présentation générale de rétrocession des ASL

LES ASL : UN MODE D’APPROPRIATION DE SON QUARTIER ET UN
ENJEU POUR L’URBANISATION MAITRISEE DE BUSSY SAINTGEORGES
Un enjeu politique
Le contrôle et la gestion des espaces urbanisés sont des enjeux de société. La
réalisation des équipements répondant aux besoins générés par l’urbanisation, tels
que la viabilité (desserte, assainissement, électricité, éclairage), la récupération des
déchets, la propreté, la sécurité… appelle à une implication citoyenne et une prise de
conscience de chacun à la mesure du confort et du niveau de vie qu’ils apportent.
L’appropriation individuelle et partagée de ces biens collectifs donne du sens et de la
cohérence aux aménagements urbains et offre un cadre toujours plus adapté à une
animation sereine des quartiers.
C’est dans ce sens que la municipalité permet aux habitants de chaque nouvelle
résidence, de chaque nouveau quartier, la possibilité de gérer les équipements
communs de ses espaces.
Cependant au-delà d’un certain délai, la municipalité souhaite se voir rétrocéder
l’ensemble des terrains et équipements communs de l’association syndicale libre, et
ce, en réponse au souhait de la plupart des associations syndicales dont la
démarche se justifie à plusieurs titres :
Un enjeu technique
Il s’agit d’un véritable enjeu et d’une juste nécessité, aussi bien pour les associations
syndicales que pour la commune. Les frais de gestion et d’entretien des terrains et
des équipements communs peuvent représenter des coûts relativement importants
pour les membres des associations syndicales, surtout pour des associations créées
il y a de nombreuses années. De plus, certains équipements, dont les réseaux
notamment, demandent des compétences bien spécifiques pour leur gestion et leur
entretien, que n’ont pas nécessairement les habitants.
Un enjeu foncier
Par ailleurs, compte tenu du rythme de la croissance urbaine et de l’importance des
espaces à urbaniser, les outils d’urbanisme opérationnel produisent une « voirie
communale » essentiellement constituée par des voies tertiaires de desserte privées,
propriété des associations syndicales. Cela pose à terme des problèmes de gestion
(ne serait-ce que pour intervenir sur le domaine privé) pour la commune. Sur un plan
juridique et foncier, la ville de BUSSY SAINT-GEORGES se trouve ainsi privée de la
gestion d’une grande partie de son territoire communal.
Dans les faits, la collectivité est finalement amenée à gérer les difficultés de gestion
et d’entretien des associations syndicales, surtout dans un contexte où les relations
entre les promoteurs et les associations syndicales peuvent parfois se complexifier.
En effet, il arrive que les habitants puissent difficilement mettre en œuvre les
garanties et les responsabilités des constructeurs lors de la livraison des opérations
et la levée des réserves (malfaçons et désordres).
Un enjeu financier
La gestion des emprises et des équipements communs des associations syndicales
libres représente un enjeu de service public mais engendre pour chaque propriétaire
un coût, en temps et en argent, de plus en plus important. Il faut prendre en compte
de manière réaliste le support des frais d’entretien à l’échelle de chacun : la reprise à
terme par la commune de la propriété des espaces de voirie permet en effet de
bénéficier de la dotation globale de fonctionnement, concours financier de l’Etat, qui
offre une compensation financière et abaisse le coût d’entretien de ces espaces.
Les besoins de la commune vont sans cesse de manière croissante, eu égard à
l’extension urbaine qui caractérise la ville nouvelle, et impliquent une attention toute
particulière à l’évolution extrêmement rapide de la situation communale ainsi qu’une
péréquation plus importante.
LE CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIRE DES RETROCESSIONS DES
EQUIPEMENTS COMMUNS DES ASL
L’urbanisation de la ville de Bussy-Saint-Georges s’appuie essentiellement sur deux
outils d’urbanisme opérationnel dans le cadre de zones d’aménagement concerté :
- le lotissement
- le permis de construire groupé valant division (au sens des articles R. 315-2 et R.
421-7-1 du Code de l’Urbanisme).
Les Associations Syndicales Libres (A.S.L.)
Les équipements communs à tous les propriétaires fonciers et prévus dans le permis
de lotir ou le permis de construire, vont être cédés à une association syndicale libre
qui regroupe ces mêmes propriétaires. En effet, le promoteur doit s’engager à
constituer une association syndicale dans le mois suivant l’attribution de la moitié des
lots, et au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot, conformément à
l’article R. 315-6 du Code de l’Urbanisme.
L’article R. 315-6 du Code de l’Urbanisme dispose : « (…) sera constituée une
association syndicale libre des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la
propriété, la gestion et l’entretien des terrains et des équipements communs jusqu’à
leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public ».
L’association syndicale libre constitue une personne morale de droit privé, dont le
fonctionnement est réglementé par la loi du 21 juin 1865. Ce n’est ni une copropriété,
ni une association régie par la loi de 1901. Elle a pour objet de gérer les
équipements communs à tous les propriétaires fonciers de l’opération immobilière.
Equipements concernés par les rétrocessions
Dans le cadre des opérations immobilières sont réalisés un certain nombre
d’équipements communs aux futures opérations :
- la chaussée et les accotements de la voirie
- les réseaux d’assainissement (eaux pluviales et eaux potables)
- les réseaux divers (éclairage public, télécommunications, électricité, gaz)
- les emplacements de stationnement
- les espaces verts
- les éléments du mobilier urbain (bancs, poubelles, éléments décoratifs …)
L’ensemble de ces équipements est destiné à être intégré dans le domaine de la
voirie communale dés l’instant où il est implanté dans l’emprise cadastrale
rétrocédée à la collectivité.
Le cas particulier des antennes collectives
Il est à noter que la commune ne récupère pas les antennes collectives de
radiodiffusion, même si ces dernières sont implantées dans un espace à rétrocéder à
la commune. Dans ce cas particulier, il convient de missionner un géomètre afin de
créer une emprise parcellaire spécifique à l’antenne, qui restera propriété de l’ASL.
Cette emprise peut être frappée de servitude d’accès et d’entretien au profit des
services communaux si le compteur de l’éclairage public s’y trouve inclus.
La procédure
Le transfert de propriété est organisé dans le cadre de l’article L. 318-3 du Code de
l’Urbanisme : « La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans
des ensembles d'habitations peut, après enquête publique, être transférée d'office
sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle
ces voies sont situées. »
Si le transfert dans le domaine public de la commune des voies privées ouvertes à la
circulation publique peut être réalisé à l’amiable, et seulement lorsque cet accord est
obtenu, le classement dans le domaine public communal peut s’opérer suivant la
procédure des articles L. 141-3, L. 141-4 et R. 141-4 et suivants du Code de la Voirie
Routière.
En application de ce cadre légal, un règlement de rétrocession des équipements
communs des A.S.L. approuvé par le Conseil Municipal présente l’ensemble des
étapes à suivre en vue de la signature notariée :
Le Conseil Municipal est amener à délibérer à trois reprises au long de cette
procédure afin de :
1. valider et mettre à l’enquête publique le dossier de rétrocession
2. approuver le principe de la rétrocession et autoriser la signature de l’acte
authentique de cession
3. classer dans le domaine public communal les équipements communs de l’ASL
La constitution d’un dossier administratif, technique et foncier
L’ASL a la charge de transmettre aux services de la commune certaines pièces
destinées à être intégrées dans le dossier de l’enquête publique (plans de
récolement de la voirie de desserte et des différents réseaux, plans parcellaires,
factures, attestation de propriété, PV d’AG…).
Cette étape doit également permettre à l’ASL de décider du découpage précis des
emprises à rétrocéder, ainsi que des frais de travaux à engager (cf. chap. suiv.)
Réception des ouvrages et levée des réserves
L’ASL doit fournir également des tests des différents réseaux, notamment pour
l’étanchéité des réseaux d’eau usées et eaux pluviales avec étude du compostage,
ainsi qu’une inspection télévisée qui seront également intégrés dans le dossier de
l’enquête publique. En parallèle au déroulement de cette dernière, ces tests
permettent d’ordonner d’éventuels travaux de remise en état préalables à la
réception des ouvrages par la commune. L’acte de cession ne peut être signé qu’à la
suite de la levée de toutes les réserves.
Enquête publique
Une fois le dossier technique et foncier validé, notamment le découpage parcellaire
et les travaux de rénovation, une délibération du Conseil Municipal (n°1/3) autorise
l’enquête publique. Suite à cela, un arrêté municipal prescrit l’enquête pour une
durée de 15 jours en mairie et nomme un commissaire enquêteur. Ce dernier fournit
un rapport et des conclusions formulant éventuellement des observations ou
recommandations sous un délai de un mois suite à la clôture de l’enquête.
Signature authentique
Prenant en compte les conclusions de l’enquête publique, une délibération du
Conseil Municipal (n°2/3) autorise la signature de l’acte de rétrocession. Un rendezvous est alors organisé dans une étude notariale en présence d’un élu ayant les
pouvoirs de signature ainsi que du Président de l’ASL.
Le transfert dans le domaine public
Suite à la cession notariée au profit de la commune, les voies de circulation ne
tombent pas automatiquement dans le domaine public. A l’affectation de fait dans le
domaine public (ouverture à la circulation publique) s’ajoute nécessairement la
formalité d’un acte de classement dans la voirie communale pris par délibération du
Conseil Municipal (n°3/3).
Quant aux autres équipements communs il suffit que, à la suite de la cession à la
commune, ils deviennent accessibles et soient mis à la disposition du public, sans
qu’il soit nécessairement besoin de procéder à cette affectation formelle.
Frais de procédure
L’ASL prend à sa charge les frais inhérents à la rétrocession, il lui appartient de
missionner un cabinet de géomètre si nécessaire ainsi qu’une étude notariale. Seuls
les frais d’enquête publique sont imputables au budget communal. Il est à noter que
les équipements destinés à être versés dans le domaine de la voirie communale ou
ses dépendances sont acquis au titre de l’euro symbolique. La rétrocession est
considérée comme un transfert de charges vers la collectivité.