nr.5-6 2013

Afgiftekantoor
P602716
Brugge
•
JOURNAL DES
JUGES DE PAIX
TljR~C~RIFT
VREDERECHTERS
•
Numéro à thème
"Baux et autres contrats"
Themanummer
"Huur en andere contracten"
JJP
revue bimestrielle
mai-juin 2013
LA CHARTE
•
•
•
T.Vred.
tweemaandelijks
mei-juni 2013
•
DIE KEURE
tijdschrift
I
5·6 I
dschrift van de Vrederechters
e jaargang
fdredacteurs:
JA SSE5
erechter 5de kanton Antwerpen
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erbintenissenrecht
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prakelijkheid: F. BAUDONCQ,
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eemaandelijks tijdschrift, uitgegeven
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onnementen:
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T. Pol. kan afzonderlijk besteld
SOMMAIRE - INHOUDSTAFEL
Jurisprudence - Rechtspraak
Bail de résidence principale - exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité
dispositions
impératives
et non d'ordre public - arrêté d'inhabitabilité
pris par le
bourgmestre
- illicéité de l'objet du contrat de bail- nullité absolue du contrat
J.P. Fontaine-I'Evêque, 24 juin 2011
Woninghuur
- vereisten van veiligheid, gezondheid
en bewoonbaarheid
- bepalingen
van dwingend recht, niet van openbare orde - besluit van onbewoonbaarverklaring
door de burgemeester
- ongeoorloofd
voorwerp van de huur - absolute nietigheid
Vred. Fontaine-I'Evêque 24 juni 2011
235
235
Bail de résidence principale - preuve du contrat - exigence de I' écrit - contrat consensuel et non solennel- preuve de l'accord de volonté -Iettre émanant du locataireappréciation
t.t: Pontaine-l'Eoêque, 24 juin 2011
239
Woninghuur
- bewijs van de overeenkomst
- vereiste van geschrift - consensueel en
niet plechtig contract - bewijs van wilsovereenstemming
- brief uitgaande van de
huurder - beoordeling
Vred. Fontaine-I'Evêque 24 juni 2011
239
Woninghuur
- duur van de overeenkomst
- opzegging voor eigen gebruik - oneigenlijke aanwending
van de opzegging om een onzekere procedure in huurontbinding
te vermijden - rechtsmisbruik
Vred. Ronse 12 mei 2011
Bail de résidence principale - congé pour occupation personnelle
- utilisation inappropriée du congé pour éviter une procédure en résolution du bail incertaine - abus
de droit
t.t. Ronse, 12 mai 2011
Handelshuur
- huurhernieuwing
- antwoord verhuurder
- afnameverplichting
strijdigheid Europees mededingingsrecht
Vred. Brugge (4de kanton) 14 april 2011
Bail commercialrenouvellement
- réponse du bailleur - obligation d'approvisionne ment - violation du droit européen de la concurrence
J.P. Brugge (4e canion), 14 avril2011
Woninghuur
- bemiddeling
door een derde - afzonderlijke
bemiddelingsovereenkomst - geen toepassing van artikel Ster Woninghuurwet
Vred. Brugge (4de kanton) 5 mei 2011
Bail de résidence principale - entremise d'un tiers - contrat dinterrnédiaire
distirietpas d' application de I' artiele Ster de la loi sur les baux de résidence principale
J.P. Brugge (4e canion), 5 mai 2011
Woninghuur
- eenzijdige verbreking - voorwaarden
tekortkoming
Vred. Zomergem 3 juni 2011
Bail de résidence principale - résolution unilatérale
manquement
grave
J.P. Zomergem. 3 juin 2011
avec observations
de Y.N.
- afwezigheid
.
~
246
250
250
de
253
258
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258
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246
van ernstige
- absence
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242
253
- conditions
Pacht - ontbinding - voorkooprecht
Vred. Zomergem 13 mei 2011
Bail à ferme - résiliation - droit de préemption
J.P. Zomergem. 13 mai 2011
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orden tegen de prijs van € 130.
242
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2013-229
SOMMAIRE
INHOUDSTAFEL
Woninghuur - duur van de overeenkomst - opzegging voor eigen gebruik - nietvervulling van de opzegreden - buitengewone omstandigheden - begrip - gezondheidsprobJemen (nee)
Vred. Zomergem 6 mei 2011
Bail de résidence principale - durée du bail - congé pour occupation personnelle non-respect du motif de congé - circonstances exceptionnelles - notion - problème
de santé (non)
J.P. Zomergem. 6 mai 2011
261
261
""\
V
Woninghuur - waarborg - verzekeringsbon - omvang
Vred. Zomergem 26 november 2010
met noot van M. DAMBRE
"De verzekeringsbon als alternatieve vorm van huurwaarborg in geval van woninghuur"
Bail de résidence principale - garantie - bon d'assurance - notion
J.P. Zomergem. 26 novembre 2010
Pacht - opzegging
Vred. Landen-Zoutleeuw (zetel Landen) 27 april 2011
Bail à ferme - renon
J.P. Landen-Zoutleeuw (siège de Landen), 27 avril2011
Bail de logement social- accès et priorités - domicile - principal établissement question de fait
Chambre de recours (article 171bis du Code wallon du Logement), 6 octobre 2011
Sociale huur - toegang en prioriteiten - woonplaats - hoofdverblijf - feitenkwestie
Kamer van beroep (artikel 171bis van de Waalse Huisvestingscode) 6 oktober 2011
Baux de biens immeubles - affectation contractuelle contraire aux règles urbanistiques - annulation du bail par application de l' artiele 308, alinéa 4 du COBAT
J.P. Etterbeek, 26 septembre 2011
avec observation
Huur van omoerende goederen - contractuele bestemming strijdig met de stedenbouwkundige regels - vernietiging van de huurovereenkomst in toepassing van
artikel 308, alinea 4 BWRO (Brussels Wetboek voor Ruimtelijke Ordening)
Vred. Etterbeek 26 september 2011
Bail de résidence principale - décès du preneur - désignation d'un administrateur
provisoire - privilège sur le compte de garantie locative - concours avec le privilège
des frais de justice
J.P. Etterbeek, 30 septembre 2011
avec note de M. DE SMEDT
"Le rang du privilège sur la garantie locative"
Woninghuur - overlijden van de huurder - toevoeging van een voorlopige beheerder - voorrecht op de huurwaarborgrekening
- samenloop met het voorrecht voor
de gerechtskosten
Vred. Etterbeek 30 september 2011
Baux des biens immeubles - absence de permis d'urbanisme autorisant la division
de l'immeuble - nullité du bail pour violation de l'ordre public - conséquences
J.P. Molenbeek-Saint-fean, 12 avril2011
avec observation
Huur van onroerende goederen - afwezigheid van stedenbouwkundige vergunning
voor de opdeling van het onroerend goed - nietigheid van de huurovereenkomst
wegens schending van de openbare orde - gevolgen
Vred. Sint-fans-Molenbeek 12 april 2011
230 - 2013
264
264
266
266
271
271
272
272
275
275
283
283
Bail de résidence principale - résili
sance du mariage par le bailleur Ré?uction du précompte immobili
qumquennale
[P. Molenbeek-Saint-fean, 14 décemb
Woninghuur - beëindiging door d
het huwelijk door de verhuurder Vermindering van de onroerende
aan de huurder - vijfjarige verjarin
Vred. Sint-fans-Molenbeek 14 decemb
Bail de résidence principale - cong
d'occuper le bien - non-respect de
nelles - grossesse - appréciation
J.p. Etterbeek, 23 mai 2011
Woninghuur - opzegging wegens
goed te bewonen - niet-naleving v
omstandigheden - zwangerschap Vred. Etterbeek 23 mei 2011
Bai! de résidence principale - bail
écnt - c1ause du bail originaire pré
éc~éance po~r une durée ne pouv
Ball.ayant prIS fin - occupation san
parties
Indemnité de relocation - défaut d
Obligations des parties - entretien
élémentaires d'habitabilité - inde
sans titre ni droit
[P. Etterbeek, 4 juillet 2011
Woninghuur - korte verhuring - ve
van het oorspronkelijke huurcontr
vo?~ziet bij de afloop van de termij
Beëindigde huur - bezetting zonde
belang v.an beide partijen
Verg~edll:g voor herverhuring - ge
Verphchtmgen der partijen - onder
bewoonbaarheidsvereisten - verg
recht noch titel
Vred. Etterbeek 4 juli 2011
Ba~ld~ résidence principale - enreg
preavis par le locataire
J.p. Etterbeek, 4 juillet 2011
Woninghuur - laattijdige registratie
door de huurder
Vred. Etterbeek 4 juli 2011
Bail commercial - cession et sous-I
de deux ans - circonstances excepti
faillite
J.P. Charleroi (ler canton), 6 septembr.
avec observation
Handelshuur - overdracht en onder
dan .twee jaar - uitzonderlijke omst
motiveren - faillissement
Vred. Charleroi (Iste kanton) 6 septem
. g voor eigen gebruik - niettandigheden - begrip - gezond261
pour occupati0r: personne~le ptionnelles - notion - probleme
261
264
264
266
266
cile - principal établissement Logement), 6 octobre 2011
.
ts - hoofdverblijf - feitenkwestte
estingscode) 6 oktober 2011
271
271
Be contraire aux règles urbanistiiele 308,alinéa 4 du COBAT
272
temming strijdig met de stedenvereenkomst in toepassing van
r Ruimtelijke Ordening)
272
désignation d'un administr~t~~r
locative - concours avec le privilège
275
sur la garantie locative"
ging van een voorlopige beheermenloop met het voorrecht voor
275
d'urbanisme autorisant la division
e I'ordre public - conséquences
283
van stedenbouwkundige vergunning
.gheid van de huurovereenkomst
Igen
283
Bail de résidence principale - résiliation par le bailleur - locataires mariés - connaissance du mariage par le bailleur - preuve
Réduction du précompte immobilier - rétrocession aux locataires - prescription
quinquennale
J.P. Molenbeek-Saint-lean, 14 décembre 2010
Woninghuur - beëindiging door de verhuurder - gehuwde huurders - kennis van
het huwelijk door de verhuurder - bewijs
Vermindering van de onroerende voorheffing - terugbetaling van de vermindering
aan de huurder - vijfjarige verjaring
Vred. Sint-lans-Molenbeek 14 december 2010
Bail de résidence principale - congé pour occupation personnelle - obligation
d'occuper le bien - non-respect de la durée d'occupation - circonstances exceptionnelles - grossesse - appréciation
J.P. Etterbeek, 23 mai 2011
Woninghuur - opzegging wegens persoonlijke bewoning - verplichting om het
goed te bewonen - niet-naleving van de duur van bewoning - buitengewone
omstandigheden - zwangerschap - beoordeling
Vred. Etterbeek 23 mei 2011
Bail de résidence principale - bail de courte durée - prorogation - exigence d'un
écrit - c1ause du bail origirjaire prévoyant une prorogation tacite du bail à son
échéance pour une durée ne pouvant excéder trois ans - validité
Bail ayant pris fin - occupation sans titre ni droit - délai de gràce - intérêt des deux
parties
Indemnité de relocation - défaut de fondement
Obligations des parties - entretien et réparations - conformité aux exigences
élémentaires d'habitabilité - indemnité pour trouble de jouissance - occupation
sans titre ni droit
[P. Etterbeek, 4 juillet 2011
Woninghuur - korte verhuring - verlenging - vereiste van een geschrift - clausule
van het oorspronkelijke huurcontract dat een stilzwijgende verlenging van de huur
voorziet bij de afloop van de termijn, voor maximum drie jaar - geldigheid
Beëindigde huur - bezetting zonder recht noch titel- uitzonderlijke verlenging belang van beide partijen
Vergoeding voor herverhuring - gebrek aan grondslag
Verplichtingen der partijen - onderhoud en herstellingen - conformiteit met
bewoonbaarheidsvereisten - vergoeding voor storing van genot - bezetting zonder
recht noch titel
Vred. Etterbeek 4 juli 2011
Bail de résidence principale - enregistrement tardif - résiliation sans indemnité ni
préavis par le locataire
J.P. Etterbeek, 4 juillet 2011
Woninghuur - laattijdige registratie - ontbinding zonder opzeg noch vergoeding
door de huurder
Vred. Etterbeek 4 juli 2011
Bail commercial- cession et sous-Iccation - exercice du commerce depuis moins
de deux ans - circonstances exceptionnelles permettant d'autoriser la cession faillite
[P. Charleroi (Ler canton), 6 septembre 2011
avec observation
Handelshuur - overdracht en onderhuur - uitoefening van de handel sinds minder
dan twee jaar - uitzonderlijke omstandigheden die de overdracht kunnen
motiveren - faillissement
Vred. Charleroi (lste kanton) 6 september 2011
288
288
290
290
292
293
296
296
298
298
2013 - 231
SOMMAIRE
INHOUDSTAFEL
Bail de logement social - attribution - cas de force majeure - dérogation aux règles
normales
Chambre de recours (article 171 bis du Code wallon du Logement), 3 novembre 2011
Huur van sociale woning - toewijzing - geval van overmacht - afwijking van de
normale regels
Kamer van beroep (artikel 171bis van de Waalse Ruisvestingscode) 3 november 2011
Pacht - ruiling - opzegging
Vred. Zottegem-Rerzele (zetel Zottegem) 5 januari 2012
Bail à ferme - échange - renon
J.P. Zottegem-Rerzele (siège de Zottegem), 5 janvier 2012
Woninghuur - onverdeelde mede-eigenaars elk voor de helft - overdracht
gerechtigdheden - eerder vonnis betreffende de huur - gevolgen
Nieuwe huurachterstallen - nieuwe vordering - invloed eerder vonnis
Huurwaarborg - overdracht gerechtigdheden in onverdeeld huurgoed - eerder
veroordelend vonnis - gevolgen
Vred. Veurne-Nieuwpoort (zetel Veurne) 20 december 2011
Bail de résidence principale - copropriétaires indivis pour la moitié - transfert de
droits - jugement antérieur sur le bail - conséquences
Nouveaux arriérés - nouveIle demande - influence du jugement antérieur
Garantie locative - transfert de droits dans un bien indivis - jugement çle
condamnation antérieur - conséquences
J.P. Veurne-Nieuwpoort (siège de Veurne), 20 décembre 2011
Bail de résidence principale - congé pour occupation personnelle - défaut
d'occupation par le bailleur - preuve
Civ. Bruxelles (16e chambre) 4 novembre 2011
Woninghuur - opzeg om het goed persoonlijk te betrekken - gebrek aan uitvoering
van het opzeggingsmotief om het goed persoonlijk te betrekken - bewijs
Rb. Brussel (16de kamer) 4 november 2011
Pacht - stopzetting landbouwactiviteit - exploitatie door een derde - ontbinding art. 29 Pachtwet - schade
Vred. Zottegem-Rerzele (zetel Herzele) 30 maart 2011
Bail à ferme - cessation d'activité agricole - exploitation par un tiers - résolutionart. 29 de la loi sur les baux à ferme - dommage
J.P. Zottegem-Herzele (siège de Herzele), 30 mars 2011
Bail commercial- durée inférieure à neuf ans - nullité relative - ne peut être
invoquée que par le preneur
J.P. Etterbeek, 7 janvier 2011
Handelshuur - duur minder dan negen jaar - betrekkelijke nietigheid - enkel in te
roepen door de huurder
Vred. Etterbeek 7 januari 2011
Handelshuur - verhuring door een scholengroep van een goed verkregen ten
algemenen nutte - toepassing artikel 2, 5° Handelshuurwet - begrip openbaar
bestuur of instelling van openbaar nut - scholengroep: een openbare instelling
met rechtspersoonlijkheid - lokalen met onderwijsbestemming niet vatbaar voor
handelshuur
Vred. Veurne-Nieuwpoort (zetel Veurne) 21 april 2011
Bail commercial- mise en location par un groupe scolaire d'un bien acquis pour
cause d'utilité publique - application de 1'artic1e 2, 5° de la loi sur les baux commerciaux - notion d'administration publique ou d'établissement d'utilité publiquegroupe scolaire: institution publique dotée de la personnalité juridique -locaux
destinés à l' enseignement non visés par un bail commercial
J.P. Veurne-Nieuwpoort (siège de Veurne), 21 avril2011
232-2013
Huur - kosten en lasten - kosten s
art. 1728ter BW
Vred. Gent (4de kanton) 16 november 2
Bail - frais et charges - coûts du syn
artic1e 1728ter C.civ.
J.P. Gent (4e canton), 16 novembre 201
301
301
303
303
305
306
310
310
313
313
319
319
322
)
Woninghuur - duur van de overee
vervulling van de opzegreden door
huurder - buitengewone omstandi
tergend en roekeloos geding - vorde
steeds de familienaam van haar ech
Vred. Gent (4de kanton) 12 april 2011
Bail de résidence principale - durée
":on-exécution du motif de congé pa
circonstances exceptionnelles - notio
téméraire et vexatoire - demande fo
toujours porté le nom de familie de
J.P. Gent (4e canion), 12 avril2011
Huur - ontbindende voorwaarden
1762bis BW) - betreft alle ontbinden
Vred. Gent (Iste kanton) 21 december
Bail- c1ause résolutoire expresse - r
c1auses résolutoires
J.P. Gent (Ler canion), 21 décembre 20
Woninghuur van korte duur - verv
vergoeding - kosten en lasten - art.
Rb. Gent (9de kamer) 11 december 200
Bail de résidence principale de eau
forfaitaire de résiliation - frais et eh
Trib. Gent (ge chambre), 11 décembre 2
Bail de résidence principale - excep
nalité - non-conformité de l'installa
d'inviter le bailleur à remédier à la s
prévaloir des défauts affeetant l'im
J.P. Fontaine-l'Eoêque, 18 août 2011
Woninghuur - niet-uitvoeringsexcep
forme elektrische installatie - verbin
nodigen om te herstellen - afstand v
gebreken van het gehuurde goed
Vred. Fontaine-/'Evêque, 18 augustus 2
Bail de logement social - sanction po
Cio. Bruxelles (75e chambre) 2 décembr.
Sociale huur - sanctie niet-overmaki
Rb. Brussel (75ste kamer) 2 december 2
Pacht - toepassingsgebied - ontbind'
Vred. Zottegem-Rerzele (zetel Herzele)
Bail à ferme - domaine d' applieation
J.P. Zottegem-Rerzele (siège de Herzele)
322
Huur - kosten en lasten - kosten syndicus - verdeling - inzagerecht huurder art. 1728ter BW
Vred. Gent (4de kanton) 16 november 2010
Bail - frais et charges - coûts du syndic - répartition - droit de controle du preneur artiele 1728ter C.civ.
J.P. Gent (4e canion), 16 novembre 2010
majeure - dérogation aux règles
Logement), 3 novembre 2011
301
overmacht - afwijking van de
stingscode) 3 november 2011
301
303
303
oor de helft - overdracht
uur - gevolgen
vloed eerder vonnis
onverdeeld huurgoed - eerder
2011
U
305
325
Woninghuur - duur van de overeenkomst - opzegging voor eigen gebruik - nietvervulling van de opzegreden door de verhuurder - tegenopzegging door de
huurder - buitengewone omstandigheden - begrip - gezondheidsproblemen (nee) tergend en roekeloos geding - vordering tegen echtgenoot van verhuurster die
steeds de familienaam van haar echtgenoot gebruikt - niet tergend of roekeloos
328
Vred. Gent (4de kanton) 12 april 2011
ivis pour la moitié - transfert de
ces
ce du jugement antérieur
en indivis - jugement de
325
Bail de résidence principale - durée du bail- congé pour occupation personnelle non-exécution du motif de congé par le bailleur - contre-préavis du locataire circonstances exceptionnelles - notion - problèmes de santé (non) - procédure
téméraire et vexatoire - demande formée contre le conjoint de la bailleresse qui a
toujours porté le nom de famille de son époux - ni téméraire, ni vexatoire
[P. Gent (4e canion), 12 avril2011
328
Huur - ontbindende voorwaarden worden voor niet-geschreven gehouden (artikel
1762bis BW) - betreft alle ontbindende voorwaarden
306
tion personnelle - défaut
Vred. Gent (lste kanton) 21 december 2009
331
Bail- clause résolutoire expresse - réputée non écrite (article 1762bis C. civ.) - toutes
clauses résolutoires
J.P. Gent (ler canion), 21 décembre 2009
331
310
betrekken - gebrek aan uitvoering
ijk te betrekken - bewijs
310
tie door een derde - ontbinding 11
313
oitation par un tiers - résolution 313
319
trekkelijkenietigheid - enkel in te
319
p van een goed verkregen ten
elshuurwet - begrip openbaar
groep: een openbare instelling
ijsbestemming niet vatbaar voor
011
pe scalaire d'un bien acquis pour
e 2, 5° de la loi sur les baux commerétablissement d'utilité publiquela personnalité juridique - locaux
1 commercial
2011
322
Woninghuur van korte duur - vervroegde beëindiging - forfaitaire opzeggingsvergoeding - kosten en lasten - art. 1728ter BW
Rb. Gent (9de kamer) 11 december 2009
Bail de résidence principale de courte durée - résiliation anticipée - indemnité
forfaitaire de résiliation - frais et charges - artiele 1728ter C. civ.
333
Trib. Gent (ge chambre), 11 décembre 2009
333
Bail de résidence principale - exception d'inexécution - exigence de proportionnalité - non-conformité de l'installation électrique - obligation pour le locataire
d'inviter le bailleur à remédier à la situation - renonciation du locataire à se
prévaloir des défauts affectant l'immeuble
J.p. Fontaine-l'Eoêque, 18 août 2011
Woninghuur - niet-uitvoeringsexceptie - vereiste van evenredigheid - niet-conforme elektrische installatie - verbintenis van de huurder de verhuurder uit te
nodigen om te herstellen - afstand van de huurder om zich te beroepen op de
gebreken van het gehuurde goed
Vred. Fontaine-l'Eoêque, 18 augustus 2011
339
339
Bail de logement social - sanction pour la non-transmission de documents - légalité
Civ. Bruxelles (75e chambre) 2 décembre 2010
Socialehuur - sanctie niet-overmaking documenten - wettelijkheid
Rb. Brussel (75ste kamer) 2 december 2010
342
342
Pacht - toepassingsgebied - ontbinding
Vred. Zottegem-Herzele
(zetel Herzele) 29 juni 2011
Bail à ferme - domaine d' application - résiliation
J.P. Zottegem-Herzele (siège de Herzele), 29 juin 2011
349
349
322
2013 - 233
SOMMAIRE
INHOUDSTAFEL
JURISPRUDEN
Sociale huur - beëindiging door de verhuurder bij ernstige of blijvende tekortkoming - opzeggingstermijn
van drie maanden
351
Vred. Genk 21 juni 2011
Bail de logement social- résiliation par le bailleur pour manquement
persistant - délai de préavis de trois mois
J.P. Genk, 21 juin 2011
grave ou
351
J.P. Fontaine-I'Evêque,
24 juin 2011.
Juge : D. RUBENS.
Greffier : M. METILLON.
Avocats : MMes M. ADAM (loco V. R
et D. LOUIS.
Bail de résidence principale - exig
de sécurité, de salubrité et d'habi
lité - dispositions impératives et n
d'ordre public - arrêté d'inhabitab
pris par le bourgmestre - illicéité d
I'objet du contrat de bail- nullité a
lue du contrat.
Uartide 2 de la loi du 20 février 1991,
selon lequelle bien loué doit répondre a
exigences élémentaires de sécuriié, de sa
brité et d'habitabilitë, ne constitue pas
disposition d'ordre public, dans la mes
oû les normes fédérales relatives à la qu
du logement qui sert de résidence princi
protègent des intérêts privés. Néanmoin
lorsque le bien donné en location a fait
l' objet d' un arrêté d' inhabitabilité pris
le bourgmestre interdisani toute occupa
de /'immeuble tant que les travaux n'on
été réalisés, le contrat de location porta
eet immeuble présente un objet illicite e
frappé de nullité absolue.
Woninghuur - vereisten van veilig
gezondheid en bewoonbaarheid - b
palingen van dwingend recht, niet
openbare orde - besluit van onbew
baarverklaring
door de burgemeest
ongeoorloofd voorwerp van de hu
absolute nietigheid.
Art. 2 van de Woninghuurwet, dat stelt
dat het gehuurde goed moet beantwoorde
aan de elementaire vereisten van ueilighe
gezondheid en bewoonbaarheid is geen be
ling van openbare orde, aangezien de fed
Woninghuurwet privébelangen bescherm
Niettemin brengt een besluit van onbewc
baarverklaring door de burgemeester, uxu
elke bewoning wordt verboden zolang de
werken niet werden uitgevoerd, mee dat'
huurcontract een ongeoorloofd voorwerp
heeft, wat leidt tot de absolute nietigheid
ervan.
( ...)
234-2013