PROJET DE RENOVATION URBAINE DU QUARTIER CROIX

PROJET DE RENOVATION URBAINE DU QUARTIER CROIX ROUGE A REIMSAgence BECARD et PALAY
SECTEUR PAYS DE FRANCE - ILOT A ET ILOT B-
Le projet de réhabilitation de ces 530 logements avec la certification BBC Rénovation s’inscrit dans
un contexte particulier :
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Un projet global de l’ ANRU: le projet de Rénovation urbaine du quartier croix rouge a été défini
en 2006 par la ville de Reims à l’issue d’un marché de définition réalisé par l’atelier CastroDenisof, l’atelier Ruelle et l’agence Bécard et Palay
Le Foyer rémois a choisi d’encadrer la conception du projet de l’ilot A confié à l’agence Bécard et
Palay, et celui de l’ilot B confié à l’atelier Ruelle par un dialogue compétitif entre 3 entreprises
du bâtiment.
Le projet actuel porte uniquement sur les ilots A et B dont les emprises foncières appartiennent en
totalité au Foyer Rémois. Ces 2 ilots A, B, sont constitués de 1680 logements sur 9,4 hectares.
Ces 2 ilots sont introvertis , peu accessibles et dotés d’une topographie mouvementée (terrain et
dalles) . Ils comportent de nombreux espaces collectifs délaissés dont l’usage est perverti par le
stationnement sauvage et la non lisibilité de leurs fonctions.
Le programme a été défini lors du projet ANRU et par son enveloppe financière :
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Les démolitions : 108 logements pour l’ilot B, 50 logements pour l’ilot A, un centre commercial
implanté sur les 2 ilots et traversant l’avenue Bonaparte. 4 parking enterrés de 200 places
environ très dégradés et sous occupés. Le CREF au centre de l’ilot A.
Les constructions neuves : 18 logements neufs BBC et 600 m2 de commerces et d’activités en
façade de l’ilot B sur l’avenue Bonaparte. Un parking enterré de 100 places boxées ; 600 m2 de
commerces et d’activité en façade de l’ilot A sur l’avenue Bonaparte. Un parking enterré de 80
places boxées.
La Réhabilitation : dans l’ilot B, l’unité résidentielle des Provencaux : 103 logements, l’unité
résidentielle des Béarnais : 135 logements. Dans l’ilot A, la résidence Joliot Curie : 116
logements, la résidence du 2/4/6/ Picards : 108 logements, la résidence du 3/5 Picards : 78
logements. Au total 530 logements à réhabiliter.
Tous les espaces des rez de chaussée sont réappropriés pour l’usage des habitants ou
d’activités : Les halls sont transformés afin de bien les identifier pour les habitants :
ils ne sont plus traversants mais conservent leur transparence visuelle : création de patios
intérieurs plantés , ils sont proches de locaux communs créés : vélos, motos, encombrants et
ménage. A l’occasion de la refonte des rez de chaussée dus au démolition du centre commercial
et de la suppression des vides ordures, des logements sont réaménagés : 26 logements en tout et
8 locaux commerciaux.
Les caves très dégradés sont supprimées, ce sous sol devient un étage technique non accessible.
La Résidentialisation des immeubles réhabilités : La création de ces résidences à la suite du
remaillage des rues a permis de retravailler des unités résidentielles.
Tous les espaces extérieurs sont réappropriés pour l’usage de ces habitants : espaces verts
d’agréments privés, stationnements résidentiels de proximité, marquage des différents espaces
privatisés : Haies, plantation, clôture et système de sécurisation implanté en pied d’immeuble
pour chaque hall d’entrée.
Le projet global a permis de remailler ces ilots dans la trame urbaine de la ville de Reims :
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création de voies nouvelles : pour l’ilot B la création d’une voie publique permet de relier
l’avenue Bonaparte à l’avenue Robert Schumann et l’allée des Provencaux , celle-ci prolongée et
requalifiée devient la rue des Provencaux. Pour l’ilot A la création d’une voie nouvelle permet de
relier l’avenue Bonaparte à la rue Lavoisier qui, en impasse actuellement sera prolongée jusqu’à
la rue Joliot Curie.
Des stationnements publics sur ces nouvelles rues et un maillage de containers O.M. enterrés
sont implantés sur l’espace public.
Ce maillage de voie permet de normaliser l’accessibilité pour la défense incendie et de
retrouver des accès aisées pour les PMR.
Des allées piétonnes publiques traversent de part en part ces ilots. Elles permettent de relier les
rues, les grands espaces verts publics redéfinis par la nouvelle décomposition foncière à l’avenue
Bonaparte et sa station de tramway.
Des unités résidentielles dont les adresses se présenteront dorénavant sur des rues rémoises.
L’arrivée du Tramway sur l’avenue Bonaparte rend plus attractif cette avenue commerçante et
rattache ces quartiers au centre de Reims. Cette nouvelle mobilité des habitants a permis de se
fixer un objectif de 0,6 places de stationnements par logements.
La conception, le programme de ces 2 projets au stade de l’APS ont été redéfinis, précisés tout au
long du dialogue compétitif :
Cette procédure adoptée par le Foyer Rémois, d’une durée de 9 mois a permis de concevoir ces
projets dans une approche d’objectifs. Une démarche plus normative se serait imposée dans le
cadre d’un appel d’offre.
La mise en évidence des objectifs à atteindre en fonction des réponses techniques et financières de
chaque entreprise a permis de préciser le programme et de mettre le maître d’ouvrage face à des
choix de performance et de qualité .
L’exemple le plus frappant a été la possibilité d’atteindre la performance énergétique BBC rénovation
au vu des réponses précises et très différentes des entreprises portant sur :
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Le traitements des ponts thermiques sur les toitures, les sous sols et les façades
L’étanchéité des fenêtres
la ventilation et le chauffage
Le choix retenu par rapport à l’objectif d’atteindre la performance BBC rénovation a été prise aussi
en fonction du calcul global des diminutions des charges locatives pour les habitants.
Des diagnostics précis sur l’étanchéité des fenêtres existantes ont permis de choisir de les conserver
ce qui apportait une économie importante. Un traitement particulier a été retenu au vu des
performances existantes de ces menuiseries datant de moins de 4 ans.
Au vu du diagnostic de la structure existante constitué d’un mur sandwich, une isolation extérieure
de 12 cm a été prévue sur l’ensemble des façades avec un revêtement RPE ; Les calculs ont permis
de conserver certains balcons tout en atteignant la performance.
Sur la base de cette proposition, il a été possible d’envisager des choix architecturaux : Les logements
sont spacieux et bénéficient de plusieurs orientations. Les cuisines, les chambres et les séjours
donnent sur des balcons ou loggias. L’utilisation de ces espaces est différente selon les pièces et leur
orientation. Sur l’ilot A, les grands appartements conserveront au moins un balcon extérieur
existant. Les espaces des autres loggias sont restitués à la pièce de vie attenante. Des balcons
rapportés en bois et indépendants de la structure sont créés pour de grands logements situés plein
sud.
L’étiquette énergétique initiale de 185 KWH atteint une étiquette finale de 90 à 85 KWH.
Afin de traiter les ponts thermiques en façade sur les loggias existantes, l’entreprise propose une
structure bois rapportée, plus facile et plus rapide à la mise en œuvre. La finition extérieure reste au
choix de l’architecte. Les cuisines sur l’ilot A bénéficient de jardin d’hiver entièrement vitrée grâce à
un mur rideau en aluminium venant en applique. Le reste des façades est habillé en mur manteau.
Afin d’obtenir cette performance, le processus de conception a été sécurisé par le bureau d’étude
thermique de l’entreprise qui a procédé à une analyse « Passiv Hauss », une étude RT et des tests
infiltrométrie et caméra thermique. Le maître d’ouvrage s’est doté d’une AMO thermique en plus du
bureau de contrôle. Un prototype est réalisé et des contrôles seront fait sur les apartements .
Le maître d’ouvrage a alors choisi de labéliser son opération.
Ce dialogue compétitif a permis par l’approche globale d’aller plus loin dans les travaux de confort
des logements : ventilation et chauffage améliorée. Les énergies renouvelables ont été abandonnées
pour des raisons d’amortissement par contre la chaufferie urbaine a été reprise: rénovation des sous
stations. Ce dialogue a permis d’aller le plus loin possible dans la rénovation énergétique de ces
bâtiments sans mettre en place des systèmes trop onéreux et difficiles à entretenir.
L’infiltration des eaux de pluie a été traitée le plus possible par des chaussées drainantes et par des
toitures végétalisées sur toutes les constructions neuves.
Cette opération de réhabilitation de logements en renouvellement urbain a un coût évalué à la
signature des marchés de 42 000 euros par logements.
Au-delà d’une procédure lourde pour chaque partenaire que constitue le dialogue compétitif, ce
process a permis d’orienter la réhabilitation vers les économies d’énergie et de charges , d’aller
jusqu’au bout de l’isolation thermique et de son contrôle à postériori.