affaire locataires sacvl

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Avec le soutien
AFFAIRE LOCATAIRES
SACVL
ASSIGNATION DEVANT LE TRIBUNAL
D’INSTANCE
96 locataires
Dossier de presse
Contact : Lisa LAVAGNE
Vendredi 3 septembre 10
La Confédération Syndicale des Familles du Rhône
Ensemble pour construire l’avenir au service des familles
276, rue Duguesclin - 69003 LYON
 04.78.14.57.10  04.78.14.57.19
http://www.la-csf.org
 [email protected]
La CSF en bref
La Confédération Syndicale des Familles (La CSF) a pour but d’assurer au point de vue
matériel et moral, la défense et la représentation des intérêts généraux des familles quelle que
soit leur situation juridique et sociale ou leur nationalité, en particulier en leurs qualités
d’usagers et de consommateurs de biens et services, de parents d’élèves et de
retraités…(Article 2 des statuts)
STRUCTURE :
 500 associations groupées dans plus
de 70 UD-CSF (Union
Départementale)
 35000 familles adhérentes
 1 société de gestion informatique
LOGADOM
 1 société d’éditions Editions Garibaldi
 1 Union des Parents d’Elèves (UPECSF)
 1 organisme de formation :
 L’IFED (Institut de Formation, d’Etudes
et de Documentation
 2 Fédérations associées :
• La FNAAFP (Fédération Nationale
des Associations de l’aide Familiale
Populaire
• La FSFM (Fédération Syndicale des
Familles Monoparentales)
AGREMENTS :
La CSF est agréée en tant que :
 Organisation nationale de locataires
 Organisation de défense des
consommateurs
 Mouvement d’éducation Populaire
 Organisation de défense de
l’environnement et de protection de la
nature
 Association éducative complémentaire
de l’enseignement public
 Association des représentants
d’usagers de la santé
SECTEURS D’ACTIONS :
 Familles-Protection Sociale-Fiscalité
 Habitat-Urbanisme-Cadre de vie
 Economie-Consommation-SantéEnvironnement
 Education-Parentalité-Intégration
 Vacances-Loisirs-Culture
REALISATIONS :
 Centre de Défense des
Consommateurs et usagers
 Services d’aide à domicile
 Ateliers consommations
 Lieux de rencontres pour parents
 Accompagnement éducatif et
scolaire
 Espaces accueil familles
 Groupes d’accompagnement à la
parentalité
La CSF des ACQUIS :
 Allocation de Rentrée Scolaire
(ARS)
 Participation des locataires au
conseil
d’administration
des
bailleurs sociaux
 Loi sur le surendettement ;
 Congé paternité ;
 Développement du tiers payant.
La CSF des REVENDICATIONS
 un droit au logement de qualité
pour tous
 la défense des services publics
 la suppression des franchises
médicales
 le droit à l’éducation pour tous
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SOMMAIRE
1. Communiqué de synthèse
2. Qui est la SACVL ?
3. Que dit la loi ?
4. Quelques chiffres
5. Constats
6. Situations / contextes pour les familles
7. L’engagement de la CSF
8. Les revendications de la CSF
9. La CSF demande la reconnaissance de l’action de groupe
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1. Communiqué de synthèse
En juin 2009, soit six mois avant l’échéance de leur bail tel que le définit l’article 17c
de la loi du 06/07/89, 924 familles se sont vu proposer une augmentation de loyer par la
SACVL.(11% du parc de la SACVL)
Suite à la réception de la proposition, les locataires ont deux mois pour accepter ou
refuser cette augmentation étant donné qu’elle n’est ni systématique ni obligatoire car elle
doit être justifiée.
Sur les 924 familles concernées au départ, 723 d’entre elles ont accepté la proposition et
201 l’ont refusée au 30 octobre 2010. Un certain nombre de locataires ayant accepté la
proposition l’ont fait par ignorance, ne connaissant pas la loi et se sentant dans l’obligation
d’accepter la proposition.
Ainsi, la SACVL a alors saisi, comme il se doit au regard de la loi, la Commission
Départementale de Conciliation (CDC). Mais, aucun arrangement n’a abouti. Ainsi, la
SACVL a assigné l’ensemble des locataires ayant fait le choix de ne toujours pas
accepter, devant le tribunal d’instance (avant le 31 décembre 2009).
Face au caractère injustifié et disproportionné de ces hausses, la CSF en tant
qu’association nationale agréee de défense des locataires a créé et fédéré une dynamique
collective qui a permis l’engagement des locataires dans cette lutte grâce aussi à
l’engagement des associations de locataires ou de locataires référents sur chacune des
résidences.
Après quelques désistements, 96 personnes assignées se sont regroupées collectivement
avec la CSF. La CSF a alors proposé aux locataires de prendre une seule et même
avocate pour les défendre.
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2. Qui est la SACVL ? :
- C’est une Entreprise Public Locale (EPL) détenue à 76% par
la ville de Lyon
- La SACVL compte environ 8500 logements dont environ 35% de conventionnés
- Des problèmes financiers :
- 47 M€ en 2009 lié au SWAP
- une diminution de la capacité d’autofinancement,
- une chute des capitaux propres.
- Des pertes financières liées à une mauvaise gestion
- 11% de son parc à été vendu au 1er juillet 2010 au bailleur social Vilogia.
La Mission Interministérielle d’inspection du Logement social (Miilos) dresse le 1er
septembre 2010 un constat inquiétant sur l’augmentation de bailleurs sociaux séduits à
tort par des produits financiers toxiques.
3. Que dit la loi ?
Article 17c de la loi du 6 juillet 1989
Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est
manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du
contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par
référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des
logements comparables dans les conditions définies à l'article 19. (Pour l'application
de l'article 17, les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble
des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements
comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre
groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même
zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces
références.
Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de trois. Toutefois, il est
de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une
agglomération de plus d'un million d'habitants.
Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers,
des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire
depuis trois ans.)
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En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire
quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des
parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi
avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est
reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le
contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à
l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire
par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par
sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors
du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier
renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
4. Quelques chiffres :
-
- 96 locataires assignés accompagnés par la CSF et avec le même avocat
-
- 11 résidences : 6 dans le 5ème arrondissement, 1 dans le 3ème, 1 ans le 4ème, 1 dans le
7ème, 1 dans le 9ème et 1 à Vénissieux.
-
42% des locataires avec une proposition de hausse de plus de 50%
-
22% des locataires avec une proposition de hausse de + de 60%
-
11% avec une proposition de plus de 100%
-
19% de locataires avec une proposition de hausse située entre 1 et 30% et 39% entre 30
et 50%
-
Ne pas oublier l’augmentation annuelle de l’IRL (Indice de Référence des Loyers)
Résidence
Code
Postal
Augmentation
la Augmentation la plus Hausse Moyenne
plus
basse haute proposée
proposée
Champvert
69005
55,41€ soit 30,35%
193,28€ soit 56,22%
139,54€ avec 6 sur
8 de + de 50%
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Jean Fauconnet
69005
57,96€ soit 17,02%
163,89€ soit 52 ;74%
97,25€ avec 3 sur 6
de + de 50%
Chazière
69004
151,89€ soit 55,72% 210,06€ soit 60,27%
177,35€ avec 3/4 de
+ de 60%
Tchecoslovaques 69007
56,45€ soit 21,06%
183.18€ soit 70,51%
130,68€ avec 4/6 de
+ de 70%
Anatole France
69200
95,20€ soit 37,45%
208,47€ soit 101.39% 167,45€ avec 4/8 de
+ de 100% et 7/8 de
+ de 50%
Montluc
69003
22,81€ soit 4,04%
298,62€ soit 103,17% 173,15€ avec 4/7 de
+ de 100%
Vallonière
69009
63,80€ soit 35,69%
148,19€ soit 55,23%
114,08€ avec 3/8 de
+ de 50%
Noyers
69005
20,42€ soit 5,01%
122,72€ soit 33,21%
85,36€ avec 4/6 de
+ de 35%
Roger poisson
69005
91,60€ soit 36,03%
181,32€ soit 37,49%
136,71 avec 6/6 +
de 35 %
Lucien pitance
69005
24,31€ soit 6,37%
206,25€ soit 45,62%
119,55€ avec 5/8 de
+ de 40%
Joanny ferlat
69005
12,04€ soit 2,51%
147,46 soit 32,35%
96,48€ avec 3/6 de
+ de 40 %
%
Proposition Nombre
d’augmentation
personnes
de %
1 et 20%
8
11%
20 et 30 %
6
8%
30% et 40%
21
28%
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40 et 50%
8
11%
50% et 60%
15
20%
60 et 80 %
7
9%
80 et 100 %
2
2%
+ de 100 %
8
11%
TOTAL
75
100%
Il s’agit d’une moyenne par typologie de logement et par résidence.
5. Constats:
Cette augmentation de loyer qui se cumulerait avec l’augmentation annuelle (IRL) indice des
références des loyers, sera très importante et s’élèvera dans de nombreux cas à 80% de
hausse du loyer hors charges entre 2009 et 2015.
Prenons l’exemple du cas de Mme X, domiciliée à Lyon 4ème, dans un appartement de 64m².
Avec une proposition d’augmentation de loyer à 29.42€ appliqué par sixième, et un
indice IRL annuel estimé à 2.5% : Son loyer actuel hors charges de 293.86€ passera ainsi
à 477.75€ auquel s’ajoute l’augmentation annuelle de l’IRL, ce qui représentera alors un
loyer hors charge dans six ans de 549,41€. La hausse du loyer en six ans est de 86 %.
Alors oui, les locataires concernés par ces augmentations ont des loyers inférieurs à la
majorité des locataires domiciliés à Lyon, mais les prestations de ces appartements sont
souvent à la hauteur des loyers appliqués. On peut ainsi constater :




Des immeubles construits dans les années 50 et 60, non réhabilités à ce jour, mal isolés, aux
équipements anciens etc…
Pour des locataires présents depuis plus de 10 ans, voire 30 ou 40 ans, aucun
investissement dû à la vétusté n’a été réalisé par la SACVL à l’intérieur des logements (les
sanitaires, les revêtements de sol et les systèmes de chauffage sont très anciens et parfois
remplacés par les locataires eux-mêmes).
Des appartements de petites tailles, des T3 à 54m² et des T4 à 65m². Ce sont des
logements où les espaces de confort sont réduits au maximum et mal adaptés aux besoins de
notre époque, particulièrement pour des personnes à la retraite qui passent une grande partie
de leur temps dans leur logement.
En cas de panne ou de réparation à la charge du bailleur, les délais sont souvent très longs.
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Au final l’objectif de la SACVL est de ramener brutalement le
niveau des loyers des locataires les plus anciens à ceux des
nouveaux entrants qui bénéficient normalement, eux,
d’appartements rénovés par la SACVL.
Pourquoi un tel rattrapage aujourd’hui, alors que les précédents renouvellements de baux
n’ont donné lieu qu’à très de faibles réajustements ? Cette question se pose particulièrement
au regard des difficultés financières que rencontre actuellement la SACVL.
Pour illustrer cela, on peut comparer un locataire présent depuis les années 70 dans un
logement de 69m² à Lyon 5ème à un nouveau locataire. Le premier paie actuellement un
loyer d’un montant de 306€, alors que le locataire arrivé depuis moins d’un an, pour un
appartement similaire mais rénové, paie un loyer de 436€. En 2015, suite à
l’augmentation proposée par la SACVL, l’ancien locataire paiera 488€ et celui rentré fin
2008, 506€ soit une différence de 18€ seulement.
Ainsi au regard des ressources des locataires, les augmentations de loyers proposées par la
SACVL sont très importantes. En effet, elles représentent : Pour une femme seule à la retraite
locataire d’un appartement de 69 m² à Lyon 5 ème, le taux d’effort actuel est de 39% et il
passera à 52% en 2015. Cela fera donc 200€ en moins sur son budget mensuel, soit plus
d’un mois et demi du salaire médian de Rhône Alpes en 2007 d’après l’INSEE.
De plus, nous pouvons dire, après consultation de la CAF, que pour la plupart des locataires,
la hausse de leurs loyers ne sera pas compensée par une aide au logement plus élevée.
Enfin, du fait du vieillissement du patrimoine de la SACVL, de plus en plus d’accord
collectifs et de projets de réhabilitations sont signés, ce qui entraîne une augmentation du
loyer à vie des locataires.
Le cas de Mme Y illustre les conséquences sur les locataires des accumulations
d’augmentations :

Locataire d’un appartement de 39m² à Lyon 9ème et âgée de plus de 80 ans, elle a
demandé l’installation d’une douche car elle ne pouvait plus utiliser sa baignoire. Ces
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travaux d’amélioration réalisés en 2007 ont eu pour
conséquence une augmentation de 28.75€ par mois sur son
loyer et cela non pas pour une durée déterminée mais éternam.
 A cela devait s’ajouter une participation financière de 51.09€
par mois à partir de 2012 due à un projet de réhabilitation.

De plus, son loyer augmentera de 8.66€ chaque année du fait de l’augmentation de
loyer prévue par le renouvellement de bail pendant 6 ans, sans compter l’augmentation
annuelle des loyers.
Ainsi, son loyer de 155€ en 2007 passerait à 320€ en 2015 soit une augmentation de
106% en 8 ans.
6. Situations/Contextes actuels pour les familles :
→ Un contexte difficile : La période actuelle est marquée par une situation de plus
en plus difficile pour les familles : chômage, surendettement, pauvreté, exclusion….
Jamais nous n’avons autant parlé de pauvreté en France et dans le monde.
Les dépenses obligatoires connaissent une progression plus importante que la moyenne
des autres dépenses : le logement avec l’envolée des prix de l’immobilier, les prix des
produits de consommation courante dont l’alimentation, les dépenses énergétiques et de
transports, les dépenses de santé, aggravées par l’instauration des franchises médicales
et les déremboursements.
Face à cette crise sans précédent, « résister, s’engager, construire demain » ne doit pas
rester vain. Il nous faut résister, car résister aujourd’hui, c’est combattre les inégalités,
l’oppression que le gouvernement nous impose en refusant de répondre aux
revendications légitimes des familles. C’est aussi lutter contre ce sentiment d’impuissance
qui nous paralyse pour agir collectivement. La CSF doit marquer sa résistance face à cette
politique de démolition des droits conquis par des décennies de luttes familiales et
sociales. Les familles ont besoin de la CSF, nous devons poursuivre notre engagement
avec elles pour défendre leurs droits….
→ Des logements de plus en plus cher : Jamais le logement social n’avait été
aussi malmené qu’au cours de ces derniers mois. Le budget logement de l’État est tombé
à son plus bas niveau depuis 30 ans. Les aides stagnent alors que les familles n’ont
jamais autant dépensé pour se loger. En quelques mois, les mesures défavorables aux
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locataires se sont multipliées : remise en cause du droit au
maintien dans les lieux, augmentation et extension du surloyer,
projet de « remise en ordre des loyers » dans le cadre de la
Convention d’Utilité Sociale (CUS). Et le prix du logement privé
devient inaccessible.
La CSF du Rhône s’est alors engagée avec les locataires fin 2009 pour demander
le gel des loyers.
En effet, aujourd’hui en pleine crise financière, de nombreuses familles n’en
peuvent plus :
-
Le chômage et le travail précaire ont fait chuter leur pouvoir d’achat.
Les aides au logement n’ont pas été revalorisées depuis des années.
Le forfait charges est totalement déconnecté du coût réel des charges.
On ne doit donc pas s’étonner de voir le taux d’effort des familles atteindre
aujourd’hui des niveaux historiques. Les impayés sont en hausse, les expulsions aussi.
Dans ce contexte, la CSF a demandé au secrétaire d’Etat au logement et au préfet qu’il
n’y ait pas d’augmentation de loyer en 2010, et ce d’autant plus que la contribution des
locataires au financement des travaux en faveur des économies d’énergie va encore
alourdir leur dépense.
→ Typologie des personnes touchées par les propositions de la
SACVL :
-
Les familles touchées par ces hausses sont pour la plupart des personnes
âgées ou actives, mais à revenus modestes
-
Subir de telle hausse risque d’engendrer des problèmes d’impayés de loyer
-
Beaucoup de familles touchées sont locataires depuis de nombreuses années
-
Certains locataires sont entrés dans le cadre du 1% patronal
-
Les logements n’ont subi aucune amélioration ou rénovation même pour ceux
locataires depuis plus de 40 ans.
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→ Des familles atteintes sur l’estime de leur
bailleur :
-
Les locataires considèrent la SACVL comme un
bailleur social
-
Les locataires ne font pas la différence entre un logement conventionné ou non,
pensant être dans du logement social.
-
De nombreux locataires sont entrés par le biais du 1% logement.
-
La SACVL a toujours était un bailleur estimé de ces locataires par sa vocation
sociale.
-
Des problèmes financiers
responsables.
pour lesquels les locataires ne sont pas
7. L’engagement de la CSF :
→Risque réel pour les familles :
L’ampleur des augmentations risquent d’avoir des conséquences dramatiques pour
certaines familles, notamment car :
- Beaucoup de familles sont retraitées : ce qui implique qu’elles ne verront pas leurs
ressources augmenter dans les années à venir.
- La plupart des familles ont des ressources modestes, dont certaines en difficultés
financières et même d’impayés
- Cette situation a créé pour certaines familles une réelle inquiétude, angoisse,
notamment pour celle très âgées, mais aussi toutes celles qui s’interrogent sur leur avenir.
→ Des logements pas comparables avec ceux du marché :
- Il s’agit d’un parc de logement peu entretenu, et de logements sans rénovation.
- Beaucoup de locataires ont eux même investi dans leur logement (installation
cumulus, réfection des sols, salle de bains…..)
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- Certains logements disposent de leur installation
d’origine notamment baignoire à sabot, électricité vétuste….
- Des logements pas à la hauteur, ni du même standing
que ceux du marché.
→Pour des logements moins chers ! :
En 2010, la situation est grave !
Depuis 2002, les loyers du parc social ont augmenté de 16% et les charges de 19%, et les
prix des logements privés ne cessent d’augmenter et deviennent inaccessible.
500 000 familles sont en situation d’impayés
2 millions de locataires ont du mal à régler chaque mois leur loyer et leurs charges.
→ La CSF : partie intervenante
Selon « les dispositions de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi portant
engagement national pour le logement (ENL) permettent dès à présent aux associations
membres de la CNC et aux associations affiliées à celles-ci, d'assister en justice au nom
et pour le compte des locataires dans le cadre d'un litige avec leur bailleur. »
Dans l’intérêt collectif des locataires, la CSF a décidé de poursuivre son engagement
jusqu’au bout au coté des locataires en se portant partie intervenante devant le TI.
8. Revendications de la CSF :
-
Le logement est un droit.
-
La SACVL en tant que SEM de la Ville de Lyon ne peut jouer le jeu de régies
privées et considérer le logement comme un marché même s’il s’agit d’un parc
non conventionné.
-
La CSF demande la construction de logements sociaux accessibles
-
La CSF défend des logements moins chers et de qualité à prix social
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-
La CSF exige : des loyers plus justes et mieux
encadrés, une vraie politique de maitrise des
charges, l’interdiction des expulsions pour motifs
économiques, la revalorisation des allocations
logement.
9. La CSF demande la reconnaissance de l’action de groupe en France
La CSF rappelle son attachement à la mise en place d’une action de groupe en
France. Les procédures actuellement en vigueur ne permettent pas aux associations
françaises de préserver l’intérêt collectif. En effet, l’action en représentation conjointe
prévue par le droit français a montré ses limites et son inefficacité pour représenter
utilement l’intérêt des consommateurs. C’est pourquoi un autre instrument doit sans tarder
être envisagé par le gouvernement et viser l’introduction d’une action de groupe en
France. La CSF considère que sa mise en place ne doit pas attendre davantage.
Bien que la nécessité de transposer la directive sur la médiation soit nécessaire, la
CSF rappelle que la réflexion au sein des instances européennes intègre l’articulation des
moyens alternatifs de règlement des litiges avec l’action de groupe. La transposition de la
directive sur la médiation n’est donc pas incompatible avec une réflexion sur l’action de
groupe qui renforcerait les droits des consommateurs.
La CSF préconise même d’envisager largement le champ d’application du recours
collectif. En effet, l’évolution de la société exige que soient désormais intégrés dans la
notion de litige de consommation les litiges relatifs à l’environnement et à la santé. La CSF
estime que cette voie est inévitable et devra être explorée dans les années à venir.
Cependant, outre la consécration d’une action de groupe en France, il importe que ses
conditions aillent dans l’intérêt de la protection des consommateurs. Or, aux yeux de la
CSF, cela ne pourra se réaliser que par le choix de « l’opt out ». Les consommateurs
verront leurs intérêts défendus puisqu’ils seront automatiquement intégrés dans la
procédure.
Ainsi, même les consommateurs ne bénéficiant pas d’un accès étendu à l’information
(niveaux de diplôme moindres, milieux socio-économiques modestes, éloignés
géographiquement, personnes âgées…) et souvent moins armés pour la compréhension
globale d’un contrat et la connaissance de leurs droits auront une réelle garantie de prise
en compte de leur préjudice et un égal accès à une procédure dont ils n’auraient
probablement pas eu connaissance sans l’ « opt-out ». A cet effet, afin d’assurer une
saisine éclairée des tribunaux et pour répondre à l’inquiétude de voir émerger une «
judiciarisation » à outrance, la CSF préconise que cette procédure soit réservée aux
seules associations de consommateurs agréées. Le consommateur sera ainsi mieux
conseillé et représenté.
Et afin d’éviter toute « mauvaise publicité » aux entreprises respectueuses du droit, nous
proposons une procédure en trois phases :
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-
Le jugement déclaratif de responsabilité :
l’association saisit le juge qui détermine le
comportement fautif de la société en cause et évalue
la hauteur du préjudice subi par l’ensemble des
intéressés ;
-
La publicité : dans un deuxième temps, une publication (limitée dans le temps)
permet de recenser les victimes souhaitant être indemnisées ;
-
La répartition des fonds : le juge indemnise les personnes ayant manifesté
l’intention de faire partie du groupe, le reliquat alimente un fonds commun
destiné à supporter les frais inhérents à la procédure et finance d’autres projets
consuméristes (la prévention, l’éducation et l’information notamment). Cette voie
permettrait aux associations de consommateurs de remplir pleinement leurs
devoirs : représenter l’ensemble des victimes potentielles qui n’oseraient pas ou
ne mesureraient pas l’atteinte portée à leurs droits.
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