Le régime du lotissement

Le régime du lotissement
Simplification du droit de l'urbanisme
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Le volet législatif
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L.442­1 : clarifie la définition du lotissement
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L.442­1­1 : donne une base légale aux exceptions
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L.442­1­2 : définit le périmètre du lotissement ✔
L.442­2 : supprime le nombre de lots comme critères pour déterminer si le lotissement doit faire l'objet d'un permis d'aménager
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L.442­12 : clarifie le champ d'application de la procédure de modification du lotissement ✔
L.442­14 : précise le point de départ du délai de 5 ans pendant lequel les dispositions d'urbanisme sont « cristallisées » pour les DP et pour les PA Simplification du droit de l'urbanisme
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La nouvelle définition du lotissement
Ancien article L 442 - 1
L'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. Simplification du droit de l'urbanisme
Nouvel article L 442 - 1
La division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis
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Le périmètre du lotissement
Le périmètre du lotissement comprend :
• le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments
• s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots
Le maître d’ouvrage peut inclure des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées.
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Les exceptions au lotissement
L’article L. 442­1­1 prévoit la possibilité que certaines divisions en vue de construire, en fonction de leur objet particulier ou par suite de leur contrôle au titre d’une autre procédure, ne soient pas constitutives d’un lotissement.
Ces divisions de terrains ne constituant pas des lotissements sont énumérées à l’article R.442­1 Simplification du droit de l'urbanisme
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Les exceptions au lotissement
A) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle
B) Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine
C) Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC)
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Les exceptions au lotissement
D) Les divisions de terrains effectuées dans le cadre d'un permis de construire valant division
E à I) Les détachements de terrains : •supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; •d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë
•par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable dans le cadre d'une déclaration d’utilité publique
•réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230­1 à L. 230­6
•résultant d’un plan d’aménagement d’ensemble (PAE) ou d’un projet urbain partenarial (PUP)
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Procédures et champ d'application
Un lotissement peut être réalisé selon 2 procédures :
•la déclaration préalable : article R.421­23 •le permis d’aménager : article R.421­19
Selon 2 critères alternatifs : 1. la localisation du projet
2. la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement
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Le permis d'aménager
Doivent être précédés d’un permis d’aménager, les lotissements :
• qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement
• qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé Simplification du droit de l'urbanisme
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Exemples de permis d'aménager
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Exemples de permis d'aménager
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La déclaration préalable
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Les autres modifications
Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division,
la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. Simplification du droit de l'urbanisme
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Les autres modifications
Le lotisseur peut répartir la surface de plancher par attestation en DP
à défaut le COS s'applique au lot.
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Les autres modifications
Un PC peut être délivré dès l'obtention du PA
mais avec un différé de travaux
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Les autres modifications
La subdivision de lots facilitée La subdivision d'un lot de lotissement autorisé par un PA n'est pas assimilée à une modification du lotissement si :
● le lotisseur a donné son accord et ● le nombre maximal de lots autorisés par le PA n'est pas dépassé.
Une pièce à joindre au projet de division du ou des lots : l'attestation de l'accord du lotisseur sur la subdivision de lots projetée Simplification du droit de l'urbanisme
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