FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº1

Transcription

FONDS DE PLACEMENT
IMMOBILIER CANADIEN Nº1
RAPPORT ANNUEL 2012
Le Fonds de placement immobilier canadien
n01 est l’un des plus importants fonds de
placement immobilier distincts à capital
variable au Canada. Son principal objectif
est de fournir des flux de trésorerie sûrs et
croissants, une protection contre l’inflation, une
faible volatilité, une bonne diversification ainsi
qu’une appréciation potentielle du capital.
TABLE DES MATIÈRES
1
Rapport du gestionnaire de portefeuille
2
Diversification du portefeuille
3
Diversification du portefeuille et des locataires
6
Rendement et activités pour 2012
13
Calculateur de l’âge effectif des immeubles d’habitation
14
Plan d’affaires du portefeuille pour 2013
18
Rapport de l’auditeur indépendant
19
États financiers
23
État du portefeuille de placements
31
Notes afférentes à l’état du portefeuille de placements
34
Notes afférentes aux états financiers
39
Haute direction
40
Bureaux
MISE EN GARDE CONCERNANT LES ÉNONCÉS PROSPECTIFS
Tout énoncé contenu dans le présent rapport concernant le rendement financier futur du Fonds est entre autres assujetti aux risques, aux incertitudes et aux hypothèses liés au
Fonds, aux facteurs économiques et aux marchés immobiliers en général. Ces énoncés ne sont pas garants du rendement futur et les événements et résultats réels pourraient
différer considérablement de ceux exprimés ou sous-entendus dans les énoncés prospectifs figurant au présent rapport.
FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1
RAPPORT DU GESTIONNAIRE DE PORTEFEUILLE
Il serait déraisonnable de commencer le présent rapport sans
souligner d’emblée qu’en 2012, le Fonds a généré le meilleur
rendement brut total de son histoire, soit 19,7 %. Cependant,
comme nous l’avons mentionné au fil des ans, le rendement annuel
n’est pas l’objectif principal de la direction du Fonds. En effet, la
construction, la stratégie et la philosophie du Fonds ont toujours
visé des perspectives à long terme. Le rendement brut annualisé
sur cinq ans, sur dix ans et sur une base historique (32 ans) s’est
établi à 8,1 %, à 10,3 % et à 8,7 %, respectivement. Le portefeuille
immobilier du Fonds a été conçu de manière à résister aux périodes
difficiles, comme ce fut le cas en 2009 et en 2010, tout en profitant
de conditions économiques plus vigoureuses, comme ce fut le cas
en 2011 et en 2012. Le Fonds arrive à obtenir des résultats stables
en investissant dans des actifs de grande qualité, occupés par des
locataires en bonne santé financière et bien diversifiés sur le plan
du type d’immeuble et de l’emplacement géographique.
Le rendement brut annualisé de 2012 est composé d’une proportion
de 6,4 % de revenu tiré des biens immobiliers, soit, après ajustement
pour tenir compte de la trésorerie, un rendement des produits de
5,2 %, ce qui est conforme aux récents rendements. Le solde du
rendement total est composé d’un excellent rendement en capital
de 14,2 % et d’un ajustement de 0,3 % visant à ramener les prêts
hypothécaires et les placements obligataires à la valeur de marché.
Tous les types d’immeubles ont contribué au vigoureux rendement
du capital cette année, les bureaux de Calgary et de Toronto et les
immeubles d’habitation du Fonds arrivant en tête de peloton. La
forte demande de biens immobiliers de bonne qualité dans toutes
les catégories d’immeubles a entraîné une diminution des taux de
capitalisation, ce qui s’est traduit par une hausse notable de la valeur.
Le Fonds a fait l’acquisition de quatre nouveaux actifs pour une mise
de fonds initiale totalisant 228,8 millions de dollars, notamment deux
centres commerciaux dont Walmart est le locataire clé (un en Ontario
et un en Saskatchewan), ainsi qu’un immeuble de bureaux à Ottawa,
qui est entièrement loué au gouvernement fédéral. La quatrième
transaction est l’achat à terme d’un projet d’aménagement industriel
à Edmonton. Le Fonds a également vendu sa participation de 50 %
dans un immeuble de bureaux de Calgary pour 50,5 millions de
dollars. Plus de détails sont fournis à la page 11 et 12.
La dernière année a été chargée pour les équipes de location des
quatre coins du pays. Les faits saillants comprennent une expansion de
35 000 pieds carrés en collaboration avec le locataire Snamprogetti à
la Watermark Tower du centre-ville de Calgary; la location à Hoffman
La Roche Pharmaceuticals d’un immeuble totalisant 245 000 pieds
carrés situé au 7070 Mississauga Road à Mississauga en Ontario;
le renouvellement du bail du cabinet d’avocats HGE Management
Company Limited visant trois étages complets (pour une superficie
de près de 37 000 pieds carrés) de l’immeuble situé au 650 West
Georgia à Vancouver; et le renouvellement du bail de la Toronto
Transit Commission relativement aux locaux de 85 200 pieds carrés
situés au 5140 Yonge Street à Toronto. Pour plus de détails sur
ces opérations locatives, veuillez consulter les pages 9 et 10.
À l’avenir, la direction du Fonds poursuivra la vente sélective
d’immeubles non essentiels et l’acquisition de nouveaux immeubles,
de manière à accroître la diversification et la qualité du portefeuille.
En outre, la planification de trois projets d’aménagement potentiels
prendra de l’ampleur en 2013. Il s’agit d’un projet d’immeuble de
bureaux à Vancouver, d’un complexe d’habitations à Toronto et
d’une tour de bureaux à Calgary. La phase de planification comprend
des analyses de marché et financières, la formation d’une équipe
d’aménagement, la recherche de locataires clés pour la composante
bureaux, et les étapes nécessaires à l’approbation auprès de chacune
des villes concernées. Le plan d’affaires du portefeuille pour 2013
est axé sur une bonne gestion de la trésorerie, le maintien d’un faible
ratio prêt/valeur, l’exécution des plans d’affaires des immeubles,
la conformité aux meilleures normes de gestion immobilière du
secteur, et la poursuite de plusieurs initiatives vertes bien établies
de Conseillers immobiliers GWL.
En 2012, les fondamentaux du secteur immobilier canadien sont
demeurés très vigoureux. L’amélioration des taux d’occupation et
l’augmentation des loyers sont attribuables à un bon équilibre entre
l’offre et de la demande dans la plupart des marchés, à la reprise de
l’emploi et au redressement de l’économie. L’abondance de titres de
créance et de capitaux abordables et la popularité grandissante des
placements immobiliers directs auprès des investisseurs sont deux
facteurs qui ont contribué à la demande accrue de biens immobiliers
de qualité et à la progression des prix.
Même si les soubresauts et les incertitudes d’ordre économique et
géopolitique continueront sûrement de sévir en 2013, le Fonds, tout
comme le Canada dans son ensemble, est relativement bien placé pour
relever ces défis. Les abondantes ressources naturelles du Canada
ainsi que son système bancaire solide et le recul du chômage au pays
ouvriront la porte à une croissance modeste. Grâce à ses actifs de
qualité institutionnelle, à l’excellente diversification que représentent
les quatre catégories d’immeubles de son portefeuille, principalement
dans les grands centres urbains du Canada, et aux baux à long terme
conclus avec des locataires en bonne posture financière, le Fonds
profitera de ces conditions favorables pour poursuivre ses activités
locatives et générer des bénéfices d’exploitation stables, en ligne
avec le récent rendement.
David N. Rose
Vice–président chargé de la gestion de portefeuille
Janvier 2013
RAPPORT ANNUEL 2012
1
DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE
Atlantique 1,8 %
64,3 $ (2)
États-Unis 0,6 %
20,7 $ (3)
Autres 1,5 %
54,2 $ (11)
Québec 3,1 %
114,5 $ (10)
ColombieBritannique14,8 %
538,1 $ (14)
Résidentiel 22,8 %
829,6 $ (18)
Commercial 9,7 %
353,1 $ (12)
PAR TYPE
au 31 décembre 2012
PAR RÉGION
au 31 décembre 2012
Alberta 25,5 %
926,1 $ (18)
Ontario 53,0 %
1 929,1 $ (69)
Prairies 1,2 %
45,3 $ (1)
Industriel 11,7 %
426,02 $ (42)
Bureaux 54,3 %
1 975,1$ (34)
Valeur de marché brute totale : 3,64 milliards de dollars Nombre total de propriétés : 117 (en millions de dollars)
IMMEUBLES DE BUREAUX
IMMEUBLES COMMERCIAUX
Le Fonds possède 34 immeubles de
bureaux dans tout le Canada, dont
20 dans les quartiers centraux des
affaires (QCA) de grands centres
urbains canadiens, et 14 dans des
parcs industriels établis en banlieue.
La valeur des immeubles de bureaux
situés dans des QCA totalise 1,6
milliard de dollars, soit environ 85,5
% de l’allocation de ce segment, alors
que les immeubles de bureaux situés
en banlieue valent 364,4 millions de
dollars, ce qui représente environ
18,5 % de l’allocation de ce segment.
Le Fonds possède 12 immeubles
commerciaux situés principalement
en Colombie-Britannique, en
Saskatchewan, en Ontario et au
Québec. Ces centres sont de format
ouvert, le locataire principal étant
généralement un supermarché, une
pharmacie ou un autre détaillant de
réputation nationale.
2
IMMEUBLES MULTIRÉSIDENTIELS
Le Fonds possède 18 complexes
d’appartements de qualité
institutionnelle composés de 28
immeubles distincts, lesquels
sont surtout situés en Ontario,
mais également en Alberta et en
Colombie-Britannique. La plupart
des immeubles d’habitations sont
des constructions en béton situées
près de grandes infrastructures de
transport en commun.
PROPRIÉTÉS INDUSTRIELLES
Le Fonds possède 42 propriétés
industrielles situées principalement
en Ontario, mais aussi en ColombieBritannique, en Alberta et au
Québec. Il s’agit d’installations de
fabrication et de distribution et
de propriétés industrielles mixtes.
La plupart de ces propriétés
industrielles comptent plus d’un
locataire afin de stabiliser le plus
possible les flux de trésorerie.
DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE ET DES LOCATAIRES
DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE – PRINCIPALES
PROPRIÉTÉS
Bureaux situés dans des QCA (en millions de dollars)
Nombre de
propriétés
Valeur
% des biens
immobiliers
Vancouver 2
109,7 $
3,0 %
Calgary 5
605,0 $
16,6 %
Edmonton 2
53,9 $
1,5 %
Toronto 6
506,2 $
13,9 %
Ottawa
3
271,6 $
7,5 %
Halifax 2
64,3 $
1,8 %
20 1 610,7 $
44,3 %
Total Multirésidentiel (en millions de dollars)
Nombre de
propriétés
Valeur
% des biens
immobiliers
Vancouver 1 20,9 $
0,6 %
Calgary 1 42,3 $
1,2 %
Edmonton 2 63,1 $
1,7 %
7 500,5 $
13,8 %
Toronto*
Central
Ouest Ottawa Total 4 130,6 $
3,6 %
3 72,5 $
2,0 %
18829,7 $
22,8 %
*Plusieurs propriétés sont des complexes regroupant plusieurs immeubles
300 5TH AVENUE SW, CALGARY (ALBERTA)
RAPPORT ANNUEL 2012
400 WALMER ROAD, TORONTO (ONTARIO)
3
CINQ PRINCIPAUX LOCATAIRES SELON LES REVENUS DE BASE au 31 décembre 2012
Bureaux
Loyer annuel de base en fonction du
pourcentage de propriété de l’immeuble
% du total des
revenus du Fonds
20 546 488 $
10,5 %
Conoco Phillips Canada 3 322 293 $
1,7 %
Locataire
Gouvernement (fédéral et provincial)
Ritchie Brothers Auctioneers 2 806 800 $
1,4 %
Invesco Canada ltée 2 724 218 $
1,4 %
Trans Mountain Pipeline L.P. 2 047 928 $
1,0 %
Total31 447 727 $
16,1 %
• Les tableaux mentionnés ci –dessus et aussi à la page 5, illustrent la diversité des locataires des immeubles de bureau du fonds, les cinq
principaux locataires représentant seulement 9.6% de la superficie totale appartenant au fonds et 16.1% de ses revenus totaux.
• Les gouvernements fédéral et provinciaux représentent la plus importante exposition, mais la nature à long terme des contrats de
location et la diversification des revenus locatifs issus des gouvernements (douze différents contrats de location dans cinq villes
différentes) atténuent le risque encouru par le Fonds.
Immeubles industriels
Locataire
% du total des
revenus du Fonds
Ministère de la Défense nationale 2 145 000 $
1,1 %
The Proctor & Gamble Company 1 100 647 $
0,6 %
Kodiak Group Holdings Inc.
910 000 $
0,5 %
Dover Corporation (Canada) Ltd.
815 304 $
0,4 %
Smiths Detection Montreal Inc.
572 894 $
0,3 %
Total 5 543 845 $
2,8 %
• Les principaux locataires des immeubles industriels sont situés partout au Canada et en raison de leurs engagements financiers de
qualité supérieure, ils fournissent des flux de trésorerie garantis à long terme.
• Les cinq principaux locataires occupent environ 5 % de la superficie totale appartenant au Fonds et génèrent près de 3 % de ses
revenus totaux.
Commerce de détail
Locataire
% du total des
revenus du Fonds
Walmart Canada Corporation 3 835 560 $
2,0 %
Home Depot of Canada Inc.
968 995 $
0,5 %
Michaels of Canada, ULC
493 211 $
0,3 %
Future Shop
445 178 $
0,2 %
Mark’s Work Warehouse Ltd.
419 243 $
0,2 %
Total 6 162 186 $
3,2 %
• Les principaux locataires en termes de superficie et de loyer sont des détaillants canadiens ou internationaux réputés qui ont par le
passé prouvé leur qualité à titre de locataires à long terme.
•Au chapitre du commerce de détail, Walmart constitue la principale exposition du Fonds, ce détaillant représentant 2 % de la superficie
totale appartenant au Fonds et 2 % des revenus totaux du Fonds.
4
CINQ PRINCIPAUX LOCATAIRES SELON LA SUPERFICIE OCCUPÉE au 31 décembre 2012
Bureaux (Total 5 909 609 pi ca)
Superficie occupée basée sur le pourcentage de propriété de l’immeuble (pi ca)
Locataire
% de la superficie % de la superficie totale
totale des bureaux
appartenant au Fonds
Gouvernement (fédéral et provincial)
962 851
16,3 %
6,0 %
Invesco Canada Ltd.
175 756
3,0 %
1,1 %
Chemin de fer Canadien Pacifique
129 742
2,2 %
0,8 %
Conoco Phillips Canada
128 845
2,2 %
0,8 %
MDA Systems Ltd. 127 112
2,2 %
0,8 %
1 524 305
25,8 %
9,6 %
Total
Immeubles industriels (Total 5 150 930 pi ca)
Locataire
Superficie occupée basée sur le
pourcentage de propriété de l’immeuble (pi ca)
totale des bureaux
The Proctor & Gamble Company
268 596
5,2 %
1,7 %
Kodiak Group Holdings Inc.
140 000
2,7 %
0,9 %
Ministère de la Défense nationale
135 000
2,6 %
0,8 %
Tubular Conduits Industries of Canada Ltd.
129 045
2,5 %
0,8 %
Sears Canada Inc.
104 560
2,0 %
0,7 %
777 201
15,1 %
4,9 %
Total
Commerce de détail (Total 1 329 737 pi ca)
Locataire
Superficie occupée basée sur le
pourcentage de propriété de l’immeuble (pi ca)
Walmart Canada Corporation
totale des bureaux
326 309
24,5 %
2,0 %
0,4 %
Home Depot of Canada Inc
69 214
5,2%
Michaels of Canada, ULC
32 619
2,5 %
0,2 %
Big Lots Canada, Inc.
26 720
2,0 %
0,2 %
Compagnie de la Baie d’Hudson
24 084
1,8 %
0,2 %
Total
478 945
36,0 %
3,0 %
LOCATAIRES DE BUREAUX DU FPIC - DIVERSIFICATION
SECTORIELLE (SCIAN) SELON LA SUPERFICIE OCCUPÉE
LOCATAIRES DE BUREAUX DU FPIC - DIVERSIFICATION
SECTORIELLE (SCIAN) SELON LA SUPERFICIE OCCUPÉE
Services professionnels,
scientifiques et
techniques 16,3 %
Autres 25,3 %
Administration
publique 23,7 %
Extraction minière,
de pétrole et de
gaz 8,6 %
Finances et
assurances 19,9 %
Transports et
entreposage 6,3 %
Transports et
entreposage 20,5 %
Autres 22,5 %
Commerce de
gros 16,5 %
Fabrication 40,6 %
• Les immeubles de bureaux du Fonds sont loués à une clientèle
diversifiée, les entreprises gouvernementales et les cabinets de
services professionnels, techniques et financiers occupant près
de 60 % de la superficie de ce segment.
• Les locataires des immeubles industriels du Fonds se concentrent
dans les trois principales catégories du SCIAN, les segments de
la fabrication, du transport et de l’entreposage et du commerce
de gros occupant plus de 75 % de la superficie de ce segment.
• Plusieurs des banques et cabinets de comptables et d’avocats
les plus en vue du pays sont des locataires du Fonds.
•M
ême si le secteur de la fabrication représente plus de 40 %
de la superficie industrielle occupée, il s’agit en grande partie
d’entreprises de fabrication qui louent des entrepôts dans les
immeubles industriels du Fonds.
Remarque : Les chiffres ayant été arrondis, leur somme n’est pas nécessairement égale à 100.
Le Système de classification des industries de l’Amérique du Nord (SCIAN) est un système de classification conçu par les organismes statistiques du Canada, du Mexique et des ÉtatsUnis. Le SCIAN vise à fournir des définitions communes de la structure industrielle des trois pays, ainsi qu’un cadre statistique commun pour faciliter l’analyse des trois économies.
1
RAPPORT ANNUEL 2012
5
RENDEMENT ET ACTIVITÉS DE 2012
RENDEMENT
Le Fonds a connu une année record, obtenant un rendement total
de 19,7 %, soit le plus élevé de son histoire. La forte demande sur
le marché en matière de placements immobiliers a entraîné une
diminution des taux de capitalisation et une hausse de la valeur
de l’actif, comme le démontre le rendement en capital qui a atteint
14,5 %. Le rendement en capital était de 14,2 % avant l’ajustement
de 0,3 % visant à ramener les prêts hypothécaires et les placements
obligataires à la valeur de marché. Sur une base comparable, le
rendement des produits net est demeuré stable par rapport aux
exercices antérieurs, totalisant 5,2 %, en incluant les liquidités du
Fonds, ou 6,4 %, en excluant l’incidence du solde en espèces du Fonds.
• Le rendement brut de 2012,
soit 19,7 %, comprend un
rendement des produits de
5,2 % et un rendement du
capital de 14,5 %.
• Malgré la récente crise
financière, le rendement brut
sur cinq ans, avant les frais, a
fait bonne figure, s’établissant
à 8,1 %.
• Les investisseurs à long terme
ont été récompensés par un
rendement brut sur dix ans,
avant les frais,
de 10,3 %.
6
2008
2009
2010
2011
2012
• En 2012, la forte appréciation de
la valeur des propriétés, associée
à quatre nouvelles acquisitions, a
haussé la valeur de l’actif du Fonds
au niveau de 2008, soit l’ancien
record sur le plan des actifs sous
gestion du Fonds
• Une progression notable
de la valeur des immeubles
multirésidentiels a été constatée
à l’échelle canadienne et au sein
des immeubles industriels et de
bureaux de l’Alberta. La croissance
économique soutenue en Alberta
a stimulé la demande d’espaces
de bureaux et de locaux augmenter
les revenus locatifs et la valeur
de l’actif.
2008
2009
2010
2011
2012
• En glissement annuel, le bénéfice net
d’exploitation a reculé de 3,0 % par
rapport à l’exercice précédent pour
atteindre 195 millions de dollars
• Le repli du bénéfice net d’exploitation
est attribuable aux sorties nettes des
exercices antérieurs. Les acquisitions
effectuées au troisième trimestre de
2012 auront un effet positif sur le
bénéfice net d’exploitation futur
• Outre la diminution du bénéfice net
d’exploitation du portefeuille global,
les immeubles multirésidentiels ont
continué à générer de vigoureux
revenus locatifs, soit une hausse de
7,1 % du bénéfice net d’exploitation
par rapport à l’exercice précédent. Les
centres commerciaux et les immeubles
de bureaux acquis en 2012 ont ajouté
6,4 millions de dollars au bénéfice net
d’exploitation du portefeuille.
2013
2014
1 257 (10,4 %)
2ans 3ans 4ans 5ans 10ans
1 219 (10,1 %)
979 (8,1 %)
8,1 %
1an
2015
2016
1 218 (10,0 %)
PROFIL D’EXPIRATION DES
BAUX COMMERCIAUX
(en milliers de pi ca)
Total 12 119 pi ca
1 782 (14,7 %)
195 $
201 $
217 $
$235 $
219 $
3 638 $
3 031 $
3 163 $
REVENU IMMOBILIER NET
D’EXPLOITATION ANNUEL
(en millions de dollars)
10,3 %
10,4 %
13,5 %
3 421 $
3 632 $
VALEUR DE MARCHÉ
BRUTE DES PROPRIÉTÉS
(en millions de dollars)
18,1 %
19,7 %
RENDEMENT
ANNUALISÉ BRUT
(%)
FIFTH & FIFTH, CALGARY (ALBERTA)
2018
• L’expiration annuelle moyenne
pour les cinq prochains
exercices, établie à 10,7 %, est
très raisonnable et assure aux
porteurs de parts du Fonds des
flux de trésorerie stables.
RENDEMENT ET ATTRIBUTION EN 2012
RENDEMENT DE 2012 PAR CATÉGORIE D’ACTIF
RENDEMENT DE 2012 PAR RÉGION
Par type
Par région
Rendement (%)
Rendement (%)
Immeubles commerciaux
20,7 %
Colombie-Britannique
12,6 %
Immeubles de bureaux
24,1 %
Alberta
31,4 %
9,4 %
Prairies
0,0 %
Immeubles résidentiels
30,7 %
Ontario
22,2 %
Divers
10,2 %
Québec
12,8 %
Provinces atlantiques
15,4 %
États-Unis
11,2 %
Comme ce fut le cas en 2011, le secteur résidentiel est la catégorie
d’actif qui a eu le meilleur rendement en 2012. Le rendement
total comprend un rendement des produits net de 7,1 % et un
rendement du capital de 23,6 %, pour un total de 30,7 %. Les
immeubles de bureaux et les immeubles commerciaux arrivent
en deuxième et en troisième position, ayant généré un rendement
total de 24,1 % et de 20,7 %, respectivement.
Une fois de plus, l’Alberta a été la région la plus rentable en
2012 (rendement de 31,4 %). Le rendement total comprend un
rendement des produits net de 7,0 % et un rendement du capital
de 24,4 %. L’Ontario et les provinces atlantiques suivent ensuite,
avec des rendements de 22,2 % et de 15,4 %, respectivement.
ATTRIBUTION PAR CATÉGORIE D’ACTIF EN 2012
Secteur
% d’attribution du revenu
% d’attribution du capital
% d’attribution totale
% de la valeur de marché brute
9,9 %
7,9 %
8,5 %
9,7 %
56,9 %
61,6 %
60,2 %
54,3 %
12,5 %
3,0 %
5,7 %
11,7 %
20,1 %
26,5 %
24,7 %
22,8 %
Divers
0,6 %
1,0 %
0,9 %
1,5 %
Total
100,0 %
100,0 %
100,0 %
100,0 %
Les immeubles de bureaux et les immeubles résidentiels sont les principaux facteurs du rendement record du fonds en 2012. Les
immeubles résidentiels du portefeuille (pondération de 22.8%) ont généré 26.5% du rendement total du fonds, alors que les immeubles
de bureaux ont compté pour 60,2% du rendement total du fonds, représentant a une contribution de 54,3% du portefeuille alloue aux
immeubles de bureau, soit 19,7%.
ATTRIBUTION PAR RÉGION EN 2012
Secteur
% d’attribution du revenu
% d’attribution du capital
% d’attribution totale
% de la valeur de marché brute
12,6 %
6,7 %
8,4 %
14,8 %
Alberta
30,0 %
41,9 %
38,5 %
25,5 %
Prairies
1,4 %
0,0 %
0,4 %
1,2 %
Ontario
49,5 %
48,6 %
48,9 %
53,0 %
Québec
3,3 %
1,6 %
2,1 %
3,1 %
2,1 %
1,0 %
1,4 %
1,8 %
États-Unis
1,0 %
0,1 %
0,4 %
0,6 %
100,0 %
100,0 %
100,0 %
100,0 %
Total
Le rendement total du Fonds au titre des immeubles en Alberta et en Ontario s’établit à 87,4 %. Comptant pour 25,5 % de l’actif du
portefeuille, l’Alberta a généré une part impressionnante du rendement total du Fonds, soit 38,5 %. De son côté, l’Ontario, avec une
pondération de 53,0 %, représente 48,9 % du rendement total du Fonds.
RAPPORT ANNUEL 2012
7
INOCCUPATION DU PORTEFEUILLE EN 2012
Superficie locative nette
au moment de la prise
de possession (pi ca)
Superficie inoccupée au
31 déc. 2012 (pi ca)
Pourcentage
d’inoccupation au
31 déc. 2012 (pi ca)
Pourcentage
d’inoccupation au
31 déc. 2012 (pi ca)
1 955 242
306 699 15,7 %
15,5 %
Alberta
2 609 172 72 935
2,8 %
6,3 %
Prairies
165 168 –
0,0 %
–
Ontario
9 317 722 467 810
5,0 %
5,3 %
Québec
1 417 206 512 522
36,2 %
5,2 %
231 637
25 112
10,8 %
6,2 %
États-Unis
Total
226 514
–
0,0 %
0,0 %
15 922 660
1 385 078
8,7 %
6,7 %
2,3 %
1 329 737
36 888
3,6 %
5 909 609
389 901
6,6 %
7,6 %
5 150 930
898 229
17,4 %
10,1 %
Total
3 532 384
60 060
1,7 %
1,6 %
15 922 660
1 385 078
8,7 %
6,7 %
Le taux d’occupation du portefeuille a progressé au cours du deuxième et du troisième trimestre de l’exercice, alors qu’un repli significatif
a été observé au cours du dernier trimestre de 2012. L’augmentation de l’inoccupation en 2012 est principalement attribuable à
l’expiration à la fin du mois d’octobre du contrat de location d’un important locataire industriel à Montréal au Québec. Compte non
tenu de cette expiration, le taux d’inoccupation aurait fléchi, passant de 6,7 % à la fin de 2011 à 6,1 % à la fin de 2012.
TAUX D’INOCCUPATION MENSUEL EN 2012
Pourcentage d’inoccupation du Fonds
10,0 %
9,0 %
8,0 %
7,0 %
6,0 %
5,0 %
Décembre
Octobre
Novembre
DECEMBER
JULY
JUNE
MAY
APRIL
MARCH
FEBRURY
JANUARY
AUGUST
Type d’actif
T4
NOVEMBER
T3
OCTOBER
T2
Septembre
Août
Juillet
Juin
Mai
T1
SEPTEMBER
0,0 %
Avril
1,0 %
Mars
Janvier
2,0 %
Février
3,0 %
% VACANCY FUND
4,0 %
Le segment des bureaux a connu une forte popularité, avec plus de
36 000 pieds carrés absorbés en 2012. Les activités de location
dans ce segment se sont plus particulièrement concentrées dans le
QCA de Calgary, où plus de 87 000 pieds carrés ont été absorbés.
À l’échelle nationale, le taux d’inoccupation des bureaux du Fonds
a reculé, passant de 7,6 % au début de l’exercice à 6,6 % à la
fin de l’exercice, soit une baisse de 100 points de base. Comme
10.00%
susmentionné,
l’augmentation globale de l’inoccupation des locaux
9.00%
du Fonds est surtout attribuable à l’expiration du contrat de location
8.00%
d’un locataire important.
En ne tenant pas compte de ce dernier, le
7.00%
6.00%
segment industriel aurait connu une absorption positive de 28 600
5.00%
pieds carrés. Bien
que le départ de ce locataire industriel important
4.00%
fausse quelque3.00%
peu le résultat d’occupation, il s’agit davantage d’une
aberration que2.00%
d’une tendance, et la direction du Fonds œuvrera à
1.00%
la réduction du taux d’inoccupation en 2013.
0.00%
Absorption en 2012
(en pieds carrés)
Occupation en 2012 (%)
(12 852)
97,2 %
36 399 93,4 %
(382 622)
82,6 %
Total
8
(2 914)
98,3 %
(361 989)
91,3 %
ACTIVITÉS DE LOCATION
VANCOUVER CENTRE, VANCOUVER (COLOMBIE-BRITANNIQUE)
WATERMARK TOWER, CALGARY (ALBERTA)
RENOUVELEMENT DU BAIL DE HARPER GREY LLP
VANCOUVER CENTRE, VANCOUVER (C.-B.)
EXPANSION DU BAIL DE SNAMPROGETTI
WATERMARK TOWER, CALGARY (ALBERTA)
Harper Grey LLP, un cabinet d’avocats de moyenne envergure
de Vancouver, est un locataire de longue date du complexe de
bureaux Vancouver Centre. En 2012, Conseillers immobiliers
GWL a négocié le renouvellement du bail de ce locataire, qui
occupe environ 37 000 pieds carrés, jusqu’en 2024. Harper Grey
occupe les trois derniers étages de l’immeuble et bénéficie de vues
spectaculaires sur l’anse Burrard et le centre-ville de Vancouver.
Il y avait longtemps que ce locataire n’avait pas renouvelé son bail,
et les loyers du marché avaient considérablement augmenté dans
l’intervalle. Confronté à des locaux un peu défraîchis et à un taux
de renouvellement beaucoup plus élevé, le locataire évaluait des
options à l’extérieur du Vancouver Centre. Cependant, Conseillers
immobiliers GWL a été en mesure de conserver ce locataire en
lui offrant davantage de locaux tout en rénovant les installations
existantes. Le fait de compter sur une superficie plus vaste afin
d’avoir la souplesse nécessaire en cas de croissance, comme
l’exigeait le locataire, a été un facteur décisif du renouvellement
du bail pour une durée supplémentaire de dix ans aux taux de
location du marché du Vancouver Centre.
Watermark Tower est une tour de bureaux d’une superficie de
405 000 pieds carrés située dans le quartier central des affaires
de Calgary. Le taux d’occupation de cet immeuble est très élevé,
ce qui peut parfois être un défi lorsqu’un locataire a besoin de
locaux supplémentaires. En 2012, une superficie de 35 000
pieds carrés est exceptionnellement devenue vacante en raison
de l’échéance d’un bail. Grâce aux efforts de notre équipe de
location et à l’excellente relation que celle-ci entretient avec
le locataire, cet espace a été presque immédiatement loué par
Snamprogetti, un cabinet de génie international, qui occupait
déjà 78 000 pieds carrés. Un contrat de location d’une durée de
5 ans et 7 mois a été signé aux taux en vigueur sur le marché.
Par suite de cette transaction, le taux d’occupation de l’immeuble
a atteint 100 %, ce qui garantit des flux de trésorerie soutenus
et améliore le profil d’expiration des contrats de location de
l’immeuble, tout en augmentation la valeur de l’actif.
RAPPORT ANNUEL 2012
9
7070 MISSISSAUGA ROAD, MISSISSAUGA (ONTARIO)
BAIL DE HOFFMANN-LA ROCHE CANADA
7070 MISSISSAUGA ROAD, MISSISSAUGA (ONTARIO)
À l’été 2012, DuPont, un locataire de longue date, a quitté
le 7070 Mississauga Road à l’échéance de son bail, laissant
l’immeuble vacant. Construit en 1987 en tant que siège social
pour DuPont, le 7070 Mississauga Road se prêtait mal à la
présence de plusieurs locataires. La direction du Fonds se
préoccupait d’une éventuelle période d’inactivité, le temps
de trouver un nouveau locataire qui apprécierait vraiment les
caractéristiques uniques de l’immeuble, doté notamment d’une
cafétéria dans le jardin, d’un atrium qui longe tout le centre du
bâtiment et d’un centre d’entraînement sur place. Dans un délai
relativement court cependant, Conseillers immobiliers GWL a
été en mesure de louer la totalité de l’immeuble à Hoffmann-La
Roche Canada, une société pharmaceutique suisse. Grâce à cette
transaction, ce locataire présentant de solides garanties occupera
l’immeuble pour une durée de 15 ans aux taux de location du
marché. Roche et le Fonds ont investi des sommes importantes
dans l’immeuble, en misant sur la durabilité et la gestion
énergétique. L’objectif est d’obtenir au minimum la certification
Argent LEED EB. Cette transaction conclue avec Roche assure
aux porteurs de parts des flux de trésorerie garantis à long terme.
10
5140/5150/5160 YONGE STREET, TORONTO (ONTARIO)
RENOUVELEMENT DU BAIL DE LA
TORONTO TRANSIT COMMISSION
NORTH YORK CITY CENTRE, TORONTO (ONTARIO)
La Toronto Transit Commission (TTC) est locataire du 5140 et
du 5150/5160, rue Yonge depuis 2008. Les deux immeubles de
la rue Yonge font partie du marché de bureaux de la Région du
Grand Toronto – Nord qui, au moment de la conclusion du bail,
présentait un taux d’inoccupation de 4,5 % seulement pour un
produit de classe « A ». Toutefois, malgré la faible inoccupation
au coeur du marché, une superficie de plus de 380 000 pieds
carrés d’espace contigu en sous-location à long terme, dans les
propriétés voisines, répondait très bien aux besoins de la TTC.
Les conseillers en biens immobiliers de GWL ont tiré parti de la
relation de longue date avec le locataire et ont renouvelé le bail
de la TTC pour une durée de cinq ans relativement à 85 200
pieds carrés. Ce renouvellement a entraîné un investissement de
capitaux limité au nom du Fonds, a servi de solide repère en vue
des futures locations à bail et a contribué à maintenir à près de
100 % l’occupation des deux immeubles.
ACQUISITIONS
Le Fonds a acquis quatre immeubles en 2012, pour une mise
de fonds initiale totalisant 228,8 millions de dollars. Un contrat
d’achat à terme visant un complexe industriel à Edmonton, en
Alberta, a été conclu. Une fois finalisé, ce complexe offrira plus
de 377,400 pieds carrés de locaux industriels de catégorie « A »,
répartis dans quatre immeubles. Deux immeubles commerciaux
ont été acquis dans des zones où la croissance résidentielle
est forte, soit un à Saskatoon, en Saskatchewan, et l’autre à
Bowmanville, en Ontario (75 kilomètres à l’est de Toronto).
Walmart est le principal locataire des deux centres commerciaux,
lesquels comprennent également des détaillants nationaux
d’envergure qui complètent bien l’offre de Walmart. Les deux
centres commerciaux sont dotés de programmes d’expansion
qui visent l’ajout de nouveaux locataires et la progression des
flux de trésorerie et de la valeur. Finalement, le Fonds a acquis un
immeuble de bureaux d’une superficie de 387 000 pieds carrés
au centre-ville d’Ottawa, en Ontario. Au moment de l’acquisition,
tous les locaux étaient loués au gouvernement fédéral en vertu
de contrats de location venant à échéance dans douze ans.
NOUVEAUX AMÉNAGEMENTS
Comme mentionné dans la section sur les acquisitions, un
aménagement industriel est en cours à Edmonton et devrait
être finalisé en 2013. Ce projet est conforme au plan d’affaires
de la direction du Fonds, c’est-à-dire être propriétaire de
produits industriels modernes hautement fonctionnels dans
un marché que l’on considère généralement comme ayant
un fort potentiel de croissance.
Quant aux deux centres commerciaux Walmart, une superficie
additionnelle de 201 800 pieds carrés devrait être construite
à court terme. La majorité des travaux de construction auront
lieu au centre commercial de Saskatoon, où seront présents
les détaillants Lowe’s, Staples, Dollarama et autres, pour un
total de 159 600 pieds carrés à la fin des travaux. Le centre de
Bowmanville sera agrandi de 42 200 pieds carrés et accueillera
une succursale de la Régie des alcools de l’Ontario (LCBO). Les
locataires de ces centres commerciaux sont des détaillants
d’envergure nationale qui fourniront aux porteurs de parts
des flux de trésorerie stables à long terme.
200 KENT STREET, OTTAWA (ONTARIO)
SOUTH CENTRAL BUSINESS PARK, EDMONTON (ALBERTA)
RAPPORT ANNUEL 2012
11
IMPORTANTS PROJETS D’IMMOBILISATIONS
En 2012, le Fonds a engagé des dépenses d’immobilisations de
39,4 millions de dollars relativement à ses immeubles. Parmi
les projets d’immobilisations d’envergure, notons la rénovation
des garages et des balcons d’immeubles multirésidentiels, le
remplacement du toit et de l’asphalte d’immeubles industriels,
ainsi que la modernisation des ascenseurs et la rénovation du
vestibule d’immeubles de bureaux.
On a terminé en 2012 la construction d’une aire de restauration
dans un secteur de passage inutilisé près des détaillants du
5140 et du 5150/5160, rue Yonge. Le coût total du projet
s’élevait à 2,7 millions de dollars et la réaction initiale des
locataires a été tout à fait favorable. Cette nouvelle addition
au complexe dvrait augmenter l’attrait des deux immeubles
pour les locataires actuels et futurs.
CESSIONS
Deux actifs ont été vendus en 2012. La première vente visait une
portion des terrains destinés à l’aménagement industriel que le
Fonds détient dans la grande région de Toronto. Ces terrains ont
été vendus à un prix supérieur à celui du marché à un utilisateur
adjacent qui avait besoin de plus d’espace d’entreposage
extérieur. Le deuxième actif cédé est une tour de bureaux de
catégorie « B » située en marge du centre-ville de Calgary, en
Alberta. Conformément au plan d’affaires du portefeuille en ce
qui a trait à la gestion des pondérations régionales, la direction
du Fonds cherchait à vendre cet actif dans un contexte de
marché vigoureux et le prix obtenu a dépassé les attentes.
FINANCEMENT
En 2012, le Fonds a versé plus de 9,9 millions de dollars au titre
du remboursement d’emprunts hypothécaires. Trois emprunts
hypothécaires ont été éteints pour un total de 20,7 millions
de dollars, et la direction du Fonds a renouvelé deux emprunts
hypothécaires d’une valeur de 10,8 millions de dollars. Le taux
d’intérêt moyen pondéré applicable au Fonds a reculé de 4,8 %
au début de l’exercice à 4,7 % à la fin de l’exercice. Le ratio prêt/
PURDY’S WHARF I & II, HALIFAX (Nouvelle-Écosse)
12
valeur du Fonds a atteint 23,0 %, une baisse par rapport au début
de l’exercice (27,7 %). Les principaux facteurs de ce déclin sont la
hausse de la valeur des actifs, l’excellente situation de trésorerie
du Fonds et l’extinction de trois emprunts hypothécaires. Le faible
ratio prêt/valeur du Fonds est bien en deçà des directives de la
politique d’investissement, qui prescrit un maximum de 35 %,
ce qui offre à la direction du Fonds une souplesse considérable
pour ses activités futures.
RESPONSABILITÉ SOCIALE D’ENTREPRISE
La direction s’est engagée à réduire l’empreinte carbone des
actifs que détient le Fonds. Parmi les récentes initiatives à ce
chapitre, notons l’installation de compteurs divisionnaires pour
les unités individuelles des immeubles d’habitation détenus
par le Fonds. Lors d’un roulement de locataire, les unités dont
l’électricité était auparavant incluse dans le loyer sont dotées
d’un compteur pour que le nouveau locataire paie directement
l’électricité consommée. Le propriétaire de l’immeuble n’a aucune
dépense à engager pour l’installation des compteurs et, en
moyenne, le résultat d’exploitation net a augmenté chaque année
de 480 $ par unité, ce qui représente un gain annuel du bénéfice
net d’exploitation de 230 400 $ à l’échelle du portefeuille.
Selon l’expérience de la direction du Fonds, la consommation
d’électricité diminue en moyenne de 36 % dans les unités où un
compteur a été installé. La direction du Fonds installera d’autres
compteurs divisionnaires lorsque l’occasion se présentera.
Les administrateurs du Fonds s’efforcent d’apppliquer des
pratiques exemplaires aux normes de gestion des biens
immobiliers. Il s’agit entre autres d’obtenir une certification
Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) pour
les nouveaux immeubles et une certification LEED (EB) pour
les immeubles existants. Pour obtenir une telle certification,
un immeuble doit satisfaire certaines cibles dans cinq domaines
touchant la santé des personnes et de l’environnement : la
gestion efficace de l’eau, l’efficacité énergétique, l’aménagement
écologique du site, le choix des matériaux et la qualité de l’air
à l’intérieur. À l’heure actuelle, trois immeubles du Fonds sont
certifiés LEED et plusieurs autres sont en voie d’obtenir la
certification LEED EB.
Plus de 40 immeubles du Fonds ont atteint au moins un
des niveaux de la certification BOMA BESt. BOMA BESt est
une norme de la Building Owners and Managers Association
(BOMA) qui vise six éléments du rendement des immeubles,
notamment : l’énergie, l’eau, la réduction des déchets et des
émissions, l’environnement intérieur et le système de gestion
environnemental. Une inspection sur le terrain est menée pour
chaque immeuble cherchant à être certifié afin de veiller à
l’intégrité du système de notation
C A L C U L A T E U R D E L’ Â G E E F F E C T I F D E S I M M E U B L E S D ’ H A B I T A T I O N
Comme mentionné à la section sur la croissance du capital du
plan d’affaires page 16, l’équipe de gestion des immeubles
multirésidentiels a conçu un outil de gestion très utile, à savoir le
calculateur de l’âge effectif. Ce modèle détermine l’âge effectif
d’un immeuble existant en fonction de sa structure, du degré
d’entretien, de l’historique des dépenses en immobilisations
et de la durée de vie utile de ses différentes composantes.
Les calculs sont fondés sur les éléments fixes et variables de
l’immeuble. Les éléments fixes sont pondérés en fonction de
l’état de la structure existante et du degré d’entretien, sur une
base de 1 % par année jusqu’à concurrence de 40 %. Ensuite,
la pondération des éléments fixes est soustraite de 100 % pour
obtenir la pondération des éléments variables.
Après l’analyse complète du portefeuille d’immeubles d’habitation
du Fonds et l’application de la méthodologie de calcul de l’âge
effectif, il a été déterminé que les immeubles du portefeuille qui
étaient âgés de plus de 40 ans avaient un âge moyen de 45 ans
et un âge effectif de seulement 31 ans.
AVANTAGES DE L’ÂGE EFFECTIF
L’analyse détaillée requise pour calculer l’âge effectif permet
à l’équipe d’investissement de mieux analyser les nouvelles
acquisitions et de déterminer avec plus de facilité le programme
d’investissement initial qui fait partie intégrante du plan d’affaires
initial d’un immeuble. De plus, cela aide à mettre à jour la
section sur les dépenses en immobilisations du plan d’affaires
annuel de chaque actif et à établir les priorités sur le plan des
dépenses en immobilisations. L’analyse permet également
d’accroître l’efficience de la planification et de l’établissement
des coûts d’entretien et de construction lorsque de nouveaux
aménagements sont envisagés. En outre, l’information que
génèrent les calculs sera utile pour les prêteurs dans le cadre
de leur analyse de prêt, en plus d’être un atout en ce qui a trait
à l’augmentation éventuelle du montant des emprunts et à la
négociation des taux d’intérêt. Ces données seront aussi utiles
pour les évaluateurs, lesquels pourront désormais mieux cerner
les paramètres d’investissement qui s’appliquent aux flux de
trésorerie d’un immeuble. Finalement, les données sur l’âge
effectif permettront d’accroître la liquidité d’un immeuble
mis en vente, car un acheteur potentiel saurait alors, par
exemple, que même si un immeuble a été construit il y
a 45 ans, son âge effectif n’est que de 31 ans.
BAYVIEW VILLAGE, TORONTO (ONTARIO)
RAPPORT ANNUEL 2012
1541/1551 RIVERSIDE DRIVE, OTTAWA (ONTARIO)
13
PLAN D’AFFAIRES DU PORTEFEUILLE POUR 2013
COMME PAR LES ANNÉES PASSÉES, LE MANDAT DU FONDS CONSISTE À FOURNIR AUX INVESTISSEURS, À LONG TERME,
UN PAIEMENT DE REVENU STABLE ET CROISSANT ET UN POTENTIEL DE PLUS-VALUE EN CAPITAL, EN INVESTISSANT
DANS QUATRE CATÉGORIES DE PROPRIÉTÉS DE HAUTE QUALITÉ SITUÉES DANS LES GRANDES VILLES CANADIENNES. EN
PLUS DE VISER DES RENDEMENTS SOLIDES ET FIABLES, L’INVESTISSEMENT DANS LES BIENS IMMOBILIERS DIRECTS
AJOUTE DE LA DIVERSIFICATION, CONSTITUE UNE VALEUR REFUGE ET RÉDUIT LA VOLATILITÉ DES PORTEFEUILLES
GLOBAUX DES INVESTISSEURS.
ACQUISITIONS ET CESSIONS
Une des priorités en 2013 sera d’augmenter la pondération
du secteur du commerce de détail au sein du portefeuille du
Fonds. Comme le Fonds est propriétaire d’actifs commerciaux
de bonne qualité à Vancouver et à Montréal, les marchés visés
seront Calgary, Edmonton, Toronto et Ottawa. Parmi les critères
importants relatifs aux centres commerciaux, notons ce qui suit
: un pourcentage élevé selon la région et le revenu doit être tiré
de locataires nationaux ou régionaux ayant une bonne santé
financière; une épicerie, une pharmacie ou un autre locataire
clé (p. ex., Walmart, Canadian Tire) doit être un locataire clé; le
centre doit être le plus important ou le deuxième en importance
de son marché local; il doit y avoir suffisamment de places de
stationnement, l’emplacement doit être facilement accessible
et le centre doit être situé dans un secteur achalandé.
Cela dit, malgré le fait que portefeuille du Fonds est fortement
pondéré dans le segment des bureaux, si un immeuble de bureaux en
vente sur le marché a le potentiel d’accroître la qualité du portefeuille
et d’améliorer le rendement à long terme, son achat sera envisagé.
La conclusion d’une telle transaction pourrait entraîner la vente d’un
immeuble non essentiel du portefeuille. Au chapitre des nouvelles
acquisitions, la priorité sera accordée aux tours de bureaux de
catégorie « A » au centre-ville de Toronto et de Vancouver. Une
base de locataires de grande qualité, un profil d’expiration des baux
comportant peu de risques à court terme, un emplacement de choix
près des infrastructures de transport et des commodités, et des
panneaux d’accès conventionnels sont tous des facteurs importants
à considérer avant d’acquérir un immeuble de bureaux.
L’acquisition d’immeubles industriels situés dans la plupart des
villes importantes sera envisagée s’ils respectent les critères
suivants : construction neuve, hauteur libre suffisante, vastes
portes de chargement, rayon de virage des véhicules suffisant
et stationnement adéquat. Il est également important que
les immeubles industriels aient un excellent accès aux grands
axes routiers.
En ce qui a trait aux acquisitions d’immeubles multirésidentiels,
les marchés ciblés seront Calgary, Edmonton et Ottawa. Nous
souhaitons acquérir des immeubles d’habitation relativement
neufs, préférablement en béton, qui comptent plus de 100
unités et qui sont situés près des infrastructures de transport
en commun et des commodités.
Au cours d’un exercice donné, certains actifs et immeubles non
essentiels dont les plans d’affaires ont été entièrement exécutés
peuvent être vendus. En 2013, un portefeuille d’immeubles
industriels secondaires situés en Ontario sera mis en vente.
Le produit sera utilisé aux fins de l’aménagement d’immeubles
industriels à Edmonton.
En ce qui concerne les cessions futures, la direction du Fonds
continuera à vendre certains actifs non essentiels selon les
occasions qui se présenteront. Il pourrait s’agir de propriétés
industrielles plus âgées et de certains immeubles de bureaux
situés en banlieue. Le produit tiré de toutes les ventes d’actifs
sera affecté à des acquisitions stratégiques de meilleure qualité
qui renforcent le portefeuille.
9500 GLENLYON PARKWAY, BURNABY (COLOMBIE-BRITANNIQUE)
14
On peut affirmer que la location à bail est la fonction opérationnelle
quotidienne la plus importante de la gestion d’un portefeuille
immobilier. Le plan d’affaires annuel de chaque propriété détaille
la stratégie de location à bail par rapport aux renouvellements,
aux locaux vacants et à l’amélioration de la position de la propriété
sur le marché. Sous réserve des conditions du marché et des
renseignements disponibles sur certains locataires, et en vue de
mieux gérer le profil d’expiration des baux d’un immeuble, les
stratégies de location à bail peuvent prévoir des renouvellements
anticipés, des résiliations, des déménagements, des prolongations
et/ou des réductions d’espace. L’équipe de location, en collaboration
avec les administrateurs des biens et des propriétés, a d’excellents
antécédents pour ce qui est de maintenir un taux élevé de
conservation des locataires au moment de la reconduction des
baux et quand il faut attirer de nouveaux locataires. Des baux
correspondant à 1,8 million de pieds carrés, soit environ 15 % de
l’espace commercial, arrivent à échéance en 2013. Bon nombre
d’entre eux sont déjà renouvelés ou font l’objet ade nouvelles
transactions. Toutefois, comme pour la plupart des années,
certaines difficultés spécifiques se présentent dans un grand
portefeuille. C’est le cas d’un gros immeuble industriel à Montréal
entièrement évacué à la fin d’un bail de 15 ans, du complexe à
bureaux Purdy’s Wharf à Halifax qui présente un taux d’inoccupation
de 10 %, ainsi que du Crestwood Business Park (à Richmond, C.-B.)
où ce taux dépasse 20 %. Dans chaque cas, ces propriétés sont bien
situées, satisfont aux critères généraux de haute qualité établis pour
La stratégie d’aménagement du Fonds privilégie les emplacements
que le Fonds détient déjà et dont le potentiel d’aménagement est
lié à l’intensification du site. À titre d’exemple, la direction peut
demander un permis pour la construction d’un immeuble de
bureaux de 600 000 pieds carrés sur un terrain appartenant
au Fonds qui est adjacent à un immeuble du Fonds situé
au centre-ville de Calgary. Pour qu’un projet d’une telle
envergure démarre, il faudrait qu’un locataire loue à l’avance une
proportion importante de l’immeuble et que le bail comporte
des garanties financières supérieures. À Toronto, la planification
d’un aménagement éventuel de deux tours d’habitations sur un
terrain où le Fonds détient déjà deux immeubles progresse bien.
La phase de planification comprend des analyses de marché
et financières, la formation d’une équipe d’aménagement, la
recherche de locataires clés pour la composante bureaux, et
les étapes nécessaires à l’approbation de la Ville. La phase de
planification préliminaire a également été lancée relativement
à l’aménagement d’un immeuble de bureaux au centre-ville de
Vancouver, une fois de plus sur un terrain du Fonds adjacent
à un immeuble de bureaux également détenu par le Fonds.
Plusieurs autres occasions d’aménagement d’actifs du Fonds
seront saisies en fonction des conditions du marché. Les projets
d’aménagement, plus particulièrement ceux de grande envergure,
exigent parfois une longue préparation et leur construction
peut demander encore plus de temps. Cependant, une fois
finalisés, ces projets ont une incidence positive sur la qualité, la
diversification et les flux de trésorerie du portefeuille du Fonds.
les biens du portefeuille et seront louées de nouveau.
NOUVEAUX AMÉNAGEMENTS
À mesure que le Fonds prend de l’ampleur et de la maturité sur
le plan de la qualité et de la diversification des propriétés du
portefeuille, l’aménagement de nouveaux biens joue un rôle plus
concret. Il permet aux administrateurs du Fonds de construire
ce qu’ils veulent et où ils veulent, d’obtenir la qualité requise
et d’acquérir un rendement adapté aux risques. Les nouvelles
constructions réduisent aussi les dépenses d’immobilisations
des années futures. Le Fonds a toujours exercé des activités
modestes de dévelopement et le portefeuille actuel a une
pondération en matériel équivalente à environ 9 % des biens
élaborés à l’interne. En 2012, a débuté à Edmonton un projet
de promotion immobilière visant des immeubles industriels, et
les acquisitions de commerce de détail effectuées en 2012
comprenaient un volet développement. Ces deux cas sont
exposés à la page 11 de ce rapport. On a commencé
ou poursuivi la planification de plusieurs grands projets
de promotion immobilière et elle continuera en 2013.
CRESTWOOD CORPORATE CENTRE, RICHMOND (COLOMBIE-BRITANNIQUE)
RAPPORT ANNUEL 2012
15
CROISSANCE DU CAPITAL
Exclusion faite du programme d’aménagement industriel en cours
à Edmonton et de l’aménagement de deux nouveaux centres
commerciaux acquis en 2012, le budget d’immobilisations de
2013 s’élève à 63,2 millions de dollars. Ces fonds réinvestis
dans les immeubles sont à la fois obligatoires et discrétionnaires
de nature. Les charges obligatoires concernent notamment le
remplacement de chaudières qui ont atteint la fin de leur durée
de vie utile; les garages souterrains et les balcons qui nécessitent
des rénovations majeures, le remplacement de toits et de
fenêtres, l’amélioration des ascenseurs, et divers autres besoins
liés au respect du code du bâtiment. Les charges discrétionnaires
peuvent viser la modernisation des appartements, la rénovation
des vestibules, le remplacement du revêtement extérieur des
immeubles, la modification de l’entrée d’immeubles de bureaux,
une nouvelle signalisation majeure dans des centres commerciaux,
etc. Les dépenses en immobilisations comprennent également
des projets qui se traduiront par des efficiences ou des coûts
d’énergie et de services publics plus faibles. Le plan d’affaires de
chaque immeuble est doté d’un programme d’immobilisations
quinquennal conçu de manière à entretenir ou améliorer l’intégrité
physique de l’actif et à préserver ou accroître sa valeur.
Selon une importante analyse menée par notre équipe responsable
des immeubles d’habitation, les immeubles qui ont en moyenne
45 ans ont un « âge effectif » de seulement 31 ans en raison des
dépenses d’immobilisations qui ont été consenties au fil des ans à
ce portefeuille vieillissant. Cette analyse permettra à notre équipe
de mieux gérer les dépenses en immobilisations futures et de
procéder à de nouvelles acquisitions, en plus d’être un atout sur
le plan du financement et des évaluations. Pour en savoir plus sur
cette analyse, reportez-vous à la page 13 du présent document.
GESTION DE LA TRÉSORERIE ET FINANCEMENT
La gestion de la trésorerie comporte un défi de taille. En effet,
les liquidités doivent être suffisantes pour que le Fonds soit en
mesure d’effectuer de nouvelles acquisitions, de financer les
retraits des investisseurs et d’appuyer les activités au niveau
des immeubles, y compris en ce qui a trait aux dépenses de
location et à la croissance du capital. Cependant, il ne faut pas
que la trésorerie soit élevée pendant trop longtemps afin de ne
pas entraver le rendement du Fonds. La trésorerie exprimée en
pourcentage des capitaux propres au début de 2013 atteignait
15,2 %, soit un peu plus que la moyenne à long terme d’environ
10 %, ce qui place le Fonds dans une bonne position pour
effectuer des acquisitions de qualité de plus grande envergure.
Le financement est une option qui permet à la direction du Fonds
de mieux gérer la trésorerie. Lorsque le montant de trésorerie est
élevé, la dette venant à échéance peut être remboursée. Lorsque
les liquidités sont moins importantes, le Fonds peut avoir recours
au financement pour appuyer son acquisition d’actifs. Un effet
de levier stratégique peut également contribuer à améliorer le
33 YONGE STREET, TORONTO (ONTARIO)
16
rendement des immeubles de façon notable. Ainsi, la plupart des
actifs multirésidentiels du Fonds sont financés puisque les prêteurs
accordent des prêts à des taux d’intérêt plus faibles que pour les
immeubles commerciaux, ce qui augmente les rendements. Dans
tous les cas, les recours des prêteurs se limitent à l’immeuble
financé. En 2013 plus particulièrement, sept emprunts arriveront
à échéance : trois sont des prêts commerciaux modestes qui
seront remboursés à maturité, trois sont des emprunts liés à des
immeubles d’habitation qui seront refinancés, et un emprunt a
trait à un immeuble loué en vertu d’un bail foncier qui sera
remboursé puis refinancé lorsqu’un nouveau bail foncier sera
négocié. Au début de 2013, le ratio prêt/valeur s’établissait à
23,0 %, ce qui est bien en deçà de la directive prudente de la
politique d’investissement, qui prescrit une limite de 35 %.
• E xcellente communication et relations étroites avec
les locataires
•C
onduite de sondages auprès des locataires d’immeubles
commerciaux et résidentiels
•C
ompilation de données stratégiques et approfondies sur
le marché auprès de participants du secteur immobilier,
que ce soit des courtiers de location ou d’investissement
ou des propriétaires concurrents
D’un point de vue fiduciaire, le risque est géré en appliquant
des contrôles financiers pertinents au niveau opérationnel
des immeubles et en veillant à la transparence du processus
d’investissement. Toutes les procédures sont consignées
par écrit et passées en revue par des auditeurs internes
et externes, ainsi que par la haute direction du Fonds.
GESTION DES RISQUES
Le risque associé au rendement du portefeuille est atténué au
moyen de différentes stratégies, dont plusieurs ont déjà été
mentionnées : diversification par type et région, qualité des
actifs, vérification de la santé financière des locataires, activités
de prélocation pour les projets d’aménagement, programme
d’immobilisations quinquennal associé au plan d’affaires de chaque
immeuble, ratio prêt/valeur très prudent, et un financement sans
recours. Une autre stratégie majeure est la gestion appropriée
des échéances des baux et des créances afin de limiter les
risques à court terme.
Voici d’autres facteurs qui permettent d’atténuer les risques :
• Activités de gestion immobilière de premier plan et
recrutement des meilleurs professionnels du secteur
• Conformité aux normes reconnues en matière
d’efficacité énergétique et autres initiatives vertes
PERSPECTIVES
Malgré les soubresauts et les incertitudes économiques et
géopolitiques avec lesquels doivent en tout temps composer
les investisseurs, le Fonds demeure en bonne posture, grâce
à l’extraordinaire diversification de son portefeuille et à ses
immeubles de qualité supérieure, pour une fois de plus être en
mesure de générer un très bon rendement en 2013 et d’offrir
une appréciation potentielle du capital. Forte de ses 32 années
de croissance et de rendements vigoureux, la direction s’attend
à ce que de nouveaux investisseurs individuels et de détail
investissent dans le Fonds. Ces nouveaux investissements,
jumelés aux flux de trésorerie du Fonds, financeront la croissance
du Fonds en lui permettant d’ajouter de nouveaux immeubles
ciblés au moyen d’acquisitions et de nouveaux aménagements.
• Formation en continu du personnel
6505 TRANS CANADA HWY, ST. LAURENT (QUÉBEC)
RAPPORT ANNUEL 2012
5150/5160 YONGE STREET, TORONTO (ONTARIO)
17
R A P P O R T D E L’ A U D I T E U R I N D É P E N D A N T
Deloitte s.r.l.
360 Main Street
Suite 2300
Winnipeg (Manitoba) R3C 3Z3
Canada
Tél. : 204-942-0051
Téléc. : 204-947-9390
www.deloitte.ca
Aux titulaires de polices du Fonds de placement immobilier canadien no 1 de La Great-West, compagnie d’assurance-vie
Nous avons effectué l’audit des états financiers ci-joints du Fonds de placement immobilier canadien no 1 de La Great-West,
compagnie d’assurance-vie, qui comprennent les états de l’actif net aux 31 décembre 2012 et 2011, les états des résultats et
de l’évolution de l’actif net pour les exercices clos à ces dates, l’état du portefeuille de placements au 31 décembre 2012, ainsi
qu’un résumé des principales méthodes comptables et les notes complémentaires.
Responsabilité de la direction pour les états financiers
La direction est responsable de la préparation et de la présentation fidèle de ces états financiers conformément à la partie V des
principes comptables généralement reconnus du Canada et aux exigences de la partie XII de la Ligne directrice LD2 de l’Association
canadienne des compagnies d’assurances de personnes inc., ainsi que du contrôle interne qu’elle considère comme nécessaire pour
permettre la préparation d’états financiers exempts d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs.
Responsabilité de l’auditeur
Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur ces états financiers, sur la base de nos audits. Nous avons effectué nos
audits selon les normes d’audit généralement reconnues du Canada. Ces normes requièrent que nous nous conformions aux règles
de déontologie et que nous planifiions et réalisions l’audit de façon à obtenir l’assurance raisonnable que les états financiers ne
comportent pas d’anomalies significatives.
Un audit implique la mise en oeuvre de procédures en vue de recueillir des éléments probants concernant les montants et les
informations fournis dans les états financiers. Le choix des procédures relève du jugement de l’auditeur, et notamment de son évaluation
des risques que les états financiers comportent des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. Dans
l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en considération le contrôle interne de l’entité portant sur la préparation et la présentation
fidèle des états financiers afin de concevoir des procédures d’audit appropriées aux circonstances, et non dans le but d’exprimer une
opinion sur l’efficacité du contrôle interne de l’entité. Un audit comporte également l’appréciation du caractère approprié des méthodes
comptables retenues et du caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, de même que l’appréciation de la
présentation d’ensemble des états financiers.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons obtenus au cours de nos audits sont suffisants et appropriés pour fonder
notre opinion d’audit.
Opinion
À notre avis, les états financiers donnent, dans tous leurs aspects significatifs, une image fidèle de la situation financière du Fonds de
placement immobilier no 1 de La Great-West, compagnie d’assurance-vie aux 31 décembre 2012 et 2011, ainsi que des résultats de
son exploitation et de l’évolution de son actif net pour les exercices clos à ces dates et de l’état de son portefeuille de placements au 31
décembre 2012, conformément à la partie V des principes comptables généralement reconnus du Canada et aux exigences de la partie
XII de la Ligne directrice LD2 de l’Association canadienne des compagnies d’assurances de personnes inc.
Comptables agréés
Winnipeg (Manitoba)
Le 15 mars 2013
18
ÉTATS FINANCIERS
État de l’actif net
Aux 31 décembre 2012
(en milliers de dollars, sauf les montants par part)
2012
2011
Obligations 25 301 24 526
Actions
– –
Biens immobiliers 3 612 913 3 006 623
Prêts hypothécaires et contrats de vente
–
–
Autres
–
–
Parts de fonds de placement
–
–
Total des placements 3 638 214
3 031 149
Trésorerie, dépôts à court terme et (découverts)
476 898
564 431
Revenu de placement à recevoir et couru
660
640
Montant à recevoir de (à verser à) La Great-West, compagnie d’assurance-vie (note 9)
113 802
Montant à recevoir de (à verser à des) courtiers
–
Placements
(1 005)
–
Montant à recevoir de (à verser à des) tiers (173 002)
(50 083)
Emprunts hypothécaires sur des biens immobiliers (note 3) (934 980)
(981 641)
Actif net 3 121 592
Ajustement des cours acheteurs aux plus récents prix négociés (note 6) 2 563 491
–
–
Actif net représentant les capitaux propres attribuables aux titulaires de
polices (aux plus récents prix négociés) 3 121 592
2 563 491
Ratio des frais de gestion (note 7)
Exercice
2012
2011
2010
2009
2008
Sans frais d’acquisition
3,24
3,20
3,15
3,12
3,11
Avec frais de sortie
3,01
2,98
2,94
2,91
2,90
Gestion de l’actif
1,84
1,82
1,77
1,75
1,75
Police avec garantie de 75/75
3,00
2,90
2,80
2,91
–
3,16
3,08
3,04
3,00 –
3,79
3,69
3,49
–
–
RAPPORT ANNUEL 2012
19
ÉTATS FINANCIERS
État des résultats
2012 2011
Intérêts sur obligations
2 645
1 368
Dividendes
–
–
Pour les exercices terminés les 31 décembre
Revenu de placement
Intérêts hypothécaires
–
–
Revenu tiré des biens immobiliers
349 550
361 153
Intérêts sur placements à court terme et revenus divers (pertes diverses)
5 096
4 552
Revenu de placement total
357 291
367 073
Charges
Frais de gestion (note 9)
22 045
20 502
Charges immobilières
210 408
218 948
Autres
1 049
963
Total des charges
233 502
240 413
Revenu de placement net
123 789
126 660
Gain (perte) réalisé
30 322
39 167
Gain (perte) non réalisé 332 500
210 976
Coûts de transaction
–
–
Gain (perte) net réalisé et non réalisé sur placements et opérations de change
362 822
250 143
Augmentation (diminution) nette de l’actif net liée à l’exploitation
486 611
376 803
2012 2011
Actif net – au début 2 563 491
2 679 355
490 474
182 325
État de l’évolution de l’actif net
Pour les exercices terminés les 31 décembre
Dépôts des titulaires de polices
Retraits des titulaires de polices (418 984)
(674 992)
Augmentation (diminution) liée à l’exploitation
486 611
376 803
Variation de l’actif net 558 101
(115 864)
Actif net à la fin 3 121 592
20
2 563 491
ÉTATS FINANCIERS
Valeur des parts (note 6)
Sans frais
Avec frais
Police
Police
Police
Placement Placement Placement
REER d’acquisition
de sortie Gestion de
avec
avec
avec
Pour les exercices terminés seulement seulement seulement collectif/ (Individuelle) (Individuelle)
l’actif garantie de garantie de garantie
(A)
(AI)
(AC/AL)
RCFA
(IA)
(IB)
(IC)
75/75
75/100 100/100
deles 31 décembre
Nombre de parts en
circulation en 2012
Valeur liquidative
par part
Bénéfice par part
982 240 415 849 1 770 084
1 538,13
252,81
547,79
65,61
206,46
33,98
Nombre de parts en
1 050 701 239 939 1 706 469
circulation en 2011
Valeur liquidative
par part
1 285,32 482,18
172,48
Bénéfice par part
183,02
44,51
24,59
– 1 690 804 1 173 443
96 810 1 627 264 1 071 604 148 396
–
–
519,26
77,68
266,28
36,76
276,47
38,70
13,14
1,84
13,06
1,81
12,81
1,71
– 1 552 484 1 102 470
94 635 240 364 162 907 26 891
–
–
237,77
27,99
441,58
56,26
11,30
1,33
11,25
1,30
11,10
1,22
– 2 105 755 1 668 525
126 214
27 167
10 402
858
385,32
11,41
9,97
0,18
9,95
0,17
9,88
0,12
Nombre de parts en
923 359 500 057 3 527 188
122 061 3 139 486 2 455 615 201 472
793
1 537
circulation en 2009
Valeur liquidative
par part
1 051,90 442,40
141,10 57,11-64,91
199,55
205,85
373,91
9,79
9,78
Bénéfice par part
16,62
(20,80)
2,24
–
(2,74)
(2,41)
(0,21)
0,02
0,03
–
Nombre de parts en
1 040 311 354 997 2 804 558
circulation en 2010
Valeur liquidative
par part
1 102,30 437,67
147,89
Bénéfice par part
50,40
(4,73)
6,79
229,52
26,57
–
–
202,95
3,40
209,78
3,93
Nombre de parts en
864 028 473 808 3 542 166
181 689 3 232 844 2 516 584 208 358
–
–
circulation en 2008
Valeur liquidative
par part
1 035,28 463,20
138,86 57,24-64,58
202,29
208,26
374,12
–
–
Bénéfice par part
(5,09) (27,40)
(0,67)
–
(6,94)
(6,79)
(7,95)
–
–
–
–
–
–
–
Valeur liquidative par catégorie
Sans frais
Avec frais
Police
Police
Police
Pour les exercices terminés
Placement Placement
Placement
REER d’acquisition
de sortie Gestion de
avec avec
avec
les 31 décembre
seulement seulement
seulement collectif/ (Individuelle) (Individuelle)
l’actif garantie de garantie de garantie de
(A)
(A1) (AC/AL)
RCFA
(IA)
(IB)
(IC)
75/75
75/100 100/100
(en milliers de dollars)
2012 Valeur liquidative
1 510 812 227 800
365 455
–
450 223
324 419
50 270
21 377
13 995
1 900
1 350 492 115 694
294 336
–
356 321
262 129
41 789
2 716
1 833
299
1 146 735 155 372
414 766
–
427 363
350 023
48 633
271
103
8
971 281 221 225
497 686
–
626 484
505 488
75 332
8
15
–
894 511 219 468
491 865
–
653 972
524 104
77 951
–
–
–
Taux de rotation du portefeuille (non audité) (note 8)
Pour les exercices terminés
les 31 décembre
Taux de rotation du
portefeuille (%)
2012
4,88
2011
2,72
2010
2,42
2009
–
2008
8,32
RAPPORT ANNUEL 2012
21
ÉTATS FINANCIERS
État du portefeuille de placements
Au 31 décembre 2012
Nombre de parts
ou d’actions, ou
valeur nominale
Coût moyen
(milliers de $)
Juste valeur
(milliers de $)
Obligations canadiennes
Obligations de sociétés – non convertibles
Ontario Ltd., 801611, 10,40 %, 31-10-2013
Ontario Ltd., 801611, 5,00 %, 31-10-2013 Ontario Ltd., 801611, 6,82 %, 31-10-2013
Ontario Ltd., 801611, 9,36 %, 03-10-2014
4 691 557
4 209 117
5 735 582
3 773 382
4 692
4 209
5 736
3 773
7 166
5 509
6 727
5 899
Total des obligations de sociétés – non convertibles 18 410
25 301
Total des obligations canadiennes
18 410
25 301
Total des obligations
18 410
25 301
22
ÉTAT DU PORTEFEUILLE DE PLACEMENTS
Biens immobiliers
Nom et adresse
Type de
Date
Coût
Juste
de l’immeuble
bien
d’acquisition
total
valeur
Date de la
Emprunts Bénéfice net
dernière
Superficie
Taux
hypoth. Sur d’exploitation
2
évaluation
(pi ) d’occ. (%) Biens immob. pour 2012
840 Howe Street
Bureaux 1er mars 97 19 348 44 350 1er déc. 12
210 492 100,00 %
-
1 584
Vancouver (C.-B.)
650 West Georgia St.
Bureaux 12 déc. 01 33 740 65 375 1er déc. 12
473 865 94,73 %
(11 106)
3 134
Vancouver (C.-B.)
4750 Arbutus St.
Vancouver (C.-B.)
13211-13231, 13251,
13155, 13140, 13200,
et 13260 Delf Place
Richmond (C.-B.)
4600 Jacombs Road
Richmond (C.-B.)
800 Carleton Court
Delta (C.-B.)
Résidentiel
10 janv. 02
Industriel
3 sept. 02
Bureaux 18 sept. 02
11 443 20 935 1er mars 12
14 710 18 350 6 921 8 675 79 457 94,00 %
(8 392)
910
1er oct. 12
256 693 76,38 %
-
663
1er oct. 12
85 689 81,13 %
-
513
92 564 22,58 %
-
(285)
Industriel
3 mars 03
12 708 10 500 1er févr. 12
Bureaux
1er juin 06
26 402 25 315 1er avr. 12
150 164 97,30 %
-
2 356
14815 - 108th Avenue
Surrey (C.-B.)
Détail
1er juin 06
12 620 5 594 1er oct. 12
118 822 93,61 %
-
757
3200 Island Highway
Nanaimo (C.-B.)
Détail
1er juin 06
52 511 52 028 1er juill. 12
289 166 96,20 %
(22 099)
1 181
2401 Millstream Road
Victoria (C.-B.)
Détail
2 août 07
68 448 60 830 1er août 12
264 350 96,24 %
(33 312)
3 451
7488 King George Highway
Surrey (C.-B.)
Détail
16 avr. 08
30 146 33 950 1er avr. 12
145 315 88,91 %
(12 722)
1 844
Bureaux
12 août 08
45 823 45 500 1er juin 12
164 580 100,00 %
(25 447)
3 643
12 août 08 152 802 109 900 1er sept. 12
756 972 70,95 %
(5 190)
5 410
13811 & 13911 Wireless Way
Richmond (C.-B.)
9500 Glenlyon Parkway
Burnaby (C.-B.)
13700 et 13711 International Place,
13511, 13551, 13571, 13575,
13775, 13777 et
13800 Commerce Parkway
Bureaux
Richmond (C.-B.)
1500 & 1575 Banks Road
Kelowna (C.-B.)
Détail
3 nov. 08
34 625 36 820 1er août 12
150 697 100,00 %
(16 035)
2 267
Résidentiel 1er nov. 96
14 440 42 300 1er sept. 12
172 851 98,47 %
(18 491)
2 118
24 415 112 805 1er déc. 12
386 005 95,86 %
-
6 414
Alberta
4637 Macleod Trail SW
Calgary (Alberta)
300 5th Avenue SE
Calgary (Alberta)
Bureaux
17 déc. 96
RAPPORT ANNUEL 2012
23
Biens immobiliers
Nom et adresse
Type de
Date
Coût
Juste
de l’immeuble
bien
d’acquisition
total
valeur
Date de la
dernière
Superficie
Taux
2
évaluation
Alberta (Suite)
11012 Jasper Avenue
Edmonton (Alberta)
Résidentiel
30 juin 97
18 485 41 600 1er sept. 12
182 820 98,73 %
-
2 228
10145 - 121 Street
Edmonton (Alberta)
Résidentiel
18 avr. 98
11 434 21 490 1er avr. 12
101 533 100,00 %
(9 952)
1 077
605 - 5th Ave. S.W.
Calgary (Alberta)
Bureaux
12 juin 00
24 908 61 750 1er déc. 12
469 704 100,00 %
(19 699)
3 099
530-8th Ave. S.W.
Calgary (Alberta)
Bureaux
10 juill. 00
69 299 171 000 1er déc. 12
405 206 98,85 %
(50 481)
9 538
8403 Roper Road
Edmonton (Alberta)
Industriel
28 déc. 97
18 595 21 500 1er mars 12
135 000 100,00 %
(9 092)
1 672
300 et 350 - 7th Avenue SW
Calgary (Alberta)
Bureaux 23 sept. 05
78 282 109 594 1er déc. 12
508 495 96,48 %
-
5 842
9940 - 106th Street NW
Edmonton (Alberta)
Bureaux
21 juin 06
18 500 26 853 1er mars 12
177 305 100,00 %
-
1 009
9942 - 108th Street NW
Edmonton (Alberta)
Bureaux
21 juin 06
16 733 27 007 1er oct. 12
164 892 100,00 %
(10 223)
999
1816 et 1824 Crowchild Trail NW
Calgary (Alberta)
Bureaux
21 juin 06
25 687 30 350 1er juin 12
125 650 98,25 %
(6 746)
1 707
Industriel
15 août 07
57 372 55 671 1er févr. 12
563 437 89,35 %
-
3 264
3603 - 53rd Avenue NW
Edmonton (Alberta)
Terrain
28 févr. 03
Edmonton (Alberta)
Industriel
28 févr. 03
Edmonton (Alberta)
Lotissement
28 févr. 03
1 919 2 569 1er nov. 11
s.o. 3604 - 51st Avenue NW
Edmonton (Alberta)
Lotissement
28 févr. 03
769 1 029 1er nov. 11
s.o. 6703 68 Avenue
Edmonton (Alberta)
401 - 9th Avenue SW
Calgary (Alberta)
75th Street and 68th Avenue
Edmonton (Alberta)
Bureaux
3 830 5 849 1er nov. 12
13 561 14 050 1er nov. 12
s.o. s.o.
-
(150)
189 670 100,00 %
-
957
s.o.
-
-
s.o.
-
-
13 déc. 07 141 361 149 800 1er déc. 12 1 074 043 98,55 %
Lotissement
4 mai 12
30 903 30 903 Acquisition
Détail
24 juill. 12
(52 834)
7 591
s.o.
-
825
235 954 100,00 %
-
1 015
s.o. Saskatchewan
Saskatoon West Retail Centre
Saskatoon (Saskatchewan)
24
Biens immobiliers
Nom et adresse
Type de
Date
Coût
Juste
de l’immeuble
bien
d’acquisition
total
valeur
Date de la
dernière
Superficie
Taux
2
évaluation
Ontario
0 Enfield Place
Mississauga (Ontario)
Terrain
13 juill. 87
2160 Lakeshore Road
Burlington (Ontario)
Résidentiel
15 janv. 97
50 Prince Arthur Ave.
Toronto (Ontario)
Résidentiel
s.o.
-
38
22 757 29 803 1er sept. 12
163 045 98,13 %
(10 165)
1 514
15 juill. 97
37 629 51 700 1er août 12
166 000 98,67 %
(26 411)
2 579
Bureaux
16 janv. 98
31 157 62 100 1er janv. 12
210 305 95,81 %
(37 566)
3 229
6 Silver Maple Court
Brampton (Ontario)
Résidentiel
30 avr. 98
37 429 51 800 1er oct. 12
311 805 98,82 %
(25 891)
2 536
88 Redpath Avenue
Toronto (Ontario)
Résidentiel
5 août 98
22 332 33 600 117 600 100,00 %
(13 882)
1 600
255 Albert Street
Ottawa (Ontario)
1 037 1 984 1er déc. 12
1er juill. 12
s.o. 35, 65 et 95 High Park Ave.,
66 et 111 Pacific Ave.,
255 Glenlake Ave. et
66 Oakmount Rd.
Résidentiel 1er mars 99 106 368 159 141 1er mars 12 1 191 665 98,04 %
(98 239)
Toronto (Ontario)
1551 Riverside Drive
Ottawa (Ontario)
8 754
Résidentiel
9 avr. 99
24 272 33 980 1er avr. 12
192 328 98,06 %
(17 670)
1 882
Bureaux
30 août 99
88 451 151 200 1er juill. 12
546 974 96,96 %
(70 564)
8 590
Résidentiel
27 déc. 00
60 717 61 750 1er mai 12
548 923 96,34 %
(19 821)
4 270
Bureaux
30 nov. 00
15 521 21 465 1er mai 12
145 063 90,14 %
-
874
Industriel
2 janv. 01
4 530 1er sept. 12
107 567 65,59 %
-
221
5166-5170 Lakeshore Road
Résidentiel
15 janv. 97
34 077 34 748 1er sept. 12
213 102 99,01 %
(13 347)
1 633
2220 Marine Drive
Oakville (Ontario)
Résidentiel
26 août 02
10 833 14 000 1er sept. 12
148 363 99,33 %
(6 562)
665
Bureaux 1er janv. 03
37 933 64 800 1er oct. 12
360 148 100,00 %
(33 221)
3 484
5 août 98
36 957 49 100 1er nov. 12
89 950 98,58 %
-
2 153
Résidentiel 25 mars 03
70 847 83 423 1er oct. 12
413 415 99,26 %
(32 379)
4 143
5140 Yonge Street
Toronto (Ontario)
400 Walmer Road
Toronto (Ontario)
200 University Ave
Toronto (Ontario)
2020 Walkley Rd
Ottawa (Ontario)
269 Laurier Avenue West
Ottawa (Ontario)
65 Lillian Street
Toronto (Ontario)
40 & 52-66 High Park Avenue
et 51-65 & 77 Quebec Ave.
Toronto (Ontario)
Résidentiel
3 563 RAPPORT ANNUEL 2012
25
Biens immobiliers
Nom et adresse
Type de
Date
Coût
Juste
de l’immeuble
bien
d’acquisition
total
valeur
Date de la
dernière
Superficie
Taux
2
évaluation
Ontario (suite)
640, 642, 644 Sheppard Ave. E.
Toronto (Ontario)
Résidentiel 25 mars 03
46 908 61 778 1er mai 12
368 214 97,38 %
(30 834)
2 903
2260 Argentia Road
Industriel
1er juin 03
5 946 6 900 1er mai 12
131 259 100,00 %
-
804
6665, 6675-6685 Millcreek Road
Industriel
1er juin 03
5 857 5 650 1er mai 12
119 789 86,28 %
-
254
6695 et 6705 Millcreek Road
Industriel
1er juin 03
5 974 7 350 1er mai 12
110 530 81,98 %
-
776
6715 et 6725 Millcreek Road
Industriel
1er juin 03
4 724 6 050 1er mai 12
94 598 61,26 %
-
944
Bureaux
1er juill. 03
73 497 107 400 1er juin 12
516 530 98,23 %
-
4 918
Industriel
1er juin 03
1er mai 12
31 910 100,00 %
-
195
7070 Mississauga Road
Bureaux
7 août 03
12 694 17 050 1er déc. 12
244 128 100,00 %
-
831
55 - 425 Superior Blvd
Industriel
11 oct. 01
20 144 25 060 1er août 12
777 471 94,88 %
(11 507)
1 382
Industriel
11 oct. 01
26 837 30 310 1er mars 12
1 013 008 98,83 %
(10 435)
1 987
3485 Steeles Ave
Brampton (Ontario)
Industriel
11 oct. 01
5 026 5 180 1er mars 12
175 270 100,00 %
-
326
3495 Steeles Ave
Brampton (Ontario)
Terrain
11 oct. 01
1 804 1 974 1er mars 12
s.o. s.o.
-
(22)
3389 Steeles Ave E.
Brampton (Ontario)
Terrain
11 oct. 01
491 343 1er mars 12
s.o. s.o.
-
(6)
Industriel
11 oct. 01
17 462 21 131 1er août 12
660 617 88,58 %
(8 670)
1 030
Résidentiel
7 août 02
15 986 19 250 1er avr. 12
244 125 100,00 %
(8 626)
1 119
1 Van Der Graaf Court
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
4 379 3 138 1er juin 12
102 205 0,00 %
-
246
1 Woodslea Road
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
3 988 2 300 1er juin 12
110 148 0,00 %
-
(148)
1075 Clark Blvd.
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
1 510 1 625 1er juin 12
35 842 100.00%
-
121
33 Yonge Street
Toronto (Ontario)
2250 Argentia Road
1-2, 4-5 et 7 Paget, 2, 4, 6, 8
et 14 Kenview, 2 Castleview et
7925 et 7965 Goreway
Brampton (Ontario)
2679 - 2831 Bristol Circle
Oakville (Ontario)
1541 Riverside Drive
Ottawa (Ontario)
26
2 469 3 420 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1
Biens immobiliers
Nom et adresse
Type de
Date
Coût
Juste
de l’immeuble
bien
d’acquisition
total
valeur
Date de la
dernière
Superficie
Taux
2
évaluation
Ontario (suite)
161 Orenda Road
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
9 906 8 950 1er juin 12
319 077 75,79 %
-
540
165 Orenda Road
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
2 074 1 950 1er juin 12
57 055 100,00 %
-
127
292-294 Walker Dr.
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
3 575 3 475 1er juin 12
74 583 74,77 %
-
181
300 Walker Dr.
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
3 712 3 350 1er juin 12
102 972 100,00 %
-
272
40 Summerlea Rd.
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
5 543 4 450 1er juin 12
121 138 100,00 %
-
162
5 Intermodal Dr.
Brampton (Ontario)
Industriel
28 mai 04
3 376 3 350 1er juin 12
87 108 100,00 %
-
237
6 Shaftsbury Lane
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
4 664 3 400 1er juin 12
125 871 100,00 %
-
318
8705 Torbram Rd.
Brampton (Ontario)
Industriel
16 févr. 04
9 500 8 000 1er juin 12
296 469 76,25 %
-
140
2844 Bristol Circle
Oakville (Ontario)
Industriel
31 janv. 05
3 339 4 235 1er août 12
132 500 100,00 %
(1 797)
268
7030 Century Avenue
Industriel
18 févr. 05
7 696 8 525 1er févr. 12
83 246 100,00 %
-
528
415 - 419 Milner Avenue
Scarborough (Ontario)
Industriel
7 déc. 84
5 181 6 400 1er févr. 12
95 763 100,00 %
-
436
445 Milner Avenue
Industriel
7 déc. 84
2 107 2 900 1er févr. 12
41 822 100,00 %
-
154
455 Milner Avenue
Industriel
7 déc. 84
2 163 3 250 1er févr. 12
46 312 100,00 %
-
256
465 Milner Avenue
Industriel
7 déc. 84
2 056 2 700 1er févr. 12
57 106 93,03 %
-
163
50 - 70 Nably Court
Industriel
7 déc. 84
2 209 2 750 1er févr. 12
41 468 100,00 %
-
196
16 128 19 280 1er janv. 12
93 047 95,83 %
(7 032)
972
20-24 York Street
Ottawa (Ontario
Partie du lot 6, concession 6, Albion,
désignées comme partie 1 et partie
2 sur le plan de renvoi 43R-1253,
sauf les parties 17 et 17 sur le plan
de renvoi 43R-30557,
Town of Caledon,
Regional Municipality of Peel
Bolton (Ontario)
Résidentiel 27 sept. 05
Terrain
11 mai 07
2 514 2 785 1er sept. 12
RAPPORT ANNUEL 2012
s.o. s.o.
-
(23)
27
Biens immobiliers
Nom et adresse
Type de
Date
Coût
Juste
de l’immeuble
bien
d’acquisition
total
valeur
Date de la
dernière
Superficie
Taux
2
évaluation
Ontario (suite)
One City Centre Drive
Bureaux
17 août 07
Terrain
17 août 07
99 Savannah Oaks Drive
Brantford (Ontario)
Industriel
21 déc. 07
1549 Yorkton Court
Industriel
21 déc. 07
8400 - 8450 Lawson Road
Industriel
21 déc. 07
800 - 900 Main Street East
Milton (Ontario)
Détail 14 mars 08
33 973 33 720 1er mars 12
3 838 4 416 1er mars 12
19 538 16 940 1er nov. 12
6 016 287 867 89,42 %
-
1 850
s.o.
-
-
527 915 100,00 %
-
762
s.o. 5 075 1er oct. 12
80 925 91,35 %
-
238
19 354 16 030 1er nov. 12
236 149 89,23 %
-
880
97 144 91,70 %
-
1 446
s.o.
-
27 761 25 900 7025 Langer Drive
Terrain 22 sept. 06
2100 Derry Road
Bureaux 22 sept. 06
15 076 17 350 1er août 12
106 773 100,00 % -
1 194
2050 Derry Road
Bureaux 22 sept. 06
16 592 19 200 1er août 12
125 163 85,59 %
-
792
8 févr. 08
14 560 13 320 1er janv. 12
140 000 100,00 %
(6 730)
1 102
4 King Street West
Toronto (Ontario)
Bureaux 14 mars 08
65 664 63 000 1er févr. 12
291 237 95,27 %
(30 711)
3 292
155 University Ave
Toronto (Ontario)
Bureaux 14 mars 08
34 577 32 981 1er mars 12
186 226 83,07 %
(14 582)
1 807
415 Thompson Drive
Cambridge (Ontario)
Industriel
1 766 1er avr. 12
1 813 1er août 12
s.o. (44)
1141 Kennedy Road
Détail
19 oct. 06
6 399 7 665 1er oct. 12
34 284 100,00 %
(2 003)
430
145 - 167 Bell Blvd
Détail
4 janv. 07
9 499 10 780 1er janv. 12
66 987 100,00 %
(4 277)
560
5150 - 5160 Yonge St
Toronto (Ontario)
Bowmanville Retail Centre
Bowmanville (Ontario)
200 Kent Street
Ottawa (Ontario)
Bureaux
Détail
17 oct. 08 123 406 130 172 1er oct. 12
620 218 93,85 %
(56 287)
6 885
24 juill. 12
191 417 100,00 %
-
828
Bureaux
8 août 12 144 695 144 695 Acquisition
387 015 100,00 %
-
3 761
Bureaux
19 juin 98
110 931 -
14
Québec
6505, autoroute Transcanadienne
Saint-Laurent (Québec)
28
10 979 13 400 1er févr. 12
59,45 %
Biens immobiliers
Nom et adresse
Type de
Date
Coût
Juste
de l’immeuble
bien
d’acquisition
total
valeur
Date de la
dernière
Superficie
Taux
2
évaluation
Québec (suite)
555, Frederik-Philips
Bureaux 24 sept. 99
11 207 13 300 1er nov. 12
80 355 92,55 %
-
665
4600, boul. Poirier
Industriel 14 mars 02
6 092 6 550 1er mars 12
104 560 100,00 %
-
436
9415-9495, autoroute
Transcanadienne
4 676 4 760 1er mars 12
88 921 86,97 %
-
288
Transcanadienne
6 768 6 840 1er mars 12
113 256 83,92 %
-
405
Transcanadienne
3 752 3 910 1er mars 12
69 673 100,00 %
-
263
6520-6620, rue Abrams Saint-Laurent (Québec)
10 758 11 200 1er mars 12
224 403 90,87 %
-
685
2200, autoroute Transcanadienne
Pointe-Claire (Québec)
17 526 16 200 1er mars 12
411 265 0,00 %
-
1 088
43 - 55, boul. Cité des Jeunes
Vaudreuil-Dorion (Québec)
Détail
21 juill. 06
20 068 21 910 1er janv. 12
131 217 100,00 %
(6 920)
1 278
224, av. Joseph-Casavant
Beauport (Québec)
Détail
11 juin 08
14 262 16 450 1er août 12
174 271 100,00 %
(6 896)
1 013
1959 Upper Water Street
Halifax (Nouvelle-Écosse)
Bureaux
14 juin 83
19 941 31 464 1er déc. 12
327 061 87,73 %
(4 763)
1 931
1969 Upper Water Street
Bureaux
31 déc. 93
16 654 32 863 1er déc. 12
367 919 90,43 %
(5 371)
2 149
Purdy’s Wharf-The Wharf
Upper Water Street
Divers
30 juin 90
183 - 1
er déc. 12
Atlantique
RAPPORT ANNUEL 2012
s.o. s.o.
-
-
29
Biens immobiliers
Nom et adresse
Type de
Date
Coût
Juste
de l’immeuble
bien
d’acquisition
total
valeur
Date de la
dernière
Superficie
Taux
2
évaluation
États-Unis
396 West Greens Road Houston, Texas
Bureaux
21 juin 06
18 344 396 West Greens Road Houston, Texas
Terrain
21 juin 06
439 Bureaux
21 juin 06
8101 Sam Houston Parkway
Houston, Texas
8 009 1er nov. 12
557
1er nov. 12
14 895 12 188 1er nov. 12
Propriétés vendues au cours de l’exercice considéré et des exercices precedents -
Total partiel des biens immobiliers2 876 529 moins : charges (884 704)
Capitalisation de la perte sur les
emprunts hypoth. pris en charge
-
917
s.o.
-
-
136 800 100,00 %
-
939
- -
1 463
s.o.
3 612 913 25 475 568 (934 980) 186 702
(934 980)
(4 949)
-
Total des biens immobiliers1 986 876 2 677 933
Total des placements2 005 286 2 703 234
30
-
186 791 100,00 %
NOTES AFFÉRENTES À L’ÉTAT DU PORTEFEUILLE DE PLACEMENTS
A. GESTION DES RISQUES
Les activités de placement du Fonds l’exposent à divers risques financiers. L’état du portefeuille de placements présente les titres
détenus par le Fonds au 31 décembre 2012 et les regroupe par type d’actif, région ou secteur du marché. Les risques importants
qui s’appliquent au Fonds sont décrits ci-dessous.
B. RISQUE DE LIQUIDITÉ
Les placements dans des biens immobiliers n’étant pas négociés sur un marché actif, le Fonds est exposé au risque de liquidité en raison
des rachats de parts rachetables. Dans une moindre mesure, les créances hypothécaires représentent aussi un risque de liquidité pour
le Fonds. Afin de gérer ses liquidités, le Fonds peut prendre en charge de nouvelles créances hypothécaires, à condition que le total des
créances n’excède pas 35 % de la valeur totale de l’actif du Fonds et que chaque créance hypothécaire prise en charge n’excède pas
75 % de la valeur du bien connexe.
C. RISQUE DE TAUX D’INTÉRÊT
Le risque de taux d’intérêt est lié aux instruments financiers productifs d’intérêts tels que les obligations. Le Fonds est exposé au risque
que la valeur des instruments financiers productifs d’intérêts fluctue en raison des variations des taux d’intérêt en vigueur sur le marché.
Le tableau ci-dessous résume l’exposition du Fonds au risque de taux d’intérêt selon la durée restante jusqu’à l’échéance.
($000)
Obligations
2012
Moins de 1 an De 1 an à 5 ans De 5 à 10 ans Plus de 10 ans Total
19 402
5 899
–
–
25 301
2011
($000)
Obligations
Moins de 1 an De 1 an à 5 ans De 5 à 10 ans Plus de 10 ans Total
–
24 526
–
–
24 526
Au 31 décembre 2012, si les taux d’intérêt en vigueur avaient augmenté ou diminué de 1 %, l’actif net aurait diminué ou augmenté,
respectivement, d’environ $236 (2011 - $463) ou d’environ 0.0% (2011 - 0.0%) du total de l’actif net, selon l’hypothèse d’une
variation correspondante de la courbe de rendement, toutes les autres variables demeurant constantes par ailleurs. La sensibilité
du Fonds aux variations des taux d’intérêt fait l’objet d’une estimation en fonction de la durée moyenne pondérée du portefeuille
d’obligations. En pratique, les résultats réels pourraient différer, et l’écart pourrait être important.
D. RISQUE DE CRÉDIT
Le risque de crédit est le risque qu’une contrepartie à un instrument financier ne respecte pas une obligation ou un engagement pris
envers le Fonds. La plus forte concentration du risque de crédit du Fonds découle des titres de créance, tels que les obligations. La
juste valeur des instruments de créance tient compte de la solvabilité de l’émetteur de ces titres. La valeur comptable des instruments
de créance représente l’exposition maximale au risque de crédit au 31 décembre 2012. Les renseignements fournis dans l’état des
placements permettent de déterminer le montant du risque de crédit lié à un émetteur particulier.
Toutes les opérations concernant des titres cotés sont réglées ou payées une fois la livraison effectuée par l’intermédiaire de courtiers
agréés. Le risque de crédit est considéré comme minime, étant donné que la livraison de titres vendus n’a lieu qu’à la suite de la réception
du paiement par le courtier. Le paiement d’un achat est effectué à la suite de la réception des titres par le courtier.
Au 31 décembre, les titres de créance, répartis par notation, étaient les suivants:
SN *
2012
Pourcentage du Pourcentage du
total des obligations total de l’actif net
(%)
(%)
100,0
0,8
2011
Pourcentage du Pourcentage du
total des obligations total de l’actif net
(%)
(%)
100,0
1,0
*Les obligations sans notation (SN) sont des titres adossés à des créances hypothécaires, des obligations faisant l’objet d’un placement
privé ou des obligations n’ayant pas été notées par une agence de notation.
RAPPORT ANNUEL 2012
31
E. Classement de la juste valeur
Le tableau suivant présente des renseignements à l’égard des actifs et des passifs financiers du Fonds évalués à la juste valeur sur
une base récurrente, au 31 décembre 2012, selon la hiérarchie de la juste valeur des techniques d’évaluation utilisées par le Fonds :
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur
2012
Financial assets measured at fair value
Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
Total
Obligations
–
–
25 301
25 301
Actions
–
–
–
–
–
–
–
–
Autres
–
–
–
–
–
–
–
–
Total des actifs évalués à la juste valeur
–
–
25 301
25 301
Emprunts hypothécaires sur des biens immobiliers
–
934 980 - 934 980
Actifs financiers nets évalués à la juste valeur
–
(934 980)
Passifs financiers évalués à la juste valeur
25 301
(909 679)
Actifs et passifs financiers évalués à la juste valeur
Actifs financiers évalués à la juste valeur
2011
Niveau 1
Niveau 2
Niveau 3
Niveau
Obligations
–
–
24 526
24 526
Actions
–
–
–
–
–
–
–
–
Autres
–
–
–
–
–
–
–
–
Total des actifs évalués à la juste valeur
–
–
24 526
24 526
Emprunts hypothécaires sur des biens immobiliers
–
981 641
–
981 641
Actifs financiers nets évalués à la juste valeur
–
(981 641)
Passifs financiers évalués à la juste valeur
Il n’y a eu aucun transfert important depuis ou vers le niveau 1 ou le niveau 2 au cours de l’exercice.
32
24 526
(957 115)
E. Classement de la juste valeur (suite)
Le tableau suivant présente des renseignements additionnels à l’égard des actifs évalués à la juste valeur sur une base récurrente et pour
lesquels le Fonds a déterminé la juste valeur au moyen de données de niveau 3 pour l’exercice terminé le 31 décembre :
Actifs financiers de niveau 3
Obligations
2012
2011
Actions Obligations
Actions
Solde au 1er janvier
24 526
–
21 036
–
Total des gains (pertes) inclus dans le résultat net
775
–
3 490
–
Achats
–
–
–
–
Ventes
–
–
–
–
Émissions
–
–
–
–
Règlements
–
–
–
–
Transferts vers le niveau 3
–
–
–
–
Transferts depuis le niveau 3
–
–
–
–
24 526 $ –$
–
3 490
–
Solde au 31 décembre
25 301 $
Total des gains (pertes) de l’exercice inclus dans le résultat
net pour les actifs détenus au 31 décembre
RAPPORT ANNUEL 2012
775
– $
33
NOTES AFFÉRENTES AUX ÉTATS FINANCIERS
Fonds de placement immobilier canadien nº 1
La Compagnie poursuit son évaluation de l’incidence du passage
des PCGR du Canada aux IFRS et des conséquences que cela
aura sur ses systèmes et processus d’information. Tant que cette
étape ne sera pas terminée, l’incidence définitive de l’adoption
des IFRS et les effets connexes sur les états financiers du Fonds
ne pourront être raisonnablement évalués.
La Great-West, compagnie d’assurance-vie est l’émetteur unique
des contrats d’assurance envertu desquels les placements sont
effectués dans ce fonds. Les actifs du Fonds appartiennent à
La Great-West, compagnie d’assurance-vie et sont distincts
de ses autres actifs. Le Fonds ne constitue pas une entité
légale distincte.
c)Classement de la juste valeur des instruments financiers
Conformément au chapitre 3862, intitulé « Instruments
financiers – informations à fournir », du Manuel de l’Institut
Canadien des Comptables Agréés (l’« ICCA »), la juste valeur
des actifs et des passifs financiers a été classée selon la
hiérarchie de la juste valeur, comme suit :
2. RÉSUMÉ DES PRINCIPALES MÉTHODES COMPTABLES
Niveau 1 – d’après les prix cotés sur des marchés actifs
pour des actifs ou passifs identiques;
(en milliers de dollars) 31 DÉCEMBRE 2012
1. LE FONDS
Le Fonds suivant est offert par La Great-West, compagnie
d’assurance-vie:
Les états financiers du Fonds ont été préparés conformément
aux principes comptables généralement reconnus (les « PCGR »)
du Canada. Les principales méthodes comptables utilisées dans
la préparation des états financiers sont résumées ci-dessous.
a) U
tilisation d’estimations
La préparation des états financiers selon les principes
comptables généralement reconnus du Canada exige de
la direction qu’elle fasse des estimations et formule des
hypothèses ayant une incidence sur les montants présentés
au titre de l’actif et du passif à la date de clôture ainsi que sur
les montants présentés au titre des produits et des charges
pendant la période de présentation de l’information financière.
L’évaluation des placements est la principale composante des
états financiers faisant l’objet d’estimations, et les résultats
réels pourraient différer de ces estimations.
b) Méthode comptable future
Normes internationales d’information financière (les « IFRS »)
Le Conseil des normes comptables (CNC) du Canada a exigé
que toutes les entités canadiennes ayant une obligation publique
de rendre des comptes remplacent les PCGR par les IFRS. Le
CNC a officiellement reporté la date de basculement aux IFRS
pour les fonds de placement, de la date initiale du 1er janvier
2011 au 1er janvier 2014. Le report par le CNC de l’adoption
des IFRS vise les sociétés de placement qui appliquent la note
d’orientation concernant la comptabilité NOC-18 et permet à
ces sociétés de continuer d’appliquer les normes comptables
actuelles pendant que l’International Accounting Standards
Board (IASB) achève son projet de norme IFRS pour les entités
d’investissement. Par conséquent, le Fonds adoptera les IFRS
dans ses états financiers semestriels et annuels, en commençant
par les états financiers intermédiaires au 30 juin 2014, et
fournira les chiffres correspondants pour 2013.
34
Niveau 2 – d’après des données autres que les prix cotés
qui sont observables pour l’actif ou le passif, directement
ou indirectement;
Niveau 3 – d’après des données qui ne sont pas fondées
sur des données de marché observables.
d)Obligations
Les obligations sont comptabilisées à la juste valeur selon
les cours acheteurs du marché provenant principalement
de sources de prix de tiers indépendants. La juste valeur est
déterminée selon le cours acheteur de clôture d’un titre à
la Bourse reconnue à laquelle le titre est principalement
négocié. Les obligations et les titres adossés à des créances
hypothécaires sont comptabilisés à la juste valeur, qui est établie
selon le cours acheteur de clôture sur le marché hors cote.
La juste valeur des titres non cotés en Bourse est établie au
moyen de cotations déterminées par un courtier reconnu pour
un titre en particulier. Si, de l’avis du gérant, la valeur à la cote
d’un titre se révélait inexacte, peu fiable ou difficile à obtenir,
la valeur du titre serait estimée au moyen de techniques
d’évaluation.
e)Trésorerie, dépôts à court terme et découverts
La trésorerie, les dépôts à court terme et les découverts se
composent de dépôts en espèces, de découverts et de dépôts
à court terme dont la durée est de moins de un an au moment
de leur acquisition. La trésorerie, les découverts et les dépôts
à court terme sont détenus au coût, qui se rapproche de la
juste valeur.
f) Placements dans des biens immobiliers
Le coût des placements dans des biens immobiliers correspond
au coût d’acquisition plus le coût des améliorations apportées
aux immobilisations.
Ces placements sont comptabilisés au coût, de la date
d’acquisition jusqu’à la réception de la première évaluation; par
la suite, ils sont comptabilisés à leur valeur d’expertise interne
ou externe la plus récente. Les placements des fonds dans des
biens immobiliers sont évalués chaque année par des évaluateurs
immobiliers indépendants qualifiés. Le gérant d’un fonds peut
à l’occasion ajuster la valeur de biens immobiliers individuels,
en raison des changements de la conjoncture du marché.
Pour les placements immobiliers, le taux de capitalisation est
une mesure de la valeur d’une propriété par rapport au revenu
qu’elle génère et une mesure clé de l’évaluation préparée par
les évaluateurs. Les taux de capitalisation subissent l’incidence
de facteurs touchant l’ensemble du marché immobilier
canadien, qui, à son tour, subit l’incidence de l’offre et de la
demande ainsi que de la conjoncture économique nationale.
Les placements dans des biens immobiliers sont soumis à un
certain degré de risque. Les divers facteurs en cause sont
les changements dans la conjoncture économique générale
et les conditions du marché régional, les marchés du crédit,
la concurrence, la stabilité de la solvabilité et de la situation
financière des locataires, ainsi que d’autres facteurs.
Les biens immobiliers en voie d’aménagement comprennent
les intérêts sur la dette spécifique et la dette générale,
les taxes foncières et les frais généraux et administratifs
liés directement à l’acquisition et à l’aménagement de
biens immobiliers.
Les emprunts hypothécaires liés aux placements dans des
biens immobiliers sont comptabilisés à la juste valeur. La
juste valeur des emprunts hypothécaires a été déterminée en
fonction des paiements futurs de capital et d’intérêts à verser
sur les emprunts hypothécaires en cours, puis actualisée selon
les taux d’intérêt du marché offerts au Fonds.
g) Constatation des placements et des revenus
Les achats et les ventes de placements sont comptabilisés
à la date de transaction.
La méthode de la comptabilité d’exercice est utilisée pour
comptabiliser tous les types de revenu de placement gagné
ainsi que toutes les charges engagées par le Fonds.
Les gains (pertes) réalisés sur les placements sont
comptabilisés à la vente ou à l’échéance d’un actif. Les gains
correspondent à l’excédent du produit net de la vente sur le
coût moyen du placement.
La plus-value (moins-value) non réalisée sur les placements
correspond à la variation durant l’exercice de l’excédent de
la juste valeur sur le coût initial de l’actif.
La conversion des devises est calculée selon le taux de change
en vigueur au moment de l’opération. Les gains ou les pertes
de change sont comptabilisés dans l’état des résultats à titre
d’autres revenus (pertes).
h) Autres charges
Les autres charges représentent principalement les frais
de traitement des titres. Toutes ces charges sont payées
à des tiers.
i)Attribution des revenus
Le revenu (la perte) de placement net(te) du fonds revient à
chaque participant sous forme de plus-value (moins-value) de
la valeur liquidative par part, sauf en ce qui concerne les parts
de catégorie A de certains clients. Le revenu de placement net
de cette catégorie est attribué aux participants sous forme de
parts supplémentaires.
La plus-value ou la moins-value du capital réalisée ou non
réalisée sur les placements du fonds revient aux participants
sous forme d’une augmentation ou d’une diminution de la
valeur liquidative par part.
j)Émission et rachat de parts
Les parts sont émises et rachetées à leur valeur liquidative
par part, laquelle est établie tel qu’il est indiqué dans la note
explicative sur le Fonds.
RAPPORT ANNUEL 2012
35
k)Coûts de transaction
Les coûts de transaction, tels que les commissions de
courtage, engagés à l’achat et à la vente de titres par
les fonds, sont imputés au résultat net de la période.
Les coûts de transaction, tels que les commissions de
courtage, les frais juridiques et les droits de cession
immobilière engagés à l’achat et à la vente de biens
immobiliers par le Fonds, sont ajoutés au coût de l’actif
au cours de la période.
3. EMPRUNTS HYPOTHÉCAIRES SUR DES BIENS IMMOBILIERS
Les emprunts hypothécaires sur des biens immobiliers
comprennent des emprunts à terme portant intérêt à des taux
contractuels variant de 2,46 % à 7,12 % (3,24 % à 7,36 % en
2011) et dont le taux d’intérêt contractuel moyen pondéré est
de 4,69 % (4,84 % en 2011). Les emprunts hypothécaires sont
garantis par le placement immobilier et la cession des baux et des
loyers exigibles. Les conditions de ces emprunts hypothécaires
pourraient faire l’objet de renégociations entre 2013 et 2023.
Au 31 décembre 2012, si les taux d’intérêt en vigueur avaient
augmenté ou diminué de 1 %, l’actif net aurait diminué ou
augmenté, respectivement, d’environ 32,9 M$ (environ 37,2 M$
en 2011) et d’environ 1,06 % de la valeur nette du fonds (environ
1,45 % de la valeur nette du fonds en 2011), selon l’hypothèse
d’une variation correspondante de la courbe de rendement,
toutes les autres variables demeurant constantes par ailleurs.
Au 31 décembre 2012, les paiements de capital approximatifs
exigibles au cours des cinq prochains exercices étaient les suivants :
Exercices terminés les
Paiements de capital
exigibles
31 décembre 2013
103 926
31 décembre 2014
139 669
31 décembre 2015
72 751
31 décembre 2016
169 945
31 décembre 2017
Par la suite
Ajustement à la juste valeur
Total
77 414
321 000
50 275
934 980
4. DES CRIPTION DES PARTS
Le capital du Fonds est réparti entre quatre catégories de parts,
tel qu’il est précisé ci-dessous.
Les parts de catégorie Placement seulement peuvent
être souscrites aux fins des régimes collectifs enregistrés et
non enregistrés au Canada.
36
es parts de catégorie REER collectif/RCFA sont
L
offertes à l’égard des régimes enregistrés d’épargne-retraite
collectifs, des régimes de participation différée aux bénéfices
et de certains régimes à cotisations déterminées. Les parts
de catégorie B font l’objet de dix niveaux de frais de gestion.
Les parts de catégorie Individuelle sont offertes
aux particuliers aux fins de placement dans des régimes
enregistrés d’épargne-retraite ainsi que des régimes
d’épargne enregistrés ou non enregistrés, par la souscription
d’une rente à capitalisation flexible ou d’un fonds à revenu
flexible. Trois options différentes sont offertes en ce qui
concerne les parts de catégorie I : l’option A, fonds de
placement sans frais d’acquisition; l’option B, fonds de
placement avec frais d’acquisition reportés; l’option C,
offerte aux investisseurs fortunés. En plus des parts de
catégorie Individuelle, des parts sont offertes pour les
polices suivantes : polices avec garantie de 75/75 assorties
de l’option S1R; polices avec garantie de 75/75 assorties de
l’option S1HB, série privilégiée 1 (SP1); polices avec garantie
de 75/75 assorties de l’option S1HU, série privilégiée 2
(SP2); polices avec garantie de 75/100 assorties de l’option
S2R; polices avec garantie de 75/100 assorties de l’option
S2HB, SP1; polices avec garantie de 75/100 assorties de
l’option S2HU, SP2; polices avec garantie de 100/100
assorties de l’option S3R; polices avec garantie de 100/100
assorties de l’option S3HB, SP1; polices avec garantie de
100/100 assorties de l’option S3HU, SP2.
Les parts de catégorie Portefeuille sont celles qui
appartiennent aux fonds de placement Portefeuille.
Il existe neuf fonds Portefeuille, chacun desquels est
représenté par une catégorie distincte.
Les quatre catégories de parts précitées, c’est-à-dire
Placement seulement, REER collectif/RCFA, Individuelle et
Portefeuille, et les différents niveaux propres à chacune,
sont comptabilisés séparément; toute augmentation ou
diminution de l’avoir des participants durant l’exercice est
répartie proportionnellement entre chaque catégorie.
5. IMPÔTS SUR LES BÉNÉFICES
Le Fonds est réputé être une fiducie entre vifs en vertu des
dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada). Le
revenu d’un fonds distinct est censé être versé aux titulaires de
polices, de sorte que le fonds distinct ne réalise pas de bénéfices
imposables. Par ailleurs, les gains et les pertes en capital sont
réputés revenir aux titulaires de polices et non aux fiducies. Les
gains ou les pertes réalisés peuvent être réduits du montant des
gains ou des pertes réalisés par les titulaires de polices au rachat
de leur placement. En conséquence, aucune charge d’impôts
n’est inscrite dans les états financiers du Fonds.
6. DONNÉES SUR LA VALEUR DES PARTS PAR CATÉGORIE
La présentation des valeurs des parts est ventilée par catégorie
de participants.
Les valeurs des parts présentées dans ces états financiers
sont conformes à la modification apportée par les Autorités
canadiennes en valeurs mobilières (les « ACVM ») à leurs
règlements en date du 8 septembre 2008, selon laquelle la
valeur liquidative quotidienne d’un fonds de placement peut être
calculée sans tenir compte des PCGR. La différence entre la valeur
liquidative et l’actif net présentée dans les états financiers tient au
fait que les titres sont évalués au cours acheteur pour les besoins
des états financiers, alors que la juste valeur est déterminée au
moyen du cours de clôture pour le calcul de la valeur liquidative.
Pour les fonds qui investissent exclusivement dans des fonds
sous-jacents, il n’y a aucune différence entre la valeur liquidative
et l’actif net des fonds. Pour les fonds reposant sur des actifs, la
différence entre la valeur liquidative et l’actif net des fonds est
présentée dans les états financiers, et les cours acheteurs sont
ajustés selon les plus récents prix négociés.
Le bénéfice par part représente la variation de la valeur liquidative
par part entre l’exercice antérieur et l’exercice considéré.
Outre les catégories présentées dans les états financiers, les
données sur la valeur des parts par catégorie pour le fonds assorti
de polices avec garantie de catégorie série privilégiée 1 et de
catégorie série privilégiée 2 sont les suivantes (en milliers de
dollars, sauf les montants par part) :
Police avec garantie SP1
7. RATIO DES FRAIS DE GESTION
Le ratio des frais de gestion correspond à la somme de tous les
frais, de toutes les charges, de tous les impôts, de toutes les
taxes et de toutes les autres dépenses engagés durant l’exercice,
divisée par la valeur liquidative quotidienne moyenne du fonds
distinct imputable à l’option de frais retenue. Tous les ratios sont
présentés sur une base annuelle. Si un fonds ou l’option de frais
retenue n’a pas été en vigueur pendant au moins douze mois, les
ratios sont annualisés. Le ratio des frais de gestion n’est calculé
que pour les clients de l’unité Retraite et investissement de
l’Individuelle. Aucun ratio des frais de gestion n’est calculé pour
la police avec garantie assortie de l’option série privilégiée 2,
puisque ces frais sont imputés directement au titulaire de police.
Outre les ratios des frais de gestion présentés dans les états
financiers, les données sur les ratios des frais de gestion par
catégorie pour le fonds assorti de polices avec garantie de
catégorie série privilégiée 1 sont les suivantes :
F onds de placement
immobilier canadien nº 1
75/75
75/100
100/100
2,56 2,72 -
8. TAUX DE ROTATION DES TITRES EN PORTEFEUILLE
Le taux de rotation des titres en portefeuille présenté dans
l’état financier reflète les propositions comprises à la rubrique
12.2f)iv)(3) de la ligne directrice LD2 concernant les contrats
individuels à capital variable relatifs aux fonds distincts, publiée
par l’Association canadienne des compagnies d’assurances de
personnes inc. (ACCAP).
Le taux de rotation des titres en portefeuille rend compte du
niveau d’activité relatif aux achats et aux ventes de titres du
portefeuille au cours de l’exercice. Un taux de rotation de 100 %
signifierait qu’un fonds aurait acheté et vendu tous les titres de
son portefeuille une fois au cours de l’exercice.
75/75
75/100
100/100
293 144
57 083
-
9. OPÉRATIONS ENTRE APPARENTÉS
10,93
10,92
-
Bénéfice par part
0,70 0,91
-
Valeur liquidative 3 203 623 -
a) L a Great-West, compagnie d’assurance-vie fournit
des services de gestion immobilière et de gestion
de l’actif au Fonds de placement immobilier canadien
nº 1 dans le cours normal des activités, et ce, à des
taux concurrentiels.
b) La Great-West, compagnie d’assurance-vie fournit des
services de gestion, des servicesconseils et des services
administratifs aux fonds. En contrepartie de ces services,
des frais de gestion et d’autres frais sont imputés aux
fonds. Les frais relatifs aux services de gestion de l’actif
dans le cadre du programme de gestion de l’actif sont
imputés directement au titulaire de police au moyen d’un
F onds de placement
Nombre de parts en circulation
Valeur liquidative par part
75/75
75/100
100/100
398 605
258 819
-
11,10 11,10
-
1,06 1,06
-
4 426
2 874
-
F onds de placement
Nombre de parts en circulation
Valeur liquidative par part
Bénéfice par part
Valeur liquidative RAPPORT ANNUEL 2012
37
rachat de parts de sa police, et les frais de gestion et les
autres frais sont déterminés selon les taux fixés à l’égard
de l’actif net à chaque date d’évaluation. Les frais de
gestion et les autres frais imputés aux autres catégories
sont déterminés selon les taux fixés à l’égard de l’actif
net de la catégorie concernée à chaque date d’évaluation.
c) D’autres frais de gestion de placements sont imputés
directement au compte d’opérations de chaque
participant par La Great-West, compagnie d’assurancevie. Par conséquent, ces frais ne figurent pas à titre de
charges dans les présents états financiers.
d) Les montants indiqués à titre de « Montant à recevoir de
(à verser à) La Great-West, compagnie d’assurance-vie
» représentent les montants relatifs aux frais de gestion
impayés et aux dépôts ou retraits en transit effectués
depuis l’évaluation du 31 décembre.
e) Le Fonds de placement immobilier canadien nº 1 détient
des obligations dont la juste valeur au 31 décembre 2012
était de 24 304 $ (24 526 $ en 2011) et qui ont été
émises par 801611 Ontario Ltd., une filiale en propriété
exclusive de La Great-West, compagnie d’assurance-vie.
f) La suspension temporaire des retraits et des sorties du
Fonds de placement immobilier canadien no 1, qui a pris
effet à la fermeture des bureaux le 15 décembre 2008,
est demeurée en vigueur tout au long de 2012. Pendant
cette suspension, certaines demandes de rachat ont
pu être réglées. Afin de régler les demandes de rachat
approuvées postérieures à la suspension, le fonds
général de La Great-West, compagnie d’assurance-vie
a remboursé la valeur des parts nominales ayant
fait l’objet d’un rachat et a reçu les parts nominales
applicables en retour.
Au 31 décembre 2012, La Great-West, compagnie
d’assurance-vie détenait 72 729 parts (149 033
parts en 2011) d’une valeur de 111,9 M$
(191,6 M$ en 2011).
g) Certains fonds investissent dans des actifs ou des fonds
sous-jacents gérés par Groupe de gestion d’actifs GLC
ltée, qui est une filiale en propriété exclusive de La GreatWest, compagnie d’assurance-vie. Toutes les opérations
de placement dans le fonds sous-jacent correspondant
sont comptabilisées aux cours du marché.
38
HAUTE DIRECTION
Paul Finkbeiner
Président
Ralf Dost
Vice-président exécutif et
chef des opérations
James Midwinter
Vice-président exécutif
Aménagement
Susan MacLaurin
Vice-présidente principale
Gestion de portefeuille
Tanyss Price
Vice-president principal
Chef des services financiers
Don Harrison
Vice-président principal
Gestion des biens immobiliers
Mike Snell
Tom Sullivan
Gestion de portefeuille et finances
Scott Taylor
David Rose
Vice-président
Gestion de portefeuille
Michele Walkau
Vice-présidente
Ressources de l’entreprise
RAPPORT ANNUEL 2012
39
BUREAUX
Vancouver
650, rue West Georgia,
bureau 3000
Vancouver (Colombie-Britannique)
V6B 4N7
Téléphone : 604-713-6450
Télécopieur : 604-683-3264
Toronto
330, avenue University
bureau 300
Toronto (Ontario) M5G 1R8
Téléphone : 416-552-5959
Markham
15 Allstate Parkway
bureau 103
Markham (Ontario) L3R 5B4
Téléphone : 905-475 -1995
Edmonton
10155 -102, rue
bureau 208
Edmonton (Alberta) T5J 4G8
Téléphone : 780-944-1222
Ottawa
255, rue Albert,
bureau 502
Ottawa (Ontario) K1P 6A9
Téléphone : 613-238-2333
Winnipeg
433, rue Main
bureaux 800 et 900
Winnipeg (Manitoba) R3B 1B3
Téléphone : 204-946-7363
Montréal
2001, rue University
bureau 1820
Montréal (Québec) H3A 2A6
Téléphone : 514-350-7940
Mississauga
bureau 300
Mississauga (Ontario) L5B 1M2
Téléphone : 905-275-6600
Halifax
1949, rue Upper Water
bureau 220
Halifax (Nouvelle-Écosse) B3J 3N3
Téléphone : 902-421-1122
CONCEPTION: BEACON CREATIVE INC.
WWW.BEACONCREATIVE.CA
Calgary
700, 9e Avenue Sud-Ouest
Calgary (Alberta) T2P 3V4
Téléphone : 403-777-0410
40
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« Ce document peut contenir des marques de commerce, des illustrations ou des logos qui appartiennent à leurs propriétaires respectifs. Ils sont inclus ici uniquement
à titre de représentation et ne constituent pas une acceptation quelconque par ces propriétaires. Les noms des locataires de propriétés spécifiques apparaissent seulement
à titre documentaire. »
RAPPORT ANNUEL 2012
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