Prudentia ACTUALITES_02_13

Patrimoine – Immobilier – Finance – Retraite
Numéro 47 –Février 2013
EDITO
Situation du marché immobilier d’habitation
Une baisse des prix modérée et inégale
Au troisième trimestre 2012, une légère baisse des
prix de l’immobilier a été constatée sur un an
L’heure de vérité
Le mois dernier, nous nous
interrogions sur les hypothèses de
croissance retenues par le
gouvernement pour l’établissement
du Projet de Loi de Finances.
Le passage devant la Commission
Européenne a permis de dévoiler
des chiffres plus conformes à la
réalité.
Comme nous le craignions, la
croissance risque de rester en
berne pendant de longs mois
supplémentaires. Et sans elle, se
poursuivront les mauvaises
nouvelles concernant la hausse du
chômage et le poids de la dette de
la France.
Cette dernière pourrait d’ailleurs
rapidement approcher 100 % du
PIB.
De tels niveaux deviennent
difficilement contrôlables, et il est
impératif de s’en préoccuper en
priorité.
Espérons que notre gouvernement
soit, lui aussi, conscient de cette
triste réalité.
(environ 1% en moyenne sur le territoire national)
mais la situation est cependant très contrastée
selon les régions. En effet, en Ile-de-France, les
prix ont plutôt tendance à stagner alors que dans
des villes comme Lyon, Rennes, Tours ou Marseille
les prix ont augmenté de 5% environ. Enfin, des
villes comme Mulhouse et Caen ont vu leurs prix
chuter de 5 à 10%.
Néanmoins, compte tenu de la
surévaluation de la valeur de
l’immobilier, cette baisse n’a
eu
aucune
conséquence
sur
le
nombre
de
transactions, qui demeure à un niveau très faible.
Les courbes de Friggit
Les loyers et les prix de l’immobilier restent encore
largement surévalués et ce particulièrement en
comparaison
avec
les
revenus
actuels
des
ménages. C’est la raison pour laquelle Jacques
FRIGGIT,
économiste
spécialiste
du
secteur
immobilier et chargé de mission au Conseil général
de l’environnement et du développement durable
(CGEDD), a utilisé ces chiffres respectifs afin de
Grégory LECLER
Gérant
tracer, entre autres, la courbe représentant l’indice
du prix des logements anciens rapporté au revenu
disponible par ménage.
PRUDENTIA
SARL au Capital de 8 000 € ; siège social : 1 rue Ampère– 18000 BOURGES
[email protected]; www.prudentia.fr ; SIREN 517 541 298 RCS de Bourges, TVA : FR78517541298
Société de Courtage d’assurance ; Enregistrée à l’ORIAS sous le numéro 09052842 ; www.orias.fr
Conseiller en Investissements Financiers ; Référencé par l’ANACOFI-CIF, association agréée par l’Autorité des Marchés Financiers
Activité de Transactions sur Immeubles et Fonds de commerce ; Carte Professionnelle n° T299 délivrée par la Préfecture du Cher ;
Garantie financière de la compagnie MMA-COVEA Risk, sise au 19,21 allées de l’Europe 92616 Clichy Cedex ; NE PEUT RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR
Activité de Démarchage Bancaire et Financier ; Enregistré auprès de l’Autorité des Marchés Financiers
Adhérent de l’Association Nationale des Conseils Financiers (ANACOFI)
L’économiste souligne que le ratio entre l’indice des prix immobiliers et le revenu des
ménages a évolué dans un « tunnel » de 1965 jusqu’au début des années 2000.
En 2002, ce ratio, représenté par la courbe de Friggit, a quitté le tunnel par le haut
pour s’en éloigner sensiblement jusqu’à l’éclatement de la crise économique de 20082009. Selon M. FRIGGIT, ce maintien de la hausse des prix par rapport aux revenus
s’explique de la manière suivante : « ce ne sont pas un décalage entre « l’offre » et la
« demande » ou un impact des aides à l’achat qui ont joué, mais des facteurs
financiers, notamment la recherche de substituts aux faibles rendements des
obligations et la fuite des particuliers hors des actions. »
•
La hausse fulgurante des prix à l’achat par rapport au revenu moyen
des ménages
Voici ci-après le nouveau graphique de Jacques FRIGGIT mis à jour fin 2012.
La courbe noire permet de constater la hausse fulgurante du prix des logements par
rapport aux revenus à partir de l’année 2000.
La courbe verte met en évidence que l’augmentation du nombre de
transactions sur les 12 derniers mois a été modérée entre 1995
et 2005 en comparaison avec la hausse des prix de l’immobilier.
A compter de 2008, on observe une chute libre du montant des transactions avec une
légère reprise en 2010 puis une nouvelle baisse à compter de 2012. Il convient de
noter la présence du « tunnel » entre 1965 et 2000.
Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et
DGFiP. Graphique
Le constat de la baisse du nombre de transactions s’explique par un blocage du
marché, conséquence directe des craintes de l’avenir du marché de l’emploi. En effet,
malgré les taux exceptionnellement bas des crédits immobiliers, les français ne
souhaitent pas prendre de risques trop importants tels que s’endetter sur une durée de
25 ans sans être certains de conserver leur emploi actuel.
PRUDENTIA
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Activité de Transactions sur Immeubles et Fonds de commerce ; Carte Professionnelle n° T299 délivrée par la Préfecture du Cher ;
Garantie financière de la compagnie MMA-COVEA Risk, sise au 19,21 allées de l’Europe 92616 Clichy Cedex ; NE PEUT RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR
Activité de Démarchage Bancaire et Financier ; Enregistré auprès de l’Autorité des Marchés Financiers
Adhérent de l’Association Nationale des Conseils Financiers (ANACOFI)
Le pouvoir d’achat a malgré tout légèrement augmenté du fait de la baisse des taux
mais dans des proportions moindres.
•
La progression de l’écart entre prix et loyers
Jacques FRIGGIT a également mis à jour le graphique suivant qui montre que les loyers
suivent plus ou moins l’évolution des salaires, alors que les prix poursuivent leur
ascension dans des proportions sans limites.
Dans les simulations achat ou location, la location devient de plus
en plus souvent gagnante avec des écarts aussi importants :
Source : CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés et
DGFiP.
En conséquence, il est important de noter qu’un ménage qui achète son logement
aujourd’hui ne pourra pas dégager de plus-value pendant 15 ans.
Se pose donc la question de savoir s’il demeure toujours aussi intéressant d’acheter
plutôt que de louer. En effet, cela contraste de manière saisissante avec la période
2000-2010 durant laquelle les prix ont augmenté de 117% ce qui a permis aux
ménages devenus propriétaires pendant cette période de dégager une plus-value en
moins de 4 ans en moyenne. Dès lors, la plus-value réalisée compensait amplement
l’ensemble des frais liés à l’acquisition mais aussi à l’entretien du bien.
PRUDENTIA
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Activité de Démarchage Bancaire et Financier ; Enregistré auprès de l’Autorité des Marchés Financiers
Adhérent de l’Association Nationale des Conseils Financiers (ANACOFI)
Cependant, un investissement immobilier se définit comme un investissement sur le
long terme et il n’est pas logique de réaliser une plus-value en si peu de temps.
Nicolas BOUZOU, Directeur du cabinet de conseil et d’analyse économique Asterès, a
réalisé une étude pour Meilleurtaux.com basée sur l’achat d’un logement d’une surface
de 70 m² dans 8 villes de France. Cette étude révèle qu’en moyenne, un français
devrait rester propriétaire de son bien pendant au moins 5 ans pour que l’achat soit
plus intéressant que la location. Néanmoins, il conviendrait de rester propriétaire
pendant 21 ans à Paris avant que cet investissement puisse devenir rentable par
rapport à la location et pendant 13 ans à Lyon.
•
Le domaine de la construction mis en péril faute d’acquéreurs
La baisse du nombre de transactions se fait encore davantage ressentir dans
l’immobilier neuf.
En effet, le nombre de ventes des promoteurs a été de seulement 70 000 logements en
2012 contre 103 000 environ en 2011.
Selon Michel MOUILLARD, professeur d’économie à
l’Université Paris Ouest et expert du secteur immobilier,
cette baisse s’explique bien évidemment par l’effet de
la crise mais également par la réforme du prêt à taux zéro en 2012 et par la
suppression du dispositif Scellier pour l’immobilier locatif. Ce sont d’ailleurs les
investissements locatifs qui ont été les plus touchés l’an dernier avec 30 000 logements
vendus contre 59 000 en 2011.
De plus, les conditions d’octroi des crédits bancaires sont devenues de plus en plus
rigides en 2012 pour les promoteurs ainsi que pour les particuliers. En effet, les
organismes bancaires exigent un montant d’apport personnel plus élevé ainsi qu’une
diminution de la durée du prêt.
PRUDENTIA
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Perspectives futures
•
Le scénario le plus probable selon Jacques FRIGGIT
Pour l’économiste Jacques FRIGGIT, il existe plusieurs scénarios possibles qui
pourraient conduire à un retour vers le tunnel historique de 1965-2000.
Le scénario le plus probable serait, selon l’économiste, une baisse rapide des prix
suivie de plusieurs années de légères diminutions. En effet, dans un premier temps,
les prix baisseraient assez rapidement et cette tendance se renforcerait en 2013 et
pourrait même se poursuivre jusqu’en 2014.
Cela s’expliquerait par une situation très tendue comme le met en évidence le bilan
de l’immobilier pour 2012 et les tendances pour 2013.
Dans un second temps, si la baisse n’a pas été suffisante
pour que les prix redeviennent acceptables par rapport
aux revenus, les prix pourraient continuer à baisser très
légèrement ou à stagner. La valeur des logements diminuerait donc encore un peu
chaque année du fait de l’inflation. Ceci serait notamment dû à l’impact de la
démographie sur l’immobilier français.
Ce scénario est celui qui paraît le plus crédible à l’économiste FRIGGIT mais il ne faut
pas omettre que les prix des logements sont aussi fortement dépendants des
conditions de financement et des mesures prises par le gouvernement.
Dans tous les cas, il ne faut pas s’attendre à un véritable krach. En effet, il est assez
rare que les prix de l’immobilier baissent de plus de 10% par an. Il s’agit d’un
secteur pour lequel les cycles sont longs ; par exemple, aux Etats-Unis, les prix des
logements ont mis près de 6 ans pour baisser en moyenne de 34% alors que les prix
d’origine étaient moins élevés qu’en France.
•
L’âge des acquéreurs et des vendeurs de logements
Il convient de noter que les acquéreurs d’immobilier sont principalement situés dans
la tranche d’âge de 20 à 50 ans. A l’inverse, le nombre de logements vendus est
beaucoup plus important pour les personnes de plus de 50 ans.
Cependant, avec le papy-boom, le nombre de reventes pourrait dès lors fortement
augmenter. Dès lors, cela pourrait également justifier une baisse des prix dans les
prochaines années.
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Le graphique ci-dessous met en évidence le nombre de logements achetés et
vendus par rapport à l’âge de l’acquéreur ou du vendeur. La courbe bleue,
représentant le pourcentage de logements achetés, montre clairement une forte
hausse environ à l’âge de 30 ans puis une diminution progressive. Au contraire, la
courbe rouge, représentant les logements vendus, augmente peu à peu après le
seuil des 56 ans.
•
Une baisse des prix déjà confirmée sur Paris
La baisse des prix des logements anciens sur Paris, évaluée à 1% sur un an, s’est
confirmée récemment. Le prix moyen du mètre carré
a diminué de 2% au troisième trimestre 2012.
Les volumes de ventes d’appartements ont reculé de
21% au quatrième trimestre sur un an, il s’agit du
deuxième plus faible score depuis 1996. Selon les notaires, les indicateurs "laissent
prévoir que cette tendance baissière va se poursuivre dans les prochains mois dans
la capitale".
PRUDENTIA
SARL au Capital de 8 000 € ; siège social : 1 rue Ampère – 18000 BOURGES
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LE BAROMETRE DES MARCHES
INDICES
CAC 40
DOW
JONES
NIKKEI
Situation au
28/02/2013
Variation
depuis le
01/01/2013
3 723
+ 2,25 %
14 054,49
+ 7,25 %
11 559,36
+ 11,20 %
EURO/
DOLLAR
1,3063
-1%
EURO/
YEN
121,0930
+ 5,92 %
Euribor
3 mois
0,209 %
+ 11 ,76 %
OAT 10
Ans
2,17 %
+ 9,59 %
Pétrole
(NewYork)
92,05 $
+ 0,18 %
EVOLUTION DU CAC 40 DEPUIS 5 ANS
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