Section II

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Section II
Le revenu cadastral
§ 1. — Le revenu cadastral : notion
3. — Revenu moyen normal net annuel.
Le revenu cadastral est censé représenter le revenu moyen normal net d’une année (C.i.r. 1992,
art. 471, § 2). Il faut entendre par revenu, la rente du capital immobilier en contrepartie de la
concession de la jouissance de l’immeuble, et non le fruit d’une activité professionnelle. Il s’agit
d’un forfait qui est, généralement, inférieur au revenu réel (infra, n° 7).
Un revenu cadastral est établi pour tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis ainsi que pour
le matériel et l’outillage présentant le caractère d’immeuble par nature ou d’immeuble par destination (art. 471, § 1), tel que ce caractère est établi par le Code civil (1).
◊◊ Une station de distribution d’engrais liquide est un immeuble par nature (Liège, 17 mars 1983, J.D.F., 1984,
p. 113).
◊◊ Des ponts roulants mobiles sur rail ne sont pas des immeubles par nature (Anvers, 22 juin 1999, Fiscologue,
24 sept. 1999, n° 722 ; F.J.F., 1999, p. 696 ; Courr. fisc., 1999, p. 559, note G. Poppe).
◊◊ Par contre, des grues roulantes sont considérées comme des immeubles par nature car elles sont fixées
aux fonds de terre ou aux bâtiments de manière durable et stable et elles sont destinées à se mouvoir de
façon limitée sur le quai uniquement pour les nécessités de leur fonction (Cass., 14 févr. 2008, www.cass.be,
Courr. fisc., 2008, p. 456, note P. Souffriau ; Fiscologue, 2008, p. 18 ; J.L.M.B., 2008, p. 1700, note E. Van
Brustem ; R.W., 2008-2009, p. 456, note V. Sagaert ; R.G.D.C., 2009, p. 387 ; R.C.J.B., 2010, p. 53, note
J. Romain, Chron. not. Liège, oct. 2010, vol. 52, p. 254, n° 53).
◊◊ Des caravanes résidentielles, étant généralement destinées à rester en place (emplacement délimité, place-
ment sur dalles de béton ou étaiement), doivent être considérées comme des bâtiments soumis à revenu
cadastral (Gand, 16 mars 2000, Fiscologue, 21 avril 2000, n° 750, p. 4 ; Nieuwsbr. not. fisc., 2000/14, p. 1).
◊◊ Des conteneurs servant de bureaux ont le caractère d’immeubles par nature (Civ. Gand, 18 oct. 2001, Immo-
bilier, 2002, note P. Bellens, pp. 8-9 ; Act. fisc., 2002, p. 4 ; F.J.F., 2002, p. 515).
Par matériel et outillage, il faut entendre tous appareils, machines et autres installations utiles
à une exploitation industrielle, commerciale ou artisanale (C.i.r. 1992, art. 471, § 3) (2), à l’exclusion
des locaux, abris et des accessoires indispensables à ces derniers. Le revenu cadastral est fixé par
parcelle cadastrale (art. 472, § 1). Toutefois, lorsqu’une parcelle cadastrale comporte du matériel
ou de l’outillage, il est fixé un revenu cadastral séparé, d’une part, pour le fonds, y compris éventuellement les locaux, abris et leurs accessoires indispensables, et, d’autre part, pour le matériel et
l’outillage (art. 472, § 2).
Un bien immobilier qui appartient en indivision à une personne physique et une personne
morale, et tant qu’il n’y a pas de disposition relative au partage, se voit attribuer un revenu cadastral unique (3).
4. — Immeubles par destination pour le calcul du revenu cadastral.
En droit civil et en droit fiscal, l’immobilisation par destination suppose que la même personne
soit propriétaire du fonds et du matériel affecté (4). Le propriétaire-exploitant d’une usine et du
matériel y installé recevra un revenu cadastral pour l’usine mais aussi pour le matériel ; par contre,
si le matériel appartient à une société distincte du propriétaire de l’usine ou à un locataire (5),
aucun revenu cadastral ne sera attribué au matériel.
(1) Cass., 15 mars 2012, www.cass.be, Fiscologue, 2012, p. 13.
(2) Pour plus de précisions, voy. A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, CD-Rom, éd. 2002/2, n° 1031, 5.
(3) A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, Bruxelles, Larcier, 2004, p. 70, n° 1031.
(4) Quest. parl. n° 158 de Mr. Wauthy, 27 févr. 1987, Q. et R. parl., Chambre, sess. 1986-1987, p. 2160 ; Bull.
contr., n° 761, p. 1198.
(5) Anvers, 22 juin 1999, Courr. fisc., 1999, p. 559, note G. Poppe ; Act. fisc., 1999, n° 36, p. 5 ; F.J.F., 1999, p. 696.
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Par dérogation au Code civil, le matériel et l’outillage qui présentent le caractère d’immeuble
par destination ne sont pris en considération pour le calcul d’un revenu cadastral que s’ils sont
attachés au fonds à perpétuelle demeure ou s’ils sont affectés de manière permanente au service et
à l’exploitation et qu’en raison de leur poids, de leurs dimensions, des modalités de leur installation
ou de leur fonctionnement, ils sont destinés à être normalement utilisés en permanence à l’endroit
où ils se trouvent ou à rester stationnaires pendant leur emploi (C.i.r. 1992, art. 471, § 3, al. 2).
◊◊ Les grues mobiles utilisées au port d’Anvers ne sont pas des immeubles par nature parce qu’elles peuvent
être déplacées. Elles ne sont pas non plus des immeubles par destination car la ville d’Anvers est propriétaire
du sol, alors que les grues appartiennent à un tiers (A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, op. cit., p. 71 ;
Anvers, 24 déc. 2002, Fiscologue, 29 janv. 2003, n° 876, p. 11 ; Anvers, 5 févr. 2002, T.F.R., 2002, p. 889, note
D. Jaecques et J. Desmet).
◊◊ Les tracteurs élévateurs à fourche utilisés pour transporter des chargements des navires vers le magasin
et inversement servent à l’exploitation de ce magasin ; ils sont des immeubles par destination affectés de
manière permanente au service et à l’exploitation, même s’ils se déplacent de manière limitée (Gand, 13 oct.
2009, Fiscologue, 2010, p. 13 ; TFR, 2010, p. 290, note D.-E. Philippe, Chron. not. Liège, oct. 2010, vol. 52,
p. 253, n° 53).
◊◊ L’outillage (machines à laver, séchoirs, nettoyeuses à sec …) utilisé dans le cadre de l’exploitation d’un salon
lavoir peut constituer un immeuble par destination, pour autant qu’il ait été affecté au service et à l’exploitation du fonds par le propriétaire de ce dernier ou attaché par lui à perpétuelle demeure (Civ. Liège, 15 juin
2009, F.J.F., 2010, p. 1099).
5. — Exclusion des véhicules, matériels et outillages.
Sont donc normalement exclus de la notion d’immeubles par destination, au sens fiscal, les
véhicules, le mobilier et le matériel de bureau.
Le matériel et l’outillage affectés à une exploitation agricole ou à l’activité d’une profession
libérale sont également exclus puisque l’article 471, § 3, C.i.r. 1992, ne fait référence qu’au matériel et l’outillage utiles à une exploitation industrielle, commerciale ou artisanale (à l’exclusion des
exploitations agricoles et professions libérales) (1).
Sont également exclus, le matériel et l’outillage ainsi que l’appareillage se trouvant dans les
écoles et cliniques ou ceux utilisés par les titulaires de professions libérales, même lorsque l’exercice
de la profession libérale se réalise en société (2).
Sont également exclus, le matériel ou l’outillage dont la valeur d’usage (30 % de la valeur
d’investissement ou de revient à l’état neuf, éventuellement augmentée du coût des transformations successives) (C.i.r. 1992, art. 483) est inférieure à 4.000 euros (art. 484).
§ 2. — Fixation du revenu cadastral (3)
6. — Un revenu cadastral par parcelle cadastrale.
Il est fixé un revenu cadastral par parcelle cadastrale (4). Ce revenu est fixé par l’administration du cadastre, seule compétente.
Le revenu cadastral est en principe revu tous les dix ans, afin d’adapter celui-ci à l’évolution
du marché (C.i.r. 1992, art. 487).
La dernière révision, appelée péréquation, remonte toutefois à 1980 ; cette dernière pér­équation
a pris pour référence le marché locatif des immeubles pour l’année 1975 ! Les revenus cadastraux
actuels sont donc censés représenter le revenu locatif net au 1er janvier 1975.
(1) Arg. a contrario de l’art. 473, § 3, al. 1.
(2) Quest. parl. n° 3 de Mr. Didden, Q. et R. parl., Sénat, sess. 1987-1988, p. 227 ; Bull. contr., n° 672, p. 900.
Anvers, 29 oct. 2002, F.J.F., 2002, p. 872 ; Fiscologue, 19 févr. 2003, n° 879, p. 13.
(3) A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, CD-Rom, Bruxelles, Larcier, éd. 2002/2, n° 1030.
(4) Sur ce point, voy. Rép. not., « Le cadastre » (Cl. Hollanders de Ouderaen), t. II, l. IV, éd. 1987, nos 53 et 54.
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La péréquation suivante aurait dû avoir lieu en 1985 ; mais, elle fut reportée en 1995, au
plus tôt. En attendant cette péréquation qui devrait toujours venir, les revenus cadastraux sont
indexés chaque année depuis l’exercice d’imposition 1992. Le coefficient d’indexation s’élève, pour
l’année 2014 (revenus 2013) à 1,6813.
7. — Calcul du revenu cadastral (1).
§ 2).
Le revenu cadastral représente le revenu moyen normal net d’une année (C.i.r. 1992, art. 471,
Pour les immeubles bâtis, la valeur locative normale nette est le revenu normal brut diminué
d’un forfait de 40 % pour frais d’entretien et de réparation (art. 477, § 2) ; ce forfait est de 10 %
pour les immeubles non bâtis (art. 479, § 2).
Le revenu cadastral du matériel et de l’outillage est calculé en appliquant à leur valeur d’usage
le taux de 5,3 % (art. 483 et 478). La valeur d’usage est présumée égale à 30 % de la valeur d’investissement ou de revient à l’état neuf, éventuellement augmentée du coût des transformations
successives (art. 483, al. 2).
§ 3. — Évaluation, réévaluation, révision du revenu cadastral
8. — Réévaluation sur déclaration spontanée du contribuable.
En dehors des péréquations, peut avoir lieu une réévaluation du revenu cadastral des
immeubles neufs ou considérablement modifiés.
Le propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier du bien est tenu de
déclarer spontanément à l’administration du cadastre :
—— l’occupation ou la location, si celle-ci précède l’occupation, des immeubles nouvellement
construits ou reconstruits ;
—— l’achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés ;
—— le changement au mode d’exploitation, la transformation ou l’amélioration des immeubles
non bâtis ;
—— la mise en usage du matériel ou d’outillage nouveaux ou ajoutés ainsi que la modification
ou la désaffectation définitive de matériel ou d’outillage.
Cette déclaration doit être faite dans les 30 jours de l’événement (C.i.r. 1992, art. 473).
9. — Évaluation ou réévaluation.
Entre deux péréquations, l’administration du cadastre procède (C.i.r. 1992, art. 494) :
—— à l’évaluation du revenu cadastral des immeubles bâtis nouvellement construits ainsi que
du matériel et de l’outillage nouveaux mis en usage ;
—— à la réévaluation des revenus cadastraux des immeubles de toute nature agrandis, reconstruits ou notablement modifiés. Sont considérées comme modifications notables entraînant une réévaluation du revenu cadastral, celles qui sont susceptibles d’entraîner une
augmentation ou une diminution du revenu cadastral à concurrence de 50 euros ou plus,
ou tout au moins, à concurrence de 15 % du revenu existant. Sont également considérées comme des modifications notables, les réunions ou divisions de parcelles bâties ou
de matériel et outillage, les changements de limites entre parcelles, ainsi que tout changement au mode d’exploitation, toute transformation, amélioration, détérioration ou
dépréciation des immeubles non bâtis et toute modification de leur contenance (art. 494,
§ 2, 1° et 2°) ;
(1) A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, CD-Rom, éd. 2002/2, n° 1032.
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—— à la réévaluation des revenus cadastraux des immeubles bâtis dont le revenu cadastral a
été déterminé avant leur complet achèvement, même si les travaux n’ont pas apporté à
l’immeuble une modification notable ;
—— à l’évaluation ou à la réévaluation du revenu cadastral des immeubles de toute nature
lorsque l’absence d’évaluation ou l’insuffisance de celle-ci résulte du défaut des déclarations ou d’inexactitudes dans les déclarations prévues aux articles 473 et 474 (…).
Les revenus cadastraux résultant d’une évaluation ou d’une réévaluation sont censés
exister à partir du premier jour du mois qui suit l’événement dont la déclaration est prescrite par
l’article 473 du C.i.r. 1992 (art. 494, § 5).
Ainsi, lorsqu’un immeuble nouvellement construit est occupé pour la première fois ou après
des travaux importants, il y a lieu d’en avertir l’administration du cadastre dans les 30 jours de
l’occupation ou de l’achèvement des travaux. Le revenu cadastral établi par l’Administration est
censé exister à partir du premier jour du mois qui suit l’occupation par le propriétaire ou un locataire. C’est à partir de ce jour qu’il est taxable à l’impôt des personnes physiques.
◊◊ Le nouvel immeuble est occupé à compter du 9 septembre. Le revenu cadastral existe donc à partir du
1er octobre.
Dans deux cas, l’entrée en vigueur de la réévaluation pourrait être postposée :
1° Lorsque les dépenses de rénovation effectuées pour une habitation située dans une zone
d’action positive des grandes villes (visées à l’art. 14525, C.i.r. 1992) conduit à une réévaluation de ce bien, l’entrée en vigueur de cette réévaluation est postposée de six ans (C.i.r. 1992,
art. 494, § 6) ;
2° Lorsque les dépenses de rénovation effectuées pour une habitation donnée en location à
loyer modéré (visées à l’art. 14530, C.i.r. 1992) conduit à une réévaluation de ce bien, l’­entrée
en vigueur de cette réévaluation est postposée de neuf ans (art. 494, § 6).
10. — Révisions du revenu cadastral.
En dehors des péréquations générales, il peut être procédé à des révisions extraordinaires des
revenus cadastraux par communes ou par divisions cadastrales lorsque des fluctuations importantes de la valeur locative des immeubles le justifient (C.i.r. 1992, art. 488 et s.).
Ces révisions peuvent être ordonnées à la suite d’une demande motivée faite par le bourgmestre d’une commune ou par un groupe significatif de contribuables (art. 490, al. 2).
Des révisions spéciales sont en outre envisageables sur demande du contribuable pour un
immeuble bâti lorsque, par suite de circonstances nouvelles et permanentes créées par une force
majeure, par des travaux ou par une mesure ordonnée par une autorité publique ou par le fait de
tiers, en dehors de toute modification de l’immeuble, il existe une variation minimum de 15 %, en
plus ou en moins, du revenu cadastral (art. 491).
§ 4. — Procédure (1)
11. — Notification du revenu cadastral par l’Administration et droits d’investigation.
Tout revenu cadastral nouvellement établi, révisé, évalué ou réévalué est notifié au contribuable par l’Administration, à moins que ce dernier n’ait marqué son accord par écrit sur le montant
dudit revenu. Cette notification doit être faite tant pour les péréquations générales que lors d’une
fixation individuelle (C.i.r. 1992, art. 495, § 1).
Cette notification est adressée par lettre recommandée à la poste (A.R. 10 oct. 1979, art. 8).
(1) A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, CD-Rom, éd. 2002/2, nos 1033 et s.
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Pour établir ce revenu cadastral, l’Administration possède les droits d’investigation suivants
(art. 475) :
—— exiger du contribuable ainsi que des locataires éventuels, la production dans la forme et
le délai qu’elle fixe, de tous renseignements utiles à la détermination du revenu cadastral,
ainsi que la communication, sans déplacement, des livres et documents susceptibles de
permettre de vérifier l’exactitude des renseignements fournis ;
—— exiger des services, établissements et organismes publics visés à l’art. 327, § 1, C.i.r. 1992
(C. fl. Fisc., art. 3.13.1.4.1., § 1) (1) (services administratifs de l’État, parquets et greffes
des cours et de toutes juridictions, les services des Communautés, Régions, provinces et
communes …) ainsi que des géomètres-experts dans l’exercice légal de leurs activités protégées la production sans frais d’une copie complète des plans et documents y annexés dont
ils disposent et qui peuvent être utiles pour la tenue à jour des plans cadastraux.
En outre, à condition d’être munis de leur commission, les agents de l’administration du
cadastre, seuls ou accompagnés soit du personnel qui les seconde dans leurs opérations, soit du
délégué désigné par le bourgmestre, ont le droit de pénétrer, entre 8 et 18 heures, dans les bâtiments
et immeubles quelconques, aux fins d’y exécuter les opérations de mesurage, de reconnaissance de
limites et d’estimation. Si l’accès des lieux leur est refusé, ils ne peuvent y pénétrer qu’avec l’assistance du bourgmestre, du commissaire de police, du commandant de brigade de gendarmerie ou de
leur délégué (art. 476).
12. — Réclamation.
Le contribuable peut réclamer contre le revenu cadastral qui lui a été notifié, sauf lorsque
ce revenu est relatif à une parcelle bâtie et qu’il a été établi d’après les éléments d’un contrat de
location conclu par ledit contribuable, par ses auteurs, ses mandataires ou représentants qualifiés
(C.i.r. 1992, art. 497). La procédure de réclamation en matière du revenu cadastral de l’article 497
C.i.r. 1992 est limitée à la contestation du montant qui a été accordé comme revenu cadastral à un
bien immobilier. Les autres litiges, comme le caractère immobilier et l’affectation par le contribuable, relèvent de la compétence de l’administration des contributions directes (2).
Le seul fait du transfert à un tiers de la propriété d’une parcelle dont le revenu cadastral a été
régulièrement établi à l’époque où elle appartenait au cédant ne donne pas au cessionnaire le droit
de réclamer contre ledit revenu (art. 498).
Sous peine de déchéance, la réclamation doit (art. 499) :
—— sauf en cas de force majeure, être présentée dans un délai de deux mois à partir de la date de
la notification du revenu cadastral ;
—— être adressée, sous pli recommandé à la poste, à l’agent chargé du contrôle du cadastre où
l’immeuble est situé ;
—— mentionner le revenu que le réclamant oppose à celui qui a été attribué à son immeuble.
Aucune réclamation contre un revenu cadastral ne pourra être valablement introduite plus
d’un an après le paiement du premier précompte immobilier établi sur la base du revenu contesté
(art. 500).
La réclamation envers le précompte immobilier enrôlé ne peut s’élever à l’encontre d’un
revenu cadastral fixé entre temps définitivement, vu que ceci doit être fait par l’intermédiaire de
la procédure particulière (3).
(1) Code flamand de la Fiscalité du 13 déc. 2013, Mon. b., 23 déc. 2013.
(2) Gand, 19 déc. 2006, TFR, 2007, p. 321, note D. Jaecques.
(3) A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, Bruxelles, Larcier, 2004, p. 74 ; Fiscologue, 1997, n° 639, p. 13 ;
Bruxelles, 17 oct. 1997, F.J.F., 1997, p. 638.
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La réclamation est instruite par un fonctionnaire de l’administration du cadastre ayant le
grade de contrôleur au moins ou par un agent chargé spécialement par le directeur régional du
cadastre d’instruire les réclamations en lieu et place du contrôleur (art. 501).
Si, au cours du traitement de la réclamation et après échange de vues, le désaccord persiste, le
réclamant peut introduire, par l’indermédiaire de l’agent enquêteur, une demande de conciliation
auprès du service de conciliation fiscale (art. 501bis). Si, malgré la conciliation éventuelle, l’agent
enquêteur et le réclamant ne peuvent pas s’accorder sur le montant du revenu cadastral à attribuer
à l’immeuble, un procès-verbal de désaccord est dressé et l’agent enquêteur et le réclamant ont la
faculté de recourir à l’arbitrage (1) pour fixer ce revenu cadastral (art. 501bis, § 2).
Les parties conviennent à l’amiable de la désignation d’un ou trois arbitres. À défaut d’accord,
la désignation est faite par le juge de paix du lieu où l’immeuble est situé. Les arbitres désignés ont
l’obligation d’utiliser les méthodes d’évaluation utilisées par l’administration du cadastre.
Les frais d’arbitrage s’élèvent, pour les parcelles non bâties, à 7,50 euros par R.C. contesté,
avec un minimum de 75 euros. Ils s’élèvent pour les parcelles bâties à 7,5 % de la première tranche
de 2.500 euros, 1 % pour la tranche suivante de 2.500 euros à 18.600 euros, 0,75 % pour le solde
avec un maximum de 1.000 euros. Ces frais sont supportés par les deux parties, chacune pour
moitié, lorsque le revenu cadastral définitivement établi est égal à la moyenne du revenu cadastral
fixé par l’Administration et de celui opposé par le réclamant. Dans les autres cas, les frais sont
supportés par la partie dont le chiffre s’écarte le plus du revenu cadastral définitif (A.R. 10 oct. 1979,
art. 19 à 21) (2).
La décision arbitrale n’est susceptible d’aucun recours. Toutefois, en cas de contravention aux
dispositions légales et réglementaires ou de violation des formes substantielles, la nullité de l’arbitrage peut être prononcée par le juge de paix suite à une action introduite par une des parties dans
le mois de la notification du rapport des arbitres (A.R. 10 oct. 1979, art. 18) (3).
◊◊ La cour d’appel de Gand avait décidé que l’administration du cadastre avait fait une application erronée des
articles 518 et suivants du Code civil en considérant un terrain de camping comme un immeuble bâti (Gand,
17 mai 1996).
Si le contribuable décide de ne pas avoir recours au juge de paix et à la procédure d’arbitrage,
la procédure se limite à la phase administrative ; dans ce cas, le contribuable peut invoquer les
i­rrégularités constatées à ce stade dans un recours devant le Conseil d’État.
Dans la phase administrative, si l’Administration ne répond pas à la réclamation, toutes les
voies de recours devant le juge de paix dans le cadre de l’arbitrage devront avoir été épuisées avant
d’agir devant le tribunal de première instance (4).
La cour d’appel n’est pas habilitée à se prononcer sur un recours visant à modifier un revenu
cadastral, car cette compétence appartient exclusivement à l’administration du cadastre (5).
§ 5. — Réduction du revenu cadastral (6)
13. — Principe : réduction pour improductivité.
Le revenu cadastral est réduit (C.i.r. 1992, art. 15) dans une mesure proportionnelle à la durée
et à l’importance de l’inoccupation, de l’inactivité ou de l’improductivité des revenus :
(1) Procédure organisée par A.R. 10 oct. 1979 pris en exécution du C.i.r. 1992 en matière de fiscalité immobilière (Mon. b., 13 oct. 1979). Voy. aussi J. De Longueville, « Le droit du contribuable de réclamer contre le revenu
cadastral ne peut être un leurre », J.D.F., 1981, pp. 129 et s. ; J. Nemery de Bellevaux, « Le droit du contribuable de
réclamer contre le revenu cadastral fixé par l’administration ne peut être un leurre », J.T., 1980, pp. 590-591.
(2) Mon. b., 13 oct. 1979.
(3) J.P. Verviers, 11 oct. 1982, Rec. gén., 1983, n° 22849, p. 74.
(4) Civ. Bruxelles, 17 janv. 2003, Fiscologue, 30 avril 2003, n° 889, p. 8.
(5) Gand, 23 nov. 1984, F.J.F., n° 85/169 ; Gand, 1er mars 1966, T. Not., 1968, p. 40.
(6) A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, CD-Rom, éd. 2002/2, nos 1024 et s.
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—— dans le cas où un immeuble bâti, non meublé, est resté totalement inoccupé et improductif
de revenus pendant au moins 90 jours dans le courant de l’année ;
—— dans le cas où la totalité du matériel et de l’outillage, ou une partie de ceux-ci, représentant
au moins 25 % de leur revenu cadastral, est resté inactive pendant au moins 90 jours dans
le courant de l’année ;
—— dans le cas où la totalité soit d’un immeuble, soit du matériel et de l’outillage, ou une partie
de ceux-ci représentant au moins 25 % de leur revenu cadastral respectif, est détruite.
La reconnaissance de l’improductivité d’un immeuble entraîne la réduction du revenu cadastral mais également la remise ou la modération proportionnelle du précompte immobilier selon
des conditions qui varient d’une Région à l’autre (infra, nos 38, 39 et 41), sur demande de l’intéressé, dans la mesure où le revenu cadastral imposable peut être réduit en vertu de l’article 15
du C.i.r. 1992. Dans la pratique, les décisions administratives prises en matière de réduction du
précompte immobilier seront transmises automatiquement au service compétent pour la fixation
du revenu cadastral imposable (1).
14. — Conditions d’obtention de la réduction.
Les conditions suivantes doivent être réunies simultanément pour obtenir la réduction
(C.i.r. 1992, art. 15, § 1, 1°) :
—— l’immeuble doit être totalement inoccupé (2) et improductif, c’est-à-dire qu’il ne peut
rapporter aucun revenu (3) (pas même en principe les revenus provenant de la location de
panneaux publicitaires) (4), ni faire l’objet d’une jouissance quelconque par le propriétaire ;
—— l’immeuble doit être bâti (5) ;
—— l’immeuble ne peut être meublé, ni servir de dépôt de vieux meubles (6), sauf s’il s’agit de
quelques meubles sans valeur indiquant que le propriétaire n’a pas économisé de frais de
garde-meuble ;
—— l’immeuble doit être inoccupé. Seule l’occupation sans titre ni droit est tolérée (squatter) (7) ;
—— l’improductivité ne peut être volontaire. En d’autres mots, l’improductivité et l’inoccupation doivent résulter de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable. Cette
condition est reconnue par une jurisprudence constante (8) et est largement commentée
(1) Comm. adm., n° 15/3.
(2) La mise à disposition, même gratuite, d’une chambre au profit d’une firme en vue d’y stocker du matériel ne
permettra pas de bénéficier de la réduction du revenu cadastral pour improductivité (Mons, 22 sept. 1989, Bull. contr.,
1991, n° 608, p. 592).
(3) Le contribuable ne peut recevoir une indemnité pour perte de disponibilité du bien, laquelle est considérée comme
un produit du bâtiment (Anvers, 24 nov. 1987, R.W., 1987-1988, p. 780 ; Bull. contr., 1988, n° 677, p. 1876 ; J.T., 1988, p. 557,
somm.). Lorsque le juge prononce la résolution du bail aux torts du locataire et le condamne au paiement d’une indemnité
de résolution fixée, en équité, à un montant correspondant à quinze mois de loyers, le propriétaire ne peut bénéficier de
l’immunisation du revenu cadastral pendant les quinze mois d’inoccupation de l’immeuble, qui suivent la date d’effet
de la résolution du bail (Civ. Liège, 7 mars 2008, F.J.F., 2009, p. 283 ; Chron. not. Liège, oct. 2010, vol. 52, p. 283, n° 71).
(4) Bruxelles, 14 juin 1984, F.J.F., n° 85/98. Cette jurisprudence est contestée par certains, qui considèrent que
la réduction du revenu cadastral doit rester possible pour le propriétaire d’un immeuble bénéficiant en tant que particulier de revenus divers (et non des revenus immobiliers) tels que les revenus provenant de concession d’emplacement
d’affichage (Th. Afschrift, Droit fiscal immobilier, Bruxelles, U.L.B., Ecole de Commerce Solvay, 1999-2000, p. 120).
Cela a été confirmé dans une question parlementaire (Q. & R. parl., Sénat, sess. 26 mai 1992, n° 7, p. 283).
(5) Des rails et wagonnets utilisés sur un terril peuvent constituer des immeubles par destination pour lesquels
un revenu cadastral doit être fixé. Ils ne confèrent toutefois pas à l’ensemble que constitue le terril, immeuble par
nature, la qualité d’un immeuble bâti au sens de l’art. 15, § 1er, 1°, C.i.r. 1992 (Mons, 31 janv. 2003, F.J.F., 2003, p. 683).
(6) Comm. adm., nos 162/108 et 110.
(7) Cass., 27 mai 1991, Pas., 1991, I, p. 842 ; R.W., 1991-1992, p. 307.
(8) Bruxelles, 7 mars 1996, Courr. fisc., 1996, p. 384. La Cour a considéré que l’inoccupation n’était pas involontaire dans l’hypothèse où un couple en instance de divorce avait été autorisé par le tribunal à habiter en dehors du
logement familial pendant la procédure de divorce. Par ailleurs, la Cour a fait remarquer que le contribuable n’a pu
prouver que l’immeuble était resté non meublé pendant ladite période.
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par l’administration fiscale (1). Il n’y a pas improductivité « involontaire » lorsque le bien
est inoccupé de par la volonté du propriétaire. L’improductivité est volontaire aux yeux de
l’Administration lorsque le propriétaire a mis en vente un bien et ne souhaite pas que le bien
soit donné en location avant d’être vendu (2). Le contribuable qui acquiert un immeuble,
obtient un permis de bâtir en vue de le démolir et de reconstruire un immeuble de quatre
étages et qui, pour ne pas rencontrer de difficultés, n’a pas donné cet immeuble en location
en attendant le début des travaux, ne peut pas prétendre, pour cette période, à la réduction
du précompte immobilier car le bien est resté improductif par la volonté du propriétaire (3).
Il a par contre été jugé que l’Administration ne pouvait reprocher au propriétaire de ne
pas avoir essayé de louer parce que cela était impossible compte tenu du fait qu’il faisait
l’objet d’une option d’achat (4), ou parce qu’une mise en location est impossible durant la
mise en vente, ou encore parce qu’une telle mise en location rend la vente beaucoup plus
difficile, voire impossible, pour un immeuble à usage commercial. Le contribuable qui
acquiert un bâtiment délabré, qui conclut un contrat avec un entrepreneur et qui introduit une demande de permis de démolir ainsi qu’une demande de permis d’urbanisme pour
une nouvelle construction peut bénéficier de la réduction de précompte immobilier visée à
l’article 15 car la persistance du caractère inutilisable du bâtiment pendant toute la période
d’attente des autorisations ne peut pas lui être imputée. Le fait que le contribuable ait
acquis ce bâtiment dans l’intention d’y effectuer des travaux afin d’en tirer un rendement
n’y change rien dans les circonstances de l’espèce : l’immeuble était déjà inutilisable dès son
acquisition, et le contribuable n’avait d’autre choix que d’effectuer des travaux à ce point
importants qu’une inoccupation et une improductivité se prolongeant une année complète
étaient inévitables (5). Dans la pratique, il est en tout cas utile de se ménager la preuve des
tentatives de mise en location (annonces dans des journaux, attestations d’agence ...). La
seule preuve de la mise en vente et de la mise en location ne suffira pas nécessairement à
obtenir la réduction (6) ; il sera utile de se réserver d’autres preuves du caractère involontaire de l’improductivité (expropriation, impossibilité matérielle d’occuper le bien …).
Ces conditions doivent être réunies durant 90 jours dans le courant de l’année, lesquels ne
doivent pas être consécutifs durant la période imposable (7). Pour un immeuble inoccupé du
10 octobre 2013 au 20 février 2014, aucune réduction ne sera octroyée ni en 2013, ni en 2014 car
l’improductivité n’est pas de 90 jours, ni en 2013, ni en 2014. En cas de changement de propriétaire durant l’année, les périodes éventuelles d’inoccupation et d’improductivité totales dans le
chef de chaque propriétaire sont addition­nées, la situation de l’immeuble devant se considérer dans
le cadre de l’année entière. Toutefois, en matière de précompte immobilier, seul le propriétaire,
possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufuitier au 1er janvier de l’année d’imposition est habilité à réclamer la réduction (8).
(1) Comm. adm., nos 257/71 à 110.
(2) Cass., 18 nov. 1955, Pas., 1956, I, p. 258. La cour d’appel de Mons a rejeté le droit à la réduction au motif que
le propriétaire avait seulement mis son bien en vente sans l’avoir mis en location ; en l’occurrence, le propriétaire avait
invoqué des arguments ne révélant pas que les circonstances rendant la location impossible étaient indépendantes de sa
volonté (Mons, 20 nov. 1998, F.J.F., 1999, p. 116 ; Chron. not. Liège, 22 mars 2001, vol. XXXIII, p. 235).
(3) Bruxelles, 21 févr. 2003, F.J.F., 2003, p. 906. Contra Bruxelles 14 nov. 2003, F.J.F., 2004, p. 641 : car le
contribuable a pu apporter la preuve des circonstances exceptionnelles et indépendantes de sa volonté qui ont supprimé
la capacité productive de son immeuble.
(4) Liège, 27 mars 1991, Rev. gén. fisc., 1991, p. 313 ; M.N.F., 1992, p. 101, note L. Maes ; Liège, 13 mai 1998,
F.J.F., 1998/252, p. 614 ; Fisc. Act., 1998, p. 5 ; Liège, 28 mars 2001, Fiscologue, 15 juin 2001, n° 804, p. 11 ; Gand,
21 mars 2006, T.G.R., 2008, p. 74.
(5) Gand, 4 oct. 2011, Fiscologue, 2011, p. 12.
(6) A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, Bruxelles, Larcier, 2004, p. 67, n° 1025.
(7) Comm. adm., n° 257/118.
(8) Comm. adm., n° 257/120.
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§ 6. — Exonération du revenu cadastral (1)
15. — Principe.
Est exonéré, le revenu cadastral des biens immobiliers ou des parties de biens immobiliers
qu’un contribuable ou un occupant a affectés sans but de lucre à l’exercice public d’un culte (2)
ou de l’assistance morale laïque, à l’enseignement, à l’installation d’hôpitaux, de cliniques, de
dispensaires, de maisons de repos, de homes de vacances pour enfants ou personnes pensionnées,
ou d’autres œuvres analogues de bienfaisance (C.i.r. 1992, art. 12, § 1). La loi du 21 mai 1996 (3) a
ajouté l’exonération du revenu cadastral pour les immeubles affectés à l’exercice public de l’assistance morale laïque. Il y a assistance morale laïque lorsque des personnes se réunissent à l’occasion
de cérémonies où il n’est pas rendu publiquement hommage à la divinité. Les rites sont quasiment
inexistants et se bornent à des lectures moralisantes (4). Les locaux doivent normalement être
accessibles au public. Cela ne sera pas le cas si l’exercice de l’assistance morale laïque se pratique
dans un local ou domicile privé. Le revenu cadastral d’un immeuble utilisé par une asbl pour offrir,
selon une conception de vie laïque, une aide et un accompagnement (psychologique) à des enfants
et adolescents confrontés à des situations éducationnelles problématiques ne peut pas être exonéré
sur la base de l’assistance morale laïque mais bien comme œuvre de bienfaisance similaire (5).
Une circulaire a précisé les conditions d’exonération (6).
16. — Conditions de l’exonération.
Trois conditions doivent être réunies pour profiter de l’exonération du revenu cadastral prévue
par l’article 12 du C.i.r. 1992.
1° L’immeuble doit être affecté à une activité de bienfaisance et l’affectation doit être nécessaire à
l’exercice d’une telle activité
S’il s’agit par exemple d’un culte, il faut que le culte ne puisse être exercé à défaut de ladite
affectation.
◊◊ Il a été jugé que ce n’était pas le cas pour un bâtiment servant en fait de garderie d’enfants alors que l’exer-
cice du culte n’y était qu’accessoire : « tout local doit avoir une relation nécessaire, directe ou indirecte, avec
l’exercice réel pratique d’un culte public ou d’une activité didactique, le tout d’une manière systématique »
(Cass., 22 déc. 1988, Bull. contr., 1989, p. 175).
◊◊ Par contre, le revenu cadastral afférent à des parties d’un immeuble affectées à l’exercice public d’un culte,
telles que notamment, un local de garderie d’enfants dans lequel, par des moyens techniques, le culte peut
être écouté et suivi par les mamans, une bibliothèque de livres religieux se trouvant dans un bâtiment très
largement consacré au culte et les locaux réservés à l’organisation et à la gestion du culte et de l’enseignement
est exonéré d’impôt (Bruxelles, 11 févr. 2004, F.J.F., 2004, p. 763).
◊◊ Un couvent est affecté dans sa totalité à l’exercice public d’un culte (Anvers, 7 oct. 2003, F.J.F., 2004, p. 51).
◊◊ Le revenu cadastral d’un immeuble servant de réfectoire pour l’accueil d’un grand nombre d’adeptes de
cultes est exonéré si ce bâtiment est nécessairement affecté à l’accueil d’adeptes du culte (Gand, 7 sept. 2004,
T.G.R., 2004, p. 414).
En ce qui concerne l’enseignement, il faut une activité didactique exercée par l’enseignant
à l’égard de l’enseigné (7). Ne sont pas visés, les salles mises à disposition des membres pour y
(1) A. Tiberghien, Manuel de droit fiscal, op. cit., n° 1023.
(2) Selon la jurisprudence, cette exonération est octroyée au revenu cadastral du bureau et la chambre de
l’­aumônier (Cass., 19 oct. 1948, Rev. jur. fisc. fin., 1948, p. 672) desservant la chapelle ainsi qu’à la cure ou au cloître
habité par des sœurs retraitées (Bruxelles, 27 janv. 1994, Fiscologue, 1994, n° 461, p. 6).
(3) Mon. b., 31 juillet 1996, applicable à partir du 10 août 1996 ; Fiscologue, 1996, n° 568, p. 2.
(4) Doc. parl., Sénat, sess. 1995-1996, n° 20/3, p. 7.
(5) Gand, 23 nov. 2010, Fiscologue, 2011, n° 1273, p. 12 ; TFR, 2011, p. 233.
(6) Circ. Ci.RH. 222/509.586 du 15 sept. 1998, Fiscologue, 1998, n° 676, pp. 6-7.
(7) Cass., 11 oct. 1966, Pas., 1967, I, p. 195.
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­ ratiquer la culture physique (1), les zoos (2), les musées (3). Sont visées, les installations d’un club
p
de football destinées à la formation sportive (4).
◊◊ Il a été jugé qu’il n’y a pas de lien, même indirect, entre l’enseignement offert et les chambres louées, le réfec-
toire et les annexes, étant donné que l’assistance aux activités de formation sont entièrement libres et qu’y
participent ceux qui le souhaitent (Cass., 28 oct. 2011, Pas., 2011, p. 2383, concl. av. gén. A. Henkes ; F.J.F.,
2012, p. 807 ; J.L.M.B., 2013, p. 608).
En ce qui concerne la notion de dispensaire, il a été jugé qu’il faut se baser sur la définition
actuelle du ‘dispensaire’ : il constitue un établissement de diagnostic, de prophylaxie et de soins
publics et privés, dont les services sont gratuits ou peu coûteux. Les objectifs d’une asbl agréée en
qualité de service médical du travail qui assume un rôle préventif incluent naturellement la mission
de diagnostic. Le fait que les services de l’asbl ne sont pas accessibles à tous n’est pas pertinent
pour refuser l’exonération (5).
2° Le contribuable ou l’occupant de l’immeuble doit agir sans but de lucre
Peu importe que l’œuvre de bienfaisance soit exercée par l’occupant ou le propriétaire (6). La
Cour de cassation a jugé que l’absence de but de lucre doit toujours être appréciée dans le chef de
celui qui affecte ou destine le bien au but spécifique visé par l’article 12. Cela peut être soit le contribuable, soit l’occupant mais les deux conditions – l’affectation au but spécifique et l’absence de but
de lucre – doivent être réunies dans le chef de la même personne (7).
Si le propriétaire touche une indemnité destinée à couvrir certains frais d’entretien ou d’amortissement de l’immeuble, l’exonération du revenu cadastral reste possible pour autant que le
montant de cette indemnité reste inférieur à un loyer normal (8).
Si le propriétaire retire un avantage du bien (p. ex. une participation aux frais de l’immeuble), il doit l’affecter au maintien et au développement (éventuellement à une extension du
bâtiment) (9) du but auquel il est destiné ; à défaut, il y aura but lucratif (10). Même si une société
commerciale poursuit toujours un but de lucre, ce seul élément ne suffit néanmoins pas pour
décider que la condition d’affectation sans but de lucre ne serait pas respectée (11). L’exonération du revenu cadastral doit être refusée en l’absence d’indications complémentaires concernant
l’affectation future des bénéfices réservés et de preuve par la société qui exploite une maison de
repos que le bénéfice réservé a été effectivement affecté par la suite à la prise en charge de pertes
antérieures ou a été utilisé pour le maintien en état ou le développement de l’exploitation de la
maison de repos (12).
(1) Gand, 23 mars 1938, Bull. contr., n° 132, p. 349 ; Gand, 31 mai 2005, T.G.R., 2007, p. 71.
(2) Anvers, 2 sept. 1997, F.J.F., 1999/258, p. 569.
(3) Q. & R. parl., Sénat, sess. 6 janv. 1998, n° 1-63.
(4) Liège, 18 mars 1998, F.J.F., 1998/170, p. 443. Contra Civ. Bruxelles, 29 sept. 2011, F.J.F., 2012, p. 810.
(5) Mons, 23 mars 2012, Fiscologue, 2012, n° 1298, p. 10.
(6) Q. & R. parl., Chambre, sess. 4 mai 1998, n° 127.
(7) Cass., 19 oct. 2012, www.cass.be, T.R.V., 2013, p. 417, concl. av. gén. D. Thijs et note D. Deschrijver ; TFR,
2013, p. 216, note K. Desmet ; J. Van Dijck, « Exonération du Pr. I. : quid de la condition d’absence de but de lucre »,
Fiscologue, 2012, p. 7.
(8) Mons, 21 mai 1980, J.D.F., 1981, p. 223.
(9) Anvers, 20 mai 1997, F.J.F., 1997/202, p. 449.
(10) Cass., 6 mars 1987, Pas., 1987, I, p. 812 ; Anvers, 31 mars 1998, Fiscologue, 1998, n° 660, p. 9 ; F.J.F., 1998,
p. 626. L. Kell, « Une société qui exploite une maison de repos peut-elle bénéficier de l’exonération du précompte
immobilier ? », Courr. fisc., 2012, pp. 504-508.
(11) Gand, 5 mai 2009, Fiscologue, 2010, p. 15.
(12) Mons, 30 mars 2011, Courr. fisc., 2012, p. 503, note L. Kell ; F.J.F., 2012, p. 805 ; Liège, 31 mars 2010, F.J.F.,
2011, p. 180 ; Anvers, 8 mai 2007, Courr. fisc., 2007, p. 595 ; Chron. not. Liège, oct. 2010, vol. 52, p. 265, n° 57.
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3° L’activité exercée dans l’immeuble doit être une de celles mentionnées à l’article 12 du
C.i.r. 1992 ou être une œuvre analogue de bienfaisance. Il faut que cette activité soit exercée de
manière régulière (1)
L’exonération n’est pas accordée à n’importe quelle œuvre de bienfaisance. Il faut que cette
œuvre soit « analogue ».
◊◊ Il a ainsi été jugé que ne constituait pas une œuvre de bienfaisance analogue, l’affectation de l’immeuble à des
théâtres ou groupements de jeunesse (Bruxelles, 25 févr. 1954, Comm. adm., n° 157/68).
Les immeubles appartenant à des mouvements de jeunesse peuvent bénéficier de l’exonération du revenu cadastral à certaines conditions exposées par le Ministre, et notamment si la preuve
est apportée qu’ils exercent des fonctions éducatives en faveur de jeunes de moins de 25 ans (2).
Sont également considérés comme œuvres analogues de bienfaisance, des centres d’accueil
pour jeunes (3), un hébergement pour personnes fragilisées (4), l’aide et l’assistance téléphoniques
anonymes à des personnes en difficulté (5), le soutien administratif nécessaire à l’organisation, à
la coordination et à l’exécution des soins à domiciles (6), l’immeuble affecté par la Croix-Rouge de
Belgique à la vente à prix minime de vêtements et de denrées, reçues de donateurs, à des personnes
qui, pour les acquérir, doivent produire une attestation d’indigence (7), un centre d’aide sociale
générale qui a comme activités un centre d’orientation de la jeunesse, l’accueil et l’accompagnement d’adultes, l’aide aux victimes, l’assistance judiciaire et le logement d’insertion (8).
Ne sont pas considérées comme œuvres analogues de bienfaisance, des installations gérées
par des associations de protection d’animaux (9), ni les locaux qu’une asbl hospitalière met
­gratuitement à la disposition de tiers, en l’espèce le cpas, sans utiliser elle-même ces locaux (10).
§ 7. — La déduction pour habitation
A. Ancien régime
17. — Ancien régime de la déduction pour habitation.
Le régime fiscal de la déduction pour habitation expliqué sous les numéros qui suivent a été
abrogé par l’article 389 de la loi-programme du 27 décembre 2004 publiée au Moniteur belge du
31 décembre 2004. Cette abrogation est entrée en vigueur au 1er janvier 2005 (L.-progr. 27 déc. 2004,
art. 413, al. 2) (exercice d’imposition 2006) et le régime ancien a été remplacé par un nouveau régime
de déduction pour habitation unique qui sera expliqué ci-après (infra, n° 22).
L’ancien régime décrit sous les présents numéros reste d’application au revenu cadastral
de l’habitation propre du contribuable demandant la déduction des intérêts relatifs à certains
emprunts hypothécaires anciens, afin de ne pas faire perdre aux emprunts en cours le bénéfice des
anciens avantages fiscaux (11).
Sont considérés comme « anciens », les emprunts contractés pour acquérir ou conserver l’habitation propre et qui ont été conclus avant le 1er janvier 2005, ou à partir du 1er janvier 2005 mais qui
concernent, soit le refinancement d’un emprunt conclu avant le 1er janvier 2005, soit un emprunt
(1) Cass., 22 déc. 1988, Pas., 1989, I, p. 461.
(2) Comm. adm. 92, n° 253/37, 2° ; ministre des Finances, Q. et R. parl., Chambre, sess. 1997-1998, n° 127, p. 17585.
(3) Circ. adm., 29 avril 1992, Bull. contr., n° 717, p. 1576.
(4) Bruxelles, 30 sept. 2010, F.J.F., 2012, p. 700.
(5) Cass., 24 mai 2012, F.J.F., 2012, p. 1038 ; Fiscologue, 2012, n° 1302, p. 11.
(6) Gand, 27 sept. 2005, T.G.R., 2005, p. 370 ; Bruxelles, 29 nov. 2006, F.J.F., 2007, p. 825.
(7) Civ. Liège, 5 juin 2008, F.J.F., 2009, p. 1097.
(8) Gand, 2 nov. 2010, TFR, 2011, p. 232.
(9) Q. & R. parl., Chambre, 1995-1996, p. 6734 (quest. parl. n° 490).
(10) Gand, 4 déc. 2007, Fiscologue, 2008, n° 1126, p. 11 ; Chron. not. Liège, oct. 2010, vol. 52, p. 266, n° 57.
(11) L.-progr. 27 déc. 2004, art. 411 insérant un nouv. art. 526 C.i.r. 1992.
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conclu alors que des intérêts relatifs à un emprunt conclu avant le 1er janvier 2005 ou au refinancement d’un tel emprunt, sont encore portés en diminution du revenu cadastral de l’habitation
(C.i.r. 1992, art. 526).
18. — Notion d’habitation et montant de la déduction.
Lorsqu’un contribuable occupe une habitation dont il est propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier, une déduction pour habitation est opérée sur le revenu cadastral de cette habitation (C.i.r. 1992, art. 16, § 1). Cette déduction est sans effet sur le calcul du
précompte immobilier (art. 256 et C. fl. Fisc., art. 2.1.3.0.2.). Pour apprécier si un contribuable
peut bénéficier de cette déduction, c’est l’occupation réelle qui est déterminante et non la notion
juridique de domicile (1).
Pour l’application de cet article, il faut entendre par revenu cadastral de l’habitation, le solde
de ce revenu qui subsiste par contribuable après application de l’article 14 du C.i.r. 1992, c’est-àdire après déduction notamment des intérêts de dettes contractées spécifiquement en vue d’acquérir ou de conserver des revenus immobiliers (art. 16, § 1, al. 2).
Le montant de la déduction pour habitation s’élève à un plafond de 3.000 eur (2), majoré de
250 eur (3) pour toute personne à charge du contribuable au 1er janvier de l’année dont le millésime désigne l’exercice d’imposition (art. 16, § 4) (pour les revenus de l’année 2012, il sera tenu
compte de la situation au 1er janv. 2013) ; cette majoration est répartie entre les conjoints ou les
cohabitants légaux (4), en proportion de leur quote-part dans le revenu cadastral de l’habitation,
lorsqu’une imposition commune est établie et que l’habitation appartient en commun aux deux
conjoints (art. 16, § 4).
Peuvent être considérés comme à charge du contribuable pour cette majoration de déduction, à condition qu’ils
fassent partie du ménage au 1er janvier de l’exercice d’imposition et qu’ils n’aient pas bénéficié personnellement,
pendant la période imposable, de ressources dépassant les plafonds visés à l’article 141 C.i.r. 1992 :
—— les enfants ;
—— les ascendants ;
—— les collatéraux jusqu’au deuxième degré inclusivement ;
—— les personnes qui ont assumé la charge exclusive ou principale du contribuable pendant l’enfance de celui-ci.
La notion de « personne à charge » est élargie et expliquée aux articles 136 à 145 C.i.r. 1992.
En outre, pour l’application de la déduction pour habitation, il faut entendre par « personne à charge » le conjoint
décédé lorsque le survivant ne s’est pas remarié et a un ou plusieurs enfants à charge, ainsi que le contribuable
lui-même et son conjoint lorsqu’ils sont handicapés au sens de l’article 135 C.i.r. 1992. Sont aussi considérées
comme « personne à charge », les personnes qui faisaient partie du ménage du contribuable au 1er janvier et qui
sont décédées au cours de la période imposable.
19. — Une déduction pour habitation par conjoint ou cohabitant légal.
La réforme fiscale adoptée en 2001 (5) a introduit le principe du décumul total des revenus
des conjoints et des cohabitants légaux à partir de l’exercice d’imposition 2005. Dans le cadre de
ce décumul, un conjoint ou un cohabitant légal ayant emprunté pourra déduire les intérêts (déduction ordinaire) de l’ensemble de ses revenus immobiliers ; l’excédent d’intérêts qu’il n’aura pu
déduire de ses revenus immobiliers sera reporté et déductible des propres revenus immobiliers de
son conjoint ou de son cohabitant légal.
(1) Quest. parl. n° 102 de Mr. Lavens, 21 avril 1964, Bull. contr., n° 410, p. 1641.
(2) Montant de base, qui doit être indexé en vertu de l’art. 178 C.i.r. 92 – Pour le montant indexé, voy. Rép. not.,
« Impôts sur les revenus », t. XV, l. IV, éd. 2013, tableau d’indexation dans le livret préliminaire.
(3) Idem.
(4) À partir de l’exercice d’imposition 2005, pour les cohabitants légaux (L. 10 août 2001, art. 5 – Mon. b.,
20 sept. 2001).
(5) L. 10 août 2001, Mon. b., 20 sept. 2001.
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Cette imposition décumulée des revenus immobiliers des conjoints et cohabitants a entraîné
une modification du régime de la déduction pour habitation. Depuis l’exercice d’imposition 2005,
chaque conjoint ou cohabitant légal a droit à une déduction pour habitation de 3.000 eur (1)
maximum. Au total, ils pourront donc déduire un montant de 6.000 eur (2).
Si une imposition commune est établie et que la déduction pour habitation pour l’un des
conjoints (ou cohabitants légaux) est supérieure à sa quote-part du revenu cadastral de l’habitation, le solde est imputé sur la quote-part du revenu cadastral de l’autre conjoint (ou cohabitant
légal) sans pouvoir dépasser celle-ci (C.i.r. 1992, art. 16, § 6 – e.v. à partir de l’exercice d’imposition
2005).
Lorsque les contribuables mariés ou les cohabitants légaux occupent plus d’une habitation,
la déduction ne sera accordée que pour l’habitation de leur choix occupée par les deux conjoints
(art. 16, § 3 — infra, n° 21).
20. — Majoration de la déduction pour habitation.
Quand l’ensemble des revenus nets du contribuable n’excède pas 23.500 eur (3), la déduction
pour habitation est majorée de la moitié de la différence entre le revenu cadastral de l’habitation et
la déduction pour habitation (C.i.r. 1992, art. 16, § 5, al. 2).
Le dépassement de la limite de 23.500 eur ne peut avoir pour effet de réduire la majoration de
plus de la moitié de la différence entre l’ensemble des revenus nets et cette limite.
◊◊ Exemple : revenu cadastral indexé d’une habitation = 4.833 eur. Intérêts payés = 495 eur. Un contri-
buable avec un enfant à charge. Revenus professionnels = 20.823 eur.
La déduction pour habitation est de 3.250 eur.
Sans majoration de cette déduction pour habitation, le revenu net imposable globalement s’élève à 20.823  eur
+ 4.833 eur – 495 eur – 3.250 eur = 21.911 eur.
Avec majoration de cette déduction pour habitation, le revenu net imposable globalement est le suivant :
20.823 eur + (4.833 eur – 495 eur – 3.250 eur = 1.088 eur : 2, soit 544 eur) 544 eur = 21.367 eur.
L’article 16, § 4, alinéa 3, C.i.r 1992 dispose par ailleurs que : « la majoration de la déduction
pour habitation est fixée en fonction du nombre maximum d’enfants que le contribuable a eus à sa
charge au 1er janvier d’une année antérieure s’il occupe encore la même habitation et pour autant
que le calcul donne une déduction supérieure à celle qui résulte de l’application de l’alinéa 2 ».
21. — Déduction pour une seule habitation.
La déduction pour habitation ne s’applique qu’au seul immeuble que le contribuable habite. Si
le contribuable occupe plusieurs habitations, la déduction ne sera accordée que pour une seule habitation de son choix (C.i.r. 1992, art. 16, § 2). Son intérêt est de choisir celle dont le revenu cadastral
est le plus élevé (voy. toutefois aussi infra, n° 192).
La déduction pour habitation repose sur l’idée que le contribuable qui habite sa propre maison
n’en retire pas de revenus fonciers.
C’est la raison pour laquelle il est admis que la déduction pour habitation reste possible pour le
contribuable qui ne peut habiter sa propre habitation pour des raisons sociales ou professionnelles
(art. 16, § 3). C’est le cas si la distance entre le lieu de travail et le domicile est trop grande, si l’habitation est trop petite pour abriter normalement la famille ou si les frais d’entretien sont trop élevés.
◊◊ La déduction pour habitation a été admise pour un pensionné qui a loué sa maison à un locataire, qui l’utilise
à des fins professionnelles, afin de rentrer dans une maison de repos (quest. parl. n° 824, 13 déc. 1993).
(1) Montant de base, qui doit être indexé en vertu de l’art. 178 C.i.r. 92 – Pour le montant indexé, voy. Rép. not.,
« Impôts sur les revenus – Tableau d’indexation », t. XV, l. IV, éd. 2013.
(2) Idem.
(3) Idem.
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◊◊ Elle a été admise pour la mise à disposition d’une partie de l’habitation à un enfant moins valide même si
celui-ci ne fait plus partie du ménage (Civ. Bruges, 4 déc. 2001, Courr. fisc., 2002, p. 201, note M. Derycke).
◊◊ Des difficultés conjugales peuvent constituer des raisons sociales qui permettent au propriétaire qui n’occupe
plus lui-même son habitation d’obtenir quand même la déduction pour habitation (Civ. Namur, 27 mars
2002, F.J.F., 2002, p. 285 ; Fiscologue, 2002, p. 8).
◊◊ La déduction pour habitation a été refusée au contribuable dont l’immeuble dont il était propriétaire a été
mis en vente pour lui permettre de rembourser sa dette envers une société qui l’a autorisé à occuper un autre
immeuble à titre précaire (Mons, 4 avril 1997, Courr. fisc., 1997, p. 397 ; F.J.F., 1997, p. 432).
La déduction pour habitation n’est pas octroyée pour la partie de l’habitation que le contribuable affecte à son activité professionnelle (ou à celle d’un des membres de son ménage) ou qui est
occupée par des personnes ne faisant pas partie de son ménage (art. 16, § 2, al. 3).
L’abattement forfaitaire pour habitation personnelle peut être appliqué lorsque l’habitation
n’a été occupée que durant une partie de l’année. Le revenu cadastral indexé doit être alors réparti
proportion­nellement au nombre de mois entiers d’occupation ; 16 jours au moins d’occupation
durant un mois comptent pour un mois entier.
Lorsque le contribuable est propriétaire durant le même exercice de plusieurs habitations qu’il
occupe successivement (notamment en cas de vente et achat d’une nouvelle habitation), la déduction s’applique sur la partie du revenu cadastral à prendre en considération et qui correspond,
prorata temporis, au nombre de mois pendant lesquels chaque habitation a été occupée
B. Nouveau régime
22. — Exonération totale du revenu cadastral de l’habitation.
À partir du 1er janvier 2005, sans préjudice de la perception du précompte immobilier, est
désormais exonéré purement et simplement le revenu cadastral de l’habitation que le contribuable
occupe et dont il est propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier (1). Le revenu
cadastral de l’habitation propre ne doit, donc, plus être repris dans la déclaration fiscale.
Le revenu cadastral étant exonéré, le régime de la déduction pour habitation décrit ci-avant
est donc purement et simplement supprimé.
Le revenu cadastral de l’habitation propre n’étant plus repris dans la base imposable, l’imputation du précompte immobilier est supprimée à compter du 1er janvier 2005.
Les travaux préparatoires et la loi (C.i.r. 1992, art. 526 nouv.) parlent d’habitation propre
(art. 12, § 3 nouv.). Que vise ce concept ?
Il s’agit de l’habitation que le contribuable occupe et dont il est propriétaire, possesseur,
emphytéote, superficiaire ou usufruitier.
Comme cela existait pour le régime de la déduction pour habitation, l’exonération s’applique
également lorsque le contribuable n’occupe pas l’habitation pour des raisons sociales ou professionnelles (art. 12, § 3, al. 3).
Lorsque le contribuable occupe plus d’une habitation, l’exonération n’est accordée que pour
une seule habitation, à son choix.
L’exonération n’est pas accordée pour la partie de l’habitation affectée à l’exercice d’une activité professionnelle du contribuable ou d’un des membres de son ménage, ou qui est occupée par
des personnes ne faisant pas partie de son ménage.
Lorsque des contribuables mariés (ou cohabitants légaux) occupent plus d’une habitation,
l’exoné­ration n’est accordée que pour l’habitation de leur choix occupée par les deux conjoints.
L’exonération peut toutefois être accordée lorsque les conjoints ou l’un d’entre eux n’occupent pas
personnellement l’habitation choisie pour des raisons professionnelles ou sociales (art. 12, § 3, al. 5).
(1) L.-progr. 27 déc. 2004, art. 387, insérant dans C.i.r. 1992 un nouv. art. 12, § 3.
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Ce qui précède n’est pas applicable au revenu cadastral de l’habitation propre pour laquelle
le contribuable demande la déduction des intérêts relatifs aux emprunts contractés pour acquérir
et conserver cette habitation avant le 1er janvier 2005 ou conclus à partir du 1er janvier 2005 mais
concernant un refinancement d’un emprunt antérieur à ladite date ou aux emprunts conclus après
cette date alors que des intérêts relatifs à un emprunt antérieur ou à un emprunt de refinancement
sont encore portés en diminution du revenu cadastral de l’habitation (art. 526).
Dans ce cas, le régime antérieur applicable aux emprunts ainsi que le régime obligeant
à déclarer le revenu cadastral de l’habitation avec droit à la déduction pour habitation et le
droit à l’imputation du précompte immobilier restent d’application (supra, nos 17 à 21 et infra,
nos 69 à 74).
Section III
Le précompte immobilier
§ 1. — Débition du précompte immobilier
23. — Principe.
Les revenus immobiliers sont soumis au précompte immobilier au cours de l’exercice imposable correspondant à l’année de la perception de ces revenus.
Pour le précompte immobilier, l’exercice d’imposition correspond à l’année des revenus
(C.i.r. 1992, art. 254 et C. fl. Fisc., art. 3.3.2.0.1., 1°).
Le précompte immobilier est dû par le propriétaire, le possesseur, l’emphytéote, le super­
ficiaire ou l’usufruitier des biens imposables (art. 251 et C. fl. Fisc., art. 2.1.2.0.1.) au 1er janvier de
l’année pour laquelle le précompte immobilier est établi. Le superficiaire doit le précompte pour les
immeubles édifiés par lui et le tréfoncier doit le précompte pour le terrain.
Le nu-propriétaire ne doit pas le précompte immobilier.
Les conventions faisant supporter le précompte immobilier par le locataire sont inopposables
à l’administration fiscale.
24. — Base : le 1er janvier de l’exercice d’imposition.
Le précompte est toujours établi sur la base du revenu cadastral indexé fixé à la date du
1er janvier de l’exercice d’imposition (C.i.r. 1992, art. 255 et C. fl. Fisc., art. 2.1.3.0.1.). Le précompte
immobilier est dû pour le tout, pour autant qu’au 1er janvier de l’exercice d’imposition, l’immeuble
ait déjà un revenu cadastral.
◊◊ Un immeuble neuf est occupé pour la première fois le 1er février 2013. Le revenu cadastral est censé exister à
partir du 1er mars suivant et devra être repris pour 10/12 dans la déclaration pour l’exercice d’imposition 2014
(revenus 2013). Aucun précompte immobilier ne sera dû en 2013.
◊◊ Si un contribuable envisage d’emménager dans un immeuble nouvellement construit dont les travaux se
terminent en fin d’année 2013, son intérêt est d’emménager au début de l’année 2014 plutôt qu’en fin d’année
2013 ; de cette manière, il évitera l’obligation de payer le précompte en 2014 ; le premier précompte immobilier sera dû en 2015.
25. — Répartition en cas de mutation immobilière.
L’administration fiscale réclamera le précompte immobilier au propriétaire au 1er janvier.
L’article 395 C.i.r. 1992 (C. fl. Fisc., art. 3.10.4.4.2.) stipule que jusqu’à la mutation d’une
propriété dans les documents cadastraux, l’ancien propriétaire ou ses héritiers, à moins qu’ils ne
fournissent la preuve du changement de titulaire des biens imposables et qu’ils ne fassent connaître
l’identité et l’adresse complètes du nouveau propriétaire, sont responsables du paiement du
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