Le prix de vente est fortement influencé par le résultat du

Le prix de vente est fortement influencé par le résultat du DPE
Depuis 2006, les ventes de biens immobiliers en France doivent se faire avec un contrôle
au niveau du niveau de dépenses énergétiques du logement. Ce diagnostic de
performance énergétique, dit DPE, détermine combien un appartement ou une maison va
consommer d’énergie dans le cadre d’un fonctionnement normal. Cela permet de classer
les logements dans différentes tranches allant de la lettre A pour les meilleurs à la lettre G
pour les moins performants. Il définit également l’impact que cela aura sur les effets de
serre. Ces deux résultats de performance forment ce que l’on appelle l’étiquette
énergétique du logement. Une première étude mesure l’impact des résultats du DPE sur le
prix de vente de ces logements.
De nombreux logements sont classés « D »
A partir des données sur toutes les transactions immobilières enregistrées en 2010 et en 2011, les notaires ont pu transmettre
les données à l’association DINAMIC pour une analyse de différentes données. Tout d’abord, ces informations permettent de
dresser une carte de France avec une répartition de chaque part de logements en fonction de sa classification énergétique et
cela pour les différentes zones climatiques répertoriés.
Le résultat du DPE qui ressort le plus souvent est la lettre « D ». Les logements en « A» ou en « B » sont encore très rares. Il
faut dire que même les constructions actuelles ne garantissent pas ce niveau de performance, seule une partie du secteur de
l’immobilier neuf atteint ces notes-là. En revanche, il y a également de nombreux biens qui sont plus mal classés que cette
note moyenne. On parle alors de « passoire thermique » pour ces biens qui vont consommer énormément d’énergie pour leur
fonctionnement quotidien. Ce qui aura indiscutablement un impact sur le coût du logement pour ses occupants.
Jusqu’à +30 % ou -30 % sur le prix de vente
L’étude des prix de vente de biens similaires avec des résultats de DPE différents permet d’établir une première approche de
l’influence que ces performances énergétiques peuvent avoir sur le prix. Isoler spécifiquement cette cause dans l’estimation
de la valeur d’un bien est un sujet complexe. Il ne faut donc pas prendre ces chiffres comme une vérité absolue. Néanmoins,
les ordres de grandeur qui ressortent de cette étude montrent déjà que les variations sont loin d’être négligeables.
Ainsi, la plus-value d’un logement classé A ou B peut atteindre jusqu’à +30 % par rapport à un logement classé « D ». A
l’opposé, les logements les moins bien notés enregistrent une moins-value de 25 à 30 % par rapport à cette même note
moyenne. Cela signifie que les prix de l’immobilier varient fortement en fonction des notes obtenus au diagnostic de
performance énergétique.
Avec des prix de l’énergie qui ne vont cesser de croître rapidement dans les années à venir, il ne fait aucun doute que cette
tendance va s’accentuer à l’avenir et que les acquéreurs seront de plus en plus exigeants sur ces points importants.
Quel est l’impact d’un bon DPE sur le prix d’un bien
immobilier ?
Pour deux biens immobiliers similaires au même prix, les acheteurs vont privilégier celui qui
proposera les meilleurs résultats au diagnostic de performance énergétique. A autres critères
équivalents un logement plus performant énergétiquement fera la différence. Peut-on mesurer
l’impact qu’ont les étiquettes énergétiques issues des résultats du DPE sur le prix de vente d’un
appartement ou d’une maison ? D’après cette première étude sur le sujet, il peut y avoir des écarts
très conséquents entre un logement très bien classé et un logement énergivore (parfois plus de
30 % du prix). Comme quoi il ne faut pas négliger les résultats des diagnostics immobiliers.
Découvrez de quel type de logements se compose le parc immobilier en France et les impacts sur
le prix de vente des écarts de performance par rapport à la moyenne en fonction de différents
secteurs géographiques.
Qu’est-ce que le diagnostic performance énergétique d’un bien
immobilier ?
Vous retrouverez les informations complètes dans notre présentation du diagnostic de performance
énergétique, couramment appelé "le DPE". Il s’agit de différents contrôles et calculs effectués sur une
maison ou un appartement qui permettent d’attribuer une note globale en fonction de la consommation
d’énergie nécessaire à ce logement pour fonctionner pour un usage normal.
Ainsi, on détermine combien consomme une habitation et cela permet de comparer deux biens sur ces
critères de performance énergétique. Cette note se décline ensuite dans un barème allant de la lettre
"A" pour les logements les plus performants à la lettre "G" pour les plus énergivores. Un code couleur
est attribué à chacune de ces lettres. Cela permet de savoir en un coup d’œil si le bien immobilier est
performant ou non grâce à cette étiquette énergétique.
Il y a en réalité deux notes différentes. La première concerne "l’énergie" et la seconde "le climat".
Cette dernière mesure le taux d’émission de gaz à effet de serre. Ces deux notes sont corrélées
Depuis 2011, l’affichage du DPE est obligatoire dans les annonces immobilières de vente comme de
location. Cela permet à l’acquéreur ou au locataire potentiel d’avoir une idée de la consommation
énergétique d’un logement et de le comparer plus facilement avec les autres biens qu’il peut acheter
ou louer pour le même prix ou loyer.
Quelle est la répartition des logements français sur ces critères
énergétiques ?
Les notaires et la Caisse des dépôts et consignations ont créé l’association DINAMIC pour
Développement de l’Information Notariale et de l’Analyse du Marché Immobilier et de la Conjoncture.
Cette association a fourni une première étude sur l’impact des étiquettes énergétiques des DPE sur le
prix de vente d’un logement en fonction de différents secteurs géographiques français.
Tout d’abord, cette étude permet de dresser une carte qui montre, pour chaque zone géographique
déterminée, la part de chacune des notes des résultats du diagnostic de performance énergétique (A,
B, C, D, E, F et G) dans les ventes de ces dernières années :
Le découpage de la France a été effectué de manière à regrouper les zones climatiques similaires entre
elles. Cette étude se base sur les données des transactions immobilières réalisées en 2010 et en 2011.
C’est la lettre "D" qui est le résultat le plus présent sur l’ensemble du parc immobilier. On peut
constater qu’il y a également une part importante de logements avec une étiquette énergétique encore
plus mauvaise. Seul le sud de la France tire un peu son épingle du jeu avec de meilleurs résultats.
Depuis le début de l’année 2014, il a été rendu obligatoire de faire figurer les résultats du diagnostic de
performance énergétique dans tous les enregistrements de la base notariale. Les prochains résultats de
cette étude pourront être beaucoup plus représentatifs dans les années à venir.
> Étude de rénovation énergétique !
Les premières mesures d’impact du DPE sur le prix sont
significatives
À partir de ces premières données sur les ventes avec l’information sur le DPE, il a été possible de
dresser un bilan de la variation de la valeur d’un bien immobilier qui provient des performances
énergétiques. Les données recueillies et analysées pour fournir cette carte des résultats sont sur un
échantillon de maisons dites "en bon état".
Il reste une marge d’incertitude importante sur ces premiers calculs. Il ne faut donc pas prendre ces
chiffres à la virgule près, mais bel et bien retenir l’idée et l’ordre de grandeur des écarts. Voici les
résultats par zone géographique :
La plus-value d’un logement performant est non négligeable par rapport à une note "D". Sur toute la
côte Ouest, elle est de l’ordre de +26 % pour les logements notés A ou B, encore peu nombreux. Et de
l’ordre de +15 % pour un logement noté C. À l’opposé, les maisons classées en F, voire pire en G,
subissent une moins-value d’au moins 10 % et pouvant aller jusqu’à -28 % toujours par rapport à la note
"D".
Ces premières mesures et confrontations montrent que les résultats du diagnostic de performance
énergétique sont très impactant sur le prix. Un logement performant gagne fortement en valeur par
rapport à une "passoire thermique". De quoi faire réfléchir sur la nécessité de faire des travaux
d’amélioration énergétique avant de vendre !
Nous rappelons que des aides sont prévues pour réaliser des travaux de ce type comme la prime de 1
350 €, lecrédit d’impôt développement durable ou encore l’éco-PTZ.
Les acheteurs s’informent de plus en plus sur ces performances
Dans un contexte de crise économique, de bulle immobilière qui se dégonfle lentement et des prix des
énergies qui ne cessent de croître, les acquéreurs deviennent beaucoup plus prudents avant d’acheter
un bien immobilier. Ils se renseignent davantage sur l’état réel du logement qu’il envisage d’acheter
avant de passer à l’acte. Et ils ont bien raison, il faut impérativement inspecter les diagnostics
immobiliers avant d’acheter.
Il n’est pas rare d’y découvrir de mauvaises surprises. Or qui dit mauvaises surprises dit la plupart du
temps un coût supplémentaire, parfois important, pour compenser cela quand c’est possible. De quoi
faire regretter amèrement le prix d’achat d’un bien immobilier.
En prenant connaissance de toutes ces informations avant qu’il ne soit trop tard, demandez à recevoir
une copie de ces résultats avant la signature d’un compromis de vente. Si le vendeur refuse, vous avez
le choix entre laisser tomber ce bien ou signez un compromis malgré tout et de mettre pleinement à
profit la période de rétractation de 7 jours pour faire les vérifications nécessaires et vous rétractez en
cas de besoin.
Vous vendez un bien ? Ne perdez pas de temps dans vos étapes de la vente. Proposez rapidement les
conclusions des diagnostics aux acquéreurs potentiels qui se montrent intéressés. En jouant carte sur
table sur l’état de votre maison et de votre appartement, cela mettra en confiance les acquéreurs et
cela leur donnera la possibilité de faire une offre d’achat plus facilement avec tous les éléments en
main pour se décider.
Il ne fait aucun doute que, si les factures énergétiques continuent de flamber, ces résultats du DPE
auront de plus en plus d’impact sur le prix. S’il y a d’un côté l’écologie, il y a surtout un coût d’usage
du logement beaucoup plus important à prévoir pour les logements les plus énergivores. Ces derniers
vont donc être boudés par les acquéreurs à moins de consentir des remises de prix conséquentes par
rapport au bien équivalent avec de meilleures qualités environnementales.
Malheureusement, malgré des améliorations depuis leur création, les DPE manquent de fiabilité et la
valeur perçue du logement de part ces qualités énergétiques peut donc être faussée.