DOUBLEMENT DES PRIX DE L`IMMOBILIER DANS L`ANCIEN

n°75 août 2012
DOUBLEMENT DES PRIX DE L’IMMOBILIER DANS L’ANCIEN
Au cours des dix derniéres années
Les prix des appartements ont été multipliés par 2,4, et ceux des maisons par 2,1. En une décennie,
les prix de l’immobilier ancien en Languedoc-Roussillon ont évolué très fortement. La crise de
2008 a eu un effet stabilisateur, avec même une légère baisse en 2009. Mais celle-ci a été effacée
dès 2010 par une nouvelle hausse.
Le pouvoir d’achat immobilier des acheteurs a sensiblement baissé : en 2000, il fallait travailler 175
heures au Smic pour acquérir 1 m² de logements ancien. En 2010, plus de 300 heures était nécessaires.
Ralentissement de la hausse pour les appartements...
3000
Prix moyen régional
Unité €/m²
2420
2500
2008
2010
1920
2000
1500
2600
2670
1120
1340
1000
500
0
2000
2002
2004
2006
La hausse des prix des appartements anciens en
Languedoc-Roussillon se décompose en deux
périodes. Une croissance très rapide des prix en
première période, avec un emballement entre 2002
et 2006. Une croissance de 20% par an entre 2002
et 2004, de 12% entre 2004 et 2006. Puis une
stabilisation relative intervient (+5% par an entre
2006-2008, + 2% par an entre 2008-2010). Sur
l’ensemble de la decennie, la hausse des prix atteint
140%, pour atteindre un niveau de 2670 €/m².
Unité €/m²
Prix moyen en 2000 et 2010
3750
Année 2000
Année 2010
source : Dreal Languedoc-Roussillon
2870
3000
2490
L’Hérault conserve sa position de département le
plus cher de la région. Les prix audois ont quant
à eux considérablement augmenté, dépassant
ceux du Gard et des Pyrénées-Orientales. La
Lozère, toujours dans un marché restreint sur les
appartements anciens, ferme la marche. Les prix
au m² dans l’Hérault étaient supérieurs de 40% à
ceux de la Lozère en 2000. En 2010, le surcoût
dépasse les 80%.
2380
2280
2250
1580
1500
840
1070
1010
900
1200
750
0
Lozère
Prix par année
par département
Lozère
Gard
Pyrénées-Orientales
Aude
Hérault
source : Dreal Languedoc-Roussillon
2000
840
1 070
1 010
900
1 200
2002
910
1 260
1 240
1 240
1 420
2004
1 090
1 690
1 730
1 780
2 040
Aude
2006
1 500
2 120
2 300
2 100
2 570
Pyrénées
Orientales
Gard
2008
1 460
2 270
2 340
2 270
2 790
Hérault
2010
1 580
2 280
2 380
2 490
2 870
Unité €/m²
http://www.languedoc-roussillon.developpement-durable.gouv.fr
Des prix plus élevés sur le littoral
Prix m² en €
1 800
1 500
1 000
CC Coeur de Lozère
1 560
2 570
Prix m² 2000
Prix m² 2010
670
3 820
1 170
1 920
CA du Grand Alès
en Cévennes
2 850
3 060 2 740
1 180
800
1 500
CA du Grand Avignon
CA de Nîmes Métropole
2 050 1 220
1 190
CA de Carcassonne
2 670
940
CA du Pays de l'Or
CA de Montpellier
1 230
790
CA du Bassin de Thau
930
CA Hérault-Méditerranée
CA de Béziers
Méditerranée
2 140
890
Près de 4 000 € au m² pour la communauté de
communes de l’Étang de l’Or, moins de 700 €
pour celle d’Alès. La proximité de la mer et la
vitalité démographique sont des facteurs
déterminants des prix dans la région. À l’opposé
d’autres facteurs comme le ralentissement du
marché du neuf (sur Carcassonne en particulier),
peuvent limiter la hausse.
Dans toutes les zones littorales, les prix ont plus
que doublé. Et sur l’agglomération de Narbonne,
profitant d’un faible niveau de départ des prix, le
rattrapage a été impressionnant, avec un quasi
triplement ses prix de l’ancien sur la période.
CA Le Grand Narbonne
CA de Perpignan
Petits logements : des prix moyens du m² plus forts
Prix par type par année
2000
T1
T2
T3
T4
T5
1 210
1 200
970
950
970
2002
1 440
1 430
1 130
1 100
1 110
2004
2006
2 100
2 020
1 720
1 630
1 580
2008
2 760
2 580
2 170
2 040
1 890
2010
3 030
2 780
2 300
2 140
2 080
3 170
2 920
2 390
2 120
2 000
Unité €/m²
source : Dreal Languedoc-Roussillon
Unité
€//m²
Année 2010
4 000
Dans l’ancien, les prix moyens au m² des petits
appartements sont plus élevés que ceux des plus
grands. L’écart est de près de 50% entre les studios et
les appartements de 5 pièces et plus. Les coûts fixes
et la demande en sont les principales raisons. Les plus
petits appartements (1 pièce) ont vu leurs prix multipliés
par 3,5 sur la décennie, ceux des T2 triplés et ceux des
plus grands appartements seulement doubler. En fin de
période, le marché a même connu une légère baisse
pour les appartements de 4 pièces et plus.
3 170
2 920
3 000
2 390
2 120
2 000
2 000
1 000
0
T1
T2
T3
T4
source : Dreal Languedoc-Roussillon
T5et+
Des disparités dans l’évolution des prix de vente selon le type
Prix de vente
par type par année
2000
T1
T2
T3
T4
T5
Prix moyen
2002
2004
2006
2008
2010
32 000
52 000
62 000
77 000
118 000
37 000
61 000
76 000
91 000
133 000
54 000
88 000
113 000
132 000
185 000
64 000
101 000
136 000
162 000
217 000
67 000
104 000
136 000
170 000
236 000
70 000
110 000
143 000
163 000
232 000
54 000
60 000
92 000
116 000
121 000
125 000
Unité €
source : Dreal Languedoc-Roussillon
Les prix de vente moyens observés par type d’appartement progressent de manière analogue pour les
différents types de logement de 2000 à 2008, progression variant de 100 à 120 %.
En 2010, on constate une légère baisse du prix de vente moyen des grands logements par rapport à l’année
2008, le prix de vente des petits logements continue de progresser.
et pour les maisons...
Prix moyen régional
Unité €/m²
2500
2140
2300
Depuis 2000, les prix moyens au m² de
surface habitable ont augmenté de 2000 à
2008 pour chuter légèrement en 2010.
L’écart entre 2000 et 2010 est de 1 150 €,
soit une augmentation de 110 % en une
décennie. La plus forte progression est
enregistrée entre 2002 et 2004 : + 440 €
soit + 35 %.
À partir de l’année 2006, on constate un
tassement progressif de la hausse pour finir
par une légère baisse en 2010.
2200
2000
1720
1500
1280
1050
1000
500
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
source : Dreal Languedoc-Roussillon
Prix moyen en 2000 et 2010
Unité €/m²
Dans tous les départements, la hausse des prix des
maisons individuelles a été sensiblement équivalente,
de l’ordre du doublement. Mécaniquement, les écarts
de prix entre départements ont eux aussi doublé.
Il apparaît, que ce soit par département ou par
agglomération, que le prix au m² en maison est inférieur
à celui en appartement. Derrière ce résultat surprenant
se cachent d’autres phénomènes : des lots en
individuel nettement plus grands, des coûts
d’acquisition plus élevés, et des maisons plus éloignées
des centres ville et des commodités scolaires
(transports, commerce etc.). Sur la commune de
Montpellier, les prix au m² des maisons sont plus
élevés qu’en appartement, et le coût moyen des
transactions est deux fois plus élevé (300 000 € contre
150 000 €).
3000
Année 2000
Année2010
2390
2240
2190
2250
1810
1560
1500
1090
780
1180
1010
850
750
0
Lozère
Aude
Gard
Pyrénées
Orientales
source : Dreal Languedoc-Roussillon
Hérault
Prix par année
par département
Lozère
Aude
Gard
Pyrénées-Orientales
Hérault
Languedoc-Roussillon
2000
775
850
1 090
1 010
1 185
1 050
2002
2004
915
990
1 335
1 260
1 395
1 280
2006
1 175
1 345
1 720
1 755
1 930
1 720
1 390
1 760
2 140
2 205
2 320
2 140
2008
1 495
1 905
2 290
2 365
2 540
2 300
source : Dreal Languedoc-Roussillon
2010
1 560
1 805
2 185
2 235
2 385
2 200
Unité €/m²
La hiérarchie des prix est identique à celle observée pour les appartements.C’est dans le département de
l’Hérault que les prix sont les plus élévés ( 2385 € en 2010 ) suivi par les Pyrénées-Orientales et le Gard.
Arrêt de la hausse des prix de vente en 2010
Prix de vente par année
par département
Lozère
Aude
Pyr.Or
Gard
Hérault
Languedoc-Roussillon
2000
2002
2004
2006
2008
2010
67 000
62 000
82 000
107 000
110 000
92 000
75 000
77 000
106 000
129 000
125 000
113 000
103 000
114 000
141 000
169 000
171 000
151 000
122 000
142 000
186 000
210 000
208 000
190 000
132 000
154 000
196 000
223 000
235 000
207 000
130 000
153 000
196 000
217 000
222 000
204 000
Unité €
source : Dreal Languedoc-Roussillon
En 2010, le coût moyen d’acquisition d’une maison en Languedoc-Roussillon était de 204 000 €, en légère
baisse depuis 2008. Cette stabilisation est intervenue après un doublement des prix entre 2000 et 2010.
La baisse a été plus forte dans l’Hérault (-6%). Mais le département conserve la première place pour la
chereté des transactions effectuées.
Unité €
250 000
Prix de vente moyen : Année 2010
222 000
217 000
196 000
200 000
153 000
150 000
130 000
100 000
50 000
0
Hérault
Gard
Pyr.Or
source : Dreal Languedoc-Roussillon
4
Aude
Lozère
De très fortes disparités entre l’évolution des différents indices
Année
Smic Coût
horaire brut
Indice Coût de la
Construction
Prix M²
Appartement Neuf
2000
2002
2004
2006
2008
2010
6,41
6,83
7,61
8,27
8,72
8,86
1098
1166
1258
1379
1544
1520
1590
1900
2340
2870
3080
3210
Prix M²
Appartement
Ancien
1120
1340
1920
2420
2600
2670
Unité €
source : Dreal Languedoc-Roussillon
Alors que le coût de la construction et le Smic ont évolué de façon similaire sur la période 2000-2010 (+ 40%),
le coût de l’ancien s’est envolé. Pour acheté 1 mètre carré en 2000, 175 heures de Smic étaient nécessaires.
En 2010, il fallait plus de 300 heures. L’écart entre l’ancien et le neuf se réduit de moitié : de 43 % en 2000, il
est descendu à 20% en 2010.
260
Évolution des différents indices
240
Smic Coût horaire brut
Indice Coût de la Construction
Prix m² Appartement Neuf
Prix m² Appartement Ancien
220
200
180
160
140
120
100
2000
2002
2004
2006
2008
source : Dreal Languedoc-Roussillon
Sources
Depuis l’année 2004, la Dreal (ex DRE) a constitué un observatoire régional des transactions immobilières.
Les données alimentant cet observatoire sont issues de la base des données des Services des Domaines
des cinq départements de la région Languedoc-Roussillon, base complétée partiellement par les données
collectées par les notaires de France (source Perval).
Le taux de couverture des transactions étudiées par rapport à l’ensemble des transactions réalisées est
de l’ordre de 75 % en moyenne.
Prix des logements neufs : MEDDTL / CGDD / SOeS (ECLN)
Observation & statistiques
DREAL Languedoc-Roussillon / SA / Observation statistique et système d’information géographique (OSSIG)
Directeur de la publication : Didier KRUGER, directeur régional de l’environnement, de l’aménagement et du
logement.
Rédaction et mise en page : Alain CHOUVENC, Bertrand ODDO
DREAL Languedoc-Roussillon 520, allée Henri II de Montmorency CS 69007 34064 Montpellier Cedex 2
Tel 04.34.46.64.00
Mel : [email protected]
2010