiaire distinct
- absence de retrait implicite
Le Conseil d’Etat, dans un arrêt en date du
31 mars 1999 Vicqueneau, a considéré
que la délivrance d’un second permis sur
un même terrain implique «nécessairement» le retrait du premier. La solution
de cet arrêt, dont on ne connaît pas la portée exacte est très pénalisante pour les
opérations immobilières. L’arrêt commenté
précise sur un point la portée dudit arrêt
en considérant que la délivrance d’un
nouveau permis sur un même terrain à une
société distincte du bénéficiaire du permis
initial n’a pas pour effet de rapporter
implicitement le permis initial.
CE, 16 janvier 2002, Mme Gisèle
Portelli et Mme Escribano-Arrondel
c/ Commune de Saint-Leu-la-Forêt.
PERMIS DE
CONSTRUIRE
Implantation des constructions
par rapport aux limites séparatives
(article 7)
- construction en sous-sol
- applicabilité
En l’absence de règles spécifiques dans le
règlement du POS, les règles d’implantation
de bâtiments par rapport aux limites séparatives ne s’appliquent pas à leurs parties
souterraines.
CE 11 février 2002, M. Urset, req. n°
221.350
BJDU - 1/2002, page 16
Surélévation d’une construction
- travaux sur existant
- interprétation de la règle
Selon une jurisprudence constante, la circonstance qu’une construction existante
n’est pas conforme aux dispositions du document d’urbanisme applicable ne fait pas
obstacle, en l’absence de dispositions de ce
document spécialement applicables à la
modification des immeubles existants, à la
délivrance d’un permis de construire,
s’il s’agit de travaux qui réduisent la
non-conformité avec les dispositions
méconnues ou bien sont étrangères à ces
dispositions. En l’espèce, en application de
cette jurisprudence, le juge a considéré que
la surélévation d’une construction existante,
mal implantée au regard de la réglementation en vigueur peut être autorisée compte
tenu de la rédaction de la règle d’urbanisme
qui ne s’applique qu’aux nouvelles constructions.
CE 21 novembre 2001, Secr. Et. au
logement c/ Cne d’Eze-sur-Mer et SCI
Erispasch, n° 217797
Construction-Urbanisme, février 2002,
page 17
Déclaration de travaux
- emplacements réservés
- notion de construction au sens de
l’ancien article R. 123-32 du Code
de l’urbanisme
- champ d’application de cet
article
Aux termes de l’ancien article R. 123-32
du Code de l’urbanisme, les constructions
sont interdites sur les terrains grevés par une
servitude d’emplacement réservé. Des
travaux destinés à modifier la toiture ainsi
que la façade d’un immeuble doivent être
regardés non comme des travaux d’entretien
mais comme des travaux de construction, au
sens de cet article. En conséquence, le
maire est tenu de s’opposer à la déclaration
de travaux.
CE 14 février 2002, n° 99PA01956
Ville de Puteaux
Permis de construire
- société concurrente
- intérêt à agir (non)
Une société de restauration rapide a obtenu
un permis de construire. Un concurrent
exploitant un établissement similaire situé à
200 mètres conteste ce permis. Il a été jugé
qu’il n’avait pas intérêt à agir. Il est rappelé
que pour contester un permis de construire,
la personne doit faire état d’un intérêt à
agir tiré de considérations d’urbanisme ou
d’environnement mais pas de concurrence
commerciale.
CE 22 février 2002, Société France
Quick - Moniteur TP 19/04/2002 p.95
21
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PLU/POS
Degré d’information des
conseillers municipaux pour la
révision du POS
Les conseillers municipaux doivent disposer, avant la séance approuvant la révision
du POS, de l’ensemble du projet. En
revanche, en l’absence de demande de leur
part, le maire n’est pas obligé de leur communiquer d’autres documents, notamment le
rapport du commissaire enquêteur.
CE 11 janvier 2002, M. Janin, n°
215314
Le Moniteur, 22 mars 2002, page 95
La loi SRU est remise
en chantier
L’auteur fait un point tout à fait intéressant
sur l’ensemble des retouches que le parlement a apporté à la loi du 13 décembre
2000, solidarité et renouvellement
urbains, dans le domaine de l’urbanisme.
Ces modifications concernent essentiellement le régime des SCOT et des PLU. Il
indique également les propositions de lois
non encore adoptées.
Jacques-Henri Driard
AJDA, mars 2002
L’abrogation d’un POS
ou d’un PLU
Avant la LOI SRU, l’abrogation d’un POS
n’était pas possible. L’auteur analyse les
incidences de l’abrogation d’un PLU
désormais permise et expose la procédure
à mettre en œuvre.
Jean-Luc Maillot
Construction-Urbanisme,
février
2002, page 5
Doc juin
24/09/02 6:52
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ENVIRONNEMENT
ENVIRONNEMENT
A qui la remise en état d’un site
pollué peut-elle être imposée ?
Par un arrêt en date du 10 juin 1997,
Zoegger, la CAA de Lyon a jugé qu’«à
défaut d’exploitant présent et solvable,
l’obligation de remise en état du site doit
être mise à la charge du détenteur de l’installation, lequel peut être le propriétaire
du terrain en l’absence de tout autre personne ayant la garde du site». La Cour
administrative d’appel de Paris revient
expressément sur cette jurisprudence en
considérant que l’obligation de remise en
état ne peut pas être mise à la charge du
simple propriétaire s’il n’existe pas des
éléments permettant de considérer
qu’il est substitué à l’exploitant dans ses
obligations.
CAA Paris 25 octobre 2001, Min.
aménag. territ. et env. c/ Manoïl, n°
98PA01021 et CAA Paris 22
novembre 2001, Min. aménag. territ.
et env. c/ Sté les Tubes de Montreuil,
n° 00PA00135, Editions du JurisClasseur, Droit administratif, mars
2002, page 24
RISQUES
NATURELS
Plan de prévention
des risques naturels prévisibles
- nature juridique
- obligation de notification au titre
de l’article R. 600-1 du Code
de l’urbanisme
Les plans de prévention des risques naturels
prévisibles sont des documents d’urbanisme
qui doivent faire l’objet de la notification
prévue à l’article R 600-1 du Code de l’urbanisme.
CE 3 décembre 2001, SCI des 2 et 4
rue de la Poissonnerie et autres, req. n°
236910
BJDU - 1/2002, page 54
INSTALLATIONS
CLASSEES
Fonctionnement de l’installation :
notion de changement notable
des conditions d’exploitation
d’une installation
- nouvelle autorisation
ou arrêté complémentaire ?
Aux termes de l’article 20 du décret du 21
septembre 1977, «toute modification apportée par le demandeur, à son mode d’utilisation ou à son voisinage, et de nature à entraîner un changement notable des éléments du
dossier de demande d’autorisation doit être
porté avant sa réalisation à la connaissance
du Préfet avec tous les éléments d’appréciation. Le préfet fixe s’il y a lieu des prescriptions complémentaires. S’il estime après
avis de l’inspection des installations classées que les modifications sont de nature à
entraîner des dangers ou inconvénients
mentionnés à l’article 1er de la loi du 19
juillet 1976, le préfet invite l’exploitant à
déposer une nouvelle demande d’autorisation». En l’espèce, une société autorisée à
exploiter une installation de mélange et de
compostage de sciures et d’écorces et de
traitement de sels d’ammonium pour la
fabrication d’engrais agricoles souhaitait
produire un nouveau fertilisant pour les sols.
Le juge a considéré que les changements
notables dans les caractéristiques de l’exploitation, à la fois au plan de la nature des
déchets traités, du volume de l’activité, des
modes et processus de fabrication, revêtent
une ampleur telle qu’ils ne peuvent qu’être
réputés comme de nature à causer des
dangers et inconvénients pour les intérêt
protégés à l’article
L. 511-1 du Code de l’environnement. En
conséquence, l’extension des activités
devait faire l’objet d’une nouvelle autorisation.
CAA Douai 5 avril 2001, SA Lanvin, n°
97DA01978
Editions du Juris-Classeur, Environnement, janvier 2002, page 14
«Nous vous invitons à lire l’article de
Maître Savin sur le décret à l’information environnementale des actionnaires
en page 6 de ce présent Bulletin»
20
24
Nouvelle autorisation
ou déclaration de reprise d’activité
- changements notables
des conditions d’exploitation
- D. 21 sept. 1977, art. 20 et 34
En application des articles 20 et 34 du
décret du 21 septembre 1977 et de l’article
L. 511-1 du Code de l’environnement, le
repreneur d’une installation classée ne peut
pas bénéficier de l’autorisation de son prédécesseur s’il en modifie considérablement
les conditions d’exploitation.
CAA Douai 28 juin 2001, Sté
C.O.R.E.P.A., n° 97DA00681
Editions du Juris-Classeur, Environnement, janvier 2002, page 15
Remise en état
- débiteur de l’obligation
- dernier exploitant en titre
Le dernier exploitant en titre demeure
responsable de la remise en état du site.
Par ailleurs, la reprise des installations à des
fins autres que leur exploitation «classée»
ne fait pas du repreneur un nouvel exploitant.
CAA Douai 15 février 2001, M. et
Mme Joveneaux, n° 97DA00024
Editions du Juris-Classeur, Environnement, janvier 2002, page 15
L’articulation entre les
pouvoirs de police générale et de police spéciale
en matière de risques industriels
L’auteur analyse les pouvoirs du maire en
matière de protection autour des sites dangereux en se fondant plus particulièrement
sur une décision de la Cour administrative
d’appel de Nancy en date du 9 décembre
1999, Commune de Saint Avold. La portée
de cet arrêt réside notamment dans la possibilité reconnue au maire d’utiliser ses
pouvoirs de police générale dans le domaine de l’urbanisme.
Muriel Dreifuss
Le Dalloz, 2000, page 1
Doc juin
24/09/02 6:52
Page 25
DROIT DES AFFAIRES
Saisie attribution et délai de grâce
La question qui se posait à la Cour de cassation était de savoir si une fois que le
créancier a fait pratiquer une saisie-attribution, le débiteur pouvait obtenir du juge de
l’exécution un délai de grâce pour s’acquitter de sa dette en application de l’article
1244-1 du Code civil. La Cour de cassation
vient de répondre par la négative au motif
que la saisie-attribution ayant pour effet de
transmettre la propriété des fonds saisis au
créancier, la paiement fait au créancier ne
peut pas être remis en cause par le juge de
l’exécution même s’il est saisi d’une contestation par le débiteur
Cass civ 2ème civ 4 oct 2001 Tilli c/
sté Finaref
BAIL COMMERCIAL
Cession de bail et manquement aux
obligations contractuelles
Le bailleur de locaux commerciaux avait
invoqué le bénéfice de la clause résolutoire
insérée dans le contrat de bail après avoir
notifié au preneur un commandement aux
fins de remettre les lieux en l’état après une
transformation des lieux loués effectuées
sans son accord Le bail avait été cédé par le
preneur. La Cour de cassation a considéré
qu’il incombait au cessionnaire, à la suite du
commandement, de mettre un terme au
manquement contractuel. Elle est ainsi
venue rappeler que le manquement du
cédant aux obligations résultant du bail
devient celui du cessionnaire si ce dernier,
mis en demeure, n’y met pas fin.
Cass. 3ème civ janvier 2002 n°200
Donner c/ Amicie - BRDA 5/02 n°9
SOCIETES
COMMERCIALES
Fonctions d’administrateur
- contrat de travail
- société en formation
Rappelons que le contrat de travail consenti par une société anonyme à un administrateur est nul, le cumul des fonction d’administrateur et de salarié n’étant possible
que si le contrat de travail est antérieur à
l’octroi d’un mandat d’administrateur. La
Cour d’appel de Paris statuant sur renvoi
de la Cour de cassation a jugé que la nomination d’un administrateur alors que la
société est en formation peut prendre effet
dès que celui-ci a accepté ses fonctions
et alors même que la société n’a pas la
personnalité morale ; la cour en déduit que
le contrat de travail qui lui est consenti
est nul.
CA Paris 29 juin 2001- Feder c/ SA
Ardent Eléctronique BRDA 5/02 n°9
Sociétés étrangères
- bureau de liaison
- obligation d'immatriculation
Un bureau de liaison ouvert par une société
étrangère en France constitue un établissement devant être immatriculé au greffe du
tribunal dans le ressort duquel elle ouvre
RCS, dès lors que ce bureau est permanent,
distinct du siège social, dirigé par une
personne qui a reçu pouvoir de lier des
rapports juridiques avec les tiers et va
concourir de ce fait à l'activité commerciale
de la société.
Cette immatriculation d'une société étrangère n'a pas d'effet créateur sur sa personnalité morale qui est conféré par le doit de
l'Etat dans lequel elle s'est constituée mais à
des effets sur les personnes habilitées à
représenter la société à l'égard des tiers sur
le territoire français.
CA Paris, 3ème ch, sect C, 30
novembre 2001, n°2001/16148 Sté
Sivax Inc, Bulletin Joly Sociétés mars
2002 N°3, page 406.
Adhésion à un groupe
de sociétés
- prêt sans intérêt
- acte anormal de gestion (non)
L'octroi de prêt sans intérêt ou l'abandon de
créance consentis par une société au profit
d'un tiers constituent en général un acte
anormal de gestion.
Toutefois s'il apparaît que l'entreprise a agi
dans son propre intérêt, les avantages
consentis étant la condition de son adhésion
à un réseau de sociétés (en l'espèce des
centres commerciaux), l'octroi de prêt sans
intérêt ou des abandons de créance ne
constituent pas des actes anormaux de
gestion.
CE 26 septembre 2001, numéro
219825 SA Rocadis, Bulletin Joly
Sociétés février 2002 N°2, page 221.
25
21
PROCEDURES
COLLECTIVES
Vente d’immeubles
- acte de gestion courante
La Chambre commerciale de la Cour de cassation vient de juger que la vente d’appartements effectuée par une entreprise en
redressement judiciaire ayant pour activité
la commercialisation d’immeubles constitue
un acte de gestion courante qu’accomplit
seul le débiteur en redressement judiciaire,
réputé valable à l’égard des tiers de bonne
foi, quelle que soit la mission de l’administrateur judiciaire.
Cass. com 27 novembre 2001 n°1970
Michel c/ Kalifa - BRDA 5/02 n°9
SOCIETE CIVILE
IMMOBILIERE
Vente de l'immeuble
- épuisement de l'actif social (non)
Le représentant d'une SCI est en droit de
vendre seul l'immeuble, seul actif social,
dès lors que l'objet social de la société est
«la propriété, l'exploitation par bail et la gestion de tous immeubles et ensemble immobiliers à usage d'habitation et généralement
toutes opérations civiles se rattachant directement ou indirectement à cet objet», et ceci
sans épuiser l'objet social de la société et
sans entraîner la disparition automatique et
nécessaire de celle-ci ni une modification
des statuts. Ainsi la circonstance que l'immeuble vendu soit l'unique actif social est
considérée comme indifférente, dans la
mesure où l'objet social n'est pas rédigé par
référence à un immeuble déterminé.
Cass. 3ème civ, 18 décembre 2001, n°1822
F-D Duflot et autre c/ Dumont, Bulletin Joly
Sociétés mars 2002 N°3, page 434.
Loi MURCEF et droit des
sociétés
L'auteur fait le point sur l'une
des principales mesures de la loi MURCEF
du 11 décembre 2001, en matière de droit des
sociétés : la création des Société de
Participations Financières de Profession
Libérale ( SPFLP). seuls exclus du dispositif :
les greffiers des Tribunaux de Commerce.
Aperçu rapide par Jean-Jacques DAIGRE sur
la nouvelle Société de Participations
Financières de Profession Libérale (SPFLP) JCP ed. N 1er février 2002 page 21
Doc juin
24/09/02 6:52
Page 26
DROIT FISCAL
DROITS
D'ENREGISTREMENT
OPERATION DE
CONSTRUCTION
Promesse de vente
- obligations réciproques
- enregistrement
Immeuble inachevé
- définition
- réhabilitation
L’enregistrement prévu par l’article 1840 A
du Code général des impôts vise exclusivement les promesses unilatérales de vente.
Après avoir retenu que la promesse était unilatérale dès lors que la société A s’était obligée, dans le premier protocole, à vendre des
locaux dont la teneur et le prix étaient désignés et déterminables alors que la société B
ne s’était pas engagée à acheter, la Cour
d’Appel de Versailles avait estimé que la promesse n’était néanmoins pas soumise à l’enregistrement prescrit par l’article 1840 A du
CGI car elle figure dans un accord comportant un ensemble d’obligations réciproques.
La Cour de cassation a cassé cette décision
au motif que les juges du fond n’avaient pas
recherché s’il existait un lien de dépendance
nécessaire entre ces diverses obligations
réciproques, susceptibles de modifier les
caractéristiques de la promesse de vente, qui
serait donc devenu synallagmatique.
Cass. com 15 janvier 2002 n°126 Société
générale d’archives c/ Société de sauvegarde de l’information - BRDA 5/02 n°13
Cet arrêt définit la notion d’immeuble
inachevé, assimilée à celle de terrain à bâtir,
dont l’acquisition entre dans le champ de la
taxe sur la TVA I en application de l'article
257-7° CGI. En l’espèce l’immeuble était en
totale réhabilitation, tous les locaux étaient
dépourvus de sanitaire, les cloisonnements
avaient été abattus, les paliers et la cage
d’escalier non encore rénovés.
Il a été jugé que :
- la définition de l’immeuble inachevé est
spécifique à l’application de cette disposition
et ne peut résulter d’une définition a contrario de l'article 257-7 du CGI qui soumet à la
TVA I les cessions d’immeubles neufs effectuées dans les 5 ans de leur achèvement,
- l’immeuble inachevé est celui dont la
construction ou la reconstruction a été interrompue (il y avait donc originairement un
engagement de construire). Ainsi, l’immeuble est inachevé lorsque son propriétaire avait pris l’engagement de réaliser des
travaux équivalant à une reconstruction,
puis a cédé l’immeuble avant que ces travaux ne soient achevés. C’est l’engagement
originaire pris par le cédant qui permet
d’identifier par la suite l’immeuble inachevé
et non pas seulement l’état matériel de l’immeuble et l’interruption des travaux.
C'est une nouvelle définition jurisprudentielle de l’immeuble inachevé.
Cass com 6 juin 2001 Copri - AJDI
n°2-février, p.167
Bail à construction
- résiliation anticipée
- droit d'enregistrement (oui)
Le bailleur qui résilie un bail à construction
réalise une mutation à titre onéreux et non
une accession. La résiliation d’un bail à
construction prend le caractère d’un véritable transfert de propriété à titre onéreux
dès lors que le preneur perd le droit de propriété temporaire dont il bénéficiait sur les
constructions édifiées, en contrepartie du
versement par le bailleur d’une somme équivalente à la valeur de ces constructions.
Cette résiliation a permis au bailleur d’accéder avant le terme du bail à la propriété de
l’immeuble construit .
Ainsi, la fiscalité favorable au bailleur (non
paiement des droits d’enregistrement) lors
du retour des constructions édifiées par le
preneur au bailleur à l’expiration normale
du bail ne peut pas s’appliquer en cas
de résiliation anticipée. La résiliation est
considérée comme une vente immobilière
passible des droits proportionnels d’enregistrement.
Cass civ 19 juin 2001 - AJDI Mars 2002
IMPOT DE SOLIDARITE
SUR LA FORTUNE
ISF
- biens professionnels exonérés
- caractère normal de la rémunération
La rémunération d'un dirigeant ne constitue
un bien professionnel exonéré d'ISF qu'à la
condition de dépasser 50% des revenus
professionnels de l'intéressé. Pour apprécier
le caractère normal de la rémunération, il
convient de la comparer à l'ensemble des
rémunérations versées dans la société et par
rapport à celle du dirigeant d'entreprise
ayant un chiffre d'affaires comparable.
En l'espèce, les demandeurs n'apportant
26
aucun élément de preuve contredisant les
comparaisons établies par l'administration,
l'appréciation portée par cette dernière ne
saurait être remise en cause.
CA Paris, 1ère ch, section B, 15
novembre 2001, n°2000/12961
Perolo-Curassier c/ Dir.services fiscaux
Paris Ouest, Bulletin Joly Sociétés
février 2002 N°2, page 250.
INSTRUCTIONS
ADMINISTRA TIVES RECENTES
Réduction de l'impôt sur le revenu
pour investissements forestiers
L'article 9 de la loi d’orientation sur la forêt
(n°2001-602) du 9 juillet institue une nouvelle réduction d'impôt au profit des personnes physiques qui, jusqu'au 31
décembre 2010 acquièrent des terrains en
nature de bois et forêts ou des terrains à boiser, ou bien acquièrent ou souscrivent des
parts de groupements forestiers ou de sociétés d'épargne forestière. L'instruction du 6
mai 2002 (BOI n°5 B-10-02) commente ces
nouvelles dispositions.
Plus-values immobilières et associés,
non-résidents de France, d'une société
de personnes qui a son siège en France.
L'instruction fiscale 8-M-2-02 du 16 avril
2002 a pour objet de répondre aux interrogations suscitées par l'application des dispositions des articles 244 bis et 244 bis A du
code général des impôts (CGI) aux associés
et autres membres, non-résidents de France,
d'une société de personnes qui a son siège
en France et qui réalise des profits de marchands de biens ou des plus-values à raison
de la cession de biens immobiliers situés en
France ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière en France. La doctrine
prend acte de la jurisprudence du Conseil
d'Etat rendue le 9 février 2000.
L'administration en déduit que ce sont les
sociétés de personnes qui réalisent des profits de marchand de biens ou les plus-values
immobilières lorsqu'elles cèdent des
immeubles ou titres de société à prépondérance immobilière en France. Dès lors, leurs
associés ou membres ne peuvent être soumis
au prélèvement de 50 % ou du tiers prévu
aux articles 244 bis et 244 bis A. Ils sont
imposables à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, à raison de la quote-part
du résultat de la société de personnes correspondant à leurs droits.
Doc juin
24/09/02 6:52
Page 27
LES INDICES
INDICES BOURSIERS
CONSOMMATION
Au 23 Mai 2002
Indice Immobilier :
Indices des prix à la consommation (sources : INSEE)
Mars 2002
Variation en %
Ens. des ménages :
Ens. des ménages :
Hors Tabac
Ménages urbains :
Ménages urbains
Hors tabac
:
Variation depuis le 01/01/02
(code Sicovam : 398042)
105,4
mensuel : +0,5
annuel : +2,1
105
105,6
mensuel : +0,4
mensuel : +0,4
annuel : +1,9
annuel : +2,1
105
mensuel : +0,4
annuel : +1,9
+ 7,21%
1163,81
Indice Construction BTP :
(code sicovam : 398008)
TAUX MONÉTAIRES
Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01)
Janvier 2002
Variation en %
mensuel : +0,73
annuel : +2,96
Indice coût de la construction (sources : INSEE)
4 ème trim. 2001
Variation Variation Variation
sur 1 an
sur 3 ans
sur 9 ans
1140
+1,2%
Moyenne associée
des 4 derniers trimestres
1137,25
+6,1%
- 6,15%
Taux de Base Bancaire
Au 15/10/2001 :
6,60%
Taux d'intérêt légal
Pour 2002:
4,26 %
Argent au jour le jour (T4M)
Mars 2002 :
3,279%
CONSTRUCTION
604,6
+ 3,98%
3284,42
CAC 40 :4340,25
Variat. annuelle
CROISSANCE
PIB :
+13,43%
1998 : +3,4%
2000 : +3,6%
1999 : +2,9%
2001 : +2%
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
+3,57%
1998
1999
2000
2001
CONJONCTURE
Confiance des ménages et achat immobilier
Il existe une forte corrélation entre l'achat d'un logement et l'indice d'opinion des
ménages tel qu'il est déterminé par l'INSEE (voir le tableau n°1). L'évolution des
prix est néanmoins assez stabilisée depuis plusieurs mois alors que la confiance
des ménages reste orientée à la baisse. Cet aperçu est confirmé par le sentiment
des professionnels sur l'année 2002 (voir les brèves ci-contre).
En bref
Hausse des ventes de logements
neufs en 2001, en recul pour 2002
Selon le ministère de l'Equipement,
des Transports et du Logement, les
ventes de logements neufs en France
ont augmenté de 1,1% au 4ème
trimestre 2001 par rapport à la
même période de l'année précédente
et de 6,6% sur l'ensemble de l'année
dernière, à plus de 80.000 unités.
Les résultats du premier trimestre
2002 dans la construction en France
font état d'un recul de 3,3% du
nombre de permis de construire
accordés. Pour le ministère de
l'Equipement, ces chiffres laissent
envisager une année plutôt morose
avec un fléchissement des travaux
dans le bâtiment au deuxième
semestre.
Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1991 - fin 2002)
5
10
Evolutions des prix des logementsanciens à Paris au m2
4
5
Confiance des ménages - Indice INSEE
3
0
2
-5
1
- 10
0
- 15
-1
- 20
-2
- 25
-3
-4
- 30
-5
- 35
- 40
-6
1991
92
93
94
95
96
97
98
99
2000
2001
Confiance des ménages (Janv. 2001 - Janv. 2002)
Opportunité d’acheter
Capacité future à épargner (échelle de gauche)
Indicateur résumé opinion des ménages
15
10
Les professionnels s'attendent à un
essoufflement du marché immobilier
Selon la Fédération nationale des
agents immobiliers (FNAIM), le
marché français, moins dynamique
depuis la mi-2001, devrait continuer
à s'essouffler en 2002.
0
-5
5
0
- 10
-5
- 15
- 10
- 15
- 20
- 20
- 25
mars 01
mai 01
juil 01
sept. 01
nov. 01
janv. 02
mars. 02
- 25
© Etude CHEUVREUX
27
Les logements à vendre à Paris
et en Ile-de-France se font rares
Selon l'Observatoire francilien de
l'immobilier de la FNAIM, les biens
mis en vente à Paris et dans le reste
de l'Ile-de-France se sont raréfiés
au 2ème semestre 2001, avec
notamment une véritable pénurie
des appartements familiaux (4 pièces
et plus) dans la capitale.
Hausse de la demande de logements neufs selon l'opinion des
promoteurs
Au 1er trimestre 2002, la demande
de logements neufs, à louer et à
acheter, a continué d'augmenter,
estiment les promoteurs interrogés
par l'Insee dans sa dernière enquête
trimestrielle. L'opinion des promoteurs sur la demande de logements
neufs à louer a même atteint son
meilleur niveau depuis plus de
2 ans, tout comme celle sur la
demande de logements neufs à
acheter. Les promoteurs prévoient
aussi une nette augmentation des
mises en chantier de logements
destinés à la vente et à la location.
Doc juin
24/09/02 6:52
Page 28
L’IMMOBILIER PARISIEN
PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT
Arrdt
Nombre
de Programmes
5ème
1
9.600
9
14ème
1
4.283
ème
6
1
7.546
11
15ème
6
5.377
45
7ème
1
7.927
6
16ème
4
6.263
91
8ème
3
7.419
15
17ème
4
3.649
46
10
2
3.405
9
18ème
1
3.658
6
ème
11
10
4.196
64
ème
19
5
3.310
178
12ème
9
4.581
138
20ème
6
3.430
53
13ème
3
4.587
21
ème
Prix moyen au M2
dans l’Arrdt
Nombre d’appart.
disponibles
Arrdt
Nombre
de Programmes
Prix moyen au M2
dans l’Arrdt
Nombre d’appart.
disponibles
114
© Etude CHEUVREUX
QUELQUES NOUVEAUX PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS (Lancement)
Paris 8 ème
■
Paris 11 ème
Le carré Bastille II
angle rue et passage des Taillandiers
■ Le square
square Raoul Nordling
■ Bastille - Candie
10-12 rue Candie
Paris 15 ème
Rue de Miromesnil
(DANIEL FEAU)
Paris 16 ème
■ La Résidence des Bassins de Passy
34 rue Copernic
(GROUPE DIRECT IMMOBILIER)
(BECARRE)
Paris 20 ème
■ Villa Gambetta
73 rue Orfila
■ Métro Alexandre Dumas ou Maraîchers
10 rue Courat
■
■ Villa Saint Charles
26 rue Ginoux
■ Villa Lecourbe
189 rue de la Croix Nivert
■ 16 rue Pondichéry
(SURFACES)
(GROUPE ARCADE)
(HAROUE
(OWNER)
(PARNASSE)
(FINANCIÈRE RIVE GAUCHE)
(FINANCIÈRE CILISÉE)
Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris.
Mai 2002 - Source : «Indicateur BERTRAND». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Nathalie CLÉMENT.
5
4
L’IMMOBILIER PARISIEN
3
Conjoncture
2
1
0
-1
-2
Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)
-3
-4
-5
-6
4 ème trimestre 2001
116,7
Variation annuelle
+ 9,2%
Variation sur 3 mois
+ 2,1%
Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite Couronne
Source : Bilan Année 2001 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr
Transactions immobilières
Total :
Dont :
Volume
- 1,2%
Chiffre d’Affaire
+ 9,2%
App.anciens libres
App. neufs
Maisons anciennes
Maisons neuves
Terrains
Immeuble entier
+ 0,2%
+ 1,8%
- 4,1%
- 11,7%
- 11,9%
+ 0,9%
+ 4,5%
- 3,7%
+ 2,6%
- 11,5%
- 10,3%
+25,1%