Faut-il acheter l`immobilier d`entreprise ? (Février2011)

TRANS’ OUEST
Bienvenue dans la newsletter In Extenso Transmission
Grand Ouest !
Edition trimestrielle – Février 2011
EDITO
Vous avez été nombreux à réagir à la parution de la première édition de notre newsletter In Extenso Transmission Grand
Ouest le trimestre dernier, et nous vous remercions pour toutes les remarques et les encouragements que vous nous
avez adressés.
Dans le prolongement de ces échanges fructueux et instructifs nous avons décidez de vous donner la parole !
Vous trouverez donc, à partir de ce nouveau numéro, deux liens qui vous permettront de nous faire part de toutes vos
idées et commentaires sur le contenu de notre newsletter, les sujets que vous souhaitez que l’on aborde dans les
prochaines éditions, ainsi que de multiples remarques que vous pouvez nous adresser.
Alors n’hésitez pas, cliquez !
Les équipes In Extenso Transmission Grand Ouest.
FAUT-IL ACHETER L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE ?
AGENDA
Réunion d’information nouveau
Statut entrepreneur EIRL
24 février 2011 – 18h00 – Baugé (49)
Petit-déjeuner conférence
« Les obligations salariales et les
Opportunités d’épargne en entreprise »
8 mars 2011 – 8h30 – CCI de Rennes
Lors de l’acquisition d’une entreprise, se pose, en général, la question de l’immobilier
d’exploitation. Il peut y avoir une véritable opportunité immobilière. L’immobilier
d’entreprise n’est il pas souvent une partie de la retraite du chef d’entreprise ? Mais
l’immobilier peut également polluer la négociation.
Du point de vue juridique, deux cas peuvent se présenter : soit l’immobilier est logé
dans la société d’exploitation (en propriété ou en crédit-bail), soit il appartient à une
autre personne (SCI, dirigeant, tiers).
Du point de vue économique, il convient également de distinguer deux cas : celui où
l’immeuble n’a de véritable valeur que d’usage pour l’entreprise et celui où l’immeuble
se trouve sur un marché actif et éventuellement susceptible de se valoriser
significativement, ce qui lui confère une valeur intrinsèque. A cet égard, il conviendra
également d’estimer l’immeuble au regard des normes de plus en plus importantes :
sécurité incendie, droit du travail (accès handicapé, etc.) et urbanisme (notamment à
l’intérieur des grandes agglomérations).
Quels principes doivent nous guider ?
11ème édition de Start West : 23 mars
2011 à Rennes Métropole
Tous d’abord la présence de l’immobilier dans le périmètre de la négociation ne doit
pas venir gêner le montage du LBO et augmenter le risque lié au financement. Par
conséquent, nous recommandons généralement de décaler, si cela est possible,
l’acquisition de l’immobilier par rapport à l’acquisition de l’entreprise. Ainsi, le
repreneur emprunte moins au départ et les banques ont une analyse du risque plus
favorable. Cela suppose de négocier avec le cédant une option d’achat de
l’immobilier pouvant être exercée pendant un certain temps (par exemple 2, 3 ou 4
ans). Après 3 ou 4 ans, si le LBO se déroule bien, la dette est déjà en partie
remboursée. Les banquiers sont alors beaucoup plus à l’aise pour financer le rachat
de l’immobilier d’une entreprise, lorsque le nouveau dirigeant a pu faire ses preuves.
Si l’immobilier est racheté immédiatement.
Cela est souvent le cas s’il est logé dans l’entreprise, que ce soit sous forme de
crédit-bail ou en propriété financée par emprunt, attention au piège fréquent de la
réévaluation de l’immobilier demandée par le cédant dans le calcul du prix de vente :
si on réévalue l’immobilier, il va falloir financer ce supplément de valeur. On va donc
faire peser sur l’entreprise soit une dette LBO plus importante, soit des loyers
réévalués qui vont venir diminuer sa capacité de remboursement. Autrement dit,
valeur d’entreprise et valeur de l’immobilier d’entreprise se comportent comme des
vases communicants.
Si l’immobilier est à l’actif de l’entreprise, faut-il le sortir et comment ?
On peut évidemment procéder à un lease-back (cession à un organisme de créditbail) ou bien le céder à une SCI constitué par le chef d’entreprise. La seconde
solution est particulièrement séduisante si cet immobilier est susceptible de plusvalue (secteur urbain, zone commerciale en développement, zone d’activité
dynamique …) Dans ce cas, les modalités juridiques et fiscales doivent être
examinées attentivement : SCI à l’IS ou à l’IR, détention de parts de la SCI par
l’entreprise, démembrement ou non.
SOUMETTEZ NOUS VOS IDEES
POUR LES PROCHAINES
NEWSLETTERS !
REAGISSEZ A NOS ARTICLES ! !
Pendant la période de détention de l’immeuble, l’option pour l’impôt société (IS) au
niveau de la SCI permet de minimiser l’impôt en déduisant fiscalement les dotations
aux amortissements. Par contre, à terme, en cas de cession de l’immeuble par la
SCI, la plus-value est taxée au taux de l’IS.
Il est possible d’optimiser le traitement fiscal des revenus et de la plus-value en
conservant la SCI à l’IR (société dite semi-transparente) mais en faisant détenir une
partie de ses parts par une société relevant de l’IS. Cela permet de déduire
fiscalement une partie des dotations aux amortissements de l’immeuble tout en se
ménageant la possibilité de modifier ultérieurement la répartition du capital de la SCI
et de faire imposer la plus-value selon les règles des PV immobilières (abattement
pour durée de détention).
Il est également possible de démembrer l’immeuble pour faire acquérir l’usufruit par
la société d’exploitation et la nue-propriété par une SCI. La société d’exploitation peut
alors amortir l’usufruit et déduire les charges relevant de l’usufruitier.
Nous voyons, au travers de ces pistes de réflexion que la gestion de l’immobilier est
à la fois un sujet stratégique pour le patrimoine du dirigeant et un sujet très
technique, ce qui doit conduire à faire une analyse complète au moment de
l’acquisition de l’entreprise afin de retenir la solution la plus performante. Cela
d’autant plus que nous pouvons nous attendre à des modifications de la fiscalité
immobilière courant 2011, notamment en ce qui concerne l’application possible des
prélèvements sociaux aux plus-values immobilières des personnes physiques et des
SCI soumises à l’impôt sur le revenu
RENCONTRE AVEC….
Jérôme
DEVORSINE,
PLEXICO.
2 domaines d’activité :
 Réalisation d’enseignes lumineuses et
supports de communication grand format
Fabrication et réparation de vitrages des
bateaux (toutes formes et dimensions)
3 salariés
Situé à St Hilaire de Riez en Vendée
« Quand on veut reprendre une entreprise, le plus difficile est certainement de
trouver la cible. Pour ma part, je cherchais une petite entreprise avec laquelle
j’aurais de véritables affinités. Ayant déjà dirigé une entreprise, j’ai activé tous
mes réseaux mais sans succès pendant à peu près un an. J’ai finalement
trouvé la cible idéale pour moi, auprès de l’équipe transactions d’une banque
avec qui j’ai été en contact pendant toute la durée de ma recherche.
Après les premiers contacts qui ont permis de confirmer notre intérêt mutuel, je
me suis appuyé sur IN EXTENSO pour valider mon diagnostic initial, formaliser
la négociation puis réaliser les travaux d’audit et enfin obtenir le financement.
Je retiens de cette expérience que deux choses sont primordiales : soigner la
relation avec le cédant, dont le repreneur a besoin dans la phase
d’accompagnement (celle-ci a duré deux mois) et apprendre à bien faire ce que
faisait le cédant, avant de vouloir changer le mode de fonctionnement de
l’entreprise. Dans cette phase, je me suis également fortement appuyé sur les
salariés.
Aujourd’hui, à peu près un an après la reprise, l’entreprise est bien établie et va
réaliser un chiffre d’affaires de l’ordre de 330 K€ en 2010/2011 et un bénéfice
conforme aux prévisions du montage financier. J’anticipe un développement de
10% par an et j’ai plusieurs projets : je m’appuie sur une agence de prospection
commerciale pour toucher de nouveaux clients et je vais prochainement
développer la vente en ligne sur un créneau très spécifique. »
NOS OPERATIONS RECENTES
Conseil de
Conseil de
Conseil de
Conseil de
M. MOREL
Dr. LEVEQUE et
M. LELIEVRE
M. BONDIGUEL
Dr DOUCHET
pour le rachat de
pour le rachat de
pour la cession de
pour la reprise de
Equipement d'élevage
Clinique psychiatrique
Négoce de combustibles
Silos à Aliments
CA 2009 : 4,7 M€ / Eff.: 90
CA 2009 : 1,1 M€ / Eff.: 6
CA 2009 : 3,4 M€ / Eff.: 12
Conseil de
Conseil de
Conseil de
Conseil de
ETHNI’COOK
MM. Lievre et
Perdrix
M. Ménard
M. Audoin
pour le rachat de
pour le rachat de
Cuisiniste indépendant
CA 2009 : 0.4 M€ / Eff.: 3
pour la levée de 1 M€ de
fonds propres auprès
d’investisseurs
pour le rachat de
Fabrication de
sandwichs,et plats Halal et
Japonisants
Fabrication de selles
Fabrication d’équipements
de froid industriel
CA 2010 : 2 M€ / Eff.: 25
CA 2009: 3.8M€ / Eff.: 28
CA 2009: 0.6 M€ / Eff.: 4
Mécanique générale
CA 2009: 1.2 M€ / Eff.: 15
NOS DOMAINES D’INTERVENTION
-
évaluation d’entreprise,
audit d’acquisition/ Due diligence,
négociation,
accompagnement complet à l’acquisition/cession
croissance externe,
levée de fonds
financements
NOUS CONTACTER
Pour les autres régions :
Contact :
Agathe TRIGNAT
Tel : 04 72 43 46 02
[email protected]